《《 專業“ 重劃土地+道路用地+容積移轉+持分土地+地籍清理 ” 專業諮詢 e 資訊平台 》》

申請人就已辦竣所有權買賣移轉登記之土地及建物，因解除買賣契約申請回復所有權，不論係法院判決、和解，或鄉鎮市調解委員調解，應辦理所有權移轉登記，並課徵土地增值稅，但無需課徵契稅

內政部95年7月20日內授中辦地字第0950048420號函

一、查買賣雙方因合意成立土地買賣契約，並由賣方將土地移轉其所有權與買方後，嗣經雙方解除買賣契約，依民法第259條規定及最高法院28年上字第2113號判例，買方自負有將該物權移轉於賣方以回復原狀之義務，其土地產權回復原狀之方法，案經函准法務部94年4月7日法律決字第0940002426號函示，該登記依土地法第72條規定，應屬所有權移轉之變更登記。從而，申請人自應依其所檢附之法院確定判決、或經法院核定之鄉鎮市調解委員會調解、和解筆錄等證明文件，分別以「判決移轉」、「調解移轉」或「和解移轉」為登記原因申辦之，合先敘明。
二、有關申請人就已辦竣所有權買賣移轉登記之土地，因契約解除所為返還給付物之所有權移轉行為，依本部94年5月9日內授中辦地字第0940044433號函規定，應辦理所有權移轉登記。既屬土地所有權之移轉，除符合法定減免或不課徵要件者外，仍應課徵土地增值稅。
三、至於建物所有權之移轉應否課徵契稅乙節，按契稅之課徵，依契稅條例第2條規定：「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。」準此，已辦竣所有權買賣移轉登記之建物，因契約解除所為返還給付物之所有權移轉行為，非屬上述條文所訂6項契稅課稅原因之範圍者，尚無課徵契稅問題。

服務項目：專業土地諮詢、重劃土地買賣、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據土地辦理、日據繼承處理、公共設施保留地、土地疑難處理、繼承土地找尋、困難案件處理、土地繼承辦理、市地重劃、區段徵收、文山老泉里、五股新市鎮、關渡平原、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、蘆洲北側、新莊塭仔圳、河川用地、各種土地相關業務。土地e部落 》http:// 178888.3cc.cc

配偶相互贈與之土地，其贈與契約訂立於婚姻關係存續中，而於婚姻關係消滅後申辦土地所有權移轉登記者，得以「夫妻贈與」為登記原因申辦所有權移轉登記

內政部八十九年十月二日台（八九）內中地字第八九一九四六五號函

案經函准財政部八十九年九月二十二日台財稅第Ο八九ΟΟ六一九一五號函以：「依本部八十六年十月十六日台財稅第八六一九二ΟΟ四六號函釋，配偶相互贈與之土地，其贈與契約訂立於婚姻關係存續中，而於婚姻關係消滅後申辦土地所有權移轉登記者，仍有土地稅法第二十八條之二規定不課徵土地增值稅之適用。」，是以，本案得以「夫妻贈與」為登記原因申辦土地所有權移轉登記。

服務項目：專業土地諮詢、重劃土地買賣、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據土地辦理、日據繼承處理、公共設施保留地、土地疑難處理、繼承土地找尋、困難案件處理、土地繼承辦理、市地重劃、區段徵收、文山老泉里、五股新市鎮、關渡平原、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、蘆洲北側、新莊塭仔圳、河川用地、各種土地相關業務。土地e部落 》http:// 178888.3cc.cc

政府機關出售國宅土地，於辦理土地所有權移轉登記時，得以「國宅土地出售清冊」代替土地移轉現值申報及免稅證明

內政部八十九年一月十二日台（八九）內中地字第八九○一七八五號函

為簡化稽徵作業，達到便民利課之目的，對於政府機關出售國宅土地，其移轉現值申報作業，財政部同意以「國宅土地出售清冊」代替土地移轉現值申報及免稅證明，其權利變更登記，比照公有土地有償撥用所有權移轉登記之方式辦理。

服務項目：專業土地諮詢、重劃土地買賣、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據土地辦理、日據繼承處理、公共設施保留地、土地疑難處理、繼承土地找尋、困難案件處理、土地繼承辦理、市地重劃、區段徵收、文山老泉里、五股新市鎮、關渡平原、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、蘆洲北側、新莊塭仔圳、河川用地、各種土地相關業務。土地e部落 》http:// 178888.3cc.cc

遺產管理人持憑法院核准變賣遺產裁定書確定證明申辦土地及建物所有權移轉登記，登記機關應予受理

內政部八十四年二月二十五日台（八四）內地字第八四○三二六六號函

一、本案經函法務部八十四年二月十三日法八四律決字Ο三三八Ο號函以轉據司法院秘書長八十四年二月七日（八四）秘台廳民三字第ΟΟ八八七號函略以：「一、查被繼承人尹甲係於台灣地區與大陸地區人民關係條例施行前死亡，因其在台灣地區並無法定繼承人，經台灣高雄地方法院以裁定指定尹乙為其遺產管理人，迨該條例施行後，大陸地區之繼承人李丙等三人聲請繼承，經上開法院通知准予備查。因法院前已依法選任遺產管理人，嗣後雖經大陸地區之繼承人表示繼承，惟均無法來台管理遺產，是其需要遺產管理人之情形依然存在（司法院秘書長八十二年八月十日秘台廳民三字第一四一二九號函參照）且該被繼承人非為現役軍人或退除役官兵，又無上開條例第六十八條之適用，繼承人李丙等對原來選任之遺產管理人亦不爭執，從而法院原所選任之遺產管理人並無不適任之事由，應無重行選任之必要。二、民法第一千一百七十九條第二項後段，僅規定為清償債權或交付遺贈物之必要，遺產管理人經親屬會議之同意，得變賣遺產。對於如何變賣，法律並無特別規定，似不生同意變賣價格之問題。本案因遺產管理人係由法院依法選任，其依上述規定變賣遺產又無從經親屬會議之同意，而係由法院核准，本諸相同理由，自亦不生就價格應否一併核准之問題。至司法院院字第一一Ο七號解釋主旨，在於肯定利害關係人有權聲請法院指定遺產管理人，未謂法院應事先同意或核准變賣遺產之價格。台灣高雄地方法院僅裁定准予變賣被繼承人所遺不動產，裁定主文未就價格有何准駁，於法並無不合。」
二、本部同意上開意見。

服務項目：專業土地諮詢、重劃土地買賣、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據土地辦理、日據繼承處理、公共設施保留地、土地疑難處理、繼承土地找尋、困難案件處理、土地繼承辦理、市地重劃、區段徵收、文山老泉里、五股新市鎮、關渡平原、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、蘆洲北側、新莊塭仔圳、河川用地、各種土地相關業務。土地e部落 》http:// 178888.3cc.cc

權利人依法院確定判決等文件申辦土地所有權移轉登記，義務人有時效之抗辯權

內政部八十一年十二月四日台（八一）內地字第八一一四四九二號函

一、本案准司法院秘書長八十一年八月二十六日（八一）秘台廳（一）字第一一三六四號函以：「一、按請求權，因十五年間不行使而消滅。因起訴而中斷之時效，自受確定判決或因其他方法訴訟終結時，重行起算，民法第一百二十五條前段、第一百三十七條第二項定有明文，本件債權人台灣電力股份有限公司對債務人龔有○（判決確定後死亡）請求土地所有權移轉登記事件部分，於民國五十八年間經台灣台北地方法院判決債權人勝訴確定，迄今已逾十五年，債權人未依據確定判決辦理所有權移轉登記，如無其他時效中斷或不完成之事由，依前開規定，其請求權之消滅時效已經完成，惟依司法院三十一年院子第二四二四號解釋：「請求權之消滅時效完成後，民法第一百四十四條第一項僅認債務人有拒絕給付之抗辯權，非使請求權當然消滅。」本件僅債務人有拒絕給付之抗辯權，債權人之請求權並非當然消滅。二、確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力，民事訴訟法第四百零一條第一項定有明文。本件債務人龔有○於受敗訴判決確定後死亡，其財產之權利義務既由其子女龔詠○等人繼承，龔詠○等人自為該確定判決效力所及之人。」，復准法務部八十一年十一月七日法八一律一六七七七號函以：「按民法第一百四十四條第一項規定：『時效完成後債務人得拒絕給付。』故時效完成後債權人之請求權並非當然消滅，僅債務人有拒絕給付之抗辯權。本件確定判決逾十五年後，如債權人未於時效期間內依確定判決辦理所有權移轉登記，且無其他時效中斷或不完成之事由時，其請求權之時效已經完成，則其請求權雖未消滅，但債務人有拒絕給付之抗辯權。本部七十三年七月二十七日法七十三律字第八五七九號函之見解應予變更。．．．．」。

二、請依上開司法院秘書長及法務部函意見，與本部五十九年六月十日台內地字第三六八三九七號函辦理。

服務項目：專業土地諮詢、重劃土地買賣、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據土地辦理、日據繼承處理、公共設施保留地、土地疑難處理、繼承土地找尋、困難案件處理、土地繼承辦理、市地重劃、區段徵收、文山老泉里、五股新市鎮、關渡平原、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、蘆洲北側、新莊塭仔圳、河川用地、各種土地相關業務。土地e部落 》http:// 178888.3cc.cc

5億包租公秦偉，教你第一次買房就上手

秦偉，1966年2月1日生，文化大學新聞系畢業。著有《秦偉完全搞怪手冊》、《變臉大亨致富魔法》，2002年曾獲廣播金鐘獎最佳綜藝節目、最佳主持、最佳非商品類廣告獎。

藝人秦偉1997年因為錄影表演「火中掙脫術」，臉部三度灼傷毀容，被迫暫停演藝事業，加上當時過度投資，因此負債1.8億元。努力復健復出後，短短18個月就還清債務，2003年還一舉拿下3座廣播金鐘獎。而原本在負債期間套牢他的房地產，現在也成了他的生財工具，坐擁30多戶房屋，總價值超過5億，全台各地以及大陸、泰國等地都有他的投資，成為名符其實的包租公。

大學打工存400萬買第一間房

閒來沒事就愛看理財書的秦偉，對賺錢一向興趣濃厚，投資工具比例：50%房地產、30%股票基金黃金、20%其他投資規劃，其中獲利最豐厚的就是房地產。

秦偉在1993年買了第一間房子，忠孝東路四段188號，因為當時側面了解到附近的鐵路將地下化，而且他覺得188號門牌很吉利，於是就以 一坪20萬的價格，將大學時代靠著打多份工累積的400萬積蓄，在沒有貸款的情況下，一次付清買下了這間18坪的房子。幾年後房價漲了，秦偉以 一坪35萬賣出，賺了270萬。

秦式買屋五原則，第一次投資就獲利

第一次投資房地產就獲利，讓秦偉更對房產買賣產生了極大的興趣。從大學時代開始投資房產，到現在至少有三百戶的交易經驗，平均每年都有十幾戶轉手，秦偉更是自稱「買房從來沒賠過」。憑著二十多年投資客的經驗，秦偉理出「秦氏五大買屋原則」。

一、絕不買預售屋

秦偉指出，預售屋無法預期，有許多風險，如坪數、格局、屋樑、建材、建商財務等問題，所以他自己都是買成屋，「看得到、摸得到，感覺比較實在。」而且秦偉也不買法拍屋，因為法拍屋買賣較為複雜，曾買過一次法拍屋就被海蟑螂找上門，要了100萬處理費才能交屋，後來他花錢了事後，就再也不碰了法拍屋了。

二、買屋前看風水

秦偉買房一定要「前有抱、後有靠」，像他位在信義區的辦公室，後方就有象山，風水極佳，當初買進時才 一坪30萬，現在 一坪 已經漲到90幾萬，證明秦偉眼光獨到。另外，買成屋前，秦偉一定會去看「台灣凶宅網」，避免買到凶宅難脫手。

三、買價低於市價

要怎麼找到低於市價的房子？秦偉指出，市價行情可以從四個管道去了解：一：向管理員、鄰居詢問附近房價為何，此價多為成交價，較為中肯。二：問附近的房屋仲介公司目前的行情，仲介講的房價會較高，因為他要拉抬行情再讓你殺價。三：從仲介公司網站上調閱這區最新成交價。四：直接許銀行貸款部估價，因為銀行貸款估價通常只有市價七折，必定會低於市價。通過這四招，就能得知市價的高低價，自己就知如何取捨。

再加上秦偉常以低於市價「一口價」跟屋主談，並以現金交易吸引屋主答應，因此常可買到低於市價的房屋。

四、當作明天售出

「買房漲幅空間要先想好！像我現在都至少漲超過五成才會賣。」秦偉指出，買房投資要有漲價題材，例如捷運要通或是快速道路要通了，但重點是「要知道這題材何時會實現，如果是十年後才通車，那就沒有意義。」秦偉強調，買房產要有「今天買、明天賣都能賺到錢」的心態。

秦偉買房專挑「中等美女」，也就是說，不一定要買最好的，但要買有投資潛力的物件，才不會做白工賠錢，例如他買房都只買二十至 四十坪 大小， 二十坪 以下的不買，因為 十六坪 以下銀行不貸款，而坪數太大或太小都不好脫手。

而有些地方過度漲價，如台北市，秦偉就建議可以買「A咖中的B咖，或B咖中的A咖」，也就是精華地段的中古屋，或是衛星地段的新成屋，漲的空間反而大。

五、進屋感覺舒服

「令人舒服就是磁場好！」秦偉喜歡看房買房，常常沒事半夜也在看房，「好房今天不看，明天就沒有了。」 要買的房子還要一天看三次，上班、下班、還有下雨天都要看，然後他也喜歡跟屋主聊天，以進一步了解該屋狀態，「感覺不對」的房子，秦偉也不會多所留戀，「不要怕錯過！」

秦偉投資依靠「索羅斯投資法」，也就是憑直覺投資，但他強調，事前做足功課很重要。另外秦偉房屋的裝潢也喜歡自己來，他認為裝潢費不要超過房價一成，超過的話會不好回收，投報率要一半以上才會賣。

秦偉認為，房地產投資很重要的一點是「不能紙上談兵」，要先下場買一次，幾次熟悉後，就只是數字的改變。像他現在坐擁三十多戶房屋，仍時常在看房找新標的，而他現在買房頭期款都至少準備三成以上現金，以免付款壓力過大，購買前也會考慮用不用得到或轉租，以租金來支付貸款，自己就不需要支出，減少金錢壓力。長達二十多年的房地產投資經驗，讓秦偉即使未來不當藝人，也能輕鬆過著億萬富翁的包租公生活。

＊秦氏買屋心法

前期：
1. 心中有藍圖：想像某區某屋型，有了理想尋屋條件後再去找。
2. 找屋三部曲，開車看房子，開車可試試好不好停車，雖然有些人不一定擁有車，但也考慮下個買主的需求。一天最好看三次，早上上班、下午下班、下雨天。
中期：買屋五原則
1. 絕不買預售屋：預售的變化多、風險大。
2. 買屋前看風水：基本的風水要顧到，先看書。
3. 買價低於市價：找鄰居問價，找仲介詢價，再找銀行鑑價。
4. 當作明天售出：投資房屋不是要用來囤放的。
5. 進屋感覺舒服：令人舒服就是磁場好。
後期：
1. 議價的方式：低於市場行情的一口價
2. 付款的方式：現金交易可以壓低價格，加快過戶速度。
（參考資料：《變臉大亨致富魔法》）

【名人談房產系列報導】

服務項目：專業土地諮詢、重劃土地買賣、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據土地辦理、日據繼承處理、公共設施保留地、土地疑難處理、繼承土地找尋、困難案件處理、土地繼承辦理、市地重劃、區段徵收、文山老泉里、五股新市鎮、關渡平原、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、蘆洲北側、新莊塭仔圳、河川用地、各種土地相關業務。土地e部落 》http:// 178888.3cc.cc

被繼承人生前為不動產贈與，其繼承人應承受負為移轉登記之義務

內政部 八十年五月十六日 台（八○）內地字第九二○九八九號函

查被繼承人生前為不動產贈與者，如被繼承人與受贈人成立契約後，尚未為移轉登記而被繼承人即已死亡，依民法第一千一百四十八條及最高法院五十一年台上字第二六六四號判例要旨，其繼承人應承受負為移轉登記使受贈人取得所有權俾贈與發生效力之義務，如繼承人之有無不明時，依民法第一千一百七十七條、第一千一百七十八條及第一千一百七十九條規定，應選定遺產管理人為之。本案土地所有權人張○○生前與鍾女士之贈與契約已成立，應請依上開規定辦理。

服務項目：專業土地諮詢、重劃土地買賣、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據土地辦理、日據繼承處理、公共設施保留地、土地疑難處理、繼承土地找尋、困難案件處理、土地繼承辦理、市地重劃、區段徵收、文山老泉里、五股新市鎮、關渡平原、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、蘆洲北側、新莊塭仔圳、河川用地、各種土地相關業務。土地e部落 》http:// 178888.3cc.cc

神明會信徒死亡繼承、管理人改選及規約變動辦理程序

內政部 八十年二月二十六日 台（八○）內民字第九○○六六四號函

有關本案得參照祭祀公業土地清理要點第十一、十五、十六點規定辦理，茲分別核復如次：
（一）神明會信徒（會員）死亡繼承，應由管理人、信徒（會員）或利害關係人檢具相關文件，向民政機關申請公告（張貼）三十日徵求異議，無人異議後，准予備查。
（二）神明會規約變動，除原始規約已有規定，應從其規定外；若無原始規約而新訂定規約，應經全體信徒（會員）之同意，其有變動事項者，依規約之規定辦理，規約未規定者，應經全體信徒（會員）之同意，並應向民政機關申請備查。
（三）神明會管理人之變動，應由新管理人檢具相同文件，向民政機關申請備查，無須公告。如對該管理人之變動有異議者，應逕向法院提起民事確認之訴。
（按：「祭祀公業土地清理要點」業已廢止，另公布「祭祀公業條例」）

服務項目：專業土地諮詢、重劃土地買賣、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據土地辦理、日據繼承處理、公共設施保留地、土地疑難處理、繼承土地找尋、困難案件處理、土地繼承辦理、市地重劃、區段徵收、文山老泉里、五股新市鎮、關渡平原、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、蘆洲北側、新莊塭仔圳、河川用地、各種土地相關業務。土地e部落 》http:// 178888.3cc.cc

祭祀公業派下員喪失國籍是否喪失派下權宜視祭祀公業有無特約而定

內政部七十九年八月二日台（七九）內民字第八二三○一一號函

本案祭祀公業派下子孫吳某因喪失國籍而喪失派下權，於恢復國籍後是否同時恢復派下權乙案，依司法院秘書長上開函稱：「關於因喪失國籍而喪失派下權者，是否於回復國籍時亦同時回復派下權，現行法並無明文。惟依我國國籍法第十四條第一項規定：『喪失國籍者，喪失非中國人不能享有之權利。』派下權為兼具身分與財產雙重性質之私權，本質上除特定權利之內容非中國人不得享有如礦業法第五條所指礦業權之類外，派下權所含一般性之權利，尚非當然『非中國人不得享有之權利。』從而派下權既非當然因國籍之喪失而喪失。其於國籍回復時自亦不生回復之問題。至於日據時代，依當時台灣民事習慣及日本大正十一年台灣高等法院覆審部控民字第十九號判決，固認國籍之喪失為派下權喪失之原因，但於國籍回復後，其已喪失之派下權是否隨同國籍之回復而回復，宜視祭祀公業有無特約而定。」請照上開意見辦理。　
（按：原國籍法第十四條規定於八十九年二月九日修正為「依第十一條規定喪失中華民國國籍者，未取得外國國籍時，得經內政部之許可，撤銷其國籍之喪失。」）

服務項目：專業土地諮詢、重劃土地買賣、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據土地辦理、日據繼承處理、公共設施保留地、土地疑難處理、繼承土地找尋、困難案件處理、土地繼承辦理、市地重劃、區段徵收、文山老泉里、五股新市鎮、關渡平原、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、蘆洲北側、新莊塭仔圳、河川用地、各種土地相關業務。土地e部落 》http:// 178888.3cc.cc

祭祀公業土地之處分疑義事宜

內政部七十九年七月二日台（七九）內地字第八一四五一○號函

一、案經函准法務部七十九年六月十九日法（七九）律八六三七號函復以：按祭祀公業係以祭祀祖先為目的而設立之獨立財產，為派下員全體所公同共有。公同共有物之處分，除依其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外（參照民法第八百二十條第二項前段），應依土地法第三十四條之一第五項準用同法條第一項至第三項之規定辦理。本件祭祀公業黃○○所有土地為其派下員七人所公同共有，其規約書第壹條約定：「．．．．除政府法令另有規定遵照法令外，悉依本規約行使之。」同規約書第玖條復約定：「本公業財產之處分應經本公業派下員大會出席超過參分之貳以上議決同意，否則不得處分。」是否係就該祭祀公業財產之處分已另有約定？該祭祀公業經派下員大會出席六人議決同意處分全部土地，其議決是否有效成立？請主管機關本於職權就具體事實認定之。如該議決有效成立，則其議決同意處分全部土地出售予邱某先生或邱某先生所指定之登記名義人，並經其指定兼具派下員身分之黃某為登記名義人，參照前司法行政部六十三年十月三日台六十三函民字第Ο八六二三號函釋：「．．．．故公同共有之財產應由何人承受，須依其公同關係所由規定之法律或契約定之，地方政府似難不依規定核准由公同共有人之一全部承受。」似無不可。
二、本部同意前開法務部意見。　

服務項目：專業土地諮詢、重劃土地買賣、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據土地辦理、日據繼承處理、公共設施保留地、土地疑難處理、繼承土地找尋、困難案件處理、土地繼承辦理、市地重劃、區段徵收、文山老泉里、五股新市鎮、關渡平原、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、蘆洲北側、新莊塭仔圳、河川用地、各種土地相關業務。土地e部落 》http:// 178888.3cc.cc