土地增值稅的課徵                         土增稅搜尋及下載



一、出售不動產應繳納土地增值稅
土地增值稅是針對土地所有權人土地於移轉時因自然漲價所課徵的稅。

二、土地增值稅納稅義務人























土地增值稅納稅義務人



項   目



納 稅 人



說         明



土地為有償移轉時



原所有權人



指移轉時取得相當之代價。例如:買賣、交換、
政府照價收買。



土地為無償移轉時



取得所有權



指移轉時,取得所有權人並未付出代價。
例如:贈與或遺贈。



土地設定典權時



出典人



根據稅法規定,已規定地價之土地設定典權時,
出典人須繳納土地增值稅。待回贖時,再要求無
息退還原繳稅款。



三、漲價總數額計算
以土地移轉時之申報移轉現值減除前次移轉現值(或原規定地價)乘以物價指數如有土地
改良費,亦應一併減除。
(一)申報移轉現值:可用下列二種價格擇一為申報移轉現值。
    1. 契約總價值:買賣雙方簽訂之契約價格,即實際交易價格。
    2. 公告土地現值:為每年一月一日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積。
     但契約總價值經審核低於公告土地現值者,得由主管機關照其申報之契約總價值
     收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。
(二)前次移轉現值或原規定地價
    1. 即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值,如果沒有移轉過的土地就
     以政府第一次辦理規定地價之地價為準。
    2. 前次移轉現值或原規定地價,應按申報時最新公告之臺灣地區消費者物價指數調
     整之。


(三)土地改良費用有下列幾項
   1. 改良土地費用
   2. 已繳納之工程受益費
   3. 土地重劃費用
   4. 因土地使用變更而無償捐贈一定比
    率作為公共設施用地之公告現值


四、稅率及應納稅額的計算
(一)一般用地稅率(三種級距)



















一般用地稅率(三種級距)



稅級別



計  算 公  式



第一級



應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按台灣地區消費者


物價總指數調整後)未達百分之一百者】× 稅率(20%)



第二級



應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按台灣地區消費者
      物價總指數調整後)在百分之一百以上未達百分之二百者】×【稅率(30%)-
      [(30%-20%)×減徵率]】-累近差額(按台灣地區消費者物價總指數調整後
      之原規定地價或前次移轉時申報現值×A)


註: 持有土地年限未超過20年者,無減徵,A為0.1
持有土地年限超過20年以上者,減徵率為20%,A為0.08
持有土地年限超過30年以上者,減徵率為30%,A為0.07
持有土地年限超過40年以上者,減徵率為40%,A為0.06



第三級



應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按台灣地區消費者
物價總指數調整後)在百分之二百以上者】×【稅率(40%)-[(40%-20%)×減
徵率]】-累近差額(按台灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前
次移轉時申報現值×B)


註: 持有土地年限未超過20年者,無減徵,B為0.3
持有土地年限超過20年以上者,減徵率為20%,B為0.24
持有土地年限超過30年以上者,減徵率為30%,B為0.21
持有土地年限超過40年以上者,減徵率為40%,B為0.18



【實例說明】
李某有一筆土地,面積50平方公尺,申報移轉時每平方公尺公告土地現值為 6 萬元,上次
取得土地之申報移轉現值每平方公尺二萬元,最新公告之臺灣地區消費者物價指數為百分
之二百,曾經繳納工程受益費八萬元,李某出售時要繳納之土地增值稅計算公式如下:
(1)申報現值總額-前次移轉時所申報之現值總額 X 臺灣地區消費者物價指數-土地改良費
  用(工程受益費)=土地漲價總數額

  (60,000元×50)-(20,000元×50×200%)-80,000元=920,000元
(2)漲價倍數之計算=土地漲價總數額÷( 前次移轉時所申報之現值總額×臺灣地區消費者物
  價指數)920,000元÷(20,000元×50平方公尺×200%)=46/100
(3)土地漲價總數額×稅率-累進差額=應徵稅額920,000元×20%-0=184,000元  

(二)自用住宅用地稅率百分之十
前揭例題如為自用住宅用地,則其應納稅額為920,000元x10%=92,000元


五、申報期限
土地所有權移轉或設定典權時,雙方當事人應在訂定契約後三十日內,向土地所在地之稅
捐機關申報土地移轉現值,如逾期申報,則以稅捐機關收件日當期之公告土地現值為移轉
現值核定應納之土地增值稅。

【 實例說明】
張某與李某在民國九十年六月廿日訂定土地買賣契約,約定以契約日之土地公告現值
一五0萬元為移轉現值申報土地增值稅,該筆土地之公告土地現值於九十年七月一日調漲
為一六0萬元,如果張某與李某在訂定契約後三十日內,即在九十年七月廿日前向稅捐機
關申報土地增值稅,則以訂約日之公告土地現值一五0萬元為準,計徵土地增值稅,如果
張某與李某逾九十年七月廿日申報(假設於九月十二日)才向稅捐機關申報土地移轉現值
,則以收件日當期之公告土地現值即一六0萬元為移轉現值計徵土地增值稅。


六、下列土地移轉時,可以免徵或不課徵土地增值稅
(一)免徵
   1. 各級政府出售或依法贈與之公有土地及各級政府受贈之私有土地。
   2. 因繼承而移轉之土地。
   3. 私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。(請參閱參.三.(二)之說明)
   4.被徵收之土地。
   5.公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。
   6.依法得徵收之私有土地,土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地 機關者
    。


(二)不課徵
   1.配偶相互贈與之土地 ( 得申請不課徵 )
   2.作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。
    〈請參閱:參.三.(一)之說明)〉


 


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則他的應繳稅額為:


1000 ´ 40% - 655,300 = 3,344,700


個人綜合所得稅應繳$3,344,700


經我們規劃辦理捐贈公共設施保留地後:


假設其土地取得成本為公告現值18% 他的應繳稅額:


(1000 – 910) ´  13% -25,900 = 91,100


(捐贈土地現值為910)


實際成本 = 土地取得成本 + 應納稅額


實際成本:910 ´ 18% + 91,100 = 1,729,100


節稅金額3,344,700 – 1,729,100 =1,615,600


:約48.3%



案例參考B:


先生90年度之個人綜合所得淨額為500


則他的應繳稅額為:


500 ´ 40 % - 655,300 =1,344,700


個人綜合所得稅應繳$ 1,344,700


經我們規劃辦理捐贈公共設施保留地後:


假設其土地取得成本為公告現值18%,他的應繳稅額:


(500 –420) 5 13% -25,900 = 78,100


(捐贈土地現值為420)


實際成本 = 土地取得成本 + 應納稅額


實際成本:420 ´ 18% + 78,100 = 834,100


節稅金額1,344,700 – 834,100 = 510,600


:約38%



 



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內政部地政司     內政部土地測量局     內政部土地重劃工程局


台北縣、市  議會         其他相關聯結       政府單位







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政府公告     使用分區表格下載     稅捐處多功能服務櫃檯


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道路以前可以做節稅到現在可做容積移轉到後來的改變是什麼呢??


期待還是失望??


坊間地主的等待政策的改變.....將來有何解決方式??


有任何問題都可以在此得到資訊與解答..


請各位利用留言版留言..一定會提供相關消息給各位...


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