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經濟日報 記者翁至威/台北報導

民眾辦理房地交易時,常常會委託代書處理,省下寶貴時間。財政部北區國稅局表示,若委託的代書忽略申報房地合一稅,納稅義務人無法以此為由免罰,提醒民眾應掌握相關申報進度,以免遭稅局追稅加罰。

北區國稅局表示,近期查核轄區內甲君未依限辦理房地合一稅申報,因此核定補徵稅款並罰鍰,甲君主張,其出售土地時委託代書代為處理,誤認代理人已協助完成申報,並非刻意漏稅,希望免予處罰,結果遭法院駁回。

該局指出,民眾委託代理人參與行政程序,對於該代理人的故意或過失,必須負相關責任。房地合一稅採自行申報制,符合課稅範圍的納稅義務人,應據實申報納稅,不因選任代理人辦理房地移轉登記等理由,免除其責任。

該局呼籲納稅義務人,個人出售符合房地合一課稅範圍之房地,應於交易房地完成所有權移轉登記日之次日,或房屋使用權交易日之次日起算30日內,向稽徵機關辦理申報,以免受罰。




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新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

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重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地業務、土地未辦繼承。

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好房網News記者曾亭皓/綜合報導  詐騙手法日益建新,日前福利汽車董事長林茂樹捲入一場房屋買賣糾紛案件,揭露專門詐騙自售屋主錢財的集團。

警覺性高的他,不僅未讓對方得逞,反扣押了詐騙集團用來當誘餌的200萬訂金,事件登上新聞版面,林茂樹在好房網TV直播節目《操盤手的秘密》中提醒屋主賣屋陷阱,同時也揭露4大最容易被詐騙集團鎖定的條件與詐術。

林茂樹日前險遭詐財,經過一番調查才發現,類似案件受害者多達30餘位,為避免受害人數擴增,決定出面揭露。

林茂樹於本週《操盤手的秘密》分享整起事件過程,並提到詐騙集團多針對「貪小便宜者」、「無貸款賣方」或以「爽快之付簽約金」、「出價高」等手法博取信任,再簽下不合理條約。

《操盤手的秘密》主持人陳斐娟解釋,部份自售者為了節省仲介費,缺乏完善的保障機制,最容易成為詐騙集團的目標,反而因小失大。另外,若賣方本身債務狀況乾淨、無任何貸款者,同樣也容易遭有心人士設陷。  

林茂樹憤慨表示,詐騙集團會安排一串代書、地政士、律師甚至買家,全是對方自己人,他提醒,若遇到對方非常爽快的支付簽約金,或是故意開高價,讓你誤以為自己多幸運,同時將你推入陷阱。  

林茂樹強調「千萬不要省仲介費」,資深房仲提醒,無論自售或是委託房仲,屋主想保障交易安全,就一定要簽訂價金履約保證,如有反悔不買、跳票、超額貸款失敗、不付尾款,或是詐騙等情形,皆能獲得雙重保障,且讓買賣雙方得到應有的價款。







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新北市政府即日起進行全國首波地籍清理未能釐清權屬的土地標售公告作業,總計22筆,公告至10月7日止,9月26日起投標,10月13日上午開標,總面積6.9公頃,公告現值約3400萬元。

 

地政局長康秋桂說,97年3月公布實施「地籍清理條例」,新北市截至今年6月已清查公告而未申請登記的「未依有關法令清理的神明會土地」有258筆、「以日據時期會社或組合名義登記土地」的131筆,共389筆,排除不能標售的公共設施用地、有停止標售或暫緩標售情形的標的後,待標售的有135筆。

 

全國首波地籍清理

全國首波地籍清理,新北市標售權屬不清神明土地,共22筆

 

康秋桂說明,首波篩選代標售的22筆土地,面積近七公頃,公告現值總價約3400餘萬元;其中「臺北勸業信用利用組合」擁有七筆最多,都位於農業區,由於是持分地,已有共有人表達承買意願;單筆面積最大的為貢寮火車站附近的一般保護區,權利人是「福德祠」,面積近5.8公頃;公告現值單價最高的是八里區小八里坌段楓櫃斗湖小段70之1地號,每平方公尺一萬元。

 

地政局解釋,精華地段權利人多會積極辦理申報或登記,或地上物佔用情形普遍,爭議較大,因此首波代標售的土地多位於農業區或保護區,只有少部份位於丙種建築用地。

 

地政局指出,標售後的土地價金將專戶儲存,權利人在10年內可檢附證明文件申請發回,經兩次標售不成的土地則登記為國有,權利人在10年內仍能申請發給價金;相關標售公告資訊張貼在市政府、地政事務所、區公所、里辦公處及相關網站專區。

 

神明地標售 現值3400萬

早年因地籍不完整或部分土地登記在,與現行法令不符,新北市府清查地籍後,第一波篩選出二十二筆閒置土地代為標售,其中十二筆登記在神明名下,這些土地多位於八里、貢寮的農業區或保護區,總面積近七公頃,公告現值總價約三千四百萬元,市府即起公告標售,預計十月十三日開標。

 

福德祠2.7千萬起跳

新北市府首波標售產權較單純且地上物佔用爭議較少的神明名下土地與日據會社土地,地價最高的地點位在八里區中華路二段,公告現值每平方公尺一萬元,權利人為「台北勸業信用利用組合」,已有共同持份人表達購買意願。

 

另單筆面積最大的土地,位在貢寮火車站附近一般保護區由「福德祠」土地公所有,面積五點八公頃,標售底價為兩千七百萬餘元。

 

標售款專戶留10年

地政局長康秋桂表示,公告標售的目的是想要呼籲 呼籲權利人出面辦理重新登記以保障權利,而不是標售土地,政府代為標售後款項將保留在專戶中,十年內若無權利人出面請領則收歸國有。康秋桂說,有意願投標民眾可至新北市地政局網站(http://www.ntcland.ntpc.gov.tw)查詢相關資訊。

 

 

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全台第一個動土的危老建物新建案「森森富祥」正式開賣,也讓危老建案面對的挑戰再上檯面,雖然政府提供行政彈性、最高容積40%等4大獎勵優惠,但因危老建物改建必須100%住戶同意,形成「1限制,打敗4優惠」的窘境,導致進度緩慢,高雄成案的比例不到1%,未能形成大規模的風潮。

 

房地產業者指出,危老條例雖有很大的誘因,包括最高容積40%獎勵、地價稅及房屋稅免徵、減徵優惠、行政彈性、以及政策融資等4大利多,但,唯一的重大前提是,必須建物或地主的所有權人100% 同意,對開發商而言,無論與住戶溝通、談判,或是危老重建的成本效益,都是艱難的挑戰。

 

更何況,想要獲得最高40%的容積,必須在2019年5月19日之前提出申請,時間也是最大的敵人,正因如此,高雄市自從危老條例2017年5月公布迄今,只有「森森富祥」一件成案,另有一件申請中,還有一件觀望中,全台各地成案情況,也大致是少的可憐。

 

執行危老改建「森森富祥」成功的恆宇建設董事長孫培鈞表示,危老建築改建真的好處多多,除了改善原有老舊居住環境之外,透過新建築,住戶對新生活的場景、以及人與人之間的互動關係,可大幅獲得提升,潛在商機極大,希望未來能擴大推動,打造屋主、建商和政府等多贏局面。

 

高雄市政府都發局總工程司郭進宗指出,高雄目前計有17.5萬棟超過30年的建物,占全部建物比例約45%,不過,並不表示它們就是危老建築,必須具有應限期補強拆除者、耐震能力評估未達最低等級,且無電梯或改善不具效益等3項,才能納入去(2017)年5月公布施行「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的危老建築。

 

他說,高雄在2016年辦理3,656棟老屋健檢初評之後,發現共有125個社區,266棟建物結構,評估未達最低等級的60分,前述266棟位於都市計畫範圍內的建物,才符合危老條例的更新條件。

 

郭進宗表示,危老建物與都市更新改建,若想要成案,必須住戶、地主、與實施的建商或開發商,自行協調、談判,政府完全不能介入,所謂「釘子戶」的難題,公部門是沒有立場與法源介入的。(工商時報)

 

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〔記者徐義平/台北報導〕對於「危老條例」開闢都更快車道,內政部營建署都更組長王武聰說明,容積獎勵並非危老屋申請主要考量,甚至有不申請容獎的個案,只希望能有房屋稅、地價稅減免;對於自用需求的民眾而言,反而是建築結構安全及租稅減免才是重點。

 

部分都更業者質疑,都更案切割成多塊基地改走危老案,對於整體環境有影響,造成基地零散,原可規劃坡道平面車位,最後只能規劃機械車位,甚至拉高公共設施比率,對整體環境沒有實質幫助。

 

不過,房地產業者認為,目前全台屋齡超過三十年建築物近四百萬戶,過去沒有定時定期檢測,以公有建築物檢測結果推估,估計四成須補強或重建;因此,對民眾生命財產存有潛在威脅的老舊建物,理當優先處理,提供明確且快速的重建管道。

 

台北市不動產估價師公會理事長郭國任指出,過去都更案進度延宕,除了不同意戶整合時間拉長,好不容易整合到相當程度,進入都更審議委員會後,又得面臨部分都更委員要求「公益」及「鄰地整合」,時程再度延後,甚至因公益回饋需求,導致容獎看得到卻吃不到。

 

他說,危老案以結構安全及生命財產為前提,給予明確獎勵誘因,是相當好的一件事情;既然危老能夠推得動,講求公益的都更案為何不能給予更高、條件更好的誘因?

 

不動產開發公會全聯會秘書長于俊明表示,不贊成危老案申請門檻變寬鬆的說法,因為危老案存在四大難題,包括整合程度需達到一百%,若有公有房地在裡面就很難走下去;第二難題是基地退縮要求,北市很多危老都更案達不到要求;第三難題是合併鄰地,限制鄰地面積一千平方公尺以內才給予容獎,超過部分不給容獎,可能造成畸零地無法順利整合;第四個難題是危老容獎部分,容積率、建蔽率須議會審議通過才能放寬,北市至今尚未通過一案。

 

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【畢務潔╱台北報導】《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(簡稱危老條例)三讀通過,本意加速都更速度,但須百分百同意恐只適合單一產權物件,對於危老建築實質改建幫助有限,台北市則首重老屋整修維護的補助,新北市推動《防災型建築再生自治暫行條例》,同樣對危老建築有容積及持有稅的獎勵。

 

行政院《危老條例》是針對經過評估後需拆除重建的30年以上老屋、海砂屋等危險建物,可有1.3倍基準容積或1.15倍原建築容積獎勵,若在條例實施後3年內申請重建計劃,得再享10%基準容積獎勵,另外地價、房屋稅也有減半徵收補助,若持有2年內未賣屋,最長有12年的減半徵收優惠。

 

適合單一產權物件

法案一出,各界對於須全體土地持有人同意有爭議,《住展》雜誌企研室經理何世昌指出,根據《公寓大廈管理條例》第13條,若為嚴重毀損、地震後有危及公共安全的建築,無須全體所有權人同意即可立即拆除重建,但現《危老條例》卻須全體同意才能進行改建,門檻反倒較高。

 

且一般住家產品通常有多位地主共同持有的狀況,較適合單一產權的物件,恐會有圖利部分單一法人、壽險業者持有企業大樓的疑慮,對於實質危老建築改建幫助不大。

 

東森建設總經理賴建程則認為,該法例也規定重建時得合併鄰接建築物基地或土地辦理,若總面積超過1000平方公尺(約302.5坪)的部分,不再提供容積獎勵,雖本意是加速整合速度,但小基地對整體市容改變不大,以建商角度,小基地吸引力小,儘管有容積獎勵但幫助不大,並不會增加大型建商積極投入都更的誘因。

 

新北簡化都更程序

現階段雙北市對於危老建築則各有態度,台北市著重在整建維護部分,台北市都更處更新工程科科長湯勇循表示,台北市對於老舊建築整建端出許多補助項目,除延續去年補助中低樓層建築更新增設電梯,辦理老屋健檢後如有公安疑慮者,也可申請補助,補助上限以不逾核准補助項目總工程經費之45%,而且不超過1千萬元,即日起至今年12月29日可申請。

 

新北市則是推動《防災型建築再生自治暫行條例》,其中有免審議定額容積獎勵50%、重建後地價、房屋稅減半徵收4年等優惠,條例已送至議會審議,而新北市早在2013年就針對老屋推動簡易型都更,簡化都更行政程序。

 

其中「汐止新峰段」已完工,本月辦理交屋,新北市都更處處長張溫德表示,該案從申請到完工約3年時間,大幅縮短重建時間,目前簡易型都更已有20件申請,8件已取得建照。

 

 

臺北市老舊建築物

整建維護補助

◎補助內容:補助額度上限以不逾核准補助項目總工程經費之45%為限,並且不超過1000萬元

◎可申請狀況

.中低樓層建築更新增設電梯

.提供建築主管機關認可之健檢機構的自費辦理勘驗結果,或104年度前因有公共安全疑慮而辦理老物健檢之建築物

.耐震結構須補強建築

◎申請時間: 即日起到2017年12月29日

資料來源:台北市都更處

 

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記者李京昇、張世杰、洪敬浤、謝梅芬/連線報導
都會土地寸土寸金,但六都當中竟然有不少土地沒人繼承。以桃園市為例,未辦理繼承登記的不動產將近7萬筆,公告現值達977億元高居第一,台北市也有260餘公頃、638餘億元價值的不動產「沒人要」,最後不但可能「歸公」,還成了都市開發的絆腳石。
 
桃園市長鄭文燦出席活動,呼籲民眾多多辦理繼承登記,保證自己的權益。
 
桃園地政局統計,從民國73年至今年10月,尚未辦理繼承登記的土地有6萬8837筆、建物1541棟,面積達1265公頃,其中未繼承土地、建物筆數最多落在新屋區1萬4223筆,未登記繼承現值總和最高是八德區共300多億元,這些不動產列冊管理15年後仍無人繼承,會移請國有財產署標售。
 
地政局地籍科長陳純彰說,這麼多未繼承不動產主因有三,一是不少民眾忘了辦理繼承手續,二是有兩個以上的繼承人,難以釐清所有權,第三是經過太多代,到底是哪個祖先的產權已不可考,有的繼承人長年在國外,才會累積這麼多件數。
 
陳純彰表示,桃園新屋區筆數最多,應是該區地處偏遠、地價偏低,民眾登記意不高,八德區擁有最高產值,是因八德早期的開發案少,民眾對不動產繼承登記並不積極。
 
市長鄭文燦說,最近請各地政事務所遇未繼承登記的爭議案件,暫停強制標售,以協助完成繼承程序,同時自20日起巡迴13區巡迴宣導,請不動產的後代積極登記繼承。
 
台北市從民國74年至今,未繼承土地1萬6112筆,合計262公頃,公告現值總計638億5800萬餘元,房屋有2040棟。市府都發局表示,這些未繼承土地很多是小規模的畸零地,常無意間成了開發案中的「釘子戶」,建商找不到繼承人收購,也成了都市更新的絆腳石。
 
台中市地政局表示,台中也有2萬4619筆不動產未辦繼承,公告現值尚未統計,不動產「沒人要」的主因是繼承關係複雜、人數多難以整合;有的繼承人彼此感情不睦,以及所有權人重男輕女分配不公平等,都是繼承卡關主因。
 
台中北屯有個家族因此鬧土地繼承糾紛,爸媽認為只有兒子才會拜祖先,土地、遺產只留給兒子,造成女兒們不滿,最後長輩過世後,全家鬧得不可開交,只辦了共同共有繼承,但無法分割、處分,跟無主土地沒有兩樣。
 
高雄市地政局統計未繼承土地也有3萬2555筆,總公告現值達244億2664萬餘元,建物有1750棟,規模都不小。
 

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也是世代交替!依內政部的買賣移轉登記資料顯示,近 10 年一路下滑的買賣移轉棟數占比,在今年止跌回穩,2007 年買賣占比一度高達 79%,到了 2016 年僅剩下 64.8%,今年則止跌回穩維持在 65% 左右。

在同時間,受到稅制改變與人口老化等結構性因素影響,繼承與贈與占比則拉高到 24%,也就是,每 4 件移轉就有 1 件是繼承或贈與,尤其是繼承占比 10 年的時間,占比增加將近 1 倍。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,繼承移轉的變化與人口老化有直接關係,繼承移轉從 2007 年的 6.6%,到近兩年已經突破 13%,10 年占比增加 1 倍,且每 10 件移轉登記之中就有 1 件多屬於繼承移轉,至於贈與則可能於稅賦與世代間的財富移轉有顯著關係,因此可發現贈與移轉占比從 2007 年的 6%,到 2015 年達到顛峰的 12.7%,同樣增幅也高達一倍,不過隨房地合一制度上路後,透過不動產贈與的節稅效益下滑,贈與占比也下滑至 10.7%,是 2014 年以來的新低。

還有一樣移轉明顯下滑的則是拍賣移轉,拍賣移轉從 2007 年的 4.9%,到現在占比僅剩下 1.2%,已經是連續 5 年跌破 2% 的占比,如觀察更長時間的變化,2003 年拍賣移轉登記一度高達 12%,不過現在一年的拍賣移轉登記數量,已經不到當年高峰期的 10%,這波房產的景氣循環修正至今,並未出現斷頭潮與法拍量大增。

從各項移轉的登記來看,除了一般的買賣移轉以外,近 10 年透過繼承與贈與取得比例有明顯增加,世代間的財富移轉,某一部分也取代了民眾直接購屋的需求,未來繼承應該還是維持穩定的比例,但贈與可能受到房地合一稅制影響而緩降。



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經濟日報 記者徐碧華/台北報導
某建設公司要容積,買下A君的公共設施保留地,把容積移轉到指定的人。為圖方便,保留地沒有過戶,直接由A君捐贈給地方政府。台北國稅局認定這宗交易是容積移轉,不是土地買賣,歸於財產交易所得,而不是免稅的土地交易所得,補了建設公司的稅。
國稅局指出,建設公司在2013年與A君簽下契約,簽的是土地買賣契約書,買賣範圍包括土地所有權及都市計畫容積移轉相關權益。

A君依約照建設公司的要求做了,把公共設施保留地捐贈給地方政府,依慣例,地方政府給了A君容積。A君再把這土地容積權益信託登記移轉給建設公司。建設公司在2014及2015年把容積賣了。建設公司申報2014、2015年營利事業所得稅時,將容積賣價減除原始取得成本及相關費用後,列報為免徵所得稅之土地交易所得。

國稅局卻不認為這筆所得屬免稅所得,官員說,如果當初A君把公共設施保留地轉給建設公司,那麼容積就屬於改良土地成本,銷售所得是免稅的。



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服務項目:重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地業務、土地未辦繼承。

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日前內政部喊出,將透過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」來加速都更,新北市都更處,今天透過「危老」條例,核准第一案。地點位在板橋新埔站後方,基地面積超過3100平方公尺。雖然整合住戶意見花了兩年時間,不過透過「危老」條例,從鑑定到申請通過,只花了兩個月,成為全台「危老」重建計畫首例。

位在新北市新板特區,新埔捷運站後方,這一片住宅,老舊公寓居多,四層樓高,屋齡將近50年,過去曾多次談都更改建,不過都因整合失利破局!不過,就在今年五月「都市危險及老舊建築物加速重建條例」上路,沒想到盼了多年的都更案,終於核准.

住戶洪先生表示:「住戶整合差不多十幾年前就有一次,但是也整合不成,現在有這個機會,參加這個都更也滿幸運的。」

三排老房子一共29棟,33戶,所有權人約50人,都更後,將蓋地上25層,地下4層樓,可容納240戶的新大樓。建商表示,其實這次都更案,光是整合50位住戶意見,就花了兩年時間.

都更案建商林爭育表示:「地主住戶是老人家比較居多,他們就很想要繼續住這個有感情的房子,所以他們就比較不同意跟我們一起都更。」

新北市府都更處長張溫德表示:「如果屋齡超過30年,沒有電梯,他的那個性能,改善不符合效益,也是我危老(條例)所協助的對象。」

新北市都更處表示,「危老」條例核准要件之一,就是要全體住戶100%同意,因此只要有一位不同意戶出現,就無法成行,不過這次住戶大多是獨棟透天戶,才能加速整合住戶意見.

台灣房屋新板特區協理賴玉枝表示:「當然透天的部份絕對會比較容易整合,因為土地持份大,建商能夠回饋的也會比較多,我記得一坪土地,可以換4坪到4.8坪左右,依照他這樣子換回來,應該有100坪喔。」

由於「危老」條例有容積獎勵40%,吸引建商投入都更誘因大,加上申請行政程序上,有快速通關措施,只要專業技師檢定符合老舊危樓建物條件,就能申辦都更,只不過,先決條件是,還是所有權人必須同意,都更進展才能加速推動。




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地籍清理問答集

問1:土地權利人、利害關係人該如何得知土地是否為直轄市、縣(市)政府清理之對象?何時提出申請登記?
答:直轄市、縣(市)政府清查有關地籍後,應公告90日,土地權利人、利害關係人可以到下列公告處所得知:
一、直轄市或縣(市)主管機關。
二、土地所在地鄉(鎮、市、區)公所、村(里)辦公處所。
三、土地所在地政事務所。
四、土地登記簿所?土地權利人住所地之村(里)辦公處所。但無從查明者,不在此限。
土地權利人應於直轄市、縣(市)政府辦理清查公告後,始得於公告之申請登記期間向土地所在地政事務所申請登記。所以,直轄市、縣(市)政府於98年3月起公告34.10.24以前登記之限制登記、45.12.31以前登記之未定期限地上權及38.12.31以前非以法定物權名稱登記者,7月起公告日據時期會社或組合土地,並開始受理申請登記(38.12.31以前非以法定物權名稱登記者,係由地政事務所逕為塗銷,土地權利人免申請)。其它尚未公告清理之土地則自99年起分年分類清理及公告。

問2:清查地籍後之公告於公告期間,權利人或利害關係人如發現有遺漏或錯誤之情事發生,該如何處理?
答:依地籍清理條例第16條第1項及第2項前段規定,土地權利人、利害關係人或相關機構,發現公告事項有清查遺漏或錯誤時,應於公告期間內,檢附相關證明文件向直轄市或縣(市)主管機關申請查明。經直轄市或縣(市)主管機關查明屬清查遺漏者,應就遺漏之土地補行公告90日;屬清查錯誤者,應就更正之土地重新公告90日。

問3:日據時期會社或組合土地,如逾公告之申請登記期間無人申請,屆時會如何處理?
答:為澈底清理目前已存在之權利內容不完整或與現行法令規定不符之地籍登記,經釐清權利內容及權屬後,應重新辦理登記;其未能釐清權利內容及權屬者,應予標售或處理。日據時期會社或組合之土地或建物如經直轄市、縣(市)政府清查地籍並公告受理申請登記之期間,屆期無人申請登記,依地籍清理條例第11條規定,除公共設施用地外,由直轄市、縣(市)政府代為標售。另外,如經申請登記而被駁回,且屆期未提起訴願或訴請法院裁判,或經訴願決定或法院裁判駁回確定者,亦由直轄市、縣(市)政府代為標售。直轄市、縣(市)政府將代為標售土地價金,儲存於保管款專戶,權利人自儲存之日起10年內,得檢附證明文件申請發給土地價金。

問4:列入地籍清理後之公告將來可能會被政府代為標售之土地,利害關係人可否申請提前標售?
答:依地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第3條第1項:「直轄市或縣(市)主管機關應依土地地籍清查類別,以整批、分筆方式代為標售。但得視土地實際使用情形,以分批、分筆方式為之。」。次依內政部訂頒「地籍清理實施計畫」所定期程自100年7月起代為標售「以神明會名義登記之土地未報經本府民政處備查者」及「以日據時期會社或組合名義登記」未能釐清地籍之土地;101年1月起代為標售「土地總登記時登記名義人之姓名、名稱或住址記載不全或不符」未能釐清地籍之土地;102年8月起代為標售「非以自然人、法人或 依法登記之募建寺廟 名義登記者,除?明 會、日據時期會社或 組合、祭祀公業外之土地」。

問5:土地總登記時登記名義人之姓名、名稱或住址記載不全或不符之土地標售後,或將土地登記為國有後,真正土地權利人可否主張其權利?應如何主張? 
答:權利人自專戶儲存之保管款儲存之日起十年內,得檢附證明文件向主管機關申請發給土地價金;審查無誤,公告三個月,期滿無人異議時,按標售土地之價金扣除應納稅賦後之餘額,並加計儲存於保管款專戶之實收利息發給之。登記為國有之土地,比照前項規定辦理。前項期間屆滿後,專戶儲存之保管款經結算如有賸餘,歸屬國庫。

問6:依地籍清理條例32條規定辦理更正登記時,倘登記名義人己死亡,又繼承人無法會同連件辦理繼承,可否由部分繼承人申請更正登記?
答:為維護真正權利人權益並達成地籍清理目的,可由部分繼承人依地籍清理條例32條規定申請更正登記。

問7:直轄市或縣(市)政府辦理各共有人登記權利範圍合計不等於一土地的清查公告後,權利人或利害關係人如果發現有遺漏或錯誤的情形發生,應該如何處理?
答:各共有人登記的權利範圍合計不等於一的共有土地,經地政事務所清查並由直轄市或縣(市)政府公告後,權利人或利害關係人或相關機關,如果發現公告事項有清查遺漏或錯誤的時候,應該在公告期間內,檢附相關證明文件向直轄市或縣(市)政府申請查明。如果直轄市或縣(市)政府查明是屬於清查遺漏的情形,會就遺漏的土地補行公告90日;如果是屬於清查錯誤的情形,會就更正後的土地重新公告90日。

問8:由直轄市或縣(市)政府代為標售的土地,已經在公告中,還可以申請暫緩標售嗎?
答:土地相關權利人,如果符合下列情形之一,可以申請暫緩標售:
一、不服異議調處結果,已在期限內向管轄法院提起訴訟,尚未判決確定。
二、經申報或申請登記遭駁回,已在期限內提起訴願或訴請法院裁判,尚未確定。
三、標售土地在決標或登記為國有以前,真正權利人依地籍清理條例規定申報或申請登記。
四、其他具有正當理由而且經直轄市或縣(市)政府同意。
民眾如果持有公告地籍清理的土地,應該在決標或登記為國有以前,儘速向土地所在地直轄市或縣(市)政府申報或向地政事務所申請登記,或有上列理由,申請暫緩標售,以確保自身權益。

問9:代為標售的土地,什麼身分的人可以主張優先購買權?又應該如何辦理?
答:依照地籍清理條例第12條規定,代為標售的
土地,其優先購買權人及優先順序如下:
一、地上權人、典權人、永佃權人(以登記的先後定之)。
二、基地或耕地承租人。
三、共有土地的他共有人。
四、本條例施行前已占有達十年以上,至標售時仍繼續為該土地的占有人。
直轄市或縣(市)政府代為標售土地以前,依地籍清理條例第13條規定,應該公告3個月,並以公告代替對優先購買權人的通知。優先購買權人應該在決標後10日內,用同一條件主張購買,而且預繳相當於保證金的價款,以書面向直轄市或縣(市)政府為承買的意思表示,如果逾期視為放棄其優先購買權。

問10:我想要競標地籍清理的土地,應該從哪裏得知標售的相關消息?
答:直轄市或縣(市)政府會將代為標售土地的公告,張貼在直轄市或縣(市)政府、土地所在地鄉(鎮、市、區)公所、地政事務所及村(里)辦公處所的公告處所;另外也可能會在公告之日起刊登在當地通行的一種新聞紙連續3日,或在直轄市或縣(市)政府電腦網站刊登公告文30日。民眾如果有競標地籍清理土地的意願,務必請依上述的處所所張貼的公告規定,參加投標。
 
以上地籍清理問答集由彰化縣政府地政處提供
 
竭誠歡迎為您服務為您服務是我們最大的榮幸





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實價登錄修法,門牌全都露
記者郭建伸/台北報導 實價登錄上路滿5年,內政部擬翻修相關法規,最大改變是房屋資料識別化,未來將不再是區段式、去識別化的資訊,而是明確的「幾號幾樓」門牌。 
實價登錄修法,門牌全都露 (翻攝實價登錄網站)

此外,現行規定房屋移轉登記後30天內申報,但不少民眾因忘記申報,遭開罰3至15萬元,未來將改為移轉併同登錄,省去民眾擔憂。

為讓市場機制更透明健全,內政部規畫實價登錄修法方向,包含登記移轉與實價登錄同步、申報權利人由地政士改為買賣雙方,除即時反映市況,也能提升價格正確性。 

移轉與實價登錄同步在預售屋部分,目前規畫修法重點,是將申報期限大幅縮短為簽訂預售屋買賣契約書後30日內辦理,並將起造人或建築業者自行銷售預售屋部分全面納入實價登錄範圍,以促進預售屋交易資訊更即時透明。 

因應國人習慣,實價登錄過去並未直接公布門牌,採取區段化、去識別化資訊,但未來擬直接公布。

地政司司長王靚秀說,民眾多認為房屋交易具私密性,「若被發現房子買貴,或賣太便宜,會覺得丟臉。」不喜歡買賣攤在陽光下。 

確實建立不動產履歷王靚秀說,其實房屋移轉並不涉及個資,且就算只公布區段,交易市場也會猜測是哪棟房屋的交易價,因此參考國外案例,乾脆直接公布。 

內政部並將建立「不動產履歷」,讓市場能明確知道房屋的歷次交易價格,明確公布實價登錄門牌只是第一步。針對虛報交易價格問題,內政部目前還無法追查資金流向,未來將主動擴張調查權,並與財政單位、縣市府合作抽查。 

王舉例,比如實際交易價格是1000萬元,民眾卻虛報至1600萬元,除了現行的地價查核外,未來將要求申報人出具契約書、付款文件,避免謊報。實價登錄涉及法規包含《平均地權條例》、《地政士法》、《不動產經紀業管理條例》及《不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法》。 

王靚秀表示,目前法案還在研擬階段,預計半年後才會提報行政院院會,期間會再與社會各界溝通。



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社會中心/綜合報導

神明也有土地?而且被政府強制徵收,拍賣4800多萬,地點位在文山區,北二高橋下,日據時代一共有12位高姓子弟,合資購買土地一起耕種,登記地主寫福德神,希望土地公保佑作物豐收,沒想到2016年,政府要求12個人的後代子孫,拿出地籍資料證明為土地所有人,但是地籍資料流失,因此,485坪的土地全數充公,政府標售4800萬,最後得標,土地上種植的農作物,只獲得賠償50萬,只是後代子孫,每次一看到祖先留下的土地,自己卻守不住,總是憤憤不平!

高正福:「當然不甘願又生氣。」

一想到祖先傳下來的土地,竟然被政府充公,然後被拍賣掉,愈想愈不甘心。這一大塊位在文山區老泉段,217號、219號、222號,總共485坪。當初祖先土地登記名字,竟然是福德神
因為地籍不夠清楚,土地市府清查後被充公,標售的關鍵。

高正福:「有土地就出土地,有錢出錢,掛一個地主,就是福德神,都是為了神明做事。」

拿出已經將進100年前的契約,當初用紅布寫了12個人的名字,每個人佔半股一共6股,大家出錢出地一起來耕種,想不到100年後政府來查,說是無主土地,最後拍賣賣了4800萬。高家人在這裡4代務農,土地沒了,最後補償了這些農作物50萬元。

李慶元:「辦理地清標售可以用預算,或是在標售金額上,優先將地上物財產做合理補償。」

高正杉:「被政府拍賣掉,土地公你委屈一點。」

兄弟兩人一同上香,向神明稟告,祖先的土地保不住。因為根據地籍清理條例,拍賣福德神的土地,政府依法有據,高家人因為年代久遠找不到土地所有權證明,再多的無奈,也保不住祖先留下來的土地拱手讓人。


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【住展房屋網/綜合報導】上週五台北地政局發出新聞稿宣布,該局及6個地政事務所,自去(105)年7月起對轄區內年齡超過百歲的所有權人,進行地籍與戶籍資料清查勾稽,清查結果共1,514人。

若發現所有權人已往生者,即主動提醒繼承人儘速辦理繼承登記,以保障繼承人權益,並確保地籍資料正確,降低市場交易成本,促進土地合理利用。

經清查後,北市已往生且逾1年仍未申辦繼承登記有423人次,經通知後辦理繼承登記13人次,依土地法第73條之1規定於106年4月1日辦理公告410人次。

另清查後發現遷出國外、往生未屆1年及無戶籍資料等原因,計有491人次,將按個案情節持續追蹤處理。

另待清理之600位百歲地主,預計107年3月清理完成。

地政局提醒,百歲地主往生超過1年,其土地或建物繼承人遲未辦理繼承登記者,將衍生逾期登記(往生之日起6個月內未申請登記),每逾1個月得處應納登記費1倍之罰鍰,最高20倍。

此外,地政機關依土地法第73條之1規定,於每年4月1日公告3個月並通知繼承人申請繼承登記,逾期仍未申請者,地政機關予以列冊管理,經列冊管理15年期滿,仍未申請登記者,則移請財政部國產署辦理公開標售;標售所得之價款,繼承人得依其法定應繼分,向財政部國有財產署申請發給,逾10年無繼承人申請提領該價款者,則歸屬國庫。

經統計累計至105年底止,北市經列冊管理15年期滿,移請國產署公開標售土地共有2,699筆,面積約180,193平方公尺,以106年公告現值估算,已逾103億;這些移請財政部國有財產署公開標售之土地,在開標前,繼承人仍可向地政事務申請繼承登記。

106年4月1日公告逾期未辦繼承登記資料,市民可上地政局網站『未辦繼承登記公告』查詢;如欲查詢不動產是否已被列冊管理,請至地政局網站『未辦繼承登記專區』查詢。
地政局呼籲為自身權益,請繼承人應儘速辦理繼承。




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還沒辦理不動產繼承登記的民眾注意,不動產所有權人若於死亡日起逾一年,繼承人未辦理繼承登記,依《土地法》規定,每年4月1日公告繼承人應在3個月內向地政事務所申請繼承登記,逾期將列冊管理15年,仍未申請繼承登記,則由國產署公開標售,所得價款以專戶儲存,繼承人可依法領取,逾10年仍未提領價款,將歸屬國庫,使權益受損

如果標售5次仍未標出,不動產即登記為國有,繼承人只能向國產署依第5次標售底價,按其法定應繼分計算領取價金,對權益影響很大。台北市地政局土地登記科指出,106年度逾期未辦理繼承登記土地及建物資料會在4月1日公告,民眾也可至網站查詢

地政局提醒,凡是被繼承人死亡後遺留不動產,繼承人應儘速向國稅局申報遺產稅,領取遺產稅免稅或繳清證明書,並於繼承開始日起6個月內向地政機關申辦繼承登記。一般民眾不能及時申辦繼承登記,多半是因繼承關係複雜或人數眾多,難以會同全體繼承人辦理,建議民眾可由繼承人其中一人或數人,為全體繼承人利益申辦登記為公同共有,以避免不動產被列冊管理,同時避免逾期申請的罰鍰

另外,假如已申報相關賦稅、稅額,因行政救濟尚未確定或分期繳納未完稅,或因繼承訴訟等不可歸責當事人事由,導致無法如期申辦繼承登記,當事人可在公告期間檢附證明文件,向地政事務所提出暫緩列冊管理的申請,因此切記趕快辦理繼承登記或提出暫緩列冊管理申請,以免遺產被列冊管理或標售。




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根據地政事務所資深測量員表示,土地界址鑑定係依土地所有權人的申請辦理,再由測量人員根據地政事務所保存之地籍圖,描繪土地複丈圖後,至實地將界址點測出。

測量結果若界址不一致,據實際操作經驗,可推測原因可能是「地籍圖破損嚴重」造成測量結果嚴重謬誤。

經界線變動及界樁遺失,因自然環境變遷,土地分割移轉、人為之土地改良造成界址變動、界址遺失等原因,使測量人員必須重新補樁,補樁結果可能和之前有所不同。

此外,測量儀器的不同與判斷誤差,也可能使測量結果存有儀器誤差造成的偏移。

相關單位應每年辦理地籍圖重測,以數值法重新測量界址座標,期解決界址問題。

律師張簡復中表示,民眾若是面臨家中土地爭議時,告訴人必須向法院提出「請求確認界址之訴」,法官會請地政事務所或是雙方認可的公正第三方測量單位進行測量,再以本次測量成果為依據,來釐清是否有侵占他人土地,若告訴人還有疑慮,還可以再次申請測量。


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《蘋果》接獲讀者投訴,其文山區住家突遭北市地政局依《地籍清理條例》公告標售,經查才知當時曾祖父購入土地未辦理過戶,土地所有權人仍登記在日據時期的高姓自然人名義下,遭市府認定未能釐清權屬公告標售,因年代久遠舉證困難,讓投訴人嘆不知該如何是好。   

讀者黃先生表示,自家土地由曾祖父於1957年向「高文傳」承購,由於老一輩不識字,也不曉得要辦理過戶,僅簽一紙買賣契約,「房子傳到我這代,幾年前被政府通知土地要被拿去標售,一查才發現原來老一輩的沒過戶!」   黃先生指,北市地政局標售清冊所有權人登記在「高傳水」名下,不過當時曾祖父地所簽契約賣方卻是「高文傳」,由於名字不同,向地政局主張所有權被打回票,要他提出之間產權移轉過程,讓他氣得大罵:「日據時期誰有在土地登記,地政局登記資料不全又要我證明,實在不知該去哪生證據。」   

北市地政局土地登記科科長洪慧媛表示,該陳情民眾案件特殊,由於年代久遠查證困難,不過肇因仍起於當初民眾未辦理土地過戶,地政局依《地籍清理條例》辦理標售作業,並無問題。   

洪慧媛建議民眾可先向地政事務所主張其土地權利,只要經地政事務所通報,地政局將先暫緩標售,建議民眾可先爭取6個月補正時間,思考下一步怎麼走。   

律師蔡志雄直言,投訴民眾案件「很難辦」,唯一有的證據是買賣契約,不過也早超過法定15年請求時效,契約等同失效,即便要走訴訟,勝算也不大,最終恐變無權佔有,若想保有房屋,唯有再把土地標下一途。(陳世峰/台北報導)




買賣區域:新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目:重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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司法院為配合總統司法改革國是會議,提出七項司改措施,包括協調法務部訂立民法第一六六條之一的施行日期,減少房市爭議,以健全不動產市場法制。
首先須說明者,司法院欲推動的是已制定的民法第一六六條之一規定,依據該條第二項,如果雙方合意完成不動產物權登記,他們之間的契約仍為有效。因此,移轉不動產的契約是否經過公證,當事人還是有選擇權,並非強制公證。

其次,有人以不動產契約公證是圖利公證人,增加交易成本反對施行,並無說服力。任何新制施行,必定有其成本,也會有人受益或受損。但成本存在或誰受益,並不是支持或反對新制的正當理由;只要制度的效益大於成本,而符合公共利益,就值得推行。

交易成本,包括協商契約、履行契約及糾紛解決成本等完成交易可能產生的成本,即使當事人選擇經公證,如減少將來糾紛解決的成本大於公證的成本,則並未增加交易成本。

在現行制度下,協助不動產交易進行的主要專業人員,是地政士與不動產經紀人,明確當事人間的權利義務,並預防糾紛發生的撰擬不動產契約事項,主要是地政士的工作;但依現行法律地政士所要負擔的責任,並無法滿足民眾預防糾紛發生的需求,這可由法院判決加以印證。

如台北地方法院九十九年度重訴字第八八七號判決,是針對當事人買受占用國有山坡地的違建,後遭到竊佔罪等刑事處罰,當事人訴稱承辦地政士未告知此一法律風險,法院認為購買占用國有地是否構成竊佔等罪,並不在地政士業務評估範圍之內;其他有關地政士專業責任的案件,也常將責任限縮至與登記相關事項。

地政士形式上固然只是土地登記專業代理人,實質上卻是扮演不動產專業律師的工作;然而在現行地政士制度下,地政士因資格不等於不動產專業律師,因而不動產契約所產生的各種糾紛,數量一直難以降低,衍生各種訴訟,產生鉅額的糾紛解決成本。

公證人的平均素質,與法官和律師相當,經公證的不動產契約,幾無糾紛產生,即使有糾紛,因法院通常都依照公證書內容判決與強制執行,因而解決成本也極低。

公證制度自民國九十年實施民間公證人制度以來,業務量逐年增加,公證人的人數也穩定增長,已無八十八年民法修訂時公證制度準備不及之疑慮。

基於以上理由,支持司法院推行不動產契約公證制度,儘速訂定民法第一六六條之一的施行日期。




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    房市又亮藍燈 建案用這招長期抗戰 2017-02-16 11:41:20 經濟日報 記者游智文╱即時報導  
住展雜誌發布最新預售市調,1月預售屋推案量不到百億,燈號也轉為藍燈。 
報系資料照 住展雜誌發布最新預售市調,1月預售屋推案量不到百億,燈號也轉為藍燈。 
報系資料照 分享 市調顯示,1月房市出現推案空窗期,預售屋推案量不到百億,成屋案也僅100多戶,加上買氣下滑,預售屋燈號再從黃藍燈退至藍燈。  
由於銷售緩慢,北市文山區出現建案租售並行,部分銷售,部分出租,希望以收租度過房市漫漫長冬。  
住展雜誌發布最新預售市調,1月由於推案大減、買氣下滑,住展風向球分數大減7.3分至25.6分,分數為去年一月以最低,燈號也由黃藍燈轉為谷底藍燈。  
推案方面,去年12月預售屋案量逾300億,今年1月還不到100億,且都是小型建案。成屋推案也冷冰冰,新增供給從去年12月1800多戶,大減至100多戶,罕見出現預售、成屋10億以上指標案同時掛蛋情況。  
住展雜誌企研室經理何世昌表示,去年年底出現一波推案潮,去年底來不及公開的建案,大多會把公開時間改到春節後或329檔,1月因此出現推案空窗期。  
1月各案場的來客、成交也不佳,來客量較去年12月約減少三成,成交量也少一成多。
市調發現,北市文山區有一成屋案,為因應銷售期拉長,部分出售,部分出租,以免房屋閒置過久沒有收益。  
何世昌表示,元月推案淡如水,但不代表建商推案信心降至冰點,2月、3月公開銷售的建案量體並不小,加上春節以來看屋人氣回溫不少,預料2月市況會有明顯提升。



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【新北市訊】新北市106年度公告土地現值將於106年1月1日公告。新莊地政事務所統計106年現值作業期間(104年9月2日至105年9月1日),轄區買賣交易件數共計9,517件,較前一年度減少約21.5%,雖林口三井Outlet於今年正式營運,捷運機場線通車在即、環狀線持續興建中,加上有新莊知識產業園區及副都心國際創新園區等重大建設利多加持,但受房地合一稅及不動產稅制改革未明等因素影響,房地產市場趨勢不確定,致觀望氣氛濃厚,交易呈現量縮價平,新莊、泰山、五股、林口各區公告土地現值漲跌幅分別為-0.60%、0.46%、-0.96%、-0.13%。 

新莊地政事務所林泳玲主任表示,該所轄內106年各區之地王仍由去年之地王土地蟬聯,新莊區地王坐落副都心重劃區第二種商業區,公告現值每平方公尺52.8萬元(換算每坪約174.5萬);林口區地王為鄰近機場捷運A9站之中心商業區,公告現值每平方公尺26.4萬元(約每坪87.3萬);五股區地王坐落洲子洋重劃區商業區,公告現值每平方公尺23.9萬元(約每坪79.0萬);泰山區扣除副都心土地,地王坐落泰山東側(十八甲)重劃區商業區,公告現值每平方公尺24.1萬元(約每坪79.7萬)。 林主任進一步表示,公告土地現值係為土地移轉或設定典權時,核課土地增值稅之標準。

民眾如需查詢各宗土地106年公告土地現值,可自106年1月1日起至該所網站「快捷服務」項下的「公告土地現值(含公告地價)查詢」

(http://e-land.land.ntpc.gov.tw/NTPCELand/Portal/Land.aspx)或撥打該所服務電話02-22779245分機307、308,將有專人為您服務,歡迎各界多加利用。   

資料詳洽:新北市新莊地政事務所 
黃琬婷  電話:(02)2277-9245分機314 
撰稿人:新北市新莊地政事務所地價課 
黃琬婷 聯絡人:黃琬婷 
聯絡單位:新北市新莊地政事務所地價課 
聯絡電話:02-22779245轉314 
電子信箱:ntpc544@ms.ntpc.gov.tw



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