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不會都更? 台北市政府來幫你


MyGoNews林承志/台北報導】為協助民間不知如何啟動更新或已推行更新至某一階段後面臨困境之老舊社區進行更新,台北市政府於2012年成立由市府100%捐助之財團法人台北市都市更新推動中心,將於1023日掛牌營運。都更推動中心成立後,可望有效協助民間辦理更新,提供具公信力之都更協力機構,拓展多元都市更新推動模式。

為協助民間推動都市更新,台北市政府業推動多項政策,惟民眾仍反映更新推動困難,期望公部門能提供協助。目前民間更新的困難主要在於整合不易,相關權利人、開發商各角色彼此信任基礎薄弱,加上目前民間整合機構良莠不齊,造成資訊混亂,使得權利整合更加不易。考量都市更新涉私權整合,仍需有一具公信力之協力機構協助民眾,故市府100%捐助成立「財團法人台北市都市更新推動中心」。

市政府表示,都更中心主要工作內容為提供專業技術服務,包含協助權利關係人整合、組成更新會、進行權利價值初估試算及協助製作申請更新書件等相關工作,因中心性質為財團法人,依都市更新條例不具擔任實施者的資格,亦不具有公權力可以強力介入,必要時中心可協助所有權人公開甄選實施者之行政作業或以自力更新方式推動都更。

另一方面,將透過都市更新推動過程中各項專業技術之經驗積累,以及從事或接受委託都市更新之相關研究,建置資料庫、標準化作業流程與技術分享等工作,提供民間都市更新推動之參考,並作為公部門都市更新法令修訂、政策制定之重要參考。

考量2012年為都更推動中心成立第1年,故2012年將以配合市府政策導向之案件優先進行協助,諸如災損建物辦理更新-海砂屋建物、弱勢地區辦理更新-整宅更新地區、公劃更新地區、四五層樓老舊公寓更新專案。

為確保都更中心後續推動符合市民期待,市府將透過董事會主導中心營運方向,並透過「捐助章程」、「台北市財團法人暫行管理規則」、「預算法」及等相關規定及規範,監督該中心業務、人事制度、營運、預算及掌握中心運作情形。

市府期望藉由都市更新推動中心的成立,一方面協助民間啟動都市更新,提供市民具公信力的都更協力機構,創造更多元的都市更新技術服務與協助管道;另一方面建立協助市民自主更新機制,透過更新技術與資訊服務,以建置透明的協助民間自主更新機制,形成良性競爭的更新專業服務環境。




 




 




 




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合建都更反悔,解約恐被罰


【張琬聆新北報導】新北市新店區民眾小婷向《蘋果》爆料,與建商合建都更,進入都更概要階段時,發現規劃內容與預期不同,因此要求解約,但因合約未明定規劃細節,建商反以地主違約罰款相逼。專家表示,除非權益確實與合約內容不同,否則因解約而受罰沒好處,建議雙方多溝通。


小婷表示,國礎建設去年11月承諾,都更後室內使用面積會與現況相同,且增一車位,但未寫在同意書中;現卻發現建商規劃權狀35坪的房型中,扣除公設僅約22坪,比現居的25坪還小,所以想撤銷同意書,小婷氣憤表示:「建商簽約時描述情境多美好,現在要求解約卻直接翻臉,還威脅『要讓你沒房子住!』」
國礎建設回應,當初合約內容是按比例分配坪數,絕對符合行情,且地主也是滿意條件才簽名,「如不滿意幹嘛簽?」


向政府爭取撤回


後來因都更基地擴大,獲得更高的容積獎勵,原地主想額外分到新地主的土地獎勵,才後悔想解約。公司仍協調中,「同意戶目前已逾9成,若因此而無法進行,對雙方都是非常遺憾的!」
東亞建經副總經理唐惠群認為,地主與建商簽訂「合建同意書」,一旦簽訂即具法律效益,有異議只能交由司法,「畢竟都是地主自己的選擇,隨便說撤銷就撤銷,那還得了。」
但建商欲行都更,須交給政府概要與計劃書,民眾須另簽「都市更新概要同意書」、「都市更新計劃同意書」,建議民眾可從政府單位爭取,撤回同意書。目前都更條款規定,只要在公開展覽、公聽會前都可撤回同意書。


建商進行都市更新流程


1.劃定都市更新單元
2.
都市更新事業概要計劃
3.
都市更新事業計劃
4.
舉辦公開展覽、公聽會(不同意參加 都更者,須在此之前提出權利受損之具體事證,要求撤銷同意書)
5.
權利變換
6.
申請建照
資料來源:《蘋果》採訪整理


 


 


 


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小心都更6大陷阱!


都更帶來了誘人的商機,但不是每個人都願意張開雙臂歡迎都更,有些人是因為情感因素,有些人是因為房子還很新,不論拒絕的理由為何,不想都更的地主,該如何保護自己?




 




陷阱一:幽靈人口虛灌同意比例




林先生的家位在永吉路與松山路路口,這一帶的房子以三層樓的透天居多,屋齡大多有40年了,林先生坦承,如果有好的建商出面整合,能帶來更好的居住環境,他並不反對都更。




但建商以分割不到一坪的土地與僅三坪的建物,分別贈與數十名人員,使用幽靈人口,企圖拉高同意比例,讓許多住戶無法依自己的意願決定是否要參與都更,甚至在未取得建照前,就先行拆除同意都更戶的房子,逼得同意戶得出面去壓迫不同意戶,讓多年老鄰居反目成仇。這種做法,林先生絕不苟同。




事實上,同意比例除了看人數外,也要計算「面積」。由於虛灌人口的事件層出不窮,主管機關目前也尚未有防範辦法,律州聯合法律事務所律師蔡志揚建議,「不同意」的地主要盡量募集不同意者的「面積」,只要反對都更的地主持有面積超過五分之四,就不怕同意的幽靈人口。




 




陷阱二:為容積獎勵 新屋也被逼劃入




而黃先生更是無辜,才蓋好12年的房子,卻因能增加建商30%的容積獎勵而被建商強制劃入更新範圍,不僅土地持份大縮水,原本戶數單純的住家,也變成近200戶的住商混合大樓。




一開始有建商找上黃先生時,黃先生就已斷然拒絕,因此收到公聽會的通知後,他也沒有予以理會,但最後卻被以「建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小,足以妨害公共交通或公共安全」為由被劃入都更範圍,黃先生簡直氣炸了,委託律師提起訴願與行政訴訟。




最後雖因12年新屋爭議太大,台北市政府敗訴,但蔡志揚直言,政府機關打官司輸了通常會上訴,在本案中北市府亦不放棄地持續上訴,為了捍衛家園,黃先生只得繼續以70幾歲的高齡對抗市府與建商。




 




陷阱三:都更範圍 竟不能由地主決定




有許多民眾都是等到都市更新事業計畫都核定過了,在木已成舟的狀況才知道自己的新家也要被都更。蔡志揚就指出,建商為了能拿到容積獎勵,就算是新房子也照劃不誤,臨主要幹道、周邊都是老舊房子的新房更是危險。




而且根據都更條例,都更採多數決的機制,即使自己不想被納入都更範圍,只要被劃入的區域內有80%的地主同意,搬不搬、都更與否,你都沒有說不的權利!因此,若遇到像林先生的情況,都更案形同被綁架。而且都更條例的威力強大,即使是新屋,也不能保證透過法律救濟或訴訟一定會成功。




 




陷阱四:不積極表態不參與 居然被歸為同意




在文林苑王家事件後,許多地主都意識到,不是將建商代表趕出門就能把都更拒於門外,現在他們聽到有可能被劃入都更範圍的風聲時,就會先委託蔡志揚發函給市政府,副本給建商,強烈表達不願意參與都更的意見。




雖然建商的計畫還沒送到市政府,但市政府都會紀錄地主的表達,未來就可作為依據。蔡志揚強調,「一定要以書面通知及積極出席公聽會表達強烈意見,尤其是書面的律師函或存證信函特別重要,建商或市政府都不能說他們不知道你沒有都更的意願。」因此就算無意參與都更,還是必須注意建商或政府所舉辦的公聽會,並出席陳情。




《黑心建商的告白》作者Sway也提醒地主,若真不想要都更,一定要緊守界限,任何金額都不要填寫,任何的會議都要參與,在公聽會上更不要忘了大聲發表意見,才不會讓黑心建商故意不把你的意見列入會議記錄,而有些黑心建商甚至會利用假住戶製造謠言分化拒絕都更戶,讓彼此猜忌懷疑,削減反對的聲音,因此拒絕都更的地主一定要團結才能聯合力量對抗建商。




 




陷阱五:過了審議會 翻盤比登天還難




都更案一但過了同意門檻,只要再經過政府審議通過,地主就算不想參與都市更新,恐怕亦無法如願。審議會可說是都更過關與否的最後關卡,因此若不願參與都更,一定要把握機會掌握陳情的時間。審議會召開前,都會通知相關權利人,審議時會有建商簡報,讓到場登記發言的地主陳情。




蔡志揚建議,若拒絕都更的地主有好幾位,不妨聯合陳情,因為每個陳情人只有3分鐘的時間,務必要把握時間,彼此分配要陳情的事項,這樣在有限的時間內,才能完整陳述自己的意見。另外,為了避免浪費陳情時間,事前也可聯合請教精通相關專業的律師或專家,讓自己可在最短時間內能準確地表達意見。




 




陷阱六:住不起豪宅 補償金為都更前價值




因為都更有其強制性,若真的不能參與,就只能向實施者領取現金補償,補償金的金額是以不動產估價師估算更新前的土地權利價值計算,土地上有建物的話,實施者需另發給拆遷補償金,但僅為扣除折舊後建物的殘餘價值,而且還要扣除實施者代為拆遷的費用,而若地主不願參加都更選擇領取現金補償,還得課徵60%的土地增值稅。另外一種情況,不是地主不願意參與都更,而是建商將坪數都規劃成豪宅,多的坪數




還要要求地主補足差額價金,導致地主根本無力參與選屋,只好拿補償金走人。蔡志揚呼籲地主不要放棄自己的權益,可向都更的主管機關陳情,都更的審議委員通常會要求建商重新修改設計。




雖然跟建商對抗就像小蝦米對抗大鯨魚,但蔡志揚建議,若對都更內容不服,想走司法救濟的程序,仍可提起訴願或行政訴訟以捍衛自己的財產權。

來源好宅王房地專刊(胡嘉玲)




 




 




 




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新北市推「都更10計」實際行動辦都更


【新北市訊】新的一年即將來臨,新北市政府城鄉發展局與都市更新處端出了「加速推動都市更新」的年菜,名為「都更10計」,期許新北市都市更新的推動,能更務實,向前邁開大步!



101
116日公佈的「都更10計」行動,是指都市更新處提出了10大計策,從「提昇效率」、「加強輔導」和「積極活化」等3方面著手,除了在既有的審議程序上再加以簡化,達到「快速」、「簡易」與「通暢」的目標外,也提出了幾項新的策略,包括未來更新單元的面積,將由現行須達1000平方公尺以上的規定,放寬到未達1000平方公尺也能申請,以及將提供一定的容積獎勵誘因,來鼓勵老舊社區循「簡易都更」的模式來重建,免更新程序就可以直接申請建築,此外,也將建立一套SOP流程,積極輔導民眾自主更新,不必透過建商也可以實現家園改造的夢想。



新北市城鄉發展局副局長暨都市更新處代理處長曾志煌表示,新北市有147萬戶住宅,其中屋齡超過20年以上的高達78萬戶,也就是說,超過一半都是老舊的住宅型式,而且開放空間及公共設施嚴重不足,再加上新北市外來的移入人口仍持續增加當中,未來還有因此對於都市環境的再造有急迫的需求。在都更處同仁的努力之下,新北市都市更新相關的法令架構,以及民間更新案的申請、審議以及民眾對都更的認知,都已經具有相當的基礎,為了加速推動都市更新,都更處多管齊下,提出這個「都更10計」行動,希望在相關機制研議完成陸續實施後,能讓市民除了「想更新」,也「願意參與」更新,並且「加速實現」更新環境與建物的意願。



曾志煌副局長說,都更改造並創造好環境,因此,新北市政府會更積極將境內公有土地活化再造,除了100年度已經成功招商的永和新生地(即舊稱大陳義胞社區)的都更案,1018月將推出「新店行政生活園區」(新店區公所所在地)及「新店寶橋科技生活城」(新店榮工廠周邊地區)等2處公辦都更案,已邁開腳步,此外還有6處正在規劃當中,將會在102年前陸續推出,希望透過公有土地的活化再利用,創造新北市更優質的環境與更豐富的生活機能!



資料詳洽:都市更新處更新發展科劉嘉瑩 電話:2950-6206分機604

新聞聯絡人:城鄉發展局秘書室劉英純 電話:2960-3456分機7051




 




 




 




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北市「都更」多半是一場遊戲一場夢



MyGoNews 林承志/台北報導】總統大選激情已落幕,攤開這次總統大選兩大黨對「都市更新」政策都有其主張,執政黨主張「加速都市更新,每年輔導25件以上更新案核定實施」;在野黨主張「推動公辦都市更新制度,加速推動都更」,台灣房屋著手調查歷年北市都更處核定通過件數有否成長?以及究竟北市12行政區,哪些區域屬都更熱點?



台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示,近十年北市都更核定件數呈現「鐘型曲線」,高峰出現在2009年核定通過件數21件,2010~2011年核定分別降至15件、12件,顯示都更並無外界想像這麼美好或成功率高,因此除非口袋夠深的民眾,不然,不建議投資都更宅。



台灣房屋研究中心研究員劉怡蓉指出,雖台北市政府啟動第二波都市更新獎勵容積「45樓老舊公寓 一坪 換 一坪 」列車,但能搭上列車的成功案例屈指可數,另外,《都市更新條例》第25-1強徵條款及第36條強拆條款效力不彰,致使釘子戶問題懸而不決,所以都更核定到發布實施不如外界想像容易。



研究中心調查發現,近五年北市都更核定最夯行政區,南港區「核定案件數」共16件,核定比率18.60%搶下第一,而中山、中正及文山等3區以10.47%並列第二。邱太煊表示,曾有「黑鄉」之稱的南港,早期發展重工業、煙囪林立,周邊不少工業住宅,近年來南港軟體園區、經貿園區、南港共構車站扮演領頭羊的角色;另外,如瓶蓋工廠、南港輪胎、工信工程、聯華麵粉廠及僑泰興麵粉廠等大型工業廠房,都積極轉型住商用地。甚至南港鐵路地下化、市民大道綠化改變南港風貌,所以南港舊屋都更價值最高,因此才吸引不少建商願意投入R12~R15都更區。




 




劉怡蓉分析,南港近年來預售屋房價直線上升,大概是北市12行政區預售屋漲幅最大的區域,目前新成屋每坪成交65~75萬,屋齡超過25年以上,成交價位於43~50萬之間,農曆年後南港預計有南港東方明珠案及日勝生捷運聯開案登場,屆時帶動周邊房價,南港房價仍有機會挑戰新高。



另外,中山區一直為政府優先推動都更區域之一,劉怡蓉指出,中山區因交通便利、學區完整、房屋交易量一直是北市各行政區之冠,在都更利多優勢下,中山區已有不少建商進駐卡位推都更。



邱太煊表示,中正及文山兩區,因老舊公寓林立、明星學校設籍需求,自住、換屋族買盤需求大,不論自辦或公辦都更,市場需求大,建商瞄準此一商機,紛紛進場都更,且劃定都更區若有捷運網絡加持,雙利多效應,房價才有機會往上盤堅。




 




 




 




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新北市推「都更10計」實際行動辦都更



MyGoNews方暮晨/台北報導】新的一年即將來臨,新北市政府城鄉發展局與都市更新處端出了「加速推動都市更新」的年菜,名為「都更10計」,期許新北市都市更新的推動,能更務實,向前邁開大步!20128月將推出「新店行政生活園區」(新店區公所所在地)及「新店寶橋科技生活城」(新店榮工廠周邊地區)2處公辦都更案。



2012116公佈的「都更10
計」行動,是指都市更新處提出了10大計策,從「提昇效率」、「加強輔導」和「積極活化」等3方面著手,除了在既有的審議程序上再加以簡化,達到「快速」、「簡易」與「通暢」的目標外,也提出了幾項新的策略,包括未來更新單元的面積,將由現行須達1000平方公尺以上的規定,放寬到未達1000平方公尺也能申請,以及將提供一定的容積獎勵誘因,來鼓勵老舊社區循「簡易都更」的模式來重建,免更新程序就可以直接申請建築,此外,也將建立一套SOP流程,積極輔導民眾自主更新,不必透過建商也可以實現家園改造的夢想。



新北市城鄉發展局副局長暨都市更新處代理處長曾志煌表示,新北市有147萬戶住宅,其中屋齡超過20年以上的高達78萬戶,也就是說,超過一半都是老舊的住宅型式,而且開放空間及公共設施嚴重不足,再加上新北市外來的移入人口仍持續增加當中,未來還有因此對於都市環境的再造有急迫的需求。



在都更處同仁的努力之下,新北市都市更新相關的法令架構,以及民間更新案的申請、審議以及民眾對都更的認知,都已經具有相當的基礎,為了加速推動都市更新,都更處多管齊下,提出這個「都更10計」行動,希望在相關機制研議完成陸續實施後,能讓市民除了「想更新」,也「願意參與」更新,並且「加速實現」更新環境與建物的意願。



曾志煌副局長說,都更改造並創造好環境,因此,新北市政府會更積極將境內公有土地活化再造,除了2011年度已經成功招商的永和新生地(即舊稱大陳義胞社區)的都更案,20128月將推出「新店行政生活園區」(新店區公所所在地)及「新店寶橋科技生活城」(新店榮工廠周邊地區)2處公辦都更案,已邁開腳步,此外還有6處正在規劃當中,將會在102年前陸續推出,希望透過公有土地的活化再利用,創造新北市更優質的環境與更豐富的生活機能!




 




 




 




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擬定之都市計畫、特定區計畫,依「無污染性之工廠因都市計畫擴大至不合土地使用分區者,如何准其擴建案」作業要點規定,如何變更都市計畫


內政部70.12.18台內營字第五六四九三號函
如確符合「無污染性之工廠因都市計畫擴大至不合土地使用分區者,如何准其擴建案」作業要點之規定者,該計畫案之變更仍應由原擬定計畫機關辦理,俾資適法。


 


 


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都市計畫法第五十三條規定「代為收買」無強制之效力


司法行政部69.3.11(69)函參二七二號函
都市計畫法第五十三條規定之「代為收買」似與同法第四十八條規定:「購買」相當,應認為無強制之效力,需取得土地所有權人之同意始可。


至於代為收買之價格,應與土地所有權人協商。


 


 


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都市計畫樁位檢測誤差視為無誤得免辦理公告


內政部69.2.3台內營字第七一九九一號函
都市計畫樁位檢測其符合「都市計畫樁測定及管理辦法」第二十八條第一款規定之許可誤差範圍內者,既視為無誤,自得免依同辦法第九條規定辦理公告。


 


 


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本部函請暫停受理香山寶山地區社區開發案之申請,暫停收件時間疑義乙案


內政部營建署83.3.25營署綜字第四一五八號函


一、復貴府八十三年三月十一日八十三府建都字第三七七四號函。


二、本部83.2.2台內營字第八三七二八四號函請貴府「自收到本部公文之日起算至第三日起」,暫停受理香山寶山地區任何社區開發案之申請,依中央法規標準法第十三條及司法院大法官會議釋字第一六一號解釋,本案貴府於83.2.4收到本部前開公文,至83.2.6當日即應暫停收件。


三、申請開發之基地如位於山坡地,其保育區面積不得小於扣除不可開發區面積後之剩餘基地面積的百分之四十。保育區面積之百分之七十以上應維持原始之地形面貌,不得變更地形。


 


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區域計畫法第十三條第一項第二款所稱之重大開發或建設事業所指為何案


內政部76.7.4台內營字第五一六九九七號函


區域計畫法第十三條第一項第二款所稱之重大開發或建設事業,係指行政院或中央主管部、會、署核准之開發或建設之事業。


 


 


 


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實施「加強辦理都市計畫公開展覽」有關之疑義


內政部67.3.28台內營字第七八八二四號函
關於本部67.12.31台內營字第七六五九九一號函規定加強都市計畫公開展覽功能所定說明會,除遇有左列情形時,可免辦理說明會外,仍應確實依照該函辦理。


一、都市計畫作業單位收到本部67.12.31台內營字第七六五九九一號函之前,已辦理公開展覽者。


二、計畫地區範圍內無居民且全屬政府公地與民眾權益無關者。
註:補充68.4.19台內營字第二七八九號函


 


 


 


買賣區域:新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。


服務項目:土地買賣土地、重劃土地買賣、買賣重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。


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關於「區域計畫法」第二十一條所稱「限期令其變更使用」執行疑義案


內政部88.11.23台內營字第八八七七九九九號函
按「區域計畫法」第二十一條規定:「違反第十五條第一項之管制使用土地者,該管直轄市、縣(市)政府得限期令其變更使用或拆除其建築物恢復原狀」;又本部八十八年八月五日區域計畫委員會第七十五次會議,有關「違反『區域計畫法』第二十一條、第二十二條之開發案件且經經濟部列為專案輔導其合法化者是否須拆除建築物恢復原狀案」之決議,略為:「違反『區域計畫法』第二十一條、第二十二條之開發案,經該管目的事業主管機關列為專案輔導其合法化經營者‧‧‧開發申請人未依限變更為原使用地之容許使用或拆除建築物恢復原狀,或直轄市、縣(市)政府未依法移送司法單位處理,此類違規開發案,本部區域計畫委員會即使審查通過亦暫不予核發土地開發同意書。」;另本部八十五年十二月十九日台八十五內營字第八五八二二七五號函對依「區域計畫法」第二十一條規定辦理拆除建築物恢復原狀之認定疑義中明示,恢復原狀應符合下列規定:「‧‧‧(二)土地使用上,需恢復至無違反原土地使用分區劃定及用地編定之使用目的及功能」,依前述法規、區域計畫委員會決議及解釋函令,對於違反「區域計畫法」第二十一條而為目的事業主管機關列為輔導合法化之開發案,申請人似仍應「依限變更為原使用地之容許使用或拆除建築物恢復原狀」;而拆除建築物恢復原狀之認定標準,則為「土地使用上,需恢復至無違反原土地使用分區劃定及用地編定之使用目的及功能」,故審酌前述對違反「區域計畫法」第二十一條案件之處理,其主要在於使土地使用得「依限變更為原使用地之容許使用項目」,或「恢復至無違反原土地使用分區劃定及用地編定之使用目的及功能」;因此,如非都市土地依「區域計畫法」相關法規之規定,屬原使用地容許使用之項目,因未經申請許可,而違規使用者,直轄市、縣(市)政府於依「區域計畫法」第二十一條執行「限期令其變更使用」時,似仍得限期令其申請變更為原使用地之容許使用項目。至其申請應否予以許可,其涉「非都市土地使用管制規則」等規定,及許可使用項目之相關主管機關權責部分,仍應依相關規定辦理。


 


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建地地區應分期分區開發,後期開發地區之農田,仍予保留


內政部63.4.16台內營字第五八五四五號函
依照行政院62.9.20台六十二經字七九一六號訂頒之「限制建地擴展政策」第一項第四案規定:「都市計畫範圍內農業區,除農舍外,仍予依法禁建,建地地區應分期分區開發,後期開發地區之農田,仍予保留」。


即都市計畫內之建地地區,應分期分區開發,後期開發地區之農田,仍應作農耕使用,不得准予建築。


 


 


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都市計畫整體開發地區處理方案


都市計畫整體開發地區處理方案


內政部91.7.16台內營字第0910085117號函訂頒


內政部98.5.8台內營字第0980804103號函修正


壹、背景說明


按都市計畫書附帶規定應辦理整體開發之土地,多為原屬非建築用地變更為建築用地或低使用價值土地變更為高使用價值之土地,應依規定辦理整體開發,始符合都市計畫實施之公平原則及其基本精神。惟因地方政府未能積極推動辦理,且都市計畫法規定亦未盡周延,致產生建築執照核發之爭議及公共設施保留地未能有效取得之問題。為進一步協助直轄市、縣(市)政府儘速妥善解決都市計畫書附帶規定整體開發之問題,爰訂定本方案。


貳、問題分析


都市計畫書附帶規定辦理整體開發地區未能依規定辦理整體開發之成因,分述如下:


一、都市計畫發布實施後,部分建築用地所有權人反對與阻撓納入整體開發,惟公共設施保留地之所有權人多贊同納入整體開發,協調不易。


二、部分地區公共設施負擔偏高,自償性不足。


三、現有合法建築物密集,建築物所有權人之阻抗。


四、景氣低迷、開發成本難以回收,辦理整體開發之意願不高。


五、屬於後期發展地區,尚無發展需求。


六、直轄市、縣(市)政府人力及經費不足。


七、規定由土地所有權人自行辦理整體開發整合困難。


參、解決對策


一、積極辦理市地重劃及區段徵收:經依勘選市地重劃地區評估作業要點及區段徵收實施辦法規定之評估方式辦理可行性評估後,如屬可行並有足夠財源者,應積極辦理。政府於辦理市地重劃或區段徵收時,得依規定將得委外辦理之事項,委由事業機構、法人或學術團體辦理。


二、改以都市更新方式辦理整體開發:建築物密集之舊市區,依計畫書規定實施整體開發確有困難者,得予劃定為都市更新地區,改採都市更新法規有關之獎勵協助規定,實施再開發。


三、降低容積率後解除整體開發限制:已發展之市區,依計畫書規定實施整體開發確有困難者,得適切調降該地區之容積率後,部分剔除於整體開發或全部解除整體開發之限制;其未能整體開發取得之公共設施用地,由政府編列預算或以容積移轉方式取得之。


四、提高財務計畫之自償性:因共同負擔偏高致整體開發發生困難者,得適度檢討降低公共設施用地、其他負擔之比例、提高土地使用強度,或者藉由先行標售市地重劃抵費地籌措開發經費,以提高財務計畫之自償性。


五、改採開發許可或使用許可方式:經依勘選市地重劃地區評估作業要點及區段徵收實施辦法規定之評估方式辦理可行性評估不可行後,適宜由私人或團體開發者,應於主要計畫書內增訂開發許可之條件,或明定自行提供土地或代金之比例,由私人或團體申請開發,或於自行提供一定比例之土地或代金後申請建築使用;其重要公共設施用地,並得由主管機關先行取得興闢。


六、經依勘選市地重劃地區評估作業要點規定之評估方式辦理可行性評估後,如屬可行惟缺乏開發財源者,得依平均地權條例第六十一條規定,先行辦理重劃土地之交換分合、測定界址及土地分配、登記及交接,以利民眾申請建照。至於公共設施工程,則視都市之發展情形另行辦理,其工程費用依徵收工程受益費之規定辦理,或由土地所有權人集資自行興設。


七、恢復原來使用分區:土地所有權人配合開發意願偏低,且當地都市發展無迫切需要者,檢討恢復為原來使用分區,俟當地確有發展需要時,再行檢討變更都市計畫。


肆、實施期程與經費:


一、實施期程:依各直轄市、縣(市)政府函報內政部備案之各階段辦理情形予以列管。


二、實施經費:


(一)區段徵收或市地重劃所需財源,由直轄市、縣(市)政府自行籌措。


(二)土地權利關係人依都市計畫法第二十七條之一規定所提供或捐贈之金額,由直轄市、縣(市)政府建立受益回饋代金專戶挹注。


伍、配合辦理事項


一、各級政府於辦理都市計畫新訂、擴大或變更時,如擬於都市計畫書規定以市地重劃、區段徵收或其他方式辦理整體開發者,應先會同當地地政機關或其他相關機關評估可行性,以避免無法辦理整體開發之都市計畫案件增加。


二、由內政部定期邀集直轄市、縣(市)政府業務主管或至直轄市、縣(市)政府舉辦座談會,以暸解本方案實際執行情形及輔導解決個案遭遇之困難。


 


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都市計畫書圖製作要點


內政部100.3.18台內營字第1000801529號令訂定,自 中華民國一百年三月二十日 生效


一、為辦理都市計畫書圖之製作事宜,特訂定本要點。


二、都市計畫主管機關為辦理都市計畫之擬定與變更,報核時應檢附下列資料:


(一)計畫書。


(二)計畫圖。


(三)都市計畫審核摘要表(  附件一 )及都市計畫委員會會議紀錄。


(四)人民陳情意見綜理表(  附件二 )


三、計畫書應以A4白色模造紙或再生紙印製,加封面後連同有關插圖裝訂成冊。


四、計畫圖規格規定如下:


(一)計畫圖折疊後以不超過A4大小為原則,計畫名稱以在面頁為原則。


(二)計畫圖得採圖冊方式處理。圖冊應包含圖名、圖例及圖幅接合表。


(三)計畫圖四周距邊緣 三公分 至 五公分 ,並應加圖框。


五、計畫圖之繪製,得將計畫底圖製成第二原圖、數值影像圖檔或經數值化重製後據以辦理。計畫底圖並應妥為保管。


六、計畫圖之字體應力求工整;著色不宜太濃並應均勻一致;計畫書之末頁及計畫圖之背面,應由各該都市計畫擬定或變更機關之業務承辦及主管人員核章。


七、計畫圖之圖例詳如  附件三


八、計畫圖之名稱應由左向右橫寫於圖之正上方,並應於下方適當位置標明比例尺及方位。鄉(鎮、市)公所、縣 () 政府或直轄市政府及內政部之印信,應自右至左加蓋於圖名之上。計畫內容及文字以橫寫為原則;鄉(鎮、市)公所、縣(市)政府或直轄市政府及內政部之印信,應自下至上加蓋於計畫書之封面。


九、主管機關對發布實施之計畫圖,應至少備留一份保存。


十、變更計畫部分經核定發布實施後,得於原計畫圖上以斜斑線標示之,並註明核定變更機關、日期及文號。


十一、主要計畫書應依下列規定編製:


(一)主要計畫書依各該計畫之需要而編製,其內容以表明下列事項為原則,並以圖表表示之:


 1、計畫地區之行政範圍及其與區域計畫相關之地位。


 2、自然及社會經濟環境分析與未來發展之推計:


1)自然環境應包括地理位置、地形地勢、地質、水資源及氣候等。


2)社會經濟環境應包括歷史沿革、社會結構、農、工、商、礦等產業之發展現況及未來發展預測。


3、人口:


1)現有人口之調查分析:應包括人口之成長與變遷、人口密度與分佈、人口年齡組合 (工作人口及依賴人口之統計) 及產業人口分析等。


2)計畫人口之推計:應包括計畫人口推計有關因素之分析。


4、實質發展現況分析:


1)土地使用現況:應包括一般土地使用分析及居住、商業、工業等各使用區之分佈。


2)交通運輸現況:現有道路模式及交通量分析、公眾運輸狀況、鐵路及其他。


3)公共設施現況:現有重要公共設施之分佈位置及公用設備狀況。


4)名勝古蹟及具有紀念性或藝術價值應予保存之建築。


5、規劃原則。


6、實質計畫。


1)計畫地區範圍說明。


2)土地使用計畫:包括各主要土地使用分區之配置。


3)交通運輸系統計畫:幹線道路及主要道路之配置及其他有關交通設施。(4)公共設施計畫:主要公共設施用地之配置。


5)遊憩設施系統計畫。


6)都市防災計畫。


7)分期分區發展計畫與實施進度及經費概估。


7、辦理通盤檢討時,應視實際需要擬定生態都市發展策略。


(二)主要計畫書應以圖表補充說明,所附圖表以下列規定者為原則:


1、計畫地區之位置圖。


2、計畫地區與區域計畫關係圖。


3、計畫地區工商農礦資料統計表。


4、計畫地區人口成長統計表。


5、計畫地區有業 (產業) 人口變遷統計表。


6、計畫地區之土地使用現況圖。


7、計畫地區土他使用現況面積表。


8、計畫地區現有道路交通量圖 (或表)


9、計畫地區之土地使用計畫圖。


10、計畫地區土地使用計畫面積分配表。


11、遊憩設施系統計畫圖。


12、都市防災規劃示意圖。


13、計畫道路表 (道路等級、長度、寬度及其編號)


14、計畫公園綠地表 (面積及編號)


15、計畫機關用地表 (面積及編號、作何機關使用)


16、其他各項公共設施詳細表。


17、分期分區發展計畫圖。


十二、主要計畫圖應依下列規定編製:


(一)主要計畫圖之比例尺不得小於一萬分之一。


(二)主要計畫圖依各該計畫之種類其內容得不相同。但至少應表明下列事項:


 1、主要土地使用分區。


1)住宅區。


2)商業區。


3)工業區。


4)農業區。


5)其他分區。


 2、交通運輸系統:


1)主要道路系統。


2)其他有關交通設施。


 3、主要公共設施用地:


1)學校。


2)大型公園。


3)批發市場。


4)其他供全部計畫地區範圍使用之公共設施用地。


十三、細部計畫書應依下列規定編製:


(一)細部計畫書之內容,以表明下列事項為原則:


1、細部計畫地區範圍。


2、細部計畫地區之發展現況。


1)土地使用現況:應包括一般土地使用分析、居住、商業、工業等各使用區之分布。


2)交通運輸現況:現有道路分佈狀況,公眾運輸狀況及其他。


3)公共設施現況:現有公共設施之分佈位置及公用設備狀況。


3、細部計畫與主要計畫關係說明。


4、計畫容納人口及居住密度。


5、實質發展計畫:


1)主要計畫已決定各項公共設施之配置及開闢使用情形。


2)道路系統計畫:包括出入道路及人行步道及其他交通設施之配置。


3)公共設施計畫:各項地區性公共設施用地之配置。


4)土地使用分區管制及其重要內容。


5)事業及財務計畫。


6、辦理通盤檢討時,應視實際需要擬定生態都市規劃原則。


(二)細部計畫書應以圖表補充說明,並以包含下列規定者為原則:


1、計畫地區與主要計畫之關係位置圖。


2、計畫地區之土地使用現況圖。


3、計畫地區之土地使用計畫示意圖。


4、計畫地區土地使用計畫面積分配表。


5、計畫道路表 (道路長度、寬度及其編號)


6、計畫公園綠地表 (面積及編號)


7、其他地區性公共設施分配表。


十四、細部計畫圖應依下列規定編製:


(一)細部計畫圖之比例尺不得小於一千二百分之一。


(二)細部計畫圖至少應表明下列事項:


1、主要計畫已決定之土地使用分區及各項公共設施。


2、道路系統。


1)主要計畫所定之主要及次要道路。


2)出入道路。


3)人行步道。


3、細部計畫內增設之小型公共設施:


1)公園綠地 (兒童遊樂遊憩場)


2)市場。


3)其他地區性之公共設施。


4、其他實質發展計畫。


十五、變更都市計畫時,其書圖應依下列規定編製:


(一)變更都市計畫圖之比例尺應與原計畫圖比例尺相同。


(二)變更部分應於變更計畫圖上以斜斑線標示之。


(三)變更都市計畫書應詳細說明變更內容、理由及法令依據。


(四)擬定細部計畫須配合變更主要計畫時,其名稱應加註「擬定○○細部計畫並配合變更主要計畫」,並應另行繪圖標示主要計畫變更情形。


十六、擬定計畫禁建書圖應依下列規定編製:


(一)都市計畫禁建圖之比例尺最低程度以能清楚表明禁建地區界線為原則。


(二)擴大或變更都市計畫禁建圖之比例尺應與原都市計畫之比例尺一致。


(三)都市計畫禁建說明書內容應包含下列事項:


1、禁建地區所屬縣市鄉鎮區。


2、禁建地區範圍及面積。


3、禁建理由。


4、禁建期限。


5、禁建法令依據。


 


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服務項目:土地買賣土地、重劃土地買賣、買賣重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。


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都市計畫公共設施用地多目標使用辦法


內政部92.6.27台內營字第0920087512號令訂定


(原院頒「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」業經內政部92.7.1台內營字第0920087552號函報奉行政院92.7.17院臺內字第0920038320號函准予停止適用)


內政部92.9.23台內營字第0920089056號令修正


內政部94.4.1台內營字第0940082261號令修正第三、五、八、九、十條條文及附表


內政部95.4.7台內營字第0950801328號令修正第三條附表


內政部98.11.23台內營字第0980810852號令修正


內政部100.4.15台內營字第1000802466號令修正第三條附表


第一條 本辦法依都市計畫法(以下簡稱本法)第三十條第二項規定訂定之。


第二條 公共設施用地作多目標使用時,不得影響原規劃設置公共設施之機能,並注意維護景觀、環境安寧、公共安全、衛生及交通順暢。


第三條 公共設施用地多目標使用之用地類別、使用項目及准許條件,依  附表之規定。但作下列各款使用者,不受附表之限制:


一、依促進民間參與公共建設法相關規定供民間參與公共建設之附屬事業用地,其容許使用項目依都市計畫擬定、變更程序調整。


二、捷運系統及其轉乘設施、節水系統、環境品質監測站及都市防災救災設施使用。


三、地下作自來水、下水道系統相關設施或滯洪設施使用。


四、面積在 零點零五公頃 以上,兼作機車停車場使用。


五、閒置或低度利用之公共設施,經直轄市、縣(市)政府都市計畫委員會審議通過者,得作非營利性之臨時使用。


第四條 申請公共設施用地作多目標使用者,應備具下列文件,向該管直轄市、縣(市)政府申請核准:


一、申請書:應載明下列事項:


(一)申請人姓名、住址;其為法人者,其法人名稱、代表人姓名及主事務所。


(二)公共設施名稱。


(三)公共設施用地坐落及面積。


(四)私人或團體申請者,應檢附獲准獎勵投資辦理之文件。


(五)其他經直轄市、縣(市)政府規定之事項。


二、公共設施用地多目標使用計畫:應表明下列事項:


(一)公共設施用地類別。


(二)申請使用項目、面積及其平面或立體配置圖說。


(三)開闢使用情況及土地、建築物權屬。


(四)多目標使用項目之整體規劃及特色說明。


(五)對原規劃設置公共設施機能之影響分析。


(六)對該地區都市景觀、環境安寧與公共安全、衛生及交通之影響分析。


(七)依本辦法規定應徵得相關機關同意之證明文件。


(八)其他經直轄市、縣(市)政府規定之事項。


第五條 申請變更公共設施用地多目標使用者,應備具下列文件,向該管直轄市、縣(市)政府申請核准:


一、申請書:應載明下列事項:


(一)申請人姓名、住址;其為法人者,其法人名稱、代表人姓名及主事務所。


(二)公共設施名稱。


(三)其他經直轄市、縣(市)政府規定之事項。


二、變更公共設施用地多目標之使用項目:應表明下列事項:


(一)公共設施用地類別。


(二)變更使用項目之面積及其平面或立體配置圖說;私人或團體申請變更,如涉及公共設施之指定目的使用部分,應檢附原獲准獎勵投資辦理之相關文件。


(三)變更使用範圍之土地及建築物權屬。


(四)多目標使用項目之整體規劃及特色說明。


(五)對原規劃設置公共設施機能之影響分析。


(六)對該地區都市景觀、環境安寧與公共安全、衛生及交通之影響分析。


(七)依本辦法規定應徵得相關機關同意之證明文件。(八)其他經直轄市、縣(市)政府規定之事項。


私人或團體依前項規定申請變更多目標使用,其非為原多目標使用之申請人者,免依前項第二款第四目規定辦理。


第六條 直轄市、縣(市)政府受理申請後,經審查合於規定者,發給多目標使用許可;不合規定者,駁回其申請;其須補正者,應通知其於三十日內補正,屆期未補正或補正不完全者,駁回其申請。


第七條 私人或團體投資興辦公共設施用地作多目標使用,其所需用地得依本法第五十三條及土地徵收條例第五十六條之規定辦理。


第八條 經直轄市、縣(市)政府核准公共設施用地作多目標使用者,該公共設施用地之指定使用項目與核准之多目標使用項目,應同時整體闢建完成。必要時,得整體規劃分期分區闢建。


第九條 相鄰公共設施用地以多目標方式開發者,得合併規劃興建。


第十條 公共設施用地多目標作商場、百貨商場或商店街使用者,其樓地板面積不得超過 一千平方公尺 。但作車站、體育場、市場使用或政府整體規劃開闢者,或依促進民間參與公共建設法相關規定核准由民間參與公共建設案件,不在此限。


第十一條 都市計畫書載明公共設施用地得兼作其他公共設施使用者,其申請作多目標使用,應以該公共設施用地類別准許之多目標使用項目為限。但都市計畫書同時載明兼作其他公共設施使用之面積、比例或標有界線者,得以該公共設施用地類別及兼作類別,分別准許作多目標使用。


第十二條 公共設施用地得同時作立體及平面多目標使用。


第十三條 本辦法所定書、圖格式,由直轄市、縣(市)政府定之。


第十四條 本辦法自發布日施行。


 


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都市計畫草案以區段徵收方式辦理開發應行注意事項


內政部100.4.20台內營字第1000802567號函


一、為加強都市計畫主管機關與地政主管機關之聯繫配合,確保區段徵收之可行性及維護被徵收土地所有權人權益,特訂定本注意事項。


二、都市計畫草案以區段徵收方式辦理開發者,都市計畫主管機關應主動送請地政主管機關就可行性、財務等分析評估,並加強聯繫動態調整計畫草案內容。


三、都市計畫草案辦理公開展覽前,都市計畫主管機關應提供區段徵收範圍予地政主管機關協助就開發範圍土地所有權人造冊,並請地政主管機關初擬區段徵收開發作業。


四、都市計畫主管機關辦理都市計畫草案公開展覽事宜,應依規定公告及登報周知,並印製公開展覽說明會及地點之傳單,責請村(里)幹事轉發至計畫區內住戶,同時依三個月內之土地登記簿所載住所,以平信書面通知以區段徵收方式辦理開發範圍內之土地所有權人。


五、公開展覽說明會應說明事項如下:


(一)都市計畫主管機關應就都市計畫草案內容、都市計畫辦理程序、陳情人提出意見之處理程序及陳情列席都市計畫委員會說明之規定等說明。


(二)地政主管機關就區段徵收作業說明事項如下:


1.開發目的。


2.法令依據。


3.區段徵收範圍及面積。


4.土地及地上物補償標準。


5.預計抵價地比例及申請程序。


6.抵價地分配方式。


7.建物處理方式及拆遷安置計畫。


8.地價稅及土地增值稅之減免及扣繳。


9.耕地租約之處理。


10.他項權利或其他負擔之處理。


11.預定工作進度。


 


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「新店區廣明段、文山段」都更案過關


MyGoNews方暮晨/台北報導】2011420日經新北市都市更新審議委員會也審議通過了「新店區廣明段668地號與文山段838等地號更新地區」都市更新案。
新北市新店區能仁路旁有一些老舊磚造屋,因部分房舍荒廢、雜草叢生,環境品質不佳,目前僅有少數住戶仍在此居住,基地內有一條未開闢的8計畫道路,現況卻僅有狹小彎曲的現有巷供通行。為了改善環境,民眾與民間實施者合作,以都市更新模式重建,希望讓整體面積達9,988平方公尺的現況改觀。
在多次努力與協調過程中,陸續將國產局間土地租用及佔用問題釐清,且同時要開闢基地內的8計畫道路,用以連接高架的新店區能仁路橋,因此經過多次會議的審查,在道路開闢及建築規劃方面終於取得共議。未來在更新重建後,將會新建2棟地上14層、地下2層的住宅社區,建築物集中規劃於能仁路側,保留與東側保護區間的綠化及緩衝空間。
由於基地頗為完整,未來在協助開闢區內8公尺計畫道路外,更配合原現有巷道規劃保留通行或改道外,沿能仁路面退縮留設人行道,還將協助修繕橋下的兒童遊戲場、活動中心及人行通道等,對地方鄰里及改善附近環境有相當的貢獻,是本府辦理都市更新的重要成果。


 


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點石成金,建商搶進都更


都更有如點石成金,開發利益驚人,在北市可用素地越來越少下,建商紛紛進軍都更領域,通常由公司自組都更部門,如果順利,投入的成本比買地便宜很多。


熟女兵團,里長殺手


例如鄉林建設就組成30人的「熟女兵團」,引進同集團內銷售涵碧樓會員卡的超級業務員,成員年齡多在40歲左右,鄉林董事長賴正鎰說,40歲左右熟女較有社會歷練、容易與地主交流,每天每人要拜訪三到五位里長,擴大接觸範圍,以爭取可能的整合機會,目前在手上都更案逾20個,包括南海路案、承德路案、民權東路案與萬華案,可望今年推出。


遠雄建設也同樣偏好自行開發,在公司成立20多人的都更小組,遠雄公共事務部副總蔡宗易表示,都更時間拉很長,利潤本來就不大,若是透過中間人,等於要被賺一手;自行開發雖然有失敗風險,但都更案早期要投入的成本不大,仍有利可圖,目前成熟度較高的案件,分別位於文山、松山與信義區,預期於明年推案。


也有建商是直接購買已整合好的熟地,而非親自出面跟地主購買,雖然成本比較高,但可避免整合開發過程出現問題;以和旺建設上月在萬華區莒光路所購得的都更案為例,就是直接向新潤建設買下都更實施者權利,和旺副總李志廣表示,對和旺來說,等於只花了3000萬元權利變換費用,買斷了整個都更案,相較這551基地、14億元的土地成本來說,可說是非常划算。


專找地主,直接接觸


另外,也有建商比較偏好找戶數少的案子,直接與地主談合建;長虹建設財務長陳茂慶表示,長虹在都更部分採取比較保守的態度,主要因為法令雖有規定強制執行,但政府公權力都沒介入,經常投入一堆人力、物力卻無法如願,對開發商來說風險太大;反觀合建則有信託制度,體制算是很安全,建商與地主的合建比例在3565,雖然分配比例、營收貢獻度都不高,但通常利潤佳、速度快,比起自行找住戶談都更、一個案子平均進行8-10年,來得有效率許多。


自由時報記者 黃宣弼/台北報導


 


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