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地上權有「融資+續約」雙罩門，需專業解決

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】台北市龍江路地上權開出紅盤，政府對於地上權開發案招標越來越順手，不只開放外資，也逐漸放寬陸資的投資規定，連向來對地上權一直採取嚴格放款的銀行業，也開始正視地上權業務。

 瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，2012年地上權開發案總金額逹到378億元，占了2012年土地及商用不動產市場總交易金額約3,135億元的12%。2013年政府機關及公營事業陸續推出地上權開發案，總土地面積將超過24萬坪，招標機關包括國防部、各縣市政府、及台灣菸酒、中油等公股事業單位，顯而易見地上權案將成為未來幾年的土地開發重點項目。鑒於大台北地區市中心一地難求，地上權開發案漸成為建商的另一種選擇，尤其對精華區土地，如信義計畫區A25 5,452坪、SOGO後方停車場、台北學苑等地上權案勢將趨之若鶩。

曾東茂表示，雖然投資人對於地上權案是興趣濃厚、信心十足，但卻受限於許多限制而無法出手投資，最大的限制便是地上權開發案的融資問題。因國有地之地上權及其建物限制不得分割移轉，承買人買到的只有使用權而非所有權(如台北京站案)，對銀行辦理分戶貸款之債權擔保力不佳，影響銀行辦理分戶貸款的意願。

另外依現行法規，地上權人若積欠地租達2年，經催告後仍未付地租，所有權人得終止地上權，不利銀行之抵押權確保，影響銀行承作地上權開發案的融資意願。因此，根據2013年3月29日在台灣金融硏訓院主辦的「金融業因應地上權開發制度研討會」，會中公布數據，某大公股銀行至2013年2月底止其地上權開發案融資僅有兩件約7億3千多萬元，相較於去年地上權開發案總金額378億元，比率偏低。

地上權在到期後的續約問題，也是投資人考量的因素。在現行規定下，地上權到期後需拆屋還地或將建物無償移轉政府，沒有明確的續約機制，投資者對其重大開發投資價值於地上權到期後便歸零，因此大都對地上權投資持保守態度。

曾東茂說，台灣地上權的執行可參考新加坡的作法，包括續約的原則、申請的時間點，以及權利金的計算方式等，都由政府公告一個明確的準則，讓想要續約的地上權人可以依照政府所公告的計算方式，計算出權利金，這樣的做法讓投資人有所依據來評估是否續約，有利地上權的發展。

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