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不動產法規～10分鐘搞懂土地權利之土地法34-1條-2

前言：共有土地是台灣很大的土地問題，協議處理以及權利移轉時的處理權利與義務，都是非常棘手的問題，共有人愈多，意見就愈多，被卡住的問題也會相對增加，一旦共有土地無法處理，接續到下一代時，所有權再經一次繼承分配，問題就更加複雜了，一代一代，幾盡無解。

台灣地窄人稠，土地寸土寸金，如各共有人間意見不同或利益衝突時，即不能達到處分共有土地之目的，更有甚者，如無人繼承或行方不明，則無法取得全體共有人之同意，往往共有土地擱置數十年均無法解決，如共有人數眾多，要取得全體同意那就更不容易了，如果要取得全體共有人同意方能處分共有土地，則嚴重影響到土地充分有效利用及正常行使權利的目的，甚而影響到國家整體經濟之發展，故增訂本法條，藉以排除民法對共有土地之規定處分通用原則。

土地之所有權人有數個權利主體就稱為共有。共有又因各共有人有無明確之應有部分，而區分為分別共有及公同共有兩種。

(一) 自然形成係因發生繼承關係或成立祭祀公業等原因而形成公同共有關係。

(二) 人為形成則因買賣或法律契約等原因而形成分別共有關係。

本條第1項前段所稱「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權」，應就共有物之全部為之；所謂處分，指法律上及事實上之處分，但不包括贈與等無償之處分、信託行為及共有物分割；

「共有人過半數及其應有部分合計過半數」，係指共有人數及應有部分合計均超過半數而言；「應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算」，係指應有部分逾3分之2者，共有人數可以不計而言。

關於共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準，但共有人死亡者，以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。

土地或建築改良物之共有持分，恒為紛爭之階，為逐漸使其消滅，簡化土地建物權利關係，本條第4項特別規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」以收儘量減少共有人人數，便利共有土地之管理使用與處分之效。此一優先承購權為法定優先承購權，他共有人對共有人出賣應有部分之優先承購權，均有同一優先權，至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。

共有人對共有土地或建築改良物，依第1項所為處分之結果，未參與處分之他共有人之權益，並未因而消滅，其所應得之對價或補償自應如數給付，故本條第3項規定：「第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。」至於對價或補償之多寡由義務人於申請權利變更登記時於申請書備註欄切結「受領之對價或補償數額如有錯誤，由義務人自行負責」即可。

共有土地之分割，依共有人協議之方法行之，其不能達成協議者雖可訴請法院分割，惟須耗費多時，故本條第6項特別規定：「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處。不服調處者，應於接到調處通知後15日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」其目的在增訂藉由該管市、縣地政機關調處分割程序，不待訴請法院逕行調處，以資便民，並疏減訟累。

以上之種種規定，無非是為能便利解決共有人間之土地糾紛，使土地能為最經濟合理與充分有效之利用，因在共有狀態下，往往妨礙共有土地之維持改良，亦阻滯共有土地之融通，其不僅直接影響個人利益，間接也影響國家經濟，故此法條之增設於私於公皆有裨益。

資料來源：華信聯合鑑價機構http://www.hunhsin.com.tw

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