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達人觀點》不動產信託，保障購屋權益

經濟日報 / 記者：張峰榮 / (作者為安信建築經理公司協理)報導

房巿急凍，巿況不佳，不但市場推案量緊縮，據傳甚至有業者開始籌措資金，以因應銷售不佳的窘境。房地產買賣堪稱是一般民眾一輩子最大筆金額的交易，愈是不景氣，不動產交易更不容許出現任何風險，建議消費者應多方瞭解市場上保障交易安全的相關機制，以保障自身的權益。

過去的預售市場中，個案興建到中途即停工的案例偶有所聞，原因通常是建商資金周轉不靈，或是合建地主之因素，也常見不肖建商收受購屋者的買賣自備款後，將資金挪作他用，以致無法順利完工交屋。

通常遇到這種情況時，地主與購屋者因專業能力及資金問題，僅能被動等待債權銀行的處置，或籌組自救會以爭取權益，一旦因此進入司法程序，處理起來曠日廢時，時間往往一拖就是七、八年，甚至耗費十年以上也不足為奇。

民國85年信託法發布實施之後，可藉由信託機制將興建個案築起「防火牆」，隔離各種風險，以避免無法完工交屋的問題產生。

到底什麼是信託？所謂信託機制又是如何運用在新建個案上呢？其實新建個案之信託機制包含土地產權、建照起造人、及資金的信託，舉例來說，在合建案之信託中，地主就是委託人之一，將其財產權即土地所有權委託給其所信任之金融機構或建築經理公司（即受託人），依雙方簽立之信託契約書所約定之事項執行管理，例如土地之處分、分割、合併等等。

換句話說，地主與建商均將產權交由受託人統一管理，所有興建資金也全交由受託人專戶控管、專款專用，如此便可防止外來不利因素干擾工程進行，工程得以順利進行，地主及購屋者即可安心地等待入住新房子，並取得相對的土地及建物產權。

假若建商中途落跑，藉由信託管理中的續建機制，受託人因已確實掌控個案，得以第一時間出面協助續建完成，而不會有無人處理而致爛尾樓的產生，抑或需等待多年才藉由執行法律程序始得以推動。

除了信託機制之外，還有另一項利器，更能加強保障合建地主以及購買預售屋消費者的權益，那就是「完工保證」。所謂的「完工保證」是由建築經理公司就新建個案提出保證完工的承諾，只要工程有任何因素而致中斷興建，就由建築經理公司接管續建；而後續所需的所有資金、營造廠商施工進度及款項、融資銀行債權債務關係等相關本案的人事物問題，均由建築經理公司出面協調釐清解決，並繼續興建至完工交屋。

完工保證的執行內容，也以一般信託機制為基本架構，同樣需將土地產權、建照起造人及興建資金等，交由受託人統一管理，但在完工保證的保障更強更大，由受託人更積極的介入與執行管理。

目前市場上之完工保證多由建築經理公司承作，其基本組成需由銀行與不動產相關產業共同投資，不僅具金融及不動產相關產業背景，並可保持公正客觀之第三人角色，監督所有資金及產權之管理，對地主及消費者皆提供充份的保障。

地主放心交付土地予建商，實際投資興建的建商更能專心一意地將房子蓋好，讓購屋消費者能更有信心來購買，形成多方皆贏的局面，對整體不動產發展不啻為一大福音。