+道路用地-道路價值》論道路用地之價值(上) @ 《《專業“ 重劃土地+道路用地+容積移轉+持分土地+地籍清理 ” 專業諮詢 e 資訊平台》》

論道路用地之價值(上)

一、前言：

　道路用地在現實生活中比比皆是，其價值認定也眾說紛紜，各有其理。特別是「地方法院民事執行處選任鑑定人作業參考要點」中，針對「鑑定價值低於一般市價或土地之公告現值者，應陳明理由」時，造成往往估價人員為省去說明理由，將道路用地價格或有以徵收價格，或有以公告現值作為估價價格，致不易拍定。或者進行道路用地買賣評估、抑或會計三十五號公報對於道路用地價值認定時，委託方各對價值之認定，也有諸多看法。本文之目的僅究筆者估價經驗中，所能形成前揭道路之價值，就教於各位讀者，也希望能釐清一些道路用地之價格。

二、道路之型態：

　道路用地，其外顯型態有可能是公設道路或計畫道路，究其法定用途，則可細分為公用設施之道路用地、計劃道路(公設保留用地)、既成道路及私設道路四種：

（一）公設道路：
　所謂公設道路為已經都市計畫公告的道路，在都市計畫圖及地籍圖上均有標示，且屬政府或地方自治團體所有，併已開闢為道路，供公眾使用。此一部分在都市計畫圖及地籍圖均會標示。

（二）計劃道路：
　所謂計劃道路，為已經都市計畫公告的道路，在都市計畫圖及地籍圖上均有標示，但實際上尚未徵收開闢者；而都市計畫道路最小為4米，再次即為8米以上的道路。而在道路用地於民國69年「都市計畫法」通過施行前，政府開闢道路大都未予補償，所以道路用地的所有權人都是私人持有，如宜蘭市女中路或部分中山路部份，當「都市計畫法」施行後，政府新闢馬路皆依法補償之。計劃道路在都市計畫圖及地籍圖均會標示。

（三）既成道路：
　所謂既成道路，係指具有公用地役權的私有土地，即私有土地若供公眾通行數十年有餘，且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。大多為2米至6米之巷道，而公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理，且依行政法院76年6月判字第1077號判例釋示：「巷道必須供公眾通行20年以上，始構成公眾通行道路，又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂，依台灣省建築管理規則第2條規定，係為辦理建築線指定及申請建築之使用，並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛，若巷道如確屬該戶唯一出路，應請協調土地合併或循司法途徑解決。另依大法官會議釋字第400號解釋，既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。既成道路在都市計畫圖會標示，在地籍圖則不會標示。