投資房地產必勝的無敵三理論()


台灣房地產這波景氣已持續三年以上,利率水準也降到四十年來的最低水準,台北市預售屋銷售率及銷售價格更是屢創新高,是四十年來從來沒有發生的情況。每項指標都顯示出,目前台北市房地產市場是十分熱絡的,更難得的是這股熱潮是在醜聞滿天飛,全省鬧圍攻的政治與經濟極不安定的環境中持續發展,這也是過去四十年來從未發生的情況。

就像雙城記所說:「這是一個最黑暗的時代,也是一個最光明的時代!」在如此紛亂的情況下,房地產投資的風險其實是在逐漸昇高,在風險昇高時,必然會走向「內行零風險」、「外行高風險」的兩極化現象,以下三個無敵理論是讓投資人能規避風險,穩定獲利的重要工具,不能不知!

第一,「破地理論」
其重點在說明,任何都市中,最先開發的土地,一定都是在區位最好或是困難最少的地方;相對地,後開發的土地,通常不是區位愈來愈差,就是形狀愈來愈不好,或是其產權及其他糾紛愈來愈多,開發商所投入的成本與精力,自然也就愈來愈大。

在這種情形下,為什麼還會有人將辛苦開發完成的房地產出售呢?

因為不論售出價格有多高,他們再也買不回具有相同條件的土地了!這點可以問所有具有開發房地產經驗的人,問他們如果可以再選擇一次,他們會不會賣掉開發好的房地產?相信絕大多數的人都認為不應該賣掉,所有賣出房地產的人都必然會後悔的!

可是幾乎所有的開發商都還是不斷地在做出矛盾的行為,這就是對「破地理論」的瞭解不足。因為了解不足,所以會產生台灣不易有企業可以真正賺到房地產投資利益的現象。

在去年以前,台灣的傳統財團型建商,如:國泰、富邦、新光由於第一代創業者的努力,實踐了破地理論的觀念,所以留下了許多好的資產,為該集團保留了許多有價值的房地產。

出售REITs的得失
但不幸地,由於接班人對於房地產投資的專業知識不足,所以短視地搭著REITs的熱潮,將最好的房地產包裝成REITs(富邦一、二號、國泰一、二號、新光一號)全數賣出。外行人看到的是他們賣出了價值一、二百億元的資產,收回了一、二百億元的現金。其中,當然還包含有相當比例的利潤,應該是極為成功的交易。但在內行人的眼中卻剛好相反,他們將集團內的金雞母殺了,失去了賺取更大企業利益的機會,也降低了企業的價值,因為他們再也無法以同樣價錢買回那些房地產了!


如果該資產放在懂得操作,又有經驗公司的手中,必然可以透過更好的方法,不但可以取回現金,同時也可以保有該金雞母,那才是房地產投資真正應該創造的價值!

小的開發公司因為有財務周轉的壓力,不得不賣出房地產以換取利潤,但對一個有資金能力的企業而言,不論就企業發展或是房地產投資獲利的角度,都不應該犯類似的錯誤!

擁有才能永續
也由於許多企業經營者對於破地理論的了解不足,所以類似的錯誤,層出不窮,這也是導致台灣建設公司品牌無法建立的最主要原因。

以前,在台灣蓋過「好」房屋的建設公司有許多,如:華美建設、林肯建設、僑福建設、鴻禧建設、太平洋建設、僑泰建設︰︰在當時都曾赫赫有名,風光一時,但現在為什麼都不見了?

蓋過「大量」房屋的建設公司也有許多,如:寶成建設、三采建設、聯邦建設、宏泰建設、宏國建設、國揚建設、瑞聯建設、擎碧建設、捷和建設、東帝士建設、宏巨建設、力霸建設︰︰等,背後都有龐大的實力,為什麼卻無法建立品牌?而且上述不少建商都無法逃避倒閉的命運?

因為他們雖然興建了大量的房屋,或是興建了許多好的房屋,也似乎賺了許多房地產的錢,可是卻因沒有了解破地理論,沒有「擁有」房屋,自然無法獲得品牌的認同,自然也無法避免被淘汰的命運。

相對地,美國的房地產大亨川普(Donald Trump)他建立品牌的方法,不是他「興建」了多少房屋,而是他「擁有」了多少房地產!所以可以「擁有」國際級的品牌知名度,這才是關鍵所在,也才是破地理論的真正實踐!

現在有許多新的建設公司,大量高價購地推案,號稱每年EPS可賺六元、十元,如果不能真正瞭解這個理論,其前途自然已可預卜。

第二,「破屋理論」
在世界上大多數的地方,成屋的價格都比預售屋要高,可是為什麼在台灣剛好相反,預售屋的價格比成屋高?更令人好奇的發現是,有些房屋在預售時的價格往往已經是該屋生命中的最高價格!亦即以後就


再也沒有更高的價格出現了!

這就是破屋理論的精髓!因為一幢房屋的所有權如果分散了,就如同房屋破碎了,不再容易會有大的增值潛力了。

以投資的角度而言,如果真如此,就代表了投資風險的極大。因為,任何房地產商品,如果購買後,其價格會隨著時間下跌,就不值得投資!

一幅畫、一件花瓶、一串珍珠、一本手稿,其至一棟旅館或是博物館,是舊的貴?還是新的貴呢?時間是站在新的一方還是舊的?如果一個投資商品隨著時間的增加而不能增加其價值,投資者為什麼要對那一種商品進行投資呢?

因此,如果無法確定所購買的商品,會比未來新製造出來的要好,有什麼理由,投資者要現在下手進行投資呢?(資料來源:住展) 


 


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