透視房地產:一個建案的誕生(3)


報導、攝影/Yahoo!奇摩房地產專欄作者:陸敬民



在房地產市場裡,建設公司扮演的角色有如加工廠一般,他們取得土地(原料)後,透過加工程序,變


成房屋(產品),再賣給一般民眾。


通常,建商在取得土地後,甚至在快要取得土地之前,會提早進行所謂的產品規劃,這時這些建商老闆



們會需要一些專家的協助,這些專家負責提供專業見解給建商老闆。

建商老闆最想知道的是,往往是這塊土地最適合蓋甚麼樣的產品?這並不是說他們關心哪種產品最適合

 

消費者,反而大多是指哪種產品可為他們創造最大獲利。當決定要蓋哪種產品後,一個建案的胚胎,基

 

本上已經形成了。








當決定要蓋哪種產品後,一個建案的胚胎,基本上已經形成了






在房地產推案實務上,多數建商通常並不習慣直接面對消費者,只有少數建商會成立自己的業務團隊來

 

負責銷售工作,多數建商喜歡找一家代銷業者幫他們賣房子,這樣做的好處是,除了讓代銷業者貢獻他

 

們的專業意見外,建商也可以將相關的人事成本降到最低。

北台灣知名的代銷業者,包括海悅廣告、新聯陽實業、甲山林廣告、新高創廣告、翰昌廣告等,這些代

 

銷業者手中同時都有十幾個、甚至二十幾個建案在銷售當中,有點類似傳統產業的大型經銷商一般,遠

 

雄集團則是成立自己的遠雄房屋來銷售自家產品,就像是直營店一般。








多數建商喜歡找一家代銷業者幫他們賣房子



代銷業者在建案裡有著奇妙的觸媒功能,根據代銷業者的推案經驗與人脈的豐沛與否,他們可扮演建商

 

老闆的軍師或是最前線的班長角色。

建商老闆在決定要買一塊地之前,通常會找信得過的代銷業者一起去看地,這時就是代銷業者一展身手

 

的良機,他們會根據土地的容積、商圈的特性、周遭以往的推案行情,以及種種情報,對建商老闆提出

 

建言,並建議要蓋哪種形式的產品。








建商老闆在決定要買一塊地之前,通常會找信得過的代銷業者一起去看地



一旦在購地階段成為建商老闆的「入幕之賓」,這家代銷業者未來承接這個建案的機率也會大增,這代

 

表建商老闆將讓這家代銷業者賺銷售佣金,但這樣的機率僅僅是大增而已,並非百分百保證。有極少數

 

的情況是,A代銷業者運作許久的建案,在最後一刻翻盤,建商老闆突然決定給B代銷業者來做,原本以

 

為到口的肥肉飛走了。(待續)

 

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