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容積獎勵   比台北摩根有過之而不及

■ 記者梁任瑋／台北報導
     位於台北市南京東路六福皇宮對面的空地（停車場處），已被建商整合成千坪的建地，最近開價每坪400萬元，一旦成交，極可能成為台北市最貴的住宅用地。

     民國76年，國泰人壽以創紀錄的高出底價三倍，每坪90餘萬元拍得華航大樓旁土地（現在的六福皇宮），開啟了台灣房地產一波的飆漲；20年後，這項紀錄可能被它正對面的土地改寫。
近日房地產業盛傳，位於南京東路三段、遼寧街口的土地，已有建商整合完畢，以總價40億元，每坪開價400萬元待價而沽，挑戰日前以每坪274萬元標脫的信義聯勤俱樂部土地成交價。

     位於六福皇宮正對面，目前已闢建成收費停車場的商業區土地，去年10月由呂學忠以個人名義向土地銀行以每坪199.5萬元得標，不到半年時間，上月底該筆土地產權已移轉至坤福營造、昌軒建設。昌軒建設最近推過的案子是「碧潭有約」。

     這筆占地986坪的捷運聯合開發基地，使用分區為第二種商業區、第三種住宅區，平均容積率高達520%，但若再加上捷運開發容積獎勵，容積率暴增至1,200%，等於一坪土地最多可蓋12坪的房子。

     據了解，目前每坪開價400萬元，主要是包括原本自土銀得標的金額，以及整合原本地上違章建築的費用，業界咸認，400萬元算是「行情價」。

     一位接觸過這筆土地的建設公司董事長說，原本地主群打算賣斷，不過，自從信義聯勤土地標脫後，台北市開始上演「缺地遊戲」帶動房價飆升，開發後的潛藏價值反而比賣斷還高，甚至已有建商出價38.5億元，但地主已不打算賣，要留著自行開發。

     據了解，目前地主也不排除與實力相當的開發商，一起興建為豪案銷售，共創雙贏。

     事實上，南京東路三段、龍江路這三年來一直都是出產豪宅的黃金地段，從元大建設的「元大花園廣場」，到元利建設推出的「圓鼎世紀館」，房價也一路從每坪50萬元，漲到65至67萬元，甚至頂樓已開出73萬元的價格。

     台北市土地開發人士指出，這塊土地假如開發為豪宅，黃金地段加上建物樓下就是捷運站出口的優勢，以區域每坪65萬元的房價計算，未來至少可以包裝為80億元的建案，利潤更為可觀，也讓外界對於昌軒建設整合土地能力，刮目相看。