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五大步驟，教你掌握改建行情

建議可以到「地理資訊e點通」網站 ( http://addr.tcg.gov.tw/index.asp ) 輸入住址，可查學區、鄰  近的交通設施等。

    確定使用分區   

進入「台北市都發局」網站 ( http://www.zone.taipei.gov.tw/ ) 查該地點的「使用分區」為何。

記住：「商業區」優於「住宅區」。

以商業區 2 的 10 坪 地為例：

10 (持坪) X 6.3 (使用分區容積) X 1.5(公設) X 1.2 (停車獎勵) X 1.1 (開放空間) = 124.74 (坪)

提供網頁 ( http://tw.myblog.yahoo.com/jw!5rJZgjqYFALILp5bf7TIRQ--/article?mid=1001 )

在「地政資訊網」( http://www.land.net.tw ) 查看住戶所有全人身分，以及所有權人相關資料，注意房子是否已經向銀行辦理抵押借款。

藉由查的資料，判斷屋主的財力。如果房子的抵押權高，表示屋主有資金上的需求，例如價值1000萬的房子，抵押權如果高達900萬，很有可能「房子是銀行」的，不是屋主的，此種物件，就可以和屋主用力殺價。若完全無抵押權，則表示屋主可能比你還有錢，殺價的空間，自然較低。

談房價時，一定要對房子未來的改建潛力和附加價值有通盤了解，據改建潛力的房子，只要出租年收益經評估超過定存利率 ( 出租收益為月租 X 11個月，每年扣掉 1 個月的空置待租期，年收益率 = 出租收益 / 總價  ) ，就值得出價。

平常存款盡量在同一個銀行辦理，累積個人債信，增加銀行對你的信任，才有可能在買房子的時候，談到較高額度的貸款、以及較低的貸款利率。

避免 90%、甚至 100% 貸款的投資行為，比較保險的方式是自備 50%資金，50% 貸款。一般而言，目前銀行貸款成數可達房價的 7 成至 8 成，若貸款控制在 50%，一但景氣不好，還能將剩餘的 20% 到 30% 的資金作週轉。

房子出租建議「單位數越多越好」，如  50 坪 的房子，以一個單位出租，約租 4 萬元，若隔成兩間套房，房租收入估計可達到 5 萬元左右。

買到較高樓層的房子，在裝潢時候，建議從下而上整體規劃，如將 1 樓開始的樓梯間油漆美化做工共設施改善，雖然多花 3 萬元的成本，卻可能讓標的物有增值  30 萬元的效果。

所有裝潢成本，在改建時都可以做為與建商談判的條件，因此所有裝潢費用單據應保存完整，日後可據此要求建商補償。

評量房子是否處於改建的關鍵位置，如處於基地的中央就是關鍵位置，若是在基地邊緣就比較不重要。如屬關鍵位置，可以不著急出手，但若不在關鍵區位，則不要太「刁」，因為建商可能會放棄你的房子，和其他人洽談改建，造成期待落空。

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