全台第一個動土的危老建物新建案「森森富祥」正式開賣,也讓危老建案面對的挑戰再上檯面,雖然政府提供行政彈性、最高容積40%等4大獎勵優惠,但因危老建物改建必須100%住戶同意,形成「1限制,打敗4優惠」的窘境,導致進度緩慢,高雄成案的比例不到1%,未能形成大規模的風潮。

 

房地產業者指出,危老條例雖有很大的誘因,包括最高容積40%獎勵、地價稅及房屋稅免徵、減徵優惠、行政彈性、以及政策融資等4大利多,但,唯一的重大前提是,必須建物或地主的所有權人100% 同意,對開發商而言,無論與住戶溝通、談判,或是危老重建的成本效益,都是艱難的挑戰。

 

更何況,想要獲得最高40%的容積,必須在2019年5月19日之前提出申請,時間也是最大的敵人,正因如此,高雄市自從危老條例2017年5月公布迄今,只有「森森富祥」一件成案,另有一件申請中,還有一件觀望中,全台各地成案情況,也大致是少的可憐。

 

執行危老改建「森森富祥」成功的恆宇建設董事長孫培鈞表示,危老建築改建真的好處多多,除了改善原有老舊居住環境之外,透過新建築,住戶對新生活的場景、以及人與人之間的互動關係,可大幅獲得提升,潛在商機極大,希望未來能擴大推動,打造屋主、建商和政府等多贏局面。

 

高雄市政府都發局總工程司郭進宗指出,高雄目前計有17.5萬棟超過30年的建物,占全部建物比例約45%,不過,並不表示它們就是危老建築,必須具有應限期補強拆除者、耐震能力評估未達最低等級,且無電梯或改善不具效益等3項,才能納入去(2017)年5月公布施行「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的危老建築。

 

他說,高雄在2016年辦理3,656棟老屋健檢初評之後,發現共有125個社區,266棟建物結構,評估未達最低等級的60分,前述266棟位於都市計畫範圍內的建物,才符合危老條例的更新條件。

 

郭進宗表示,危老建物與都市更新改建,若想要成案,必須住戶、地主、與實施的建商或開發商,自行協調、談判,政府完全不能介入,所謂「釘子戶」的難題,公部門是沒有立場與法源介入的。(工商時報)

 

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