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徵收土地不依核准計畫使用之認定標準

行政院五十四年八月五日台（五四）內字第五五五四號令

經交據內政部會商財政部、司法行政部議復茲核示如下：
一、關於「不依核准計畫使用」之涵義，如何認定問題：
土地法第二一九條所謂「不依核准計畫使用」之立法精神，在保障人民之私有土地權益，其立法重點，在「使用」兩字，凡徵收私有土地，違反核准計畫所定之使用「目的」及「用途」時，自應構成原所有權人申請收回土地之要件，而符保障人民私權之意旨，（如徵收土地原定為興建學校之用，嗣又改為興建市場之用顯屬不依核准計畫使用）。依上述論據，則徵收土地之使用配置，以及建築地盤圖（包括平面圖配置圖等），僅係為達到徵收土地使用「目的」及「用途」之「方法」，若其建築工程，如因地質或其他技術之原因，必需變更其計畫或設計者，（如石門水庫工程原定為混凝土拱壩，後改為土石壩是）或其土地配置，由於社會繁榮或人口增加，必須變更計畫者，（如原定興建教室十間，後因學童人數增加，需擴建教室十五間是）此均為「方法」之變更，并非徵收土地使用「目的」及「用途」之變更，而此種變更，如報經原核准機關核准，或另有其法令可為變更設計之依據者，在法理上自均不應認為有土地法第二一九條所定「不依核准計畫使用」之適用，從而原所有權人即不得申請收回被徵收之土地。
二、徵收土地之建築地盤圖可否依建築法變更問題：
徵收土地固應適用土地法，而無適用建築法之餘地，惟一旦土地徵收後，實行興建房屋時，則有關建築地盤圖等工程設計，自應悉依建築法之規定辦理，如建築工程於施工後，發現地質或其他技術上之原因，必需變更設計時，（如徵收建築原定興建十層樓房，嗣因工地土質鬆弛就技術上及安全上之理由，必須減低建築為五層樓房是）則非依建築法第十六條之規定為變更設計之申請，不足以達成徵收土地「使用」之目的，其理甚明，不然，由於建築工程設計之部份變更，即認為「不依核准計畫使用」，不特有違徵收土地之目的，抑且易啟人民與政府間之糾紛，導致公共事業無法舉辦，自非所宜。因此徵收土地之建築地盤圖，（包括建築平面圖、配置圖等）如因建築技術上之原因，或有其他法令上之依據或其他事實所需要者，（如學童增加，增建教室間數等），由需用土地之機關，報經原核機關核准，自得予以變更設計，不受上開土地法第二一九條「不依核准計畫使用」之約束。

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土地總登記時依照不動產登記簿過錄之抵押權如有爭執，應訴請救濟

行政院秘書處五十四年十月六日台五十四內字第七二○六號函

一、經奉　交內政部會商司法行政部議復稱「查本案臺灣省政府原呈所引敘之行政院五十三年四月九日台五十三訴字第二三六六號令，係核示該省政府五十二年六月十九日府訴仁字第四三九八Ο號呈請核釋陳○○訴願適用法律疑義，當屬行政救濟，且與司法院二十八院字第一九一九號解釋之旨趣有別，似應僅適用於上開訴願案件之處理而不宜予以普通援用，復查本案三筆土地之持分抵押權登記既係由該管地政事務所於辦理總登記時依照不動產登記簿過錄者，是項過錄之登記權利於法顯有未合，該管地政事務所應迅即通知權利人及義務人會同申請塗銷登記，如雙方當事人均承認該項抵押權時，應另通知雙方限期補辦申請登記手續，如任何一方有異議而發生爭執時，應令其向司法機關訴請救濟，俟判決確定後再由該管地政機關依判決旨趣辦理。」
二、陳奉　諭「應依議辦理」。

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承租人承買其承租耕地後再移轉予他人，應准註銷租約

行政院54年10月8日台（54）內字第7292號令

一、經交據內政部會商司法行政部議復稱：「查佃農承買承租耕地後法無禁止其移轉之規定，本案佃農李○○承買其承租耕地後再移轉予第三人（……），政府似未便予以干預。至其所謂註銷租約一節，如經當地縣政府查明尚無違背法令之處，似應准其註銷租約。」
二、應依議辦理希知照。
（按：土地法第30條業已刪除）

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中央政府機關需用國有土地以撥用方式辦理

行政院54年10月12日台（54）內字第7588號令

內政部54年10月4日台內地字第183654號呈：「（一）准台灣省政府53年8月13日府民地甲字第9688號函開：『１、據澎湖縣政府53年7月10日澎湖武地甲字第16669號呈以：

『（１）據本縣澎湖地政事務所53年7月4日澎地所榮甲字第2030號呈：

1.准國有財產局台灣南區辦事處為馬公段○○、○○地號兩筆國有土地售與台灣澎湖監獄囑辦產權移轉登記案件到所。經查承受人台灣澎湖監獄仍係中央附屬機關權利人自應登記為『國有』。惟該項土地原屬國有該國有財產局以買賣方式辦理產權轉移登記在登記簿上記載是否以移轉登記處理不無疑義。

2.茲檢呈是項公有土地囑託登記清冊連同聲請書各陸份、馬公鎮公所53年6月17日澎馬財字第3751號證明書稅捐完納證明書、委託書產權移轉證明書正副本各1份及土地所有權狀貳紙

3.謹請察核示遵

4.副本抄送財政部國有財產局台灣南區辦事處及台灣澎湖監獄』

（２）茲檢呈上項公有土地囑託登記清冊4份

（３）謹請察核示遵』２、查本案土地原屬國有，台灣澎湖監獄係中央附屬機關，今國有財產局以買賣方式移轉與台灣澎湖監獄並申請移轉登記是權利主體（國有）尚未變更在登記簿上，應否以移轉登記處理不無疑義

３、函請釋示」

（二）案經函准財政部54台財庫發字第02944號函覆節開：『本案國有土地雖因管理機關國有財產局以買賣方式移轉與台灣澎湖監獄，但該台灣澎湖監獄仍係中央政府機關，且以國庫款項購買其權利主體并未變更，自不能構成土地權利之移轉，在土地登記簿上仍僅能以變更管理機關登記處理』。

（三）查國有土地權利主體為『國家』而非各保管或使用之政府機關，此觀乎土地法第4條及第52條規定甚明。

又土地所有權之移轉實質上即為權利主體之變更。本案澎湖監獄與國有財產局既同屬中央政府機關買賣標的復為國有土地，雙方雖有買賣行為而權利主體並未變更，土地所有權自亦未因買賣行為發生移轉其結果僅使該項國有土地之管理使用權變更而已。

而公有土地管理使用權之變更，依土地法第26條規定則應由需用機關呈請撥用。再查本案台灣澎湖監獄係代表國庫以庫款購入土地，國有財產局則係代表國庫處分國有財產所有地價收入仍須解繳國庫，同時該局又為全國國有財產主管機關。該項土地出售後既仍屬國有財產該局並不能因出售而在財產帳目上予以減除，故此種由鄉鎮公所國庫支款購買國有土地之情形徒使政府收支預算及財產帳目處理上增加若干不必要之困擾，實不無斟酌餘地。本案關係公地管理原則問題，基於上述理由，本部認為中央政府機關需用國有財產局所管國有土地，似仍以依法辦理撥用手續，并於奉准撥用後辦理管理機關變更登記為宜。

（四）是否有當，理合呈請鑒核示遵』一案。

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抵押人於履行和解事項後得單獨聲請抵押權塗銷登記

內政部五十四年十月十六日台（五四）內地字第一八四五六八號函

本案抵押權塗銷登記既經土地及建物抵押人（即債務人）與抵押權人（即債權人）之繼承人於嘉義地方法院成立和解，抵押人並已依照和解筆錄將應付之債款依法提存完竣，關於是項抵押權塗銷登記，權利人（即原債務人）如不能覓致其義務人（為原債權人）共同申請時，該管地政機關對於其單獨申請之登記自應予照准。

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奢侈稅勢在必行，營建​業：全民皆輸

新頭殼newtalk謝莉慧/台北報導

財政部擬開徵奢侈稅，今(3)日招致營建業者砲聲隆隆，建商公會理事長王光祥表示，奢侈稅將衝擊房市；東森房屋董事長王應傑更認為，奢侈稅將打壓房地產，造成全民皆輸，更衝擊經濟成長。但財政部次長張盛和表示，奢侈稅會在7月1日如期上路，長期而言，對營建業有正面幫助，因為短期的炒作，只會讓房地產泡沫化，影響反而更大。

財政部上午首度邀集工總、商總等工商團體、不動產及建築業、學者和政府機關等就「特種貨物及勞務稅條例」(即俗稱奢侈稅)草案舉行公聽會。

王光祥表示，財政部主張對持有未逾2年就轉手的非自用不動產交易課徵10%到15%的奢侈稅，如果民眾在2年間因為工作調動，而從台北調到高雄，必須賣房解決住的問題，是否要課稅？或者因為經濟拮据，在2年間必須賣掉已經買了或預定的房子，是否需要課稅？這些都必需要釐清。

王光祥說，總統馬英九提出黃金10年，台灣現在才離開金融風暴，經濟才要起來，就要推動奢侈稅，這種作法，值得商榷。他不希望馬總統的黃金10年，最後變成「惶驚10年」。

王應傑則表示，對於持有未逾2年就轉手的非自用不動產交易就要課徵奢侈稅，是荒謬的政策。

王應傑建議課徵奢侈稅應該有3個原則，第1、沒有賺錢不能課稅；第2、法律不溯及既往；第3，應有落日條款。他說，台灣自有房屋達78%，如果打壓房地產將是全民皆輸，一旦建築業不景氣，一定會衝擊台灣今年經濟成長。

張盛和表示，奢侈稅7月勢在必行，對營建業來說，只會在「極短期」內產生影響，根據過去2、3年的統計，大概只有2萬戶的房子會在短期內轉賣，所占比例不到3%，而且這次對於自用住宅並不會課稅。張盛和說，預計此案將於3月底前報立法院，至於是否回溯課稅？張盛和說，目前還未決定。

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市地重劃

如何以市地重劃方式實施整體重建？

答：市地重劃是依照都市計畫規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土地，加以重新整理、交換分合，並興建公共設施，使成為大小適宜、形狀方整，各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用，然後按原有位次分配予原土地所有權人。

辦理市地重劃的法令依據為何？

答：市地重劃是依據「平均地權條例」及其施行細則暨內政部訂頒之「市地重劃實施辦法」等相關法令規定辦理，如為自辦市地重劃除依上開法令外，內政部並另訂頒有「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」做為實際執行之依據。

市地重劃種類？

答：市地重劃可依主辦單位不同分為公辦市地重劃及自辦市地重劃。依平均地權條例第五十六條規定，各級主管機關得選定地區報經上級主管機關核准後辦理市地重劃，或依同條例第五十七條規定，適當地區內之私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意，得申請該管縣市政府核准後優先實施市地重劃，此即所謂公辦市地重劃；另依同條例第五十八條由土地所有權人自行組織重劃會，並經主管機關核准後辦理之市地重劃，即為自辦市地重劃。

辦理市地重劃的效益為何？

答：妥善建設社區相關公共設施，藉以改善居住環境及提昇生活品質。

如何自辦市地重劃？

答：土地所有權人自行辦理市地重劃，應依「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」之規定。自辦市地重劃之主要程序如下：重劃發起及成立籌備會→申請核定擬辦重劃範圍→徵求土地所有權人同意→重劃計畫書之擬定、申請核定及公告並通知土地所有權人→成立重劃會→禁止土地移轉等事項及籌措經費→測量、調查及地價查估→計算負擔及分配設計→土地改良物或墳墓拆遷補償及工程施工→重劃分配結果公告、公開閱覽及異議之處理→申請地籍整理及地價換算→交接及清償與申請核發費用證明書→財務結算→撰寫重劃報告及解散重劃會

由政府舉辦市地重劃與土地所有權人自辦市地重劃的差別為何？

答：市地重劃係依照都市計劃規劃內容辦理，其由政府辦理或土地所有權人自行辦理，對於都市整體開發及公共設施建設效果並無差異，惟自辦市地重劃係土地所有權人自行辦理重劃，且其辦理前須徵得區內土地所有權人半數以上及其所有土地面積超過重劃區內私有土地總面積半數以上者之同意始得辦理，而公辦重劃則係由政府辦理，且其重劃負擔倘未超過區內總面積百分之四十五者，則無須徵得土地所有權人同意。

辦理市地重劃與都市計畫的關係如何？

答：按市地重劃係依據都市計畫規劃內容來辦理，故選定之重劃區須已發布都市計畫細部計畫者或雖無細部計畫但其主要計畫具有細部計畫實質內容者。如尚未發布細部計畫或其細部計畫需變更者，應於完成細部計畫之擬定或變更程序後，再行辦理重劃。

參與市地重劃土地可享有那些稅賦之減免？

答：市地重劃區土地所有權人提供之土地，主辦機關將發給重劃負擔總費用證明書，土地所有權人可以在重劃後第一次移轉計算土地漲價總數額時減除，並依減除後計算之土地增值稅額再減徵百分之四十。市地重劃辦理期間，致無法耕作或不能為原來之使用而無收益者，其地價稅全免，重劃完成後，自完成之日起，其地價稅減半徵收二年。

資料來源：埔里地政事務所

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大雨天看屋好​時機，三訣竅避免漏水​屋

近來西南氣流發威，氣象局發布豪雨特報後，不少人又開始苦惱居家滲漏水問題，以及後續可能衍生的修繕事宜。根據內政部最新統計，今(99)年購屋糾紛中，「房屋漏水」已連續三年蟬連排行榜第一名，房仲業者建議，對於有購屋打算的民眾來說，要想避免買到漏水屋，颱風豪雨季節正是看屋好時機，因為此時期下雨常常都是一、兩個禮拜，有漏水問題的房子肯定無所遁形。

今年第一季台灣發生399件房地產消費糾紛，其中「房屋漏水」有60件，也就是說，每6.65件購屋糾紛就有一件是因為「房屋漏水」所引發，比率相當高。

漏水屋分為四大類，包括因裂縫或接合不良所造成的屋頂漏水、裂縫問題引起的牆壁滲漏、鋁合金窗框與水泥牆壁未能密合等施工不良所產生的窗台滲漏，以及管線老舊因素導致的漏水問題。

住宅若有滲漏水問題，連續下雨之後最容易浮現，所以建議民眾利用大雨季及颱風季看屋，同時掌握三項訣竅，透視房子的漏水問題，才能避免日後發生屋外下大雨，屋內下小雨的窘境。

首先是「眼到」，仔細觀察物件內外牆面，檢查牆面有無壁癌、水漬、發泡及油漆脫落狀況，如果外牆變黑，就要小心壁癌問題。而屋內牆壁接縫、陽台外推處及頂樓加蓋等地方，有不平整的隆起、水漬、發泡，甚至油漆剝落的狀況，都要特別留意。

再者是「手到」。用手觸摸牆壁，感受水氣是否有滲出的漏水徵兆，因為有些屋主為增加房子的賣相，會利用重新粉刷或是裝潢包覆的方式，掩飾先前漏水的痕跡，讓買方從外觀很難分辨。

最後是「口到」。可於看屋時向左鄰右舍打聽房屋的狀況，特別是預備購買物件樓上和樓下的住戶，詢問物件是否有漏水的紀錄，徹底檢視物件的防漏能力。

此外，除屋內漏水問題，大雨季看屋還能檢視房子所在區域是否有積水問題。看屋時別忘檢視物件一樓處是否有積水的痕跡，以及附近的排水系統狀況。

目前台北市的民眾可到「台北市積水查報網」查詢物件附近近年來淹水次數，以及積水深度，都有助於確實掌握購屋區域的排水系統狀況。

如果不慎購買到漏水屋，消費者可依民法規定，要求原屋主負起瑕疵擔保責任，並請求賠償，或依重大瑕疵五年期間的解約權，進行解除合約以保障消費權益。

資料來源：卡優新聞網

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台北縣「20土管」，土​地使用4大重點放寬

【MyGoNews編輯部/綜合報導】為了抑制氣候暖化現場，未來新北市將「綠能」設計或設施，放入都市設計審議重點！台北縣都市計畫委員會做出明確規範，主要是減緩「熱島效應」，縣府計畫透過設置綠能設施或設備，提升都市綠化率，使都市環境更永續，並將相關理念納入台北縣三重等20處(俗稱20土管)都計土地管制當中，預計從2010年底發布實施。縣府城鄉發展局代理局長陳耀東指出，俗稱的「20土管」的全稱是「變更三重、板橋、中和、新莊、永和、新店、蘆洲、土城(頂埔地區)、汐止、樹林、淡水、泰山、五股、八里、瑞芳、八里(龍形地區)、澳底、淡水(竹圍地區)、樹林(三多里地區)及樹林(山佳地區)等20處都市計畫(土地使用分區管制要點專案通盤檢討)」案。陳耀東表示，台北縣20處土地使用分區管制要點專案通盤檢討第1階段已於2009年12月25日發布實施，第2階段條文主要是4大類，針對(1)停車空間設置標準、(2)老舊建物重建、(3)建築物設置綠能設施或設備、(4)山坡地建築可有條件適度放寬高度議題等，進行討論。其中，對一般民眾影響層面較大的是「綠能」的政策，落實節能減碳、降低都市熱島效應的發展目標，維護生態環境的建築設計及運用綠色能源已成為「永續發展」的重要理念，因此，建案只要符合「基地超過6千平方公尺，且總樓地板面積大於3萬平方公尺」等8類需送「台北縣都市設計審議委員會」審議的建案或建築空間，申請建造執照者新訂「屋頂設置綠能設施或設備」規定，為達示範效果，而未來公共或公有建築物均應設置綠能設施或設備。第二，為鼓勵都市老舊地區及窳陋地區的改建，對於非屬應實施更新地區其建築計畫送經都市設計審查委員會審查通過者，得酌予增加樓地板面積，最高可達到15％。第三，依目前建築技術規則相關規定，並無機車停車空間留設標準，為解決台北縣境內機車停車問題，新增設置機車停車空間規定，原則上，以1戶1停車位為原則。另考量交通為主導的都市發展概念(TOD)及推展綠色運輸理念，訂定捷運車站、火車站周邊300公尺範圍內，還應提供自行車停車空間，以滿足日漸增加的單車族的需求。最後，是在通盤檢討並針對淡水河兩側的淡水、淡水(竹圍地區)及八里(龍形地區)，考量坡地分布狀況、當地景觀條件及建築發展特性，在安全無虞的情況下，放寬建築高度，並規定鄰棟間距、建物座向、建築量體等，需經台北縣都市設計審議委員會審議，以維護視覺通透性及維持天際線之合諧性。這一次通盤檢討的修訂將使台北縣土地使用分區管制要點更完備，以因應「新北市」的升格並讓都市環境更人性化、景觀更美麗。

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桃園航空城加持，遠雄看好八德房市

桃園最大的優點就是地理位置優越：從台灣往外看，桃園是出入台灣的門戶，絕大多數國際班機和對大陸的直航點都仰賴桃園機場，桃園是最好的兩岸佈局和全球佈局的地點；以台灣島內來說，桃園屬於北台八縣市──北北基宜桃竹竹苗（台北市、台北縣－－新北市、基隆市、宜蘭縣、桃園縣、新竹縣、新竹市、苗栗縣），桃園剛好在走廊的正中間，是整個科技產業帶的軸心，在北台灣扮演核心角色。

看好桃園航空城遠景，桃園縣政府標售八德市擴大都市計畫區32筆土地，其中遠雄建設砸下6億1472萬元拿下豐田段1470地號住宅土地，面積約5027.91坪，每坪單價約12.23萬元。

八德市擴大都市計畫區近八德市公所商圈，未來為桃園藍線（機場捷運線）、綠線的起點站，交通建設匯聚。

遠雄建設發言人蔡宗易指出，看好該區交通建設利多，未來將推中大坪數住家，規劃40~80坪，每坪開價20萬元起跳，開發規模將比照三峽造鎮計畫辦理。

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新增機場捷運博愛站，三重房市再加溫

機場捷運再增一站！行政院拍板通過機場捷運線在三重市新增「博愛站」，位址選在二重抽水站旁的「公37」土地上，包括原本規劃的「三重站」，機場捷運線在三重市內將有二個車站。

「公37」原為公園預定定，位置約略在八號越堤道、疏洪一路交接處附近，三重市長李乾龍預期，博愛站可望帶動三重、蘆洲、五股等鄰近地區的繁榮發展。

據住展企研室調查顯示，目前三重新成屋推案表價已站上四字頭，甚至有不少推案都出現惜售的情形。

當地面臨疏洪公園，附近有二重國小、國中與東海高中，學區完善，博愛站的設置對房價有推波助瀾的正面助益，目前已經開始進行整治；再者，博愛站預計通車時間晚於機場捷運全線三年，至105年才通車，購屋族若欲在當地置產，可能要先面對施工黑暗期。

時報資訊 住展房屋網

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捷運通車鍍金屋，下一站 新莊

捷運蘆洲線於月初通車，近三年平均漲幅高達36%，這股捷運通車鍍金熱不只在蘆洲線延燒，下一條預定通車的捷運路網新莊線也已漲出30.26%的行情。捷運局預定民國101年將部分通車至輔大站102年全線竣工通車，中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，大台北地區一字頭的房價難尋，除了林口、三峽部份路段及五股、泰山仍處相對低價以外，新莊地區在新北市升格效應及捷運通車等多項利多議題加持下，根據板橋及蘆洲的捷運鍍金經驗，預估通車後還有2~3成的增值空間。

根據新莊地政事務所的資料顯示，轄下四市鄉(新莊、林口、泰山、五股)近一年來不動產交易價格大幅提高，住宅區及商業區漲幅達3成以上，而特定地區如副都心及頭前重劃區、五股洲仔洋重劃區，在受到國有土地暫停標售使得土地取得相對不易的因素影響，更出現了一倍以上的漲幅。

中信房屋新莊復興加盟店店長劉嘉海分析，新莊以三泰路、新樹路為介分為上、下新莊，熱度最高的上新莊副都心及頭前重劃區在第三季標售區內13 筆商業區土地及20筆中港大排西側商業區土地，創下每坪232 萬元新高，在重要工程及交通建設的加碼下，部分新成屋成交行情已達40萬/坪的水準，如區域指標個案興富發的「綠藝首席」表價即開出每坪46萬的高價。中信房屋統計，上新莊地區中古屋平均成交行情公寓產品約在17~24萬/坪之間；電梯大樓則為20~28萬/坪。

下新莊的房市表現，中信房屋新莊中正加盟店店長邱志杰指出，自農曆年後下新莊地區房市即明顯增溫，除本地人口換屋需求，外來客比例有六~七成，而投資置產的比例高達5成以上，而在9月份蘆洲線捷運履勘後詢問度再增溫，搶手的程度平均一個物件都能有3~4組的要約，買方需求力道強勁，最快甚至只需要半天或一天即可成交。由於下新莊房價多以一字頭為主，中古屋公寓行情為17~20萬/坪，電梯大樓則在18~22萬/坪之間，中信房屋邱志杰認為以現在的買氣與熱度在明年農曆年以前都將呈現價量俱漲的趨勢。指標型個案如「喜蓮莊」由97年的每坪15~16萬已漲為23萬，漲幅高達 48.38%；「頂好京城」、「頂好新象」也由15~17萬/坪漲到21~24/坪，漲幅為40.63%。

由於經濟成長的復甦及低利環境的帶動，新莊地區房市交易熱潮湧現，中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，受到副都心重劃區土地標售創區域新高、捷運可望提前通車，及中港大排整治、行政院合署辦公室及國家電影中心設置等重大建設利多，強化民眾對新莊房價的樂觀預期。而以基本盤面來看，近幾年重大交通建設不斷，「1高、2快、3捷運」-中山高五股交流道、東西向八里新店線、特二號快速道路及捷運新莊線、機場線、環狀線，更為新莊的發展潛力奠定穩固的基礎。

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第四季購屋意向調查，七成四購屋者房價悲觀​看跌

對抗價格修正，九成五買方欲長抱房地產

《參考消息》歷經第三季的房市急轉彎，到底目前的購屋者是如何看待未來房市動向？根據信義房屋9月下旬針對潛在購屋族群進行網路購屋意願調查，與第2季6月底調查時相比，發現看跌第四季房價的購屋者比例明顯超過一半而達74%，相較第二季調查時的39%，多出了三成多的民眾看跌房價。而短短三個月的時間，購屋者對於房價信心的快速轉變，反映出國內房市在第三季連續重大利空事件的衝擊下，加深了市場盤整的幅度。此外，根據統計結果也顯示，在多數人普遍看跌房價的情況下，目前在市場上搜尋看屋的潛在購屋者，有高達九成五的比重，屬於自住或長期收租投資的買方。

根據這份調查結果顯示，就購屋型態來看，目前有購屋意願者有高達55%是首購族群，換屋族群則有27%。對首購族而言，「結婚」或是「轉租為買」是產生強烈購屋意願的主要動機。預算上，則有39%的首購族，想購買總價500萬元以下的房子，33%首購族則打算選擇總價500~800萬元的房子。至於換屋族群的主要購屋動機，則來自於「改善區域環境品質」以及「改善住宅建築條件」兩者。在預算上換屋族也較為寬鬆，想買總價500~800萬的比重佔26%，至於800萬以上到1500萬的比重則占42%。

根據信義房屋統計，九月份住宅平均委託單價也呈現較明顯的下調。顯示部分屋主在面對價格偏弱的走勢之下，調降開價來吸引更多的買方。近期就有台北縣蘆洲的屋主，認為短期房市難以好轉，想抱現金出場，但對房價認知較高，該屋主聽從業務員建議後，將銷售達七~八個月，開價700萬的新華廈，價格調整至580萬，兩周內立即有買方願意接手，順利賣出。信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮認為，在大環境不景氣時，降低財務槓桿操作，以增加手上現金部位的民眾，有逐漸增多的趨勢。尤其經過這三個月內外景氣指標的降溫，加上短期投資客幾乎全面縮手，第三季房市交易規模明顯減少。在交易量逐月下滑之下，高房價支撐已經愈來愈薄弱，整體氣氛轉向買方市場，對於想在第四季年底前購屋民眾，市場條件反而比上半年來的有利。

蘇啟榮分析，第三季台股重挫以及國際金融風暴擴大，使得購屋人對於房價的看法由大選時的高度樂觀，急轉而下而呈現極度的保守。在普遍看跌未來房價的氛圍之下，分析目前市場上急於尋屋的買方結構，有高達87%的自住型客戶，以及約8%的收租型客戶。即使大家普遍對最近房市表現並不樂觀，但這些買方仍勇於進場，顯示在全球金融風暴的席捲下，不少民眾乾脆將資金轉入房地產市場，一方面現在買屋較有議價空間，且可避險和具保值性，所以許多人抱持著長期持有房地產的想法，來對抗短期的價格修正。

此外，在此次的網路調查中，也特別探討潛在購屋者就當前房市相關政策及政經事件。調查發現，超過七成的民眾認為美國引發的金融風暴、油價原物料價格以及台股走勢此三者將不利於第四季的房市發展，其中被認為最大的利空，仍舊是引發全球股市震盪的美國金融風暴，有高達83%的民眾，認為第四季房市在金融風暴之下恐難好轉。至於認為有助未來房市發展的，要屬2000億元的優惠房貸，以及兩岸政策的後續發展。

蘇啟榮表示，SARS之後政府的低利優惠房貸政策，成為帶動房市價量齊揚的關鍵因素之一。然而到了景氣末端，低利率所帶動的房價上揚，對於對買方而言並沒有實際的好處，反而是屋主獲利較大。而今房市反轉之下，低利房貸已難以帶動房價，政府的利息補貼較能夠回饋在購屋人的身上。而此次2000億政府優惠房貸的優惠額度較以往為高，台北市最高可貸款350萬元，其他地區則有300萬的額度；對於年底前有意購屋的自住型買方而言，對抗高房價的好時機點正逐步浮現，現階段正是可以多方看屋的好時機。

蘇啟榮也提醒，這波房市不景氣持續到何時，誰也沒把握。因此民眾這時候買屋更要注意其保值性及未來轉手容易性，盡量避開山高水遠、餘屋量大的區域，一旦市場反轉時，則房價下殺空間也大，最好選擇交通便利，又有建設題材的區段，例如一向炙手可熱的捷運站周邊，最近就有不少條件優質的好物件釋出到市場，民眾不妨評量自己的財務能力，在供給增加的時候，一圓買屋的夢想。

備註: 信義房屋針對信義房屋網站會員，透過E-mail問卷方式，調查時間為9/22~9/26，進行這份第四季購屋意願調查，回收問卷2303份，抽樣誤差為正負3%。

(本文由信義房屋提供)

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捷運共構與分構住宅之​魅力及選購要點

受到去年美國次級房貸風暴、今年二房事件及通膨巨獸襲捲全球經濟的影響，使得台股表現慘綠，很多民眾資產一夕縮水，因而不少民眾轉向投資相對保值抗跌的房地產。據太平洋房屋企研室觀察，「捷運型住宅」在不景氣中房價未見下修，其中的「捷運共構及分構產品」甚至出現罕見的逆勢熱賣。

太平洋房屋副總經理李珠華表示，捷運通車帶來的便捷效應，是捷運住宅易漲難跌的主因，這種「逐捷運而居」觀念，延續到捷運聯合開發共構大樓的住宅產品上，再加上「到站就到家」的方便性，一直以來都是「既保值，又增值」的長紅商品，價格比附近區域行情約高出1至2成。而「捷運共構型住宅」的魅力究竟何在？實在值得想投資房地產或自住的民眾，仔細推敲研究。

「捷運共構、分構」~捷運住宅之進化版 房價支撐力道強

李珠華表示，標榜「到站就到家」，民眾愛、建商搶的共構案，實際上涵蓋了「共構」和「分構」兩種類型。「共構」，基地面積較小、公設少，通常沒有停車場，大多規劃為挑高套房；而「分構」，有單獨出入口，規劃與設計均類似一般的住宅大樓。捷運共構房價比起周邊住宅，約高出10﹪~20﹪，每每造成搶購風潮！太平洋房屋企研室指出，隨著捷運路網更形綿密，選擇相對房價偏低的捷運「末端站」，如果先卡位正在興建的內湖線南港展覽館站、信義線象山站、松山線松山站、新莊線迴龍站、蘆洲支線蘆洲站…，未來上漲空間將大於其他站區。而擁有完整生活機能及交通配套的「雙捷運線」交會站，包括正在興建中的新莊五工站、南港展覽館站（經貿南站）、民權西路站、南京松江站等，房價亦會比單線捷運站的住宅更具支撐性。

選購捷運共、分構住宅的考量要點：

環境：「出捷運站就到家」，周邊生活機能完善。「住家、商場、捷運站」動線要分離。選擇高樓層，避免噪音干擾。

弱點：結構、消防安全等公安問題要多考慮，住商混用、戶數多。

價格、投報率：凌駕區域行情1~2成。租金投報率高、資金週轉率快。

其他：

1.「雙捷運交會站」，房價較單線捷運站具支撐性；「末端站」相對房價偏低，提早卡位、漲升空間大。

2.注意水電管線配置和公共安全問題。

3.距離市中心太遠的捷運共構屋失去投資價值，考量捷運票價，距離市中心商圈不超過十站為宜。

4.了解捷運共購使用年限及相關法規問題。

附註：

捷運住宅在台北縣市成了房市的寵兒，依聯合開發建物與捷運設施之結構體構築方式，約可區分捷運共構、捷運分構及捷運資源住宅（資料來源：台北市府捷運工程局，聯合開發處），這些住宅對交通需求強勁的台北都會居民，吸磁效應十足。

1. 分構建物：基地規模較大，係指聯合開發建物與捷運設施結構分別獨立，永久結構不相互影響者，如新店線大坪林站（G04）出入口A聯合開發案。捷運分構案，捷運設施與開發大樓得分開興建，可以登記為住宅，基地面積也較大。

2. 共構建物：聯合開發建物之結構與捷運設施(利用車站出入口、通風口、大廳層、捷運轉乘設施、及機廠用地等作立體化之開發使用)之結構相連接，並傳遞載重之情形，新店線及中和線各聯合開發案多為此類，如新店線古亭站、七張站、中和線頂溪站等等。多數以小坪數住宅為訴求。

3.與捷運共構之非聯合開發建物：並非所有與捷運設施共構之建物，均為聯合開發，如位於景美站出入口B之「台北市文山區景行綜合開發大樓新建工程」雖與捷運設施共構，但因其未使用聯合開發辦法之法規程序辦理，未適用聯合開發辦法之獎勵面積及相關規定，故僅屬一般代辦市政建設之建物，而非聯合開發建物。

(本文由太平洋房屋提供)

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購買中古屋前的「10看10不看」

【MyGoNews編輯部/綜合報導】新的預售個案越來越貴，逼得很多想買房子的人，只好轉向中古屋市場找尋自己的「家」，所以，近幾年可以看到房仲產業蓬勃發展，大肆的招募人才，以及調高業務員薪資到每月5萬元等級，這些都證明了中古屋市場的熱絡。然而，一個聰明的消費者，要怎麼樣選到自己最喜歡的中古屋呢？這「選屋」的過程是有技巧的，茲整理中古屋看房的「10看10不看」準則，供讀者參考。

1.不看白天看晚上：入夜後看房，能考察標的物的物業管理是否安全、有無定時巡邏、安全防範措施是否週全、有無攤販等產生的噪音干擾等。這些情況在白天是無法看到的，只有在晚上才能得到最確切的資訊。

2.不看晴天看雨天：下過雨後，無論業主先前對房屋進行過怎樣的裝飾，都逃不過雨水的「侵襲」，這時房屋牆壁、牆角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水，就能一覽無遺。尤其要格外留意陽臺、衛浴附近的地板，看看是否有潮濕發黴的現象。

3.不看建材看格局：購買中古屋時最好是看空房子，因為空房子沒有傢具、家電等物遮擋，可以清晰地看到整個房子的格局。比較理想的格局是，打開大門先進入客廳，然後是餐廳、廚房，衛浴，再到臥室。如果客廳的門直接面對臥室，則私密性較差。各種功能區最好能有效區分開來，如宴客功能、休息功能等。

4.不看裝潢看做工：好的裝潢都會讓人眼前一亮，有時高明的裝潢可以把龜裂的牆角，發黴、漏水等毛病一一遮掩。因此，必須要注意做工問題，尤其是牆角、窗沿、天花板的收邊工序是否細緻，這些地方往往容易被忽視。如果發生問題，對這些細小處進行修繕是很麻煩的，挑出這些小毛病，可以增加和業主討價還價的籌碼。

5.不看牆面看牆角：查看牆面是否平坦，是否潮濕、龜裂，可以幫助了解是否有滲水的情況。而牆角相對於牆面來說更為重要，牆角是承接上下左右結構力量的，如發生地震，牆角的承重力是關鍵，如牆角出現嚴重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現。

6.不看窗簾看窗外：一些房東為了掩飾房屋的朝向、採光、遮擋等問題，故意用窗簾做道具，這時就要打開窗簾，注意房子的通風狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，採光是否良好，前方是否有遮擋。檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。

7.不看電梯看樓梯：市區內許多中古新房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，但樓梯也不容忽視。看一下是否有住家的堆積物、消防通路是否通暢，這對日常生活也很重要。

8.不看冷水看熱水：如果想要知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢。檢驗浴缸時，要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水後再放水，看排水系統是否正常。如果房子沒有熱水供應，一般有兩種情況，一是已經很久沒人住了，二是可能賣了很久都沒賣出去。

9.不看地上看天上：除了看客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房外，還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻等現象。如果有，表示有可能漏水。可能的話，不妨帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂四角是否有油漆脫落、漏水等現象。

10.不看屋主看保全：可以和標的物管理員或保全聊聊天，因為他們是最了解該棟建築物基本狀況的人，有時甚至比業主更能客觀、準確地告知買家房屋的相關情況，從他們口中獲得所需要的資訊，有時還能成為買房與否的決定性因素。

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開發區土地將標售，建商摩拳擦掌

縣市合併後第一次標售

〔自由時報記者葛祐豪／高雄報導〕縣市合併後第一次開發區土地標售，將於三月中旬舉行，地政局主打美術館特區、後勁溪河岸第一排，雖然政府為了打房祭出奢侈稅，但這次標售土地奇貨可居，預料仍將吸引建商搶標。

今年第一季開發區土地標售，共十八標、十九筆建地，總底價合計約八億六千餘萬元，都是原高雄市的土地，地政局未來將逐步標售原高雄縣境的開發區土地。

四十四期重劃區受矚目

最受矚目的是位於四十四期重劃區，美術東六街、七街交叉口的 三百坪 特定商三土地，地形方正，已有多家建商準備搶進；另第六十七期重劃區及鄰近漢神巨蛋商圈的六十四期、五十五期重劃區，這次也各推出一至二筆土地，也是大熱門。

隨著右昌森林公園將於三月底完工開放，鄰近的三十七期重劃區這次推出 四百三十三坪 的土地；此外，翠屏國中徵收區推出二筆面積超過 一千坪 的河岸景觀第一排土地，面向後勁溪，可望形成新興的優質住宅群聚效應，其餘標售土地可上「高雄房地產億年旺網站」查詢。

地政局指出，高雄縣市合併後，有廣大腹地，加上海港、機場、高鐵、捷運的交通優勢，建商普遍看好未來的房地產行情，雖然政府近來打房措施不斷，主要是針對台北市飆漲的房價，高雄市房價溫和上漲，沒有大幅下滑空間，預料交易量也不會受太大衝擊。

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無殼蝸牛痛批：打房空包彈，不夠力

中國時報 【王莫昀／台北報導】

打房只祭出奢侈稅？無殼蝸牛聯盟昨痛批，政府打房政策漏洞百出，奢侈稅只能改善冰山一角，政府根本沒有針對最核心的問題下手，土地、房屋租稅制度的不公不義，才是房價飆漲元兇。

聯盟憂心，奢侈稅最後會成為空包彈！

無殼蝸牛聯盟發言人呂秉怡表示，若政府無法貫徹租稅公平與打房政策，將發動全民在年底立委選舉，甚至明年總統大選，就執政黨「打房誠意度」投下不認同票。

財政部自去年四月提出「健全房屋市場方案」後，只見房價依舊持續飆漲，無殼蝸牛聯盟認為，無效的關鍵在於土地、房屋租稅制度的不公不義，才是不動產投機與房價飆漲的元兇，但當局始終不願意面對。他說，光就奢侈稅設計就漏洞百出。首先，政府根本難以掌握實際價格，如何徵收奢侈稅。

其次，課徵奢侈稅須經立法院通過，成為空包彈的機率非常高。

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代銷業者叫苦：衝擊更​勝金融海嘯

【王莫昀、沈婉玉／台北報導】

政府祭出奢侈稅重手打房，引發業者反彈！昨天台北巿代銷公會理事長王明成指出，奢侈稅的「三不政策─不分貧富貴賤、不分區域、不設門檻，只要兩年內交易就課重稅，非常不合理！」如果配套措施沒處理好，對產業衝擊將更勝金融海嘯。他說，近期將由建商公會帶頭，提出說帖，向政府提出建言。

對部分業者反彈，政大地政系教授張金鶚指出「被打的人當然會痛」；台大經濟系教授林建甫認為，財政部的草案已縮小打擊面，否則炒過頭、房市泡沫化將全民受害。中國科技大學教授曾巨威認為，應掌握改革契機，房地產交易以實價課所得稅。

也有業者持正面態度，支持奢侈稅實施，信義房屋總經理薛健平說，政府想抑制房價，其實有三招可用，除奢侈稅外，第二招是以查稅方式防杜投機客利用人頭逃漏稅，最後，也是最好用的一招，即提供檢舉獎金，鼓勵檢舉人頭戶買賣，並拉高罰金，其中三分之一給檢舉人，民眾一定勇於檢舉。

針對房地產業者批評財政部的打房奢侈稅不分區域、貧富與盈虧，張金鶚指出，目前房價不合理的飆漲是投資客炒作的結果，「不合理的行為，難道還分區域嗎？」課稅範圍應從二年擴大至三年內移轉房地產都要課奢侈稅，座談會也應邀弱勢團體來參加、表達意見。

林建甫指出，房子是用來住的，不是商品，目前房市因炒作漲過頭已經不健康，引發房市泡沫化將連帶造成金融危機，整體國家都受害。

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2011遠東新營運亮點 土地資產潛在價值433億

工商時報 記者龔俊榮／台北報導

遠東新副董事長席家宜昨指出，遠東新旗下全台擁有55萬坪土地，已列為積極開發的面積約有20萬坪，正加速資產活絡化的腳步，未來對遠東新獲利貢獻將十分可觀。依目前帳面土地價值為276億元，以最新地價估計，則有433億元，隨著地價的調漲，潛在價值更上升，未來的開發利益，法人估計可能達到數百億元以上，對每股淨值的提升至少超過10元。

席家宜昨天在遠東新法說會上表示，去年遠東新獲利自結數已出爐，EPS有2.7元，比前一年成長了55％，是最近10年來的最佳獲利紀錄。為維持競爭力，集團已啟動五年營收倍增計畫，並準備投入403億元，進行各項事業的產能擴充動作。

他指出，在土地資產方面，遠東新在全台擁有55萬坪土地，未來估計有20萬坪的面積將列為重點開發的目標，由於這些土地都未重估價值，依成本計算，帳面價值約有276億元，若以最新地價估算，則有433億元，增值157億元。

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2月打房前，民眾購屋意願強

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2011年2月消費者信心指數(CCI)調查的總數為85.89點，與1月比較，下降0.89點。這次調查中，上升幅度最大是「未來半年購買耐久性財貨時機」，2月調查為103.90點，與1月的調查上升10.80點；上升幅度第二的指標是「未來半年國內就業機會」，上升幅度第三的指標是「未來半年家庭經濟狀況」。
「未來半年購買耐久性財貨時機」為這次調查中唯一呈現樂觀指標，由性別來看，男性在此項指標為101.26點，而女性為106.87，女性較男性高5.61點，顯示女性對此項指標較為樂觀。指標「未來半年購買耐久性財貨時機」自2003年2月份起持續維持偏向樂觀，自2008年7月份調查轉向悲觀後。，010年2月至4月調查亦呈現樂觀。
下降幅度最小的指標是「未來半年國內經濟景氣」，這次調查結果為89.80點，較1月的調查下降0.05點；下降幅度第二的指標是「未來半年國內物價水準」，2月調查為50.35點，較1月調查下降7.70點；下降幅度最大的指標是「未來半年投資股票時機」，這次調查結果為92.80點，較1月下降9.60點。從絕對水準來看，六項指標中「未來半年購買耐久性財貨時機」呈偏向樂觀，其餘五項皆呈現「偏向悲觀」。
2011年2月份消費者信心指數調查是由中央大學台灣經濟發展研究中心主辦，輔仁大學統計資訊系調查，台灣綜合研究院協辦，調查是於2011年2月19日至22日，以電話訪問的方式進行，採電腦隨機抽樣，共訪問2396位台灣地區20歲以上的民眾，在95%的信心水準下抽樣誤差為正負2.0個百分點。

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