目前分類:+房地新聞 (3516)

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2007 房地產的展望



2007 房地產市場演出噴出行情


  市區土地續飆高與郊區土地的熱賣


  中古屋賣力的演出行情與出貨行情


           ( 20年中古屋齡 x 2 = 現新房屋行情      新房屋 / 2 = 中古房地產行情 )


  辦公室與廠辦投資興起,因為 Y( 鱷魚嘴


 豪宅價格創新高,原因因為稀少 ( 沒有好的土地 )


2007 市場現況-資金、比價行情


大台北 ( 2000)預售屋市場眼出未波即市場行情


預售、中古屋案量齊發搶錢


辦公、廠辦市場加溫行情


搶買市區土地,由住轉商


山頂市場與價格出現,漲價空間有限


北市熱,個案表現出,中//東部冷


房價愈小不易,預售屋挑戰新高


市場挑戰價格新高,也挑戰價格極限


市場價格變成 Hang Tan布料,買香奈兒價格


A辦將來會缺貨,行情將會看好


2007 市場的美麗與憂愁


泡沫化的市場與小套房的夢想


豪宅的興起 M型產品的隱憂


不健康的市場與投資的喜悅


住宅將成為市場主流,住宅價格將會大於商辦價格


2007 房地產的中古屋價格將會直逼新屋價格


豪宅與超豪宅的差異性


    豪宅的極品『超豪宅』


    豪宅的八字『地段、環境、規劃、收益』


    好的布料與好的裁縫師的組合


未來豪宅的投資


    稀少性、效用性、市場性


    值得收藏


    全世界的豪宅的價格演變


    台灣的超豪宅值得投資



 



取自於顏炳立演說內容



 



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土地增值稅---前言


土地增值稅是在土地所有權移轉的時候,按照土地漲價總額採用倍數累進稅率計算繳 納的一種租稅;所謂土地漲價總額是指土地移轉時之總現值,減去取得時之移轉現值或原 規定地價的總額。為了實現 國父「漲價歸公」的理念,土地增值稅的稅率是採用累進的由百分四十 五十至六十等,但是政府為了減輕自住房屋者之負擔,對於出售自用住宅用地時,規定有 一人一生一次可享受百分之十的優惠稅率,同時出售自用住宅用地後另行購買自用住宅用 地時,原出售時所繳納的土地增值稅符合一定要件亦可申請退還,另外,為促進房地產交 易、活絡經濟, 91 2 1 日起 3 年內申報移轉的土地,土地增值稅減半課徵及落實農 地農用之農業政策,獎勵農業生產,農業用地的移轉在符合一定的要件下,也可申請不課 徵土地增值稅....凡此種種,本手冊均詳細為您介紹,相信是一本實惠手冊。



土地增值稅減半的十大影響



一、銀行是最大的贏家:

根據稅捐稽徵法的規定,土地增值稅優先於一切的債權與抵押權。也就是說,法拍的時候,先繳土地增值稅,剩下來的錢,才能還給銀行。現在土地增值稅減半後,銀行在拍賣擔保品時受清償的機會,當然就大幅增加,這對減少銀行的呆帳,自然是幫助多多。

二、不一定可以提高貸款估值:

土地增值稅減半,可以提高銀行受清償的機會,但是只有減半兩年,所以對銀行手邊待拍的擔保品才有幫助,至於以後的貸款,因為可能跨過兩年,所以銀行會不會因而就提高擔保品的估值,還要再看看銀行的態度,不過若是經過移轉再拿來貸的話,因為原地價墊高,對貸款估值當然還是有正面的幫助。。

三、出售自用住宅的意願會增加:

自用住宅用地優惠稅率在降稅後只有剩下5%,因為自用住宅用地優惠稅率一生只能享受一次,對稅額高的賣方來說,這可是千載難逢的機會,將會提高出售意願。不過要提醒讀者,賣掉自用住宅,如果在兩年內再另購自用住宅的話,如果符合條件(例如其新購土地地價超過原出售土地地價或補償地價,扣除繳納土地增值稅後之餘額者),可以運用「重購退稅」把土地增值稅退回來,這時就不一定要把一生一次的優惠稅率機會用掉。

四、會想把房子提早過給下一代:

很多老先生、老太太為了擔心孩子們在其身後爭產,所以很想把房子先來做分配,但是以往卡在土地增值稅太高,實在是沒有餘錢去繳這麼多的土地增值稅,現在減半後,這個動機會變得更強。不過要注意:

如果房子是自用住宅,過戶原因用「買賣」,還可以申請適用自用住宅用地優惠稅率,但若孩子提不出付款證明,小心還有贈與稅的問題。

老先生、老太太若年紀實在很大,而且下一代也沒有爭產考量,還不如留下來當遺產,因為繼承是不用繳土地增值稅的。

五、假買賣會增加:


土地增值稅一般都是用「公告土地現值」來算,賣方所申報的公告土地現值,就是買方下一次要賣時的成本(這在稅法上稱為「原地價」),所以利用減半的這兩年,藉著一次「假買賣」可以把土地的成本墊高,對以後真正要出售時自是有利,並且也有機會提高銀行貸款估值。不過這是對兩年後有出售計畫者才有幫助,否則沒事先掏一半的銀子繳稅,讓政府去「假買賣真稅收」似乎也沒多大的必要性。

六、加強民眾換屋的意願:


很多人老房子住久了,想要賣舊屋換新屋,但是繳了一大筆土地增值稅以後,實在是沒有多少餘款可以買較好的房子,現在土地增值稅減半後,這個困擾可以降低很多。由於區位佳、新成屋的換屋需求增加,對這些產品的去化,將有一定的成長空間,但是競爭力弱或區位差的老房子,則將因供給增加,在價格方面可能還有再議甚至下降空間。

七、合建與都市更新較易推動:


進行合建與都市更新一項很大的成本就是鉅額的土地增值稅,如果想轉嫁給開發商,在景氣不佳、融資困難的情況下,要開發商再負擔這些增值稅,自然會降低開發意願。現在土地增值稅減半後,合建與都市更新將較易推動。不過開發與否的關鍵還是在是否具市場性與風險高低,土地增值稅減半只是其中考量因素之一罷了。

八、注意地價稅、房屋稅提高的可能性:


土地增值稅是地方政府最主要的稅收,現在被攔腰砍了一半以後,雖然因減徵造成直轄市及縣(市)政府稅收的實質損失,會由中央政府補足,但是「窮則變,變則通」,地方政府很有可能再把腦筋動到拉高地價稅與房屋稅,這是因為:

地價稅與房屋稅都是地方稅,將其拉高不容易成為全國性議題,中央政府雖不會公開支持,至少也不會反對甚至樂觀其成。

不用動到稅率,所以不要送到立法院,只要把稅基拉高就可以,而稅基是地方「地價評議委員會」、「不動產評價委員會」的事,也不用送到地方議會審核,所以在技術上較無障礙。

土地增值稅是有交易才收的到,稅太重了不買賣(這在理論上叫做「閉鎖效果」),政府反而更收不到。但是地價稅與房屋稅每年都要繳交,除非是「無產階級」,要不然一定跑不掉。

九、提供AMC操作空間:

所謂AMC(Asset Management Company-資產管理公司)是指處理金融機構不良債權(NPL)之公司。依據金融機構合併法規定,銀行將不良債權售予AMC所產生的損失,可分五年認列,同時經由公正第三人金融資產服務公司,可縮短經由法院拍賣的冗長過程。現在土地增值稅減半後,AMC基於債權人的身份,當然可以有更大的操作空間。不過AMC接收大批不良資產後,必須要透過多種處理方案將資產變現回收,而效率最快的一種就是拍賣出售,但是若「倒出來賣」,可能會造成市場價格破壞,這也是要注意的地方。

十、房市價格重整,並提供更多元化的節稅管道:

土地增值稅減半後,因為只有兩年的時間,所以機會稍縱即失,這兩年內,各種節稅方式勢必紛紛出籠。另一方面,兩年過後的房市也將面臨重整後的新局面,值得市場人士注意。





出處:奇摩房地產新聞

 



土地增值稅的課徵   土地增值稅試算   土地增值稅計算原則




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購屋需求原則一


決定居住的人數


一般來說,買房子第一個問題應該先決定到底要住幾個人?這個答案將決定房子的基本空間需求(隱私型空間)也是想買房子的人第一個需要釐清的問題。到底要32廳還是4 2 廳呢?針對單純的住房,不包含功能性的房間,我們可以透過估算預計長住之人口數,流動性的人口數,以及未來人口數變化進行解析,以便決定到底要幾房才夠用。「居住人數」需求點檢表提供一份簡單的分析方式,可以查核自己對於房間數的需求。


舉例來說,一對剛結婚的年輕夫妻,不久之後可能會生幾個小寶貝,公公婆婆、岳父岳母偶爾會過來住,所以他們需要一間主臥室、一到兩間兒童房與一間客房,所以至少應該是32廳的格局。


或者有些人事業不錯,桃李滿天下,朋友常來家裡作客甚至留宿過夜,因此可能需要多幾間客房,或運用通舖、和室的方法規劃以容納這樣的需求。


考慮附近居民素質


買房子的時候最好多到附近逛逛,跟鄰居的老人家聊聊天,可以獲得一些小道消息。


若附近居民友善可親,彼此感情融洽,遇到事情能相互幫忙,居住起來也安心無虞。建議買屋者,購買前應該去視察標的物週遭環境。通常我們會用「物以類聚」的法則判斷,例如:.八大行業附近龍蛇雜處,往來人群複雜。.小學附近住戶多屬於疼小孩的鄰居,商家多為書局等因應學校而生的類型。.鄉間民風純樸,居民熱心,來往熱絡,較能發揮守望相助的精神,但也容易一點小事情傳千里。


所以,買屋之前,應該針對自己的需要,為下一代著想,才不至於買了後悔。如果買了之後,才發現根本不是自己想要的,也不用擔心,因為,「一種米養百樣人」,每個人的需求不同,同樣的地點,一樣會有人喜歡,有人厭惡。所以,賣了它換現金,或是出租賺租金也是不錯的方式。


買屋考量原則二


喜歡在家裡從事什麼活動


想像自己希望在這個家裡做什麼事,一項項紀錄下來,因為這些都是「夢想」。接著思索進行這些活動,需要什麼空間,多大的空間,是否有重疊運用的可能,例如書房與畫室可以規劃為一間。最後打分數與評比,讓自己知道這些空間是不是一定要有,還是可有可無。


將自己想過的生活一項項列下來,並且在後面加上註解。
.畫圖-> 畫室或書房,要一張夠大的桌子,最好有水槽可以洗畫筆。
.做菜-> 廚房,需要有吧台、烤箱。
.慵懶躺在沙發-> 需要一張貴妃椅,或是坐臥兩用的沙發。
.在沙發上看外面-> 需要一面大型的落地窗。


你呢?有沒有想過自己的夢想?為自己描繪一個畫面,想像會做些什麼事情、從事哪些活動,延伸出來的,就是做這些事情需要哪些空間與配備。唯有正視自己的興趣與喜好,事先做好評量,才能更容易挑到適合自己的房子。


住家附近的行業


影響生活環境的因素除了居民素質之外,當地行業種類也有著很大的關連。


一些會產生噪音、污染的行業,例如:鐵工廠、化學工廠、瓦斯行,或是像禮儀社、殯葬業等等一般也不受歡迎。住在鐵工廠附近,每天都會聽到「鏗、鏗、鏗」的聲音,精神不容易集中,容易焦慮;附近有化學工廠則擔心毒氣外洩,或者化學物質流入地下水層,引發身體疾病。


近年由於無線通訊發達,大哥大基地台到處林立。雖未能證實基地台對於人體的影響,但是,諸如此類大眾避之唯恐不及之事務,也應該列入考量。


每個人對於不同行業的觀感不一,因此更應該依自己的喜好、嫌惡程度區分,在購屋時提醒自己發現這些問題,以免購買之後才後悔莫及。


生活機能的便利性


房地產市場有個通則,生活機能好的地方,房價都相對較高。這不是沒有原因,想想每個人的大量基本民生需求:食、衣、住、行、育、樂、康,這些日復一日,在在考驗著你未來這個住家是否具有耐久性,是否可以長久居住,因此,聰明的你更應該以「住」為中心點,評估每一項基本需求的重要性與可接受程度。


買屋考量原則三


想在這裡住多久


「住多久」或者「多久之後想換屋」是個很重要的決策點,會決定你應該買什麼樣的房子。


有些年輕夫妻,手頭不夠寬裕又想擁有自己的房子,因此,考慮了現在經濟能力許可的房子,卻在小孩子出生兩、三年後開始後悔,因為房子已經放不下一家三口的東西,到處都堆滿玩具、衣服、書籍,回家連想休息都沒有地方坐。


有個賴姓朋友半年多前決定不再當租房族,因為以現在的利率來看,租不如買,每個月的利息只有幾千塊,比租金還便宜。由於尚未結婚,又沒有女朋友,他認為先買個套房住就可以了,所以預訂一間快蓋好的小套房。


最近他拿著喜帖給我,高興的說要結婚了,但是眉間卻透露著煩惱。詢問之後才知道,原來在訂了套房之後的兩個月,他認識了這個即將一起步入紅毯的女人,兩人交往幾個月之後決定要結婚,才發現套房可能不夠用,因為她肚子裡已經有小孩了。


很多事情人算不如天算,多考慮一下,給自己多一點時間去思考未來的狀況是很重要的。


準備負擔多久的貸款


一間房子單價高達上百、上千萬,甚至上億元,多數人都需要動用到貸款的方式來協助。雖然貸款的利息可以節稅,但仍是一筆相當可觀的支出,所以思考要背負多久的貸款是很重要的。


通常房屋購屋貸款的年限都是二十年,也有三十年期的。分攤的方式主要以本息固定攤還,與本金固定攤還兩種為主。


.本息固定攤還:每一期負擔的金額固定,即本金與利息總和固定。
.本金固定攤還:每一期負擔的金額隨時間遞減,每期本金固定。


一般銀行都會以「本息固定攤還」方式規劃你的貸款,最初的寬限期可能兩年到五年,這段期間不需要還本金,只需支付利息,對經濟能力有限的消費者來說,是個不錯的選擇。


區域未來的發展性


這裡談的是時間,舉凡跟時間有關的考量都需要納入,前面講了「買了房子要住多久」,也提到「要負擔多久的房貸」,當然,一個地區的「未來發展性」也應該納入考量。


若買房子只設定四、五年後換屋,那未來的發展性為你帶來的利益應該遠少於你在生活機能上的要求;若考量的是未來發展,你應該在開始發展之前介入市場,或者開始發展之初進入,絕不是在區域已經進入快速成長期才投資,這樣獲利相對較少,也容易掉進「套房」,即房子被高房價套住了,賣不出去。


對外交通聯繫的重要性


古今中外,每個大城市都是因為交通運輸建設經過,金融與經濟活動頻繁,人口集中,「住」的需求相對提升,當供需不平衡,需求大於供給時,地價房價就飆漲了。


要看一個地方未來是否有發展性,「交通建設」是第一個重要的指標,這裡的交通泛指陸、海、空三種。各國港口都是該國相對發展性高的城市,如中國大陸的上海、澳洲的雪梨與美國的紐約。


台灣早期由於多數人出門主要是步行或騎腳踏車,要去遠一點的地方就要靠公車或鐵路,所以發展都是從鐵路車站周圍開始,如台北、台中與高雄;近年來因為自用車普及,很多人習慣開車出門,因此,發展據點開始改以快速道路與交流道為主。


買屋考量原則四


每個人心中「夢想的房子」不盡相同,有人喜歡遠離塵囂,與大自然相處,享受大地的原始景色;有人喜歡熱鬧,生活在都市裡,買東西方便,去哪裡都便捷。喜歡鄉村生活的人,可以挑離市區遠一些的地方,享受寧靜;喜歡望遠的,可以挑山坡地,但要注意水土保持的問題。


大部分有能力購屋的人,不外乎朝九晚五的「上班族」與準備退休的「銀髮族」。前者可能是第一次購屋,經濟能力不太夠,並傾向找接近工作地點的區域,希望生活機能好,最好還鄰近國小學區,因此地點之選擇範圍常受侷限;後者則需要做好退休規劃,再決定買屋地點。


以新竹為例,有人打趣的說:「新竹馬路上廣告看板真多,一路上都是賣房子的」,的確如此,竹科的發展帶動週遭的飲食、服務、汽車、房仲等產業發展,但由於新竹市區缺乏大型土地可開發,加上土地取得成本過高,致使大家願意犧牲一點「交通時間」,來換取較低的房價或更好的地點。


建議讀者在選擇地點時,可以透過類似路訪的方式進行調查,到該地實際走走看看,問問附近的住戶,或是藉著到店家買東西時,詢問有關附近的治安、寧靜、居民素質等問題,藉此了解是否符合自己的需求。


交通出入口動線:馬路寬度


每天出門需要通過的巷弄、道路,都會影響到你的心情。舉個例子來說,早期沒有妥善的都市計劃,加上一般人出門都靠兩隻腳,有腳踏車或摩托車都算是奢侈的,導致當時的馬路、巷道寬度可能都是4~ 6以下,並且彎彎曲曲的。


以現代的觀點來看,很多人出門以車代步,如果你每天需要經過的巷道,兩邊停滿了車子,只剩下狹窄的空間供一輛車行駛,萬一,你遇到行進方向相反的車子,後面又有車子跟上,這時候可真是面臨「進退兩難」的處境了。


所以買屋前,實地開車到那附近的巷道去看看,感覺一下車道的寬度,行進的速度,多走幾個轉彎,很容易就有了決定。


由於有些人想購買的是預售屋,進出的道路可能是私有道路,在你需要進行決定的時候,可能都還沒有那些巷道出現,因此,以下提供一些簡單的判別方法供參考。


以車子寬度去衡量馬路寬度


當你預計購買房子的時候,或平時聽到有人講6道路,你能立即感受到它的寬度嗎?很多人是沒有辦法的。因此,我們利用一種最直覺的方法,就是以車子的寬度去衡量馬路的寬度。


例如:NISSIANCefiro 2.0車子的寬度為1.78


一般而言,若路邊沒有阻礙物,如盆栽之類的路障,車子可以貼著建物的牆邊之最近距離為25公分40公分


「相對速度」,兩車若以慢速會車,即兩車會車時的速度會影響兩車之間的距離。例如:


(1)兩車以慢速會車


A車上行速度為30公里小時


B車下行速度為20公里小時


兩車之相對速度為50公里小時


兩車間距應為40公分60公分


(2)若相對速度超過50公里者


兩車間距應保持1公尺1.5公尺以上。


以此法類推:


(1)道路為6巷道,僅能馬路單邊停車,另一邊很難供車子會車。


(2) 8巷道若馬路單邊停車,則能提供會車,若雙邊停車,一樣會遇到會車困難的問題。


(3) 10以上巷道,若兩邊停車,剩餘路面寬度仍足夠會車用,再者,遇到火警之類的緊急事故,消防車等也容易進出,才不會耽誤到救火的黃金時間。


了解馬路寬度對進出動線的影響之後,仔細審視一下自己對於這些問題的看法,你可能習慣用摩托車代步,似乎不必擔心巷道寬窄,但是,若遇到別人無法會車、很難通過的狀況,摩托車恐怕也寸步難行,所以這些問題不可不慎。


買屋考量原則五


透天還是公寓哪個好


到底要買透天還是公寓?這一直是個見仁見智的問題。一般人都認為透天的房子有天有地,土地的保值性高,因此都傾向購買透天屋。


大抵來說,南部由於人口比北部稀少,稠密度較低,因此,大部分的住屋設計都以透天為主,對於公寓的排斥性很高;北部尤其以台北縣市更甚,因為人口密集,對於公寓的接受度較高,幾乎九成以上的房子都是公寓。


透天屋的優點與缺點


優點:
(1)
有天有地,保值性高。
(2)
自主性高,不需受到限制。
(3)
有自己的院子。
(4)
有地方可以洗車子。
(5)
有加蓋的空間。


缺點:
(1)
門戶管理不易,易遭小偷,須加裝鐵窗,多一筆額外開支。
(2)
樓層間須使用樓梯,容易出意外。
(3)
家人情感疏離。
(4)
都市內透天需至頂樓晒衣服。


透天屋可能遇到的問題


透天屋通常在進行改裝或修繕時,比較不會受到其他鄰居干涉,但是幾個比較重要的觀點是:


(1)裝設鐵窗:大部分的透天都必須加裝鐵窗,時間一久鐵窗鎖頭生鏽,遇到緊急需要逃難時,可能無法打開而造成遺憾。
(2)
家人情感疏離:以筆者住透天屋的經驗,每個成員回到家幾乎都在自己的房間所在樓層活動,到客廳要上下樓梯,到廚房也要上下樓梯,因此,除了吃飯外,幾乎都把自己關在房間,造成家人之間情感疏離。
(3)
晒衣場所:透天屋還有一個有趣的現象,由於都市中的透天屋沒有足夠的庭院可以晒衣服,或者一樓根本就曬不到太陽,因此很多住家將晒衣場設置在頂樓,有些更將洗衣機設置在一樓,使得辛苦的媽媽每天必須在一樓將衣服洗好,然後提著上頂樓晾衣服。


公寓的優點與缺點


優點:
(1)
通常為集合式管理,較安全,且高樓可不裝鐵窗。
(2)
住家內部單一樓層,所有家事工作都在單一樓層。
(3)
住家內無樓梯,對年長幼小者佳。
(4)
土地成本較低。
(5)
景觀視野佳。


缺點:
(1)
樓上樓下聲響互相影響,容易產生維修糾紛。
(2)
高樓須防止小孩墜落。
(3)
與鄰居的互動性差。
(4)
集合式住宅須遵守社區規定。


公寓可能遇到的問題


這樣聽起來好像公寓比較好,其實不盡然,公寓大多數為同一平面,少數為樓中樓式的,大部分來講,家人很容易到同一個公共空間──客廳,因此可以很輕易的聊聊學校發生的事情,工作上的狀況,溫暖的感覺油然而生。但是,若樓上鄰居家的小孩經常在家裡奔跑、扔擲積木或拿起玩具敲打地板,或者鄰居以拖行方式移動桌椅、敲敲打打等,任一聲響都足以影響生活品質,長期下來會令人導致神經質或過於敏感。


取自於網站




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親愛的各位朋友們


 


目前建商委託急需要在新莊購買道路用地


 


如果有這方面的土地歡迎來電洽詢


 


版主這邊的建商可以配合簽約


 


謝謝大家


 


也歡迎介紹成交


 


台北、蘆洲、新店、三重、板橋、桃園、台中、汐止等


 


歡迎各建商來電配合


 


黃 小 姐


0935-271-113


 


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房地產相關消息精華


 


台鐵要賣上千坪台北市精華地


 


都市更新啟動老台北回春


 


每坪418 亞日斤買北市中山北路地


 


砂石漲價15% (原物料) 房屋造價每坪2000


 


財部修法防堵非現金捐贈將排除抵稅


 


 


 


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換屋會發生的稅費





































  



        



 



土地


增值稅



1.使用ㄧ生ㄧ次的自用優惠稅率。


2.運用重購退稅。


3.以法拍方式取得房屋時候,應將「土地」的登記價值提高,以降低日後出售時的土地增值稅



 



契稅 



1.稅額為房屋評定現值的 6%


2.近年來營建署出清全省國宅。向政府購買國宅的時候,可以


免徵契稅



 



印花稅


 



1.稅額為「建物契價 + 公告地價現值總額」X 0.1%


2.若賣方要報財產交易損失,要注意買賣價金收付過程中有沒有需要貼印花稅的問題。



 



地價稅



買入房屋後,於每年的922前,向當地稅捐稽機關申請遷入戶籍,並申請試用自用住宅稅率。



自用稅率2%


ㄧ般 1% 



房屋稅



買賣時應查明前年度水率使否為住家用,即可知前屋主或房客有無設立營利登記  



住家稅率 1.2% 


非住家稅率 3% 


分住非營稅率2%



財產交易所得稅 



1.保留買賣當年度的契稅單影本


2.房屋被法院拍賣,也要申報財產交易所得。納稅義務人的房屋被法院查封拍賣,還是要依照拍賣的價額,減除成本費用後,計算財產交易所得,併同其他各項所得課稅。



 



贈與稅



1.若購屋價金有長輩的資助,一定要注意被課贈與稅的問題。


2.善用每人每年有111萬元免稅額的優惠。



  


 



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房屋相關租稅優惠





























 



適合對象



適 用 條 件



優 惠 金 額



自用住宅購屋借款利息扣除額



房貸族



房屋必須是自住用途,並且申報戶已經設籍於該棟房屋,每1申報戶只能申報1棟房屋,借款對象僅限於金融機構,向一般公司、個人借款不能抵扣。



銀行房貸利息支出每年每戶最高可扣除30萬元



重購自用住宅扣抵稅額



換屋族



已經完成移轉登記日期為準2年內曾出售自用住宅,如今重購自用住宅房屋。



附上買賣契約及所有權狀,申報扣抵之前因出售房屋而得的財產交易所得稅。



房屋免稅額



租屋族



房屋用途限於自住,房屋免稅額必須列舉申報,和「自用住宅購屋解款利息特別扣除額」只能擇一申報。



12萬元的限額內列舉申報減除



租金收入抵扣額



房東族



房屋做出租使用,有固定租金收入。



可扣除法定43%房租為必要費用,或是逐項舉證維持房屋的合理必要損耗費用。



仲介不會告知你的三件事情













房屋安全檢查



      房屋建照、使用執照:各縣市建築管理處網站查詢


      房屋法定容積率: 各縣市都市發展局網站,查詢土地分區使用管制。


 



購屋地段檢查



有無水患: 各縣市積水查報網站,可以查詢歷年來淹水紀錄。


是否位於斷層段: http://gis.geo.ncu.edu.tw/gis/eq/twactft/twactft.htm 中央大  學地質研究所,可供查詢台灣活動斷層地帶。



未來都市計畫規劃



各縣市都市發展局網站,可以供查詢標的的未來發展性。



房貸利率的換算












 內政部營建署整理各家銀行購屋貸款利率月報


    http://www.cpami.gov.tw/rinfo/r4_list.php



 房貸本息計算表


   http://home.kimo.com.tw/ephonech/b11/computer.html



 透明房訊,試算房貸負擔、稅率、費用,粗估房價資訊查詢


    http://www.tom.com.tw/            房地產文章 - 稅費計算 - 房屋估價 - 房地百科



 試算買房前理財規劃


    http://www.cathay-con.com.tw/trial.htm



我能買多貴的房子估算






 


300萬元自備款、家庭月收入10萬元,打算以3成的月收入來固定償付房貸本息,房貸申請8成,銀行貸款利率5%估計,計畫貸款20:


(假設每貸款100萬元,每月本息攤還金額為6599.56)


◆ 每月可承擔的環款金額 : 10萬元x30%=3萬元


◆ 可貸款金額為: 3萬元 / 6599.56 x 100萬元 = 455萬元


◆ 以可貸款金額回推可購買房價則為: 455萬元 / 80% = 568.8萬元


 



 


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銀 行
三信商銀


台中市公園路32-1號
上海商業儲蓄銀行


台北市民權東路一段2號
土地銀行


台北市館前路46號
大安商銀


台北市中華路一段41號
大眾商銀


台北市仁愛路二段47號
中央銀行


台北市羅斯福路一段2號
中國信託商業銀行


台北市松壽路3號
中國國際商銀


台北市南京東路三段198號
中國農民銀行


台北市南京東路二段85號
中國輸出入銀行


台北市南海路3號8樓
中華商銀


台北市忠孝西路一段6號
中華開發工業銀行


台北市南京東路五段125號
中興商銀


台北市南京東路一段17號
世華聯合商銀


台北市館前路65號
台中商銀


台中市中區民族路45號
台北國際商銀


台北市南京東路三段36號
台北銀行


台北市中山北路二段50號
台東區中小企業銀行


台東市中華路一段354號
台南區中小企業銀行


台南市西門路一段506號
台新國際商銀


台北市中山北路二段44號
台灣工業銀行


台北市松仁路97號
台灣中小企業銀行


台北市塔城街30號
台灣銀行


台北市重慶南路一段120號
玉山商銀


台北市武昌街一段77號
交通銀行


台北市衡陽路91號
安泰銀行


台北市民生東路三段158號
亞太商業銀行


台北市敦化南路一段325號
板信商銀


台北縣板橋市成都街18號2樓
泛亞商銀


台北市忠孝東路二段123號2樓
花旗銀行


台北市民生東路四段52號
花蓮區中小企業銀行


花蓮市公園路1-7號
高雄區中小企業銀行


高雄市前金區中正四路87號1樓
高新商業銀行


高雄市左營區立文路75號
第一商銀


台北市重慶南路一段30號
第七商銀


台中市中華路一段35號
荷蘭銀行


台北市民生東路三段51號2樓
富邦商銀


台北市仁愛路四段169號
華信商銀


台北市建國北路二段9-1號
華南商銀


台北市重慶南路一段38號
華泰商銀


台北市中山區長安東路二段246號
華僑銀行


台北市襄陽路8號
陽信商銀


台北市士林區中正路255號
匯通商銀


台北市敦化南路二段218號
匯豐銀行


臺北市基隆路一段333號2F
新竹國際商銀


新竹市中央路106號
萬泰商銀


台北市敦化南路二段39號
萬通商銀


台北市承德路一段17號3F
誠泰商銀


台北市西昌街134號
彰化商銀


台北市中山區中山北路二段57號
遠東國際商銀


台北市敦化南路二段207號
慶豐商銀


台北市南陽街1號
聯邦商銀


台北市承德路一段105號
聯信商銀


台中市中區中華路一段126號
寶島商銀


台北市重慶南路一段10號
農會
士林農會


台北市士林區文林路295號
木柵農會


台北市文山區木柵路三段77號
松山農會


台北市松山區八德路四段656-1號
大安農會


台北市大安區和平東路三段128巷49號
景美農會

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銀行公會


 



《     銀  行  法  拍    》
 


上海銀行      大眾銀行     中國信託     中國商銀     中華商銀


 



中聯信託     世華商銀     台中商銀     台北商銀     台東企銀


 



台新銀行     安泰商銀     板信商銀     花旗銀行     高雄銀行


 



國泰世華     第一商銀     復華銀行     華南商銀     華僑銀行


 



陽信商銀     新竹商銀     彰化銀行     遠東商銀     慶豊銀行


 


聯邦銀行                 寶華(泛亞)商銀                台灣土地開發



 




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交通銀行
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臺灣工業銀行
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高雄區中小企業銀行
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台東區中小企業銀行
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中興票券金融公司
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國泰世華銀行
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華南票券金融公司
富邦票券金融公司
力華票券金融公司
富邦證券金融公司
安泰證券金融公司
復華證券金融公司

 



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((買賣不動產的代書流程))

          很多人以為不動產權狀很重要,因為任何人拿到權狀都可以偷偷賣掉不動產,其實這是錯誤的觀念,因為,不動產的過戶,有著很嚴格的審核,還要申請不動產所有權人的印鑑證明,所以,妥善保管權狀只是避免你遺失申請的困擾。


一般來說,不動產買賣的代書作業,大概可分為:


((簽約))


1.買賣雙方達成共識後,應依約進行買賣契約簽訂,任何買賣協商都應詳細紀錄於買賣契約內, 避免爾後糾紛(如由代理人處理,應出具委託書,並攜帶委託人及代理人身分證正本及印章)。


2.簽約時,賣方所有權人應攜帶身分證正本、印鑑章,權狀正本或影本,以確認產權;買方則應攜帶身分證正本及印章(買方可指定產權過戶人)。


3.為確保交易安全,雙方可協商採取「履約保證」,費用各自負擔。


 ((用印備證))


1.簽訂買賣契約後,雙方應盡速補其相關證件及印章,進行「用印被證」。


2.賣方應將權狀證本及印鑑證明交由代書處理。


3.買方應確認過戶人,並補送相關文件資料。


((完稅及過戶))


1.代書作業開始後,必須先申報土地增值稅、買賣契稅、結清房屋稅及地價稅,繳納相關規費。


2.稅款分攤原則依照民間慣例,增值稅由賣方負擔;買賣契稅由買方負擔;地價稅及房屋稅  依照使用月份的比例,由雙方共同負擔;相關規費則依使用者付費精神,各自負擔。


3.完稅後,代書開始進行過戶,協助貸款申辦及原債務清償。雙方應盡速依照代書通知,完成各項手續。


交屋撥款


1.以上程序完成後,代書會通知雙方進行房屋點交,點交沒有爭議後,買方交付尾款。(到買方申辦貸款之銀行,進行撥款確認及相關費用結清。)


2.代書費用及貸款手續費由買方支付。


3.水、電、瓦斯及管理費等,由賣方依照使用者付費精神支付。


(( 如交易過程有任何爭議,或違約情形,均可停止買賣交易,但有過失之一方須依法賠償。))



 

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一命、二運、三風水

          風水是中國傳統文化中的組成部份,與道家陰陽五行等學說有很深的淵源。風水的現實作用和科學性(後面有例子),再加上人們趨利避害的需要,使得風水千百年來一直流傳著。風水涉及到生活的方方面面。)背山靠水、前面開闊的地帶可以種植桑麻禾稻。有池塘可以養魚,右邊有道路出行, 左邊有道路環抱,可以汲水洗滌。你看,這就是後來人們總結經驗的理論:左青龍,右白虎,前朱雀,後玄武。更好的是水路,可以通商,可以遠遊。你說這不是樂園的寫照?不是好風水嗎?


          人類生存在地球上,地球所在的太陽系支配著人類,人就不能不注意所處地理環境的重要性。這種現象其實也就是風水。人在地球上行走自如不是稀罕,一離開地心引力,人就會漂浮起來。風水學裡面非常重視背北朝南。還強調背有大山建城市、建村莊最好。為甚麼呢?北方是指南針永遠指向的地方,是磁場的引力地。那麼地心引力又是甚麼呢?風水嗎?古代的仰觀天象,俯察地理,其中的玄乎去除了迷信、鬼神及荒誕,其實還是有風水的道理。


          我們買屋尤其遇到很多客戶對於房屋座向的要求,如房子要方正,光線要充足,等等的要求...從這點看來風水和房子有著密不可分的因素。在這裡提供了幾個不錯的網站讓大家有機會看看這門風水學,以後遇到客戶要求的時候都能得心應手。


 


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