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土地稅法第34  修正草案行政院院會已審查通過將送立法院審議


行政院今日審查通過「土地稅法第三十四條修正草案」,該修正草案如能於今(96)年底前順利完成立法程序,對前已適用一生一次自用住宅用地優惠稅率之土地所有權人,於明(97)年再次出售自用住宅用地,並符合相關規定條件者,即可再度適用自用住宅用地優惠稅率10%課徵土地增值稅。張院長指示本案送請立法院審議後,請財政部加強與立法院朝野黨團溝通,儘速完成立法程序。
  財政部表示,鑒於近年來隨著社會進步,工商繁榮,民眾因換屋需求出售自用住宅用地者日增,現行土地稅法對於出售自用住宅用地課徵土地增值稅,雖有第34條一生一次適用10%優惠稅率及第35條重購退稅之優惠規定,惟因適用重購退稅須符合2年內重購自用住宅用地及新購土地之地價必須超過原出售土地地價扣除已繳納土地增值稅後之餘額等條件,致無法適用該退稅規定之換屋者,僅能選擇適用自用住宅用地稅率繳納土地增值稅,以減輕其租稅負擔,嗣後其如再有換屋需求時,即無法再次享受此一優惠,而須按累進稅率繳稅。經參考國外有關自用住宅出售課稅優惠規定,倘予放寬現行適用優惠稅率以一次為限之限制,將可減輕換屋者土地增值稅負擔,落實一生一屋受惠原則。
  惟放寬土地增值稅優惠稅率不限一生一次,必須有適當嚴謹配套措施,以落實照顧一般自用住宅換屋者之政策美意,避免成為避稅管道。因此,財政部參考先進國家有關出售自用住宅課稅規定及專家學者意見,擬具「土地稅法第三十四條修正草案」,於現行一生一次優惠稅率及重購退稅之規定不變下,另增訂土地所有權人與其配偶及未成年子女僅有一處房地之換屋者,如同時符合下列條件,於再次出售自用住宅用地時,仍可適用10%優惠稅率課徵土地增值稅,以滿足一般民眾自用住宅之換屋需求,落實政府照顧自用住宅換屋族群之政策美意,並防杜投機避稅,以維持租稅公平,兼顧政府財政:


一、面積限制:


出售都市土地面積未超過1.5公畝(約45)部分或非都市土地面積未超過3.5公畝(約105)部分。


二、期間限制:


()出售前,持有該土地6年以上。
(
)出售前,在該地連續設有戶籍且持有自用住宅6年以上。
(
)出售前5年內,無供營業使用或出租。


  另因放寬優惠稅率次數限制如造成地方政府稅收之實質損失,將由中央政府補足,實質損失之計算,於立法通過後,將由財政部與地方政府協商。



 


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民法親屬編重要修法內容及重大影響









































重要內容



精神及影響



現行儀式婚改為登記



對原配有較大保障,減少爭議



增訂重婚例外規



保障早年因兩岸分隔,男方來台另娶的台灣配偶。另前婚配偶得請求贍養費等賠償



子女從父姓,改為父母約定,子女有權選擇從父或母



落實男女平權



非婚生子女得提起否認之



便於非婚生子女認祖歸宗,估計影響達數萬人



強制認領制度改採客觀主義,由法院依事實認



保障非婚生子女



生父死亡,得向生父繼承人請求強制認



非婚生子女權益獲較多保障



收養應獲其父母同意,以書面形式,並經法院認



保護被收養者權益,避免收養人有不明目的,如販嬰



父或母濫用未成年子女權利時,父母的另一方、未成年子女、社福機構均可向法院聲請宣告終止該父或母權



保障子女權益



非婚生子女從母姓,經生父認領後從父



保障非婚生子女權益



養子女姓氏,得從收養者姓氏或維持原來的



兼願養子



養父母死亡,養子女得聲請法院終止收養關



保障養子女權益



 

 

 


 

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限定繼承,確保繼承人權益

限定繼承,確保繼承人權益    葉雪鵬(前最高法院檢察署主任檢察官)
    曾永盛的班上有一位張同學,在老師和全班同學的心目中,一直是一位品學兼優的好學生,功課從來沒有掉在全班五名以外,曾永盛對他很是欽佩,暗中也一直把他列為自己競爭的對手,可是最近這一個月來,這位張同學臉上很少出現笑容。一副落落寡歡的樣子,功課也落至第十名,已經被曾永盛迎頭趕上,不過,曾永盛可一點都沒有感到高興,因為他知道張同學在課業方面的功力,遠在自己之上,這次功課突然滑落,該是他家中有什麼問題存在,讓他未能安心讀書。未來這些外在因素消失,功課很快就有好表現。到時候名次又會超越自己。
  由於張同學的家就住在曾永盛家附近,兩個人在放學的時候,經常會走在一起,這天放學,曾永盛又與張同學結伴而行,忍不住向張同學問起家中是不發生什麼事故,不能靜下來唸書?張同學聽曾永盛這麼一問,哽咽得說不出話來,就在路旁停住腳步,休息了幾分鐘的,讓心情平靜下來,才對曾永盛說出,是他母親得了癌症,醫院已經發出紅單,可說是命在旦夕,隨時就會棄他家人而去。在這種情況下,那有心情來唸書。曾永盛聽張同學說了這些話,心中很是難過,也想不出拿那些話來安慰他。只有呆呆地陪著他在流淚,以後在黯然中道別。
  過了幾天,曾永盛發現張同學沒有來上課,聽同學說他母親過世已經請了喪假。星期天早上,曾永盛特地去看張同學,請他節哀。張同學告訴他,目前還有一件令他相當頭痛的事,急著待他作出決定,那就是繼承財產的問題,他父親在他五歲的時候就已過世,他與姊姊全靠母親拉拔長大,家中可以繼承財產的只有他跟姊姊,母親只留下住家的房屋和一些現金,現金辦完喪事以後所餘無多。姊姊已經表明要拋起繼承,只有他一個人要當繼承人,他聽親戚說,繼承財產要連債務一併繼承過來,他母親過去做生意賺錢養活他們,外面有沒欠別人的債都不知道,現在只知道房屋還欠銀行三百多萬元的抵押貸款必須要還清,如果有其他債權人出面要債,恐怕賣房屋都不夠還債,所以要不要繼承讓他傷透腦筋。不知道該怎麼辦才好?聽了張同學訴苦的這一大堆話,讓曾永盛覺得失去母親的張同學,好像突然長大了許多,他所想到的這些問題,都是大人們才要考慮的,現在卻要小小年紀的人去面對。最近自己在網路上看到一則有關解決繼承的法律問題,不知道有沒有適當的法律可以替張同學解決他所遭遇的難題?
     ***     ***     ***
  對於一位剛失去相依為命的親人的人,心中的悲痛還沒有撫平,就要來談財產的繼承問題,在時間上似乎有點不適當。不過,有關財產的繼承,關係到法律的規定,如果法律規定,某些行為要在一定的期限內完成,就必須遵照期限來進行,否則便會因為違背法定程式被法院駁回。這位張同學因為母親辭世,馬上面臨到一些繼承問題,必須及早規劃,不能一味拖延,因為期限一過,一切已成定局,任何人都無力回天。像張同學的姊姊想拋棄繼承,就得依民法第一千一百七十四條第二項的規定,要在她知道母親死亡的時候開始,二個月內以書面向當地的法院聲明拋棄繼承。張同學想拋棄繼承,也要與姊姊一樣在二個月內辦理同樣的手續。由於他們家可以繼承母親的財產權利的人只有張同學與他的姊姊,姊姊拋棄繼承以後,姊姊的應繼分就歸屬張同學,也就是全部財產都由張同學來繼承,所有的債務也當然由張同學來承擔。張同學評估結果,認為這樣的繼承對他是有害無益也跟著拋棄繼承,則繼承權歸屬其他順序的繼承人,都沒有繼承人可以繼承,則成為「無人承認之繼承」,依民法有關「無人承認之繼承」的程序來辦理。由遺產管理人清償債務以後,多餘的財產就歸屬國庫。與原先拋棄繼承的人一點關係都沒有。張同學的母親所遺留下來的財產房屋一楝,所負債務只有銀行的貸款一筆,其他的債務有沒有還在未知之數,如果冒然採取拋棄繼承的程序,很有可能眼睜睜看著應該歸屬自己的財產進入了國庫,所以並不適當。最妥當的做法是採取民法繼承編的「限定之繼承」程序來繼承。限定繼承程序的主要意義,是繼承人所負的債務責任,以所繼承的全部財產為限,財產大於負債,在清償債務以後,多出來的財產就歸繼承人繼承。繼承人要依限定繼承的程序繼承,依民法第一千一百五十六條的規定,要在繼承開始時起,三個月內開具遺產清冊呈報法院。由法院依公示催告程序來公告,要被繼承人的債權人在一定的期內申報債權。然後依申報的債權償還債務,多餘的才歸繼承人。辦理的程序雖然繁雜一些,卻是穩賺不賠的零風險繼承,值得張同學多加考慮。


 

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遺產管理人   


無遺產執行人時,可透過招開親屬會議的方式決議解決;代支付丧葬費用


可向遺產管理人,請求清償該筆債務


---- 例如 :


伯父因癌末住進加護病房急救,沒結婚沒任何子女,有一筆相當可觀的財產,他在清醒時曾委託律師立一份遺囑,對財產有所安排但沒指定由何人執行,如果伯父離開人世,幫他辦理後事而支出丧葬費用,是否可以從其遺產清償?


---- 解答 :


民法繼承篇的相關規定,諸如,遺囑執行人的選定與改選ˋ遺囑之提示及開視ˋ無人繼承事件中遺產管理人之選任等內容,可以透過招開「親屬會議」來解決。


親屬會議的存在是為了處理親屬間關於監護ˋ繼承及其他相關事務,由親屬組織的非常設會議,親屬會議的職權相當廣泛,舉凡民法親屬ˋ繼承相關得事項,國家認為不宜強力介入干涉,或僅與家族權利義務相關,與國家尚無直接利害關係者,即以親屬會議擔任取決之權。


親屬會議應以五人組成,應就未成年人ˋ禁治產人ˋ被繼承人的下列親屬依順序產生:


.直系血親尊親屬,如父母ˋ祖父母


.ˋ三親等內的旁系血親尊親屬,如柏副ˋ叔父ˋ就付ˋ姨媽等


三ˋ四親等內的旁系血親,如兄弟姐妹ˋ表兄弟姐妹


以上同順序的人以親等近者為先,親等相同以同居者為先,如無同親屬者,以年長者為先。


民法的規定是以親等ˋ同居ˋ長幼為順序納入各種親屬為會員。


如無上述親屬或人數不足時,法院得依聲請於其他親屬中指定,惟仍限於民法上所規定的親屬才可以。


監護人ˋ未成年人ˋ禁治產人均不得為親屬會議的會員。


親屬會議並非非常設,依法須招開親屬會議時,由當事人ˋ瑪定代理人或其他利害關係人召集,每次開會應有三人以上出席且須出席會員過半數始得決議,當事人ˋ法定代理人或其他利害關係人對於親屬會議之決議不服時,得於三個月內向法院提起訴訟,請求撤銷。


將來辦理後事時,支付丧葬費用,該筆費用屬於死亡時的債務之ㄧ,故於其死亡後,可以以債權人的身分向遺產管理人請求清償該筆債務。


 


 



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依土地法第34條之1申辦公同共有土地買賣移轉登記,他共有人檢具原所有權人(被繼承人)所立遺囑及已向法院提起訴訟之證明文件聲明異議之處理


土地法第34條之一執行要點


土地法第34條之1、土地登記規則第57



【公布日期文號】內政部941221日內授中辦地字第0940055831號函
【要  旨】依土地法第34條之1申辦公同共有土地買賣移轉登記,他共有人檢具原所有權人(被繼承人)所立遺囑及已向法院提起訴訟之證明文件聲明異議之處理。
【內  容】
一、略。
二、查土地法第34條之1執行要點第12點規定:「公同共有土地或建物之處分或變更,除法律或契約另有規定外,以共有人過半數之同意行之。」;又查本部9459日內授中辦地字第0940725026號令略以:「公同共有人依土地法第34條之15項準用第1項之規定處分全部公同共有物時,應經公同共有人過半數及其『潛在的應有部分』合計過半數之同意,始得為之;公同共有土地之潛在應有部分,依法律規定或契約約定定之;法律未規定或契約未約定者,其比率視為不明,應推定為均等;。」,是依上開規定,公同共有人依土地法第34條之15項準用第1項規定處分全部公同共有物時,須經公同共有人過半數及其「潛在的應有部分」合計過半數之同意;但各公同共有人之潛在的應有部分如無法證明其為多寡,則視為不明,應推定為均等(亦即,得僅以共有人過半數之同意行之)。本案房地因繼承人之一姜尚鴻未會同申辦繼承,致登記為公同共有,惟各公同共有人仍存有潛在之應有部分,故部分共有人如擬依土地法第34條之15項準用第1項規定處分全部公同共有物,除須經公同共有人過半數之同意外,應另依上開規定計算其「潛在的應有部分」是否過半。本案共有人之一姜尚鴻既檢具原所有權人(被繼承人)所立將旨揭房地全部由其一人繼承之自書遺囑及其已向法院提起訴訟之證明文件聲明異議,其異議內容關涉殷姜尚梅等3人應繼分之多寡及是否符合土地法第34條之1規定處分旨揭房地,應屬與申請登記之法律關係有關之權利關係人間之爭執,登記機關得依土地登記規則第57條第1項規定駁回登記之申請,俟該訴訟案件判決確定後,再另依判決結果申辦登記。
三、至本部851024日台(85)內地字第8510170號函釋,係指依土地法第34條之1申辦所有權移轉登記期間,他共有人以該土地業另提起共有物分割之訴,涉及私權爭執為由,請求駁回登記之申請,因並非就該所有權移轉登記之法律關係有爭執提起訴訟,故不予受理,與本案異議內容關涉申請登記法律關係之爭執顯不相同,併予敘明。



本篇新聞文章來自 高雄縣美濃地政事務所全球資訊網
http://www.meinong-land.gov.tw

本篇新聞文章的連結網址是:
http://www.meinong-land.gov.tw/article.php?storyid=79


 


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憲法類民商法類刑事法類訴訟法類行政法規智慧財產非訟類
▲中華民國憲法▲民法總則▲中華民國刑法▲強制執行法▲噪音管制法▲公平交易法▲非訟事件法
▲中華民國憲法增修條文▲民法債編▲懲治盜匪條例(已廢止)▲民事訴訟法▲公寓大廈管理條例▲商標法▲公證法
▲緊急命令▲民法物權編▲貪污治罪條例▲刑事訴訟法▲社會秩序維護法▲專利法
▲民法親屬編▲組織犯罪防制條例▲行政訴訟法▲行政資訊公開辦法▲著作權法
▲民法繼承編▲毒品危害防制條例▲行政執行法▲特殊境遇婦女家庭扶助條例▲營業秘密法
▲保險法▲兒童及少年性交易防制條▲訴願法▲多層次傳銷管理辦法▲積體電路電路布局保護法
▲海商法▲行政程序法
▲公司法▲家庭暴力防治法
▲票據法▲道路交通管理處罰條例

 













近期新修常用法規








最新發表



Thu Jun, 24 2004




▲標題:「增訂特殊教育法條文


●內文:中華民國九十三年六月二十三日公布特殊教育法增訂第三十一條之一條文。

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▲標題:「增訂高級中學法條文


●內文:中華民國九十三年六月二十三日公布高級中學法增訂第二十六條之二條文。
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▲標題:「增訂並修正學位授予法條文


●內文:中華民國九十三年六月二十三日公布學位授予法增訂第二條之一及第五條之一條文;並修正第二條、第三條、第十三條及第十七條條文。
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▲標題:「修正補習及進修教育法條文


●內文:中華民國九十三年六月二十三日公布修正補習及進修教育法第十七條條文。


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▲標題:「修正職業學校法條文


●內文:中華民國九十三年六月二十三日公布修正職業學校法第十五條條文。

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▲標題:「修正公共電視法條文


●內文:中華民國九十三年六月二十三日公布修正公共電視法第四條條文。

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父債子一定要還嗎?


善用限定繼承拋棄繼承,父債子不一定要還!


      何謂限定繼承?即任何一位繼承人在知悉被繼承人死亡三個月以內向法院


出,聲請就被繼承人財產的範圍內償還被繼承人的債務換句話說,如果被


繼承人的財產不夠償還他所遺留的債務,則就此結束了,各債權人不能再向繼


承人就其原有的財產來求償;並且只要有一位繼承人聲請限定繼承,就代表全


部繼承人皆限定繼承。但若被繼承人的財產,足夠清償他所遺留的債務,且還


有剩餘,那麼繼承人就不至於因辦理拋棄繼承,而白白損失應有的權利!


 


      實務上,只要被繼承人死亡時,所遺留的債務並非遠超過其遺留財產,最


好是選擇於被繼承人死亡後三個月內辦理限定繼承。畢竟拋棄繼承,不但拋棄


全部繼承權(包括財產及債務),而且依據遺產稅法之規定,拋棄繼承之繼承人


於遺產稅申報時,其個人扣除額(配偶:200萬;子女:每人40)依法不得扣除。


 



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土地被政府代管趕緊辦繼承!



       依據全國各地政機關積極宣導:被繼承人死亡後一段時間未辦理繼承登記,


其不動產得由縣市政府代為管理。又於土地法第七十三條 之一修正前,經地政


機關代管之未辦繼承登記之土地、建物,其代管期間併入列冊管理期間計算,


以及於土地法第七十三條修正後未辦理繼承登記之土地、建物,依規定列冊管


理十五年期滿後,逾期仍未申辦繼承登記者,將移請財政部國有財產局公開標


售,為免影響權益,請繼承人或利害關係人儘速向各地政機關申辦繼承登記。


       那民眾如果想辦理已由政府代管的不動產辦理繼承登記時究竟應負擔什麼


費用呢?


1.地政登記規費


       依被繼承人死亡當期土地房屋之政府公定價值(土地:公告地價;房屋:評定


標準價格)的千分之一。


2.地政登記規費罰款


       被繼承人死亡後超過六個月才辦理繼承登記者,每超過一個月加罰一倍的


登記規費(遺產稅申報期間或其他有正當理由無法於六個月內申辦者可扣除)


3.印花稅


       若是辦理僅部份繼承人取得不動產登記者此項才須繳納,例如女兒自動放


棄繼承,或有數筆不動產而分歸各繼承人單獨繼承登記。印花稅依遺產分割協


議書成立時不動產價值之千分之一計算。


4.各項謄本規費


包括戶籍謄本、地價證明、土地建物謄本等各項謄本所須的規費。


5.代管費


大部份縣市已停止課徵。


6.欠繳各項稅費


       包括被繼承人所欠七年內任何國稅、地方稅(:地價稅、房屋稅、牌照稅


),若繼承人中有人於本次辦理繼承登記前又死亡,則該繼承人本身所欠的各


項稅費也必須繳清後才能辦理繼承登記。


7.代書費


通常依據案件複雜困難程度而有不同的收費方式。


       因此,如果家中有親人仙逝,即時有部份繼承人不願意會同,亦應盡量在


時間內處理,以免受罰!



部份繼承人不願意配合怎麼辦?


       依照遺產贈與稅法的規定,若超過被繼承人死亡六個月後才申報遺產稅,


國稅局將對繼承人加處原應課徵遺產稅一至二倍的罰款。實務上,為免被國稅


局罰款,繼承人中任何一個人即可單獨提出公同共有繼承登記,亦即可在遺產


稅申報時,申請按其應繼份比例繳納遺產稅,再辦理公同共有繼承登記。


       公同共有繼承登記辦好後,即可免除了財產被國有財產局拍賣的危險,但


是看不到自己的應有持分,


解決之道有二


()可透過法院判決,將遺產分割為分別共有,而法院裁判規費頗高,是財產


價值的1%(不包括律師費)


()繼續與全部繼承人協調,達到全部人都會同的結果。


 


 



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未辦繼承法令宣導


一、未辦繼承登記之土地、建物,請繼承人儘速依法申辦繼承登記。


1、  土地法第七十三條之一修正前經登記機關代管之未辦繼承登記之土地、建物,其代管期間併入列冊管理期間計算以及土地法七十三年修正後未辦理繼承登記之土地、建物依規定列冊管理十五年期滿後,逾期仍未申辦繼承登記者,移請財政部國有財產局公開標售,為免影響權益,請繼承人或利害關係人儘速依法向本所申辦繼承登記。


2、   土地法第七十三條之一修正前已執行代管之土地、 建物,奉臺中縣政府核示自八十九年六月十四日起免收取代管費


二、地政機關對未辦繼承登記土地及建築改良之處理方式為何?

  為執行土地法第七十三條之一有關列冊管理之規定,內政部於八十九年七月二十五日訂頒「未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點」作為地政機關執行之依據。依該要點第七點規定,地政機關列冊管理之土地或建物,其登記簿所有權部其他登記事項欄應註明列冊管理機關、日期及文號。故民眾可於土地或建物登記簿謄本中查知所繼承之不動產是否經地政機關列冊管理。


三、土地法第七十三條之一之立法意旨及內容

  繼承登記的目的在儘速確定每個繼承人的權利範圍,倘時間拖延過久,各人的權利範圍未能確定,容易造成使用上及權利上之糾紛,再加上繼承人如分散各地或又再次發生繼承情形,勢必造成繼承人的增品,使不動產的權屬關係更加複雜,使用或處分上更容易產生糾紛,如年代久遠,後代子孫甚至不知有未辦繼承的不動產而遭受損失。此種情形不但造成繼承人間的糾紛,影響土地利用,同時對或或國家、社會整體土地的利用與管理也有不利影響。故為解決久未辦理繼承登記的困擾,土地法第七十三條之一規定土地或建築改良物自繼承開始之日起,如逾期未辦繼承登記,經地政機關列冊管理滿十五年仍未辦理登記者,即移請國有財產局公開標售,繼承人得按法定應繼分就標售金額向國有財產局申請提領價金,逾十年未提領者,即歸屬國庫。如經標售五次仍未標出者,即登記為國有,自登記完畢之日起十年內,原繼承人得檢附證明文件就其法定應繼分按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。其立法意旨在於督促繼承人儘速申辦未辦繼承登記的不動產,並促進土地之有效利用。八十九年一月二十六日修正後之土地法第七十三條之一全部條文內容:



  1. 土地或建築改良物,自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者,經該管直轄市或縣市地政機關查明後,應即公告繼承人於三個月內聲請登記;逾期 仍未申請者,得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由, 其期間應予扣除。
  2. 前項列冊管理期間為十五年,逾期未申請者登記者,由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者,於標售後喪失其占有之權利;土地或建築改良物租賃期間超過五年者,於標售後以五年為限。
  3. .依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三十日,繼承人、合法使用人或其他共有人就其做用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者,其優先購買權視為放棄。
  4. 標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存,繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領該價款者,歸屬國庫。
  5. 第二項標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者,由國有財產局定期再標售,於再行標售時,國有財產局應酌減拍賣最低價額,酌減數額不得逾百分之二十。經五次標售而未標出者,登記為國有並準用第二項後段喪失占有權及租賃期限之規定。自登記完畢之日起十年內,原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分,向國有財產局申請就第四項專戶提撥發給價金;經審查無誤,公告九十日期滿無人異議時,按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。

四、繼承登記之土地或建築改良物移請國有財產局標售後,繼承人之權益將有何影響?



  1. 未辦繼承登記之土地或建物移請國有財產局標售後,繼承人即喪失占有該土地或建物之權利。
  2. 繼承人對標售之土地或建物就其使用範圍有優先購買權,但如其未於決標後十日內表示優先購買者,其優先購買權視為放棄。
  3. 對於已標售之土地或建物,繼承人得按其法定應繼分向國有財產局申請提領標售價金。但逾十年無繼承人申請提領該價款者,即歸屬國庫。
  4. )經五次標售而未標出之土地或建物,即登記為國有。自登記完畢之日起十年內,繼承人得檢附證明文件按該土地或建物地五次標售底價及其法定應繼分向國有財產局申請提領價金。

五、對繼承登記手續或標售作業相關規定還有疑問時,該怎麼辦?



  1. 按土地登記依法係由土地所在管轄之地政事務所辦理,如對申辦繼承登記手續仍有疑問時,得逕向土地所在管轄之地政事務所洽詢。
  2. 有關標售作業係由國有財產辦理,故如對標售作業有疑問,得向土地所地國有財產局之辦事處洽詢。

 


 



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存證信函的妙用!



常生活中的許多法律糾紛,經常涉及證據的蒐集、書面的意思表示,甚至於如何防患未然,存證信函即扮演相當重要的角色。


存證信函究竟有那些功能?


()「證據保存」上的功能:


存證信函一定是採書面的方式,又載有發信人和收信人,與發信的時間,因此不會造成口說無憑的情形,將來如果為了某件事實有所爭議時,曾經發出的存證信函就是最好的呈堂供證。目前依據存證信函的證據功能,所能獲致法律上之效益,最顯著的有以下兩項:


1.證明曾為意思表示(或通知):


最常運用於解除契約、終止契約、意思表示撤銷、承認、抵銷等。


2.證明時效之遵守:


時效的遵守與否,往往是影響法律關生效的要件。由於存證信函足以證明寄件人何時發信,何時收件,在時間上的證據力確定而不可動搖,這無論在請求權之消滅石效上或形成權之除斥期間上,「存證信函」在在都發揮出強大威力的證據功能。


()防患未然的功能:


在許多民、刑事案件在告上法庭前,只要當事人懂得在恰當時機寄出存證信函,無論是通知、催告、或警示對方,經常會使一些稍具法律常識的人,知所收斂,不敢妄為,或使對方不再存僥倖之心,而主動與對方達成協議或和解,甚至於履行應盡的義務,如此一來,不須漫長的訴訟,自然能達到保障權益的效果!


善用存證信函之時機:


只要懂得隨時利用存證信函,存證信函自然就成了每個人不可或缺的防患及保障權益的利器。諸如:毀約之防止、不再續租之通知、請走不受歡迎的房客、催付租金、車禍求償、購屋糾紛、解除契約、郵購買賣的解除、資遣費請求、共有土地出售、拒付管理費之追討等等


除此之外,由於存證信函主要的功能在於「保存證據」「防患未然」,所以一般信函內容,則以力求精簡、扼要,一目了然為宜,最重要的是推敲全盤過程,把握住在法律上的關鍵點,以作為信函的重心。倘若民眾恐百密有一疏,則應尋求專業的法律人士代為處理。


 



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借錢的小技巧



生活法律常識--借錢給別人的幾個技巧

曾聽聞一位資深律師說﹐會和你打官司的人往往是你身邊的親朋好友﹐而不是那些不認識的人﹐除非像發生車禍事故﹐才會與陌生人對簿公堂﹐聽似平常﹐其實道盡人生感慨。親朋好友間偶爾互相週轉是很希鬆平常的﹐除非打定主意這筆錢就當作是送他的﹐或者搬出「太座不准」等藉口﹐否則凡事應作最壞的打算﹐預防如果對方賴帳時該怎麼辦﹐本文即欲淺談有關私人間之小額借貸﹐一些應注意之小技巧﹐期盼能讓人借得「心安理得」。

一、借據之撰寫

朋友開口借錢﹐其實毋庸不好意思請其開立借據﹐親兄弟尚且明算帳﹐真正明理的朋友是不會介意的﹐甚至應該主動提出開立借據的建議。若覺得要求對方開立「借據」頗為尷尬﹐亦可委婉以「收據」或「收條」之名目請其簽立;惟切忌書立名目為「投資金」或「合夥契約」等與事實不符之字樣﹐以防追討時債務人以投資事業虧損為由﹐拒絕清償。

借據上應記載:借貸之數額﹑借貸期間﹑利息之計算方式….以及債務人之簽章等事項﹐此為一般人所知悉﹐惟須特別提醒者﹐另應在借據上記載「債權人已如數將借款交付債務人親收點訖」等類似字樣﹐以證明借款交付之事實﹐俾利符合消費借貸契約成立之要件。若借據上未記載﹐債務人又辯稱未收受借款﹐債權人最後恐因無法證明交付金錢之事實而遭敗訴判決;惟若以匯款或開立支票之方式交付借款﹐仍須記載前開事項嗎?茲因考量即便以留有證據之方式交付借款﹐債權人仍須進一步證明付款之原因即為雙方間之借貸關係﹐故無論以何種方式交付借款﹐均宜在借據上記載已親收款項之事實為妥當﹐借據之內容可參酌本文附件。

二、借款之交付方式

大家都知道法律上講求的是證據﹐但真的遇到自己在處理事務時﹐又會想說不用這麼麻煩吧﹐或是相信對方不會賴帳﹐這往往是日後敗訴之根源。其實養成預防訴訟的觀念是很重要的﹐借款以現金交付較容易遭對方事後否認﹐若能以匯款或開立支票之方式交付﹐即可證明當初有交付借款之事實﹐且對方亦可能自知無法逃避卸責而願意還錢。

另外﹐交付的對象應該即為債務人本人﹐避免交付給第三人﹐常有借用人要求貸與人直接將款項匯至第三人帳戶﹐如此借用名義人與收受借款人不一致之情況下﹐容易產生誤會﹐而給對方有抵賴之機會﹐辯稱該借款是由第三人所拿取的﹐與其無關。

三、如何為擔保

借貸之數額若較高時﹐可請債務人提供擔保﹐保障萬一債務人還不出錢時﹐債權人有較迅速便捷之管道追償﹐常見之擔保方式有:

(一)請債務人開立支票或本票:
債務人屆期不清償時﹐債權人可執債務人所簽立之本票直接向法院聲請本票裁定後﹐再聲請對債務人之財產為強制執行;若擔保者為支票﹐債權人必須提起給付票款之訴訟﹐經勝訴確定後(最高可達到三審)﹐始能執行債務人之財產﹐不僅程序較為繁雜﹐債務人還有機會於訴訟中為抗辯﹐風險也較高﹐故建議以開立本票之方式為擔保較佳。

(二)不動產設定抵押:
借款金額超過數十萬元時﹐宜請對方以其所有或第三人之不動產辦理設定抵押。若債務人不履行債務時﹐可直接以抵押權人之身分聲請拍賣抵押物﹐再以拍賣所得之價金受償。

(三)連帶保證人:
若債務人本身之資力較差﹐可要求其尋找一有資力之連帶保證人於借據上載明同意擔任連帶保證人﹐並於其上簽章。如此﹐在債務人不履行債務時﹐債權人便可直接向連帶保證人追討﹐即使在債務人無資力之情況下亦可受償。


 


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道路用地土地買賣.jpg
使用票據的技巧

        現在使用支票的使用率已經很普遍了支票已經是現在取代金錢最號的票據證明之一可避免大額的金錢在身邊實在是很方便但是在方便之虞也有些小小的陷阱存在這就是必須小心使用和識別以免自己的權益受損

這裡標示其中須注意的重點參考:

 開立支票︰

1. 支票之兌現︰

     企業或個人開立支票係由開票人之銀行甲存扣款,所以開票人開立支票必須在支票兌現日之前一日將同額之現金存到銀行甲存,若支票兌現日開票人之甲存戶頭現金不足,就會跳票,造成開票人信用不良的記錄。所以開立支票時,應將票據的兌現金額、日期、收票人等相關資訊記載清楚(記錄於支票本的左側空白處)。所以為了避免因疏忽而造成跳票,一般企業甲存會多存一、兩萬元,以免支票之尾數錯誤造成跳票。此外,開票人之開票日期每月最好選同一日期,譬如開立支票日期都是每月的月底。這樣才不會開立的支票太多,忘記存入甲存現金或是讓會計小姐跑來跑去浪費時間。

2. 支票之書寫︰

     支票內容若有塗改,則必須在塗改處蓋上支票之印章,但支票大寫金額處依據規定不得塗改。支票開立完畢,必須在左上角劃上雙斜線,且記得支票要開抬頭並附記【禁止背書轉讓】,這才不會讓您所開的支票到處亂跑惹來一身麻煩。

3. 防偽技巧︰

     若要避免支票被人變造或塗改金額,支票開立完畢後可於大寫金額處蓋上印章,或是在其上面貼上透明膠帶,以防被人塗改。支票除了蓋印章外,最好跟銀行講好還要多加發票人簽名認證,如此,就是支票印章同時遺失也不用緊張。

4. 簽收簿︰

     在企業運作的過程中,收款人常由業務或會計或藉由郵寄方式取票,但是一定要收票人簽收(包括支票號碼、金額、收票者簽名、身分證字號、收票日期等),以防到時發生爭議。

5. 空白支票遺失︰

空白支票遺失必須馬上向開票銀行之承辦人員連絡並依據程序掛失。所以支票最好不要開立給不熟識的對象,以免其有心取得空白支票並偽刻印章開票。

6. 大寫金額書寫︰

     支票之大寫金額部份必須要用國字大寫,此外,若是票據金額剛好十多萬,就要寫成【壹拾萬XXX元整】。

二、收取支票︰

1. 查詢票據信用︰

對於陌生或第一次往來的客戶,可以直接打電話到支票付款銀行(支票正面或註明哪一家銀行的分行付款),查詢該開票人的信用狀況,若有支票退補、退票記錄或是新開戶的支票使用者,您都要多加注意。

2. 檢查支票是否有效︰

檢查所收取之支票印章是否清楚、票據之書寫部份有無塗改,若是有塗改必須加蓋原印章(注意票據金額大寫部份不能塗改);此外若是所收支票有附記禁止背書轉讓特別要注意票據的抬頭是否有錯誤。

3. 支票提示︰

依據規定收票人必須在支票到期日一年內向付款銀行提示票據,否則支票便會無效。此外,一般企業對外所收取之票據最好直接存入銀行,不要放在公司否則丟掉會很麻煩。

4. 抽票︰

若開票客戶因為某種原因要求你將支票抽出不要存入銀行兌現時,同一縣市必須一天前、外縣市必須三天前辦理,否則就是你答應客戶,銀行也不讓你抽票。抽票時不要直接向你所存入支票的銀行辦理抽出存入支票,而是辦理延遲支票提示,這樣子你便不保管支票,只要填上延遲提示之日期,屆期銀行便會自動將你的票據軋入。

5. 跳票︰

若銀行通知所存入的票據跳票,要向銀行詢問跳票原因,因為跳票的原因不只是存款不足,包括印章不對、模糊、票據塗改等因素都可能產生跳票。若是存款不足跳票,應向原銀行取回票據,並妥加保存。因為,發票人若是七日內補足金額,便可註銷跳票記錄,所以七日後可再存入支票.

(((   開發技巧   )))

一般開發人員為了能夠在第一時間簽約綁住地主,通常身上都會攜帶公司所給的支票,當地主有意願或者要賣的時候可以用身上的這張支票來下訂。當地主收到支票後,就算別家開發公司來開發也有嚇阻的作用,且地主收了支票的心理就感覺已經收了對方的錢,基本上就不會改變心意

但不知道這張支票能不能夠兌現 ( 防偽技巧參考--認證 )地主就算發現不能夠兌現或者有其他因素等等,專員只要說明因為太急促而忘記蓋章或簽名來概略過。且這段期間公司也爭取到買賣的空間了,這是一般小間開發公司沒有足夠的金錢來買斷所用的技巧之一。 

 

 

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買賣區域:

各區道路用地買賣、新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。


服務項目:

各區重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、分別共有處理、土地持分處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、水利地買賣、浮覆土地處理、河川用地買賣、土地未辦繼承、土地佔用處理、持分土地買賣、持分房屋處理、土地持分處理、各種土地業務。


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        根據警方統計數據顯示,去年全台民眾被詐騙總金額高達近二十二億元,每天平均發生一百一十四件詐騙案,這尚未包括未報案的「犯罪黑數」,平均每天有八百七十六萬元落入詐騙集團口袋,而又以春節前後所發生的頻率最高。

其中詐騙集團又最常以保險公司退保費或是催繳保費為理由來欺騙民眾,壽險公司特地提出五招破解之道教民眾自保。


詐騙花招一:周年慶回饋贈獎,詐騙稅金。詐騙集團以保險公司舉辦周年慶回饋贈獎活動名義,寄發中獎通知予保戶。


防騙小技巧:中國人壽提醒民眾,收到此類通知時,應先由手邊既有的保單、保險收據,或網站上取得投保公司之保戶服務電話,以確認該活動之真實性,切勿以文宣上提供之電話逕行詢問,以免落入詐騙集團之圈套。


詐騙花招二:冒用名義,以電話語音或簡訊催繳保費。


防騙小技巧:預設轉帳享優惠,不受詐騙省保費。中國人壽表示,一般保險公司不會錄製語音通知繳費,亦無以個人名義或帳號收取款項之情事。當接到催收電話時,應掛掉另外撥打保險公司之客服專線或直接設定轉帳之帳戶,除可避免受騙外,還可享受約一%的保費優惠。


詐騙花招三:以退費為由,要求操作提款機。


防騙小技巧:保險公司可提供退費的管道包括開立支票、匯款或直接抵繳下期保費等方式,而使用提款機進行繁複之操作,才能退費根本是無稽之談。


詐騙花招四:以求職需先辦健康保險為由,騙取保費。


防騙小技巧:凡未就職就需先繳款之求才廣告,應多方驗證其真實性,例如查詢該公司是否在經濟部有設立登記、該公司指定繳費之帳戶是否為保險公司收款專戶等,以免受到詐騙。


詐騙花招五:以信用貸款需先辦理信用保險為由,騙取保險金。


 


防騙小技巧:


貸款時應依照金融機構規定之程序與標準,並親自向金融機構辦理,請勿相信文宣廣告,亦勿僅以電話或書面辦理,以降低受騙之風險。


 


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