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土地使用管制規定一覽表  *容積率、建蔽率


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服務項目:


北市重劃土地、北縣重劃土地、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、房屋法拍處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、繼承找尋辦理、市地重劃、豐年關渡平原農地、社子島土地、二重疏洪道、各種土地買賣。




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北縣容積移轉及容獎修訂規定,今下半年實施



【北縣訊】為了增加公共空間與美化都市景觀,臺北縣三重等20處都市計畫區,訂定新的土地使用分區管制要點,已經從去年底開始實施,其中,配合大眾運輸導向發展以及都市發展趨勢與規劃理念,將容積移轉及容積獎勵上限相關規定加以修訂,有半年的緩衝期,將自9971起生效施行,修訂的目的在改變北縣容積移轉法令一縣兩制的現況,避免發生小巷蓋高樓的病態都市景觀,積極方面,相信可改善都市生活環境品質,並促進都市發展。
臺北縣政府城鄉發展局城鄉開發科科長劉顯宗指出,「容積移轉」是指一宗土地的容積轉移至其他可建築土地供建築使用,也就是若捐贈公共設施保留地,就可以提高可建築的樓地板面積。北縣目前都市計畫容積移轉有兩套制度,一是規定在各都市計畫土地使用分區管制要點(俗稱「土管版」或「地方版」),另一是規定在都市計畫容積移轉實施辦法(俗稱「部頒版」或「中央版」),以往都是由申請人自行依建築基地條件及成本概念評估來選擇要適用的版本。
不過,兩種版本的「容積移轉」,會因為建築基地所坐落的都市計畫法令規定而有所不同,產生部分民眾的質疑,為了統一全縣的規定,所以從981225開始,將修訂的土地使用分區管制要點做修改,統一採用「中央版」的規定。劉顯宗指出,還有各項容積獎勵總上限亦有修正,原訂「各項獎勵總和不得超過建築基地基準容積率的50%,距離捷運500公尺範圍內的建築基地不得超過基準容積率的100%」,修改為「距離捷運300公尺範圍內之建築基地獎勵上限總合不得超過100%,距離捷運300500公尺範圍內之建築基地不得超過80%,距離捷運500公尺範圍以外之建築基地不得超過50%,且基地倘若跨越上述範圍線,則以各範圍內之面積分別計算之」。
由於考量影響層面較大,將範圍的位置做了較明確的界定,因此,縣府城鄉發展局在公告後半年,也就是9971生效施行,讓民眾或建築業者有緩衝期。
您打算要新建房屋或將土地做妥善運用嗎?建議您先確認好您的土地最適宜適用的容積移轉版本及得獎勵容積額度,以免錯失了您的權益。


撰稿人:城鄉局城鄉開發科邱奕寰 電話:296034567033
新聞聯絡人:專員劉英純 電話:296034567051


 


 



服務項目:


北市重劃土地、北縣重劃土地、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、房屋法拍處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、繼承找尋辦理、市地重劃、豐年關渡平原農地、社子島土地、二重疏洪道、各種土地買賣。





























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【北縣訊】為了增加公共空間與美化都市景觀,臺北縣三重等20處都市計畫區,訂定新的土地使用分區管制要點,已經從98年底開始實施,其中,配合大眾運輸導向發展以及都市發展趨勢與規劃理念,將容積移轉及容積獎勵上限相關規定加以修訂,有半年的緩衝期,將自9971 起生效施行,修訂的目的在改變北縣容積移轉法令一縣兩制的現況,避免發生小巷蓋高樓的病態都市景觀,積極方面,相信可改善都市生活環境品質,並促進都市發展。
臺北縣政府城鄉發展局城鄉開發科科長劉顯宗指出,「容積移轉」是指一宗土地的容積轉移至其他可建築土地供建築使用,也就是若捐贈公共設施保留地,就可以提高可建築的樓地板面積。


北縣目前都市計畫容積移轉有兩套制度,一是規定在各都市計畫土地使用分區管制要點(俗稱「土管版」或「地方版」),另一是規定在都市計畫容積移轉實施辦法(俗稱「部頒版」或「中央版」),以往都是由申請人自行依建築基地條件及成本概念評估來選擇要適用的版本。


不過,兩種版本的「容積移轉」,會因為建築基地所坐落的都市計畫法令規定而有所不同,產生部分民眾的質疑,為了統一全縣的規定,所以從981225 開始,將修訂的土地使用分區管制要點做修改,統一採用「中央版」的規定。劉顯宗指出,還有各項容積獎勵總上限亦有修正,原訂「各項獎勵總和不得超過建築基地基準容積率的50%,距離捷運500公尺 範圍內的建築基地不得超過基準容積率的100%」,修改為「距離捷運300公尺 範圍內之建築基地獎勵上限總合不得超過100%,距離捷運300500公尺 範圍內之建築基地不得超過80%,距離捷運500公尺 範圍以外之建築基地不得超過50%,且基地倘若跨越上述範圍線,則以各範圍內之面積分別計算之」。


針對容積移轉將因為制度上的轉變,各縣市的道路用地收購將會有重大的規範和調整,所以建商將在99年6月30日以前送件,之後,道路用地收購將大幅的降低,價格也會跌下來,所以地主們請好好把握這段時間。


 


 



服務項目:


北市重劃土地、北縣重劃土地、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、房屋法拍處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、繼承找尋辦理、市地重劃、豐年關渡平原農地、社子島土地、二重疏洪道、各種土地買賣。




























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公共設施保留地,都更享容積獎勵
都更單元內的公設保留地可計入容積獎勵,有利於實施者整合土地。
【江碩涵╱台北報導】公共設施保留地地主權利躍進!原本被劃進都市更新單元的公設地主無法取得容積獎勵,往往因不願參與都更而破局;如今內政部修法後,公共設施保留地也可以計入容積獎勵,即日起實施。
東亞建築經理公司副總經理唐惠群表示,未修法前,實施者整合都更單元都會避開公設保留地,因為協助開闢公設無法獲得補助,將成為額外的負擔;有時整合地主時,會發現都更單元正中央一整塊都是公設保留地,便會面臨無法整合的窘境。


「最高上限15%
唐惠群說,甚至實施者有時為了賺取容積獎勵,也會特意將公設保留地劃在都更單元外,導致公設保留地地主喪失權利,「簡直是變相處罰公設保留地地主。」公共設施保留地是經過都市計劃,留做未來道路、公園、綠地、學校的土地。
營建署都市更新組科長林佑璘表示,該案尚未修正前,實施者協助開闢都更單元內的公設保留地,如公園、道路時,只能辦理容積移轉,或協助開闢後再向公共設施管理者、當地政府申請開闢費用,沒有特別獎勵;反倒是實施者協助開闢「毗鄰」都更基地的公共設施後,可透過捐贈給地方政府,獲取容積獎勵。

林佑璘說:「未來實施者開闢都更單元內的公設保留地的費用,也可計算為容積獎勵,最高上限15%。」因此內政部營建署昨發布施行《都市更新建築容積獎勵辦法》第5條修正案。


 


 












服務項目:
道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、房屋法拍處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、繼承找尋辦理、市地重劃、各種土地買賣。




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公共設施保留地,都更享容積獎勵


公共設施保留地地主權利躍進!原本被劃進都市更新單元的公設地主無法取得容積獎勵,往往因不願參與都更而破局;如今內政部修法後,公共設施保留地也可以計入容積獎勵,即日起實施。


 東亞建築經理公司副總經理唐惠群表示,未修法前,實施者整合都更單元都會避開公設保留地,因為協助開闢公設無法獲得補助,將成為額外的負擔;有時整合地主時,會發現都更單元正中央一整塊都是公設保留地,便會面臨無法整合的窘境。


 「最高上限15%


唐惠群說,甚至實施者有時為了賺取容積獎勵,也會特意將公設保留地劃在都更單元外,導致公設保留地地主喪失權利,「簡直是變相處罰公設保留地地主。」公共設施保留地是經過都市計劃,留做未來道路、公園、綠地、學校的土地。


 營建署都市更新組科長林佑璘表示,該案尚未修正前,實施者協助開闢都更單元內的公設保留地,如公園、道路時,只能辦理容積移轉,或協助開闢後再向公共設施管理者、當地政府申請開闢費用,沒有特別獎勵;反倒是實施者協助開闢「毗鄰」都更基地的公共設施後,可透過捐贈給地方政府,獲取容積獎勵。


林佑璘說:「未來實施者開闢都更單元內的公設保留地的費用,也可計算為容積獎勵,最高上限15%。」因此內政部營建署昨發布施行《都市更新建築容積獎勵辦法》第5條修正案。


 



服務項目:
道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、房屋法拍處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、繼承找尋辦理、市地重劃、各種土地買賣。



















市地重劃,土地重劃,區段徵收,各區重劃買賣,土地買賣重劃,重劃後土地分配,區段徵收價格,市地重劃理念,區段徵收理念,台北縣重劃土地,台北市重劃土地,台北縣市地重劃,台北市市地重劃,台北縣區段徵收,台北市區段徵收,二重疏洪道,新莊塭仔圳,社子島農地,辦理困難繼承,凱旋業務代書,台灣土地,建地,農地,林地,畸零地,道路用地,寺廟,日據時代,未辦繼承,祭祀公業,區段徵收,台北市道路用地,台北縣道路用地,未開闢道路,人行步道,廣場綠地,公園綠地,迪化街古蹟,容積移轉,土地開發,土地繼承,畸零地,祭祀公業,神明會,都市更新,被佔用土地,各種土地,浮覆地土地,堤防用地,旱地,協議價購,產權不清,公設地捐贈,私設道路,疑難排除,土地法拍,道路買賣,買賣道路,容積買賣,買賣容積,台北市道路買賣行情,三重道路用地,淡水道路用地,新莊道路用地,中和道路用地,永和道路用地,汐止道路用地,台北縣新舊地號查詢,台北市新舊地號查詢,宜蘭市新舊地號,基隆市新舊地號,桃園縣新舊地號,桃楊梅新舊地號,,新竹縣新舊地號,台中雅潭新舊地號,台中縣新舊地號,台中市新舊地號,南投縣新舊地號,彰化縣新舊地號,雲林縣新舊地號,嘉義縣新舊地號,台南市新舊地號,高雄縣新舊地號,花蓮縣新舊地號,金門縣新舊地號,澎湖縣新舊地號,日據繼承,代辦繼承,繼承辦理,家族繼承,徵收補償,台北港農地,凱旋門代書,結合地籍圖,航照圖,街道圖,衛星定位,提供土地買賣諮詢,土地開發變更專業服務,土地法34-1,土地共有人處理,凱旋專業,土地共有買賣,共有土地處理買賣,困難繼承之土地,絕嗣之土地處理 「市地重劃」+「區段徵收」+「道路用地買賣」+「都市更新」+「政府機關」+「土地開發」+「土地共有買賣」+「道路用地買賣」+「大台北道路地」+「台北縣道路地」+「道路用地」+「文件下載」+「以地易地」+「新莊副都心」+「祭祀公業」+「土地開發」+「不動產資訊」+「開發土地」+「祭祀公業」+「土地設定處理」+「道路地」+「0936172992」+「重劃土地」+北縣市土地買賣,道路用地買賣,北縣市土地買賣,市地重劃買賣,土地買賣,土地困難處理買賣,繼承辦理,行政處理,祭祀公業,土地設定處理+北縣市土地買賣,道路用地買賣,北縣市土地買賣,市地重劃買賣,土地買賣,土地困難處理買賣,繼承辦理,行政處理,祭祀公業,土地設定處理+北縣市土地買賣,道路用地買賣,北縣市土地買賣,市地重劃買賣,土地買賣,土地困難處理買賣,繼承辦理,行政處理,祭祀公業,土地設定處理+北縣市土地買賣,道路用地買賣,北縣市土地買賣,市地重劃買賣,土地買賣,土地困難處理買賣,繼承辦理,行政處理,祭祀公業,土地設定處理+北縣市土地買賣,道路用地買賣,北縣市土地買賣,市地重劃買賣,土地買賣,土地困難處理買賣,繼承辦理,行政處理,祭祀公業,土地設定處理

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容積率、建蔽率


壹、什麼是容積率


基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比稱為容積率,簡言之即建坪與地坪之比。


例如:100基地上建築四層樓房,每一樓的樓板面積為 50,則總樓地板面積為200其容積率為 200%,如果每一層樓的樓板面積為 70,則建築總樓地板面積為 280,其容積率為 280%


問題:如果每人居住所需樓地板的面積大小一定,則建築總樓地板面積愈大,代表本棟建築可居住的人口。


貳、什麼是建蔽率


建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。


例如:100基地上房屋的投影面積為 20,則建蔽率為 20%


在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在 100的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是 20,則其建蔽率為 20%,容積率為 180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是 30,則其建蔽率為 30%,容積率亦為 180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是 60,則其建蔽率為 60%,容積率亦為 180%


問題:如上面的例子,如果只控制建蔽率,是否可以控制地區的人口密度。


參、為什麼要實施容積率管制


都市計劃的目的,在於依當地計劃人口,規劃配置適當的土地使用分區及公共設施,使都市有計劃地均衡發展,實施容積率管制可以:


1. 落實都市人口密度計劃,引導人口均衡發展,確保地區環境品質,使發展建設與 計劃密切配合。


2. 使建築物之設計較具彈性,可塑造良好都市景觀。


3. 建地可供發展之供給量趨於穩定,以長遠之觀點,有穩定地價之作用。


肆、訂定容積率考慮的因素


各都市計劃,全區之平均容積率標準,細考慮以下因素加以訂定:


1. 計劃地區內計劃容納人口。


2. 該地區所規劃之可供建築基地面積。


3. 平均每人居住所需樓地板面積。


4. 該地區所劃設之公共設施面積。


其次,再依計劃特性、區位(如商業區、住宅區等)、面臨道路寬度、鄰近公共設施之配置情形、地形地質及發展現況,各地區視需要分別訂定不同的容積率標準。


伍、民眾如何參與訂定容積率


容積率之訂定細透過都市計劃法定程序於都市計劃書中規定。


都市計劃之擬定,依都市計劃法規定,於送該館政府都市計劃委員會審議前,應於各該縣(市)政府及鄉、鎮或縣轄市公所公開展覽三十天,同時由村里幹事發送傳單至計劃區內每一現住戶,通知舉辦說明會之地點,並將公開展覽之日期及地點登報周知。


l .任何公民或團體可於公開展覽期間內參加說明會,了解該都市計劃內容,並可向該管政府提出書面意見,作為各級都委會審議之參考。


重、橋、莊、和、永和


住宅區:建蔽率60%容積率300%


商業區:建蔽率80%容積率440%


 橋:建蔽率80%容積率460%


水、股、芳、底、里、八里龍形地區、洲、山、土城頂埔地區


住宅區:建蔽率60%容積率200%


商業區建蔽率都是80%


容積率:


淡水320%五股300%瑞芳280%澳底280%八里300%


八里龍形地區280%蘆洲320%泰山300%土城頂埔地區300%


止:


住宅區:建蔽率都是60%容積率240%


商業區:建蔽率80%容積率:360%


林:


住宅區:建蔽率都是60%容積率260%


商業區:建蔽率:80%容積率:380%


店:


住宅區


建蔽率:住一30%二、住四60%


容積率:住一60%住二120%住三280%住四300%


商業區:


建蔽率:商一60%商二80%商三80%


容積率:商一180%商二420%商三440%


附註


台北縣除了新店住宅區住一及商業區商一以外


住宅區的建蔽率都是60%


商業區的建蔽率都是80%


台北市


住宅區、建蔽率/容積率:


住一30/60%


住二35/120%住二之ㄧ35/160%住二之二35/225%


住三45/225%住三之ㄧ45/300%住三之二45/400%


住四50/300%住四之ㄧ50/400%


商業區、建蔽率/容積率:


商一55/360%


商二65/630%


商三65/560%


商四75/800%


註:


依現有道路建築者及面臨計劃道路寬度未達 八公尺(不含者),其住宅區之容積率不得大於200% 商業區容積率不得大於320%


原文:


台中市七期重劃區的分區、建蔽率、容積率


七期重劃區有住宅區及商業區
住宅區:
住一:最大建蔽率50% 最大容積率140%
住二:最大建蔽率60% 最大容積率
220%
住三:最大建蔽率55% 最大容積率
280%
住四:最大建蔽率50% 最大容積率
300%
商業區:

商一:最大建蔽率50% 最大容積率280%
商二:最大建蔽率70% 最大容積率
350%
新市鎮:

第一種新市政專用區(新一):最大建蔽率50% 最大容積率350%
第二種新市政專用區(新二):最大建蔽率40% 最大容積率
320%
第三種新市政專用區(新三):最大建蔽率50% 最大容積率
400%
第四種新市政專用區(新四):最大建蔽率50% 最大容積率
650%
第五種新市政專用區(新五):最大建蔽率50% 最大容積率
600%
第六種新市政專用區(新六):最大建蔽率50% 最大容積率
600%
第七種新市政專用區(新七):最大建蔽率80% 最大容積率
480%
第八種新市政專用區(新八):最大建蔽率50% 最大容積率600%


 


文章取自 http://blog.udn.com/giveman/3811434


 



服務項目:
道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、房屋法拍處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、繼承找尋辦理、市地重劃、各種土地買賣。




















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北縣推案多20%「議價空間大」容積移轉7月起縮水,防範房市泡沫化


【曾佳俊╱台北報導】台北縣多條捷運路線將逐年完成,捷運站密度越來越高,建商在容積率獎勵政策下搶推建案,未來恐造成供過於求、房市泡沫化。縣府作出新規範,原本建案與捷運站距離 五百公尺 內,可獲一倍容積率移轉,七月一日起縮限至 三百公尺 內。


房地產專家認為,短時間內建案將增多,「民眾議價空間變大!」 供多於求 受規範的二十處市區,包括三重、板橋、中和、新莊、永和、新店、蘆洲、土城(頂埔地區)、汐止、樹林、淡水、泰山、五股、八里、瑞芳、八里(龍形地區)、澳底、淡水(竹圍地區)、樹林(山佳地區)、樹林(三多里地區)。


城鄉局長陳耀東表示,配合大眾運輸發展,避免房市建案過多,新修訂的《二十處土地管制要點》規定,在距捷運車站或火車站周邊 三百公尺 內的建築基地,不得超過基準容積率一倍;三百至 五百公尺 內不得超過基準容積之百分之八十,從 七月一日 起生效,據統計去年建商遞案請照已增加逾兩成。


專家認同土地管制對此,中信房屋房仲鄭力元指出,近期房價影響不大,不過捷運站附近建案量短時間內將增多,民眾可多觀望比較;群雄不動產店長彭武雄說,此政策會加速建商與地主的磋商,提早申請建照,「以板橋市為例,房價已定型波動不大,也不可能再低。」政治大學台灣房地產研究中心主任張金鶚認為,台北縣容積率已過高,未來捷運環狀線開通,捷運站與高樓比鄰皆是,勢必破壞到整體的都市計劃,甚至導向房產泡沫的危險,推行新的土地管制要點是合理方向。住在板橋市的 王 先生表示,位在捷運站周邊的房價越來越高,「如果建商多蓋一些房子,讓民眾可以相互比價,應該是不錯的消息。」北縣新20處土地使用管制要點


◎容積獎勵(不計入容積或新增獎勵項目)騎樓遮雨(陽)棚太陽能光電設施,申請綠建築。


◎容積移轉(距離捷運站周邊建案)300公尺內,最高不得超過基準容積率1300~500公尺 最高不得超過基準容積率0.8 500公尺外,最高不得超過基準容積率0.5倍。


 


資料來源:台北縣城鄉局


 


 



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有關祭祀公業所有之私有公共設施保留地擬申請辦理容積移轉,其送出基地所有權人及權利關係人同意書應如何認定?


內  容:
「容積移轉」指一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用,是一種取得公共開放空間土地、加速興闢公共設施用地、保護有價值建築,同時也維護土地所有權人權利的手段。送出基地指可將全部或部分容積移轉至其他可建築土地建築使用之土地,而接受基地指接受送出基地容積移入之土地。

依據都市計畫容積移轉實施辦法第16條第1項第3款規定,接受基地所有權人申請容積移轉許可時應檢具送出基地全部所有權人及權利關係人同意書。


另依據內政部981224台內營字第0980812170號函示,如送出基地全部所有權及相關權利關係如均已登記為依「祭祀公業條例」成立之祭祀公業法人所有,則接受基地所有權人申請容積移轉許可時,只要取得該送出基地之祭祀公業同意書,即為都市計畫容積移轉實施辦法規定之送出基地全部所有權人及權利關係人同意書。
發稿人:都市發展處都市計畫管理科李柏緯 電話(06)3901414


 


 



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容積率增,建商推案鍍金


繼都更題材後,台北好好看計畫已成為今年建商躋身每坪百萬房價的最佳敲門磚,以華固內湖五期辦公園區為例,可獲42%容積獎勵。總銷金額更從85億元翻漲至100億元,建商身價鍍金。
因限期開發時程獎勵,42件台北好好看計畫案,扣除12件主動撤件,今年上半年全部都會拍板定案,建商今年都可含笑收割養地的成果。
華固建設董事長鍾榮昌表示,華固內湖五期3,800辦公園區通過台北好好看專案,全案容積率提升42%,總樓地板面積提升至2.2萬坪,以每坪售價上看4050萬元估算,總銷金額將由85億元提升至100億元。
鍾榮昌指出,該案預定今年9月動工、明年銷售,後年完工。法人預估,華固當初取得該筆土地每坪僅50萬元,相當便宜,預估全案對華固的獲利貢獻度達1.5個股本。



 

 


 


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台北好好看,7 檔容積受惠股大補


攸關台北市未來天際線輪廓的「台北好好看」,昨(14)日公布第一階段完成都市計劃審議的名單,原本總計41案申請、僅12案過關,扣除主動撤件的大安區「地標」信義聯勤都更案後,其餘11件成功過關成為「台北好好看」的中獎人。


大華不動產估價師事務所所長張義權解讀此波「台北好好看」通過名單的背後涵意,表示11件中,就有超過7件是被上市櫃公司所囊括;依平均容積獎勵在50推估,這些通過層層審查的未來「地標」,資產價值估計至少躍升50%、甚至加值60%。


張義權認為,能夠躋身「台北好好看」的都市更新案,未來參與都更的地主所分配回的價值,也會因獎勵容積提高、樓層一舉被拔高、土地持分相對減少;而且對於建商來說,樓層愈高、未來建築造價也會愈昂貴。


台北市都市發展局局長丁育群表示,已通過的11案,其中6件有都市更新,新開發者有5案,有都更者容積獎勵多超過50%、沒都更者則可獲平均50%的獎勵。


長豐工程顧問公司總經理特助沈又斌表示,這11案中,容積獎勵最高的是忠泰長虹市民大道口都更案,獲得高達80%的容積獎勵,包括停車、台北好好看、更等各種容積獎勵;至於獲得容積獎勵最低者,則是合庫在八德路嘟嘟房停車場現址  的未來企業總部,約20%容積獎勵。


通過的11案中,最高聳的建築物將是150公尺36層樓的大直宜華國際觀光旅館;其次是30層樓的中信金銀租用台肥土地的總部大樓,也將是南港未來最摩天的建築物。


中信金(2891)的中國信託台肥企業總部、皇昌營造(2543)內湖豐鑫潭美段科技辦公大樓、華固建設(2548)內湖5期辦公園區、士林紙業(1903)士林廠都更案、國泰金(2882)國泰人壽的民生建都更案,資產開發價值也將因通過「台北好好看」而三級跳,成為大贏家。


蔡鎮宇、林敏雄的信義聯勤案、以及興富發、宏普、首泰、三重邦聯邦等知名建商在大直的申請案,可望在下階段繼續審查。


小檔案-台北好好看


台北市政府為配合都市更新政策、並舉辦2010台北國際花卉博覽會的契機,以公共設施為骨幹、建築開發為內容,配合足夠誘因的容積獎勵措施,吸引民間建商申請參與參與「台北好好看」系列投資計劃。


至於獎勵開發的重點區域,以親水河域、老舊社區、交通樞紐、科技產業軸帶4大策略地區為主;申請開發最小面積為0.5公頃、或1個完整街廓以上;規劃公共設施必須涵蓋廣場式開放空間、地面人行道或自行車道、跨堤設施、觀景平台、跨街平台、立體人行通道、挑空室內開放空間、創造特殊都市生活體驗空間等5類公益設施項目。最晚申請建造日期為2010.3.31,最晚須在9月動工,3年內完工,否則收回獎勵容積。


 


 



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都市更新、獎勵容積、容積移轉、容積率


政府為了鼓勵地主都市更新


1


給予都更獎勵容積20%,以「住3」土地為例,就是容積225% 乘以1.2倍,獎勵後的容積為270%


2


可以增加容積率的方法是設置獎勵停車位,也可以多得到20%的容積,例如「住3」土地,同時獲得都更及獎停的獎勵容積,則容積為225%乘以1.4倍的315%
3


是容積移轉,簡單地說就是花錢購買甲地的容積,移入乙地,使得乙地容積增加的一種手段。


根據《台北市都市計畫容積移轉審查許可條件》,古蹟及歷史建築,以及私有未徵收的公共設施保留地,包括公園、綠地、廣場與道路用地,都可以移出容積;台北市最具代表性的就是迪化街,迪化街的容積已經陸續被建商買走2/3,轉移到台北市的新建案裡頭去了。
也不是所有的土地,都能夠接受容積移入。前述《容積移轉條件》規定,有2種基地可以接受移轉,第1種就是基地位在大眾捷運場站車站出入口半徑500公尺範圍內,且需面臨8公尺以上已開闢之都市計劃道路者。第2種是基地所在位置半徑500公尺範圍內,有已開闢且面積在0.5公頃以上之公園綠地,不過同樣也有臨路寬度的限制;這2種符合接受移入容積的基地,面積都必須要超過1千平方公尺才行。
4


增加容積的方式是為了鼓勵增加都市綠地,凡是設置開放空間者,也給予獎勵容積。


不過,開放空間的獎勵容積,住宅區已經取消,只有商業區還適用。


容積率


1土地能夠蓋出多少坪的房子,主要是看「容積率」,因此公寓有沒有改建價值,首先,法定容積愈高愈好。以台北市「商2」、「商3」土地的法定容積,就大於「住2」、「住3」土地,如果是「商4」土地,容積更高達800%,對建商來說,談合建的誘因較高。
以趙媽媽的4樓公寓為例,按照過去蓋公寓的容積規定,公寓的建蔽率為60%,也就是100的土地可蓋60,那麼這幢4樓公寓的「現況容積」就是240%60%×4層樓),也就是1土地可換2.4建坪。
如果該公寓的土地使用分區為「住3」,也就是法定容積為225%,改建後1土地只能換2.25,比改建前的建坪還少;如果是「商3」,法定容積為560%,改建後1土地能換5.6建坪,比現況容積的2.4建坪還多出3.2建坪,這多出的3.2建坪,就是建商談合建能夠產生利潤的空間。這也是「商2」、「商3」、「商4」用地的公寓,比「住2」、「住3」公寓要來得有改建價值的原因。


 


 


 



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北縣20處土地使用分區管制要點有新規


【北縣訊】為了讓進步中的臺北縣更具有都市美學與公共空間,由縣府城鄉發展局研議的20處土地使用分區管制要點,研議多年後發布新規定,並將在981225實施,地區涵括了臺北縣的三重、板橋、中和、新莊、永和、新店、蘆洲、土城(頂埔地區)、汐止、樹林、淡水、泰山、五股、八里、瑞芳、八里(龍形地區)、澳底、淡水(竹圍地區)、樹林(三多里地區)與樹林(山佳地區)20處都市計畫區。
北縣三重等20處土管要點自86年陸續發布實施,隨時空環境變遷,原有管制條文規定於適時性與合理性實有檢討之必要,所以這次專案通盤檢討目的即在綜整規納各計畫區歷年發布變更的土地使用分區管要點條文,並透過本次檢討予以整併統一,使全縣規定一致。同時,在土地使用分區管要點執行迄今衍生的一些疑義與缺漏,配合這次檢討也做了必要的修訂調整。
縣府城鄉發展局代理局長張邦熙說,這次修訂的精神,是納入「節能減碳」、「綠化保水」等環境保育理念,調降建蔽率,提高建築基地透水率,以增進都市環境品質,達到都市永續發展的目標。對設計建蔽率與實際開挖率低於法定標準者,給予不同程度之容積獎勵,以增加都市綠化及保水性,並訂定建築基地雨水貯留及滯洪設施設置的規定,適當地獎勵節能減碳,騎樓設置遮陽()或太陽能光電系統設施得不計入容積,對申請綠建築設計取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估者提供容積獎勵。
張邦熙強調整個通盤檢討亦兼顧都市防災及環境美學等都市發展趨勢與規劃理念,增訂鄰地及鄰棟間隔達防災標準獎勵以及危險建築重建獎勵,並增列經臺北縣都市設計審議委員會審議的建築基地,建築物主體造型創新,具地標性、前瞻性、未來性,或採新技術、新工法,對於都市美學及建築技術提昇深具貢獻,經相關公會推薦,並經臺北縣都市設計審議委員會審議通過為創意建築者,獎勵基準容率10%規定,期望能創造特色建築,形塑良好都市景觀。
另外,配合大眾運輸導向發展以及容積移轉都市發展趨勢與規劃理念,亦修訂在距捷運車站用地或火車站周邊300公尺內的建築基地,不含都市更新規定的獎勵面積總和,放寬為不得超過基準容積率之1倍;300500公尺內的建築基地,則不得超過基準容積之80%。並配合內政部已修定「都市計畫容積移轉辦法」,刪除原有容積移轉之規定,以統一作業辦法。考量影響層面廣大,容積獎勵上限及容積移轉部分條文併同本次發布,將於9971生效施行,有半年的緩衝期。
土地使用分區管制要點目的在促進都市土地作有秩序發展,並獲得良好的生活環境品質,此次修訂將使臺北縣朝向永續都市環境發展。而第2階段將修訂簡易更新、停車空間等設置標準,並研議公共設施已完竣地區綠美化獎懲規定、建築綠屋頂及增設太陽能發電設施獎勵規定,並對目前熱烈討論之建築停車獎勵規定,邀集專家學者進行研議,使未來新北市土地使用分區管制要點能更全面、更完善,創造新北市宜居城的環境面貌。


服務項目:
道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、房屋法拍處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、日據繼承找尋、市地重劃、各種土地買賣




















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財政部臺灣省南區國稅局表示:
近來發現有納稅義務人贈與免稅之公共設施保留地予子女,由其子女轉贈地方政府取得可移轉容積獎勵,再以合建分屋方式無償取得售屋款;亦即利用公設地贈與子女免稅之規定,達到移轉售屋款予子女之實際目的。此種避稅行為,已引起稽徵機關之注意,並經財政部9873台財稅字第09800237380號函釋,有實質課稅原則之適用,應課徵贈與稅及處罰。


依據都市計畫法第83條之1規定,公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供,得以容積移轉方式辦理。又同法第50條之1規定,公共設施保留地因配偶、直系血親間之贈與而移轉者,免徵贈與稅。惟如屬前揭規劃安排轉而達成無償移轉應稅財產之實際目的,依實質課稅原則,其實質贈與移轉財產之行為已涉及贈與,應申報贈與稅。


該局舉例說明:甲君於958月先贈與子女公共設施保留地,並於9510月完成登記,其子女於9511月轉贈地方政府取得可移轉容積獎勵,甲君於961月再以本人為負責人之建設公司與子女所取得之可移轉容積合建,使其子女於97年間獲配售屋款,其實質與直接贈與現金、房屋等應稅財產並無不同,此種透過迂迴之安排,達到無償移轉應稅財產予子女而規避稅負之目的,應按實質課稅原則,就其實質贈與移轉之財產,依遺產及贈與稅法第4條第2項及同法第44條規定課徵贈與稅及處罰。


為落實愛心辦稅,財政部已訂定補稅免罰基準日,其實質贈與移轉財產之行為,係在98831以前者,准予補稅免罰,如其實質贈與行為,在9891以後且未申報贈與稅者,除補稅外還要加處罰鍰。該局特別籲請納稅義務人,切勿取巧安排逃漏稅,上開基準日後如有以類似方法移轉財產者,應依規定於期限內申報贈與稅,以免受罰。
  
新聞稿聯絡人:審查二科郭科長
  聯絡電話:06-2223111#1208
  彙總編號:98081201


資料來源:財政部臺灣省南區國稅局


 


 



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根據非都市土地使用管制規則之規定,丙種建築用地其容積率為多少?


土地法與土地相關稅法概要


根據非都市土地使用管制規則之規定,丙種建築用地其容積率為多少?(A)


(A)百分之一百二十


(B)百分之二百


(C)百分之二百四十


(D)百分之三百


非都市土地使用管制規則


   9   


下列非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定。但直轄市或縣(市)


政府得視實際需要酌予調降,並報請內政部備查︰


一、甲種建築用地︰建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。


二、乙種建築用地︰建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。


三、丙種建築用地︰建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。


四、丁種建築用地︰建蔽率百分之七十。容積率百分之三百。


五、窯業用地︰建蔽率百分之六十。容積率百分之一百二十。


六、交通用地︰建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。


七、遊憩用地︰建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。


八、墳墓用地︰建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。


九、特定目的事業用地︰建蔽率百分之六十。容積率百分之一百八十。


經依區域計畫擬定機關核定之工商綜合區土地使用計畫而規劃之特定專用


區,區內可建築基地經編定為特定目的事業用地者,其建蔽率及容積率依


核定計畫管制,不受前項第九款規定之限制。


經主管機關核定之土地使用計畫,其建蔽率及容積率低於第一項之規定者


,依核定計畫管制之。


第一項以外使用地之建蔽率及容積率,由下列使用地之中央主管機關會同


建築管理、地政機關訂定︰


一、農牧、林業、生態保護、國土保安用地之中央主管機關︰行政院農業


    委員會。


二、養殖用地之中央主管機關︰行政院農業委員會漁業署。


三、鹽業、礦業、水利用地之中央主管機關︰經濟部。


四、古蹟保存用地之中央主管機關︰行政院文化建設委員會。


 


 



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「臺北市都市計畫容積移轉審查許可自治條例」座談會圓滿落幕!


臺北市議會昨(9)日針對都市發展局制定的「臺北市都市計畫容積移轉審查許可自治條例」草案舉辦座談會已圓滿落幕。臺北市自95926開始實施「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」以來,容積移轉制度就是社會各界所關注的焦點,97124「臺北市土地使用分區管制規則」修正,規定容積移轉審查許可條件以自治條例定之,都市發展局於是以「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」為基礎研定自治條例,其立法方向可分為三:


1.具有立即開闢必要性之公共設施為優先。


2.已開闢未徵收之公共設施保留地,以具有促進都市發展功能之重要性及公眾使用性為優先


3.為維繫臺北市既有都市環境,對容積移轉採取全面經由都市設計審議之審查機制。


昨日的座談會是由臺北市議會法規委員會林晉章議員主持,到場的議員有李新議員、陳玉梅議員、周威佑議員、李慶鋒議員、王鴻薇議員、洪健益議員、陳玉梅議員、周柏雅議員以及楊實秋議員的助理,此外座談會並邀請了中國文化大學 楊重信 教授、國土及不動產資訊中心 華昌宜 教授、政治大學 邊泰明 教授及中華科技大學 邱世仁 教授等專家學者,另外出席的還有專業者都市改革組織、臺北市建築師公會、臺北市建築開發商業同業公會及臺北市公共設施保留地地主權益會等團體。座談會先由主持人林晉章議員針對自治條例的制定源起作說明,再由都市發展局丁育群局長對自治條例的內容作報告,與會的各專家學者、團體及議員接著進行意見交換,針對送出基地及接受基地的規範、容積移轉的上限等內容進行了廣泛的討論與提出建議。


本次座談會的發言內容將作成詳細紀錄後在臺北市議會網站( http://www.tcc.gov.tw/ )內的「聽證會」項目上網登載,屆時請關心此議題之市民上網閱覽,另外「臺北市都市計畫容積移轉審查許可自治條例」草案將繼續在臺北市議會審議,都市發展局將繼續積極配合議會審議過程辦理。詳情請洽臺北市政府都市發展局綜合企劃科 林 先生02-27258292查詢。


 


 


 



















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捐地換容積,列入扣除額挨罰


〔記者楊國文/台北報導〕鄭姓地主以其所有北市中山區一批精華土地,參與北市府捷運木柵線中山國中站聯合開發案,國稅局認為,鄭明知「非屬無償捐贈」,可取得增加建築物樓地板面積的利益,卻仍依該土地的公告現值四千六百多萬,虛報為所得稅扣除額,認定鄭漏報一千八百多萬稅額,並裁罰一倍金額,共三千六百多萬元,最高行政法院昨判鄭某敗訴定讞。


近年來,不少大地主以捐購土地抵免所得稅時有所聞,但也傳出部份人士疑「假捐贈、真逃漏」,引起調查局等機關關注。


1800→3600


台北市國稅局發現,鄭姓地主曾捐中山區土地,參與北市府捷運木柵線中山國中站聯合開發案,依簽訂的聯合開發契約規定,其土地移轉給北市府所有,屬有對價關係的「有償行為」,即可取得增加建築物樓地板面積的利益,而非單純移轉給北市府。


不過,鄭某在其八十九年綜所稅申報時,竟依該批土地的公告現值虛列為捐贈扣除額。


鄭某否認有漏報稅額不法,鄭說:「台北市政府捷運局、北市中山地政事務所都認為我的土地是無償捐贈性質」、「依大眾捷運法第七條第六項等規定,取得樓地板面積的獎勵,其性質應屬『公權力的獎勵行為』,不屬於私經濟行為的對價關係才對」。


但最高行政法院認為國稅局於法有據,鄭某客觀上明知該批土地移轉是「有償行為」,仍執意以「對政府的捐贈」行為,即使非故意仍有過失,故判他敗訴。


 


 


 


 



















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祭祀公業將其土地容積移轉權益,出售與建設公司取得收入,應依法報繳營業稅


財政部臺灣省中區國稅局沙鹿稽徵所表示:祭祀公業係由特定人捐助財產,以祭祀祖先或其他享祀人為目的之團體,雖非以營利為目的,但依加值型及非加值型營業稅法第6條規定,如有銷售貨物或勞務之情事,即屬營業稅課徵範圍,應依法報繳營業稅。因此,祭祀公業依「文化資產保存法」及「古蹟土地容積移轉辦法」出售土地容積移轉權益與建設公司取得收入,核屬加值型及非加值型營業稅法第3條第2項所稱之銷售勞務,自應課徵營業稅。

該所指出,祭祀公業如係經常性銷售貨物或勞務,例如將不動產出租與他人使用按期取得收益,自應辦理營業登記,依加值型及非加值型營業稅法規定報繳營業稅;如僅有出售土地容積移轉權益取得之勞務收入,並無其他收入,可參照財政部75930台財稅第7535812號函規定,自行填寫「機關團體銷售貨物或勞務申報銷售額與營業稅額繳款書」於銷售之次月15日前,向公庫繳納營業稅。

該所提醒,祭祀公業如有銷售貨物或勞務情事,應依上開規定報繳營業稅,以免經查獲遭受補稅處罰,納稅義務人如有任何問題,可利用免費服務電話0800-000321洽詢或上中區國稅局網站點選網頁電話,該所將竭誠為您服務。


 


 


 



















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移轉?辦理都市計畫容積移轉可分幾次移轉?


「容積移轉」指一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用,是一種取得公共開放空間土地、加速興闢公共設施用地、或保護有價值建築的手段,同時也維護土地所有權人的權利。送出基地指可將全部或部分容積移轉至其他可建築土地建築使用之土地,而接受基地指接受送出基地容積移入之土地。
本府都市發展處表示,倘接受基地已辦理容積,移入容積若未超過依「都市計畫容積移轉辦法」第8條:「接受基地之可移入容積,以不超過該接受基地基準容積之百分之三十為原則」之限,得依同辦法第10條第2項:「接受基地在不超過第八條規定之可移入容積內,得分次移入不同送出基地之容積。」規定辦理。
是以民眾辦理容積移轉,接受基地在未超過上開規定移入容積限制前題之下,得接受不同送出基地移入的容積,亦未侷限於一次辦理完成。


 


民眾如仍有疑問,可來電本府都市發展處洽詢。
發稿人:都市發展處都市計畫管理科李柏緯 電話(06)3901414


 


 


 



















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小檔案-容積率每坪地可蓋的建坪


容積率是指每坪土地可蓋的建坪面積,例如 一坪 地蓋 三坪 ,容積率就是300%,容積率愈高代表可以蓋的面積愈大,土地建坪成本自然跟著下降。


容積移轉則是將甲地的未使用容積(移出基地),如博愛特區,透過捐贈公共設施保留地的方式,移轉到同一都市計畫範圍內的乙地(接受基地)使用,像信義計畫區。


台北縣過去是全台容積移轉最寬鬆的地方,幾乎沒什麼限制,不少中盤商以低價取得 八公尺 以下未徵收道路,做為容積移轉的移出基地。


台北市容積移轉以前很嚴,只有古蹟才能做移出基地,但幾年前放寬,將 十五米 以上道路也納入。


因此台北市政府打算以容積移轉為工具,來彌補因博愛特區擴大遭限建的建案


但是15道路用地,在接受容積移轉的同時,請地主必須申請了解是否之前有領過徵收補償款,以免容積賣出時產生無法賣出的問題。


 


 


 



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都計法初審,容積移轉得以代金折繳


(中央社記者葉素萍台北200812 8日電)


立法院內政委員會今天初審通過「都市計畫法部分條文修正草案」,都市計畫容積移轉除了現行的捐贈公共設施保留地方式外,也可折繳代金給政府,由政府出面取得公共設施保留地。


內政委員會審查「都市計畫法第83條之1條文修正草案」,提案人、國民黨籍立委林德福在提案說明指出,目前政府可以藉容積移轉方式,取得都市計畫私有公共設施保留地,不過,容積移轉因「送出基地」及「接受基地」媒合不易,有相當程度的困難。


林德福說,為提升政府都市計畫進度,他提案修法讓都市計畫容積移轉實施辦法中「送出基地」的規定,得選擇現行捐贈公共設施保留地方式,或者以「接受基地」移入容積的公告現值總值,「折繳代金」給政府。


營建署副署長黃景茂指出,現行容積移轉方式是由政府公告公共設施保留地,由建商自己出面取得公共設施保留地,來做容積移轉,政府不予干涉;此法若三讀,未來建商要辦理容積移轉,可以選擇繳代金給政府,由政府出面幫忙取得公共設施保留地,有助於促進都市發展。


黃景茂表示,繳納給政府的代金將匯集一筆基金,讓政府專款專用於公共設施保留地的取得;營建署將一併修正都市計劃容積移轉實施辦法,並將公共設施用地取得優先順序等問題納入考量。


 


 


 


 



















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