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台北市大米數最重要的三張證明書:


1.      台北市都市發展局核發


2.      新建工程處核發


3.      地政處核發


能不能,確不確定能夠做 容積移轉的重要核發函就是這三張 (聖旨),有沒有協議價購,政府有沒有徵收補償過,能不能買賣,大家繞來繞去,等來等去,期待的文件證明書達人已經拿到了,這真的是讓大家提心吊膽,建商是否要收購等等等…..讓人期待又怕受傷害的文件終於出爐了,請 大家仔細清楚的看看它是長的什麼樣子,真的是 成也這三張敗也這三張。真是無奈..........




地政處核發



 新建工程處核發



都市發展局核發


 


 



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容積轉移可繳代金,建商叫好


立法院昨(19)日三讀通過修正「都市計畫法第83條之1條文」,都市計畫容積移轉,除了現行的以捐贈公共設施保留地方式之外,也可以用折繳代金給政府的方式,由政府出面取得公共設施保留地,申請容積移轉。營建署副署長黃景茂表示,此舉可讓建商更方便取得公共設施保留地,轉換為更高的容積率及建蔽率,是房市一大利多。


    建築業界幾家坐擁容積移轉的「大戶」,包括華固、元大建設等都鼓掌叫好。


華固建設總經理洪嘉昇昨天表示,這項修正案通過後,除增加一條申請容積移轉的管道;更可縮短申請容移的時間,也不必擔心買不到公設保留地、古蹟容積或道路用地;至於對於政府來說,也可節省人力成本和行政效率。


    洪嘉昇也表示,對於各都會區的建商來說,台北市建商較佔便宜、但外縣市則反而會吃虧。因為台北市公共設施保留用地,目前行情是以接近公告土地現值的價格,才能買到,台北縣以及台灣省大多數縣市,則比較便宜,大概以公告現值的56折,就可買得到;因此如果上述關鍵代金的訂定標準,是按公告現值全額,那麼台北市以外的建商當然未必佔便宜。


    元大建設開發公司總經理黃仁勇表示,現在建商申請容積移轉,普遍都面臨買不到古蹟、公設保留用地、道路用地的困擾,尤其是道路用地幾乎已買不到,而且要申請容積移轉,其捐贈的公設保留用地又必須符合臨路寬度的限制;此次修正可以「代金」方式替代後,對建商來說,又直接、又方便。


 


 


 


 


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都計法修正三讀,容積移轉可折算代金


〔自由時報記者施曉光、王亮勻、黃宣弼/台北報導〕


鑑於現行容積移轉制度有關送出基地與接受基地媒合不易,立法院院會昨天三讀通過修正「都市計畫法」第三十八條之一條文,未來將使建商容積取得更為方便。


修法後建商取得容積移轉時,除可選擇現行捐贈公共設施保留地方式,或以接受基地移入容積的公告現值總值,折繳代金給政府,由政府出面取得公共設施保留地,以進行容積移轉,容積取得更方便;有關容積計價方式,授權由內政部營建署於「都巿計畫容積移轉實施辦法」中另行訂定。


提案人國民黨立委林德福表示,未來政府可以利用代金成立專戶,專款專用於收購公設用地,加速都市發展的進度,讓道路、公園等公共設施可以加速開闢、使用。


營建署副署長黃景茂在初審時表示,未來繳納給政府的代金將匯集一筆基金,讓政府專款專用於公共設施保留地的取得,營建署將一併修正「都市計畫容積移轉實施辦法」,並將公共設施用地取得優先順序等問題納入考量。


華固建設總經理洪嘉昇說,現在容積移轉已相當普遍,但台北市與台灣省在移轉上程度大不相同,對後序影響也有差異,新政策應是對台北市影響較多。因為台北市過去公共設施保留地容積等方式一直很不明確,至今未徵收的道路都還沒有人容易移轉成功,未來市府若比照中央辦理,以繳交代金折抵,不明確的地方就可由市政府來處理,未來建商要進行道路容積移轉會比較快也方便許多。


反觀台北縣,過去容積移轉程序本來就很容易,加上購買成本多為公告現值的六成以內,現在如透過政府處理以繳交代金折抵,價格訂定若高過建商平時購買的價金,對建商來說不見得有利。


淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,部分地方政府雖規劃許多土地列為公共建設預定地,但因財政吃緊而沒有經費可進行徵收,導致很多土地荒置多年,影響都市整體發展;如今此舉是由建商繳交代金給政府,而政府就有經費可以進行徵收取得公共建設預定地,可讓過去都市的發展延宕的窘境得到改善。


 


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都更法令修正容積獎勵增至2


【林大正╱台北報導】內政部昨發布《都市更新建築容積獎勵辦法》修正案,除提高部分都更條件獎勵外,經各級政府指定為「策略性再開發地區」的區域,以容積獎勵上限可由現行法定容積的1.5倍提高至2倍最誘人。據了解,目前整合或審議中的都市更新案約有30餘件,以每案平均15億元的規模,將可刺激民間陸續投注至少450億元,有利提振房市景氣。


 此次修正主要分為提高獎勵上限與授權各級政府規劃指定「策略性再開發地區」,大幅提高容積獎勵。營建署都市更新組科長林佑璘解釋:「再開發地區的概念是參照鄰國日本六本木之丘都更案而來;包括鐵路及捷運場站400公尺內、都會區水岸港灣等區域將優先計入,一旦民間提出申請,經都市計劃委員會審議並核可後,就能享有等同容積加倍的優惠」。


刺激民間投注450
例如某捷運站附近的住宅用地容積率為300%,參與都更並經審議後,一旦符合再開發地區條件,容積率就能從原本獎勵的450%,一口氣提高到600%
北橋建設董事長王應傑質疑,現在景氣低迷,增加樓地板面積等於拉高市場供給量,反而增加建商投資風險。元利建設總經理蔡建生認為,政府的出發點雖好,但且部分新舊制度混雜,法規適用性互相抵觸,造成部分地主分配坪數反而縮水,「政府寒天送暖爐,熱度有限」。


 


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中華民國八十七年九月七日內政部台(八七)內營字第八七七二六九八號令發布
中華民國八十八年十月四日內政部台(八八)內營字第八八七四七六九號令修正
中華民國95414內政部台內營字第0950801606號令修正發布
中華民國96511內政部台內營字第0960802733號令修正發布第8條條文


 



第一條 本辦法依文化資產保存法(以下簡稱本法)第三十五條第一項規定訂定之。


第二條 本辦法之主管機關:在中央為內政部;在直轄市為直轄市政府;在縣(市)為縣(市)政府。


第三條 實施容積率管制地區內,經指定為古蹟,除以政府機關為管理機關者外,其所定著之土地、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區內土地,因古蹟之指定、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區之劃定、編定或變更,致其原依法可建築之基準容積受到限制部分,土地所有權人得依本辦法申請移轉至其他地區建築使用。


本辦法所稱基準容積,指以都市計畫、區域計畫或其相關法規規定之容積率上限乘土地面積所得之積數。


第四條 依前條規定申請將原依法可建築之基準容積受到限制部分,移轉至其他地區建築使用之土地(以下簡稱送出基地),其可移出容積依下列規定計算:


一、未經依法劃定、編定或變更為古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區者,按其基準容積為準。


二、經依法劃定、編定或變更為古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區者,以其劃定、編定或變更前之基準容積為準。但劃定或變更為古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區前,尚未實施容積率管制或屬公共設施用地者,以其毗鄰可建築土地容積率上限之平均數,乘其土地面積所得之乘積為準。


前項第二款之毗鄰土地均非屬可建築土地者,其可移出容積由直轄市、縣(市)主管機關參考鄰近地區發展及土地公告現值評定情況擬定,送該管都市計畫或區域計畫主管機關審定。


第五條 送出基地可移出之容積,以移轉至同一都市主要計畫地區或區域計畫地區之同一直轄市、縣(市)內之其他任何一宗可建築土地建築使用為限。


第六條 接受送出基地可移出容積之土地(以下簡稱接受基地)於申請建築時,因基地條件之限制,而未能完全使用其獲准移入之容積者,得依本辦法規定,移轉至同一都市主要計畫地區或區域計畫地區之同一直轄市、縣(市)內之其他建築基地建築使用,並以一次為限。


第七條 接受基地之可移入容積,以不超過該土地基準容積之百分之四十為原則。


位於整體開發地區、實施都市更新地區或面臨永久性空地之接受基地,其可移入容積,得酌予增加。但不得超過該接受基地基準容積之百分之五十。


第八條 送出基地移出之容積,於換算為接受基地移入之容積時,其計算公式如下:


接受基地移入容積=送出基地移出之容積 × (申請容積移轉當期送出基地之毗鄰可建築土地平均公告土地現值/申請容積移轉當期接受基地之公告土地現值)


前項送出基地毗鄰土地非屬可建築土地者,以三筆距離最近之可建築土地公告現值平均計算之。


前二項之可建築土地平均公告土地現值較送出基地申請容積移轉當期公告土地現值為低者,以送出基地申請容積移轉當期公告土地現值計算。


第九條 送出基地之可移出容積,得分次移出。 接受基地在不超過第七條規定之可移入容積內,得分次移入不同送出基地之可移出容積。


第十條 辦理容積移轉時,應由送出基地所有權人及接受基地所有權人會同檢具下列文件,向該管直轄市、縣(市)主管機關申請許可:


一、申請書。


二、申請人之身分證明文件影本;其為法人者,其法人登記證明文件影本。


三、協議書。


四、送出基地及接受基地之土地登記簿謄本。


五、送出基地及接受基地之土地所有權狀影本。


六、古蹟管理維護計畫或古蹟主管機關核定之修復、再利用計畫。


七、送出基地所有權人及權利關係人同意書或其他相關證明文件。


八、其他經直轄市、縣(市)主管機關認為必要之文件。


第十一條 直轄市、縣(市)主管機關於許可容積移轉後,應將相關資料送由該管主管建築機關實施建築管理,並送請該管土地登記機關將相關資料建檔及開放供民眾查詢。 前項資料應永久保存。


第十二條 接受基地於依法申請建築時,除容積率管制事項外,仍應符合土地使用分區管制及建築法規之規定。


第十三條 本辦法自發布日施行。


 



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改造高捷沿線景觀,高市府祭雙獎勵辦法


高雄捷運通車之後,市區的交通及民眾的生活形態都有所變革,市府希望透過「交通革命」,讓市容更美麗、環境更有序。都市發展局依據「高雄市容積移轉實施辦法」擬定容積移轉審查要點,鼓勵捷運沿線住戶申請容積移入,還可引用「高雄厝挽面計畫」,最高可獲新台幣四十萬元補助。

中央社高雄五日電,高雄捷運紅線 三月九日 通車,橘線預計八月底通車,自從高雄捷運通車之後,平均每天有十萬人次搭乘捷運,也有近八萬人次搭乘公車接駁,使得市區交通更有序。


市府希望藉由此交通變革的機會,一併改造城市景觀,尤其是捷運紅、橘沿線,盼市容可以得到提升與美化。都發局推出「高雄厝來挽面」計畫就針對紅、橘兩線的幹道建築門面改造提供一年一千萬元補助,鼓勵符合條件的建築所有權人申請改造建築景觀,集合住宅的補助上限是四十萬元、透天建築補助十五萬元。


「高雄厝來挽面」計畫獎勵所有權人修繕建築外觀,包括磁磚、造景及建築色調做改造,讓建築呈現迥異於過去灰竭的色調有新的風貌。


除了「高雄厝來挽面」計畫之外,都發局也祭出容積獎勵措施,針對紅、橘線捷運半徑 六百公尺 內的建築給予百分之三十的容積移轉比例,讓持有它處建築容積的土地所有權人可以申請移入紅、橘線捷運旁的建築物,以增加捷運沿線建築樓層及建築高度,讓捷運沿線建築土地可以高密度使用。


都發局指出,「高雄市容積移轉許可審查要點」目前已送都市計畫委員會審查中,一旦核定發布實施,持有它處建築容積的土地所有權人可以透過讓售或是申請移入紅、橘線旁的建築物內,增加建築樓層及高度,繁榮捷運沿線路段。


都發局表示,不少持有郊區土地或是持有「未徵收公共設施土地」的所有權人無需過量的土地建築容積率,市府希望藉由容積率移轉的辦法,讓地主讓售或是得到補償,這是政府繁榮市中心區及解決未徵收公共設施的一個方式。


建築容積的移轉在先進國家已經有成功的案例,例如一棟建築原許可建築高度是十層樓,如獲核定容積移轉百分之三十,可能建築高度會增為十三層樓。


 


 


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低總價,低公設,高土地持分,新店中和熱


【林大正╱台北報導】股市氣氛自520後急轉直下,台北縣市房屋成交量明顯萎縮,買氣跟著意興闌珊。而台北縣市不少藏身巷弄內的老公寓,因具低總價、低公設與高土地持分等特性;加上需求者眾,不論短期裝潢後轉賣,或長期參與都更改建,除了預算有限的自住客趨之若鶩,吸引部分投資客順勢轉戰中古屋。
據永慶房屋統計,台北市舊部落較多的萬華,今年上半年舊公寓的成交量較2007年同期暴增75%;文教氣氛佳的大安區,中古屋平均單價每坪雖達47.9萬元,但成交量也成長近5成。永慶代銷協理王財旺表示,舊公寓外觀雖不如新屋,只要屋況尚可,地段具有交通或消費機能,對一般預算有限的通勤族就很具吸引力。


 距捷運400公尺較佳
王財旺指出,這2區上半年的公寓產品較去年同期分別成長28%44%。屋齡集中在20~30年的文山區,平均單價更只有24.9萬元。一橋之隔的北縣,以新店、中和較為熱門。
剛結婚生子的換屋客,在預算有限與高油價時代,還得兼顧上班方便。住商不動產董事總經理陳錫琮觀察,不妨沿著捷運站附近巷弄內找,距離約400公尺,消費者普遍都可接受。
投資老公寓可分為短期裝潢後轉賣,或長期參與都更改建2大族群。信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻說,因為速戰速決,從買進、裝修改建再到賣出,過程多在3個月內,因此短期投資客受貸款成數影響一般大於利率。投資客手上可能有好幾個物件同時進行,量大還能壓低改建費用,變相降低成本。


 參與都更須先求本
就參與都更改建有不少投資客會挑興建中捷運路段卡位。王財旺說,像信義路二段與四段,因信義線施工進入黑暗期,影響人車動線與小環境景觀甚鉅,在「破壞到底」心理下,較能增加地主參與都更意願,成功率自然高。
這種「破壞性」的路段還包括松江路、南京東路等捷運興建中路段;王財旺建議投資客,參與都更須先求本再求利;投資先衡量短期是否可順利出租,避免大環境反轉套住資金,再考慮未來都更可及性,此外,距捷運站1公里內還可享有容積移轉等好處。


 


 


 


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二重疏洪道'福德南段'三重埔簡子畬小段'二重埔段頂崁小段'三重埔段後埔小段'二重埔段大有小段'三重埔段竹圍子小段'二重埔段五谷王小段'二重埔段頂田心子小段'三重高速公路北側'仁愛段'仁義段'台北八里港'小八里坌段楓櫃斗湖小段'小八里坌段訊塘埔小段'小八里坌段竹圍子小段'小八里坌段舊城小段'小八里坌段中小段'小八里坌段十三行小段'小八里坌段埤子頭小段江子翠北側'國光段'港子嘴段'大庭段'僑中段'江子翠段溪頭小段'江子翠段大埔尾小段'江子翠段第一崁小段'江子翠段第二崁小段'江子翠段第三崁小段'江子翠段第四崁小段'五股洲子洋'成州段'芳洲段'士林社子島'中洲段'富安段一小段'富安段二小段'富安段三小段'溪洲段一小段'溪洲段二小段'溪洲段三小段'新莊塭仔圳'建國段'福營段'景德段'瓊泰段'瓊林段'公館段'公正段'海山頭段三角子小段'海山頭段石龜小段'新莊知識產業園區'興化段'蘆洲北側'民族段'民權段'保新段'保佑段'復興段'土城暫緩發展區'柑林埤段'青雲段'冷水坑段外冷水坑小段'土城段'員林段'土城彈藥庫'土城段'員林段'學林段'忠義段'柑林段'柑林埤段'埤塘段內柑林埤小段''渚水坑段外冷水坑小段'樹林堤防新生地'中華段'鎮前段'水源段'車山段'慈恩段'彭福段'彭福厝段
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臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件


適用區域: 台北市
一、本許可條件依都市計畫容積移轉實施辦法(以下簡稱容積移轉實施辦法)第四條第一項規定訂定之。


二、本許可條件在綜合考量健全臺北市(以下簡稱本市)都市發展、提升生活環境品質及都市防救災需求下,依容積移轉實施辦法,由臺北市政府(以下簡稱市政府)分階段選定優先可受理容積移轉之送出基地及接受基地。


三、前點所稱送出基地為下列各款土地:
(
)本市古蹟及歷史建築所定著之私有土地。
(
)私有未徵收之公共設施保留地,包括
1、公園用地。

2、綠地。
3、廣場。
4、道路用地。
前項送出基地不含都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發地區共同負擔之公共設施用地及都市計畫檢討變更中之土地。


四、前點第一項第二款所稱之私有未徵收之公共設施保留地,應符合下列條件:
(
)公園用地、綠地、廣場:
1、該公共設施保留地面積,須小於 二公頃 以下。
2、送出基地申請範圍應相毗連且合計面積應超過 一千平方公尺 。
3、須面臨已開闢之都市計畫道路,形狀方整且基地長寬比不得大於三比一或臨計畫道路之面寬達 二十公尺 以上。
4、送出基地申請範圍不得造成未申請送出基地無面臨計畫道路之情形。
5、送出基地申請範圍內之土地所有權人,須全數同意辦理容積移轉
(
)道路用地:
1、計畫道路寬度應達 十五公尺 以上,且經市政府都市發展局邀集相關單位認定具交通運輸、防災避難需求,有優先開闢之必要者。
2、送出基地申請範圍,須為完整路段,且二側均與現有已開闢之 八公尺 以上計畫道路相連通。
3、送出基地申請範圍內之土地所有權人,須全數同意辦理容積移轉。
五、接受基地範圍內之土地所有權人須提出建築計畫,經本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過,並經市政府核定後,始得申請核發容積移轉許可證明。各接受基地建築計畫之變更或因基地條件限制未能完全使用其獲准移入之容積,而需再次移轉者,亦同。


六、接受基地以位於下列地區為限:
(
)第三點第一項第一款之送出基地,其容積得移轉至本市行政轄區內之可建築土地。
(
)第三點第一項第二款之送出基地,其容積僅得移轉至下列地區:
1、基地位在大眾捷運場站車站出入口半徑 三百公尺 範圍內,且需面臨 八公尺 以上已開闢之都市計畫道路。
2、基地所在位置半徑 四百公尺 範圍內,有已開闢且其面積在 零點五公頃 以上之公園綠地,且需臨接 十五公尺 以上已開闢之計畫道路,或面臨二條已開闢之計畫道路,而其中一條寬度須達 十二公尺 者。


七、接受基地之面積,應超過 一千平方公尺 ,且不得為下列土地:
(
)古蹟或歷史建築所在及毗鄰街廓。
(
)位於市政府公告之山坡地及本市環境地質資料庫中土地利用潛力低及很低之地區。
(
)位於本市保護區變更為住宅區地區及適用本市山坡地開發建築要點之地區。
(
)位於農業區、保護區、河川區及其他非屬都市計畫發展區之土地。
(
)依本市都市計畫規定禁止容積移轉、獎勵地區之土地。


八、本許可條件第三點第一項第一款之送出基地,如經市政府指定公告為古蹟者,應由送出基地所有權人依文化資產保存法相關規定提出古蹟修復再利用計畫,經市政府文化局審查通過,並經市政府核定後,始得申請之。
本許可條件第三點第一項第一款之送出基地,如經市政府登錄公告為歷史建築者,應由送出基地所有權人依文化資產保存法相關規定提出歷史建築維護事業計畫,經市政府文化局審查通過後,提送本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過,並完成修復事業,經市政府文化局勘驗核可後,始得申請之。


九、接受基地依本許可條件移入之容積加計其他依法規規定予以獎勵之容積總和,不得超過各該建築基地法定容積之百分之五十。


十、接受基地經審議通過後,除第三點第一項第一款之送出基地外,申請人應在限期內完成送出基地上土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係之清理,並將土地產權移轉登記予市政府後,由市政府核發容積移轉許可證明。
因容積移轉及土地產權移轉登記所需之土地登記規費、印花稅及其他稅捐等均由申請人負擔之。


容積移轉許可後,應由市政府建築管理機關套繪登錄及管理,並由市政府地政機關建檔。


十一、本市都市計畫書另有規定者,從其規定。


十二、本許可條件自發布日施行。


 


 


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或許大家會好奇,為什麼這棟豪宅能夠在周邊大都是1415層的豪宅群當中,能夠蓋到20層,其實簡單說,就是建商利用了「容積率移轉」的規定,也就是把特定保存區的土地容積,移轉到另一區,有人就算過,從原本只能蓋15層,到如今可以蓋20層,建商至少多賺13億元,而且也因為是最高樓,每坪單價將近150( 北市建蔽容積表 )


為什麼同樣是豪宅,每坪喊價近150萬的這一棟,就能比周邊的豪宅,足足多蓋5層樓?其實建築公司都清楚,只要善用相關的都市法規,透過容積移轉,ㄧ般的土地就可以因為容積移轉變成更高的附加價值。

北市府都發局長許志堅:「一個城市裡面如果有特定區域要保存的話,為了保障原土地所有權人權益,所以讓他限制發展的部分,移到城市的另一個區域。」

以信義區這棟最新建案為例,他們移出位在大稻埕歷史風貌特定區的土地,大約2千多坪,現值推估10億元,移轉到信義區後,上限最多可以加蓋1560坪,以每坪150萬元推算,透過容積移轉這個鍍金術,起碼讓建商多賺13億元,而且成為信義豪宅區最高建物,傲視群雄。許志堅:「中間還要經過都市設計審議,避免將來容積移入區域的環境受到影響。」

建商把相對低價的土地搖身變成黃金地段,除了靠精準眼光外,快準狠的收購土地,更得懂法令,適時的出手,就算有異議,一切合法,財富自然就跟蓋樓一樣越來越高。


 



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| 全部專案計畫


 







中華民國97年4月30日










目前台北市容積移轉執行依據包括:內政部發布「都市計畫容積移轉實施辦法」與「古蹟土地容積移轉辦法」,以及本市都市計畫書另有相關規定者。其中,依內政部「都市計畫容積移轉實施辦法」(93.06.30修正發布)4條規定之授權,本府經考量本市都市發展特性與發展目標,擬具「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」(以下簡稱審查許可條件),經提本市都市計畫委員會進行審議,業於95926公告實施。惟自審查許可條件公告實施迄今,因辦理容積移轉需整合送出基地及接受基地所有權人意願,需時較長,尚無申請通過案件。為兼顧都市發展需要及維護地主權益,經本府都市發展局邀集各單位及專家學者召開會議討論,建議朝調整送出基地及接受基地之條件,包括送出基地取消未開闢公園綠地廣場之部分條件限制、有條件放寬送出基地對象至已開闢未徵收之寬度15公尺以上計畫道路(需持有年限達5年以上)、新增具有防救災需求之未開闢計畫道路;接受基地部分放寬可接受容積之區位由大眾捷運場站車站出入口原半徑300公尺調整為500公尺,併經草案修正完竣,於96109提送本市都市計畫委員會審議。


審查許可條件草案經本市都市計畫委員會第578次及第579次委員會委員會議審議通過,本府業以97.4.29府都綜字第09702029200號公告,於430施行。前揭審查許可條件係以本市都委會審議通過版本辦理,本府並無另訂施行細則,特此說明。


有關依「都市計畫容積移轉實施辦法」暨「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」相關文件羅列如下,請自行視需要下載。


 



97.04 【公告】臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件,檔案下載圖示下載『請按此』


97.04 【說明】臺北市都市計畫容積移轉申請表格(97年4月版本),檔案下載圖示下載『請按此』


另有關「大稻埕都市計畫」容積移轉許可公告,請至都市發展局首頁左側「最新公告案」→「容積轉移許可公告案」下查詢。


若有法令相關疑問,歡迎逕洽本府都市發展局綜合企劃科 27258258 賴先生、27258256 汪股長


若有個案相關疑問,歡迎逕洽本府都市發展局都市規劃科 27258263~27258271


若有大稻埕都市計畫容積移轉相關疑問,歡迎逕洽本府都市更新處 23215696轉2929~2931、3003


 


 


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捐地換容積收購路地建商最愛


北市房價高漲一地難求,若取得建地後善用政府容積移轉獎勵法規,在台北市如果能以公告現值購得道路用地,最大的好處就是「捐贈公共設施可增加建築樓地板面積」,必能增加獲利空間。


由於北縣政府允許建商或公司行號,捐贈道路用地、公園預定地等公共設施時,可享受最高五○%的容積移轉獎勵,讓北縣建商推案獲利成長超乎預期,「捐地換容積」取代「捐地節稅」成為購買道路用地主因。


捐贈公共設施用地可換容積嗎?

依內政部規定可以,但由各地政府視情況自行決定,目前部分縣市仍有「捐贈公共設施可增加建築樓地板面積」的規定,由於部分縣市允許建商或公司行號,捐贈道路用地、公園預定地等公共設施時,可享受最高五%的容積移轉獎勵,讓「捐地換容積」取代「捐地節稅」成為購買道路用地主因。 


 


 


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臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件


一、本許可條件依都市計畫容積移轉實施辦法(以下簡稱容積移轉實施辦法)第四條第一項規定訂定之。


二、本許可條件在綜合考量健全臺北市(以下簡稱本市)都市發展、提升生活環境品質及都市防救災需求下,依容積移轉實施辦法,由臺北市政府(以下簡稱市政府)分階段選定優先可受理容積移轉之送出基地及接受基地。


三、前點所稱送出基地為下列各款土地:


()本市古蹟及歷史建築所定著之私有土地。
(
)私有未徵收之公共設施保留地,包括
1、公園用地。

2、綠地。
3、廣場。
4、道路用地。
前項送出基地不含都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發地區共同負擔之公共設施用地及都市計畫檢討變更中之土地。


四、前點第一項第二款所稱之私有未徵收之公共設施保留地,應符合下列條件:
(
)公園用地、綠地、廣場:
1、該公共設施保留地面積,須小於 二公頃 以下。
2、送出基地申請範圍應相毗連且合計面積應超過 一千平方公尺 。
3、須面臨已開闢之都市計畫道路,形狀方整且基地長寬比不得大於三比一或臨計畫道路之面寬達 二十公尺 以上。
4、送出基地申請範圍不得造成未申請送出基地無面臨計畫道路之情形。
5、送出基地申請範圍內之土地所有權人,須全數同意辦理容積移轉。


()道路用地:
1、計畫道路寬度應達 十五公尺 以上,且經市政府都市發展局邀集相關單位認定具交通運輸、防災避難需求,有優先開闢之必要者。
2、送出基地申請範圍,須為完整路段,且二側均與現有已開闢之 八公尺 以上計畫道路相連通。
3、送出基地申請範圍內之土地所有權人,須全數同意辦理容積移轉。



五、接受基地範圍內之土地所有權人須提出建築計畫,經本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過,並經市政府核定後,始得申請核發容積移轉許可證明。各接受基地建築計畫之變更或因基地條件限制未能完全使用其獲准移入之容積,而需再次移轉者,亦同。


六、接受基地以位於下列地區為限:
(
)第三點第一項第一款之送出基地,其容積得移轉至本市行政轄區內之可建築土地。
(
)第三點第一項第二款之送出基地,其容積僅得移轉至下列地區:
1、基地位在大眾捷運場站車站出入口半徑 三百公尺 範圍內,且需面臨 八公尺 以上已開闢之都市計畫道路。
2、基地所在位置半徑 四百公尺 範圍內,有已開闢且其面積在 零點五公頃 以上之公園綠地,且需臨接 十五公尺 以上已開闢之計畫道路,或面臨二條已開闢之計畫道路,而其中一條寬度須達 十二公尺 者。


七、接受基地之面積,應超過 一千平方公尺 ,且不得為下列土地:
(
)古蹟或歷史建築所在及毗鄰街廓。
(
)位於市政府公告之山坡地及本市環境地質資料庫中土地利用潛力低及很低之地區。
(
)位於本市保護區變更為住宅區地區及適用本市山坡地開發建築要點之地區。
(
)位於農業區、保護區、河川區及其他非屬都市計畫發展區之土地。
(
)依本市都市計畫規定禁止容積移轉、獎勵地區之土地。



八、本許可條件第三點第一項第一款之送出基地,如經市政府指定公告為古蹟者,應由送出基地所有權人依文化資產保存法相關規定提出古蹟修復再利用計畫,經市政府文化局審查通過,並經市政府核定後,始得申請之。
本許可條件第三點第一項第一款之送出基地,如經市政府登錄公告為歷史建築者,應由送出基地所有權人依文化資產保存法相關規定提出歷史建築維護事業計畫,經市政府文化局審查通過後,提送本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過,並完成修復事業,經市政府文化局勘驗核可後,始得申請之。


九、接受基地依本許可條件移入之容積加計其他依法規規定予以獎勵之容積總和,不得超過各該建築基地法定容積之百分之五十。


十、接受基地經審議通過後,除第三點第一項第一款之送出基地外,申請人應在限期內完成送出基地上土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係之清理,並將土地產權移轉登記予市政府後,由市政府核發容積移轉許可證明。


因容積移轉及土地產權移轉登記所需之土地登記規費、印花稅及其他稅捐等均由申請人負擔之。
容積移轉許可後,應由市政府建築管理機關套繪登錄及管理,並由市政府地政機關建檔。


十一、本市都市計畫書另有規定者,從其規定。


十二、本許可條件自發布日施行。


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針對有專業想法的格友發表了自己的想法:


內政部制定辦法是為解決久未處理的公共設施保留地的問題,沒想到好不容易


爭取到開了一小扇窗,北市府卻又百般........


看完之後~~~@#$%!~*#........X........條件超刁難的,北市府沒誠意開放就


別開放嘛!!玩啥法條文字遊戲。


看人家中央內政部明明規定得好好的,他X~~~北市府偏偏要不一樣...急啥?


都還沒統一就縞一國兩制向北京宣示效忠,等著加官進爵喔!


不想讓多數的地主申請通過!有本事就編預算徵收呀!


公務人員依法行政都是個屁啦~~~~~


+道路用地:


1、計畫道路寬度應達 十五公尺 以上經市政府都市發展局邀集相關單位認定具交通運輸、防災避難需求,有優先開闢之必要者。(哪個單位負責也不說明清楚..我還投票表決勒 擺明是為了收紅包)


2、送出基地申請範圍,須為完整路段,且二側均與現有已開闢之 八公尺 以上計畫道路相連通。(意思須為三角窗的道路用地)


3、送出基地申請範圍內之土地所有權人,須全數同意辦理容積移轉。(持分的不行)


接受基地範圍內之土地所有權人須提出建築計畫,經本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過,並經市政府核定後,始得申請核發容積移轉許可證明。各接受基地建築計畫之變更或因基地條件限制未能完全使用其獲准移入之容積,而需再次移轉者,亦同。
接受基地以位於下列地區為限:
(
)第三點第一項第一款之送出基地,其容積得移轉至本市行政轄區內之可建築土地。
(
)第三點第一項第二款之送出基地,其容積僅得移轉至下列地區:
1、基地位在大眾捷運場站車站出入口半徑 三百公尺 範圍內,且需面臨 八公尺 以上已開闢之都市計畫道路。
2、基地所在位置半徑 四百公尺 範圍內,有已開闢且其面積在 零點五公頃 以上之公園綠地,且需臨接 十五公尺 以上已開闢之計畫道路,或面臨二條已開闢之計畫道路,而其中一條寬度須達 十二公尺 者。
  接受基地之面積,應超過 一千平方公尺 ,且不得為下列土地:
(
)古蹟或歷史建築所在及毗鄰街廓。
(
)位於市政府公告之山坡地及本市環境地質資料庫中土地利用潛力低及很低之地區。
(
)位於本市保護區變更為住宅區地區及適用本市山坡地開發建築要點之地區。
(
)位於農業區、保護區、河川區及其他非屬都市計畫發展區之土地。
(
)依本市都市計畫規定禁止容積移轉、獎勵地區之土地。


本文章引用了網友對於" 臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件 "的看


迎大家提供自己的想法。(此文章不代表本人立場)


 



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何謂容積移轉


簡單說即一塊土地之可移出容積, 移轉至其他可建築土地建物使用. 容積率管制係以限制建築物實體建築總量與建築基地面積之比例,藉以達到控制土地使用強度,確保整體居住生活品質的制度。


而允許原屬一宗土地之可建築容積一部或全部移轉至另一宗可建築土地建築使用,即為容積移轉。


如受限制發展地區(如公共設施保留地、古蹟)的容積,可以移轉到同一都市計畫地區任一建地興建。


容積移轉的好處


對整體都市而言:可改善都市景觀,增進都市土地更具效率之利用,輔助公共設施保留地之取得興闢及促進具有紀念性或藝術價值建築之保存維護。


對公共設施保留地主而言:可掌握開發主導權,可自行將其可建坪數合併於同區依法可建築之其他建築基地內,即可開發建築,不必苦等政府徵收即可自行開發,徒有地主之名,卻無享有地主利益之實。


對政府而言:可減輕徵收土地財政壓力。


對民眾而言:提高容積增加土地使用率,房屋數量提高,屋價即可下降,民眾可輕鬆擁有自己的居所。


目前台灣實施公共設施容積移轉的縣市只有台北縣、桃園縣、新竹市、新竹縣、台中市、台南市、高雄市等7個縣市,過去容積移轉案例的獲利十分驚人,皆為成本的倍數成長,並且創造龐大的商機。


而地狹人綢、寸土寸金的台北市,過去容積移轉只有開放古蹟的部份,但現已經公布新版容積移轉的法案通過 ( 2007/02/25 ),勢必將會成為台北市都市更新的一大利基。


 


 



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1.容積移轉之意義


容積率管制係以限制建築物實體建築總量與建築基地面積之比例,藉以達到控制土地使用強度,確保整體居住生活品質的制度。而允許原屬一宗土地之可建築容積一部或全部移轉至另一宗可建築土地建築使用,即為容積移轉。


2.容積移轉實施目的


透過容積移轉的實施,可達成下列目的:


(一)使具紀念性或藝術價值建築之保存維護得以順利推展。


(二)公共設施保留地得以順利取得興闢,提昇都市環境品質,並紓解政府財


政負擔。


(三)面臨寬廣地域之基地得適度增加容積,促進基地有效利用﹔同時都市增


加公共空間,改善環境品質。


(四)受限發展土地地主權益獲得保障與補償。


3.名詞解釋


(一)容積:土地可建築之總樓地板面積。


(二)基準容積:都市計畫或其他相關法規規定之容積率上限乘土地面積所


得之積數。


(三)送出基地:得將可移出容積全部或部分移轉至其他可建築土地建築使


用之土地。


(四)接受基地:接受送出基地可移出容積之土地。


 



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容積移入基地可望從捷運300公尺內放寬至500公尺,有助抑制容積價格飆高。


 


台北市一直未放寬公共設施保留地容積移出,建商購買容積多來自迪化街歷史建物,但最近北市府放寬法規,移出容積基地將有條件放寬至已開闢未徵收、寬度15以上、持有5年以上的計劃道路等。


這項被建商視為降低推案成本的大利多,目前送台北市都委會審議,通過後即可公告實施。但有業者建議,15以上計劃道路能放寬不用全部持分地主同意及開闢完成的限制,才有助容積釋出效益。


「台北市都市計畫容積移轉審查許可條件」案檢討修正,移出容積基地將有條件放寬移出基地對象至已開闢未徵收、寬度15以上、持有5年以上的計劃道路等;可接受容積基地由捷運站出入口原半徑300公尺增為500公尺


華固建設(2548)總經理洪嘉昇表示,歷史街廓容積現約公告現值的95~100%,公設保留地與歷史街廓的容積移出辦法不同,可以等值公告現值交換。


 


 


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道路用地土地買賣.jpg

 

 

「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」說帖
壹、說明
「都市計畫容積移轉實施辦法」部分條文修正案業由內政部於93630公布施行,查該辦法第4條明定:「直轄市、縣(市)主管機關為辦理容積移轉,得考量都市發展密度、發展總量及公共設施劃設水準,訂定審查許可條件,提經該管都市計畫委員會或都市設計審議委員會審議通過後實施之。」,本府爰依上開條文規定,考量本市都市發展特性與發展目標,研擬「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」(草案)(以下簡稱許可條件),並摘要重點說明如後。

貳、專有名詞定義與解釋
1、容積:土地可建築之總樓地板面積。
2、基準容積:以都市計畫及其相關法規規定之容積率上限乘土地面積所得之積數。
3、送出基地:得將全部或部分容積移轉至其他可建築土地建築使用之土地。
4、接受基地:接受送出基地容積移入之土地。
5、容積移轉:一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用(詳附圖示)。

參、內容摘要
本市所訂定之容積移轉審查許可條件係參酌都市計畫法第83條之1授權訂定「都市計畫容積移轉實施辦法」,考量本市都市發展目標及容積移轉量對本市環境品質之衝擊影響,在「分階段」、「動態調整」之原則下,先行針對本市古蹟及歷史建築定著之私有土地、未開闢2公頃以下之公園、綠地、廣場及15公尺以上之計畫道路用地進行第1階段試辦,並視後續執行及市場運作情形,進行必要之調整。以下謹將「都市計畫容積移轉實施辦法」第6條所規範之送出基地,與目前本府擬具之許可條件作一列表說明:

(一)送出基地說明
1.都市計畫容積移轉實施辦法 第一類送出基地 第二類送出基地 第三類送出基地都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣市主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地 1.為改善都市環境或景觀,提供作為公共開放空間使用之可建築土地。
2.因法令變更致不能建築者 私有都市計畫公共設施保留地。但不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者
臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件 第一階段受理與否 受理 1.本市土地使用分區管制規則中,對於提供公共開放空間之建築基地,已訂有容積獎勵規定,故暫不受理。
2.因法令限制而無法開發之原可建築土地(如:平均坡度>30%之保變住及住二山限區,經統計全市面積約512ha)面積廣大,且該種可建地原屬因環境限制而不宜開發之土地,故暫不適用容積移轉。 第一階段屬試辦期,選擇有助於達成都市發展目標之公設用地、並控制因此而可能新增之容積量為原則,故受理
1.公園用地、綠地、廣場:
排除大型山區公園。
2.道路用地:
寬度大於15公尺以上之未開闢道路用地,且經主管機關審定具交通運輸、防救災避難需求,有開闢之必要者。
公共設施用地不含都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發地區共同負擔之公共設施用地及都市計畫檢討變更中之土地。
臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件 送出基地資格

1.古蹟:
古蹟修復再利用計畫經本府文化局審查通過,完成修復計畫,並經本府審查通過及核定後,始得申請容積移轉許可。

2.歷史建築:
歷史建築維護事業計畫經本府文化局審查通過後,提送本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過、並完成修復事業,經本府勘驗核可者,始得申請容積移轉許可。 1.公園、綠地、廣場:
公園、綠地、廣場面積在2 公頃以下,送出基地申請規模超過1000平方公尺、基地形狀方整,有開闢取得迫切性之私有未開闢公園綠地或廣場。

2.道路用地:
寬度大於15公尺以上,且經主管機關評定基於交通運輸及都市防救災需求,有開闢取得必要性、並經用地範圍內所有土地所有權人同意開闢者。

3.本市都市計畫書另有規定者。
接受基地範圍 全市任何一宗可建地,惟排除許可條件第7點所列環境敏感或特別景觀之不可移入土地。 採正負面列舉方式、可容積移入之接受地區:如

1.正面:基地位在大眾捷運場站車站出入口半徑 三百公尺 範圍內、或基地所在位置半徑 四百公尺 範圍內,有已開闢且其面積在 零點五公頃 以上之公園綠地、或本市都市計畫書另有規定者。

2.負面:許可條件第7點所列具環境敏感或特別景觀之不可移入土地。
符合送出基地資格 符合條件之古蹟、歷史性建築清冊將另行公告 符合條件之未開闢公共設施用地清冊將另行公告

(二)容積換算公式
依都市計畫容積移轉實施辦法第9條規定,接受基地移入之容積=送出基地移出之土地面積×(申請容積移轉當期送出基地之公告土地現值÷申請容積移轉當期接受基地之公告土地現值接受基地之容積率。
容積換算案例:
某甲所有適用上述許可條件之公共設施保留地面積為200㎡,每平方公尺土地公告現值為12,000元,移入接受基地之土地每平方公尺公告現值為15,000元,如接受基地為「住三」用地,其容積率為225%,則換算成接受基地容積之計算如下:
接受基地之容積=200 ×12,000 ÷ 15,000× 225 = 360

(三)接受基地可移入容積
都市計畫容積移轉實施辦法第8條規定
1.≦接受基地基準容積30%為原則。
2.≦該接受基地基準容積之40%(位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區範圍內之接受基地,其可移入容積得酌予增加,但不得超過接受基地基準容積的40%。)

(四)接受基地可移入容積總量
依許可條件第9條規定,接受基地依本許可條件移入之容積加計其他依法規規定予以獎勵之容積總和,不得超過各該建築基地法定容積之50%

肆、私有公共設施保留地取得之問題
由於全臺北市均位於都市計畫範圍內,因此在都市計畫容積移轉實施辦法訂定後,為求首都城市之都市發展與生活品質,必須維持一定程度之公共設施服務水準。
部分公共設施保留地因政府財政困難,長期以來無法依都市計畫規劃構想取得、興闢,對長期受限之土地所有權人而言確有不公,但長期累積之城市發展問題需要長時間、多種管道予以解決。

(一)私有公共設施保留地取得經費來源共有七大類
都市計畫法77條規定:「地方政府及鄉、鎮、縣轄市公所為實施都市計畫所需經費,以下列各款籌措之:
1.編列年度預算
2.工程受益費之收入
3.土地增值稅部分收入之提撥
4.私人團體之捐獻
5.中央或縣政府之補助
6.其他辦理都市計畫事業之盈餘
7.都市建設捐之收入。」
(二)行政院核定之「都市計畫公共設施保留地問題處理方案」
為解決臺灣私有公共設施保留地長期未徵收取得之問題,行政院於90年核定「都市計畫公共設施保留地問題處理方案」,計有6大對策、15項方案(如下),而「逐步建立發展權移轉制度,並優先推動容積移轉取得公共設施用地」僅為其中一項對策,即法令及相關辦法規定之私有公共設施保留地取得方式很多,容積移轉取得公共設施保留地僅為其一。

六大對策
(1)檢討放寬都市計畫法令有關公共設施用地使用之限制。
(2)撤銷不必要之公共設施保留地。
(3)檢討以整體開發方式取得公設地,由整體開發區域土地所有權人共同分攤公設地取得及開發費用。
(4)逐步建立發展權移轉制度,並優先推動容積移轉取得公共設施用地。
(5)推動都市更新、獎勵民間捐地或投資興闢公共設施。
(6)充裕地方財政收入,並成立受益回饋基金,配合都市發展時程,優先使用於公共設施用地取得及建設。

十五項方案
法令修正部分︰
(1)進行都計法全面檢討修正案,考量增訂都市計畫擬定或變更之整體開發區計畫,若未按計畫實施,該整體開發區擬恢復為原計畫,以減少公設地漫無目標而無限期保留之狀況。
(2)檢討放寬都計法令有關公共設施用地使用之限制。
(3)檢討都市計畫公共設施用地劃設標準,修訂各層級都市合適之公共設施用地劃設基準。
(4)()「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」放寬公設用地准許條件及使用條件之限制,以提高獎勵誘因,積極引導私人.團體參與投資建設。
(5)()訂各種都計使用分區變更審議規範,規定低使用價值分區變更為高使用價值分區時,應實施整體開發由土地所有權人自行興建及提供公共設施,並自願捐贈一定比例之可建築用地,始得辦理。
都市計畫審議部分
(1)請各縣市政府加強辦理都市計畫通盤檢討,撤銷不必要之公設保留地。
(2)為加強都市計畫實施公平性,繼續執行土地儲備制度,凡都市計畫擴大,新訂或農業區,保護區變更為建築用地時,除特殊原因報院核准採其他整體開發者外,一律採區段徵收。
加強地方財政收入部分
(1)加速完成地方稅法通則立法程序;並檢討修正財政收支劃分法,充裕地方財政。
(2)研定增加地方財政收入之自治法令,成立受益回饋基金。
公共設施保留地取得部分
(1)依「都市更新條例」規定,積極推動或鼓勵、協助民間辦理都市更新,透過容積率獎勵、容積移轉及整體更新手段,無償取得更新地區內之公共設施保留地或廢除一部分非必要之計畫道路。
(2)都市開發應藉市地重劃、區段徵收,加速取得公設用地。
(3)輔導地方政府辦理聯開、獎勵投資、容積移轉取得公設地。
(4)鼓勵民眾捐地興闢公設,並給予名義上之獎勵。
(5)地方政府應充實自有財政能力及評估都市發展趨勢,依都市計畫法規定目標年研擬個別都市分期分區發展計畫,以多元化方式循序逐步取得建設公共設施。
(6)中央得視財政狀況編列預算補助地方政府專案辦理公設地之取得。

(三)臺北市政府辦理公共設施保留地取得之相關計畫
1.撤銷不必要之公共設施保留地
(1)納入各地區都市計劃通盤檢討案規劃檢討。
(2)進行軍事用地、市場用地、加油站用地、電信用地之都市計畫檢討案。
2.逐步建立發展權移轉制度,評估辦理容積移轉取得公共設施用地。
3.推動都市更新、獎勵民間捐地或投資興闢公共設施、充裕地方財政
(1)土地重劃地區除部分涉及都市計畫擬定或檢討變更事宜外,其餘組成通盤檢討專案小組檢討辦理中。
(2)已持續依據促參法及獎投辦法等相關規定評估適當公共設施公告民間投資開發。
(3)依「臺北市公園管理辦法」第9條之規定,公園內各項設施接受私人或機關團體之捐獻,給予捐贈者名義上之獎勵。
(4)於各年度歲出均含括一定比例取得公共設施用地之預算支出。
(5)本府依內政部93年訂頒之「都市計畫私有公共設施保留地與公有非公用土地交換辦法」辦理公私有土地交換作業。另辦理「臺北市政府採購私有既成道路土地」招標作業。

(四)臺北市私有公共設施保留地總量(942月):
面積
種類 私有未徵收面積(公頃) 佔未徵收總面積之百分比 備註
公園
綠地
廣場 大型山區公園 327 233 35% 25%
道路用地 337 36% 8m寬以下占道路用地
60%
堤防用地
40.84 4.35%
機場用地
16.07 1.71%
學校用地
1.75 0.19%
機關用地
35.21 3.75%
其他 178.85 19.05% 如停車場、殯葬用地、污水處理廠

總計 938.66 100%
資料來源:發展局整理


伍、實施容積移轉-臺北市因應之策略與作法
臺北市政府為因應都市計畫容積移轉實施辦法實施後所衍生之衝擊,認為應妥善運用容積移轉手段達到提升都市發展環境與全體市民生活品質之目的,而不應僅著眼在公共設施保留地取得之消極目的而已,因此臺北市實施容積移轉之策略與作法包括:

()目標:健全都市發展、提升環境品質、符合都市防救災需求
()原則:

1.具有立即需要且尚未開闢之公共設施為優先。
2.為維繫本市既有及相對其他城市較嚴格容積管理之營建環境,採分階段、動態調整。
3.受理申請公共設施保留地,以位於人口集中區且具有促進都市發展功能之重要性公共設施為優先取得對象。
4.非唯一手段,秉持中央推動取得公共設施用地措施,循多元管道取得公共設施用地,並均衡兼顧土地所有權人應有權益。

()1階段優先處理適用對象執行百分比
適用種類 適用範圍 1階段執行百分比
古蹟及歷史建築所定著之私有土地 全市(約10公頃 1階段執行100
私有未徵收公園、綠地、廣場之公共設施保留地 面積2公頃以下,1,000平方公尺以上。(約93.25公頃 合計約102.9公頃,約佔本市私有未徵收開闢公共設施保留地(938公頃11%。
道路用地 15公尺以上未開闢之道路。(約 9.7公頃

陸、「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」(草案)條文暨說明
許可條件內容 說明
一、本許可條件依都市計畫容積移轉實施辦法(以下簡稱容積移轉實施辦法)第四條第一項規定訂定之。 明訂本許可條件訂定之法源依據。
二、本許可條件在綜合考量健全臺北市(以下簡稱本市)都市發展、提升生活環境品質及都市防救災需求下,依容積移轉實施辦法,由臺北市政府(以下簡稱市政府)分階段選定優先可受理容積移轉之送出基地及接受基地。 本許可條件訂定之基本精神,除考量都市發展、提升生活環境品質及都市防救災需求外,同時兼顧公共設施保留地土地所有權人久未被徵收權益受損之問題,分階段進行處理。

三、前點所稱送出基地為下列各款土地:
()本市古蹟及歷史建築所定著之私有土地。
()私有未徵收之公共設施保留地,包括
1、公園用地。

2、綠地。
3、廣場。
4、道路用地。
前項送出基地不含都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發地區共同負擔之公共設施用地及都市計畫檢討變更中之土地。 1.為保存本市歷史文化記憶,本市古蹟及歷史建築定著之私有地適用本許可條件。
2.考量公共設施保留地適用容積移轉對都市環境之衝擊,本階段以未開闢之公園、綠地、廣場及道路用地優先適用。
3.其餘類型之私有公共設施用地有其他取得方式或納入都市計畫通盤檢討或專案檢討中,本階段暫不予列入。

四、前點第一項第二款所稱之私有未徵收之公共設施保留地,應符合下列條件:

()公園用地、綠地、廣場:
1、該公共設施保留地面積,須小於 二公頃 以下。
2、送出基地申請範圍應相毗連且合計面積應超過 一千平方公尺
3、須面臨已開闢之都市計畫道路,形狀方整且基地長寬比不得大於三比一或臨計畫道路之面寬達 二十公尺 以上。
4、送出基地申請範圍不得造成未申請送出基地無面臨計畫道路之情形。
5、送出基地申請範圍內之土地所有權人,須全數同意辦理容積移轉。

()道路用地:
1、計畫道路寬度應達 十五公尺 以上,且經市政府都市發展局邀集相關單位認定具交通運輸、防災避難需求,有優先開闢之必要者。
2、送出基地申請範圍,須為完整路段,且二側均與現有已開闢之 八公尺 以上計畫道路相連通。
3、送出基地申請範圍內之土地所有權人,須全數同意辦理容積移轉。 明訂私有公共設施保留地可作為送出基地之條件。

五、接受基地範圍內之土地所有權人須提出建築計畫,經本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過,並經市政府核定後,始得申請核發容積移轉許可證明。各接受基地建築計畫之變更或因基地條件限制未能完全使用其獲准移入之容積,而需再次移轉者,亦同。 為確保接受基地鄰近地區整體環境品質,接受基地建築計畫需經都市設計審議通過,始得申請核發容積移轉許可證明。

六、接受基地以位於下列地區為限:
()第三點第一項第一款之送出基地,其容積得移轉至本市行政轄區內之可建築土地。
()第三點第一項第二款之送出基地,其容積僅得移轉至下列地區:
1、基地位在大眾捷運場站車站出入口半徑 三百公尺 範圍內,且需面臨 八公尺 以上已開闢之都市計畫道路。
2、基地所在位置半徑 四百公尺 範圍內,有已開闢且其面積在 零點五公頃 以上之公園綠地,且需臨接 十五公尺 以上已開闢之計畫道路,或面臨二條已開闢之計畫道路,而其中一條寬度須達 十二公尺 者。 1.為提高土地所有權人保存維護之誘因,古蹟及歷史建築不予指定容積接受地區。
2.送出基地為第3點第1項第2款之公共設施保留地,其接受基地應考量大眾運輸導向發展政策,以及其鄰近地區環境品質之維繫。

七、接受基地之面積,應超過 一千平方公尺 ,且不得為下列土地:
()古蹟或歷史建築所在及毗鄰街廓。
()位於市政府公告之山坡地及本市環境地質資料庫中土地利用潛力低及很低之地區。
()位於本市保護區變更為住宅區地區及適用本市山坡地開發建築要點之地區。
()位於農業區、保護區、河川區及其他非屬都市計畫發展區之土地。
()依本市都市計畫規定禁止容積移轉、獎勵地區之土地。 1.參考臺北市土地使用分區管制規則綜合設計放寬規定之最小基地規模,訂定本要點接受基地之面積應超過1000平方公尺
2.為避免容積移入,增加環境敏感地區之負荷,或有影響都市景觀之虞(如古蹟周邊),排除位於環境敏感等地區作為接受基地之規定。

八、本許可條件第三點第一項第一款之送出基地,如經市政府指定公告為古蹟者,應由送出基地所有權人依文化資產保存法相關規定提出古蹟修復再利用計畫,經市政府文化局審查通過,並經市政府核定後,始得申請之。
本許可條件第三點第一項第一款之送出基地,如經市政府登錄公告為歷史建築者,應由送出基地所有權人依文化資產保存法相關規定提出歷史建築維護事業計畫,經市政府文化局審查通過後,提送本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過,並完成修復事業,經市政府文化局勘驗核可後,始得申請之。 為確保古蹟或歷史建築完成建築維護及修復事業,規定古蹟類送出基地需完成修復再利用計畫、歷史建築類送出基地需完成維護、修復事業後,方能申請辦理容積移轉。

九、接受基地依本許可條件移入之容積加計其他依法規規定予以獎勵之容積總和,不得超過各該建築基地法定容積之百分之五十。 配合容積移轉實施辦法第8條規定,為控制接受基地總移入容積,以避免建築量體過大,超過環境承載力,限制同一申請案之接受容積併同依其他規定(如本市土地使用分區管制規則、都市更新條例、或依都市計畫變更辦理容積獎勵地區)予以獎勵之接受總容積(含獎勵容積)不得超過基準容積之50%。

十、接受基地經審議通過後,除第三點第一項第一款之送出基地外,申請人應在限期內完成送出基地上土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係之清理,並將土地產權移轉登記予市政府後,由市政府核發容積移轉許可證明。
因容積移轉及土地產權移轉登記所需之土地登記規費、印花稅及其他稅捐等均由申請人負擔之。
容積移轉許可後,應由市政府建築管理機關套繪登錄及管理,並由市政府地政機關建檔。 1.除古蹟或歷史建築外之送出基地,應完成相關法律關係清理,並登記產權予臺北市後,方能申請辦理容積移轉。
2.配合容積移轉實施辦法第19條規定,訂定地政與建築管理配套措施。另因容積移轉所衍生之相關規費載明由申請人負擔。

十一、本市都市計畫書另有規定者,從其規定。 明訂都市計畫書另有規範者,從其規定。

十二、本許可條件自發布日施行。 明訂本許可條件施行日期。

 

 

 

 

 

 

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買賣區域:

各區道路用地買賣、新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。


服務項目:

各區重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、分別共有處理、土地持分處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、水利地買賣、浮覆土地處理、河川用地買賣、土地未辦繼承、土地佔用處理、持分土地買賣、持分房屋處理、土地持分處理、各種土地業務。


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紛爭不斷生的「台北市都市計畫容積移轉審查許可條件」修正案,元月二十六日照案通過通過都市計畫委員會大會,且具條件贊成都市發展局限制土地所有權持有年限,以管制容積移轉,避免移入地區的居住品質降低。


都發局去年重新檢討修正容積移轉審查條件,並召開多次公聽會,和地主、專家學者交換意見,該修正案新增開闢道路寬度 十五公尺 以上土地,及防災道路為可移轉送出的基地,並增加捷運周邊,及 零點五公頃 公園綠地周邊為容積可移入基地,不過,發展局為防止投資客套利,及管制容積總量,限制地主資格須持有土地五年以上,才能辦理容積移轉。


以版主的想法來看,此案推出後,對於建商和開發公司來說無不是一個利多消息,雖說有規定限制地主資格須持有土地五年以上,才能辦理容積移轉,但是上有政策,下有對策,雖說建商買賣土地做容轉本身需要持有五年以上才能辦理容積移轉,但是此法令還是有方法可以解套的,並不是完全限制移轉買賣,對於建商來說並不是很大的問題存在,只要買下地主的土地後設定或以信託方式來移轉,對於法令的限制就毫無效果存在了


簡單的意思就是說買下地主土地後不辦理過戶到建商名下,到時候建商需要搭配送出基地容積的時候,再請地主配合辦理過戶即可,買賣還是可以進行的,這樣對於建商或地主都是皆大歡喜


 


 


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容積移轉的觀念源起於英國的發展權移轉,即人民雖有土地所有權,但發展權歸國家所有,任何開發行為需經政府機關核准且繳納開發捐,其目的是消除因土地的計劃管制而產生的暴利,進而彌平暴損(如因都市計畫有人的土地被規劃為商業區、住宅區等建地或規劃為道路、公園用地等公設地的差異)。


所謂「容積」係代表土地上可建築的總樓地板面積,俗稱建坪


「容積率」是土地上能蓋多少建坪的比率。


如都市計畫住宅區土地,面積300容積率300,表示最多可蓋900房子(不包含陽台、地下層獎勵停車空間、屋突等不計入容積部分)。


容積移轉又稱「發展權移轉」,目前國內主要應用在3種土地使用的課題上:


第一是有保存價值之建築所定著之私有土地,如古蹟所座落的土地;


第二是提供作為公共開放空間使用之可建築土地;


第三是私有都市計畫公共設施保留地。


那麼容積移轉的利潤是如何創造的呢?


以最常被拿來容積移轉的公共設施保留地為例,


假設土地所有權人甲擁有一塊道路用地100平方公尺


公告現值 10,000元/㎡,另某乙擁有一住宅區土地1,000平方公尺公告現值50,000元/㎡,容積率300%,且甲與乙的土地同位於台北縣板橋都市計畫範圍內,為辦理容積移轉,乙以公告現值3成代價向甲購買道路地,故乙向甲購買道路用地之取得成本為3,000元/㎡×10030萬元,那麼乙可增加容積:100×10,000/50,000×300%=60㎡(約18),以板橋一般住宅區房價30萬元/坪計算,可增加540萬元收益扣除30萬元公設地取得成本,則有500萬元以上淨收益,這是容積移轉的迷人之處。


(詳細規定請參考都市計畫容積移轉實施辦法)


容積移轉確實為土地開發商、建商創造許多超額利潤,對促進都市土地更有效利用也有一定貢獻,從前政府常因缺乏經費無法徵收已劃設且被公共使用多年的公共設施保留地招致民怨,因容積移轉的實施也減少政府相當的財政負擔,但辯證的看,有利就有弊,在M型社會的今天似乎更應思考政府在社會利益共享上所應扮演的角色,如果在已人口高密度發展的市中心區,公園、綠地、學校、廣場等公共設施服務水準未提升的前提下,又提高區域建築物使用的集約度,造成的結果只是生活環境的惡化,筆者認為都市或區域間發展應思考以各地特色、資源、資金更有效分配以均衡發展。


如產業及人口有計畫的移植發展密度較低地區,或政府機關、重大公共建設的設置,都有助於高密度發展的舒緩;因國土規劃係百年大計,更期盼政府相關單位能更以宏觀、常遠的視野,以開創台灣為人人樂業安居的永續生活美地。


 


 


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政院應訂防弊機制 若有不法應徹查


民代利用都市計畫各種漏洞與制度牟利由來已久,但未見政府有過任何檢討,此次立委選舉中也傳出類似案例,可謂冰山一角,值得行政當局警惕,也可能是司法當局打擊不法的敲門磚。

 對於城市文化的長期發展來說,台灣容積移轉制度的建立本是為文化資產保存議題而使用之都市計畫手段,規模有限且程式嚴謹,現卻為公共設施保留地所盜用。由於公共設施保留地之容積移轉程式遠較古蹟簡易,勢必使得現存的容積市場,偏好買賣公共設施保留地之容積,完全排擠文化資產保存之容積移轉的空間,將陷文化資產與環境保育政策的推動於絕境,這讓長期致力於文化資產保存工作的人,情何以堪?

 公共設施保留地的容積量釋放,除了有利於開發商與容積掮客的套利外,根本對於整體的都市發展毫無助益。未來這些容積移轉釋出後,在容積掮客與開發商的共同催化下,勢必為城市當前的都市發展問題帶來更大的災難,也將使得整體都市的環境品質陷入難以改善的僵局。都市公共設施用地實施容積移轉的政策,不僅當前的主政者該好好反省其後果的嚴重性,我們認為,主政者應認清這些事件本質,尤其是在此次選舉中傳出利用容積移轉套利者,更應徹查,勿讓人民利益成了少數不肖政客的戰利品。


 


 



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〔記者黃忠榮、李穎/綜合報導〕民進黨立委趙永


民進黨立委趙永清昨天表示,台北縣市政府最近研擬修改都市計畫容積移轉制度,獲利者僅是開發商與政客,國民黨立委張慶忠有五筆土地透過容積移轉獲取驚人利益。


張:合法辦理無不當獲利


張慶忠回應指出,未透過容積移轉獲利,且趙永清日前已被他告過,但只要涉嫌誹謗他,一定會再提出告訴,張慶忠競選總部發言人朱旭光稍晚則再回應,指容積移轉一切依台北縣政府都市計畫容積許可審查規定辦理,且是正式審核通過,核發執照在案,可向台北縣政府查詢,批評趙永清提出這項議題是選舉操作,意圖使人不當選,張慶忠將保留法律追訴權。


趙永清昨天召開「開發商為刀俎,都市環境品質為其魚肉」記者會做上述表示。


學者:容積新制圖利掮客


專業者都市改革組織理事夏鑄九表示,台北縣市近期紛紛提出「台北市都市計畫容積移轉審查許可條件」修訂草案及「台北縣都市計畫容積移轉審查許可自治條例」,試圖大幅放寬公共建設用地的容積移轉標準,放寬容積後將造成都市人口密度提高、環境品質惡化。


趙永清表示,各級地方政府用容積移轉方式,事實上是圖利開發商,許多容積掮客及不肖政客利用這種手法,可將低價的土地在轉手間獲取暴利。


他以張慶忠為例,張慶忠最近兩年土地交易有三十筆,其中有五筆土地透過容積移轉方式,將原來道路用地變成建築用地,買入成本四百六十三萬元,建築後獲利約六千七百七十八萬元,獲利相當驚人,張慶忠的太太是台北縣議員陳錦錠,相當啟人疑竇。


他說,張慶忠甚至遠赴新竹炒地皮買賣公共設施用地,包括目前正在進行的新竹香山都市計畫案,若案子通過,張慶忠又可藉容積移轉方式獲利不計其數。


 


 


 



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