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今年的最新消息台北道路用地可能開放容積移轉


     預計8月底前由發展局提送「北市都市計畫容積移轉審查許可條件」修正草案給都委會審議,一旦通過即正式實施。


     這下沉寂已久的台北市又開始熱鬧起來了,得知一些開發公司汲汲營營的讓底下的開發專員都主要以台北市的的土地來開發,想必台北市通過的機會很大,就算沒有100% 也可能接近 7以上的機會,想必買賣已後一定會很競爭。   


     針對台北市政府市政會議通過「台北市建築基地開發許可回饋辦法」,內政部營建署都計組長王銘正認為,在寸土寸金的台北市,這項回饋辦法對於台北市政府是有利的,不過,建築業者獲得容積獎勵的方法已不止一途,目前透過容積移轉、都市更新等方式均可達成;他認為,土地開發者的經營策略及產品賣點才是關鍵。


 王銘正表示,台北市的可建築用地稀少,新建房屋每坪的價格動輒四、五十萬元,北市府很早就實施容積管制,如今因公共設施的不足,訂定「台北市建築基地開發許可回饋辦法」,是市政府建構動態都市經營管理的多元管道之一。


 王銘正指出,在寸土寸金的紐約市,也曾訂定建築容積率的獎勵措施,提升曼哈頓區的建築使用強度,以增加曼哈頓區商業投資的誘因。


 但是他也強調,放寬容積率及建築高度是「因地制宜」,在台北可行,但是在中、南部地區未必可行。中南部地區房價慘跌,土地價格也一落千丈,以九二一大地震後,中部地區各縣市新訂許多集合住宅容積獎勵措施為例,當地民眾卻偏好於二樓半、三樓半的透天厝,使得容積獎勵政策推行後,迄今一直乏人問津。


 王銘正分析,台北市近年來人口呈現淨流出的現象,台北市政府似乎意會到此一事實,訂定許多措施整頓市容,改善都市環境的管理辦法,而通過的「台北市建築基地開發許可回饋辦法」即是其中之一。


 



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「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」


專有名詞定義與解釋
1
、容積:土地可建築之總樓地板面積。
2
、基準容積:以都市計畫及其相關法規規定之容積率上限乘土地面積所得之積 數。

3
、送出基地:得將全部或部分容積移轉至其他可建築土地建築使用之土地。

4
、接受基地:接受送出基地容積移入之土地。

5
、容積移轉:一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用(詳附圖)。


內容摘要


(一)送出基地說明
都市計畫容積移轉實施辦法 第一類送出基地 第二類送出基地 第三類送出基地
都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣市主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地

1.
為改善都市環境或景觀,提供作為公共開放空間使用之可建築土地

2.
因法令變更致不能建築者 私有都市計畫公共設施保留地。但不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者

臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件 第一階段受理與否受理


1. 本市土地使用分區管制規則中,對於提供公共開放空間之建築基地,已訂有容積獎勵規定,故暫不受理。
2.
因法令限制而無法開發之原可建築土地
(如:平均坡度> 30 %之保變住及住二山限區,經統計全市面積約 512ha )面積廣大,且該種可建地原屬因環境限制而不宜開發之土地,故暫不適用容積移轉。 第一階段屬試辦期,選擇有助於達成都市發展目標之公設用地、並控制因此而可能新增之容積量為原則,故受理


1. 公園用地、綠地、廣場: 排除大型山區公園。
2.
道路用地:

寬度大於 15 公尺 以上之未開闢道路用地,且經主管機關審定具交通運輸、防救災避難需求,有開闢之必要者。
公共設施用地不含都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發地區共同負擔之公共設施用地及都市計畫檢討變更中之土地。


一、臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件 送出基地資格
1.
古蹟:
古蹟修復再利用計畫經本府文化局審查通過,完成修復計畫,並經本府審查通過及核定後,始得申請容積移轉許可。
2. 歷史建築:
歷史建築維護事業計畫經本府文化局審查通過後,提送本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過、並完成修復事業,經本府勘驗核可者,始得申請容積移轉許可。
1.
公園、綠地、廣場:

公園、綠地、廣場面積在 2 公頃 以下,送出基地申請規模超過 1000 平方公尺 、基地形狀方整,有開闢取得迫切性之私有未開闢公園綠地或廣場。
2.
道路用地:

寬度大於 15 公尺 以上,且經主管機關評定基於交通運輸及都市防救災需求,有開闢取得必要性、並經用地範圍內所有土地所有權人同意開闢者。
3.
本市都市計畫書另有規定者。

接受基地範圍 全市任何一宗可建地,惟排除許可條件第 7 點所列環境敏感或特別景觀之不可移入土地。 採正負面列舉方式、可容積移入之接受地區:如
1.
正面:基地位在大眾捷運場站車站出入口半徑 三百公尺範圍內、或基地所在位置半徑 四百公尺範圍內,有已開闢且其面積在 零點五公頃以上之公園綠地、或本市都市計畫書另有規定者。

2.
負面:許可條件第 7 點所列具環境敏感或特別景觀之不可移入土地。

符合送出基地資格 符合條件之古蹟、歷史性建築清冊將另行公告 符合條件之未開闢公共設施用地清冊將另行公告

(二)容積換算公式

依都市計畫容積移轉實施辦法第 9 條規定,接受基地移入之容積 = 送出基地移出之土地面積 ×( 申請容積移轉當期送出基地之公告土地現值 ÷ 申請容積移轉當期接受基地之公告土地現值接受基地之容積率。



容積換算案例 :
某甲所有適用上述許可條件之公共設施保留地面積為 200 ㎡,每平方公尺土地公告現值為 12,000 元,移入接受基地之土地每平方公尺公告現值為 15,000 元,如接受基地為「住三」用地,其容積率為 225 %,則換算成接受基地容積之計算如下:
接受基地之容積= 200 ×12,000 ÷ 15,000× 225 = 360



(三)接受基地可移入容積
都市計畫容積移轉實施辦法第 8 條規定


1. 接受基地基準容積 30 %為原則。
2.
該接受基地基準容積之 40 %(位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區範圍內之接受基地,其可移入容積得酌予增加,但不得超過接受基地基準容積的 40%


(四)接受基地可移入容積總量
依許可條件第 9 條規定,接受基地依本許可條件移入之容積加計其他依法規規定予以獎勵之容積總和,不得超過各該建築基地法定容積之 50%


私有公共設施保留地取得之問題


由於全臺北市均位於都市計畫範圍內,因此在都市計畫容積移轉實施辦法訂定後,為求首都城市之都市發展與生活品質,必須維持一定程度之公共設施服務水準。
部分公共設施保留地因政府財政困難,長期以來無法依都市計畫規劃構想取得、興闢,對長期受限之土地所有權人而言確有不公,但長期累積之城市發展問題需要長時間、多種管道予以解決。



(一)私有公共設施保留地取得經費來源共有七大類
都市計畫法 77 條規定:「地方政府及鄉、鎮、縣轄市公所為實施都市計畫所需經費,以下列各款籌措之:
1.
編列年度預算

2.
工程受益費之收入

3.
土地增值稅部分收入之提撥

4.
私人團體之捐獻

5.
中央或縣政府之補助

6.
其他辦理都市計畫事業之盈餘

7.
都市建設捐之收入。」


(二)行政院核定之「都市計畫公共設施保留地問題處理方案」
為解決臺灣私有公共設施保留地長期未徵收取得之問題,行政院於 90 年核定「都市計畫公共設施保留地問題處理方案」,計有 6 大對策、 15 項方案(如下),而「逐步建立發展權移轉制度,並優先推動容積移轉取得公共設施用地」僅為其中一項對策,即法令及相關辦法規定之私有公共設施保留地取得方 式很多,容積移轉取得公共設施保留地僅為其一。


1.6 大對策
(1)
檢討放寬都市計畫法令有關公共設施用地使用之限制。

(2)
撤銷不必要之公共設施保留地。

(3)
檢討以整體開發方式取得公設地,由整體開發區域土地所有權人共同分攤公設地取得及開發費用。

(4)
逐步建立發展權移轉制度,並優先推動容積移轉取得公共設施用地。

(5)
推動都市更新、獎勵民間捐地或投資興闢公共設施。

(6)
充裕地方財政收入,並成立受益回饋基金,配合都市發展時程,優先使用於公共設施用地取得及建設。


2.15 項方案
針對法令修正部分︰

(1)
進行都計法全面檢討修正案,考量增訂都市計畫擬定或變更之整體開發區計畫,若未按計畫實施,該整體開發區擬恢復為原計畫,以減少公設地漫無目標而無限期保留之狀況。
(2)
檢討放寬都計法令有關公共設施用地使用之限制。

(3)
檢討都市計畫公共設施用地劃設標準,修訂各層級都市合適之公共設施用地劃設基準。

(4)
( ) 「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」放寬公設用地准許條件及使用條件之限制,以提高獎勵誘因,積極引導私人 . 團體參與投資建設。

(5)
( ) 訂各種都計使用分區變更審議規範,規定低使用價值分區變更為高使用價值分區時,應實施整體開發由土地所有權人自行興建及提供公共設施,並自願捐贈一定比例之可建築用地,始得辦理。


針對都市計畫審議部分︰
(1)
請各縣市政府加強辦理都市計畫通盤檢討,撤銷不必要之公設保留地。
(2)
為加強都市計畫實施公平性,繼續執行土地儲備制度,凡都市計畫擴大,新訂或農業區,保護區變更為建築用地時,除特殊原因報院核准採其他整體開發者外,一律採區段徵收。


針對加強地方財政收入部分︰
(1)
加速完成地方稅法通則立法程序;並檢討修正財政收支劃分法,充裕地方財政。
(2)
研定增加地方財政收入之自治法令,成立受益回饋基金。


針對公共設施保留地取得部分︰
    (1)
依「都市更新條例」規定,積極推動或鼓勵、協助民間辦理都市更新,透過容積率獎勵、容積移轉及整體更新手段,無償取得更新地區內之公共設施保留地或廢除一部分非必要之計畫道路。
    (2)
都市開發應藉市地重劃、區段徵收,加速取得公設用地。

    (3)
輔導地方政府辦理聯開、獎勵投資、容積移轉取得公設地。

    (4)
鼓勵民眾捐地興闢公設,並給予名義上之獎勵。

    (5)
地方政府應充實自有財政能力及評估都市發展趨勢,依都市計畫法規定目標年研擬個別都市分期分區發展計畫,以多元化方式循序逐步取得建設公共設施。

    (6)
中央得視財政狀況編列預算補助地方政府專案辦理公設地之取得。


(三)臺北市政府辦理公共設施保留地取得之相關計畫
1.
撤銷不必要之公共設施保留地
    (1)
納入各地區都市計劃通盤檢討案規劃檢討。

    (2)
進行軍事用地、市場用地、加油站用地、電信用地之都市計畫檢討案。

2.
逐步建立發展權移轉制度,評估辦理容積移轉取得公共設施用地。

3.
推動都市更新、獎勵民間捐地或投資興闢公共設施、充裕地方財政

    (1)
土地重劃地區除部分涉及都市計畫擬定或檢討變更事宜外,其餘組成通盤檢討專案小組檢討辦理中。

    (2)
已持續依據促參法及獎投辦法等相關規定評估適當公共設施公告民間投資開發。

    (3)
依「臺北市公園管理辦法」第 9 條之規定,公園內各項設施接受私人或機關團體之捐獻,給予捐贈者名義上之獎勵。

    (4)
於各年度歲出均含括一定比例取得公共設施用地之預算支出。

    (5)
本府依內政部 93 年訂頒之「都市計畫私有公共設施保留地與公有非公用土地交換辦法」辦理公私有土地交換作業。另辦理「臺北市政府採購私有既成道路土地」招標作業。


(四)臺北市私有公共設施保留地總量( 94 2 月):
面積
種類 私有未徵收面積(公頃) 佔未徵收總面積之百分比 備註
公園

綠地

廣場 大型山區公園
327 233 35% 25%
道路用地 337 36% 8m 寬以下占道路用地
60%
堤防用地
40.84 4.35%
機場用地
16.07 1.71%
學校用地
1.75 0.19%
機關用地
35.21 3.75%
其他 178.85 19.05% 如停車場、殯葬用地、污水處理廠

總計
938.66 100%
資料來源:發展局整理


伍、實施容積移轉-臺北市因應之策略與作法

臺北市政府為因應都市計畫容積移轉實施辦法實施後所衍生之衝擊,認為應妥善運用容積移轉手段達到提升都市發展環境與全體市民生活品質之目的,而不應僅著眼在公共設施保留地取得之消極目的而已,因此臺北市實施容積移轉之策略與作法包括:


( ) 目標:健全都市發展、提升環境品質、符合都市防救災需求


( ) 原則
1.
具有立即需要且尚未開闢之公共設施為優先。

2.
為維繫本市既有及相對其他城市較嚴格容積管理之營建環境,採分階段、動態調整。

3.
受理申請公共設施保留地,以位於人口集中區且具有促進都市發展功能之重要性公共設施為優先取得對象。

4.
非唯一手段,秉持中央推動取得公共設施用地措施,循多元管道取得公共設施用地,並均衡兼顧土地所有權人應有權益。


( ) 1 階段優先處理適用對象執行百分比
適用種類 適用範圍 1 階段執行百分比

古蹟及歷史建築所定著之私有土地 全市(約 10 公頃 1 階段執行 100

私有未徵收公園、綠地、廣場之公共設施保留地 面積 2 公頃 以下, 1,000 平方公尺 以上。(約 93.25 公頃 合計約 102.9 公頃 ,約佔本市私有未徵收開闢公共設施保留地( 938 公頃 11 %。

道路用地 15 公尺 以上未開闢之道路。(約 9.7 公頃


六、「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」(草案)條文暨說明
許可條件內容 說明


一、本許可條件依都市計畫容積移轉實施辦法(以下簡稱容積移轉實施辦法)第四條第一項規定訂定之。 明訂本許可條件訂定之法源依據。


二、本許可條件在綜合考量健全臺北市(以下簡稱本市)都市發展、提升生活環境品質及都市防救災需求下,依容積移轉實施辦法,由臺北市政府(以下簡稱市政 府)分階段選定優先可受理容積移轉之送出基地及接受基地。 本許可條件訂定之基本精神,除考量都市發展、提升生活環境品質及都市防救災需求外,同時兼顧公共設施保留地土地所有權人久未被徵收權益受損之問題,分階段 進行處理。


三、前點所稱送出基地為下列各款土地:

(
) 本市古蹟及歷史建築所定著之私有土地。
(
) 私有未徵收之公共設施保留地,包括

1、公園用地。

2、綠地。

3、廣場。

4、道路用地。

前項送出基地不含都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發地區共同負擔之公共設施用地及都市計畫檢討變更中之土地。 1. 為保存本市歷史文化記憶,本市古蹟及歷史建築定著之私有地適用本許可條件。

2.
考量公共設施保留地適用容積移轉對都市環境之衝擊,本階段以未開闢之公園、綠地、廣場及道路用地優先適用。

3.
其餘類型之私有公共設施用地有其他取得方式或納入都市計畫通盤檢討或專案檢討中,本階段暫不予列入。


四、前點第一項第二款所稱之私有未徵收之公共設施保留地,應符合下列條件:

(
) 公園用地、綠地、廣場:
1、該公共設施保留地面積,須小於 二公頃以下。

2、送出基地申請範圍應相毗連且合計面積應超過 一千平方公尺

3、須面臨已開闢之都市計畫道路,形狀方整且基地長寬比不得大於三比一或臨計畫道路之面寬達 二十公尺以上。

4、送出基地申請範圍不得造成未申請送出基地無面臨計畫道路之情形。

5、送出基地申請範圍內之土地所有權人,須全數同意辦理容積移轉。

(
) 道路用地:

1、計畫道路寬度應達 十五公尺以上,且經市政府都市發展局邀集相關單位認定具交通運輸、防災避難需求,有優先開闢之必要者。

2、送出基地申請範圍,須為完整路段,且二側均與現有已開闢之 八公尺以上計畫道路相連通。

3、送出基地申請範圍內之土地所有權人,須全數同意辦理容積移轉。 明訂私有公共設施保留地可作為送出基地之條件。


五、接受基地範圍內之土地所有權人須提出建築計畫,經本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過,並經市政府核定後,始得申請核發容積移轉許可證 明。各接受基地建築計畫之變更或因基地條件限制未能完全使用其獲准移入之容積,而需再次移轉者,亦同。 為確保接受基地鄰近地區整體環境品質,接受基地建築計畫需經都市設計審議通過,始得申請核發容積移轉許可證明。


六、接受基地以位於下列地區為限:

(
) 第三點第一項第一款之送出基地,其容積得移轉至本市行政轄區內之可建築土地。
(
) 第三點第一項第二款之送出基地,其容積僅得移轉至下列地區:

1、基地位在大眾捷運場站車站出入口半徑 三百公尺範圍內,且需面臨 八公尺以上已開闢之都市計畫道路。

2、基地所在位置半徑 四百公尺範圍內,有已開闢且其面積在 零點五公頃以上之公園綠地,且需臨接 十五公尺以上已開闢之計畫道路,或面臨二條已開闢之計畫道路,而其中一條寬度須達 十二公尺者。 1. 為提高土地所有權人保存維護之誘因,古蹟及歷史建築不予指定容積接受地區。

3
、送出基地為第 3 點第 1 項第 2 款之公共設施保留地,其接受基地應考量大眾運輸導向發展政策,以及其鄰近地區環境品質之維繫。

七、接受基地之面積,應超過 一千平方公尺,且不得為下列土地:

(
) 古蹟或歷史建築所在及毗鄰街廓。
(
) 位於市政府公告之山坡地及本市環境地質資料庫中土地利用潛力低及很低之地區。

(
) 位於本市保護區變更為住宅區地區及適用本市山坡地開發建築要點之地區。

(
) 位於農業區、保護區、河川區及其他非屬都市計畫發展區之土地。

(
) 依本市都市計畫規定禁止容積移轉、獎勵地區之土地。 1. 參考臺北市土地使用分區管制規則綜合設計放寬規定之最小基地規模,訂定本要點接受基地之面積應超過 1000 平方公尺

2.
為避免容積移入,增加環境敏感地區之負荷,或有影響都市景觀之虞(如古蹟周邊),排除位於環境敏感等地區作為接受基地之規定。


八、本許可條件第三點第一項第一款之送出基地,如經市政府指定公告為古蹟者,應由送出基地所有權人依文化資產保存法相關規定提出古蹟修復再利用計畫,經市政府文化局審查通過,並經市政府核定後,始得申請之。

本許可條件第三點第一項第一款之送出基地,如經市政府登錄公告為歷史建築者,應由送出基地所有權人依文化資產保存法相關規定提出歷史建築維護事業計畫,經 市政府文化局審查通過後,提送本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過,並完成修復事業,經市政府文化局勘驗核可後,始得申請之。 為確保古蹟或歷史建築完成建築維護及修復事業,規定古蹟類送出基地需完成修復再利用計畫、歷史建築類送出基地需完成維護、修復事業後,方能申請辦理容積移 轉。


九、接受基地依本許可條件移入之容積加計其他依法規規定予以獎勵之容積總和,不得超過各該建築基地法定容積之百分之五十。 配合容積移轉實施辦法第 8 條規定,為控制接受基地總移入容積,以避免建築量體過大,超過環境承載力,限制同一申請案之接受容積併同依其他規定(如本市土地使用分區管制規則、都市更 新條例、或依都市計畫變更辦理容積獎勵地區)予以獎勵之接受總容積(含獎勵容積)不得超過基準容積之 50 %。


十、接受基地經審議通過後,除第三點第一項第一款之送出基地外,申請人應在限期內完成送出基地上土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係之清理,並將土地產權移轉登記予市政府後,由市政府核發容積移轉許可證明。

因容積移轉及土地產權移轉登記所需之土地登記規費、印花稅及其他稅捐等均由申請人負擔之。

容積移轉許可後,應由市政府建築管理機關套繪登錄及管理,並由市政府地政機關建檔。 1. 除古蹟或歷史建築外之送出基地,應完成相關法律關係清理,並登記產權予臺北市後,方能申請辦理容積移轉。

2.
配合容積移轉實施辦法第 19 條規定,訂定地政與建築管理配套措施。另因容積移轉所衍生之相關規費載明由申請人負擔。


十一、本市都市計畫書另有規定者,從其規定。 明訂都市計畫書另有規範者,從其規定。

十二、本許可條件自發布日施行。 明訂本許可條件施行日期。


 


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北市開放容積移轉土地庫存高的建商可受惠

 
◎北市都市發展局公告實施「台北市都市計畫容積移轉審查許可條件」,


讓五項公設保留地,開放申請容積轉移,預計約112 公頃土地將解禁。上述政


策在於,政府放寬該土地的建築容積率買賣移轉,做為地主的補償。至於容積


率移轉的方式計算。


 


假設長虹買下迪化街土地10 坪,該區公告現值為1.2 萬元/坪,要移轉至內湖


住三建地以增加可建面積,假設內湖容積率225公告現值為1.5 萬坪,由


化街移轉到內湖的基地面積=10×1.2÷1.5×225=18 坪,此外,可移轉容積率


限至多以30%為限,換句話說住三容積率為225再加計30%後為


255商可藉由買容積移轉增加可建面積降低土地成本。


 

 


 



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未徵收道路 容積移轉決放寬 2007/8/9

     台北市政府昨天通過「限時限量」放寬部分特定地區容積調整案,另外已政策決定放寬容積移轉限制,擬同意寬15公尺以上已開闢未徵收道路得辦理容積移轉。

     預計8月底前由發展局提送「北市都市計畫容積移轉審查許可條件」修正草案給都委會審議,一旦通過即正式實施。

     依工務局資料,市內15公尺以上已開闢未徵收道路用地,面積共41公頃,分布在忠孝、仁愛、信義、和平及中山北路、中正路等主要道路。


     市長郝龍斌前天召集發展局、工務局長研商合理調整特定地區容積、放寬容積移轉限制兩案,前案昨天送市政會議通過,後案為尊重都委會審查權責,並未提報市政會議,但政策方向已定調。

     官員說,為解決政府無力徵收許多私有公共設施用地或保留地,內政部訂定「都市計畫容積移轉實施辦法」,授權各縣市自訂審查法規,同意公設土地尚未徵收的業主可申請容積移轉,由政府完成用地徵收,各縣市紛紛自訂容積移轉「送出基地」、「接收基地」限制條件。


     市府在部分公設保留地「業主」多次抗議下,去年9月都委會終通過審查許可條件,明訂還沒徵收的古蹟及歷史建築私有地,以及尚未開闢之公園綠地或廣場、寬15公尺以上道路等公設保留地等三類公設保留地,可作為申請移轉的「送出基地」。


     至於「接受基地」則須符合在捷運場站出口半徑300公尺內、半徑400公尺範圍內有0.5公頃已闢設公園綠地、須經「北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過等條件。


     據了解,在現行限制下,北市至本月初僅一件古蹟私有地申請容積移轉獲准,未開闢的公園綠地、道路保留地都無人申請移轉容積。


     這次市府打算修正許可條件的政策方向,將「送出基地」增列「寬15公尺以上、已開闢之道路用地」及「有防災救災需要,但尚未開闢之道路保留地」兩項,前者面積共達41公頃,後者則須由消防局另擬指定辦法。

     至於「接受基地」的限制條件僅些許調整,例如捷運場站出口半徑300公尺範圍放寬為500公尺







 





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 臺中市實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點

一、台中市政府(以下簡稱本府)為執行都市計畫容積移轉實施辦法(以下簡稱本辦法)第四條規定,供本府據以審查都市計畫容積移轉申請案件,特訂定「台中市實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點」(以下簡稱本要點)。


二、依古蹟土地容積移轉辦法得申請容積移轉之土地從其規定辦理。


已依前項規定申請之土地,不得同時適用本辦法。


三、送出基地之容積移轉與接受基地建造執照或都市設計審查應同時提出申請;並依本辦法規定檢附相關文件,向本府都市發展局建造管理課或都市更新發展課提出申請。


前項辦理容積移轉之時程,不計入請領建造執照之辦理時限。


四、下列各款土地不得為接受基地:


(一)位於農業區、河川區、風景區、保護區等其他非都市發展用地。


(二)本市細部計畫第一種住宅區(住一)


(三)基地臨接之計畫道路或經指定建築線之現有巷道寬度未達 十公尺 之土地。


(四)臨接本辦法第六條第一項第一款之土地。


(五)未依「臺中市建築物補辦建築執照辦法」規定辦理補照的「擅自建造之建築物」


(六)依本市都市計畫規定禁止容積移轉地區之土地。


(七)經本市都市計畫委員會決議,並由本府公告禁止容積移轉地區之土地。


(八)依其他相關法令規定列為禁限建區域之土地。


五、「台中市建築物補辦建築執照辦法」規定所稱「擅自建造之建築物」,若現況使用容積超出法定容積,得申請辦理容積移轉併同補辦建築執照,其申請容積移轉上限不得超過接受基地基準容積之百分之三十。但接受基地應提出之結構安全鑑定報告書或建築物補強計畫﹐惟建築物補強計畫應於領得使用執照前完成施作。


「擅自建造之建築物」未列入申請辦理容積移轉併同補辦建築執照之已施作部分,應於核發建築執照前自行拆除。


六、接受基地(不含舊市區細部計畫地區)依本辦法、都市更新條例、都市計畫或其他法規規定給予之總獎勵容積,超過其基準容積百分之六十之土地應經本市都市設計委員會審查通過,方得辦理容積移轉。但總增加容積,仍不得超過其基準容積百分之八十。


「舊市區細部計畫地區」(本府921230日 府工都字第0920204751號文公布實施)依本辦法、都市更新條例、都市計畫或其他法規規定給予之總獎勵容積,超過其基準容積百分之四十之土地應經本市都市設計委員會審查通過,方得辦理容積移轉。但總增加容積,仍不得超過其基準容積百分之五十。


七、接受基地之移入容積超過 三千平方公尺 者,亦應經本市都市設計委員會審查通過,方得辦理容積移轉,但得以簡化審議程序辦理。


八、接受基地之面積,應超過 二百五十平方公尺 ,且符合都市計畫土地使用管制規定之最小建築面積。


接受基地建築物之每一居住單元(區分所有權之專有部分)樓地板面積應大於 一百平方公尺 ,以維護居住品質。


九、送出基地得申請容積移轉之優先次序如後:


(一)自本要點公布施行日起至第三年以內:


1、   本辦法第六條第一項第一款及第二款之土地。


2、   本辦法第六條第一項第三款之土地,其劃設年限已逾十五年以上者。


3、   都市計畫書已有規定或配合本府政策經公告指定者。


(二)自本要點公布施行日第四年起:本辦法第六條第一項之各款土地。


十、申請容積移轉案件應附書表、文件如後,並備齊乙式二份,向本府都市發展局提出申請。


(一)台中市政府都市計畫容積移轉審查許可申請書。


(二)送出基地所有權人及權利關係人同意書。


(三)接受基地所有權人委託書。


(四)台中市政府都市計畫容積移轉審查許可計算表。


(五)送出基地所有權人及接受基地所有權人身份證明文件影本。


(六)送出基地及接受基地之地籍圖謄本、土地登記謄本、現場照片、都市計畫位置圖、鑑界成果圖及鑑界土地面積符合公差範圍相關證明。


(七)送出基地及接受基地之土地使用分區證明書。


(八)接受基地之建築線指示(定)圖 (或免指示建築線圖位置標示) 及都市計畫位置圖。


(九)其它證明文件。


本府都市發展局得依實際作業需求,修改或調整前項各書表、文件之格式內容。


 



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新竹市都市計畫容積移轉審查許可條件


一、本審查許可條件依都市計畫容積移轉實施辦法(以下簡稱本辦法)第四條第一項及第六條第二項規定訂定之。


二、新竹市(以下簡稱本市)申請辦理容積移轉案件,除相關法令規定外,並應依本要點規定辦理,但各該都市計畫另有規定者從其規定。


三、本辦法第六條第一項第一款所稱有保存價值之建築,係指下列各款建築:


(一)經主管機關指定之古蹟、保存區及登錄之歷史建築。


(二)經本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會或本市都市更新審議委員會認定有保存價值並經本府公告之建築。


四、本辦法第六條第一項第三款所稱私有都市計畫公共設施保留地,係指經本市都市計畫劃定之公園用地、兒童遊樂場用地、公園兼兒童遊樂場用地、停車場用地、綠地、廣場用地、計畫道路等私有都市計畫公共設施保留地為限。


五、接受基地、送出基地二筆以上者,應按申請容積移轉當期各接受基地、送出基地公告土地現值,以面積加權平均計算之。


接受基地二筆以上,且位於不同土地使用分區者,其容積率以面積加權平均計算之。


容積移轉送出基地坵型應完整方正,多人持分之土地若僅部份持分人同意辦理容積移轉,須符合同意移轉之持分土地容積移轉贈與登記為公有後,公有土地持分達總持分土地2/3(含)以上。


已開闢使用之都市計畫道路用地不受前項規定限制。


六、下列各款土地不得為接受基地:


(一)位於農業區、河川區、風景區、保護區等非都市發展用地。


(二)基地未臨接寬度達七.二公尺之計畫道路。


(三)位於山坡地之土地


(四)依本市都市計畫規定禁止容積移轉地區之土地。


七、接受基地於依法申請建築時,除容積率管制事項外,仍應符合其他都市計畫土地使用分區管制及建築法規之規定。


八、送出基地之容積移轉與接受基地之都市設計審議案應同時提出申請。


九、容積移轉申請案件應依送出基地之類別提送審議程序:


(一)都市計畫表明應予保存或經主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地及古蹟、保存區及歷史建築物所定著之私有土地應先提送新竹市古蹟與歷史建築物審查委員會審議通過。


(二)作為公共空間使用之可建築土地及私有都市計畫公共設施保留地應提送新竹市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過。


十、許可容積移轉後,應即將相關資料送由建管單位實施建築管理,送新竹市地政事務所建檔。


 



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苗栗縣都市計畫容積移轉許可審查標準


1     本標準依都市計畫容積移轉實施辦法 (以下簡稱本辦法) 第四條第一項規定訂定之。


2     容積移轉之許可審查,都市計畫書另有規定者從其規定,都市計畫未有規定者依本標準辦理。已依都市計畫規定、古蹟土地容積移轉辦法或其他法令申請容積移轉之土地,不得同時適用本辦法。


3     容積移轉申請案件之主管機關為苗栗縣政府 (以下簡稱本府) ,受理單位為本府工務旅遊局。為審查容積移轉,本府得依規費法規定收取審查規費,其收費辦法另定之。


4     接受基地面積不得小於 三百平方公尺 ,且應面臨 八公尺 以上計畫道路,臨接道路面寬不得少於 十公尺 ,並不得位於下列土地:


一、農業區、保護區、風景區、遊樂區、行水區 (或河川區) 或其他非都市計畫發展用地之土地。


二、毗鄰名勝、古蹟或具有紀念性或藝術價值應予保存建築之土地。


三、山坡地範圍之土地。


四、實施容積率管制前已取得建造執照之土地。


5     接受基地、送出基地二筆以上者,應按申請容積移轉當期各接受基地、送出基地公告土地現值,以面積加權平均計算之。接受基地二筆以上,且位於不同土地使用分區者,其容積率以面積加權平均計算之。


6     容積之移轉,應由接受基地所有權人檢具下列文件,向本府申請許可:


一、申請書。


二、申請人之身分證明文件影本;其為法人者,其法人登記證明文件影本。


三、送出基地所有權人及權利關係人同意書。


四、送出基地及接受基地之土地登記簿謄本。


五、送出基地及接受基地之土地所有權狀影本。


六、送出基地及接受基地之地籍圖謄本。


七、送出基地及接受基地之都市計畫土地使用分區 (或公共設施用地) 證明書。


八、送出基地及接受基地之都市計畫套繪圖 (依所在都市計畫圖比例尺為準)


九、送出基地及接受基地之地籍套繪圖 (依所附地籍圖比例尺為準)


十、接受基地周邊 一百公尺 內土地使用現況實測圖 (比例尺不得小於 1/500) ,並就環境現況 (含土地使用、公共設施、交通、景觀等項目)提出檢討分析。


十一、接受基地可申請其他容積獎勵之容積總量檢討分析。


十二、其他經受理單位審查認必要之文件。


7     受理單位於接獲容積移轉申請案件後,應即辦理書面審查,不合本辦法及本標準規定者,駁回其申請。但得補正者,應通知申請人於十五日內補正;屆期未補正或補正未完全者,駁回其申請。


8     經書面審查符合規定者,受理單位應就有關接受基地之可移入容積提請本縣都市計畫委員會審議。本辦法第六條第一項第一款之送出基地容積移轉,本縣都市計畫委員會審議通過,由本府發給許可。


9     接受基地之可移入容積,以不超過該接受基地基準容積之百分之三十為原則。本縣都市計畫委員會認有影響環境品質之虞者,得酌予減少。


10   本辦法第六條第一項第二、三款之送出基地容積移轉,經本縣都市計畫委員會審議通過,並於接受基地所有權人辦畢本辦法第十七條所定事項後,由本府發給許可。


11   本標準自發布日施行。


 



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容積移轉審查要點( 95/05/05修正版)



 桃園縣都市計畫容積移轉許可審查要點桃園縣都市計畫委員會民國941219日第14屆第29次會議審議通過桃園縣政府民國95110日府城鄉字第09500065291號令發布實施桃園縣都市計畫委員會民國95330日第15屆第1次會議審議通過桃園縣政府民國9555日府城鄉字第0950122350號令修正發布實施


一、桃園縣政府(以下簡稱本府)為執行都市計畫容積移轉實施辦法(以下簡稱本辦法)第四條第一項及第六條第二項規定,供本府據以審查都市計畫容積移轉申請案件,特訂定本要點。


二、依古蹟土地容積移轉辦法得申請容積移轉或各該都市計畫說明書另有規定者得從其規定。已依前項規定申請之土地,不得同時適用本辦法。


三、本辦法第六條第一項第一款所稱有保存價值之建築,係指下列各款建築:


(一)經主管機關指定之古蹟及登錄之歷史建築。


(二)經桃園縣(以下簡稱本縣)都市設計審議委員會認定有保存價值並經本府公告之建築。


四、下列各款土地不得為接受基地:


(一)位於農業區、保護區、河川區及其他非屬都市發展用地之土地。


(二)基地臨接之計畫道路或經指定建築線之現有道路寬度未達八公尺之土地。


(三)臨接本辦法第六條第一項第一款之土地。但經本縣都市設計審議委員會審查通過者,不在此限。


(四)位於山坡地之土地。


(五)實施容積率管制前已取得建造執照之土地。


(六)依本縣都市計畫規定或原擬定機關公告禁止容積移轉之土地。


(七)經本縣都市計畫委員會決議,並由本府公告禁止容積移轉之土地。


五、接受基地之面積,應超過三百平方公尺,且應符合都市計畫土地使用管制規定之最小建築面積。


六、接受基地依本辦法、都市更新條例、都市計畫或其他法規規定給予之總增加容積,超過其基準容積百分之八十之土地應經本縣都市設計審議委員會審查通過。


七、接受基地、送出基地二筆以上者,應按申請容積移轉當期各接受基地、送出基地公告土地現值,以面積加權平均計算之。接受基地二筆以上,且位於不同土地使用分區者,其容積率以面積加權平均計算之。


八、申請容積移轉案件應附書表、文件如後,並備齊乙式二份,向本府提出申請。


(一)桃園縣政府都市計畫容積移轉許可審查申請書。


(二)送出基地所有權人及權利關係人同意書。




 


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臺北縣政府都市計畫容積移轉許可審查要點

一、臺北縣政府(以下簡稱本府)為執行都市計畫容積移轉實施辦法(以下簡稱本辦法)第四條第一項規定,使都市計畫容積移轉許可審查有所依循,特訂定本要點。


二、依古蹟土地容積移轉辦法或都市計畫申請容積移轉、獎勵之地區得從其規定。


已依前項規定申請之土地,不得同時適用本辦法。


三、下列各款土地不得為接受基地:


(一)位於農業區、保護區、行水區、河川區及其他非屬都市計 畫發展區之土地。


(二)面臨道路寬度未達 八公尺 ,或連接道路面寬未達 八公尺 之土地。


(三)毗鄰古蹟之土地。但經臺北縣(以下簡稱本縣)都市設計審議委員會審查通過者,不在此限。


(四)位於山坡地之土地。但移入容積未超過其基準容積百分之三十者,不在此限。


(五)實施容積率管制前已取得建造執照之土地。


(六)位於未實施容積率管制地區之土地。


(七)依本縣都市計畫規定禁止容積移轉、獎勵地區之土地。


四、依本辦法、都市更新條例、都市計畫或其他法規規定給予之總獎勵容積,超過其基準容積百分之八十之土地應經本縣都市設計審議委員會審查通過。但總獎勵容積,仍不得超過其基準容積百分之一百。


五、接受基地之面積,應超過 三百平方公尺 。但都市計畫訂有最小建築面積限制者,從其規定。


接受基地與實施容積率管制前巳取得建造執照之他筆土地合併為一宗建築基地,申請容積移轉者,其面積不受前項限制。


六、本辦法第八條第二項規定之其他都市計畫指定地區範圍內之接受基地,指下列各款土地:


(一)距捷運車站用地、特等火車站、一等火車站或二等火車站五百公尺內之建築基地。


(二)距三等火車站或簡易火車站三百公尺內之建築基地。 


七、接受基地、送出基地二筆以上者,應按申請容積移轉當期各接受基地、送出基地公告土地現值,以面積加權平均計算之。


接受基地二筆以上,且位於不同土地使用分區者,其容積率以面積加權平均計算之。


八、送出基地為本辦法第六條第一項第二款、第三款之土地者,其容積移轉與接受基地建造執照應同時提出申請。


九、本要點自發布日施行。


 




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容積移轉-建商的最愛


容積大利多---道路用地換建地



優勢一



        我們所配合的專業人士對於開發已經是駕輕就熟在路地佔用和私人佔用開發已有協條溝通方面經驗,在排除不符合容積移轉規定之土地已經驗豐富,使您的成本達到最大的效用。


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        台北縣市建商在現在一地難求之下,土地成本越來越高,成本各方面您絕對不能忽略了增加容積和降低成本的道路用地,現在先購得土地,將來就免為容積移轉缺地之煩惱。


優勢三


        本各專業人員從事公共設施保留地開發已多年,佔用排除和在申請容積移轉各方面已經驗豐富,可幫助您迅速取得建照及許可相關資料。


優勢四


        在古蹟方面,配合迪化街古蹟開發匠工,古蹟住宅區、商業區均有期貨及現貨,可配合建商取得歷史建物和非歷史建物部分容積。


 



 


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北縣政府都市計畫容積移轉許可審查要點



一、台北縣政府 (以下簡稱本府) 為執行都市計畫容積移轉實施辦(以下簡稱本辦法) 4 條第 1 項規定,使都市計畫容積移轉許可審查有所依循,特訂定本要點。

二、依古蹟土地容積移轉辦法或都市計畫申請容積移轉、獎勵之地區得從其規定。已依前項規定申請之土地,不得同時適用本辦法。

三、下列各款土地不得為接受基地:




一. 位於農業區、保護區、行水區、河川區及其他非屬都市計畫發展區之土地。



二. 面臨道路寬度未達 8 公尺,或連接道路面寬未達 8 公尺之土地。


三. 毗鄰古蹟之土地。但經臺北縣 (以下簡稱本縣) 都市設計審議委員會審查通過者,不在此限。



四. 位於山坡地之土地。但移入容積未超過其基準容積 30% 者,不在此限。




五. 實施容積率管制前已取得建造執照之土地。




六. 位於未實施容積率管制地區之土地。




七. 依本縣都市計畫規定禁止容積移轉、獎勵地區之土地。

四、依本辦法、都市更新條例、都市計畫或其他法規規定給予之總獎勵容積,超過其基準容積 80% 之土地應經本縣都市設計審議委員會審查通過。但總獎勵容積,仍不得超過其基準容積 100%

五、接受基地之面積,應超過 300 平方公尺。但都市計畫訂有最小建築面積限制者,從其規定。
接受基地與實施容積率管制前巳取得建造執照之他筆土地合併為一宗建築基地,申請容積移轉者,其面積不受前項限制。

六、本辦法第八條第 2 項規定之其他都市計畫指定地區範圍內之接受基地,指下列各款土地:





一. 距捷運車站用地、特等火車站、一等火車站或二等火車站 500 公尺內之建 築基地。





二. 距三等火車站或簡易火車站 300 公尺內之建築基地。

七、接受基地、送出基地二以上者,應按申請容積移轉當期各接受基地、送出基地公告土地現值,以面積加權平均計算之。接受基地二以上,且位於不同土地使用分區者,其容積率以面積加權平均計算之。

八、送出基地為本辦法第 6 條第 1 項第 2 款、第 3 款之土地者,其容積移轉與接受基地建造執照應同時提出申請。

 




 


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古蹟土地容積移轉辦法


--- 容積移轉作業流程 ---



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移轉容積之計算


1.種類一:經認定有保存價值建築定著之私有土地


可移出容積=基準容積-已建築容積



範 例:

土地面積:1110㎡


都市計畫或相關法規規定之容積率:300%


基準容積=1110㎡×300%=3330㎡


已建築容積=1605㎡


可移出容積=3330㎡-1605=1725㎡


2.種類二:經劃定為保存區或保存用地者



可移出容積=劃定前基準容積-已建築容積



範 例:


土地面積:1110㎡


劃定前之容積率(特定專用區)225%


基準容積=1110㎡×225%=2497.5㎡


已建築容積=1605㎡


可移出容積=2497.5㎡-1605=892.5㎡


3.種類三:劃定或變更為保存區前,尚未實施容積率管制者


可移出容積=毗鄰土地使用分區之平均容積率上限×土地面積-已建築容積


範 例:


土地面積:1110㎡


毗鄰土地使用分區(皆住三)平均容積率上限225%


基準容積=1110㎡×225%=2497.5㎡


已建築容積=1605㎡


可移出容積=2497.5㎡-1605=892.5㎡


4.種類四:提供做公共空間之可建築用地


可移出容積=基準容積×(1±20%)


但各送出基地實際可移出容積仍應依直轄市、縣(市)主管機關視實際狀況酌予認定。


範 例:


土地面積:1110㎡


容積率(住三)225%


基準容積=1110㎡×225%=2497.5㎡


可移出容積=2497.5㎡×(1±20%)=1998㎡~2997㎡



5.種類五:私有都市計畫公共設施保留地



可移出容積=毗鄰土地使用分區平均容積率上限×土地面積(1±40%)
但各送出基地實際可移出容積仍應依直轄市、縣(市)主管機關視實際狀況酌予認定。


範 例:


土地面積:1110㎡


毗鄰土地使用分區(皆住三)平均容積率上限225%


可移出容積=1110㎡×225%×(1±40%)=1498.5㎡~3496.5㎡

6.種類六:毗鄰土地使用分區均非屬都市發展用地者


可移出容積,由直轄市、縣(市)都市計畫主管機關參考鄰近都市發展及土地公告現值評定情況擬定,送該管都市計畫委員會審定。



(二)已建築容積之認定



1.種類一:古蹟



由地方古蹟主管機關認定,認定方式有二:



  • 以地方古蹟主管機關審查核定之古蹟修復或再利用計畫內記載之已建築容積為依據。

  • 由地方古蹟主管機關於清查可實施容積移轉之古蹟時,一併辦理古蹟座落土地之建築物測繪,核算古蹟座落土地之已建築容積。

2.種類二:具保存價值建築物


-保存容積由地方古蹟主管機關認定



  • 新建容積由都市設計委員會認定,無都市設計委員會編制者,由都市計畫主管機關認定。


    (三)接受基地移入容積上限


    1.接受基地可移入容積以不超過其基準容積之30%為原則。


    2.位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區,可酌予提高可移入容積,但最高不得超過40%(送出基地為古蹟土地者,得提高至50%)。


    (四)移轉容積換算





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