目前分類:+法拍新聞 (70)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要










何謂法拍屋

  法拍屋是由於債務糾紛,債權人取得『執行名義』後,由法院查封債務人的不動產抵押物,進而執行拍賣處分而產生「法拍屋」。

一般的會成為「法拍屋」,其主要原因是該不動產所有權人欠債,而必須拍賣該不動產來還債。被拍賣不動產之價格是由鑑價公司鑑定,鑑定之價額如債權人及債務人不表意見時,即為第一次拍賣最低價額,如無人投標或出價未達最低價時債權人又不願承受,依強制執行法第九十二條(第一次減價拍賣未能拍定時之處置)執行法院應酌減拍賣最低價額;酌減數額不得逾上次拍賣價的百分之二十。

  經過幾次流標後,不動產價格通常就會比市價低很多,但是法拍屋長期以來一直被認為有糾紛、產權不清、屋況不確定等問題,故,投標前如能充分瞭解相關法律常識及周詳的預防工作,不難破解糾紛及產權不清的問題而獲得物超所值的房屋。

何謂金拍屋

  由政府核可,委託台灣金融資產服務股份有限公司所執行房屋拍賣作業,拍賣方式為投標日前彌封投標。儘管「金拍屋」業者對外宣稱其定價較法拍屋低個一、二成,但從其目前公告的拍賣物件來看,有些物件的價格與市價差不多、甚至比市價高,所以民眾在進場投標前一定要做好訪價與比價的動作,目前平均拍次都還要三點多拍才能成交,既然「金拍屋」是採法院拍賣之程序與模式,購屋人不妨等每次流標再打八折後再進場撿便宜,三拍後再出手恐怕才是最明智的舉措。

  至於買到有瑕疵的法拍屋及金拍屋,因法院與代拍之金服公司之角色,僅在依強制執行法代為執行拍賣程序而已,無法責其負關於物之瑕疵擔保責任。因此如買到海砂屋、輻射屋或水管灌滿水屋、有如廢墟的「透天」厝,拍定人仍無法主張解除契約﹙撒銷拍定﹚;但拍定人如能掌握惡意砍壞者,仍應向法院訴告行為人負損害賠責任或追訴毀損之刑責。


何謂銀拍屋 

  
銀行就抵押的不動產經向法院聲請拍賣,無人應買,由銀行自行承受後,產權屬債權銀行所有,再由銀行自行舉行拍賣程序的房屋,故取名為銀拍屋,底價由銀行參考不動產實際交易情形自訂,較有彈性,拍賣方式為公開競標喊價,由於銀行是拍賣房屋的所有權人,如要事前看屋比較不會有技術上的困難。

  銀拍屋通常是銀行「保證點交」的物件,但若原先屋裡有被佔用情形,銀行會付出一些「搬家費」或是積欠的水電費、大樓管理費等費用,這些支出,有些銀行會自行吸收,有些會加在底價裡。有些銀行為了促銷房屋,底價真的十分低廉,所以民眾事前的比較功夫一定不可省。尤其,不妨請教專業房屋仲介人員。若你不察行情,買到的銀拍屋與市價差距不大,甚至超出行情,就很冤枉了。





































房價高低 房屋條件優劣 可否看屋繳款方式市場複雜程度
建議與
注意事項
法拍屋一般成交價為市價5~6成點交、不點交差異大視個案7天內繳清有所謂的海蟑螂使得市場頗為複雜風險高、特別是不點交物件
金拍屋一拍定價較法拍屋低1~2成,實際成交價待觀察不一定有點交可參觀室內外(空屋)7天內繳清或貸款全新市場、還未受外力干擾建議一、二拍時先不要貿然進場、三拍後再下手
銀拍屋一般成交價約市價6~7成區位、屋況可能較差10天內給付70%款項公開喊價,資訊及市場透明度最高不要被低總價及現場氣氛影響出價,更要考慮未來轉手性
北區房屋不動產理財研究室

 


回資訊平台首頁


土地開發好好玩 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()




 


房屋法拍-了解法拍 何謂「法拍屋」?何謂「公正第三人拍賣的房地產」?


 


(一) 所謂「法拍屋」,為債權人為確保債權,於取得對債務人之執行名義後,依強制執行法之規定,透過法院將債務人之不動產經由公開拍賣方式,於換取價金後,由法院將拍賣所得價金分配給有執行名義之債權人。所以一般對透過法院拍賣的房屋就簡稱為「法拍屋」。


(二) 所謂「公正第三人拍賣的房地產」,因目前法院積壓之拍賣案件眾多,為加速案件處理,法院就部分公開拍賣事情,委託公正第三人處理。目前國內有資格受理法院委託代為公開拍賣之單位,僅有台灣金融資產服務股份有限公司(簡稱TFASC)。


 



 


 


回資訊平台首頁


 



土地開發好好玩 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()



有人說:「法院拍賣市場」是「一座永遠挖不完的寶山」,是「一條快速致富的捷徑」,法院拍賣市場真是一處極誘人的地方嗎? 


法院拍賣不動產市場真的是一座挖不完的金礦嗎?真的是快速致富的捷徑嗎?依據統計,長期涉足此行業,不是大富,也有小康。沒有大賺也有小賺,比起其他行業之投資報酬,的確有過之而無不及,尤其此行業又可當作兼職,並不必全力投入,也沒什麼風險,很適合退休人員參與。 


高雄曾有位退休太太,七十九年底,來參加本報之法院拍賣實務講習,在講習結束時,筆者 向這位 太太建議:「如果能抱著長期經營的心態,一年標上一、二筆的心情來從事這件事,當會感到輕鬆而愉快,不但有閒也會有錢,年紀大了,不必像那些小伙子,橫衝直撞,天天忙著標房屋。」她也同筆者之看法,七個月後,她等到一件理想的拍賣案子。要筆者幫她評估該拍賣案件,經過共同研商後,她以四九二萬餘元,將那棟透天三樓房標下,於得標後第四個月以八五O萬元脫手。算算標金四九二萬加上裝修費,契稅、利息、大約賺進二百八十萬元,她告訴筆者:「這是她這一生賺得痛快的一次,幾十年的薪水過程比不上這次之買賣」。試想以三、五百萬資金一年能輕鬆地賺上二、三百萬元,有多少年輕人能比得上她。


本文張轉貼於104法拍網文章


 


 



回資訊平台首頁



土地開發好好玩 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


法拍屋房貸也趨緊 手續費從嚴收取


銀行緊縮房貸,法拍屋同樣受限!以往可以貸到八成,現在也降到七成;手續費也大幅調高,從一筆五千六,改成按貸款金額收千分之五;如果是五百萬的法拍貸款,現在手續費爆增到兩萬五。愈來愈多銀行,不是停止承作,就是消極承作。(張雅惠報導)


 



熱了四年的房地產,今年下半年開始觀望,目前在高檔盤整。這段期間,各銀行緊縮房貸政策,不再對投資客放款,尤其是小套房;一般自用住宅的貸款成數也從九成、降到八成、再降到七成。


其實,法拍屋貸款也同樣緊縮,以往可以貸八成,現在只能貸到七成,想競標的人,準備了兩成押標金之外,還得再準備一成,等於自備款相對提高。部分銀 行反映風險貼水,法拍屋貸款以前的手續費固定五千六,但最近也改了,按照貸款金額固定收千分之五,如果貸款五百萬,手續費就要兩萬五,幾乎是以往的四倍 多。


「一方面風險,一方面是風險和收益要成比例嘛!」


以往承作法拍屋貸款的有聯邦銀行、板信商銀、新竹商銀,但新竹商銀併入英商渣打之後,已經停辦,板信商銀一度退出,後來雖然恢復,但也是消極承作,聯邦銀行目前的法拍房貸約占總房貸餘額的百分之五,由於投入更多的風險控管,法拍屋房貸的逾放比和一般房貸差不多。


 



回資訊平台首頁



 


土地開發好好玩 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()



蔡璟柏買地卡位 10


專攻法拍道路用地 「士林官邸」 一戰成名


【郭及天╱台北報導】32歲的副總蔡璟柏因為經商失敗,房屋差點被拍賣,為了救回房子而投入房地產投資;8年來,投資近200件法拍屋以及較冷門的道路用地。去年以1.5億元賣給鄉林建設的士林官邸旁土地,是他最驚人的一役。




































                                   










            

蔡璟柏認為,擁有多項藝文資源及建設的華山藝文特區,


周邊房價仍被低估。蔡育豪攝






以小搏大
蔡璟柏專攻法拍及道路用地投資,去年卡位台灣金聯標售的士林官邸土地,就是蔡璟柏找上老地主促成簽約,他看好台灣金聯遲早拍賣該土地,未來一定有建商整合蔣介石官邸,以1400萬元買下來13坪土地,最後以1.5億元賣給鄉林建設,大賺10倍,是去年地產界土地持分卡位投資、「以小博大」最成功的案例。
投資法拍屋最怕佔用問題,蔡璟柏表示,投資法拍屋最怕惡意假租約、以債扺租以及簽訂不定期租賃合約3種情形,所以事前調查工作很重要。
蔡璟柏曾拍下仁愛路二段整棟辦公室,7個樓層被3股幫派勢力佔用,他打聽還有1組人馬也要競標,原本打算加價1000萬元,後來決定送200萬元紅包,請對手不要競標。以底價標到後,把原本加價的預算拿來與佔用戶協商搬遷,最後這棟大樓賣給投資客,7個月內轉手就獲利6成。

























   
  

私有路劃停車位出售
他也曾拍下1間兒子欠債跑掉、老父還住在裡面的房屋,自稱是「反共救國軍」的父親還抱著瓦斯桶要引爆,即便給錢,老父也不搬走,蔡璟柏最後找來退輔會的老長官、帶了3瓶酒,一起聽他講心事,最後還請社會局安置這位老榮民。
不過,蔡璟柏也有疏忽的時候。他有次以700萬元拍下1間桃園市價1400萬元的透天別墅,結果沒調查房屋前方6坪空地是原屋主的弟弟所有,他搭起圍籬擋住房屋出入口,必須從後門進出,最後只能以得標價轉賣給屋主的弟弟。
除了專挑法拍屋投資外,屬房地產投資較冷門的道路用地,也是蔡璟柏投資的主要標的。他曾經買下一個200戶社區的私設道路,這條道路使用率極低,產權登記在1樓店面和地下室防空避難室。
徵得管委會同意後,劃分成17個車位,其中2個供社區住戶無償使用,賣掉15個車位,獲利超過1倍。



 





 




















   
 

蔡璟柏小檔案


年齡:1975年生,32歲 
學歷:政治大學財稅系 
經歷:誠信國際投資顧問董事 
投資心法:不高度財務槓桿操作;寧可挑地點好的房子,買貴一點沒關係 
投資成功經驗:買仁愛路二段整棟7層商辦,有3股幫派勢力佔用,花200萬元請競標對手不  要標,以底標拍到,7個月內轉手獲利6成 
投資失敗經驗:拍桃園獨棟別墅,門口6坪空地產權屬原屋主弟弟,圍起籬笆檔住出入口,最 後只能以得標價賣回給原屋主弟弟




     


輕鬆買法拍


 


回資訊平台首頁



土地開發好好玩 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


您對法拍屋了解嗎


一、了

1-1.
什麼是法拍屋?

問:什麼是「法拍屋」?
答:簡單地說,就是指法院拍賣的房子;由於法院進行拍賣不是以牟取利潤為目的,所以通常拍賣價格會比市場行情價格﹝以下簡稱市價﹞低,因而吸引越來越多人選購法拍屋。

買法拍屋的好處:

1.
低於市價法拍屋為求順利賣出,通常訂出的拍賣底價會比市價低 2~3 成,如果第一次拍賣流標,會再降低拍賣底價重新拍賣,一般狀況降20%,再拍賣不成再降20%,因此有時甚至可以用不到市價一半的價格買到房子。例如:法院拍賣一棟市價500萬元的房子時:第一次拍賣底價=400萬元流標後第二次拍賣底價400*80%320萬元流標後第三次拍賣底價320*80%=約256萬元。

2.
產權確定
法院拍賣的房子,一旦拍定,七天內繳足價款後,就可以取得權利移轉證書,產權絕對清楚,不會有產權不清的糾紛。


3.
投資報酬率高對於投資法拍屋的人來說,如果在法拍屋流標兩次,價錢已降到非常低的時候買進,再以市價賣出,之間賺取的差價非常可觀,加上金額龐大,因有些投資人藉此致富。


解說:以投資的角度來看,法拍屋具有比市價行情低的特性,所以標購後以市價行情轉手賣出自然可以從中賺取利潤;而以純自住的用途來說,如果能以較市價低的價格買到所要居住的房子,當然可以省下一筆錢。


1-2.
我可以買法拍屋嗎?


問:我可以買法拍屋嗎?
答:當然可以。法拍屋是人人都能買的,只是由於過去資訊較不公開,造成被少數人壟斷把持的現象,但近年來由於法院作業的公開化,法拍屋已經為一條愈來愈多人嘗試的購屋途徑。但是法拍屋必須遵循一定的購買程序。所以,在進入法拍市場之前,你必須先具備下列4項條件。

購買法拍屋的必備條件:

1.
充裕的資金調度這是購買法拍屋的難處所在,因為標購法拍屋須在得標後7天內繳清所有價款,對一般人來說,要在這麼短的時間內,拿出金額龐大的現金是非常困難的一件事,所以你要有充裕的現金,或是有靈活的資金調度管道,才能考慮法拍屋,目前已有銀行提供代墊款服務,因此只要約有三成現金即可,但也要考慮自己信用狀況。

【切記】不要太相信銀行,因為銀行是營利事業單位 (反覆無常) 絕無一諾千金之誠信,最好是有資金為後盾或金主肯相助。


2.
熟悉市場行情投標時出的價錢往往是能否得標的關鍵,如何出價出得恰到好處,這是一門大學問;先決條件是必須對房地產市場的行情非常了解,同時要有足夠的判斷估價能力。

3.
了解法拍程序參與法拍投標如果跟著正確的步驟去做,其實並不困難。但是當中任何一個小細節疏忽,都有可能白忙一場,甚至就算得標了也無法取得房子,造成損失慘重。所以投標前一定要充分了解法拍的程序。


4.
充分掌握資訊對於整個法拍市場資訊的掌握,乃至於各個環節的法令、程序,到得標後使用權的取得方法,都要能充分掌握,多了解一分,你的勝算就比別人多一分。


1-3.
法拍屋真的這麼便宜嗎?


問:法拍屋真的這麼便宜嗎?
答:許多人可能會有疑問,真的有這麼《好康》的事嗎?既然法拍屋這麼便宜,為什麼不大家都去買?由於過去法拍屋市場幾乎都被投資客所壟斷,加上資訊的不公開,讓一般人對法拍市場望而卻步,但近年來法院拍賣公平、公正、公開、透明化,法拍市場已逐漸熱絡。

91
年度法拍屋統計數據:

1.
總拍賣件數這是購買法拍屋的難處所在,因為標購法拍屋須在得標後7天內繳清所有價款,對一般人來說,要在這麼短的時間內,拿出金額龐大的現金是非常困難的一件事,所以你要有充裕的現金,或是有靈活的資金調度管道,才能考慮法拍屋,目前已有銀行提供代墊款服務,因此只要約有三成現金即可,但也要考慮自己信用狀況。

2.
拍定成交數投標時出的價錢往往是否能得標的關鍵,如何出價出得恰到好處,真是一門大學問;先決條件是必須對房地產市場的行情非常了解,同時要有足夠的判斷估價能力。


3.
拍定總金額參與法拍投標如果跟著正確的步驟去做,其實並不困難。但是當中任何一個小細節疏忽,都有可能白忙一場,甚至就算得標了也無法取得房子,造成損失慘重。所以投標前一定要充分了解法拍的程序。


1-4.
買法拍屋難嗎?


問:買法拍屋難嗎?
答:其實,法拍屋的投標流程並不難,但是必須花一些工夫在事前的調查及事後使用權取得的手續上,比起購買一般的房子,要多花一些時間和精神。你也可以找代標公司幫你標法拍屋,你只需付錢,代標公司就能幫你從找房子到交屋,一切事宜處理好。

購買法拍屋的投標流程:

流程1選擇適合的法拍屋蒐集法拍屋的資訊 ,找尋符合自己需求的法拍屋,再決定投標。

流程2調查房屋狀況決定要買的法拍屋後,就必須對房子的地點、屋況、產權狀況、使用情況等資料進行調查;你可藉由查封筆錄、建物及土地登記謄本、地籍圖謄本、建物平面圖,等資料來做了解,進一步你還必須實地查看。


流程3評估財力購買法拍屋需要在7天內繳清所有價款,因此一定要事先將標購法拍屋所需的資金準備好。


流程4決定投標價評估完所有房屋的資料後,接下來就要評估應該要出多少錢才能標到。


流程5投標實際到法院進行投標的程序,對於各個程序的細節都不能出錯,否則之前的準備就功虧一簣,開標後當場就會知道得標與否。


1-5.
買法拍屋可能遇到麻煩嗎?


問:買法拍屋可能遇到麻煩嗎?
答:高投資報酬率通常意味著高風險,法拍屋也不例外,如果對法拍市場不夠了解就貿然進入,可能會損失慘重;而且,與購買一般房屋相比,由於法拍屋的性質特殊,所以購買時可能必須先克服一些麻煩。

購買法拍屋的缺點:

1.
資金調度困難法拍屋拍得後,必須在7天內繳清房價,因此不能像買一般房子一樣分期付款,在資金的調度上較為吃力,但可利用目前有一些銀行所提供的代墊款服務。 〈只供參考〉

解說:如果房子有遭不法占用的情形,法院會用公權力來排除障礙,但通常對於有租賃或有權占用情況的房子則不負責點交,如果這是你第一次買法拍屋,建議你避免選擇這種「不點交」的房子。


解說:所謂「點交」是指法院負責將房子交給參與競標而得標的人。


2.
無法得知屋況法拍屋是遭到法院查封的房子,任何人都不能進入,無法向一般買房子進去看房子,所以完全無法得知厝內的情況,再加上法拍屋沒有瑕疵擔保,如果拍到的房子有任何問題都無法找人負責,必須自己承擔。

解決方法:事前做好對法拍屋的調查工作,盡量透過周邊的管道調查屋況,最好在購屋的成本中,把房子的整修費用估算在內。

3.
使用權的取得雖然法院拍定的房子,產權一定清楚,但不代表你就一定可以搬進去使用,如果遭到第三人佔用或承租,或是法院不點交的房子,就算買到了,也無法取得房子的使用。


1-6.
買法拍屋的成本有哪些?


問:買法拍屋的成本有哪些?
答:許多人以為買法拍屋只要負擔得起房屋的總底價就可以了,但實際上買法拍屋還有一些相關的費用要負擔,林林總總加起來也不是個小數目,這些都必須估算在購買的成本內,尤其是以法拍屋作為投資工具的人,更必須把成本算清楚。

買法拍屋的成本:

一、必需支付的費用:
1.
投標錢額就是得標的價錢,投標前須先付公告底價的3成作為保證金,得標後7天內須將餘款繳清。

2.
稅費包括購買時所要繳的契稅,賣出時要繳的土地增值稅、財產交易所得稅。


3.
地政規費包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。


4.
其他雜費包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。


二、可能支出的費用:
1.
利息費如果你是循其他管道貸款來付款,那麼你就必須負擔在你轉手賣出前那一段時間的利息。

2.
代書費如果你委託地政士代為辦理過戶、稅費申報等手續,必須支付代書費,但如果你可以自己辦理就不用。


3.
仲介費如果你請代標公司代為投標,就必須支付服務費。


4.
搬遷費並不是指要搬進去的搬家費,而是如果遇到房子遭人占用或租用的狀況,想請人搬走,可能要給對方一筆搬遷費。 必須經由談判,有行情可尋。


5.
整修費如果買到屋況不佳的法拍屋,就必須花錢重新整修、裝潢。

1-7.
會不會買到有問題的房子?

問:會不會買到有問題的房了?
答:許多人不敢買法拍屋,一方面是不想上法院,怕麻煩;另一方面多認為法拍屋本身是有問題的房子。事實上如果你能了解法拍屋的來歷、破除一些錯誤的觀念,你就多了一種購屋的選擇。

法拍屋基本觀念:

(X)
法院只是爭訟之地
(O)
法院是取得法拍屋資訊的場所:
法院除了提供民眾解決紛爭的管道外,也有許多便民服務的措施;法院法拍屋的公告正是想購買法拍屋的人,不可錯失的訊息。

(X)
法拍屋都有黑道介入

(O)
法拍屋交易透明化且合法化:
法院為杜絕黑道介入或造成圍標的情形,對整個法拍的作業流程都完全透明化,且針對可能發生弊端的情形加以防範,近年來已經很少見到不合法的圍標情形。

(X)
屋子本身可能有問題

(O)
屋子變成法拍屋大都只因屋主本身的債務問題:
法院拍賣房子,不是因為房子本身有問題,而是因為屋主(1)欠債不還;(2)抵押債務不還;(3)欠稅未繳。

1-8.
我要準備多少錢?


問:買法拍屋的成本有哪些?
答:購買法拍屋所需的資金,可以分為2個部分:
(1)
投標時所需繳納的保證金:一般為總底價的30%
(2)
得標時所需繳納的價款:但兩者所繳納的時間相差只有7天,所以最好事先規劃好資金的來源。


解說:雖然總價款的部分可以等到得標後再準備,但最好在投標前就必須計畫好要如何籌措,等到確定得標後再借貸,才不會造成利息的浪費;不要等到得標後才開始來籌錢,萬一無法在7日內籌得資金,不但得標不算,必須損失保證金,還要支付後續賠償--------責任。


步驟1:準備保證金
(1)
金額:法拍公告中所寫的保證金金額。

(2)
時間:在投標前須準備好,投標時以台支或合支繳納。


(3)
籌錢:一般來說保證金就相當於買房子的自備款,是必須要自己籌措的,如果現金不足,可以將定存解約或是將投資工具變現,或跟親友借貸。


步驟2:得標後七日內繳交尾款

(1)
金額:得標價減去保證金後剩下的金額。

(2)
時間:得標後七日內。


(3)
籌錢:如果你的資金充足的話,可以直接支付,但如果你的資金不足,就必須要借貸,視所需借貸金額的不同,所借貸的管道也不同,可能用不動產抵押借貸或是請代標公司代墊,也可向有代墊款業務的銀行,先辦理墊款再轉成貸款。 〈不會那麼如意〉

 

1-9.
錢不夠怎麼辦?

問:錢不夠怎麼辦?
答:了解購買法拍屋所需的成本費用後,就該盤算自己的財力是否可以負擔這些費用,最主要的還是在於投標前的保證金及得標後繳清價款的部分,如果連保證金都沒有,就沒有投標的資格,而法拍屋的付款方式必須一次付清,如果現有的資金不足以支付,就必須想辦法籌措資金,但如果你所需要的資金較多,可借貸的管道就會愈少,難度也愈高。

可籌措資金的管道:

1.
投資工具變現把手上持有的投資工具,包括定存、股票、共同基金、公債、標會等較容易變現的投資工具換成資金。 如果你有不動產,可以用不動產當擔保品向銀行抵押貸款,可以貸到比較大筆的資金,等得標後再將標得的不動產抵押給銀行貸款,再將原來抵押的貸款清償,塗銷設定,但前提是你標得的不動產價值須高於你原來抵押給銀行的不動產。

1-10.
影響房價的因素?


問:影響房價的因素?
答:不動產的行情最主要決定於所座落的地段,但即使在同一地段的房子還是會因為條件的不同而造成價格上的差異,因此如果要更精確的估算房子的價格,就必須知道有哪些影響房價的因素。

這些因素歸納起來可分為:

(1)
主觀條件
每個人的需求有所不同,因此對房屋的要求條件也不盡相同。對有車的人來說,停車位可能是考量的因素,而沒車的人也許就不重視這個條件,因此,在同一地段的房屋有時因這些主觀的條件差異,對房價多少會有些影響。

1.
屋內狀況法拍屋通常不能進入內看厝,所以比較難直接判斷屋內狀況,可由《地籍圖與建物平面圖》了解地形,儘管如此,屋內的格局、採光、座落、景觀、裝潢與否等條件,多少也會影響到房價。

2.
屋外狀況房子外部狀況的好壞也會影響購屋人的購買意願;包括外觀、公共設施、停車位有無等條件,有時對房價也有些微的影響。


3.
周邊環境房子附近的環境也會影響房子的售價,這些條件包括交通的便利性、各項生活所需的場所是否完善等等。


(2)
客觀條件
所謂客觀條件包括房子在不動產專業中的優劣,包括使用、產權狀況等。

1.
使用區分土地是否是道路徵收預定用地、建物的使用是純住家用還是商業用,住家用較單純,商業用則較具商業價值。

1-11.
如何避免買到海砂屋與輻射屋?


問:如何避免買到海砂屋與輻射屋?
答:在實地勘查法拍屋時,除了要注意前述的重點之外,還必須特別注意海砂屋和輻射屋的問題。海砂屋和輻射屋都是屬於危險建築,萬一買到的話,可是得不償失。尤其買法拍屋不像一般房屋買賣,是 沒有瑕疵擔保 的,所以在購買前一定要注意。

什麼是海砂屋:
所謂海砂屋是指在房子的建材中摻有含鹽分的海砂,而鹽分中高含量的氯離子會腐蝕鋼筋,影響建築物結構安全。

如何發現海砂屋?
所謂客觀條件包括房子在不動產專業中的優劣,包括使用、產權狀況等。

1.
觀察房子的外觀屋齡在5年以上的房子,如果牆壁上有出現白色結晶物(因鹽分析出所產生),或是油漆剝落、斑駁,水泥塊脫落、鋼筋外露等現象,就很有可能是海砂屋。 屋齡較新的房子可能外表較觀察不出來,可以向各縣市政府的建管單位查詢是否有列管紀錄,或是請專業單位進行鑑定,海砂屋鑑定單位。

2.
產權狀況


買到海砂屋怎麼辦?

買法拍屋如果買到海砂屋並不能請求賠償,只能比照房屋稅條例減免房屋稅,經工務機關鑑定後,房屋毀損面積在3成至5成者,房屋稅減半;5成以上則免徵房屋稅。

什麼是輻射屋?

輻射屋是房屋建材鋼筋中受到輻射污染,含有放射性物質並產生對人體有害的輻射,長期居住會影響身體健康。


 



前往房屋網 


回資訊平台首頁




 

土地開發好好玩 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()



何謂法拍屋


債權人聲請執行法院收狀民事執行處分案函地政查封登記執行處法官排定日期書記官執達員執行查封鑑價債權債務及相關人詢價公告及登報定期拍賣第1次拍賣第2次拍賣3次拍賣公告承買3個月減價特別程序拍賣(第4次拍賣)拍定或承受核發權利移轉證書及函地政塗銷登記拍定人聲請點交命債務人自動履行書記官現場履勘強制執行點交執行完畢


買法拍屋有何風險


1、資金調度困難:


法拍屋得標後,必須在7天內繳清尾款,因此無法像一般買屋一樣分期付款,在資金的調度上甚為困難,故必須有辦理代墊款的銀行配合。


2、無法得知屋況:


法拍屋是遭法院查封的房子,任何人是不予許進入的,所以無法得知屋內的情況,若有問題無法找人負責,必須自己承擔。


3、使用權的取得:


購買房子,最重要的是產權要清楚,尤其是購買法拍屋,如果遭到第三人占用,就算買到了,也無法順利取得房屋的使用權,相當麻煩。


以上3樣原因,專業人士建議購買法拍屋者,最好找代標公司,較能提供購屋上的何障。


如何看法拍標的


法拍屋並不像一般的買房屋情形一樣,能夠進入屋內隨意觀看,所以現場勘察法拍屋的工作很重要的。
  針對環境的勘察部分,我們分成5點:
  一、交通狀況:交通上是否便利,合乎自己的需求。
  二、環境品質:包含環境衛生、噪音、空氣品質以及附近居民的性質等。
  三、生活機能:包含學區、郵局、醫院、市場、休閒場所及購物便利等。
  四、附近設施:是否有鄰近不良場所,如墳墓、垃報場、高壓電廠等。
  五、住戶勘察:觀察鄰居的營業場所,如KTV、安親班等,並評估自己是否能接受。


 



前往房屋


 




回資訊平台首頁



 

土地開發好好玩 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


房屋被法拍,三招救回來    

      購屋是人生大事,幾百萬元的頭期款或貸款對一般上班族來說可能是大半輩子積蓄,不過有些人購屋後,卻可能因為其它原因讓房子淪落法院拍賣。法拍仲介業者指出,就算是已經被法院查封拍賣的房子,屋主還是有解套的辦法,把自己的「殼」救回來。 

     法拍業者指出,如果被拍賣是「卡」在屋主債務部分的爭議,如做生意的貨款到期,因為貨物品質有瑕疵而拒付,遭對方聲請強制執行,此時屋主自力救濟的辦法,即是向法院提出擔保聲請,暫時停止拍賣,等待民事訴訟勝訴後,就能解除拍賣。 

     
直接找債權人協商,暫緩執行拍賣,因為債權人有權利聲請「暫緩執行」兩次,每次三個月;或者雙方談好條件,先支付部分的債權金額,撤銷拍賣,這兩種辦法都可停止拍賣,等房子出售後再來解決債務。

     
法拍業者根據過去的經驗分析,其實屋主的房子被拍賣,不論對屋主與債權人來說,都是兩敗俱傷的事,只要屋主表示善意,大部份債權人都不會太堅持。畢竟債權人的主要目的,是要從拍賣中取回債權,因此他們也不希望耗時過久或是回收的金額不足。

     
不過另一種情況是,如果債權金額過大,而且債權人條件過於強硬,雙方毫無協商空間,最後一招,乾脆釜底抽薪,就是自己上法院把房子標回,只是這時候就不能用原屋主的名義,可以找值得信任的親友當人頭投標。


例如房子值500萬元,欠債金額700萬元,拍賣底價300萬元,因為既然談不攏,直接標回反而划算。

      台北市聯合拍賣會主委詹尚閔提醒,如果投標價金超過500萬元就不划算。且這種方法還有一個缺點,即原屋主的信用會破產,由於債務未清會在金融聯徵中心留下紀錄,這位原屋主之後要向銀行申請信用卡或其它貸款業務,核准的機率並不大。

     
此外,要採用這種方法,有些債務人可能會請子女或配偶去投標,法拍業者指出,只要不是債務人的保證人都可投標,不過會衍生的另外一個問題是,貸款成數可能會比一般人略低,因很多銀行會排斥這類情況,銀行會認為投標人一家人可能有誠信問題,不是拒絕承做,就是貸款的成數會比較低。






新聞來源:經濟日報


 


回資訊平台首頁


土地開發好好玩 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()



司法院法拍屋公告各地方法院法拍屋資料查詢中心




 






法拍/銀拍屋
地方法院法拍屋查詢



 









地方法院法拍屋查詢



 


全省地方法院轄區

◎  各執行處不動產拍賣公告  


◎  執行拍賣的各地方法院 


地院法拍屋公告



◎ 台北縣市法拍屋當日拍賣案件 ◎


農漁會法拍土地及房屋物件  資料查詢 

 精選地區法拍

專業法拍達人


輕鬆買法拍屋


法拍屋資訊網


104  法拍屋


 台灣金融資產服務公司 




 

 

 

 

 


回資訊平台首頁




遠雄建設、太子建設、興富發建設、華固建設、太平洋建設、宏普建設、冠德建設、麗寶建設、富邦建設、皇翔建設、長虹建設、遠揚建設、宏盛建設、力麒建設、國泰建設、寶佳建設、佳陞建設、鄉林建設、大華建設、宏璟建設、國揚實業、日勝生活、基泰建設、皇鼎建設、德安開發、三圓建設、興業建設、潤泰創新、瓏山林建設、國美建設、忠泰建設、寶路建設、合康建設、勝輝建設、名軒開發、森聯國際、安家國際、陞聯建設、金和裕開發、陶竹建設、薇多利亞建設、新潤建設、三穎建設、品嘉建設、恆合建設、東馬建設、鵬程建設、達麗建設、昌宜建設、鴻霆建設、宏實建設、全家國際、永富建設、家麒建設、東家建設、甲士林建設、佳瑞建設、和合開發建設、鼎軒建設、和築建設、東瑩建設、碧瑤建設、勝旺建設、弘暉機構、成盛發建設、吉美建設、元亨建設、華鼎建設開發、尚穎建設、群祥開發、豪宸建設、欣偉傑建設、溪福建設、士林開發、台肥公司、吉田建設、沅祥興業、緯翰建設、力宸建設、漢唐建設、弼盛建設、新翔聯合、金鴻莊實業、盟燕營造、帷瓦地建設、名豐建設、橡園建設、桓邦建設、居益開發、禾家歡建設、中星建設、永登建設、六福開發、阿曼開發、金騰開發建設、日榮建設、利通建設、福頂建設、廣義建設、正隆建設、金倉建設、偉生建設、名登建設、展宜建築開發、敦年建設、美美建設、東其建設、后堂建設、安駐建設、宏綺建設、好美建設、威堡建設、勝瀚建設、白天鵝建設、駿達建設、龍麟建設、得和建設、至遠建設、至遠聯合、全樂建設、般若建設、鉅陽建設、世界開發、廣朋建設、億安建設、新財德建設、聯上開發、兆鴻建設、宏巨建設、怡富建設、右泰建設、全陽建設、陳同實業、心力合建設、欐山建設、京倫建設、長耀建設、禾馥開發、睿峰建設、禾碩建設、千鴻建設、國豐建設、禾青建設、帝利建設、欣聯建設、翔發建設、宏豐建設、大邑開發、寶茂建設、蓮園建設、程翔建設、兆鼎建設、達永建設、天祐建設、宏堅建設、威丞實業、國巨建設、筑宏建設、坤德建設、耀晨建設、敦元建設、松穎建設、藏美建設、文心建設、大杰建設、崇偉建設、僑府興建設、豐寶建設、正群建設、迪斯尼開發、九昱建設、億泰利多媒體、冠濠建設、裕元開發、合協建設、大漢建設、僑盈建設、華太開發、嘉利建設、兆雄建設、華豐建設、華非建設、鑫廣豐建設、億德建設、璞永建設、麗贊開發、京陞建設、亞麗建設、三豐建設、宇辰開發、佑祥建設、志榮建設、福典建設、福益建設、統揚建設、有詮建設、維陽建設、富華建設、將捷建設、華聯開發、金安年建設、馥揚建設、銘峰建設、嘉泉建設、第五大道建設、嘉興建設、和泰機構、昱泰開發、勝陽建設、盛堂營造、陽光城市開發、美聯建設、駿廣建設、冠琦建設、閤冠建設、玉園建設、明泉建設、聯富建設、日健建設 珍寶建設、星碩建設、敏正建設、國鼎開發、百辰建設、統麒建設、百城建設、金富建設、麥田建設、吉峻建設、日宏建設、光世代開發、固鼎企業、霖勵建設、玫原建設、新大房建設、嘉廷建設、喜來登建設、永貫建設、圓富建設企業、淞暘建設、福容開發、漢皇開發、三輝建設、勝治建設、樺福建設、柏德建設、甲天下建設、甲山林建設、詮宏建設、五鼎建設、禮敬建設、瀚紳建設、和峻建設、奇億建設、興合力建設、建昱建設、泰鴻建設、昶碩建設、銓宏建設、寶記建設、鴻陞建設、崇雅建設、慶豐建設、銘基建設、宏義建設、百羚建設、藍海建設、元利建設、麗源建設、崑益建設、和瑞建設、樺富建設、興格建設、駿翔建設、國賓大地環保、銘家建設、合元昇建設、新華通建設、福將建設、長展開發、常安建設、啟昇建設、地寶建設、友座建設、松漢建設、大陸工程、有富國際、鴻義建設、台信開發、勝華建設、瑋傑建設、金坤興業、僑星建設、峰景建設、富煌建設、精業建設、浩詮建設、瑞裕建設、永陞建設、新茂建設、地景建設、東泰建設、龍井開發、玖原建設、萬泰隆建設、冠綺建設、捷洋開發、恆錩建設、天誠開發、太鐠建設、升源建設、元馥建設、東運建設、中悅建設、欣隆建設、喜來富建設、?泰建設、立百里建設、祥旭龍實業、同國興業、漢特建設、益通建設、陸江建設、正楷建設、東禧建設、特麗建設、源峰建設、鴻益開發、弘悅建設、合新建設、金寶石建設、銧鎂建設、重良建設、東冠建設、懋麟建設、吉泰建築開發、群禾建設、允太建設、王鼎建設、建都開發、陽億建設、益群建設、濟弘建設、玄泰開發、詠馥建設、寶鏵建設、生才實業、綠葉建設、永德建設、川合盛建設、漢翔開發、璽堡建設、福喜建設、喬崴建設、戴姆樂開發、昱揚建設、皇勝建設、藤霖國際開發、寶偉建設、高笙建設、首捷建設、綠意開發、憲慶建設、百順建設、集耀建設、悅寶建設、緯建設、榮璟建設、保實國際、鼎固建設、聿品建設、承旺建設、大睦建設、東懿建設、中隆建設、僑蓮建設、冠泰建設、峰暉建設、協和建設、川弘建設、舜鴻建設、重久建設、德山開發、寶誠建設、大方位建設、福樺建設、九揚建設、力璞建設、固成建設、辛威建設、岱鋒建設、連翔建設、眾德建設、順達建設、佳昂建設、根億建設、保祿建設、富麗旺建設、易德建設、好泰建設、華盛開發、慶僑建設、昇立建設、都發建設、甲山岳建設、榮莊建設、萬達建設、亞星建設、坤成建設、精冠建設、安宏企業、東雲公司、上頡建設、勇信建設、品嘉資產、名利建設、鴻有建設、寶贊開發、立益建設、泉聯建設、民凱建設、上冠建設、祿鼎建設、偉祥建設、力京建設、巨泰利建設、和亞建設、源璟建設、家信建設、家豪建設、古鼎建設、竹城建設、佳鈜建設、聯吉建設、紅寶石開發、仕求園企業、久泰建設、奕盈建設、富航建設、琨泰建設、鴻緯開發、康百力建設、良獎建設、華登建設、大瑾建設、名紘建設、昌龍建設、興揚建設、豐田建設

土地開發好好玩 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()




請按此


 


各地區精選


宜蘭精選苗壢精選新竹精選


基隆精選桃園精選台中精選


.


宜蘭地院法拍



新竹地院法拍屋      台中地院法拍屋


彰化地院法拍屋      雲林地院法拍屋


嘉義地院法拍屋      台南地院法拍屋


高雄地院法拍屋      屏東地院法拍屋


台東地院法拍屋      花蓮地院法拍屋


.



高雄市地區       高雄縣地區








回首頁





土地買賣土地網、土地買賣專業諮詢土地、重劃買賣土地重劃、容積移轉容積、道路用地道路、都市更新設計、土地買方土地、土地買賣專業諮詢土地、買賣土地買賣、土地買賣土地、市地重劃市地、自辦重劃自辦、區段徵收區段、市地重劃市地、區段徵收區段、地籍清理地籍、日據繼承日據、三七五租約三七五、困難繼承困難、工業用地工業、建地、三重埔簡子畬小段、二重埔段頂崁小段、三重埔段後埔小段、二重埔段大有小段、三重埔段竹圍子小段、二重埔段五谷王小段、二重埔段頂田心子小段..小八里坌段楓櫃斗湖小段、小八里坌段訊塘埔小段、小八里坌段竹圍子小段、小八里坌段舊城小段、小八里坌段中小段、小八里坌段十三行小段、小八里坌段埤子頭小段、老泉段一小段、老泉段三小段、老泉段四小段、國光段、港子嘴段、大庭段、僑中段、江子翠段溪頭小段、江子翠段大埔尾小段、江子翠段第一崁小段、江子翠段第二崁小段、江子翠段第三崁小段、江子翠段第四崁小段、石土地公段石土地公小段、石土地公段蓬萊坑小段、水碓段溫底小段、水碓段水碓小段、新塭段新塭小段、更寮段更寮小段、成州段、芳洲段、中洲段、富安段一小段、富安段二小段、富安段三小段、溪洲段一小段、溪洲段二小段、溪洲段三小段、泰山段一小段、泰山段二小段、泰山段三小段、林子段、下圭柔山段、土城段、員林段、學林段、柑林埤段、埤塘段內柑林埤小段 、'渚水坑段外冷水坑小段、樹林堤防新生地+土地專業土地、土地買賣專業、諮詢土地、土地重劃區土地買賣、土地重劃買賣、畸零土地買賣、土地日據繼承土地買賣、日據繼承、土地登記、土地疑難雜症處理土地、土地繼承人查訪土地、土地困難案件辦理土地、地籍清理繼承人查找土地、自辦市地重劃諮詢土地、土地區段徵收、範圍土地買賣、耕地三七五租約土地、可送出容積土地買賣、公共設施保留道路用地買賣、公同共有土地買賣、共有人眾多整合買賣、預告登記土地排除、土地地籍總歸戶查詢、士林社子島、關渡平原土地、新泰塭仔圳土地、機場捷運A7站、二重疏洪道土地、蘆洲北側土地、八里台北港、五股洲子洋土地、五股新市鎮、文山老泉里土地、土城暫緩發展區、北北桃公共設施保留地諮詢、土地買賣e資訊平台+土地e部落 http://178888.3cc.cc

土地開發好好玩 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼