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陳坤成:都更土地整合要三心併用


台北市及新北市的建設業中,近來最夯的領域要屬都市更新,但都市更新土地整合是一門超精深的學問,富鉅鼎建設就是主攻土地整合,總經理陳坤成說,土地整合的要訣就是「耐心、恆心、用心」這三心一併使用才能讓協調成功,協調成功才有整合成功化為利潤的出現。


富鉅鼎手上現有四十塊整合中的土地,在台北市及新北市中,算是土地整合型公司中具有相當的地位,現在則逐步擴增業務範圍,自家公司也推案,強化利潤,陳坤成表示,包括在重慶南路的「水岫」、康定路上的「30創富」及將推出的板橋民族路上個案,土地約有800多坪,案量不算多,但每塊土地都是經年累月協調之後才有的成績。


即使現有的土地整合筆數相當多,陳坤成說,在過程中還是盡可能地不用到權利變換,協議合建最好,因為權利變換程序一走就要一年以上,雖然權利變換可以省下土地增值稅,但如果拖太久,很多已協調完成的事,可能因時、因事而變化,加上市場風險的不可掌握,反而不利,不如以時間來換金錢。


整合關鍵,公平與公正


陳坤成很明白地指出,其實頗多建商都自以為很聰明,可以對地主施以小惠或是用不同法令來讓地主接受,但事實上,從經驗中發現,地主往往比建商聰明,也很了解法令,有的甚至有不少的軍師朋友等,所以整合成功最大的關鍵就在要確實掌握「公平與公正」,每筆土地要怎麼合建、怎麼計算,採用不同的法令產生多少權利等,全部都計算清楚,大家都明白利潤多少?怎麼算?才是最容易成功的。


當然,要整合成功,還是要有規模計算,陳坤成指出,目前公司設定的規模是,如地主人數超過五十人的就不要碰了。


而土地整合的規模,則是越來越大,但是,也不強求,因為太強求可能最後什麼都沒有,在計算公式上,不是成功有利潤,不然就是零,兩者之間在公司營運上是沒有灰色地帶的。


碰到釘子戶幾乎就是生意人的天敵,也是已同意更新的大多數民眾的無奈,陳坤成說,依法,政府有公權力介入的絕對空間,但如今政府的執法態度,反而成了釘子戶的護身符,本來法規規定只要人數、土地、建物超過75%以上,政府就可以公權力介入強制執行,但是在台北市及新北市則有默契規定,要建商整合到建物土地的90%,且是在五戶以下的未同意戶,公權力才會介入,但問題是,到目前為止,也還沒有看到政府真的執行過一件,讓這條法律形同虛設,也阻礙了都市建設的發展。


自由時報 記者林美芬/特稿


 



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都市更新,利益龐大,黑道介入,警方全面掃黑


都市更新,黑影幢幢


都更,都更,多少罪惡假汝之名而行!台灣「都市更新」的利益太龐大,光鮮的背後潛藏有「黑影」幢幢,刑事警察局已通令各縣市警局加強查訪營建相關業者,並深入蒐證;據透露,光是台北與新北兩都,目前警方至少盯上近20件黑幫覬覦的都更案,一等蒐證完成,就發動全國同步掃黑。


新北市專案調查


但建商面臨黑道威嚇的壓力,使警方蒐證行動未必順利,比如,新北市副市長侯友宜與警察局長伊永仁,責令組成專案調查黑道介入都更案,但受訪建商竟無人敢承認,警方坦承部分調查作業遭遇瓶頸;但新北市警方仍將面積逾0.5公頃的其中15件都更案列入「必查」,另闢管道蒐證;台北市也有一件「染黑案件」蒐證大有進展,順利的話,不久就可收網。


自從台北市政府去年424公布「放寬容積率加速都更, 一坪 換 一坪 ,百萬市民受惠」政策,都更就成為各路人馬搶攻的目標;北市都市更新處表示,目前已申請進入都更程序案共104個,但要達成合建共識並不容易;新北市則從90年迄今,有125件申請案,城鄉局更新事業科科長劉憲祥說,85%以上是在板橋、新店、中永和及三重區,有10件已完工入住,另有22件在進行中。


幫派染指強勒索


但都更案難逃黑道染指,一名里長說:「就像酒店,有聽說不被黑道沾手嗎?」一名偵查隊長直指,佔地18公頃的板橋「永翠水岸綠能特區」重劃案就是典型案例,去年重劃會剛成立,還在整合,就有市民代表索2000萬元「擺平地方」,幫派也介入勒索,勞動警方查辦、抓了好幾人。


但新北市刑大預防組說,去年底訪查9個曾有傳聞的都更建商,結果都異口同聲說「沒有黑道」,警方只好土法煉鋼,針對其中90家建案、共2073名住戶進行訪查,看能否突破案情。


黑衣人狠砸工地


據指出,南港、汐止一帶一直有黑道介入都更的風聲,南港因近年有三鐵共構優勢,不少建商在當地興建住、辦大樓;今年3月,有建商的2處建築工地遭黑衣人闖入,叫囂後砸毀電腦、玻璃等設備。


警方追查下,認定與鴻南工程公司有關,該公司近來積極介入南港、汐止建案工程,涉嫌以「強包」再「轉包」手段從中獲利,公司經理熊普慶還放話,有黑白道通吃的「董仔」在背後撐腰,要建商配合,建商婉拒,建案工地不久就遭人檢舉違法,工地人員接著遭恐嚇,設施被砸,還有一名被害人開車進出工地被攔下,當場砸爛賓士車。


花億元才能擺平


一名資深刑警說,板橋區一件大型都更案,有多家建設公司爭取承包,各方僵持不下,前年11月一家建設公司大門遭槍擊警告,不久整合即告成功,事後傳出,建商付出上億元給某外省掛幫派,這才擺平。


另外,有一名代書專門在新莊、三重、蘆洲收購都市畸零地或舊公寓,等要都更後,就結合當地角頭,要脅其他住戶和地主賤賣,甚至主導都更重劃會,因為黑勢力龐大,沒人敢吭聲;這名代書身價暴漲數十億元,且在雨露均霑的銀彈攻勢下,雖無黑道資歷,竟也能和幫派老大平起平坐了。


一名刑警小隊長還透露,今年初執行監聽時意外發現,台北、新北兩都有現職、退休警官,與傳出介入都更案的幫派份子過從甚密,雖還未掌握具體資料,但不排除「黑白合作」染指都更案。


〔自由時報記者黃立翔、劉慶侯、黃敦硯、劉榮/綜合報導〕


 


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透過都市更新,改善老屋安全,好嗎?
根據報導,儘管政府早已推出「耐震標章」認證機制,但八年來才發出八件,加上,目前全台卅年以上老屋約有七十五萬棟,住戶三百萬戶,占了全台房屋的八分之三,都不到耐震度五級的標準,所以,內政部營建署擬透過都市更新的方式,改善老屋安全。


就此,從都市更新條例第1條第1項:「為促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益,特制定本條例。」、第3條:「本條例用語定義如下:一、都市更新:係指依本條例所定程序,在都市計畫範圍內,實施重建、整建或維護措施。」、第4條:「都市更新處理方式,分為下列三種︰


一、重建︰係指拆除更新地區內原有建築物,重新建築,住戶安置,改進區內公共設施,並得變更土地使用性質或使用密度。


二、整建︰係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備,並改進區內公共設施。


三、維護︰係指加強更新地區內土地使用及建築管理,改進區內公共設施,以保持其良好狀況。」、「有下列各款情形之一者,直轄市、縣 () 主管機關得優先劃定為更新地區︰


一、建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足,有妨害公共安全之虞。


二、建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小,足以妨害公共交通或公共安全。


三、建築物未符合都市應有之機能。


四、建築物未能與重大建設配合。


五、具有歷史、文化、藝術、紀念價值,亟須辦理保存維護。


六、居住環境惡劣,足以妨害公共衛生或社會治安。」、第7條:「有下列各款情形之一時,直轄市、縣 () 主管機關應視實際情況,迅行劃定更新地區,並視實際需要訂定或變更都市更新計畫︰一、因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞。二、為避免重大災害之發生。三、為配合中央或地方之重大建設。」等相關規定及相關實務觀之,透過都市更新的方式,確實能改善「老屋安全」。


惟改善「老屋安全」,都市更新並非唯一的一條路,政府補助或銀行以低率貸款供民眾申貸支應等方式,也非不可(註一)。


加上,政府老是以容積獎勵,來推動都市更新,但各位,是否知道容積管制之目的,乃在於維護都市景觀、居住品質及公共安全,一塊土地最適當的容積,早在都市計畫中底定,有多少容積,其實與面前道路的道路寬、區域應有學校、綠地、停車位之數量及面積等息息相關,如果容積多了10%,則該塊土地的面前道路的道路寬,是否應加寬,才足以容納多出來的人口數呢?區域應有學校、綠地、停車位之數量及面積等,是否也應如此呢?
我們可以想像,在面前道路寬無法加寬,區域應有學校、綠地、停車位之數量及面積等無法增加的情形下,因放寬容積或容積獎勵而增加的人口數,早晚將使得該地區的居住環境、交通、停車位等更惡化,那麼放寬容積或容積獎勵是毒品?還是良藥?不是很清楚的嗎?


維護都市景觀、居住品質及公共安全,是必要;容積的放寬及獎勵,實是都市景觀、居住品質及公共安全的一大仇敵,本文也想說:「在兩者間取得平衡」,但除「增加容積之同時,徵收拓寬道路,增加校地、綠地及停車位」外,又如何取得平衡呢?而徵收拓寬道路,增加校地、綠地及停車位,在大臺北等都市化的地區,何其難啊!不如還是管制容積,來得適宜(註二)。
此時,不禁要再問,辦理都市更新,並放寬容積或容積獎勵,以改善老屋安全,好嗎?縱可以,犧牲都市景觀、居住品質及公共安全,好嗎?
政府還是以思考「油槽安全」(註三)、「核能埸安全」、「推廣耐震標章認證機制」、「核子事故應變」、「複合性災難應變」(註四)等事項為優先,才是正辦,千萬不要像日本政府一般,以「毫無對策的6天」(註五),來回應信賴您們的人民。


至於辦理都市更新,改善「老屋安全」之同時,亦請兼顧「都市景觀、居住品質及公共安全」,好嗎?


【註解】
註一:至於重建經費之籌集,可以投保住宅地震險、火險等保險,若想擴大保障範圍至半毀或輕微地震也有理賠,可考慮在住宅火災保險附加「擴大地震保險附加條款」及「輕損地震附加條款」,請參中時電子報100318日報導:「產險:28%仍偏低」。
註二:請參拙等著,買預售屋very易(一),四十三、放寬容積或容積獎勵是毒品?還是良藥?
註三:請參自由時報100318日報導:「《海嘯效應》八斗子油槽 促遷聲浪再起」。
註四:請參拙著,【新聞疑義328】面對複合性災難,中央應統一成立災害應變中心或是兩個獨立運作?及【新聞疑義329】輻射停課標準未定,立委轟教部?
註五:請參中時電子報100318日報導  日本媒體:毫無對策的6天:「反觀向來以高效率著稱的日本,在強震、海嘯一周後,災民竟還陷於飢寒交迫以及輻射汙染的威脅中,不僅國民安危及國家形象都受重創,日本媒體更是嚴厲的批評「政府無對策的六天」。民眾在這場災變中,展現的自律與耐心,令人深受感動,卻也對日本政府救災無方及進度緩慢感到匪夷所思。自衛隊既未統合各軍種優勢,也未擬定有效搶救步驟,以災變初期「救市不救鄉」的錯誤決策為例,等到過了救援黃金時期,才發現死亡慘重的區域都集中在沿海小村莊。日本政府反應之慢,比外國通訊社還不如,甚至直到美聯社的照片出現,才派員前往救災,處處慢半拍的不及格表現,根本不像以高效率自傲的日本。儘管救災無方,日本仍婉拒國外救援隊救援、義診團前往診療。一連六天的採訪,一路從茨城、福島至宮城重災區,僅看到一位伊朗救難隊員牽著搜救犬搜尋,日政府還派三人「看顧」他,並限制範圍。這位伊朗搜救人員直說:「我想幫助你們,但似乎我是白來的!」這種只顧面子、「置災民苦痛於度外」的心態,與台灣政府當年在處理八八水災發生時的諸多錯誤,彷如一轍。如果執政者都要從一次又一次血淋淋的經驗中,才學會教訓,人民所承受的痛苦將永無休止。在為日本哀悼祈福之餘,也盼望我國政府能從日本的世紀災難中,真正體會「他山之石」的深意。」。


/ 胡綺萱.楊春吉


文章取自 http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,658,&job_id=170765&article_category_id=258&article_id=95979


 


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都市更新的美麗與哀愁


這個世界很多美好的事物,一旦和龐大的金錢利益沾上邊,原本美好的事物也會漸漸變得不再那麼美好。這個世界很多原本很簡單的東西,因為人的腦袋太複雜,於是原本很簡單的東西也會漸漸變得不再那麼簡單。


都市更新的出發點很單純,就是讓買不起新房子的一群人,有機會可以藉由這個政策舊屋翻新。主事者的想法很天真也很可愛,他認為台北的房價之所以會那麼高,就是因為有太多的人在追求太少的房子,如果原本的房子可以透過都市更新,那麼大家就不用再去買新房子,買房子的人少了,房價自然也就會跌下來了。


然而一個都更案的背後往往潛藏高達好幾十億甚至好幾百億的利益,嗅覺靈敏的各方勢力紛紛想從中撈取可觀暴利,建商、黑道、政客陸續因為都更醜聞而在媒體曝了光。於是乎,都市更新給人的印象就像是美麗中又帶了點哀愁的牡丹花。


如果把投機、暴力的負面現象從都市更新中抽離,其實都市更新並沒有大家想像中的那麼壞。很多人拼了一輩子才拼到一間真正屬於自己的房子,年輕力盛的時候,為了償還房貸的負擔,像拼命三郎似的衝鋒陷陣,當他老的時候,陪伴他30多年的房子也老了。當人年紀越大的時候,身體也會越來越差。很多老房子實在已經無法符合目前使用者的生活需求。


有人,才有社會才有國家。國家的責任是什麼?答案其實很簡單,就是讓住在這個國家的每個人都可以過得很好。我們的政府無法像歐美國家一樣,總是適時的提供資源來幫助這個社會真正需要幫助的人,我們的國家不但沒有一套完善的住宅政策,更沒有所謂的老人住宅政策。於是我們的社會只能看著一群行動不便的老人,繼續住在環境簡陋或住宅機能盡失的建築物裡,繼續生活在衛生防災機能欠佳的公共空間。


房子雖然老了但是土地卻依然健在,如果透過法令的修改,讓這群人可以在原本屬於自己的土地上重新再蓋一棟新房子,這就是國家對他們最實際的照顧,也是社會公義最佳的展現。國家為了照顧真正需要照顧的人民,透過修法讓他們有機會享受到最好的生活品質和最佳的社會照護,讓行動不便的住戶可以有舒適的電梯可以坐,有無障礙的公共設施可以來去自如,更重要的是有全新的都市防災網絡,全天候守護他們拼了一輩子所累積的成果,再也不用擔心因為天災巨變而流離失所。


都市更新就像一朵出現在夢中含苞帶蕊的白牡丹,牡丹花外表看似美麗和充滿富貴味,卻沒有人知道他的花心卻暗藏著淒美動人的斷腸詩。當你醒來的時候,牡丹花謝了,留給人的是美麗的記憶和滿目的哀愁。


文章取自 青田開發管理顧問股份有限公司


 


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新北20處都計案生效實施


新北市城鄉發展局為鼓勵都市老舊地區及窳陋地區改建、落實節能減碳及降低都市熱島效應等目標,新北市三重、板橋、中和、新莊、永和、新店、蘆洲、土城(頂埔地區)、汐止、樹林、淡水、泰山、五股、台北港、瑞芳、八里(龍形地區)、澳底、淡水(竹圍地區)、樹林(三多里地區)及樹林(山佳地區)等二十處都市計畫(土地使用分區管制要點專案通盤檢討)(第二階段)案,於十七日起生效實施。


城鄉發展局表示:為了抑制氣候暖化現場,新北市將「綠能」設計或設施放入都市設計審議重點,以落實節能減碳、降低都市熱島效應的發展目標,建案只要符合「基地超過 六千平方公尺 且總樓地板面積大於 三萬平方公尺 」等八類需送「新北市都市設計審議委員會」審議的建案或建築空間,申請建造執照者須配合設置屋頂綠能設施或設備,為達示範效果,未來公共或公有建築物均應設置相關設施。


土地使用分區管制要點目的在促進都市土地作有秩序發展,此次修訂將使土地使用分區管制要點更完備,並讓都市環境更人性化、景觀更美麗,也讓剛升格的新北市都市土地充滿新氣象,相關計畫內容可至各區公所或城鄉發展局查閱,或至新北市都市計畫書圖查詢系統(網址:http://urbanbook.planning.tpc.gov.tw)下載參考。


 


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最高補助千萬老屋拉皮下月起申請


【柯玥寧╱台北報導】台北市府將自31起,開放民眾申請建物整建維護,共推出3項補助方案,除了實行多年的大樓老屋拉皮補助案外,針對公寓提供老屋拉皮及裝設電梯補助。而且不需全部屋主同意,只要3/5的土地及建物所有權人同意,即可提出申請,每個社區的補助金上限達工程費的75%,最高補助金1000萬元。
從去年開放申請的老公寓裝設電梯補助案,是北市為推動老舊中低樓層建築辦理都更擴大計劃,目前全台僅台北市針對裝設電梯撥列補助,適用對象為7樓以下無電梯裝設的合法建物。


3/5同意即可


且依循《都市更新條例》第22條,只要3/5的土地及建物所有權人同意,並且土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過2/3同意,即可以實施者身分向建管處申請後續執照。
台北市都更處更新事業科科長簡瑟芳說,老公寓補助專案在2010年已有社區申請,共核定8件,其中2件裝設電梯,分別位於三元街、中山北路,其餘6件為老屋拉皮。

目前公寓裝設電梯的補助經費還未確定,但將比照拉皮補助,位於策略地區,如:觀光景觀點、交通樞紐或連外要道周邊,並同時臨接25公尺以上道路的社區。

補助金上限為工程經費的75%。其他地區則不超過工程費45%

台北市都更處表示,今年申請補助案從31開放申請,630為止。


台北市整建維護,補助方案


項目:一般大樓老屋拉皮、公寓老屋拉皮、公寓裝設電梯補助
申請時間:31630
補助金額:最多不超過工程費75%,且不超過1000萬元
申請辦法:只要社區內土地及建物所有權人超過3/5同意,及土地與合法樓地板總面積均超過2/3同意


 


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新北​市「都市再生VS城市​治理」的衝突


MyGoNews 林承志/台北報導】新北市市政府對未來城市發展採取加速都市更新時程,促進地方都市再生的策略。中華民國建築經營協會理事長劉明滄表示:「新北市不只要談都市再生,更要談城市治理。」


新北市是個大山大水的城市,除了要有全市性的整體治理開發計畫外,更要有兼具城鄉特色的策略。政策可從基本的空間治理為基礎,到城鄉開發策略的擬定實踐,都市再生策略的落實,到低碳、移居、宜商城市的建立。


此外,在加強都市更新與都市再生的政策宣導方面,必須教育民眾,更新不是只有重建,應鼓勵與引導的是人、土地、歷史空間的改善,而都市再生不只有建蔽率,更是人文、建築、環境的提升。


都市再生策略要架構在活力城市的4個基本元素下:第1是創意,一個城市的發展必須要有地標性建築,提升建築創意、國際曝光度,以及競爭力;第2是產業,支持產業發展讓產業有活力及競爭力,吸引產業設廠及國際投資;第3是人文,歷史、古蹟之保存,學術的推廣;第4是環境,面對地球暖化,城市再生政策要落實節能減碳,適居的原則下執行。


政府也應主動積極調查極需要被改善的地區,必須主動劃定更新地區,給予特別獎勵,引導民間投入開發。城市景觀部份,則需積極改善城市景觀改善的問題:鐵窗、招牌、違建,部分都市景觀成效不彰的地方,可依統整性來改善。


至於,在弱勢族群的考量,要如何妥善運用都市更新基金的補助,改建期中繼住宅安置之考量,落實人性化更新策略。其他面相還包括,都市單元劃定及協調鄰地原則明確化、劃訂單元、事概及事計報核,處理原則明確化、對於協議合建案,若不影響相關權益人之變更,建議勿須在取得同意書,予以簡化等。


社團法人新北市都市更新學會理事長蔡仁捷則強調,提到三環三線的規劃及發展,現況尚未核定的區域有1)第一線:民生汐止線,2)第二線:新店安坑線,3)第三線:淡水輕軌線(可行性已核定),應加速相關作業。


 


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松山站前都更,價值逾百億


捷運及車站共構宅加持「老公寓漲逾5成」


蘋果日報 【江碩涵╱台北報導】


2013年捷運松山線通車、松山車站共構大樓完成,松山車站周圍成為近期建商積極卡位的區域,至少3組以上建商卡位插旗,總開發價值超過百億元。房仲業者分析,無都更價值老公寓每坪約40萬元,有都更價值的老公寓每坪超過60萬元,漲幅5成以上,若拆除重建每坪至少百萬元。


松山車站發展久,松山慈祐宮有250年以上歷史,是松山地區民眾信仰中心,附近約400土地所有權更掛在「天上聖母」名下。近來市場傳出新普建設與遠雄集團正整合該批神明土地,最值錢的是八德路、正對松山車站的23層樓老公寓店面。


神明土地值20


永慶房仲集團研展室協理黃增福分析,當地土地價值每坪約500~600萬元,「光土地價值就約20億元,未來若開發為複合式商辦大樓和住宅,總開發價值約60億元。」新普建設則低調表示,該批土地仍在整合中,目前開發進度尚未明朗。
該批土地原由杜姓天上聖母會持有,經多代傳承,土地管理人複雜。去年開始,地政單位實施地籍清理,台北市政府地政處地籍及測量科表示,雖土地所有權人為神明或祭祀公業,仍可按一般買賣方式處理。
松山車站周圍除了天上聖母名下的土地外,還有2處也正被整合。和旺建設目前正整合位於八德路四段、松山國小後側老公寓。和旺建設資產開發部副總經理李紹林說,目前已得到6成都更同意書,也已劃定都更範圍,預計最快明年6月完成都更程序,將興建地上22樓的住宅,總銷金額上看45億元。


公寓170


另外鄰近松山車站的虎林街16~22號日前法拍,建物位於國有地上,拍賣底價為20萬元,僅有無法居住的地上物,但卻吸引12人搶拍,最後以309萬元拍定,溢價率1445.04%。寬頻房訊業務部副總陳俊隆分析,得標人應是看好未來都更價值,即使無土地持分,因國有地也得配合劃定都更,甚至還有優先購買土地的權利。
永慶房屋南京光復店店長曾盈潔說,松山車站附近無都更價值公寓每坪35~40萬元,10年內大樓每坪55~65萬元,有都更價值的老公寓每坪60~70萬元,價值比大樓還高。


 


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都市更新條例施行細則


第一條 本細則依都市更新條例(以下簡稱本條例)第六十一條規定訂定之。 第二條 本條例第八條所定公告,於直轄市、縣(市)政府都市計畫委員會審議通過後三十日內為之,並將公告地點及日期刊登當地政府公報或新聞紙三日。公告期間不得少於三十日。
第三條 更新地區之劃定及都市更新計畫之擬定或變更,由上級主管機關依本條例第七條第二項規定逕為辦理時,其未涉及都市計畫之擬定或變更者,送該上級政府都市計畫委員會審議通過後,交當地直轄市、縣(市)主管機關於三十日內依前條規定公告實施之。

當地直轄市、縣(市)主管機關未依前項規定之期限公告實施者,上級主管機關得代為公告實施之。

第四條 各級主管機關依本條例第九條規定委託都市更新事業機構或同意其他機關(構)為實施者時,應規定期限令其擬具都市更新事業計畫報核。

前項實施者逾期且經催告仍未報核者,各該主管機關得另行辦理委託或同意其他機關(構)為實施者。

第五條 更新單元之劃定,應考量原有社會、經濟關係及人文特色之維繫、整體再發展目標之促進、更新處理方式之一致性、公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素。

實施者自行劃定更新單元時,應以一完整之計畫街廓為原則。但因計畫街廓過大或其他特殊因素確難一次辦理者,得由實施者自行依本條例第五條規定,擬具或變更都市更新計畫,並於計畫中適當劃分之。

前項實施者自行擬具或變更之都市更新計畫,應申請該管主管機關依本條例第八條所定程序辦理。

第六條 依本條例第十條第一項、第十九條第二項及第三項規定舉辦公聽會時,應邀請有關機關、學者專家及當地居民代表參加,並通知更新單元內土地、合法建築物所有權人及其他權利關係人參加。

前項公聽會之日期及地點,於十日前刊登當地政府公報或新聞紙三日,並張貼於當地村(里)辦公處之公告牌。

第七條 公聽會程序之進行,應公開以言詞為之。

第八條 本條例第十條第一項所定事業概要,應參照本條例第二十一條所列事項摘要表明之。

第九條 直轄市、縣(市)主管機關受理土地及合法建築物所有權人依本條例第十條或第十一條規定申請核准實施都市更新事業之案件後,先審查其申請書件是否完備,其不合規定者,通知申請人於六十日內補正,屆期不補正或經補正仍不符規定者,駁回其申請;其符合規定或已補正完竣者,應自申請案件收件日或補正完竣之日起六十日內,完成審查並將結果通知申請人。但情形特殊者,得延長其審查期限,以六十日為限。

申請人對於前項審查結果有異議者,得於接獲通知之翌日起三十日內提請覆議,以一次為限,逾期不予受理。

第十條 直轄市、縣(市)主管機關審議都市更新事業計畫、權利變換計畫或調處有關爭議時,認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者,於徵得實施者同意後,由其負擔技術性諮商之相關費用。

第十一條 依本條例第十九條第三項辦理三十日公開展覽時,直轄市、縣(市)主管機關應將公開展覽日期及地點,刊登當地政府公報或新聞紙三日,並張貼於當地村(里)辦公處之公告牌。

人民或團體於前項公開展覽期間內提出書面意見者,以意見書送達或郵戳日期為準。

第十二條 本條例第二十條所定都市更新事業計畫之擬定或變更,僅涉及主要計畫局部性之修正不違背其原規劃意旨者,應符合下列情形:

一、除 八公尺 以下計畫道路外,其他各項公共設施用地之總面積不減少者。

二、各種土地使用分區之面積不增加,且不影響其原有機能者。

第十三條 本條例第二十一條第五款及第七款至第九款所定圖說,其比例尺不得小於五百分之一。

第十四條 本條例第二十一條第十六款所稱相關單位配合辦理事項,指相關單位依本條例第五十三條規定配合負擔都市更新地區內之公共設施興修費用、配合興修更新地區範圍外必要之關聯性公共設施及其他事項。

第十五條 土地及合法建築物所有權人或實施者,依本條例第十條第二項或第二十二條第一項規定取得之同意,應檢附下列證明文件:

一、土地及合法建築物之權利證明文件:

(一)地籍圖謄本。
(二)土地登記簿謄本。

(三)建物登記簿謄本或合法建物證明。

二、私有土地及合法建築物所有權人出具之同意書。

前項第一款地籍圖謄本、土地登記簿謄本及建物登記簿謄本之有效期限,以登記機關核發之日起三個月為限。

第十六條 本條例第二十四條第一項、第三十三條第一項及第三十六條第一項所定公告,應將公告地點刊登當地政府公報或新聞紙三日,並張貼於直轄市、縣(市)政府、鄉(鎮、市、區)公所及當地村(里)辦公處之公告牌。

第十七條 本條例第二十四條第三項命令拆除、停止使用或恢復原狀、第二十六條第一項繳納費用、第三十一條第三項領取補償現金及差額價金、第四項繳納差額價金、第三十三條第三項命令拆除、停止使用或恢復原狀及第六十條繳納罰鍰之期限,均以三十日為限。

第十八條 本條例第二十六條第一項所定限期催告、通知建築物所有權人或管理人依限繳納及移送法院強制執行之規定,均由直轄市、縣(市)主管機關辦理;所定限期催告辦理之期限,以三個月為限。

第十九條 以信託方式實施之都市更新事業,其計畫範圍內之公有土地及建築物所有權為國有者,應以中華民國為信託之委託人及受益人;為直轄市有、縣(市)有或鄉(鎮、市)有者,應以各該地方自治團體為信託之委託人及受益人。

第二十條 公有土地及建築物以信託方式辦理更新時,各該管理機關應與信託機構簽訂信託契約。

前項信託契約應載明下列事項:

一、委託人、受託人及受益人之名稱及住所。
二、信託財產之種類、名稱、數量及權利範圍。

三、信託目的。

四、信託關係存續期間。

五、信託證明文件。

六、信託財產之移轉及登記。

七、信託財產之經營管理及運用方法。

八、信託機構財源籌措方式。

九、各項費用之支付方式。

十、信託收益之收取方式。

十一、信託報酬之支付方式。

十二、信託機構之責任。

十三、信託事務之查核方式。

十四、修繕準備及償還債務準備之提撥。

十五、信託契約變更、解除及終止事由。

十六、信託關係消滅後信託財產之交付及債務之清償。

十七、其他事項。
第二十一條 本條例第四十六條第一款所稱更新期間,指都市更新事業計畫發布實施後,都市更新事業實際施工期間;所定土地無法使用,以重建或整建方式實施更新者為限。

前項更新期間及土地無法使用,由實施者申請直轄市、縣(市)主管機關認定後,轉送主管稅捐稽徵機關依法辦理地價稅之減免。

本條例第四十六條第一款但書所定未依計畫進度完成更新且可歸責於土地所有權人之情形,由直轄市、縣(市)主管機關認定後,送請主管稅捐稽徵機關依法課徵地價稅。

第二十二條 本條例第四十六條第二款所定更新後地價稅之減徵,指直轄市、縣(市)主管機關依前條第二項認定之更新期間截止日之次年起,二年內地價稅之減徵;所定更新後房屋稅之減徵,指直轄市、縣(市)主管機關依前條第二項認定之更新期間截止日之次月起,二年內房屋稅之減徵。

第二十三條 更新地區內之土地及建築物,依本條例第四十六條規定減免稅捐時,應由實施者列冊,檢同有關證明文件,向主管稅捐稽徵機關申請辦理;減免原因消滅時,亦同。

第二十四條 本條例第五十一條第三項所定都市更新投資信託公司之人員,指辦理都市更新投資信託受益憑證之募集及發行,或對於都市更新投資信託基金之運用提供研究、分析、建議,或執行買賣決策及內部稽核之相關業務人員。

第二十五條 本條例第五十二條第一項所定不動產投資開發專業公司,係指經營下列業務之一之公司:

一、都市更新業務。

二、住宅及大樓開發租售業務。

三、工業廠房開發租售業務。

四、特定專用區開發業務。

五、投資興建公共建設業務。

六、新市鎮或新社區開發業務。

七、區段徵收及市地重劃代辦業務。

第二十六條 本條例第五十五條所定之定期檢查,至少每六個月應實施一次,直轄市、縣(市)主管機關得要求實施者提供有關都市更新事業計畫執行情形之詳細報告資料。

第二十七條 直轄市、縣(市)主管機關依本條例第五十六條第一項規定限期令實施者改善時,應以書面載明下列事項通知實施者:

一、缺失之具體事實。

二、改善缺失之期限。

三、改善後應達到之標準。

四、逾期不改善之處理。

直轄市、縣(市)主管機關應審酌所發生缺失對都市更新事業之影響程度及實施者之改善能力,訂定適當之改善期限。

第二十八條 實施者經直轄市、縣(市)主管機關依本條例第五十六條第一項規定限期改善後,屆期未改善或改善無效者,直轄市、縣(市)主管機關應依同條項規定勒令實施者停止營運、限期清理,並以書面載明下列事項通知實施者:

一、勒令停止營運之理由。

二、停止營運之日期。

三、限期清理完成之期限。

直轄市、縣(市)主管機關應審酌都市更新事業之繁雜程度及實施者之清理能力,訂定適當之清理完成期限。

第二十九條 直轄市、縣(市)主管機關依本條例第五十六條第一項規定派員監管或代管時,得指派適當機關(構)或人員為監管人或代管人,執行監管或代管任務。

監管人或代管人為執行前項任務,得遴選人員、報請直轄市、縣(市)主管機關派員或調派其他機關(構)人員,組成監管小組或代管小組。

第三十條 實施者受直轄市、縣(市)主管機關之監管或代管處分後,對監管人或代管人執行職務所為之處置,應密切配合,對於監管人或代管人所為之有關詢問,有據實答覆之義務。

第三十一條 監管人之任務如下:

一、監督及輔導實施者恢復依原核定之章程、事業計畫或權利變換計畫繼續實施都市更新事業。

二、監督及輔導實施者改善業務,並協助恢復正常營運。

三、監督及輔導事業及財務嚴重缺失之改善。

四、監督實施者相關資產、權狀、憑證、合約及權利證書之控管。

五、監督及輔導都市更新事業之清理。

六、其他有關監管事項。

第三十二條 代管人之任務如下:

一、代為恢復依原核定之章程、事業計畫或權利變換計畫繼續實施都市更新事業。

二、代為改善業務,並恢復正常營運。

三、代為改善事業及財務之嚴重缺失。

四、代為控管實施者相關資產、權狀、憑證、合約及權利證書。

五、代為執行都市更新事業之清理。

六、其他有關代管事項。

第三十三條 監管人或代管人得委聘具有專門學識經驗之人員協助處理有關事項。

第三十四條 因執行監管或代管任務所發生之費用,由實施者負擔。

第三十五條 受監管或代管之實施者符合下列情形之一,監管人或代管人得報請直轄市、縣(市)主管機關終止監管或代管:

一、已恢復依照原經核定之章程、事業計畫或權利變換計畫繼續實施都市更新事業者。

二、已具體改善業務,並恢復正常營運者。

三、已具體改善事業及財務之嚴重缺失,並能維持健全營運者。

第三十六條 直轄市、縣(市)主管機關依本條例第五十六條第二項規定撤銷實施者之更新核准時,應以書面載明下列事項通知實施者及主管稅捐稽徵機關:

一、不遵從直轄市、縣(市)主管機關限期改善或停止營運、限期清理命令之具體事實。

二、撤銷更新核准之日期。

第三十七條 本條例第五十七條所定竣工書圖,包括下列資料:

一、重建區段內建築物竣工平面、立面書圖及照片。

二、整建或維護區段內建築物改建、修建、維護或充實設備之竣工平面、立面書圖及照片。

三、公共設施興修或改善之竣工書圖及照片。

第三十八條 本條例第五十七條所定更新成果報告,包括下列資料:

一、更新前後公共設施興修或改善成果差異分析報告。

二、更新前後建築物重建、整建或維護成果差異分析報告。

三、原住戶拆遷安置成果報告。

四、權利變換有關分配結果清冊。

五、財務結算成果報告。

六、後續管理維護之計畫。

第三十九條 本細則自發布日施行。


 


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一定要都更嗎?老台北記憶消失了


初冬午后,被四周高矗大樓包圍、大隱隱於市的城中市場,人潮散布在擁擠逼仄的巷弄中,連棟三層樓、曾是詩人周夢蝶擺舊書攤的騎樓下,如今是如繁花盛開的連排成衣攤,不絕於耳的叫賣聲,展現出傳統市集慣有的生猛,拾階走上二樓明星咖啡廳,遇見了時光不走的「老台北」。


明星咖啡廳,原貌快不見


超過一甲子的明星咖啡館,「封存」了無數台北人的歲月記憶,儼然已成台北文化地標。不過,曾歇業十五年、五年前重新點燈開業的明星咖啡廳,也捲入了台北市這一波洶湧的「都更浪潮」中,一旦都更啟動,迄立在此六十餘年的明星也得「跳槽」,暫時搬到附近營業,等都更完成後再回到原址「武昌街一段七號」。


緊鄰台北車站的武昌街一段與重慶南路一段間的街廓,由於地段「誘人」,已被民間建商相中為都更標的,打算興建為地上廿七層、地下四層的豪宅。位在武昌街一段十一號的老店「排骨大王」,已被建商高價買走,於十月底歇業。隔鄰的明星咖啡廳創辦人簡錦錐已簽下都更同意書,不過,從美國返台接手經營的女兒簡靜惠卻極力反對,掀起家庭革命。


「台北一定要做都更嗎?」冬陽穿過明星咖啡廳的木造窗櫺,打在簡靜惠略顯激動的臉上。她說,原本武昌街一段這一排的街廓有廿七個地主,現在被一一收購只剩十一個地主,她望著對街被香煙繚繞幾乎不見屋頂的城隍廟說,明星咖啡廳就是在這樣獨特氛圍的土地中長出來的花,「you can't replace(取代)it!」雖然建商承諾日後會再搬回原址,但她很懷疑:到時住進豪宅的「明星」,還是「明星」嗎?


只管換幾坪,心中只想錢


簡靜惠說,現在大家只討論「 一坪 可以換幾坪、 一坪 值多少錢?」但有誰關心台北的歷史與記憶會不會一起被「都更」掉了?她說,台北要找高樓大廈,可以到信義區,但要找明星,就要到武昌街,但現在都更卻像要把台北全部變成信義區,「那是一個多麼乏味的城市啊!」


「我女兒說她要去台北市政府抗議!」八十高齡的簡錦錐說,剛開始他很猶豫,但是附近地主不斷來遊說,「我壓力很大,不要擋人財路啊!」他後來也想,明星這一排老房子也舊了、沒有電梯,很多老客人根本爬不上來,他自己年紀也大了,如果改建後有了電梯,明星可提供客人更舒適的環境,他考慮一個月後,點了頭。


簡錦錐與簡靜惠父女的家庭革命,其實就是台北人面對都更的縮影。台北市推動都更,公家、民間一頭熱,但是卻少有人關注到都更背後的文化層面,台北人的集體記憶與歷史軌跡,會不會就此淹沒在都更浪潮中?


城市沒記憶,文化也沒了


「失去記憶的城市很可怕!」師大地理系助理教授洪致文說,都市更新、再生是必要的過程,但都市更新與新的都市計畫是不同的,都更是在既有城市的脈絡下,以人民為本位,兼顧歷史層面、住民權益下進行更新,在都更的過程中,城市的集體記憶要被保留,而不是將整個記憶都摧毀。


更令他不安是,現在北市府用了許多容積移轉獎勵來大改造,但以人口、交通規畫來做為布局的都市計畫,在這種毫無限制、缺乏上位計畫的容積移轉、獎勵下,會導致整個城市「失控」。


老街老房子,一一被輾平


台大城鄉所博士候選人、無殼蝸牛政策研究員張維修也有相同的觀察。他說,現在的都更談的都只是建築物的改建,政府大力鼓勵都更,但建商往往只願意進行精華區的都更,大量資本的投入,只會造成台北房價愈來愈高,更多的人買不起房子。


他說,一個城市的特色在於歷史的記憶、味道的記憶,但現在台北市推動的都更鼓勵封閉式的社區,有大樓管理員、門禁、向上發展的大樓、獨立的開放空間,使得台北傳統街面的連續面被打斷,同時也取消了騎樓這種反映南方氣候的建築型式;他更批評,台北市推動都更的過程中,該是扮演維護城市記憶、文化風貌角色的台北市文化局卻彷彿被徹底「隱形」,任憑都更巨輪輾過老街、老房、老台北。


牆新但樹小,這就是台北?


一個看不到文化,也不在意集體記憶的都更,最後的結果,會不會把台北從此變成一個「樹小、牆新、畫不古」的城市?


資料來源:青田開發管理顧問股份有限公司


 


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營建署統計顯是大台北房價不合理


營建署今天公布最新住宅需求動向調查,結果顯示,有五成三的已購屋和打算購屋者,認為房價不合理,其中,在六個接受調查的都會區中,以台北縣、市認為房價非常不合理和不合理的比例最高,達到六成一左右。(陳鳳如報導)


營建署指出,從最新對住宅市場價格合理性的看法調查結果來看,受訪者認為房價非常不合理和不合理的比例達到五成三,在六個調查的都會區中,認為房價非常不合理和不合理的比例,又以台北市和台北縣最高,達到六成一左右,顯示房價不合理持續是消費者的共識。


營建署表示,第三季調查的整體房價綜合趨勢分數為114.2分,未來趨勢分數為112.1分,由於房價趨勢分數200分是滿分,100分以上代表看好,顯示第三季購屋人持續看漲房價,不過,看漲幅度已經比上半年要小。


此外,對於兩岸簽署ECFA是否會影響國內房市景氣,有近四成的受訪者表示不清楚或沒有影響,認為短期長期都是利多的,約有一成七左右,其餘則是認為,利多和利空參半。


轉載自中廣新聞網


營建署的資料是否也透露政府應該拿出因應的住宅政策,不管是出租補貼、優惠房貸或社會住宅,都要有一個完整有計畫的可執行方案。


資料來源:青田開發管理顧問股份有限公司


 


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重劃區就是另類都更,開發完成後絕對價值倍增


板橋市永翠水岸綠能特區位在板橋市中正路與環河路間,去年9月由台北縣政府城鄉局發布第一階段都市計畫後,有250位地主自組重劃會自辦市地重劃,佔地近18公頃


地政局人員指出,永翠水岸綠能特區緊鄰大漢溪畔,規劃設計為水岸景觀住宅,但扣掉公共設施,加上獎勵容積回饋,可開發建築用地面積約10公頃


據了解,目前永翠水岸綠能特區的土地 一坪30萬,等於 一公頃 要9億元,開發完成,河岸景觀住宅售價,推估 一坪 可能開價60萬至70萬元,利益驚人。


轉載自由時報


重劃區就跟都市更新一樣,都是藉由整合開發來創造土地的最大利用價值,只要都市更新規劃做得好,住戶的身價自然水漲船高。


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都市更新除了和建商協議合建,其實你還可以選擇自力更新


過去的土地開發模式可分為二種,就是地主提供土地,建商提供資金,大家五五拆或六四拆,或是地主自己找營造廠和建築師自己蓋。


都市更新也是一樣,住戶可以選擇跟建商協議合建或是自力更新,二者的差別在於跟建商協議合建,為了分配給建商一定比例開發利潤,住戶將來分配回來的坪數相對變少;而透過自力更新的話,少了建商利潤這一塊,住戶將來分配回來的坪數相對變多。


一般而言,不管是協議合建或自力更新,最終都要進行產權信託,也就是更新前把產權過戶給銀行,更新後銀行再把產權過給住戶,為什麼都要做產權信託,因為實施者都要跟銀行融資來蓋房子,只是申請的名目不同而已,建商用的是建築融資名義而自力更新用的是專案融資名義,在銀行業者的眼裡這二種貸款基本上都大同小異,說穿了就是換湯不換藥。試問一個1000多坪的開發案動輒30~50億營建工程費,台灣有哪幾家建商有那麼多的現金?既然養土地為什麼還要去跟銀行借錢呢?


自力更新和協議合建的差別就是住戶們自己扮演建商角色,透過專業都更顧問公司從旁協助,住戶可以自己遴選營造廠商、建築師、貸款銀行等等,透過專案融資規劃,住戶更新完成之後,完全不用出一毛錢而且更新期間還可以拿到租金補貼和搬家補貼,不需要擔心因為都市更新而增加生活開支,重點是住戶將來可以分回更多的坪數,不用再付給建商一筆額外的費用。


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申請都市更新容積獎勵要符合什麼資格?


雖然郝市長喊出都市更新 一坪 換 一坪 再加一個車位的美麗口號,但是卻不是每個都更案都有這個機會符合上述條件,因為每一項容積獎勵項目背後都有附帶但書,就是要申請這項容積獎勵,就要做到這項獎勵的要求工作項目,最後再交由評審委員來決定你的工作項目到底可以得到多少比例的容積獎勵。


以大家耳熟能詳的綠建築為例,當你的建築規劃拿到銀級綠建築標章,政府就給你6%的容積獎勵,如果是黃金級綠建築標章,政府就給你8%的容積獎勵,如果是最高等級的鑽石級綠建築標章,政府就給你最高的10%容積獎勵。相對的,營建工程也因為綠建築而必須提高興建成本,因為有付出所以才有獎勵,沒有付出就沒有獎勵。


因為都市更新容積獎勵的項目及細節非常多,很難在此一一陳述,所以要確定自己的都更案到底可以申請到多少容積獎勵,主要還是看這塊基地是否有符合申請的資格以及住戶是否願意多做一些額外事情來爭取更高的容積獎勵,當住戶都能達到容積獎勵的要求標準,政府沒有理由不給住戶獎勵,否則以後誰還要花大錢去做這些工作。


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非都市土地可以辦理都市更新嗎?


依據土地法的要義,土地可以概分為都市土地和非都市土第二種。都市土地有都市計畫法,非都市土地有區域計畫法。因為都市往往面臨舊市區和新市區開發問題,所以都市處理舊市區的模式就是透過都市更新;處理新市區的模式就是透過土地重劃。因為區域計畫法並沒有新市區和舊市區問題,所以當然也不會有都市更新這個東西。


不過法律是人訂的,如果非都市土地,執意要推動都市更新也不是沒有辦法,最快的方法就是針對該地區擬訂一套都市計劃法,當都市計畫法通過之後,就可以名正言順的推動都市更新。


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道路

一坪 土地可以蓋幾坪

 

 

都市更新和土地開發的土地評估方式其實都大同小異,唯一的差異就是都市更新有都市更新容積獎勵而土地開發沒有這項專屬容積獎勵,除非做公共設施保留地容積移轉。

 

 

我們以一塊100的土地,住三地目,四層樓公寓作為範例,跟大家做個土地開發或都市更新投資效益分享:

 

 

100的土地,住三地目的容積率是225%,建蔽率是45%,這是土地評估非常重要的數字。
而建築容積可以細分為:基準容積、基地容積和獎勵容積。

 

 

《沒有都更的土地開發試算》

 

 

100土地的基準容積是100*2.25=225
100的土地可以蓋225的房子(室內實際使用坪數,不含:陽台、雨遮、露臺、平台和公共設施)

 

 

100土地的獎勵容積是225*30%=67.5
《假設這塊土地有做容積移轉,也就是買公共設施保留地捐公來增加這塊地的可建坪數,因為都市土地容積移轉辦法規定上限是30%

 

 

※所以100的土地允建容積為292.5

 

 

再加上免計容積15%→292.5*1.15=336.38
再加上陽台和梯廳
15%→336.38*1.15%=386.83
再加上3層樓屋突
15%→386.83+20.25=407.08
再加地下室公設→407.08+48.85=455.93

 

 

※地上層面積(不含車位)455.93

 

 

這塊土地依法可以蓋10台汽車和12台機車。

 

 

※地下層權狀面積為135.52

 

 

※開發總樓地板面積591.45

 

 

※土地坪效455.93/100=4.56

 

 

《 一坪 土地可以蓋4.56房子》

 

 

《都更的土地開發試算》

 

 

100土地的基準容積是100*2.25=225

 

 

100土地的基地容積是225*80%=180

 

 

《都市更新容積獎勵80%

 

 

100土地的獎勵容積是225*20%=45

 

 

《公共設施保留地容積移轉20%

 

 

※所以100的土地允建容積為450

 

 

再加上免計容積15%→450*1.15=517.5
再加上陽台和梯廳
15%→517.5*1.15%=595.13
再加上3層樓屋突
15%→595.13+20.25=615.38
再加地下室公設→615.38+73.85=689.23

 

 

※地上層面積(不含車位)689.23

 

 

這塊土地依法可以蓋15台汽車和18台機車。

 

 

※地下層權狀面積為203.28

 

 

※開發總樓地板面積892.51

 

 

※土地坪效689.23/100=6.89

 

 

《 一坪 土地可以蓋6.89房子》

 

 

無都更的土地開發是1土地蓋4.56
有都更的土地開發是1土地蓋6.89

 

 

如果扣掉都更成本和實施者利潤

 

 

六四拆的情況,地主可以分回535.5

 

 

535.5/4=133.88
五五拆的情況,地主可以分回446.26

 

 

446.26/4=111.57

 

 

※※怎麼算這塊地唯有透過都更才最具開發效益※※

 

 

 

資料來源:青田開發管理顧問股份有限公司

 

 

 

 

 

 

 

 

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建商不會告訴你的祕密~權利變換計畫的上下其手


都市更新實施方式非以拆除重建為唯一選擇,涉及古蹟或歷史建築物時,得以「整建維護方式」修繕保存,達成新舊建築物融合


都市更新可以採行二種方式,分別是協議合建和權利變換,二者之間的差別就在於同意比率門檻和節稅措施。協議合建的同意比率比權利變換還要高,且完全沒有節稅獎勵措施。但是建商為了從中牟取更大的開發利潤,往往希望用協議合建的方式跟住戶合作,權利變換只是形式上用的,目地就是透過假都更的方式跟政府爭取更多的容積獎勵。


政府對於權利變換計畫的內容項目和費用編列有非常嚴格的規定,目地就是為了保障住戶不要被不肖的實施者蒙蔽,然而建商為了牟取自己最大利益,心中早已擬訂了二套劇本。


第一套就是讓住戶對權利變換失去信心,建商會在權利變換的管理費用項目大灌水,然後故意將未來銷售售價格低估,讓失真的權利變換共同負擔看起來一點也不吸引人,於是住戶就只好選擇和建商協議合建,少了政府監督機制並排除住戶的參與權,建商就可以竭盡全力的朝著對自己最有利的開發方向來規劃。


第二套就是完全依照權利變換計畫來推動,不過會在共同負擔項目的管理費用大灌水,賺取超額和超賣雙利潤,除了成本大灌水之外,建商還會故意低估更新後房屋的價格,當將來賣出行情價的時候,又可從賺取超賣的價差。尤其是當都更整合碰到公有地的時候,權利變換計劃更是建商的最愛,反正公有地又不會講話,絕對會狠狠的海削一筆。


所以當住戶拿到建商提供的權利變換計畫和估價報告書的時候,不要輕易相信你眼前看到的數字是對的,絕對要多看多問多比較,不要呆呆的把自己賣了還開開心心的幫對方數鈔票。



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都市更新實施方式非以拆除重建為唯一選擇,涉及古蹟或歷史建築物時,得以「整建維護方式」修繕保存,達成新舊建築物融合


都市更新實施方式非以拆除重建為唯一選擇,涉及古蹟或歷史建築物時,得以「整建維護方式」修繕保存,達成新舊建築物融合


都市更新處表示,由於都市更新目的是要讓城市永續再生、文化資產與歷史記憶都是推動都市再生工作的重要元素,不論過去、 現在乃至未來,在更新案審議對文化資產的保存都相當重視,故本府受理民間申請都市更新案時,均先清查範圍內是否有已公告之古蹟、歷史建築與老樹,對於可能有文化資產價值的建築物、老樹,均會同本府文化局進行鑑定與保存。


依都市更新條例規定,更新實施方式包括:重建、整建及維護方式進行,非以拆除重建方式為唯一選擇,故更新單元內涉及古蹟 或歷史建築物時,得以「整建維護方式」修繕保存,達成新舊建築物融合共存,增進生活居住之品質,進而成為該區之重要地標,且 辦理都市更新過程實施者(建商)對於古蹟或歷史建築物進行修繕或保存支付之費用亦可以申請容積獎勵,目前已有內湖區內湖庒役場古蹟採都市更新並朝整建維護方式保存之案例正興建中,更新完成後將可達成達成新舊建築物融合共存之目標。



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都更單元劃定的學問,方正為王


都更單元的劃定是一門學問,關係到這個案子將來是否可執行,這裡要探討的並不是住戶整合問題,而是更新單元對施工的影響。地下室工程是整個營造工程最重要並令人擔心的部分,尤其是都市更新案往往都是開挖到地下4~5層,為了避面突發狀況,造成營建成本狂飆而影響整個權利變換計畫,一般都是希望工地越方正越好,連續壁安全支撐好規劃以及工程進度好控制。


相對的在劃定更新單元的時候,就要盡量讓更新單元維持一個方正狀態,不方正的基地絕對會潛藏許多超乎想像的風險。再來就是要對更新地區的地質做徹底研究,因為地質越差的環境,地下室的施工成本也就越高,必須審慎評估營建工程是否會發生不可控風險。例如:天母地區的地質都非常鬆軟,很多工地的地下室開挖都吃足了苦頭,像天母某百貨工地,地下室開挖到一定階段之後,竟然發生了連續壁擋土牆崩坍意外,造成整個地下室又要額外投入一筆營建費用。都更案的每筆預算都是有限制的,多花一塊錢,住戶將來分配的價值就會少一塊錢,所以為了規避風險,都更單元劃定的時候絕對要多費心思。


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都市更新事業計畫核定實施後,卻遲遲無法開工,是否可以再主張退出都市更新?


都市更新有二個重要階段:


 如果是都市更新事業概要階段,詳述如下:
政府通過都市更新事業概要,如果因為可能有釘子戶問題而遲遲無法進行到都市更新事業計畫階段,則住戶可以主動退出都市更新,直接表明不參與後續都市更新事業計畫。(千萬不要說不參加,不參加的待遇比不參與還悽慘。)
如果是都市更新事業計畫階段,詳述如下:

都市更新事業計畫一旦經過政府核定實施之後,依法你就已經無權主張退出(同意變更為不同意),因為事業計畫審查之前已經給住戶一段相當長(30)的考慮時間。
不過都市更新事業計畫通過之後必須在規定期限內申請建照,至少要在三年內申請建造執照,但是申請建造執照後,透過展期又可以拖1.5年,總共就4.5年。


由於釘子戶的協商至少要3年以上,不要期待政府會強制介入拆屋。然後建商一定會透過向中央主管機關申訴方式,以拖待變,用時間換取空間,對住戶權益很傷。為了避免被沒良心的實施者欺負,建議住戶跟實施者簽署參與都市更新合約書的時候,一定要加註《都市更新開工前半年,才可要求住戶搬家》,避免房子被實施者,拆掉之後陷入進退兩難局面;再來就是建立退場機制,要求建商必須於事業計畫通過後三年內完成土地整合,否則當初簽署的更新合約書自動無條件失效。


如果當初你跟實施者的合約沒有加註這幾條,那就只能祝上帝保佑你。如果房子沒被拆掉那就繼續住不用理他,你還是可以自由出租買賣,買賣的時候還有都市更新這個讓資產價值倍增的祕密武器。


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