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公有地遇到都更一定會被吃掉嗎?


由於政府的政策是希望公有地能主動參與都市更新推動,所以很多人總是天真的以為都更只要是碰到公有地就萬事OK


但是事實卻不是如此,當初天真樂觀的這群人,一旦開始和公有地管理機關交涉,保證會吃足苦頭,且深切的體認到何謂五千年官場文化和官僚氣息。公有地不參與都更的原因,說穿了就是擔心被戴上一頂賤賣國家資產、官商勾結、圖利他人的大帽子,因為過去的都更案例確實也是如此,沒有主導權的公有土地,往往任由開發商肆無忌憚擺佈,曾有知名建商想以小吃大的經典案例,建商以50的私有地,強迫500的公有地參與都更,再從中上下其手,獲取好幾個億的超額利潤。所以目前公有地對於是否要參與都市更新,態度已經今非昔比。


套句公家機關名言:多做多錯,不做不錯。有些公務員的心態是但求能夠平安退休。所以當都更單元碰到公有地的管理機關,就要有和這些機關長期抗戰的心理準備,絕對不是想像中的對方一定會配合參加。不過如果實施者真的用心地提出一個以對方利益為考量的規劃案,讓對方覺得參與都市更新對其是有好處的,且不會有被人背後指指點點的風險,也許公有地對都市更新還是抱持著樂觀其成的態度。


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都市更新單元劃定規定?


都市更新單元劃定和事業概要及事業計畫之間最大的差別,就在於單元劃定是完全不需要住戶的同意書也沒有送件門檻比例。原則上只要由更新單元內的其中一名住戶擔任發起人即可,不過都更單元劃定申請還是有一定的準備作業要完成,例如:都更單元的指標評估,如果連申請的資格都沒有,接下來一切都是白談。


不過近來常常發生很多住戶抗議在未被告知的情況下,竟然被少數人給公告劃定為都市更新單元,所以政府採取了亡羊補牢的新政策,就是要求申請劃定都更單元的時候,必須先舉辦一場公開的說明會,而且要通知劃定單元內的每位住戶參加該場說明會,並把當天的會議記錄做為申請的必要文件之一,如果絕大多數的住戶都是堅決反對的,那麼政府就要審慎評估是否要同意這個更新單元劃定案成立。


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一坪 土地最多可以蓋幾坪?


參與都市更新最高可獲得法定容積之0.5倍獎勵值(位屬策略性再開發地區可達1倍),如您更新區位於十七處都市計畫區內(三重、板橋、新莊、中和、永和、新店、汐止、淡水、樹林、瑞芳、五股、澳底、八里、八里龍形、蘆洲、泰山、土城頂埔),依其土地使用分區管制要點規定,容積獎勵可區分為捷運車站用地500公尺以內(基準容積之1倍)及捷運500公尺以外(基準容積之0.5倍)兩種,其中獎勵值包含開放空間獎勵、停車空間獎勵、容積移轉、海砂屋獎勵及捷運穿越獎勵等。
獎勵方式:
A.
基準容積

B.
容積獎勵:1. 開放空間獎勵。2. 停車空間獎勵。3. 容積移轉。
C.
更新容積獎勵:1. 政府指定額外提供之公益設施。2. 協助開闢或管理維護更新單元周邊公共設施。3. 保存維護更新單元範圍內具歷史性、紀念性、藝術價值之建築物。4. 對都市環境品質、無障礙環境、都市景觀、都市防災、都市生態。5. 具有正面貢獻。6. 配合都市發展特殊需要留設大面積開放空間、人行步道及騎樓。7. 申請綠建築設計取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估。8. 更新地區時程獎勵。9. 更新單元規模獎勵。10. 處理佔有他人土地之舊違章建築戶。11. 其他。


 


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容積獎勵 非都更萬靈丹,卻成建商印鈔機


容積獎勵 建商印鈔機


台灣都市建築已趨向極高密度的空間型態,但顯而易見的,我們都市的公共設施卻並未因獎勵容積的制度,而有相對應的增加,反而造成了容積的失控。


 到底我們的政策出了甚麼問題?是甚麼讓我們的容積獎勵變成空氣,並成為建商免費的「印鈔機」?


從公共政策的角度來看,容積獎勵背後其實都有蘊涵著照顧公眾的好意,學理上當然不是免費的,而是必須回饋對大眾有益的事項。


然而容積獎勵在實際操作的過程,很容易淪為行政上的操弄,抑或成為建商取得狂暴利益的一個窗口。


這些年來,容積獎勵在台灣,常是被當作公共設施建置的萬靈丹,舉凡開放空間、公共停車、環境融合度、創意建築、綠建築等不及備載。


但這些看似具公益性的項目,卻在現實操作下,無法發揮其公共的利益。換句話說,容積獎勵所肆放的高額利潤多半被建商或特定的人士取得,而應回饋的設施的落實,不是不符合地區需求,或二次施工加以隔絕、抑或對整體都市並無任何助益。


簡單的舉例說明真實容積獎勵操弄的過程與方法:


一、開放空間容積獎勵:適當開放土地以作為公共使用為開放空間獎勵的依據,惟當建商以此之名取得樓板面積進行販售後,便多以維護住戶安全的名義加以隔絕與阻攔一般民眾使用的權益。


因此,開放空間不開放,早就成為「傳統習俗」,對公共來談,開放空間如同虛設。


二、停車獎勵:以台北逐漸邁向以大眾運輸發展城市的發展脈絡下,小型汽車的停車需求其實已不若以往,停車獎勵已漸不符合當代的真實現狀,更甚於捷運車站周邊依舊給予停車獎勵、豪宅地下以機車停車位陳充為獎勵的依據。


顯而易見的,停車獎勵早已跳脫出當時立法的用意,變相成為賺取資本的操作手段。


三、綠建築獎勵:綠建築為針對單一建案的設施建設所提出的概念,惟以生態城市觀點來論述都市環境,綠建築其實無法使我們都市的環境產生全面的改善,更甚者綠建築容積獎勵所增加的樓地板面積所生產出的二氧化碳,根本無法折衝更多。


四、環境融合與創意建築獎勵容積:建築的規劃與設計的優劣及都市關係的維持,是做為一個建築師所應必備與考量的,即怎能作為獎勵容積的名目之一?


但容積發展迄今,似乎無名不獎、無目不給,容積的膨脹、都市密度持續擴張,但容積獎勵卻無法趕上都市的需求。


台灣的容積獎勵政策,並不是「免費」的贈送容積給特定對象賺取利益,問題的核心是在於我們獎勵容積的項目,無法真實回應當代城市轉型後,社會生活與公共的需要。


因此,台灣的容積獎勵政策雖非「免費」,但卻只換回「空氣」,公共設施不是形同虛設,不然就是不符合需求。


容積制度沒有回歸都市計劃總量管控的機制,一直是台灣都市發展最嚴重的問題。


容積獎勵成為資本家手腕操弄技巧的競技場域,「會鑽的人就是大贏家」,除了造成獎勵制度的浮濫與公共設施提供的不對等外,都市的真實需求仍然沒有在這制度中被凸顯出來,諸如社會住宅、都市防災等。


因此,我們要求,容積政策應回歸都市計劃做一有效的控管,容積的挪移應更符合都市真實的需要,而並非淪為資本競逐的遊戲之中,讓容積政策更具公益與社會正義。容積獎勵,雖非免費,但是我們要的不是空氣,而是牛肉。
(作者為中華民國專業者都市改革組織理事長)中國時報【黃瑞茂】2011/01/13


更,好利多,執政萬靈丹?


內政部擬定「都市更新產業行動計畫」,將自民國一百年起,以4年時間投入184.6億元,進行30年以上老屋重建、30年以下建物進行拉皮的都市更新推動計畫,預計帶動2千億元相關產值,每年政府示範2萬戶,可帶動經濟成長0.12%


根據營建署預估,未來未來相關申請案件,會集中在台北市和新北市「量會非常大」。目前國內30年以上舊屋有302萬戶,另20年到30年之間的舊屋,需拉皮的有170萬戶,政府希望藉由這項計畫,帶動內需型產業、強化建物安全、經濟成長以及改善都市景觀。


放寬容積率並非促進整宅更新的萬靈丹


都市發展局認為,都市容積是市民的共同財富,必須依法在社會公平的原則下仔細檢討。容積獎勵並非推動整宅更新的萬靈丹,若未經詳細的規劃,反而將過度引入地區人口,造成公共設施不足及交通衝擊等的惡性循環及增加社會成本負擔。


整宅的問題複雜,非單以放寬容積即可解決問題。整宅除居住面積過小外,尚有產權不清、住戶間不同的財務負擔能力、週邊公共設施配合等問題需整體規劃。有關整宅容積之獎勵,本府亦刻正審慎檢討研擬方案中,期兼顧整宅居住空間更新提升、都市發展公平正義原則及公共設施服務水準之維持。


 


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信義計畫區將出現首宗都更


工商時報【記者蔡惠芳/台北報導】


台北市信義計畫區可望出現史上第一宗都市更新案,位於信義路五段、世貿1館對面的鴻禧花園大廈,國泰人壽日前甫卡位、買下1樓店面;據悉住戶已同意進行都市更新,而且屋齡剛滿20年。


由於鴻禧花園大廈旁邊的D1,已經被富邦主導整合,鴻禧則是D2,再過來旁邊是D3,每坪目標要朝1,000萬元的超級豪宅規劃,再加上皇翔F4即將完工銷售,因此預期明年信義計畫區的住宅市場將熱鬧滾滾。


國壽上周以6.85億元、每坪約197萬元,買下信義計畫區的鴻禧花園大廈1樓店面,點燃信義計畫區店面卡位戰的戰火。


再加上備受矚目的台北市豪宅指標案皇翔F4,預估2011年初就會完工,第1季將進入交屋。房地產業界預估,未來推出價格每坪也上看250300萬元,因此信義計畫區豪宅市場,明年將精彩可期。


高力國際董事總經理劉學龍表示,今年商業不動產市場的交易種類,已從純辦公大樓延伸到零售商場、旅館、店面、廠辦等,光是第4季就有幾筆大型店面交易,包括有陸資背景的香港商,買下忠孝東路四段店面、國壽買下信義計畫區鴻禧花園大廈1樓店面。


劉學龍表示,國壽買下鴻禧花園大廈1樓,研判應會朝都市更新方向來開發。也突顯出店面熱潮,也從台北市主要熱門商圈,一路蔓延到信義計畫區、甚至台中、高雄等都會區的趨勢。


據悉,鴻禧花園原來是信義計劃區第1棟豪宅,規劃90多戶,地段優勢吸引不少名人進駐。知名主持人胡瓜,就買了2戶。


2年前,鴻禧花園很多住戶著眼於鴻禧花園已顯得老舊、台北市政府又剛剛推動台北好好看獎勵都更,因此想嘗試申請老屋拉皮方式進行都更,但很多住戶又抱持反對意見,認為鴻禧花園再等個2年就屆滿20年,有機會進行都更、不必先花幾千萬元拉皮,因此意見一度未能整合。


最近,鴻禧花園大廈出現新契機,前面的捷運信義線正施工,預估通車後,未來房價可望帶動每坪再攀升10萬元以上。


 


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台銀都更地,鴻亞每坪117萬得標


中國時報【陳宥臻/台北報導】


台灣銀行昨標售北市大同區都更土地,由都更計畫實施者鴻亞建設以總價432588889元取得,溢價率0.2%,平均每坪土地得標價為117.31萬元。台銀主管表示,標案中有22筆土地有租約,住戶擁有土地優先購買權,若確定放棄,才能由建設公司取得。


台銀昨日標售25筆土地標案,位在北市大同區歸綏街、興城街口,面錦西公園第一排,步行15分鐘內可至捷運民權西路站、雙連站,土地面積368.75,標售底價43258萬元,最後以多出底價88889元標脫,單坪價格117.31萬元,屬於住四用地,容積率300%。


台銀表示,標脫的價格不是很高,主因是25筆土地中有22筆擁有優先購買權,仍有基地租約,住戶可以用建商得標的價格承購,若放棄才是由建商取得。


台灣房屋研究中心研究員洪暉恒表示,以土地開發法試算,這筆土地的未來推案,每建坪土地成本20餘萬元,建築成本約10萬元,相加後每建坪成本超過30萬元。目前周遭新成屋每坪約40萬,所以得標人以這價格出標,並沒有太多利潤可言,推估得標者應是對於區域整合頗具成效,否則不會花費上億購買台銀土地。


 


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古亭都更若完成,估每坪150


實際走訪古亭市場,攤商一被問到都更案涉及陳鴻源家族,大家幾乎都是三緘其口,恐怕是因為這個都更案疑似和槍擊案有關,又牽扯上百億利益糾葛,而且都更案還未進行就有房仲預估,未來房價每坪上看150萬超過百億元。



這邊,那邊,全都圍起鐵皮來,而且噴上不得侵入這幾個大字,還貼起用白紙寫成的搬遷公告,古亭市場裡的攤商,雖然暫時移到旁邊繼續營業,只是被問到都更後的補償問題時,大家都很低調避談敏感話題,恐怕是因為這回古亭開發公司主導的都更案,不但事涉123個攤商權益,還有百億的利益。


預計未來改建後,地上26樓,地下5層的住商大樓,有8千坪的面積原來同樣位於古亭站捷運出口,古亭市場這邊不但鄰近師大商圈,門牌屬於大安區,硬是比對面,每坪貴了20萬,預估都更完成後,房價還會往上漲。


以建坪和這樣的價位換算,推案總價看來原本改建老市場,美化市容的美意,對買不起房子的民眾來說,卻擔心都更案,成了助長房價的催化劑。


 


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台中市/財經鐵三角成形


記者宋健生/台中報導


台中市第一屆直轄市一級主管名單昨(16)日出爐,財經鐵三角出爐,包括都發局長黃崇典、經濟局長朱蕙蘭及地政局長曾國鈞,將推動台中水湳經貿園區、捷運等重大建設起跑。


據了解,台中水湳經貿園區、後期發展區自辦重劃、草悟道、大都會歌劇院及捷運綠線等重大建設,目前都已如火如荼展開,台中市長胡志強的財經鐵三角大多是留任小內閣團隊,藉由「老手」讓建設能夠順利推動執行。


新人事布局包括財政局長由原台中縣財政處長李錦娥接任、建設局長由原環保局長沐桂新接任、交通局長由原逢甲大學主任秘書林良泰擔任、觀光局長由原台中縣勞工處長張大春擔任、稅務局長由原台中縣稅務局長蔡啟明擔任。


 


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「都市更新產業行動計畫」除了口號,還需有配套措施


(中央社記者韋樞台北25日電)行政院院會今天通過內政部「都市更新產業行動計畫」,獎勵20年以上老建物都更。建商表示,政府挹注更多資源值得肯定,但都更流程、公權力排除釘子戶等配套措施更要加強。


行政院院會今天通過「都市更新產業行動計畫」,4 年內將投入新台幣 184億元進行都市更新,協助 2萬戶屋齡逾20年獨棟老舊建物予原容積獎勵重建。預估4年可帶動2000億元產值,每年提升經濟成長率0.12個百分點。


信義房屋表示,近年老公寓挾都更題材,價格漲得比新大樓還多,在政策加持下,可望為老公寓再添價值與不墜動力,估計將持續熱賣。


都更話題看似商機無限,不過,房仲表示,最關鍵仍為能否順利整合,接下來要觀察市場上有多少老公寓整合成功新推案。


華固建設表示,行政院通過獎勵都更的條件與資源,建商和住戶都看得到,雖然對強化都更提供一定的誘因,但相對也是兩面刃,都更戶也會向建商要求分回更多,可能目前正協商到一半的都更案,也會因住戶期待條件更優沃而必須重談,都更時間拉得更長。


和旺建設表示,「都市更新產業行動計畫」或許對自辦都更者更有利,重點不在於資金,要向銀行的都更部門融資並不難,難是難在公部門對整體都更的流程能否簡化便民?以及公權力介入排除釘子戶的魄力,若能有這些配套措施,才能真正達到都市再造。


 


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宗教法人以其土地移轉予分設之法人,是否免徵土地增值稅


花蓮縣地方稅務局表示,民眾詢問其所屬教會在本縣設立分會,並辦妥財團法人登記,為提昇現有財產之公益效能,須將部分不動產劃分登記為新分設教堂所有,在辦理土地所有權移轉時,需要繳納土地增值稅嗎?


稅務局指出,經政府登記有案之宗教法人教會團體,其不動產經登記為財團法人所有,如因本身業務需要成立分設教會,依內政部規定,須就地辦妥財團法人登記,其部分不動產劃分登記為該分設教會財團法人所有,應不課徵土地增值稅。


該局進一步說明,土地增值稅之課徵以移轉為要件,應向獲得土地自然漲價之利益者徵收,才符合租稅公平之原則。此類宗教法人移轉土地予分設之法人,其產權登記名義雖有變更,但究其實質,仍係配合政府法令規定辦理,與一般所有權移轉情形不同,其土地增值利益尚未實現,因此暫不課徵土地增值稅,但再次移轉時,應以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。


再次提醒您,若有土地移轉相關疑難問題,可撥打地方稅務局服務專線03-8226121轉分機173-177,或免付費電話0800-386969,承辦人員將竭誠為您服務。


資料來源:花蓮縣地方稅務局


 


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4 年內投入184元,都更獎勵大放送


【經濟日報記者蘇秀慧台北報導】


行政院會本周四將通過「都市更新產業行動計畫」,四年內投入184億元鼓勵都更,屋齡超過20年的老舊建物重建容積不縮水,改為綠建築還享有最高20%的容積獎勵,堪稱營建業的大利多。


另外,老屋拉皮、綠美化、增設無障礙設施、電梯等,給予重建規劃費每戶2萬至3萬元補貼,或是補助整建維護的規劃費加工程款,最高補助上限45%。內政部長江宜樺昨(21)日表示,相關補助經費將等立法院、都更基金管委會明年初通過預算後公告實施。


經建會官員說,營造業是火車頭工業,對經濟成長率貢獻高,推動都市更新產業,除可帶動營造業成長外,也可促進地區再發展、帶動周邊產業發展及擴大關聯性經濟產值,潛在商機龐大。


推動都市更新,過去都以政府發動及獎勵容積為主,僅能帶動北部幾個高價地區都更,對地價較低地區誘因不足。行政院已決定推動「都市更新產業行動計畫」,自明年起四年內,透過獎勵容積、經費補助及專業團隊協助,全方位推動都更。


容積是每地坪可興建的樓地板面積,如容積率是200%,代表每1地可建2,獎勵容積就是增加土地的可建坪數,提升土地的價值。


政府已訂下目標,要在四年內完成15處政府為主的都更案招商投資、輔導100件民間都更案核定實施、整合150個社區自力實施都更、100件老舊公寓大廈整建、2萬戶老舊建物申請重建及興建4,000戶合宜住宅。


依此計畫,未來不只大面積可以都更,小到一棟建築也可以,屋齡20年以上的老舊建築重建更將提供建築容積獎勵。官員指出,原建築容積或樓地板面積高於法定容積者,按原申請核准容積或原樓地板面積重建;如果規劃設計階段就導入綠建築手法,或提高耐震性能、採用綠建材、改善無障礙環境及節能省水等機能,還給予建築容積獎勵,合計獎勵上限為20%


如果不想重建,只想改建、修建,例如五樓以下建築物增加電梯設備,其設施升降機間及面積,不計入法定建築面積及容積,導入綠建築時並給予獎勵經費。


 


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都更專家告訴你,哪些老屋不能碰?


老房子只要和都更沾上邊,身價就鍍金。但是天下沒有白吃的午餐,很多老房子不僅無法參與都更,花大錢搶買的老屋,還有可能變成套牢屋。


今年第2季台北市政府宣布都市更新獎勵政策利多,「都更屋」頓時成為市場當紅炸子雞,許多售屋廣告打著「土地持分高,改建利益大」、「老公寓變黃金」等口號,把老屋與賺錢劃上等號。也有部分買不起郊區的首購族,特地尋找40年屋齡的老公寓,因為他們認為「房子愈老愈值錢」,願意花時間等待未來改建。


不過,根據都市更新條例規定,都市更新可分「劃定更新地區或單元」、「都市更新事業概要」、「都市更新事業計畫」、「都市更新權利變換計畫」等4個階段,而自1996年中央公布都市更新條例後至20105月底,台北市政府共劃定616件都市更新地區或單元,其中完工取得使用執照案件只有21件,可見都市更新並不容易,而且耗時冗長。


目前都更進度較快的多半是因為有改建急迫性,譬如921大地震造成的危樓或海砂屋等,居民比較容易取得共識,可以透過自辦更新的方式,由住戶成立都更會自行擔任實施者角色,包括整合、規畫、資金、施工等過程,更新後房屋由地主100%分配。


不過,時下多數買老屋的購屋人,都抱著等建商來敲門的心態,期待都更的魔法把舊屋變新屋,坪數又不縮水。不幸的是,很多老屋不但無法享受到都更開發的驚人利益,反而因為較高的土地持分,在等待期間加重地價稅的成本負擔,甚至等不到改建的春天,老屋變成套牢屋!


Money錢》特別邀請2位從事都更開發的專家,他們替建商在老市區布局多年,看準產品就出手獵屋,看過等待20年還不能改建的慘痛案例,也碰過3年從600萬元變2000萬元的黃金屋。綜合多年實戰經驗,教導讀者辨識哪些老房子不能碰,哪些才是建商眼中的黃金屋。


王政緯:4種老房子 絕對不能碰


現職:雅璞建設都更開發部副理、中華財經金融研究發展協會講師
學歷:政大地政系畢業
經歷:地政高考、地政士、不動產經紀人考試及格
著作:《土地行政大意》、《土地政策》、《都更聖經》
看好的區域及理由:中山區,因為老房子最多,老屋與新屋價差最大。


61年次的王政緯看起來很年輕,但在房地產界資歷已有10多年,原本擔任地政機關公務員,後來轉戰雅璞建設研究法規,最後跳到第一線擔任開發副理約56年時間。一年365天,王政緯有300天花在和地主泡茶聊天,除了精通地政法,也擅長將艱深的法條,用淺顯易懂的話術解釋給住戶聽,讓他成為受歡迎的都更講師。


要成就一個都更案耗時又費力,王政緯曾為了一個案子,在母親節送花給80多歲的老太太,還特別掛號看門診,就為了與老太太在醫院任職的女兒談都更,這股毅力讓他曾經只花2年就將所有產權整合完畢。


目前王政緯手上有45 個案子,集中火力鎖定中山區,「因為中山區最多老房子,而且老屋與新屋的價差夠大,能夠滿足建商與住戶的需求」。對於想買可投資又可自住老屋的購屋人,王政緯從建商角度出發,提醒讀者避開以下4類老屋。


類型1 土地持分不足


王政緯說,過往經驗10 個都更案有9 個是地主與建商合建,但為什麼在數百萬戶房屋中,建商會相中你家的老公寓?最重要的條件之一,就是房屋座落的土地持分夠大,甚至可以說房子愈舊,建商愈愛。以台北市45樓的公寓為例,4樓公寓每層的土地持分約10~12 5 樓約7~87樓小於5,根據他的經驗, 土地持分低於10 因為改建後雙方可以分到的建坪都太少,建商幾乎無利可圖,也就大幅降低談合建的意願。


類型2 土地使用分區強度低


土地的使用分區強度愈高,建商購買意願愈濃厚。使用分區指的是都市計畫範圍內的土地,依照使用目的與需要,劃定各種不同的用途分區(如住宅區、商業區、工業區等),各種不同的使用分區又可依使用強度,再細分為若干等級(如住一、住二、住三等),並給予不同的使用性質與使用強度規定。一般來說,使用分區強不強的判斷標準之一,指的就是容積率,以商四土地來說,容積率800%,代表1土地,可蓋8建坪。


根據王政緯的判斷經驗,1土地要能創造5建坪的價值(也就是取得500%容積),建商才有談合建的意願,因為通常建商與地主談合建都是六四拆帳(地主拿6成,建商分4成)。


舉例來說,老王的4 樓公寓土地持分約10,若改建後容積率可達500%,等於10 土地可蓋50建坪,換句話說,更新後老王能分回30室內面積的房屋,建商則分到20 ,「關鍵就是這30,也是合建的最低門檻,」他說,因為30可隔成小三房,是一般家庭的基本需求,跟改建前相較,居住面積沒有太大變化,老王接受度會較高,至於建商分到的20,就是建商的成本加上利潤。


若老王改建後容積只有300%,等於10 土地只能蓋30 建坪,如果老王不能忍受分回的面積縮小成18,都更就不容易成功,因為建商不可能做賠本生意。


◎更多精采內容請看:MoneyNO.39 2010/12


 


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政府挺都更,4年補助184


經建會昨日通過內政部營建署的「都市更新產業行動計畫」,政府預備從明年起,在4年內投入184.6億元補助都市更新、住戶自力更新、大樓拉皮維護以及老舊大樓重建等,都市更新所牽涉的規劃費與工程費用,政府補助上限達45%。


營建署提出「都市更新產業行動計畫」,執行期間從民100年起至民103年,行動計畫內容,除了將原本的鼓勵都市更新計畫納入之外,還推出整合150個社區自力實施都市更新事業、100件私有老舊公寓大廈整建與維護以及2萬戶老舊建物的重建,以及與機場捷運林口站附近的4,000戶合宜住宅興建。


關於住戶自力更新計畫,營建署官員說主要是因一般民眾與建商在掌握都市更新資訊相當不對稱,往往都是建商說的算,所以住戶自力更新部分,就是鼓勵民眾可主導更新,透過政府補助規劃費用,也促成都市更新商機。


另外在100件私有老舊公寓大廈的拉皮與維護,同樣也會給予一定的規劃費與工程費補助,最高補助上限為45%。


至於2萬戶老舊建物重建與4000戶合宜住宅興建,官員說為鼓勵民眾重建,政府將會給予建築容積獎勵,而在規劃設計階段,如果能導入綠建築手法或提高耐震性能、採用綠建材、提升建築自動化、運用綠色能源、改善無障礙環境及節能省水等機能,同樣也會給適度建築容積獎勵。


4,000戶合宜住宅,營建署則會選定公有土地作興建,其建築材料比照民間建商,但價格卻可望低廉,避免投資客刻意轉手獲利,會要求5年內不得出售。


 


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聚焦萬華/豪宅,坐擁未來商場


五都選後,台北市都市更新與各式重大建設發展,將加快腳步,也使得萬華區房市前景看俏。


萬華區房市在過去鐵路未地下化前,南北發展受阻,南萬華與北萬華兩地僅靠西園陸橋與和平西路陸橋相互連繫,但自萬華鐵路地下化工程完成,市府拆除西園陸橋、和平西路陸橋後,康定路與萬大路南北貫通,也打通了萬華房市的任督二脈。


未來,政府還規劃了捷運萬大線,在萬大路、萬大國小旁就有捷運站出口,萬華與市中心連結的交通動線將更順暢,房市發展可期。


除交通利多外,政府極力作多,也是萬華房市發展一大關鍵,台北巿政府推出的翻轉軸線、再造西區計畫,便有許多都更案集中在萬華、大同、中山等區,開發商機高達3,000億元,因此吸引大批建商搶進卡位,大舉點燃北市西區的都更熱度。


此外,台北市最受矚目的商業設施開發案也落在西區,位於台北車站特定專用區的的雙子星大樓計畫,計劃將興建7656層兩棟摩天大樓,地上規劃商場、辦公室及飯店,地下為機場捷運線終點站,將與台北車站、高鐵、國道客運交九區、捷運淡水線、南港線、松山線交織成全市最複雜的三鐵六軌、國道共構區,預計每日吸引50萬人次的活動量。


而這項國際級建設,正位於大同、中正與萬華區的交界處,未來可望在完工營運後,成為全國國際門戶。


 


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推舊公寓都更,市府廣告窩新


北市府自今年八月一起,受理老舊建物都市更新,立意良善。但由於涉及大幅容積獎勵,自上路以來一直是毀譽參半。但隨選舉結束,為配合市長郝龍斌政見落實,都市更新處近日再加碼宣傳,正式推出電視廣告,希望鼓勵老舊公寓住戶踴躍申請都更。


台北市長郝龍斌於選前表示將以「 一坪 換 一坪 」,二倍容積獎勵,外加一個車位方式,推動北市屋齡卅年以上的四、五層樓老舊公寓都市更新。但由於該案牽涉龐大容積獎勵利益,也影響北市法定容積總量管制,外界普遍不看好政策成效。


為展現貫徹政策決心,北市府都市更新處近日特別製作、推出「老舊公寓更新方案」第一波卅秒宣傳短片。要藉由推動老舊公寓都更,讓老舊公寓住戶「窩新」!


劇情以一個七旬長者故事做背景,由於老舊公寓公共設施不足,在行動不便下,已經許久無法出門,宛如被困在老舊公寓中動彈不得。廣告劇情感人,淺顯易懂,希望能鼓勵老舊公寓社區,踴躍申請都更。「舊屋換新屋,作伙來起厝」。


都市更新處表示,北市府自 八月二日 推動老舊建物都市更新以來,目前已有七處老舊公寓社區提出都更申請。但目前都僅在資格與資料審查階段,並未完成核定,也還沒正式進入都市計畫變更程序。


都市更新處官員說,台北市建築物登記為住宅使用有四十九萬戶,超過三十一年的有十八萬戶,其中屬於四、五層樓公寓,不易改建者就有十四萬戶。未來當然希望老舊公寓住戶能盡量申請參與都更。


 


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政府推都更,民眾批圈地圖利建商


政府大力推動都市更新,不過卻有民眾跳出來指控,都市更新根本就是一種圈地運動,強迫人民配合,並奪走被憲法保障的財產,還有民間團體也批評,目前都市更新條例已經造成很多這樣的問題,但立法院竟然還不斷修法,根本是大開建商的方便之門。


為了促進都市的機能再造,也讓老舊的社區得以有發展的可能,台北市不少精華地段,開始在推動都市更新計畫,不過都市更新還沒帶來正面效益,卻可能讓當地居民先受其害,住在士林的王先生就說,他從頭到尾都沒反對加入都更,但是建商卻把他家圈起來預售,政府卻說這是依法行政。


還有這位住在松山區的彭先生,他批評,被納入都更,房子要被拆除,但是都委會估的價,遠低於市價,而且還出現地價都更後還比都更前還更廉價,實在很荒謬。


民間團體更批評,都更已經出現很多問題,不過立法院竟然還要提案修正「都更條例」,大開建商的方便之門,讓建商可以發動都更,賺取更多利益。


受害民眾和民間團體都質疑,現在推動的都更,根本只是表面的更新建築物,而不是都市整體的改造,更顯出這麼做,只是在剝奪人民的財產權,肥了建商的口袋。記者林靜梅莊志成台北報導。


( 2010-12-01  11:56)  公視午間新聞


 


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精華地身價倍增,牽涉利益驚人


2010-12-01 中國時報 【周志豪/台北報導】


一顆子彈不僅影響選情,還扯出一段利益可觀的都更案。連勝文選前中槍案,目前查案進度陷入膠著。究竟有沒有嫌犯供詞所指的「土地糾紛」?古亭市場都更案又牽扯多大利益,仍待釐清,不過房仲業者評估每坪價格上看百萬。


位於台北市大安區羅斯福路二段七十七巷的古亭市場,由於市場建物老舊,基於使用安全與龐大開發利益,自前年開始,古亭市場現有地主、攤商與建商,即著手推動古亭市場都市更新案。只不過由於地主意見整合不易,都更案一直沒有下文。


直至今年十月,北市府為協助民間共同推動私有老舊傳統市場轉型,改善都市環境並促進地區活化再生,才又特別通過「台北市老舊市場再生專案計畫」,協助十六處私有老舊傳統市場更新轉型。而古亭市場都更案亦名列其中,都更案才漸露曙光。


該計畫屬整體都市環境改造系列計畫之一,只要依計畫通過都更,即以法定容積二倍進行獎勵,但不得超過百分之五百。為方便都更進程,提高地主與攤商整合意願,還特別要求申請者必須一併提出攤商安置計畫。只要能妥善處理攤商者,也將核給一定獎勵。


再加上古亭市場都更案土地使用分區屬市場用地,依法採「公共設施多目標使用方案」,同時辦理都市更新與老舊市場改建。未來都更後新建物,只要保留二層作為市場空間使用,建物空間可在都市計畫範疇下多目標使用,發展彈性大。


據了解,古亭市場都更案目前原攤商多已陸續安置,僅剩三戶尚待整合。雖目前都更法定流程進度只走到「劃定都市更新單元」步驟,但該都更案,據熟悉都更作業程序人士推測,確實已接近成形。


了解古亭一帶行情房仲業者也表示,由於古亭市場都更基地鄰近捷運站,又在羅斯福路與和平東路交通樞紐,還位於師大商圈與文教區內。若都更案確定過關,預期都更後當地房價將由現今每坪六十萬元,直接翻倍上看百萬,都更利益確實龐大。


 


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北市設立都更公司,列優先法案


2010-12-01 中國時報 【石文南/台北報導】


台北市長郝龍斌昨天指出,台北市都市更新的政策會延續,落實對選民的承諾,至於「都市更新公司」的設置進程,他說昨天在市政會議中已提出討論,要求都市發展局針對都更公司相關立法工作積極準備,在市議會下個會期開議時,列為優先法案,盡速推動。


郝龍斌表示,過去半年多次與民眾面對面溝通都更議題達廿場,接觸數千位民眾,許多議員也都在場,相信大家都能理解設立都更公司的急迫性。


都發局長丁育群指出,未來台北市都更重點將包括遷建、整建、老舊國宅的拆除重建及社會住宅,政策宣示後對建築與投資有一定的影響。


丁育群表示,未來設立「都更公司」後,至少在都更的執行過程,民眾的同意書有公部門背書,資訊也透明化,民眾都更的意願會變強,效率會變高。


丁育群說,設立「都更公司」要編預算、訂法源基礎(暫訂為《台北市都更公司組織條例》)、組織型態、營業範圍。他表示,明年並未編列「都更公司」的設立預算,未來是否可動用住宅基金來支應作業,將與主計單位討論。


另外,「都更公司」未來組織型態,要像「悠遊卡公司」或「台北捷運公司」?丁育群表示,他個人構想傾向是「悠遊卡公司」模式,官股比例不超過五%、自由度高比較好。


 


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郝:北市都更公司成立,下議會期列優先法案


中廣新聞網 / 林麗玉 2010/11/30


台北市長郝龍斌連任成功,郝龍斌未來四年施政,要著手台北市景觀革命、都市更新這一部份,台北市政府要成立都更開發公司,協助老舊公寓改建,不過談了多時都沒有下文,台北市長郝龍斌今天(30)在市政會議中也指示,已經要求都發局,積極準備都市更新公司的相關立法,已經列為下一個議會會期的優先法案,希望明年五月前成立都更公司。(林麗玉報導) 為了鼓勵台北市的老舊公寓改建,台北市長郝龍斌積極推動都市更新,除了透過容積獎勵以「11」鼓勵老舊公寓改建,而提出多年的都市更新公司,也會列入議會下一個會期的優先法案。


台北市長郝龍斌說,他已經市政會議中指示,北市都發局要積極準備都更公司相關的立法工作,而過去半年,他辦過20場的都更座談,與民眾面對面溝通,有5000-10000民眾支持,相信議員會瞭解到都更公司成立的急迫性。至於台北市現任都發局長丁育群借調時間滿,可能回校任教,都市更新的相關政策是否會延續?郝龍斌說,他推出的政策絕對會延續,不會改變,而上任之後,會積極規劃如何落實政見,也會請研考單位訂定期程,嚴加管考。


 


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送花打動地主,達人教都更撇步


地產學堂自從大台北地區缺乏建築素地後,都市更新成為建商取得土地重要來源,加上台北市政府推出老公寓11政策後,都市更新成為全民運動。雅璞建設開發部副理王政緯從56年前開始整合都更,發現不少民眾對於都更仍一知半解,必須不斷重複回答同樣問題,因此決定將遇到的問題全部整理,並出書《都更聖經》,讓想參與都更的民眾可以直接拿著書解惑。


讓民眾了解好處


王政緯說,一般民眾最常遇到的問題就是不知道老屋是否能更新、價值多少,特別在書中列出「123速判法」,只要該屋座落於1個街廓內、2條計劃道路相鄰、總土地面積300以上,才具有都更價值;另在書中教導民眾如何查詢房屋的使用分區、了解法定容積率與建蔽率,可自行估算老屋都更可建坪數增加多少。
從事都更開發已久的王政緯說,不少地主想參與都更,但又害怕權利受損,出書目的就是要讓地主更認識都更。

王政緯回憶,曾為了某都更案,特別拜訪該地主戶中唯一居住的80多歲老太太,母親節時也送老太太花,後來得知她有個女兒在台大醫院擔任營養師,還特別掛號與女兒詳談都更案,最後才獲得地主首肯。

王政緯說,透過《都更聖經》想讓民眾在與建商、仲介談都更前更有把握,「希望讓更多民眾了解都更的好處、更有立場主張自己的權利,順利圓夢。」 記者江碩涵 (蘋果日報)


 


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