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1.屋齡30年以上   2.樓層低於四層   3.近市中心

        都市更新案儼然已成建築業新顯學,由於土地成本低,毛利率超高,讓建商趨之若鶩;而都更完成後,房價可能一翻再翻,也讓不少老舊社區住戶心動。但房地產專家提醒,都市更新案所需時間長、風險較大,住戶應謹慎面對,最好是選擇有信譽的建設公司進行都更。


       目前民間主辦的都市更新案,不乏採協議合建進行,開發方與住戶大多僅訂定私人契約,但都市更新歷經時程至少要兩年以上,變數多,因此住戶面對的風險也相對較大。


      住商不動產專案主任徐佳馨表示,目前台北市成功的都市更新案,都是建商找上住戶。住戶面對建商登門時,可先簡單評估幾個因素、判斷都市更新可行性高低。 徐佳馨說,常最反對的都是剛搬家遷入、剛裝潢完畢者,或是有一樓店面者;前面兩種類型的住戶才剛安頓,較排斥再有所變動,後者則因顧及生意、或有固定租金收益,不願意承擔損失。如果一件都市更新案中有太多這三類的住戶,失敗機率會偏高,就算成功,也會拖較久的時間。


倘若多數住戶傾向同意都更,這時就必須凝聚共識。徐佳馨說,面對開發方時,住戶方最好有單一窗口,掌握多數住戶意見,在進行「權利變換」時,較容易與建商談到好的條件。


      台北市政府都市更新處統計,民間辦理都市更新,整合住戶的更新意願到同意比例的門檻之上,花費最多時間。等到跨越住戶同意更新門檻後,建商向市府申請都市更新事業計畫核可,平均時程為一年兩個月,而建築物約要兩年才能完工,屆時房市景氣若不如預期,開發方不想履約甚至出現財務狀況不佳、無法繼續等,都是住戶可能面臨的風險。


      北區房屋總經理彭培業表示,要降低風險可掌握三大原則。首先選擇有信譽、可靠的建設公司,若已有建商主動來洽談,應多方打聽其財務狀況與推案背景;倘若都市更新案開始進行後,房市景氣出現變化,財務狀況好的建設公司較「挺得住」。


      其次是要求簽訂土地信託契約。都市更新案進行後,建設公司通常會以土地為抵押品向銀行尋求建築融資,萬一建設公司出了差錯、無法還款,土地就可能不保。因此一定要在信託契約上註明:「開發方若有財務問題,與住戶方無關」。彭培業表示,住戶與建商最好再簽訂履約保證,,更能確保權益。


      民眾若要以投資心態專挑「都市更新概念房」,也有許多撇步。美商易而安不動產市場行銷顧問張欣民指出,屋齡高達30年以上、樓層低於四層樓的高土地持分房屋、距離市中心近的物件,提前都市更新的可行性會較高。


 



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透視房地產:一個建案的誕生(1)



報導、攝影/Yahoo!奇摩房地產專欄作者:陸敬民

 

絕大多數的消費者,在房地產市場上所看到的,都是一個個已經包裝好、粉墨登場的建案,有案名、廣

 

告、接待中心、現場人員等等,沒有多少消費者能夠從「前台」來到「後台」。

 

雅虎奇摩房地產「透視房地產」系列文章,將帶你來到房地產建案的「後台」,讓您一窺一個建案究竟



 

是如何誕生的。












土地永遠是建設公司的命脈






土地是推案之母,是建築物的原料,沒有土地,就沒有推案,土地永遠是建設公司的命脈。土地的取得

 

可大致分為三種,第一種是向地主購得,最單純的情況是某筆土地僅有一名地主,透過中人的介紹,建

 

設公司購入了這筆土地,然後規劃推案。但絕大多數的情況是,某筆土地有好幾名地主,這時建商的土

 

地開發人員需要花費比較久的時間,取得絕大多數比例的地主的同意,才能完成這樁交易。











近年來,政府有計劃地出售國有土地給建商與財團蓋房子



第二種是向政府標購土地,近年來,政府有計劃地出售國有土地給建商與財團蓋房子,就是屬於此類。

 

在北台灣,政府的土地除了位於台北市中心的國有精華土地外,還有位於板橋新板特區、淡海新市鎮、

 

宜蘭縣政中心、三峽台北大學特定區、林口新市鎮、竹北縣治重劃區等土地。

政府標售土地的特色是面積大,而且通常會有「開發時程容積獎勵」的配套措施,這些得標建商為了獲

 

得額外的容積獎勵,往往在標到土地後會快速推案,這就是你所看到的,在短短幾年內,板橋、林口和

 

三峽的大樓建案如後春筍般冒出的原因。










短短幾年內,板橋、林口和三峽的大樓建案如後春筍般冒出



第三種是向建築同業、銀行或其他機構取得土地。前幾年景氣不好,某些建商會從同業、銀行或資產管

 

理機構「盤」下他們的土地,有點像整批吃下不良債權的味道。以此方式取得土地的代價通常較低,但

 

有時這筆土地也會附帶一些「附屬品」,像是土地上的廢土廢料,或是土地上連同蓋到一半的建築物

 

等,如果建商將蓋到一半的建築物承接下來,並且繼續蓋完出售,這就是市場上俗稱的「中輟屋」。

 

(待續)

 

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透視房地產:一個建案的誕生(2)


報導、攝影/Yahoo!奇摩房地產專欄作者:陸敬民


很多人或許會以為,建設公司在整個建案從無到有的過程中,扮演非常重要角色,好像所有的事情,都



是建商獨立完成。




事實上完全不是這樣,建商的確是扮演重要的角色,而且是關鍵性的靈魂角色,但空有靈魂而沒有驅

 

體,只是紙上談兵,而房地產市場裡已有太多紙上談兵的前車之鑑。

我們可以將建商看成是大腦,沒有大腦,軀體無法協調做任何事情,建商集結了一群人,組成了像是手

 

足般的四肢,協助他完成一堆事情,建商本身可以是一家紙上作業(paper work)的公司,但他的四肢

 

必須要有孔武有力,能夠實際去執行一些具有難度的工程,像是後端的營造,以及前端的銷售等。









營造水準也攸關著建築物的品質








建設公司是投資興建單位,但不見得是實際下海蓋房子的單位,營造廠才是。有的建商擁有自己的營造

 

團隊,例如大陸工程、潤泰創新國際、遠雄集團等;有的是關係企業,像是昇陽建設的新東陽營造,雄

 

基建設的龍揚營造;有的則委外給專業的營造廠來負責,有點像是科技業供應鏈的專業分工做法。

建案委外營造還可略分為「發大包」與「發小包」,前者主要是建商委託一個強有力的營造廠來統籌管

 

理,代價稍高,但比較省事;後者是建商將營造工程的內容個別委外,費用較低,但建商必須要具備掌

 

握成本與細節的能耐。








營造廠的品牌口碑和建商一樣重要



營造水準也攸關著建築物的品質,一個符合最低品質要求的建案,除了應該達到「建築技術規則」內的

 

規範外,房屋滲漏水的比例應該要低於3%,也就是說,一棟200戶的大樓社區,發生滲漏水問題的戶數

 

不能超過6戶,超過6戶就代表這棟社區的施工品質有問題。

此外,營造廠的品牌口碑和建商一樣重要,由於市場上發生過太多因偷工減料導致房屋產生瑕疵的情

 

形,以及因為營造廠或建商倒閉,導致消費者血本無歸的慘痛教訓,因此,消費者在買房子之前,尤其

 

是自住型產品,我們建議把品牌口碑列為購屋與否的重要參考。(待續)









請把品牌口碑列為購屋與否的重要參考




 


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透視房地產:一個建案的誕生(3)


報導、攝影/Yahoo!奇摩房地產專欄作者:陸敬民



在房地產市場裡,建設公司扮演的角色有如加工廠一般,他們取得土地(原料)後,透過加工程序,變


成房屋(產品),再賣給一般民眾。


通常,建商在取得土地後,甚至在快要取得土地之前,會提早進行所謂的產品規劃,這時這些建商老闆



們會需要一些專家的協助,這些專家負責提供專業見解給建商老闆。

建商老闆最想知道的是,往往是這塊土地最適合蓋甚麼樣的產品?這並不是說他們關心哪種產品最適合

 

消費者,反而大多是指哪種產品可為他們創造最大獲利。當決定要蓋哪種產品後,一個建案的胚胎,基

 

本上已經形成了。








當決定要蓋哪種產品後,一個建案的胚胎,基本上已經形成了






在房地產推案實務上,多數建商通常並不習慣直接面對消費者,只有少數建商會成立自己的業務團隊來

 

負責銷售工作,多數建商喜歡找一家代銷業者幫他們賣房子,這樣做的好處是,除了讓代銷業者貢獻他

 

們的專業意見外,建商也可以將相關的人事成本降到最低。

北台灣知名的代銷業者,包括海悅廣告、新聯陽實業、甲山林廣告、新高創廣告、翰昌廣告等,這些代

 

銷業者手中同時都有十幾個、甚至二十幾個建案在銷售當中,有點類似傳統產業的大型經銷商一般,遠

 

雄集團則是成立自己的遠雄房屋來銷售自家產品,就像是直營店一般。








多數建商喜歡找一家代銷業者幫他們賣房子



代銷業者在建案裡有著奇妙的觸媒功能,根據代銷業者的推案經驗與人脈的豐沛與否,他們可扮演建商

 

老闆的軍師或是最前線的班長角色。

建商老闆在決定要買一塊地之前,通常會找信得過的代銷業者一起去看地,這時就是代銷業者一展身手

 

的良機,他們會根據土地的容積、商圈的特性、周遭以往的推案行情,以及種種情報,對建商老闆提出

 

建言,並建議要蓋哪種形式的產品。








建商老闆在決定要買一塊地之前,通常會找信得過的代銷業者一起去看地



一旦在購地階段成為建商老闆的「入幕之賓」,這家代銷業者未來承接這個建案的機率也會大增,這代

 

表建商老闆將讓這家代銷業者賺銷售佣金,但這樣的機率僅僅是大增而已,並非百分百保證。有極少數

 

的情況是,A代銷業者運作許久的建案,在最後一刻翻盤,建商老闆突然決定給B代銷業者來做,原本以

 

為到口的肥肉飛走了。(待續)

 

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透視房地產:一個建案的誕生(4)



報導、攝影/Yahoo!奇摩房地產專欄作者:陸敬民


當建設公司選擇了某家代銷業者負責銷售建案時,這代表市場上又有一個新的建案即將誕生了。




在此之前,建商與代銷業者必須先決定好要蓋哪一種類型的產品,以大樓為例,是大坪數(4房以上)?

 

或中大坪數(3-4房)?或中小坪數(2-3房)?還是一網打盡(2-4房)?甚至全面涵蓋(1-4房)型態

 

的產品?








企劃公司在整個發包體系裡屬於代銷業者的化妝師



決定好之後,代銷業者會將媒體與廣告呈現的前置作業交給企劃公司,甚至連案名都是企劃公司建議

 

的。代銷業者就像是建商的銷售業務發包廠商,企劃公司在整個發包體系裡屬於代銷業者的化妝師,通

 

常會有兩名人馬負責,一個叫做美編,另一個則是文案(copywriter),這兩個人合作,負責將建案包

 

裝得美美的,呈現在消費者的面前。






就像有些建商會擁有自己的代銷部門一樣,有些大型的代銷業者,旗下也會擁有自己的企劃部門,像是

 

新聯陽實業、甲山林廣告、新高創廣告等。但這屬於少數,絕大多數的代銷業者,為了人力成本與創意

 

來源等考量,往往會與專業的企劃公司或企劃SOHO合作。



坊間知名的企劃公司,像是貝爾廣告、新住網國際、大道企劃、探索廣告、若愚廣告、春天廣告、左岸

 

廣告、左上角廣告、高嵩廣告等,這些企劃公司都有固定配合的代銷業者,他們的任務除了設計案名

 

LOGO字體外,還包括報紙稿、海報、銷售文件(說明書)、燈箱,POP、定點(發財車廂廣告)、指示

 

牌、以及有關平面廣告呈現的各大大小小事項,極少數的企劃公司還能製作網路FLASH廣告。








有些大型的代銷業者,旗下也會擁有自己的企劃部門



企劃公司最忙的時候,通常是案前,也就是建案正式公開之前,因為這時有一堆實體廣告要呈現,像是

 

接待中心現場、戶外定點廣告等,除非代銷業者提早進場銷售,許多事情還來不及完成、必須且戰且走

 

外,通常等到建案正式公開銷售後,企劃公司的任務就只剩下報紙稿和海報而已。

 

下次當你在報紙看到美麗的廣告、在街上看到絢爛的POP,走進接待中心翻閱精緻的說明書時,別忘

 

了,這些都是企劃公司嘔心瀝血的結晶。(待續)









下次當你在街上看到絢爛的POP,別忘了這些都是企劃公司的結晶




 


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透視房地產:一個建案的誕生(5)



報導、攝影/Yahoo!奇摩房地產專欄作者:陸敬民

 

建設公司負責籌錢維運整個建案,營造廠負責蓋房子,代銷業者負責賣房子,企劃公司負責包裝,但這

 

個建案該如何才能到達消費者的眼前?

 

在今天,一個新進場的建案不可能完全不打廣告,就算這個建案總銷金額太小、戶數太少、預算也極為



 

有限,也必須要做最低限度的廣告,才能讓消費者看見。








在今天,一個新進場的建案不可能完全不打廣告



一個建案的廣告工具,常見的有戶外媒體(POP、定點、指示牌)、海報(派報、夾報)、報紙稿

 

(NP)、廣播(RD)、電視(CF),以及最新的網路廣告(FLASH) 等。廣告的目的,是要讓潛在的

 

買家看到這個建案,並且吸引他到接待中心現場來。




負責媒體採購的是:廣告代理商



一般中小型建案,在預算有限的情況下,通常廣告一手包,也就是從製作到發包,都由現場的專案經理

 

來統籌,這時專案經理會與各媒體的業務員接洽,談妥一個優惠的價格後,廣告就依序出手了。










廣告的目的,是要吸引潛在的買家到接待中心現場來



至於一般中大型的建案,在預算夠多,採買量夠大的情況下,基於省事與可獲得更多廣告版面的考量,

 

這些建案有時會與廣告代理商合作。也就是建案將預算撥給廣告代理商,再由廣告代理商負責採購媒

 

體。

為什麼會有這樣的情況?直接向媒體採購不會比較優惠嗎?讓我們來概算一下:



假設某家報社的廣告一張要賣5萬元,某建案有400萬元的報紙預算,專案經裡至少可以向這家報社買到

 

80張廣告,若這家報社推出「買5 送 2」優惠,該建案還可以加贈32張廣告,一共是112張。








廣告代理商儘可能蒐集到最多的建案與預算,然後向各大媒體統購



但若透過廣告代理商,往往可以買到略多的報紙廣告(例如 117張),或是同樣的廣告量,預算可以略

 

為節省(380萬元)。若把報社看成是航空公司,廣告代理商就像旅行社一樣,消費者直接向航空公司

 

訂票,價格通常是最貴的,但改向旅行社訂票,票價往往會有折扣。

 

廣告代理商儘可能蒐集到最多的建案與預算,然後向各大媒體(報紙、電台、電視、網站、戶外媒體

 

等)統購,由於量夠大,這些媒體往往會給廣告代理商更低的批發價或更多的版面,廣告代理商就在這

 

裡擠壓出一點微薄的利潤,薄利多銷,積少成多。(待續)

 

 

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透視房地產:一個建案的誕生(6)



報導、攝影/Yahoo!奇摩房地產專欄作者:陸敬民

 

一個建案的價格是怎麼決定出來的?當你看到這裡,代表你已經進入了一個建案的敏感地帶。

 

建案的推案價格與它的成本脫離不了關係,建案成本可粗分為原料與營造,原料就是土地價格,

 

營造就是營建成本,其中土地成本是關鍵,營建成本次之。












推案價格與它的成本脫離不了關係:土地成本與營建成本



土地有多種要?一棟大樓的營建成本,各家建商往往大同小異,以大樓為例,每坪營建成本,通

 

常低不會低於6萬元(首購),高不會高過13萬元(豪宅),但這棟建築物若位於台北市,它的

 

總成本往往是位於桃園市的數倍或十數倍,關鍵就在於台北市的土地成本過高所致。






除非建商在買地之後遲遲不推案,隨著時間過去,當初預定的售價隨著土地價值與房市行情波動

 

而改變,不然多數的情況是,一個建案的售價,在建商決定購買土地的那一瞬間便有了雛形。










建築物若位於台北,它的總成本往往是位於其他縣市的數倍或十數倍



建商決定推案價格,有兩項主要因素與一項次要因素,分別是土地成本、營造成本,以及當時的

 

坊間推案行情。以台北市某塊土地為例,若這塊土地面積1000坪,每坪賣100萬元,那麼土地

 

價格就是10億元。若該土地建蔽率為50%、容積率為400%,代表建商能拿來蓋房子的土地面積

 

為500坪(50 % ×  1000=500),整棟建築物一共可以蓋到4000坪(400%×1000=4000)。



若營建成本為每坪6萬元,4000坪的營建成本就是2.4億元,土地成本10億元加上營建成本2.4

 

億元,一個建案的總成本粗略概算為12.4億元。若這個建案的可銷售面積為3500坪,那麼每坪

 

至少要賣36萬元(12.4億元÷3500坪=每坪約35.4萬元),建商才有可能打平支出。如果這個

 

建案位於內湖區,目前內湖預售案的每坪單價行情約有45萬元,那麼建商的推案價格絕對不會低

 

於45萬元。








台北與桃園每坪房價竟然有3倍以上的落差,都是土地成本在作怪



同樣的,若這筆土地位於桃園市中心,每坪要賣20萬元,1000坪總價是2億元,2億元土地成本加上

 

2.4億元營建成本,總成本約4.4億元,建商每坪至少要賣13萬元才能打平。若當地每坪行情來到14萬

 

元的水準,那麼建商開價絕對不會低於14萬元。



從45萬元來到14萬元,營建成本不變,土地容積建蔽條件不變,只是台北市與桃園市的差別,每坪房價

 

竟然可以有3倍以上的落差,都是土地成本在作怪。

 

 

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四大都更指標案啟動 土地樓地板面積逾4/5 人數不計




四大都更指標案啟動,人數門檻放寬

【時報-各報要聞】


為激勵都市更新,行政院會今(四)日除將宣布展開四大都市更新指標


案外,也配合大幅鬆綁都市更新法規!行政院決定放寬都更門檻,凡是取得更


新區內私有土地及合法建物面積均超過五分之四者,即人數門檻不予計算,可


提出都更案申請,過去利用人頭灌水阻撓都更案進行情事將不再發生。 另原建


商要求對與地主協議合建都更案,給予免徵土增稅誘因,但因地方政府反對,


政院以擴大容積移轉範圍,可在同一都市計畫範圍內移轉容積率,作為補償建


商誘因。





四大都更指標案啟動 土地樓地板面積逾4/5 人數不計




四大都更指標案啟動,人數門檻放寬

【時報-各報要聞】


為激勵都市更新,行政院會今(四)日除將宣布展開四大都市更新指標


案外,也配合大幅鬆綁都市更新法規!行政院決定放寬都更門檻,凡是取得更


新區內私有土地及合法建物面積均超過五分之四者,即人數門檻不予計算,可


提出都更案申請,過去利用人頭灌水阻撓都更案進行情事將不再發生。 另原建


商要求對與地主協議合建都更案,給予免徵土增稅誘因,但因地方政府反對,


政院以擴大容積移轉範圍,可在同一都市計畫範圍內移轉容積率,作為補償建


商誘因。





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都市更新 台北縣市 24 處優先推動



      都市更新成為建商取得精華地段的捷徑,內政部營建署昨(廿三)日表示,近期最新劃定台北縣、市共二十四處精華地段,包括:新莊中正路捷運沿線五個場站周邊,以及台北市萬華區、大同區、捷運圓山站,及中山女中周邊等地,列為今年優先推動都市更新單元,將於近期召開投資意向座談會。


      營建署官員表示,由政府主導的都市更新案目標,為三年七處,今年原訂二處,但最新統計,今年決定劃定為優先推動都市更新案,達二十四處,而且均位在升格直轄市的台北縣,與房產地價屢創新高的台北市,日前已由縣市政府與顧問公司簽約,著手先期規劃,並編列相關預算給兩縣市政府進行調查作業,預計近期就會舉辦投資意向座談會。


      台北縣方面,受到升格直轄市帶動房價的利多,優先劃定新莊中正路捷運沿線場站周邊,及工業區附近,包括:三重果菜市場、頭前庄、先嗇宮、溫仔圳、輔大站等地區,都屬人口密集地段。      


      台北市方面,以萬華區、大同區及部份捷運站周邊。萬華區以桂林路、和平西路三段與環河南路二段間,以及仁濟醫院及洛陽停車場附近地區;大同區則是以捷運圓山站周邊為主,捷運忠孝新生站附近,以及中山女中附近的長安東路地段。       


      另外值得注意的是,台北市的舊士林市場、歸綏街及北投光明路,都已有民間業者進入整合,以第一銀行轉投資的東亞建經,在北投占地一.三萬平方公尺都更案進度最快,據了解,一銀在光明路鄰近薇閣小學土地,持有六一四三.五平方公尺,佔四六%,其他還有部份機關用地及私有地,目前提出的事業概要計畫已獲准,有助加速都更整合動作。


      官員表示,這二十四處優先推動都更地段,要用什麼開發策略或定位,等投資意向座談會後再進一步確定,相關容積率資料屆時也會一併公布。





專案計畫



※建地買賣※     ※都市更新※     ※買斷重建※


※委託新建※     ※合建配合※     ※自地自建※









※對於都市更新和老舊社區重建,有任何疑難問題歡迎來電洽詢


您對於您的房屋是否可以有改建條件


我們都可以幫您做解答    謝謝 ! !



 



 



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五大步驟,教你掌握改建行情




    檢視週遭環境   



建議可以到地理資訊e點通網站 ( http://addr.tcg.gov.tw/index.asp ) 輸入住址,可查學區、鄰  近的交通設施等。


    確定使用分區   


進入「台北市都發局」網站 ( http://www.zone.taipei.gov.tw/ ) 查該地點的「使用分區」為何。


記住:「商業區」優於「住宅區」



     計  算  容  積    



以商業區 2 10 地為例:


10 (持坪) X 6.3 (使用分區容積) X 1.5(公設) X 1.2 (停車獎勵) X 1.1 (開放空間) = 124.74 ()


提供網頁 ( http://tw.myblog.yahoo.com/jw!5rJZgjqYFALILp5bf7TIRQ--/article?mid=1001 )



    了解屋主背景   



「地政資訊網( http://www.land.net.tw ) 查看住戶所有全人身分,以及所有權人相關資料,注意房子是否已經向銀行辦理抵押借款。




    評估殺價空間   



藉由查的資料,判斷屋主的財力。如果房子的抵押權高,表示屋主有資金上的需求,例如價值1000萬的房子,抵押權如果高達900萬,很有可能「房子是銀行」的,不是屋主的,此種物件,就可以和屋主用力殺價。若完全無抵押權,則表示屋主可能比你還有錢,殺價的空間,自然較低。



    出價關鍵因素   



談房價時,一定要對房子未來的改建潛力和附加價值有通盤了解,據改建潛力的房子,只要出租年收益經評估超過定存利率 ( 出租收益月租 X 11個月,每年扣掉 1 個月空置待租期年收益率 = 出租收益 / 總價  ) ,就值得出價。




     養  兵  千  日    



平常存款盡量在同一個銀行辦理,累積個人債信,增加銀行對你的信任,才有可能在買房子的時候,談到較高額度的貸款、以及較低的貸款利率。



     忌  諱  躁  進    



避免 90%、甚至 100% 貸款的投資行為,比較保險的方式是自備 50%資金50% 貸款。一般而言,目前銀行貸款成數可達房價的 7 成至 8 成,若貸款控制在 50%,一但景氣不好,還能將剩餘的 20% 30% 的資金作週轉。




    增加出租單位   



房子出租建議「單位數越多越好」如  50 的房子,以一個單位出租,約租 4 萬元,若隔成兩間套房,房租收入估計可達到 5 萬元左右。



    美化公共區域   



買到較高樓層的房子,在裝潢時候,建議從下而上整體規劃,如將 1 樓開始的樓梯間油漆美化做工共設施改善,雖然多花 3 萬元的成本,卻可能讓標的物有增值  30 萬元的效果。



    保存裝潢單據   



所有裝潢成本,在改建時都可以做為與建商談判的條件,因此所有裝潢費用單據應保存完整,日後可據此要求建商補償。



評量房子是否處於改建的關鍵位置,如處於基地的中央就是關鍵位置,若是在基地邊緣就比較不重要。如屬關鍵位置,可以不著急出手,但若不在關鍵區位,則不要太「刁」,因為建商可能會放棄你的房子,和其他人洽談改建,造成期待落空。


 


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土地使用管制規定一覽表 * 容積率、建蔽率

基隆市台北市台北縣桃園縣苗栗縣新竹市


台中市台中縣嘉義市彰化縣台南縣高雄縣高雄市




建蔽率


建築物的建築面積與基地面積之比值。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。過去建築技術規則對各種用區之建蔽率均有明確之數字規定:住宅區為6/10;工業區為7/10;商業區為8/10;文教區及行政區為6/10;風景區及保護區為2/10;農業區為5/10等, 民國71615日 ,建築技術規則建築設計施工編第25條修正為:基地之建蔽率,依都市計畫法及其他有關法今之規定,報請中央主管建築機關核定。


下列非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定。但直轄市或縣 () 政府得視實際需要酌予調降,並報請內政部備查:
一、甲種建築用地:建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。
二、乙種建築用地:建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。
三、丙種建築用地:建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
四、丁種建築用地:建蔽率百分之七十。容積率百分之三百。
五、窯業用地:建蔽率百分之六十。容積率百分之一百二十。
六、交通用地:建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
七、遊憩用地:建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
八、墳墓用地:建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
九、特定目的事業用地:建蔽率百分之六十。容積率百分之一百八十。
  經依區域計畫擬定機關核定之工商綜合區土地使用計畫而規劃之特定專用區,區內可建築基地經編定為特定目的事業用地者,其建蔽率及容積率依核定計畫管制,不受前項第九款規定之限制。







台北縣都市計畫<土地使用分區管制要點>容積率表




































































































































 



住宅區



商業區



都市計劃區



建蔽率



容積率



建蔽率



容積率



三重



60%



300%



80%



400%



板橋



60%



300%



80%



400%



新莊



60%



300%



80%



400%



中和



60%



300%



80%



400%



永和



60%



300%



80%



400%



土城頂埔地區



60%



200%



80%



300%



樹林



60%



260%



80%



380%



五股



60%



200%



80%



300%



蘆洲



60%



200%



80%



320%



泰山



60%



200%



80%



300%



八里



60%



200%



80%



300%



八里龍形地區



60%



200%



80%



280%



淡水



60%



200%



80%



320%



汐止



60%



240%



80%



360%



瑞芳



60%



200%



80%



280%



澳底



60%



200%



80%



280%



新店



住一30%



住一60%



商一60%



商一180%



住二60%



住二120%



商二80%



商二420%



住三60%



住三280%



商三80%



商三440%



住四60%



住四300%



 



 





容積率


壹、什麼是容積率


基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比稱為容積率,簡言之即建坪與地坪之比。


例如:100基地上建築四層樓房,每一樓的樓板面積為50,則總樓地板面積為200,其容積率為200%,如果每一層樓的樓板面積為70,則建築總樓地板面積為280,其容積率為280%


貳、為什麼要實施容積率管制


都市計劃的目的,在於依當地計劃人口,規劃配置適當的土地使用分區及公共設施,使都市有計劃地均衡發展,實施容積率管制可以:


落實都市人口密度計劃,引導人口均衡發展,確保地區環境品質,使發展建設與計劃密切配合。
使建築物之設計較具彈性,可塑造良好都市景觀。

建地可供發展之供給量趨於穩定,以長遠之觀點,有穩定地價之作用

肆、訂定容積率考慮的因素


各都市計劃,全區之平均容積率標準,細考慮以下因素加以訂定:


計劃地區內計劃容納人口,該地區所規劃之可供建築基地面積,平均每人居住所需樓地板面積,該地區所劃設之公共設施面積。
其次,再依計劃特性、區位(如商業區、住宅區等)、面臨道路寬度、鄰近公共設施之配置情形、地形地質及發展現況,各地區視需要分別訂定不同的容積率標準。


參、民眾如何參與訂定容積率?


容積率之訂定細透過都市計劃法定程序於都市計劃書中規定。
都市計劃之擬定,依都市計劃法規定,於送該館政府都市計劃委員會審議前,應於各該縣(市)政府及鄉、鎮或縣轄市公所公開展覽三十天,同時由村里幹事發送傳單至計劃區內每一現住戶,通知舉辦說明會之地點,並將公開展覽之日期及地點登報周知。
任何公民或團體可於公開展覽期間內參加說明會,了解該都市計劃內容,並可向該管政府提出書面意見,作為各級都委會審議之參考。


容積率:


建築物容積與基地面積之比值。一般所稱之容積率,其容積係指建築物樓地板面積之總和,其義與樓地板指數相同,唯容積率之值以百分比表示。例如建築物容積為500平方公尺,基地面積為100平方公尺,則容積率為百分之五百。都市以建蔽率為建築管制條件時,由於土地昂貴,為了降低單位樓地板面積之造價,建築物乃向高層發展,使都市產生空間壓迫感及遮斷日照等問題,因此現代都市有朝向以容積率管制建築的趨勢,僅以樓地板面積之總和為限制條件。例如容積率限制為百分之五百,則100平方公尺之建築基地面積可以建造500平方公尺之樓地板面積,若不留空地,則至多可蓋5層樓;若每層樓僅蓋50平方公尺,則至多可蓋10層樓,如此都市建築低層化,可改善人口密度、通風、採光及空間等環境品質。依我國建築技術規則建築設計施工編第30條規定,實施容積管制地區,其容積率由中央主管建築機關訂立。


 


 



服務項目:
道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、房屋法拍處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、日據繼承找尋、市地重劃、各種土地買賣




市地重劃,土地重劃,區段徵收,各區重劃買賣,土地買賣重劃,重劃後土地分配,區段徵收價格,市地重劃理念,區段徵收理念,台北縣重劃土地,台北市重劃土地,台北縣市地重劃,台北市市地重劃,台北縣區段徵收,台北市區段徵收,二重疏洪道,新莊塭仔圳,社子島農地,辦理困難繼承,代書業務,凱旋代書,台灣土地,建地,農地,林地,畸零地,道路用地,墓地,被佔用土地,寺廟,日據時代,未辦繼承,祭祀公業,區段徵收,台北市道路用地,台北縣道路用地,未開闢道路,人行步道,廣場綠地,公園綠地,迪化街古蹟,容積移轉,土地開發,建商,未辦繼承,山坡地,專業法拍,農地,畸零地,祭祀公業,神明會,都市更新,被佔用土地,各種土地,墓地,堤防用地,旱地,

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容積率、建蔽率


-----  容積移轉作業手冊  -----



什麼是建蔽率      容積移轉計算方式      容積移轉作業流程



((  建蔽率與容積率區域的參考  ))


迪化街容及移轉圖示     容積轉移許可公告案     容積移轉示範(送出容積)


台北縣都市計劃容積管制表


-- 台北市都市計劃公告案 --


臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件

公告「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」私有公共設施保留地送出基地圖冊


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壹、什麼是容積率

基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比稱為容積率,簡言之即建坪與地坪之比。

例如:100坪基地上建築四層樓房,每一樓的樓板面積為 50坪,則總樓地板面積為


 200坪,其容積率為 200%,如果每一層樓的樓板面積為 70坪,則建築總樓地板面積為 280坪,其容積率為 280%


問題:如果每人居住所需樓地板的面積大小一定,則建築總樓地板面積愈大,代表本棟建築可居住的人口……?



貳、什麼是建蔽率



建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。


例如:100坪基地上房屋的投影面積為 20坪,則建蔽率為 20%


 


 


在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在 100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是 20坪,則其建蔽率為 20%,容積率為 180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是 30坪,則其建蔽率為 30%,容積率亦為 180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是 60坪,則其建蔽率為 60%,容積率亦為 180%


問題:如上面的例子,如果只控制建蔽率,是否可以控制地區的人口密度?



參、為什麼要實施容積率管制



都市計劃的目的,在於依當地計劃人口,規劃配置適當的土地使用分區及公共設施,使都市有計劃地均衡發展,實施容積率管制可以:


1. 落實都市人口密度計劃,引導人口均衡發展,確保地區環境品質,使發展建設與 計劃密切配合。


2. 使建築物之設計較具彈性,可塑造良好都市景觀。


3. 建地可供發展之供給量趨於穩定,以長遠之觀點,有穩定地價之作用。



肆、訂定容積率考慮的因素



各都市計劃,全區之平均容積率標準,細考慮以下因素加以訂定:


1. 計劃地區內計劃容納人口


2. 該地區所規劃之可供建築基地面積


3. 平均每人居住所需樓地板面積


4. 該地區所劃設之公共設施面積


其次,再依計劃特性、區位(如商業區、住宅區等)、面臨道路寬度、鄰近公共設施之配置情形、地形地質及發展現況,各地區視需要分別訂定不同的容積率標準。



伍、民眾如何參與訂定容積率



o  容積率之訂定細透過都市計劃法定程序於都市計劃書中規定。


o  都市計劃之擬定,依都市計劃法規定,於送該館政府都市計劃委員會審 議前,應於各該縣(市)政府及鄉、鎮或縣轄市公所公開展覽三十天,同時由村里幹事發送傳單至計劃區內每一現住戶,通知舉辦說明會之地點,並將公開展覽之日期及地點登報周知。


o  任何公民或團體可於公開展覽期間內參加說明會,了解該都市計劃內容,並可向該管政府提出書面意見,作為各級都委會審議之參考。


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查使用分區住宅區的建蔽率容積率     分區查詢


台北市是都市發展局在管的
  率      
種.....三...六
種.....三五%...一二
種.....四五%...二二五%
種.....五%...三○○


前項建築物面臨三十公尺以上之道路,臨接或面前道路對側有河川,於不妨礙公共交通、衛生、安全,且創造優美景觀循都市計畫程序劃定者,容積率得酌予提高。但不得超過左表規定:


別.. 容 積 率
種....一六
種....二二五%
種....三○○
種....○○
種....四○○



依第二項規定且於都市計畫圖上已標示為第二之一種住宅區、第二之二種住宅區、第三之一種住宅區、第三之二種住宅區、第四之一種住宅區之地區,建築基地臨接道路面寬在十六公尺以下者,其容積率仍應依第一項規定辦理。

商業區內建築物之建蔽率及容積率不得超過左表規定,容積率不得超過其面臨最寬道路寬度︵以公尺計︶乘以百分之五十之積數。

別..建 率..容
種......五五%..三六
種......六五%..六三
種......六五%..五六
種......七五%..○○


建築基地依第一項建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者,其建蔽率放寬如左:


一、第一種商業區,建蔽率六%。
二、第二種商業區,建蔽率七%。
三、第三種商業區,建蔽率七%。
四、第四種商業區,建蔽率八%。

工業區內建築物之建蔽率及容積率不得超過左表規定:

別.. 建蔽率..   容積率
 二  種....四五%...二○○
第   種....五五%...三○○

建築基地依第一項建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者,其建蔽率放寬如左:
一、第二種工業區,建蔽率五%。
二、第三種工業區,建蔽率六%。

行政區內建築物之建蔽率及容積率不得超過左表規定:
建蔽率.三五%
容積率.四○○


建築基地依第一項建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者,其建蔽率放寬為百分之四十

文教區內建築物之建蔽率及容積率不得超過左表規定:
建蔽率.三五%
容積率.二四

建築基地依第一項建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者,其建蔽率放寬為百分之四十

倉庫區內建築物之建蔽率及容積率不得超過左表規定:
蔽率.五五%
容積率.三○○


建築基地依第一項建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者,其建蔽率放寬為百分之六十

風景區內建築物之建蔽率及容積率不得超過左表規定:
建蔽率.一五%
容積率.六

建築基地依第一項建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者,其建蔽率放寬為百分之二十

農業區內建築物之建蔽率及高度不得超過左表規定。但經市政府劃為防範水災須挑高建築之地區,其建築物之高度得提高為一.五公尺以下之三層樓。




類                   建蔽率              高 
第一種:第五十組 ...五%...一.五公尺以下之三層樓
第二種:其他各組 ...四%..七公尺以下之二層樓
第三種:原有合法建築物拆除後之新建、增建、改建或修建.五公尺以下之三層樓

前項第一種建築物建蔽率不限於同一宗基地。但建築面積不得超過一六五平方公尺。
第一項第二種建築物其他各組之第十三組:公務機關(限供消防隊使用),其建築物之高度得提高為一.五公尺以下之三層樓。
第一項第三種原有合法建築物拆除後之新建、增建、改建或修建,其建築面積包括原有未拆除建築面積︶合計不得超過一六五平方公尺。

保護區內建築物之建蔽率及高度不得超過左表規定:
建 築 物 種 別..建 蔽 率..高 度(公尺)


第一種:原有合法建築物拆除後之新建、增建、改建或修建。


七公尺以下之二層樓        第二種:第十組、第十二組、第十三組


七公尺以下之二層屢        第三種:第五十組


    五% 七公尺以下之二層樓        第四種:第四十四組

一五% 十五公尺以下之二層樓    第五組:其他各組


一五% 七公尺以下之二層樓



前項第一種原有合法建築物拆除後之新建、增建、改建或修建,其建築面積(包括原有未拆除建築面積)合計不得超過一六五平方公尺。

第一項第二種建築物之第十三組:公務機關(限供消防隊使用),其建築物之高度得提高為一.五公尺以下之三層樓。
第一項第三種建築物之建蔽率不限於同一宗基地,但建築面積不得超過一六五平公尺。

行水區內土地及建築物使用應依水利法及相關法令規定辦理



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