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申辦耕地地上權設定登記,登記機關應不予受理


內政部九十二年三月三十一日內授中辦地字第0九二000三六八五號函


案經函准法務部九十一年八月二十二日法律字第0九一00二八八六二號函、同年 十二月五日 法律決字第0九一00四六八四五號函及九十二年三月六日法律決字第0九二000八七五四號函略以:司法院釋字第四0八號解釋文意旨,認為占有土地屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地(一般農業區農牧用地即屬之)者,性質上不適於設定地上權等語,故本件仍以不宜設定地上權為宜。又無論基於設定或基於時效取得而申請地上權登記,皆須以該土地適於建築房屋或設置其他工作物或種植竹林者為限;倘土地屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地者,性質上並不適於設定地上權,亦不得申請時效取得地上權登記。另司法院秘書長及行政院農業委員會亦有相似見解。


基於上述意見,本案一般農業區農牧用地既屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地,性質上已不適於設定地上權,其申辦地上權設定登記,登記機關應不予受理。


 


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已辦理預告登記之建物經法院拍賣後,囑託登記機關辦理塗銷查封登記時,有關預告登記暨地上權存續期間屆滿建物歸屬約定之處理方式


內政部95328內授中辦地字第0950724996號函


一、案經函准法務部941129法律決字第0940040644號函(如附件),本部同意上開法務部意見。按預告登記,既不具有物權效力,即無物權之追及效力,則預告登記只為公示預告登記請求權人與登記名義人間債之關係,其拘束效力,不及於繼受取得其物之人。故拍定人依強制執行法規定取得不動產,不待登記即已取得不動產物權,其原存在之預告登記之內容,對拍定人已無任何拘束力,拍定人並不繼受該預告登記之限制。是已依土地法第79條之11項第3款規定辦理預告登記之建物經法院拍賣後,囑託登記機關辦理塗銷查封登記時,登記機關應同時塗銷預告登記,並於登記完畢後通知原囑託機關及原申請人(限制登記作業補充規定第21點參照)。
二、另查「地上權人,得將其權利讓與他人。但契約另有訂定或另有習慣者,不在此限。」、「地上權人之工作物為建築物者,如地上權因存續期間屆滿而消滅,土地所有人,應按該建築物之時價為補償。但契約另有訂定者,從其訂定。」及「土地登記案件以契約書為登記原因證明文件者,應以公定契約書為之。」為民法第838條、第840條第1項及申請土地登記應附文件法令補充規定第1點定有明文。準此,土地所有權人與原地上權人間就地上權之存續期間,及地上權因存續期間屆滿而消滅時,處理該土地上建物之約定事項(存續期間屆滿建物歸屬之約定),如逐案於公定地上權設定契約書約定,地政機關自應以一般註記事項代碼「00」,將該約定事項登記於土地登記簿他項權利部其他登記事項欄,登記完畢後即具物權效力,倘該地上權及其上之建築物併遭強制執行拍賣時,拍定人自應受該約定事項之拘束。
附:法務部941129法律決字第0940040644號函
一、有關函詢之預告登記事項得否逕行轉載乙案,依土地法第79條之11項之規定觀之,預告登記所欲保全之請求權種類及內容繁多,似不宜一蓋而論,惟依物權法定主義(民法第757條參照),預告登記之內容應不具物權效力。
二、次按我國民法上之土地與建築物係個別獨立之不動產,但因使用建築物必須使用該建築物之基地,亦即建築物在性質上不能與土地使用權分離而存在,於土地與建築物不屬同一人所有時,當事人間通常即透過契約約定,使建築物取得對土地之利用權,以在他人土地上有建築物為目的而使用其土地之地上權(民法第832條參照)即為利用權之一種。又地上權係屬物權之一種,該不動產物權依民法第758條規定,登記後即生物權效力。本件土地所有權人與原地上權人間就地上權之存續期間,及地上權因存續期間屆滿而消滅時,該土地上建築物處理之約定,如經登記,依上開說明,即生物權效力,於該地上權及其上之建築物併遭強制執行拍賣時,拍定人仍應受該其拘束。


 


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都市計畫道路預定地「田」地目土地申請以竹木為目的之地上權登記,應檢附不違反都市計畫法規之證明文件


內政部七十八年三月二日台(七八)內地字第六七三五五號函


按於都市計畫住宅區與道路預定地「田」地目土地申請以竹木為使用目的之地上權登記,依照本部七十五年十月九日台內地字第四四五五二六號函釋,如該使用目的,不違反都市計畫法第三十四條、第五十一條規定,登記機關應予受理。至其使用目的是否違反上開法條規定,係屬實質認定問題,應請該管都市計畫主管機關,依實際情況,依法認定之。


故為配合都市計畫土地使用管制,申請該項地上權設定登記時,應由申請人檢附該管市縣(市)都市計畫主管機關認定不違反上開都市計畫法規定之證明文件以憑辦理。


 


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土地之使用狀態並不影響其地上權之設定登記


內政部 八十年九月六日 台(八)內地字第八○○三一六二號函


「按地上權係以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的而使用其土地之權(民法第八百三十二條參照)。當事人如有合意並訂立書面契約設定地上權,即屬合法,受理登記(地政)機關對之尚無實質之審查權。是以不論該土地目前使用情形之事實狀態如何,似不應影響其地上權之登記。至嗣後如衍生私權之爭權,可循司法途徑解決。」


 


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高鐵建設以隧道或高架橋方式通過農地,得設定空間範圍地上權,且無需辦理使用分區編定變更


內政部八十五年六月八日台(八五)內地字第八五五八四五號函


一、查高速鐵路全線通過都市計畫保護區或農業區部分之用地,均已循都市計畫變更程序,變更為鐵路用地。將來高速鐵路建設如以隧道或高架橋方式通過該等土地地下空間或上空,並以設定地上權方式取得路權,而有恢復為保護區或農業區之必要時,自可依法辦理都市計畫變更。至高速鐵路通過非都市計畫地區農地地下空間或上空,按現行非都市土地使用編定,係以地面之使用為管制標的,如未改變現有之地面使用狀況,且不影響農作使用之範圍,自無辦理變更編定之需要。按獎勵民間參與交通建設條例第十九條第一項前段規定:「民間機構興建本條例所獎勵之交通建設,需穿越公、私有土地之上空或地下,應與該土地管理機關或所有權人就其需用之空間範圍協議取得地上權。」又「地上權者,謂以在他人土地上有建築物,或其他工作物,或竹木為目的而使用其土地之權。」為民法第八百三十二條所規定,關於高速鐵路建設以隧道或高架橋方式通過他人農地地下空間或上空,可認為係以有建築物以外之其他工作物為目的而使用其土地,得設定空間地上權。
二、以上意見經函准法務部八十五年五月十七日法八五律決一一八八六號函同意。另本部七十一年九月十六日台內地字第一一二三七一號函釋係針對在農地上設定一般地上權所為之解釋,與此並無抵觸,併為敘明。


 


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日據時期和解書記載系爭土地之登記應於一個月內為之,無消滅時效規定之適用


內政部五十九年十二月十一日台(五九)內地字第三九四八一四號函


一、案經函准司法行政部五十九年十一月十八日台(五九)函民字第八三四Ο號函略以:「一、查本件日據時期法院和解書內所載一個月之期間,應認係登記義務之履行期間,而非登記人之權利存續期間,似無消滅時效規定之適用。」等由。
二、本部同意上開司法行政部之意見。


 


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持憑已完成消滅時效之判決書申辦登記,如登記義務人未為拒絕移轉之抗辯者,應准予辦理


內政部五十九年六月十日台(五九)內地字第三六八三九七號函


一、案經函准司法行政部五十九年五月二十日台(五九)函民決三六二六號函以:「查本件土地登記聲請人所提:『請求權之消滅時效完成後民法第一四四條第一項僅認債務人有拒絕給付之抗辯權,非使請求權當然消滅。』故本件聲請土地登記如登記義務人未為拒絕移轉之抗辯者,地政機關似應予辦理。」
二、本部同意上開司法行政部之意見。


 


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已完成拍賣,承買人不得解除買賣


內政部五十四年十二月二十四日台(五四)內地字第一九一號函


一、案經本部函准司法行政部五十四年十二月七日台(五四)函民七二二五號函:「查本件債務人所有坐落高雄縣○○鎮○○段○○號土地,經台灣高雄地方法院公告拍賣拍定,由拍定人買受,並經該院核發權利移轉證書,依強制執行法第九十八條規定該拍定人自領得權利移轉證書之日起取得所有權,雖未經地政機關辦畢移轉所有權登記,但已取得不動產物權之效力,且買賣契約為取得物權前之法律行為,早已履行完成,自不許拍定人因已與債務人私行和解抵押債務而有請求解除買賣契約之餘地。」


二、本部同意上開司法行政部之意見。


 


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日據時期買受土地,於光復後仍由原出賣人登記所有權者,應向原出賣人請求移轉登記


行政院五十四年六月十二日台五十四內字第四一○○號令


一、經交據內政部會商司法行政部議復稱「查台灣省民於日據時期買受之不動產,於光復後仍由原出賣人登記為其所有者,買受人僅得向原出賣人請求為所有權移轉登記,而不得提起塗銷登記之訴,前經最高法院著有判例(五十二年台上字第一Ο四一號),本案土地原所有權人於日據時期贈與受贈人為業,光復後辦理總登記時贈與人仍將各該土地登記為其所有,依照前開最高法院之判例,受贈人等僅得向贈與人或其繼承人請求為所有權移轉登記,而不得提起塗銷登記之訴,原判決判令贈與人之繼承人等將土地所有權之總登記塗銷後分別辦理移轉登記與受贈人等,自屬可議,惟該判決業經確定,救濟之道祇能其關於命為塗銷總登記部分為無意義之判決,可逕依判決主文後段辦理所有權移轉登記。」
二、應依議辦理。


 


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拍賣之不動產如為第三人所有,則拍賣無效,不應准許辦理登記


內政部五十三年一月十四日台(五三)內地字第一三二五六二號函


查強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者,其拍賣無效(參照司法院第五七八號解釋)。如以此項拍賣為原因聲請辦理所有權移轉登記時應不准許。


本案土地依原函所附土地登記簿抄本所記載之假扣押登記債權人黃蔡○○、債務人李張○○,而所拍賣之不動產亦為嘉義縣○○鎮二○○○○號土地,其債權人亦為黃蔡○○,如兩案之原因事實相同,李張○○又係連帶債務人之一,則執行法院所為之拍賣即無錯誤,應准予登記。


惟查原因所附之權利移轉證書附註欄內載明李張○○係李○○之妻,如其夫妻間係法定財產制,而該土地又非李張○○之特有財產或原有財產,依照民法第一千零十七條第二項之規定,應屬乃夫李○○所有,李張○○縱非債務人,執行法院以對李○○之執行名義,將該土地查封拍賣,當無不合自應准予辦理登記。


 


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持憑法院不動產移轉登記證明書單獨申請持分移轉,登記機關應依重測後之土地標示辦理登記


內政部七十一年七月十四日台(七一)內地字第八八五八二號函


按地籍圖重測後之土地,原則上應視為重測前原有之土地,....。本案法院拍賣雖以重測前之土地標示為標的,惟台灣台中地方法院七十年度聲字第八一八號民事裁定書文內敘及本案之債權人向該院執行處聲請拍賣時,所提土地登記簿謄本已經註明:「本筆土地業經重測公告確定,土地標示以公告確定者為準,本謄本僅供參考。」


故拍定人持憑法院不動產移轉證明書單獨申請持分移轉登記,地政機關應逕依重測後之土地標示辦理。


 


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凡於691110「台灣地區土地房屋強制執行聯繫辦法」修正發布前,取得法院拍賣之不動產,可憑執行法院核發之權利移轉證明書辦理權利變更登記,免依修正後第10條規定辦理


財政部 七十年九月十九日 (七)台財稅字第三七九八四號函


查「台灣地區土地房屋強制執行聯繫辦法」第七條、第十條及第十二條,業經行政院於六十九年十一月十日會同司法院修正公布,在上開辦法修正前,法院執行拍賣之不動產,在拍定當時既未規定應檢附稅捐機關核發之完稅證明,其於拍定後辦理登記時,應憑法院核發之移轉證明書,辦理產權移轉登記,免依修正後之第十條規定辦理。


本部 七十年一月二十六日 (七Ο)台財稅字第三Ο六六二號函有關法院執行拍賣之不動產尚未辦妥移轉登記者,應適用修正後第十條規定辦理一節,應變更為在該辦法第十條修正前業經法院拍定之不動產,免依修正後第十條規定辦理。


 


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提存人已完成對待給付,債務人縱因另案判決確定,禁止其向提存所收取金錢債權,不影響原提存之效力


內政部 七十年三月五日 台(七)內地字第九五六七號函


一、案經轉准法務部 七十年二月十七日 法七Ο律五二四號函略以:


(一)按合法之提存,提存人與提存所間成立寄託契約及為第三人之契約。金錢寄託推定為消費寄託,故提存人將金錢依法提存時,金錢所有權同時移轉於提存所(民法第六百零三條參照),提存人即已完成對待給付。縱因另案判決確定,法院依強制執行法第一百十五條第一項之規定,禁止債務人向提存所收取其金錢債權,並不影響原對待給付之履行完成。


(二)周憲彥等如認施君謀未依債務本旨為提存,似應由當事人循民事途徑訴請解決。」
二、本部同意上開法務部意見。


 


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調解書內容及附圖記載同意交換土地位置與分割地號四至不同,且對造人不會同辦理登記,應訴請司法機關裁判確定後辦理登記


查法院核定之民事調解書具有執行名義,為鄉鎮調解條例第十五條第二項前段所明定。


本案既經下營鄉調解委員會調解該調解書並經法院核定,雙方應依調解書內容會同申請登記,惟調解書內容及附圖所示同意交換土地位置顯與地籍分割後之地號四至不同,且對造人不會同辦理登記,應訴請司法機關裁判確定後再據以申請辦理登記。


 


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土地與股票互相移轉,得準用買賣移轉登記辦理


內政部六十九年三月四日台(六九)內地字第一七五五號函


查依法公開募集,發行之公司股票為有價證券之一種,證券交易法第六條定有明文。本案當事人雙方約定以土地與股票互相移轉,係屬民法債編第二章第二節之互易行為,依同民法第三百九十八條規定「當事人雙方約定互相移轉金錢之外之財產權者,準用關於買賣之規定。」從而該土地部分,得準用買賣移轉登記辦理。


 


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土地界址調整及調整地形,有土地法第34條之1之適用


內政部八十六年二月二十日台(八六)內地字第八六七八五一四號函


案經本部於八十五年十一月二十八日及八十六年二月四日兩次邀集法務部、臺灣省政府地政處、台北市政府地政處及高雄市政府地政處等有關機關研商獲致結論如次:「依土地法第三十四條之一執行要點第二點前段規定:『本法條第一項所稱「處分」,包括買賣、交換、共有土地上建築房屋及共有建物之拆除等法律上之處分與事實之處分。』


暨同要點第四點第一項規定:『共有土地或建物標示之分割及合併,有本法條之適用。』


有關土地界址調整及調整地形,係為促進土地有效利用,在實務執行時,以土地複丈方式,達成分割、交換、合併之連續性作業,涉及土地權利之變動。


依上開要點規定應有土地法第三十四條之一之適用。」
〈按:原土地法第三十四條之一執行要點第2點、第4點已修正為第3點、第5點,第2點條文內容並已修正〉


 


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