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標售道路用地 為何吸引多家建商詢問？

賣的是土地 買的是容積 可移轉使用在建案裡

政府即將成立「容積銀行」，標售可轉移的容積；民間最近也有一件罕見的大型容積標售案：大地主「板橋林家」委託商仲業者公開標售板橋市四百多坪土地，底價四億餘元，上周公告以來，已吸引十多組買家詢問。

特別的是，這塊地畫設為「道路用地」，無法做為他用。房地產人士說，買道路用地，其實是買「容積」；這塊道路用地的「容積」可以移轉使用在板橋區的建案裡，本案是極少見、大規模「容積」公開標售案。

林家這塊道路用地預定十七日開標，位於板橋林家花園旁的府中路與西門街口，面積約四百十一坪、路長近一百公尺、寬十五公尺，底價約四億元，平均每坪約一百萬元；如與鄰近建地每坪動輒二百萬元比較，每坪至少便宜一百萬元。

不過，「容積」交易單位是以「公告現值」為基礎，板橋當地公告現值每坪約七十萬元，業主「祭祀公業林本源」開價一百萬元，約為公告現值的一點三倍，符合行情。至於台北市迪化街古蹟住宅的「容積」最新行情達一百八十（即公告現值的一點八倍），可移轉容積越高，出售價格也越貴。

房地產人士說，建商買道路用地、公園預定地、古蹟或廟宇等，目的是在取得「可移轉的容積」，這些買來的「容積」可以灌入新建案，讓建築物「長得更高或更胖」；而且「容積」比一般土地便宜許多，建商透過容積移轉，攤平成本、提高獲利，一舉多得。

房仲業者說，林家道路地面積大、又位於鬧區，未來能移轉的「容積」上限是百分之卅，這次公開拍賣備受矚目，板橋江翠北側重劃區、遠東園區目前都在開發中，都被視為潛在買家。

不過，麗寶建設副總何昭宏認為，目前板橋待開發的素地不多，建商對容積的需求沒那麼大，而且四億元足夠買地蓋房，何必買道路地？何況道路地不能貸款，得抱現金去買，資金成本相當高。仲介商說，「容積」最常見的買賣方式是：土地開發公司私下收購後，轉賣給建商，或經由法拍途徑而得，也有人專門收購公設地、囤積容積，卻漫天喊價、黑幕重重；公開標售價格透明，不失為好的方式。

【聯合報／記者何醒邦／台北報導】

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