導正房市,別讓錯誤政策釀災


國內房價居高不下,奢侈稅推出後仍見北市豪宅每坪成交價破二百萬元的行情;政府也推出青年七百廿萬、三十年長期貸款購屋專案,引發各界議論。在美國歷經次級房貸風暴後,其經濟及不動產市場至今仍未見明顯起色,此慘痛經驗可供我國借鏡。


美國次貸風暴的主因源自兩項「天真」的政策,其一為自兩千年以來長期寬鬆的貨幣政策;第二為在「住者有其屋」的政策下,鼓勵明顯無負擔能力者貸款購屋;輔以「資產證券化」的機制將不動產抵押權證券多重包裝後售至全球,終於釀成世界性的金融海嘯。


在歷經網路泡沫破滅及九一一事件後,美國採取寬鬆利率政策以刺激經濟,卻引發資產價格的膨脹。


雖然住宅自有率提高,但聯準會為因應通貨膨脹陸續升息,也導致之前在「住者有其屋」政策鼓勵下勉強購屋者的違約潮。


這些次級房貸傾向在約一年左右急速違約,尤其是在利率升高後導致房價下跌,使市場房價低於貸款餘額的水平下。而二房因配合政策保證次貸終於無法自保,目前已遭政府接管。


以國際間的住宅自有率來看,瑞士僅高於三成、德國約四成、荷蘭低於五成、法國僅略高於五成,這些國家的經濟實力絕非建築在引導民眾購屋,或以「房地產為火車頭工業」方向下的成果。


而在歐洲面臨金融危機的國家中,愛爾蘭住宅自有率約八成、西班牙接近八成、義大利接近七成,也相對顯現出高住宅自有率可能是政府的驕傲、亦可能是家庭高度財務槓桿下的結果,引發金融危機的機率可能更高。


因此國際間目前有「住宅權屬中立」的看法,即政府不需鼓勵購屋或租屋,但必須提供足夠的供給及公平的誘因以維護國民之「居住權」(非所有權)。


當前台灣仍採寬鬆貨幣政策以刺激經濟,資產價格膨脹的趨勢將難以減緩,也可看出目前央行如履薄冰的窘境。而住宅政策若再死守「住者有其屋」的方向,引導未具經濟實力者勉力購屋,一旦利率反轉、經濟成長趨緩或房價下跌,則難免引發違約潮,尤其三十年期的攤還期間房屋市價低於貸款水平之機率頗高,美國次貸殷鑑仍歷歷在目。


另台灣雖無房貸仲介,但房屋仲介的家數街頭林立,不遑多讓於便利商店,這倒也是另類台灣奇蹟。當最終居住使用者之買價是經過多次轉手後的膨脹價格時,政府亟需對抑制短期投機活動及提升市場效率規劃出一勞永逸的配套,以導正住宅市場的機制。
-聯合報/林左裕/政大地政系教授、加州柏克萊大學訪問教授(美國加州)】


 


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