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打房不斷，自住購屋決策，年底前看屋良機

在立院通過奢侈稅課徵法源後，這項被視為打房「殺手鐧」的新政，則確定要正式開鍘！然而值得注意的是，影響房市的不僅是奢侈稅，尚包括政府一連串從豪宅稅、空地稅到土建融管制等措施，宣誓著政府打房的決心。

HouseFun新聞中心經理李建興表示，目前受到市場信心浮動，賣盤鬆動，3月份全台中古屋成交量，以新北市量縮最劇烈，衰退幅度約40%，其次是高雄市，成交量下滑36%，北市、桃園、台中的衰退幅度則是第3名，縮減約3成，

不過儘管如此，成交價卻未見大幅衰退，拿量縮最厲害的新北市來說，平均成交單價僅小跌4.1%，高雄市也只微降3.1%。

他進一步分析，從委賣和委買狀況分析，自從奢侈稅議題發酵以來，大台北地區賣方委託量增加18%，但買方僅增加7%，賣方委託量是買方的2.57倍。

此外，買方雖然增加，但願意出價的比例僅是未有奢侈稅前的84%，這也就是何以成交件數會大跌更下降3成的原因。

對此，李建興認為，雖然一連串的打房政府讓市場呈現修正格局，但卻也等於政府替普羅老百姓作了「議價」的動作，因此建議原本就有意進場購屋的自住客，在今年由賣方市場轉為買方市場之際，反而是挑房看房的好時機，而就賣方而言，倘使手上有堪獲利了結的房子，也可考慮在今年調節出場。

然而，儘管如此，值此亂世格局，到底該進場、退場、買房、賣房抑或養房，著實令人進退維谷，與其因為眾說紛云亂了方寸，倒不如好好靜下心來，好好精算一下自己的財力、房子的潛力、生財的實力，用最科學的方法，來判斷當下最佳的應對策略。

因此，《好房誌》2011年4月號的特別因應後奢侈稅時代，將民眾最需要的課題-「算房」作為焦點故事的議題，提供算房七招，四只「金算盤」，以及判斷房市人氣的「天龍八部」，讓買賣雙方，能從購屋前的資金籌措、算計房價，到養房階段如何善用裝潢等加工手段，讓投報率和價格增值，以作為房市修正時局，絕佳的「解套術」。

算資金，聰明盤算購屋前的自備款

首先在購屋前資金的「算」計部分，李建興認為，買屋首要，不是找哪裏房價漲最多，而是要先算一算，哪個房子您買得起！因此要熟練四只購屋金算盤，也就是「用貸款能力回推可購屋總價」；「用投資報酬率和薪水計算自己何時能籌足自備款」；「用利率波動來精算自己的貸款利息風險」，以及「用家戶所得回推合理的貸款成數」。

其中，評估升息風險方面，李建興提醒，由於各家銀行的房貸利率多採取「前低後高」，而由於目前正值「升息」時代，因此，除了首年優惠外，也要先試算一下，未來利率大幅上揚後的貸款負擔，也就是即便目前談妥的利率是2%，不妨也回推一下，倘若利率升至3%或4%時，又是否能負荷得了，以降低還款風險。

算人氣，一眼看出房子的人氣指數

除了自評能力外，進場時，評估房子的潛力亦是不可忽略的課題。李建興表示，如果房子所在社區人氣旺，也代表住戶投票認同，一般而言，居住品質較好，房價也會有支撐。

因此，把握好以下「天龍八部」，亦即八大撇步觀察房子的人氣指標，就能讓購屋時無往不利。

指標1：點燈率高，保值性高；
指標2：社區總戶數多，轉手較不易；
指標3：信箱塞爆，人氣弱；
指標4：陽台晾衣比例高，購屋有保障；
指標5：管理員情報，敦親睦鄰要先做；
指標6：停車場名車多，住戶素質高；
指標7：社區公設完善，公積金充裕；
指標8：水電、瓦斯錶正常運作，意謂房子不空置。

算公設，拿捏合理公設拒絕當「盤子」

至於現代人買房，最常遇到的糾紛就是公設，加上公設往往占了房屋權狀面積一大半，因此，算房更不能忽略算「公設」。

李建興指出，一般來說，公寓及5-7樓的房屋公設比約為12%以下，8-12樓公設比為12-20%，12樓以上的則是20-28％，若是訴求大坪數的豪宅，公設比可高達40％以上，由此平均值，買房時就可檢視自己的房子是否公設過大或過小。

值得注意的是，以往雨遮、屋簷等附屬建物算進室內面積，當成主建物一併計價的問題，一直為購屋人詬病，但是自2011年5月起，內政部修改「預售屋買賣定型化契約不得記載事」，未來附屬建物僅陽台可以計價，而常見的雨遮、露臺、花臺計價的歪風將不被許可，提醒購屋人簽約前合約要審視清楚，保障自身權益。

算房價，五大算式回推拿理房價

至於購屋、賣屋者最不可忽略的則是「房價」。李建興提醒，民眾其實可以藉由以下五大公式算出合理房價，

方法一：用新成屋推算預售屋價格；
方法二：用預售屋價格推算新成屋合理價；
方法三：用租金報酬率來推算合理房價；
方法四：從建商成本推算合理房價；
方法五：房價所得比，推算可負擔總價。

不過，除了精算外，李建興認為，由於部分投資客急於在奢侈稅實施前趕快出清手上物件，以免後續龐大的課稅壓力，因此，先前惜售氣氛已經出現轉變。

對於賣方來說，值此買氣保守的時期，有售屋意願的屋主要有部份供給過多的超漲區、投資型產品將會有房價領跌的心理準備，越有超跌的風險，建議提前做好獲利了結的動作。
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