點石成金,建商搶進都更


都更有如點石成金,開發利益驚人,在北市可用素地越來越少下,建商紛紛進軍都更領域,通常由公司自組都更部門,如果順利,投入的成本比買地便宜很多。


熟女兵團,里長殺手


例如鄉林建設就組成30人的「熟女兵團」,引進同集團內銷售涵碧樓會員卡的超級業務員,成員年齡多在40歲左右,鄉林董事長賴正鎰說,40歲左右熟女較有社會歷練、容易與地主交流,每天每人要拜訪三到五位里長,擴大接觸範圍,以爭取可能的整合機會,目前在手上都更案逾20個,包括南海路案、承德路案、民權東路案與萬華案,可望今年推出。


遠雄建設也同樣偏好自行開發,在公司成立20多人的都更小組,遠雄公共事務部副總蔡宗易表示,都更時間拉很長,利潤本來就不大,若是透過中間人,等於要被賺一手;自行開發雖然有失敗風險,但都更案早期要投入的成本不大,仍有利可圖,目前成熟度較高的案件,分別位於文山、松山與信義區,預期於明年推案。


也有建商是直接購買已整合好的熟地,而非親自出面跟地主購買,雖然成本比較高,但可避免整合開發過程出現問題;以和旺建設上月在萬華區莒光路所購得的都更案為例,就是直接向新潤建設買下都更實施者權利,和旺副總李志廣表示,對和旺來說,等於只花了3000萬元權利變換費用,買斷了整個都更案,相較這551基地、14億元的土地成本來說,可說是非常划算。


專找地主,直接接觸


另外,也有建商比較偏好找戶數少的案子,直接與地主談合建;長虹建設財務長陳茂慶表示,長虹在都更部分採取比較保守的態度,主要因為法令雖有規定強制執行,但政府公權力都沒介入,經常投入一堆人力、物力卻無法如願,對開發商來說風險太大;反觀合建則有信託制度,體制算是很安全,建商與地主的合建比例在3565,雖然分配比例、營收貢獻度都不高,但通常利潤佳、速度快,比起自行找住戶談都更、一個案子平均進行8-10年,來得有效率許多。


自由時報記者 黃宣弼/台北報導


 


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