已辦理預告登記之建物經法院拍賣後,囑託登記機關辦理塗銷查封登記時,有關預告登記暨地上權存續期間屆滿建物歸屬約定之處理方式


內政部95328內授中辦地字第0950724996號函


一、案經函准法務部941129法律決字第0940040644號函(如附件),本部同意上開法務部意見。按預告登記,既不具有物權效力,即無物權之追及效力,則預告登記只為公示預告登記請求權人與登記名義人間債之關係,其拘束效力,不及於繼受取得其物之人。故拍定人依強制執行法規定取得不動產,不待登記即已取得不動產物權,其原存在之預告登記之內容,對拍定人已無任何拘束力,拍定人並不繼受該預告登記之限制。是已依土地法第79條之11項第3款規定辦理預告登記之建物經法院拍賣後,囑託登記機關辦理塗銷查封登記時,登記機關應同時塗銷預告登記,並於登記完畢後通知原囑託機關及原申請人(限制登記作業補充規定第21點參照)。
二、另查「地上權人,得將其權利讓與他人。但契約另有訂定或另有習慣者,不在此限。」、「地上權人之工作物為建築物者,如地上權因存續期間屆滿而消滅,土地所有人,應按該建築物之時價為補償。但契約另有訂定者,從其訂定。」及「土地登記案件以契約書為登記原因證明文件者,應以公定契約書為之。」為民法第838條、第840條第1項及申請土地登記應附文件法令補充規定第1點定有明文。準此,土地所有權人與原地上權人間就地上權之存續期間,及地上權因存續期間屆滿而消滅時,處理該土地上建物之約定事項(存續期間屆滿建物歸屬之約定),如逐案於公定地上權設定契約書約定,地政機關自應以一般註記事項代碼「00」,將該約定事項登記於土地登記簿他項權利部其他登記事項欄,登記完畢後即具物權效力,倘該地上權及其上之建築物併遭強制執行拍賣時,拍定人自應受該約定事項之拘束。
附:法務部941129法律決字第0940040644號函
一、有關函詢之預告登記事項得否逕行轉載乙案,依土地法第79條之11項之規定觀之,預告登記所欲保全之請求權種類及內容繁多,似不宜一蓋而論,惟依物權法定主義(民法第757條參照),預告登記之內容應不具物權效力。
二、次按我國民法上之土地與建築物係個別獨立之不動產,但因使用建築物必須使用該建築物之基地,亦即建築物在性質上不能與土地使用權分離而存在,於土地與建築物不屬同一人所有時,當事人間通常即透過契約約定,使建築物取得對土地之利用權,以在他人土地上有建築物為目的而使用其土地之地上權(民法第832條參照)即為利用權之一種。又地上權係屬物權之一種,該不動產物權依民法第758條規定,登記後即生物權效力。本件土地所有權人與原地上權人間就地上權之存續期間,及地上權因存續期間屆滿而消滅時,該土地上建築物處理之約定,如經登記,依上開說明,即生物權效力,於該地上權及其上之建築物併遭強制執行拍賣時,拍定人仍應受該其拘束。


 


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