+e資訊平台-土地買賣 》解釋函令 》共有土地處分權&優先承購權


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◎ 一、公同共有之法律關係實具有公同共有主體即「公同共有人團」之「人法結合關係」,與作為公同共有客體(即公同共有財產)之債權物權,兩者不完全分離;換言之,多數共有人依法取得全部共有土地處分權時,於法律上,即成立一「公同共有人團」,其亦包括不同意處分之共有人在內,此乃由於法律制度設計所賦予之效果。又土地法乃民法之特別法,土地法第34條之11項規定,共有物如為土地或建築改良物時,「其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算」,用以限制民法第819條第2項規定「共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。」之適用範圍,其旨在保護多數共有人之利益及促進共有土地或建築改良物之有效利用。至土地或建築改良物之共有人,其應有部分合計逾三分之二,而依土地法第34條之1規定處分全部共有物時,其承受人,得為共有人(公同共有人)之一,或必須為該共有物全體共有人以外之第三人,法律並未設限制規定,亦未規定承受人為共有人之一時其人數比例不予計算,故不論多數共有人處分之對象為何,係第三人或共有人(公同共有人)之一,均不應影響其已依法取得之處分權能。復參酌土地法第34條之1之立法目的即在於簡化或消滅共有關係,促進共有土地,以利社會經濟之發展,含有促進公共利益之色彩,是以,於法律無明文限制之下,如認同意處分公同共有人之一,不得再為承買人者,亦有使土地法第34條之11項之立法目的難於實現之情形。今原處分機關以承買人鄭○華亦為出賣人之一,應自同意處分之人數及比例中扣除,難謂無剝奪其依法取得之「共有土地處分權」,於法尚有未洽。


◎ 二、依土地法第34條之14項規定,共有人出賣其應有部分時,他共有人有優先承購權;第5項規定:「前4項規定,於公同共有準用之」。至部分共有人(公同共有人)出賣『共有土地』時,他共有人(不同意處分之共有人),是否有優先承購權,多數學者及實務見解(最高法院78年第12次民事庭會議決議)採肯定見解,認於理論上,法律既允部分共有人得逕行出賣共有物,理應使他共有人(公同共有人)享有優先承購權,方足適當平衡當事人之利益。易言之,為保護他共有人(公同共有人)之利益兼貫徹立法上之價值判斷,應類推適用本法條第4項規定,使他共有人(公同共有人)亦享有優先承購權,始較合於本法條第4項,各共有人處分其應有部分之時,應優先保護共有人之利益之立法目的。準此,同意處分之共有人依前項規定為處分共有土地之全部時,依同法條第2項規定,仍應事先以『書面』通知他共有人(即不同意之共有人);其不能以書面通知者,應公告之,俾使不同意之他共有人於部分共有人『出賣全部共有物』時,亦得主張優先購買權。


 


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