土地乾坤挪移躲不了稅


【經濟日報╱文/林嘉焜 (萬泰聯合會計師事務所副總經理)】


個案實例


阿公先將基隆市的土地出售給李先生,五年後,李先生再出售給孫子,國稅局認為這是虛偽買賣的土地三角移轉,要求阿公繳稅183萬元。但是阿公已經過世,而且名下也無遺產,因此國稅局要求孫子繳贈與稅。為何房子已經出售五年,還會惹稅上身?為何阿公過世後,還會出現新的稅單?


個案解析


本案第一次移轉部分,阿公以650萬元價格出售土地給二手李先生,而北區國稅局認為二手李先生當時並無所得資力,沒錢向阿公買地。但阿公家人主張二手李先生的資金是向基隆一信貸款得來;不過國稅局查出來這筆土地的貸款人是阿公的兒子,根本不是李先生。


而第二次移轉部分,孫子以800萬元向二手李先生購買這筆土地時,當時孫子未滿21歲,北區國稅局認為孫子無所得資力。而且,國稅局查出孫子匯款購地價金,都是當天同額現金存入孫子帳戶再行匯出,孫子也無法向國稅局說明自有資金來源。


三角轉移稅局查緝重點


於是,國稅局基隆市分局認定這筆土地三角移轉,核屬遺贈稅法第4條第2項實質贈與,國稅局依據財政部92.4.9解釋令:「有關不動產所有人經由第三人移轉不動產予特定人(通稱三角移轉)之案件,如經查明其移轉予第三者以及第三者移轉予特定人之有償行為係屬虛偽者,應依遺產及贈與稅法第4條第2項規定課徵贈與稅,並依同法第46條處罰鍰。」


由於贈與人阿公已經死亡,而且名下無遺產可供執行贈與稅。國稅局依據遺贈稅法第7條規定,改向受贈人(即孫子)為納稅義務人發單補徵贈與稅。一般常見三角移轉案件,第一次移轉與第二次移轉間隔時間不會太久,大約半年到一年。但是此案件居然相差五年,仍被國稅局查獲。


可見,土地稅務顧問仍對稽徵機關查稅流程不熟稔,卻對客戶提出無效的節稅建議。賦稅署及國稅局只要從地政事務所資料庫中,篩選近年土地買賣的第一手與第三手有近親等或直系親屬關係的案件,即可依照金額大小挑選可疑案件稽查。


若要從可疑案件中,確認第二手是否為人頭戶?也非常容易。國稅局只要針對第二手人的當年度以前綜所稅申報紀錄中,是否所得不高,推論應無足夠自有資金可買土地,即可投入查案時間進行確認。


與房貸同步贈與可省稅


通常人頭都不富有,低收入或年紀輕為其特色。若賦稅署與國稅局欲查核不動產的「四角移轉」,只要將上述電腦選案標準改為第一手與第四手是否有近親等關係即可。無論何種多角移轉,都有被查稅的可能。


本案三角移轉規畫是很落伍的規劃方式,應該利用遺贈稅法第5條規定,光明正大合法節稅。


假設不動產時價1,142萬元,阿公先向金融行庫貸款922萬元,再將不動產與房貸同時贈與給孫子,阿公根本不需要繳贈與稅,也不會「稅」延子孫。


貼心叮嚀


25歲以下的年輕人購買土地的行為,根本不合常理。通常遭疑為贈與或人頭行為,皆是查稅重點。


依據財政部92.4.9解釋令(財稅字第0910456303號令),凡是三角移轉案件發生在9272以後者,不再輔導,直接課稅加罰。


如果以詐術或其他不正當方法逃漏稅者,還會依稅捐稽徵法的規定,移送法院追究刑責;從旁協助的律師、會計師、代書等,也會加重刑責。


 


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