生活稅務》典權沒登記 悔不當初


林敏弘 口述(會計師全聯會理事長、勤實佳會計師事務所、房屋仲介、外牆更新公司負責人)


依民法去設定典權的人,有很多是因為在繼承不動產以後,怕賣掉它會被認為是「敗家子」,所以利用設定「典權」的方式,取得現金周轉,等將來有錢再去贖回。


中部的農家曾有這麼一段故事:甲和乙兄弟兩人繼承一塊地,各有一半持分。後來,甲去世,他的持分由兩個兒子AB繼承。所以,這塊地最後變成是乙和他的姪子AB,三人共同持有。


民國48年八七水災,中部的房子淹水。隔年初,A看到大家對房子有需求,便想賣地換資金,剛好,有個鄰居對這塊地很有興趣,A也很心動。


不過,A如果把祖產賣掉,恐怕引起鄰里議論;而且,那是一塊三個人共有分管的地,並沒有切割;再加上這塊地就在甲住的房子後面,如果被鄰居買去,甲也怕會壞了風水。


但話說回來,乙跟B兩人其實也沒有錢可以買A的持分,這時候,有人出面建議,可以用「典權」來解決問題。


他們決定,A持有的二分地,典價2萬元,由乙和B各負擔1萬元。不過,大家預期土地會漲價,但錢說不定會貶值,所以雙方決定把金額折合稻穀來計算,這種方式保住了地,也不會讓A將來贖地時吃虧。


乙和B去找代書辦這件事,代書卻沒有到地政事務所辦登記,但典權是要登記才能發生效力的(民法第758條),只不過,父親和小堂哥兩人認為都是自己人,不用這麼麻煩,代書沒去登記反而省下登記費和代書費。


七年後,乙過世了,他的一個兒子C繼承這筆典權,想到父親之前買農地的貸款還沒還完,腦筋就動到這1萬元上頭。那時稻穀漲價了,當年相同重量的稻穀約值1.2萬元。雖然,典權可以讓與給別人(民法第917條),不過C也不好意思這樣做,因此決定開口請他的堂哥A贖回。


沒想到,A並不想把地贖回,還指稱當初根本沒有講好「回贖年限」。唉,他們當初除了沒辦典權登記,契約也沒寫「回贖年限」,錯了兩次。


15年後,A病危,他的弟弟B便想趕快解決典權的問題,最後A願意用三倍的價錢贖回。這時候,弟弟不禁埋怨,如果當年買斷土地,別用什麼「典權」就好了,原因是土地價格飛漲,新台幣也升值。


回過頭看,其實他們當初如果有去登記,也設定期限,典權屆滿後二年,出典人A如果不回贖,典權人乙和B就可以取得典物的所有權;如果沒有寫回贖年限,典權滿30年,也有同樣效果(民法923924條)。


B更嘔的是,這塊農地後來變成80寬的大馬路,但政府沒有錢徵收,只是補償土地所有人「沒有收益」的損失,這時候他連地也沒得用,加上附近又蓋了一座棒球場,土地價值漲了又漲;地愈漲,他就愈嘔。


 



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