有殼族的節稅妙招


在台灣,要能夠擁有一幢房屋,通常的代價就是必須背上長達數十年的沉重房貸負擔。有勇氣背著貸款一起打拚的有殼蝸牛們,雖然擁有自己的窩很快樂,房貸、房屋稅、地價稅這些林林總總的租稅負擔,有時也會讓蝸牛喘不過氣。
擁有一幢房屋,最基本的稅負只有兩種:房屋稅與地價稅。向銀行、保險公司貸款買房子的人,還要多背一個不是稅,但卻會跟「節稅」扯上關係的房貸支出。不管什麼稅,都有一些節稅撇步。擁有自用住宅的人也一樣,持有不動產期間,隨時注意自己應有的權益,是掌握節稅要訣最重要的心法。

一、學會看懂房屋稅單
每一幢房屋不管有沒有門牌,即使是違章建築,在沒被拆掉之前,都要繳房屋稅。所以說,房屋稅算得上是擁有不動產的有殼族跑都跑不掉的稅捐負擔。
房屋稅按房屋的用途,目前分成三種不同稅率:一是住家用,稅率只有1.2%;一是營業用,稅率最高,要按3%課稅;一是非住家非營業用房屋,稅率居中,目前是2%。房屋稅都是以各縣市政府規定的房屋評定現值作為稅基,乘上稅率後就是稅額。
每年5月,各縣市稅捐處會根據稅籍清冊,在5月之前寄發給轄區內每一幢房屋所有權人一張房屋稅單。想要節稅,就要先懂得看稅單。
從稅率比較可以輕鬆發現,房屋稅率最低者,首推「自用住宅房屋」,也就是說做自用住宅使用的房屋。先要搞清楚哦,這裡說的「自用住宅」只是一種概念,不一定非要「自己」住不可,而是說這幢房子的使用用途如果是做自用住宅,就可以按最低的1.2%稅率繳房屋稅。
再說清楚點,如果你有一幢房屋,租給別人去住,只要他不開店營業,而是把房子當作住家使用,房屋稅就還是按自用住宅房屋稅率課稅。有房屋出租的房東,千萬不要以為自己不能適用最低稅率,輕易放棄從輕繳稅的權利。
學會看稅單最重要的一步,當然就是先檢查稅捐機關核發的房屋稅單,有沒有按正確稅率課稅。如果明明是住家用房屋,稅捐機關卻是按2%3%的稅率來課稅,所有權人必須快點跟房屋所在地稅捐處要求更正稅單,才能省下大筆稅捐。一般來說,營業用房屋是住家用房屋稅負的2.5倍,越早向稅捐機關提出申請,就可以越早節稅。
房屋的使用用途一旦變動,房屋所有權人就需要注意檢查一下稅單的課稅類別有沒有問題。例如原本做生意用的房屋,因故改為住家,或是新買入的房屋,原先並未向稅捐機關申報用途等等,房屋所有權人都要一一檢視,盡早按照使用用途申請課徵正確類別的房屋稅,才不會發生被錯課房屋稅的情形。
房屋不只一幢的人,或一幢房屋分別有數種不同用途的人,在檢查稅單的時候,也要注意稅捐機關稅課得對不對。舉例來說,房屋如果同時做住家及非住家使用時,照規定是要按房屋實際使用的面積,分別按其用途課徵不同稅率。另外,閒置不用的房屋,一般是按使用執照用途課稅,若執照上載明是住家,就只要按住家用稅率繳房屋稅。
二、掌握地價稅兩個節稅關鍵日
地價稅是擁有房屋的人另一道無法擺脫的稅捐。地價稅的開徵日,在每年的11月。同樣的,地價稅也不是單一稅率,隨著土地使用用途的變化,稅率亦高低不一。
地價稅一年徵收一次,開徵日在每年的 111 1130 ,課稅期間是每年的 11 1231 。持有土地者希望節省地價稅,就要注意一年中有兩個日期是重要的節稅時點,千萬不可以錯過。第一個關鍵日期是每年的 922 ,這是準備申請包括自用住宅在內的優惠特別稅率民眾必須把握的時點,過了這一天,節稅就要多等一年。
第二個關鍵日則是每年的 831 ,這一天稅法稱之為「納稅基準日」,當天的土地登記簿上註明的所有權人就是地價稅的納稅義務人。對買賣土地者而言,土地出售在 831 以後者,稅捐機關仍會對原所有權人開徵全年的地價稅,懂得節稅的人,就要在土地交易訂定買賣價格時,一併約定地價稅的分攤方式。分攤地價稅的作法,對持有土地時間較短者,比較不吃虧。
地價稅的計算是由申報地價乘上持有面積後,得出「課稅地價」,再由課稅地價乘上稅率,就是土地所有權人應納的地價稅課徵稅額。地價稅的稅率分成六級,基本稅率為1%,超過累進起點地價者,則按稅級累進課稅,最高稅率為5.5%
除了基本稅率之外,地價稅依據土地用途另訂有六種特別稅率,其中自用住宅用地的地價稅率只有0.2%,稅負只有基本稅率的五分之一。地價稅所有權人如果要申請自用住宅用地優惠稅率,必須要在地價稅開徵日前40天,也就是每年的 922 以前,向稅捐機關提出申請,當年度才可以立即適用低稅率。
有權申請適用特別稅率及減免地價稅的土地,土地所有權人必須填具申請書及檢附相關證明文件提出申請,已核准按特別稅率課稅且用途未改變者,以後年度可免再申請。但當土地所有權移轉時,新所有權人仍須重新申請才能享有優惠低稅率課稅的好處。
三、懂得設籍,多處房屋均可節稅
目前,土地所有權人、配偶與未成年子女(未滿20歲),若各自設籍在符合自住條件的自用住宅土地時,只有其中一處申報適用較低的地價稅優惠稅率,其餘土地,即使仍為自住用地,還是要按一般稅率計稅,擁有多處自用住宅房地者,當然稅負就會馬上暴增。
多處自用住宅用地適用優惠地價稅率的順序,一般是以土地所有權人最優先,其次是配偶、未成年子女的戶籍所在地。擁有兩處以上自用住宅用地的土地所有人,如果都想適用0.2%的低地價稅稅率,找對設籍方法,一樣可以節稅。
第一,先找成年的直系親屬在所擁有的自用住宅土地上分別設籍。例如父母、祖父母、已成年子女、岳父母等人若分別在各處房地設籍,所適用優惠稅率的土地,在自用住宅用地面積限制範圍內,就不以一處為限。
第二,如果沒有已成年親屬可以設籍時,土地所有權人當然必須在所有的土地中,挑選地價最高的一處房地設籍會最省稅。
第三,土地若不完全自住,有一部分拿來做營業使用時,也可適用優惠稅率。例如樓下做營業使用,樓上拿來當住家,仍可以根據實際使用的面積,分層按比例適用一般稅率及優惠稅率。但是,必須土地所有人主動向稅捐機關提出申請,否則全部的地價稅就要按較高稅率計算,無形中會繳很多冤枉稅。


 


 


 



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