1.屋齡30年以上   2.樓層低於四層   3.近市中心

        都市更新案儼然已成建築業新顯學,由於土地成本低,毛利率超高,讓建商趨之若鶩;而都更完成後,房價可能一翻再翻,也讓不少老舊社區住戶心動。但房地產專家提醒,都市更新案所需時間長、風險較大,住戶應謹慎面對,最好是選擇有信譽的建設公司進行都更。


       目前民間主辦的都市更新案,不乏採協議合建進行,開發方與住戶大多僅訂定私人契約,但都市更新歷經時程至少要兩年以上,變數多,因此住戶面對的風險也相對較大。


      住商不動產專案主任徐佳馨表示,目前台北市成功的都市更新案,都是建商找上住戶。住戶面對建商登門時,可先簡單評估幾個因素、判斷都市更新可行性高低。 徐佳馨說,常最反對的都是剛搬家遷入、剛裝潢完畢者,或是有一樓店面者;前面兩種類型的住戶才剛安頓,較排斥再有所變動,後者則因顧及生意、或有固定租金收益,不願意承擔損失。如果一件都市更新案中有太多這三類的住戶,失敗機率會偏高,就算成功,也會拖較久的時間。


倘若多數住戶傾向同意都更,這時就必須凝聚共識。徐佳馨說,面對開發方時,住戶方最好有單一窗口,掌握多數住戶意見,在進行「權利變換」時,較容易與建商談到好的條件。


      台北市政府都市更新處統計,民間辦理都市更新,整合住戶的更新意願到同意比例的門檻之上,花費最多時間。等到跨越住戶同意更新門檻後,建商向市府申請都市更新事業計畫核可,平均時程為一年兩個月,而建築物約要兩年才能完工,屆時房市景氣若不如預期,開發方不想履約甚至出現財務狀況不佳、無法繼續等,都是住戶可能面臨的風險。


      北區房屋總經理彭培業表示,要降低風險可掌握三大原則。首先選擇有信譽、可靠的建設公司,若已有建商主動來洽談,應多方打聽其財務狀況與推案背景;倘若都市更新案開始進行後,房市景氣出現變化,財務狀況好的建設公司較「挺得住」。


      其次是要求簽訂土地信託契約。都市更新案進行後,建設公司通常會以土地為抵押品向銀行尋求建築融資,萬一建設公司出了差錯、無法還款,土地就可能不保。因此一定要在信託契約上註明:「開發方若有財務問題,與住戶方無關」。彭培業表示,住戶與建商最好再簽訂履約保證,,更能確保權益。


      民眾若要以投資心態專挑「都市更新概念房」,也有許多撇步。美商易而安不動產市場行銷顧問張欣民指出,屋齡高達30年以上、樓層低於四層樓的高土地持分房屋、距離市中心近的物件,提前都市更新的可行性會較高。


 



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