房屋法拍-各種稅務》土地增值稅減半之影響 @ 《《專業“ 重劃土地+道路用地+容積移轉+持分土地+地籍清理 ” 專業諮詢 e 資訊平台》》

土地增值稅---前言

土地增值稅是在土地所有權移轉的時候，按照土地漲價總額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅；所謂土地漲價總額是指土地移轉時之總現值，減去取得時之移轉現值或原規定地價的總額。為了實現　國父「漲價歸公」的理念，土地增值稅的稅率是採用累進的由百分四十、 五十至六十等，但是政府為了減輕自住房屋者之負擔，對於出售自用住宅用地時，規定有一人一生一次可享受百分之十的優惠稅率，同時出售自用住宅用地後另行購買自用住宅用地時，原出售時所繳納的土地增值稅符合一定要件亦可申請退還，另外，為促進房地產交易、活絡經濟，自 91年 2 月 1 日起 3 年內申報移轉的土地，土地增值稅減半課徵及落實農地農用之農業政策，獎勵農業生產，農業用地的移轉在符合一定的要件下，也可申請不課徵土地增值稅....凡此種種，本手冊均詳細為您介紹，相信是一本實惠手冊。

土地增值稅減半的十大影響

一、銀行是最大的贏家：

根據稅捐稽徵法的規定，土地增值稅優先於一切的債權與抵押權。也就是說，法拍的時候，先繳土地增值稅，剩下來的錢，才能還給銀行。現在土地增值稅減半後，銀行在拍賣擔保品時受清償的機會，當然就大幅增加，這對減少銀行的呆帳，自然是幫助多多。

二、不一定可以提高貸款估值：

土地增值稅減半，可以提高銀行受清償的機會，但是只有減半兩年，所以對銀行手邊待拍的擔保品才有幫助，至於以後的貸款，因為可能跨過兩年，所以銀行會不會因而就提高擔保品的估值，還要再看看銀行的態度，不過若是經過移轉再拿來貸的話，因為原地價墊高，對貸款估值當然還是有正面的幫助。。

三、出售自用住宅的意願會增加：

自用住宅用地優惠稅率在降稅後只有剩下5%，因為自用住宅用地優惠稅率一生只能享受一次，對稅額高的賣方來說，這可是千載難逢的機會，將會提高出售意願。不過要提醒讀者，賣掉自用住宅，如果在兩年內再另購自用住宅的話，如果符合條件（例如其新購土地地價超過原出售土地地價或補償地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者），可以運用「重購退稅」把土地增值稅退回來，這時就不一定要把一生一次的優惠稅率機會用掉。

四、會想把房子提早過給下一代：

很多老先生、老太太為了擔心孩子們在其身後爭產，所以很想把房子先來做分配，但是以往卡在土地增值稅太高，實在是沒有餘錢去繳這麼多的土地增值稅，現在減半後，這個動機會變得更強。不過要注意：

如果房子是自用住宅，過戶原因用「買賣」，還可以申請適用自用住宅用地優惠稅率，但若孩子提不出付款證明，小心還有贈與稅的問題。

老先生、老太太若年紀實在很大，而且下一代也沒有爭產考量，還不如留下來當遺產，因為繼承是不用繳土地增值稅的。

五、假買賣會增加：

土地增值稅一般都是用「公告土地現值」來算，賣方所申報的公告土地現值，就是買方下一次要賣時的成本（這在稅法上稱為「原地價」），所以利用減半的這兩年，藉著一次「假買賣」可以把土地的成本墊高，對以後真正要出售時自是有利，並且也有機會提高銀行貸款估值。不過這是對兩年後有出售計畫者才有幫助，否則沒事先掏一半的銀子繳稅，讓政府去「假買賣真稅收」似乎也沒多大的必要性。

六、加強民眾換屋的意願：

很多人老房子住久了，想要賣舊屋換新屋，但是繳了一大筆土地增值稅以後，實在是沒有多少餘款可以買較好的房子，現在土地增值稅減半後，這個困擾可以降低很多。由於區位佳、新成屋的換屋需求增加，對這些產品的去化，將有一定的成長空間，但是競爭力弱或區位差的老房子，則將因供給增加，在價格方面可能還有再議甚至下降空間。

七、合建與都市更新較易推動：

進行合建與都市更新一項很大的成本就是鉅額的土地增值稅，如果想轉嫁給開發商，在景氣不佳、融資困難的情況下，要開發商再負擔這些增值稅，自然會降低開發意願。現在土地增值稅減半後，合建與都市更新將較易推動。不過開發與否的關鍵還是在是否具市場性與風險高低，土地增值稅減半只是其中考量因素之一罷了。

八、注意地價稅、房屋稅提高的可能性：

土地增值稅是地方政府最主要的稅收，現在被攔腰砍了一半以後，雖然因減徵造成直轄市及縣（市）政府稅收的實質損失，會由中央政府補足，但是「窮則變，變則通」，地方政府很有可能再把腦筋動到拉高地價稅與房屋稅，這是因為：

地價稅與房屋稅都是地方稅，將其拉高不容易成為全國性議題，中央政府雖不會公開支持，至少也不會反對甚至樂觀其成。

不用動到稅率，所以不要送到立法院，只要把稅基拉高就可以，而稅基是地方「地價評議委員會」、「不動產評價委員會」的事，也不用送到地方議會審核，所以在技術上較無障礙。

土地增值稅是有交易才收的到，稅太重了不買賣（這在理論上叫做「閉鎖效果」），政府反而更收不到。但是地價稅與房屋稅每年都要繳交，除非是「無產階級」，要不然一定跑不掉。

九、提供ＡＭＣ操作空間：

所謂ＡＭＣ（Asset Management Company-資產管理公司）是指處理金融機構不良債權（ＮＰＬ）之公司。依據金融機構合併法規定，銀行將不良債權售予ＡＭＣ所產生的損失，可分五年認列，同時經由公正第三人金融資產服務公司，可縮短經由法院拍賣的冗長過程。現在土地增值稅減半後，ＡＭＣ基於債權人的身份，當然可以有更大的操作空間。不過ＡＭＣ接收大批不良資產後，必須要透過多種處理方案將資產變現回收，而效率最快的一種就是拍賣出售，但是若「倒出來賣」，可能會造成市場價格破壞，這也是要注意的地方。

十、房市價格重整，並提供更多元化的節稅管道：

土地增值稅減半後，因為只有兩年的時間，所以機會稍縱即失，這兩年內，各種節稅方式勢必紛紛出籠。另一方面，兩年過後的房市也將面臨重整後的新局面，值得市場人士注意。