五大步驟,教你掌握改建行情




    檢視週遭環境   



建議可以到地理資訊e點通網站 ( http://addr.tcg.gov.tw/index.asp ) 輸入住址,可查學區、鄰  近的交通設施等。


    確定使用分區   


進入「台北市都發局」網站 ( http://www.zone.taipei.gov.tw/ ) 查該地點的「使用分區」為何。


記住:「商業區」優於「住宅區」



     計  算  容  積    



以商業區 2 10 地為例:


10 (持坪) X 6.3 (使用分區容積) X 1.5(公設) X 1.2 (停車獎勵) X 1.1 (開放空間) = 124.74 ()


提供網頁 ( http://tw.myblog.yahoo.com/jw!5rJZgjqYFALILp5bf7TIRQ--/article?mid=1001 )



    了解屋主背景   



「地政資訊網( http://www.land.net.tw ) 查看住戶所有全人身分,以及所有權人相關資料,注意房子是否已經向銀行辦理抵押借款。




    評估殺價空間   



藉由查的資料,判斷屋主的財力。如果房子的抵押權高,表示屋主有資金上的需求,例如價值1000萬的房子,抵押權如果高達900萬,很有可能「房子是銀行」的,不是屋主的,此種物件,就可以和屋主用力殺價。若完全無抵押權,則表示屋主可能比你還有錢,殺價的空間,自然較低。



    出價關鍵因素   



談房價時,一定要對房子未來的改建潛力和附加價值有通盤了解,據改建潛力的房子,只要出租年收益經評估超過定存利率 ( 出租收益月租 X 11個月,每年扣掉 1 個月空置待租期年收益率 = 出租收益 / 總價  ) ,就值得出價。




     養  兵  千  日    



平常存款盡量在同一個銀行辦理,累積個人債信,增加銀行對你的信任,才有可能在買房子的時候,談到較高額度的貸款、以及較低的貸款利率。



     忌  諱  躁  進    



避免 90%、甚至 100% 貸款的投資行為,比較保險的方式是自備 50%資金50% 貸款。一般而言,目前銀行貸款成數可達房價的 7 成至 8 成,若貸款控制在 50%,一但景氣不好,還能將剩餘的 20% 30% 的資金作週轉。




    增加出租單位   



房子出租建議「單位數越多越好」如  50 的房子,以一個單位出租,約租 4 萬元,若隔成兩間套房,房租收入估計可達到 5 萬元左右。



    美化公共區域   



買到較高樓層的房子,在裝潢時候,建議從下而上整體規劃,如將 1 樓開始的樓梯間油漆美化做工共設施改善,雖然多花 3 萬元的成本,卻可能讓標的物有增值  30 萬元的效果。



    保存裝潢單據   



所有裝潢成本,在改建時都可以做為與建商談判的條件,因此所有裝潢費用單據應保存完整,日後可據此要求建商補償。



評量房子是否處於改建的關鍵位置,如處於基地的中央就是關鍵位置,若是在基地邊緣就比較不重要。如屬關鍵位置,可以不著急出手,但若不在關鍵區位,則不要太「刁」,因為建商可能會放棄你的房子,和其他人洽談改建,造成期待落空。


 


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