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農地問題很複雜, 首先要分清處農地與耕地之區別

何謂農地 : 農地地權農地重劃農村社區土地重劃

依農業發展條例定義 :

農業用地: 指非都市土地或都市土地農業區,保護區範圍內, 依法供下列使用之土地

u供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。

u供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。

u農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍藏庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場等用地。

依農業發展條例施行細則第2條所說以上之農業用地，其法律依據及範圍如下：

² 耕地。

² 依區域計畫法劃定為各種使用分區內編定之林業用地、養殖用地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地及供農路使用之道地目土地，或上開分區內暫未依法編定用地別之土地。

² 依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區以外之分區內所編定之農牧用地或暫未依法編定之田、旱地目之土地。

² 依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地。

² 依國家公園法劃定為國家公園區內按各分區別及使用性質，經國家公園管理處會同有關機關認定合於前三款規定之土地。

前項農業用地經依法律變更編定為非農業用地，在依法應完成之細部計畫尚未完成，無法依變更後之用地使用，經上開法律主管機關認定仍應依原來農業用地使用分區別或用地別管制使用者，得適用本條例第37條第1項作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。第 38 條規定，不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅或田賦。

何謂耕地：指合於下列規定之土地：

u依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地。

u依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地。

u非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地。(所稱暫未依法編定之田、旱地目土地，係指同目之依區域計畫法劃定之特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之分區範圍內暫未依法編定之田、旱地目土地。)。

u國家公園區內，依國家公園法劃定之分區別及使用性質，經該法主管機關會同有關機關認定屬於前目規定之土地。

農業使用：

指農業用地符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定，並實際供農作、森林、養殖、畜牧及設置相關之農業設施或農舍使用而未閒置不用者。

農地變更 :

　農業用地於劃定或變更為非農業使用時，應以不影響農業生產環境之完整，並先徵得主管機關之同意；其變更之條件、程序，另以法律定之。在前項法律未制定前，關於農業用地劃定或變更為非農業使用，依現行相關法令之規定辦理。

農業用地之變更，應視其事業性質，繳交回饋金，撥交第五十四條中央主管機關所設置之農業發展基金，專供農業發展及農民福利之用。　　

農地面積限制 :

　　私人取得農地之面積，合計不得超過20公頃。但因繼承或其他法律另有規定者，不在此限。私人取得之農地面積合計超過20公頃者，其超過部分之轉讓契約或取得行為無效，並不得移轉登記。

　每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限︰

u因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。

u部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。

u本條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。

u本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。

u耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。

u非農地重劃地區，變更為農水路使用者。

u其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央主管機關專案核准者，得為分割。

農地設立廢棄物處理場 :

為確保農業生產環境，避免地下水及土壤污染，影響國民健康，農業用地做為廢棄物處理場廠或污染性工廠等使用，應依環境影響評估法，進行環境影響評估。

　農業用地設立廢棄物處理場 (廠) 或污染性工廠者，環境主管機關應全面普查建立資料庫，廢棄物處理場廠或工廠設立者應於廢棄物處理場廠或污染性工廠四周，設立地下水監控系統，定期檢查地下水或土壤是否遭受污染，經監控確有污染者，應依照土壤及地下水污染整治有關限制土地使用、賠償、整治及復育等事項之相關法規辦理。

農地移轉承受人身分限制 :

為配合農業發展條例修正公布，於89年2月8日停止適用「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」、「農地所有權繼承移轉登記案件之處理原則」與「台灣省福建省各縣市鄉鎮市區公所核發自耕能力證明書審查小組設置要點」及相關書表格式。

農業發展條例修正後，農業政策為「放寬農地農有，落實農地農用」，現行土地法第30條：私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限及土地法第30條之1：農地繼承人部分不能自耕者，於遺產分割時，應將耕地分歸能自耕者繼承之。農地繼承人均無耕作能力者，應於繼承開始後1年內，將繼承之農地出賣與有耕作能力之人之規定，因應放寬農地農有，均配合修法予以刪除。嗣後承購農地，憑依修正後農業發展條例規定辦理。

耕地移轉 :

u耕地之使用，應符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定，始得辦理所有權移轉登記。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。

u私法人不得承受耕地。但符合第農業發展條例34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者，不在此限。

u農業發展條例第34條農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，其符合技術密集或資本密集之類目及標準者，經申請許可後，得承受耕地；技術密集或資本密集之類目及標準，由中央主管機關指定公告。

u農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構申請承受耕地，應檢具經營利用計畫及其他規定書件，向承受耕地所在地之直轄市或縣(市)主管機關提出，經核轉中央主管機關許可並核發證明文件，憑以申辦土地所有權移轉登記。

u中央主管機關應視當地農業發展情況及所申請之類目、經營利用計畫等因素為核准之依據，並限制其承受耕地之區位、面積、用途及他項權利設定之最高金額。

u農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構申請承受耕地之移轉許可準則，由中央主管機關定之。

農地稅捐 :

u作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。前項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，於再移轉時應課徵土地增值稅。前項所定土地承受人有未作農業使用之情事，於配偶間相互贈與之情形，應合併計算。

u作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者，其土地及地上農作物之價值，免徵遺產稅，並自承受之年起，免徵田賦十年。承受人自承受之日起五年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦。但如因該承受人死亡、該承受土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限。

u作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與民法第1138條所定繼承人者，其土地及地上農作物之價值，免徵贈與稅，並自受贈之年起，免徵田賦十年。受贈人自受贈之日起五年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦。但如因該受贈人死亡、該受贈土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限。第一項繼承人有數人，協議由一人繼承土地而需以現金補償其他繼承人者，由主管機關協助辦理20年土地貸款。

u依農業發展條例申請移轉耕地所有權、不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅、田賦者，應檢具相關文件資料，向該管直轄市或縣市主管機關申請；申請時應檢具之文件資料、程序及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關會商有關機關定之。

u家庭農場為擴大經營面積或便利農業經營，在同一地段或毗鄰地段購置或交換耕地時，於取得後連同原有耕地之總面積在五公頃以下者，其新增部分，免徵田賦五年；所需購地或需以現金補償之資金，由主管機關協助辦理20年貸款。

法院拍賣農業用地可申請免課土增稅 :

財政部發布解釋令，農業用地被法院拍賣，稅捐稽徵機關應通知原土地所有權人，所有權人可以在30天內申請不課徵土地增值稅。如果原所有權人已經死亡，則通知函要重新對其繼承人完成送達程序，才屬有效，重新計算30天期限。農業用地被法院拍賣，若所有權人不提出申請，將被課以一般土地增值稅，現行稅率是40％、50％、60％減半徵收，但是所有權人可以在文書送達3-天內提出申請，則可以免於課土增稅。有一個案例，是劉君的農業用地被法院拍賣，但劉君不知道，等法院通知劉君時，劉君已經死亡，劉君繼承人也沒有在30天內提出申請免課土增稅，產生了是否要課土增稅的問題？財政部做出解釋，稅捐稽徵機關依土地稅法第39條之3第2項規定，通知當事人的文書應合法送達，如果該通知未合法送達，當事人以未收到通知為由，在後來提出申請時，稅捐稽徵機關應予受理。有關通知函應以合法送達為前提。又按土地稅法第39條之2第1項規定，得申請不課徵土地增值稅的權利，參照77年11月3日台財稅第770363608號函規定，其權利得為繼承的標的。