房地產業者預期,金雞年房價仍未脫盤跌趨勢,因此有計畫在今年購屋的民眾,應考量「需求」、「財務負擔力」、「稅負支出」、「貸款」四大面向,同時留心實價登錄可能的陷阱。

住商機構副總經理劉明哲表示,今年房價仍未具上漲動能,房產目前並非賣方市場,買方可以思考把握議價機會,創造最佳買點,購屋客出手時應優先考量「需求性」,自住型應回歸自身及家人需求,從學區、通勤、生活機能等優先考量。

至於置產投資考量的是未來增值潛力與轉手性,過去房市景氣好可以接受較低的租金收益率,現在則應保守上調。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,2013至2014年為房市高點,故可參考此時的交易價格評估開價合理性。即使實價登錄資訊已漸趨完整,不過還是潛藏不少陷阱。

例如交易資料中平均單價包含「含車位」與「拆算車位」價格,兩者差距可能達一至二成以上,有些銷售人員會為了讓單價看起來較低,把車位面積計入,以此拉低單價,造成實價登錄上單價可能失真,所以應以同質性產品「總價」取代「單價」,作為價格評估依據。

再者如裝潢檔次高低、挑高空間利用、未登記面積等因素,都會造成單價大幅變動,部分戶別也會因特殊瑕疵如風水瑕疵、凶宅、格局缺陷等,而出現較低單價,在評估時可多與合法房仲公司、專業業務人員討論,以確保買得合理甚至超值的房屋。

郎美囡指出,除實價登錄、謄本資料外,銀行因為大量房貸業務,對區域房價的掌握度高,若有合適的物件,可先把地址提供給銀行進行估價,也可避免簽約後,購買價格與銀行鑑價有重大落差的情形。

郎美囡表示,由於持有稅與交易稅制在近年大幅翻修,交易時更應留意交易成本與持有成本的變動,自2016年後購入房屋未來要處分時全面適用房地合一稅,加上各縣市對於地價稅、房屋稅有程度不一的調幅與修正,更應留意未來包括房貸支出、房屋稅與地價稅等持有成本的變動,自用、自住房屋在各種稅費的支出上,均會遠小於非自用房屋。

建議符合自住條件者務必注意相關規定,並申請自用,此外,遺產及贈與稅法預計調高稅率,有資產配置考量的民眾,宜提前做資產規劃。



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