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房貸大餅 汁多味美花旗銀行推出房貸「貸速配」金融媒合服務，以即時配對方式，讓多家銀行為客戶貸款競標。
圖／本報資料照片

房貸利率節節升高，準備辦房貸或想辦房貸搬家的人，要如何減輕利息負擔？大型銀行主管表示，除了找利率低的銀行辦房貸、壓低貸款利率外，還可以從房貸還款等方式著手。

本金均償 有利客戶

大型銀行主管指出，房貸產品五花八門，不論是還款或計息方式都有很多選擇，貸款前貨比三家，最高可省數十萬的支出。

首先，銀行主管說，目前市面上的房貸還款方式，以「本息平均償還法」，及「本金平均償還法」為主，高達90%以上房貸戶採「本息平均攤還法」，但這種方式對銀行比較有利；本金平均償還法對貸款戶比較有利，如果客戶沒有指定還款方式，多數銀行即自動採用這種還款方式。

本息均償 每月固定

兩者的差別，若貸款戶一開始就平均償還本金，本金越還越少，利息負擔跟著遞減，之後越來越輕鬆，就像倒吃甘蔗。

而本息平均償還法，是本金和利息合起來平均，優點是每月還款金額一樣，貸款戶比較容易預估每月的負擔，缺點是總利息負擔較高。

以貸款金額500萬元、年息3%，寬限期2年、貸款年限20年為例，若採本息平均償還法，20年下來繳息金額177萬7,023元，本息合計是677萬7,023元。

銀行主管說，本息平均償還法的最大優點是：如果利率不變，貸款戶每個月償還的金額都一樣，貸款初期負擔比較輕，一個月不到30,000元。

採本金平均償還法，同樣的條件，20年下來繳息金額是165萬6,243元；本息合計為665萬6,243元。缺點是貸款初期3、4年要攤還的本金較多，負擔較重，前面數個月本息約35,000元。

從以上的例子，本息償還法和本金償還法，20年下來，相差12萬780元；如果利率往上調高，利息會省更多。

寬限期 儘量不要用

有無寬限期，利息負擔也差很多。貸款500萬、20年，利率3%；選擇本息平均償還法，繳息金額共165萬5,162元，本息合計則是665萬5,162元，貸款第1個月馬上面臨還本付息的壓力，每月就本息合計達27,730元。

如果是若用本金平均攤還法，20年下來，繳息金額是150萬6,232元，本息合計為650萬6,232元。但是，貸款前五年時間，每月負擔超過三萬元。

兩者比較後，不設寬限期的本金平均償還法，利息負擔又比本息平均償還法省了14萬8930元。兩年寬限期也多出兩萬多元的利息費用。

貸款年限及寬限期的長短，也是省錢與否的關鍵。貸款年限、寬限期越長，利息總支出越多。

能不用寬限期，盡量避免。以貸款年限30年為例，寬限期可長達5年；但寬限期越長表示貸款戶支付的利息越多，對貸款戶未必有利。

以貸款總額500萬元、年限30年、利息3%，寬限期5年計算，若採本息平均償還法；30年下來，繳息金額將高達286萬3,162元，本息合計高達786萬3,162元。與貸款20年、寬限期2年比較，利息負擔多出至少100萬。

如果貸款戶選擇的本金平均攤還法，繳息金額則達263萬1,250元，本息合計是763萬1,250元，雖較本金比均償還法省17萬1,912萬元，但總利息負擔還是極為可觀。

貸款年限 越短越好

市場流行的部分期間利率優惠專案也要善加利用。以華銀最近推出菁英房貸為例，前半年利率僅2.5%，7至24個月利率2.7%，第3年起3.16%，利息負擔更省。

因此，銀行主管建議，房貸戶只要掌握一個原則：除利率高低外，貸款年限越短，總利息負擔就越輕；如果有餘力，最好是不是有寬限期。

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