房貸大餅 汁多味美花旗銀行推出房貸「貸速配」金融媒合服務,以即時配對方式,讓多家銀行為客戶貸款競標。
圖/本報資料照片


 


房貸利率節節升高,準備辦房貸或想辦房貸搬家的人,要如何減輕利息負擔?大型銀行主管表示,除了找利率低的銀行辦房貸、壓低貸款利率外,還可以從房貸還款等方式著手。


本金均償 有利客戶


大型銀行主管指出,房貸產品五花八門,不論是還款或計息方式都有很多選擇,貸款前貨比三家,最高可省數十萬的支出。


首先,銀行主管說,目前市面上的房貸還款方式,以「本息平均償還法」,及「本金平均償還法」為主,高達90%以上房貸戶採「本息平均攤還法」,但這種方式對銀行比較有利;本金平均償還法對貸款戶比較有利,如果客戶沒有指定還款方式,多數銀行即自動採用這種還款方式。


本息均償 每月固定


兩者的差別,若貸款戶一開始就平均償還本金,本金越還越少,利息負擔跟著遞減,之後越來越輕鬆,就像倒吃甘蔗。


而本息平均償還法,是本金和利息合起來平均,優點是每月還款金額一樣,貸款戶比較容易預估每月的負擔,缺點是總利息負擔較高。


以貸款金額500萬元、年息3%,寬限期2年、貸款年限20年為例,若採本息平均償還法,20年下來繳息金額1777,023元,本息合計是6777,023元。


銀行主管說,本息平均償還法的最大優點是:如果利率不變,貸款戶每個月償還的金額都一樣,貸款初期負擔比較輕,一個月不到30,000元。


採本金平均償還法,同樣的條件,20年下來繳息金額是1656,243元;本息合計為6656,243元。缺點是貸款初期34年要攤還的本金較多,負擔較重,前面數個月本息約35,000元。


從以上的例子,本息償還法和本金償還法,20年下來,相差12780元;如果利率往上調高,利息會省更多。


寬限期 儘量不要用


有無寬限期,利息負擔也差很多。貸款500萬、20年,利率3%;選擇本息平均償還法,繳息金額共1655,162元,本息合計則是6655,162元,貸款第1個月馬上面臨還本付息的壓力,每月就本息合計達27,730元。


如果是若用本金平均攤還法,20年下來,繳息金額是1506,232元,本息合計為6506,232元。但是,貸款前五年時間,每月負擔超過三萬元。


兩者比較後,不設寬限期的本金平均償還法,利息負擔又比本息平均償還法省了148930元。兩年寬限期也多出兩萬多元的利息費用。


貸款年限及寬限期的長短,也是省錢與否的關鍵。貸款年限、寬限期越長,利息總支出越多。


能不用寬限期,盡量避免。以貸款年限30年為例,寬限期可長達5年;但寬限期越長表示貸款戶支付的利息越多,對貸款戶未必有利。


以貸款總額500萬元、年限30年、利息3%,寬限期5年計算,若採本息平均償還法;30年下來,繳息金額將高達2863,162元,本息合計高達7863,162元。與貸款20年、寬限期2年比較,利息負擔多出至少100萬。


如果貸款戶選擇的本金平均攤還法,繳息金額則達2631,250元,本息合計是7631,250元,雖較本金比均償還法省171,912萬元,但總利息負擔還是極為可觀。


貸款年限 越短越好


市場流行的部分期間利率優惠專案也要善加利用。以華銀最近推出菁英房貸為例,前半年利率僅2.5%724個月利率2.7%,第3年起3.16%,利息負擔更省。


因此,銀行主管建議,房貸戶只要掌握一個原則:除利率高低外,貸款年限越短,總利息負擔就越輕;如果有餘力,最好是不是有寬限期。


 


 


 


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