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達人在幾次協助客人買賣交易時候發現,一般人在進行房地產交易時,常常會把「公告土地現值」「公告地價」兩種地價搞混,即使知道也不見得明白它的用途。其實這兩者是有很大不同,金額上也相差不少喔。

所謂「公告地價」是指,由政府官方公告各個轄區內各宗土地的價格,做為民眾申報該筆地價的參考之用,原則每3年會公告一次(於1月1日公告)。依照現行土地稅法規定,政府在進行規定地價時,會先分區域調查最近一年內的土地買賣價格或收益價格,依據各街道的市況、繁榮程度及地價水準,劃分成不同地價區段。同一個地價區段內土地使用的同質性高,不同地價區段間的土地使用則會差異比較大,以此來估計區段內地價,計算土地平均行情,之後提交給各縣市地價評議委員會作評議,然後根據評議委員會的結論,核算每一筆土地的單位地價,同時進行為期三十天的公告,若民眾沒有人提出異議,該核定土地價格將自動拍板定案,成為課徵地價稅的計算基礎,這就稱為「公告地價」。之後便作為土地所有權人申報地價之後,據以課徵【地價稅】的標準。

至於「公告土地現值」則是指,政府官方根據過去一年來,調查轄區內土地交易的價格動態,分別計算出各區段的價格,做為土地移轉買賣交易時的價格依據。公告現值在每一年的1月1日就會發布,因此「每年」都可能會改變,公告現值是設定典權、贈與或繼承,土地所有權移轉時,申報移轉現值的參考,並作為政府課徵【土地增值稅】【遺產稅】【贈與稅】【設定典權】【徵收私有土地補償地價】計算依據。由於公告土地現值是反應土地的正常市場交易價格,因此民眾在衡量土地的價格時也常把它當成一項重要的參考數據(即以公告土地現值除以0.3025 =  每一坪價格,但還必須參考與市價差異百分比),也正因為如此,目前各縣市政府正朝向細分地價區段方向努力,希望使各區段內土地條件的差異降到最低,減少以往公告土地現值有偏高或偏低情形。

公告地價和公告土地現值 相同 的地方,在於:

1. 兩者都是由地方政府(直轄市、縣市)附設的地價評議委員會評定出來的。
2. 兩者都是用來作為申報、課稅的依據。

然而,就兩者 差異 部分,至少就有以下四點:

1. 公告地價每3年公布一次,公告土地現值則是每1年公布一次。
2. 公告地價的金額目前大約只占土地真實市價的20%(市價每坪100萬元,公告地價可能只有20萬/坪,內政部統計資料連結),公告土地現值則是大約占土地市價的90%左右(例如市價每坪有100萬元,公告土地現值大約是90萬元/坪),目前政府正逐年積極調整兩者與現實的差異。
3. 公告地價的用途是在申報地價用,公告土地現值的用途則是土地產權移轉、設定典權、徵收、補償土地價格。
4. 公告地價是計算地價稅、以及地租費用的依據。公告土地現值是計算土地增值稅、遺產稅、贈與稅時的依據。

公告地價和公告土地現值的差異雖然大,但卻有某種程度的關聯性。因為主管全國不動產地政業務的內政部曾發文給各地方政府,要求「公告地價的漲幅,不應小於過去三年公告土地現值的累計漲幅」,換句話說,如果最近3年內的累計公告土地現值出現大漲的情況,那麼3年才公布一次的公告地價也一定會跟著大漲,這也是為什麼之前六都公布出來的公告地價,都比前一次公布的數字大幅成長3~4成,因為之前的3年期間,各地的公告土地現值隨著房市多頭行情跟著大漲的緣故。但若這三年內房市非常冷清,則下一次的公告地價、公告土地現值,理論上就不該再有大幅調漲的情況。

那什麼是申報地價?申報地價之用途又是如何?

至於什麼是「申報地價」,當土地所有權人申請所有權登記時,所申報的地價,就是申報地價。未申報地價,或申報地價不足公告地價之8成者,則以公告地價的8成當作申報地價(平均地權條例第16條)。換句話說,若土地所有權人沒有去申報地價,則就要查該處的公告地價,且是以公告地價的8成作做為申報地價,等於是法定地價。

「申報地價」主要用途在計算【租金】,也就是依照土地法第97條第1項規定「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。」,土地法施行細則第25條規定「土地法第97條所謂土地及建築物之總價額,土地價額依法定地價,建築物價額依該管直轄市或縣(市)地政機關估定之價額。」, 同法第110條規定「地租不得超過地價百分之8,約定地租或習慣地租超過地價8%者,應比照地價10%減定之,不及地價8%者,依其約定或習慣。前項地價指法定地價,未經依法規定地價之地方,指最近三年之平均地價。」

附註:內政部地政司全國公告土地現值及公告地價查詢網站,可以查詢到你想瞭解的那一筆土地,今年度公告地價與公告土地現值,甚至歷年度的調整變化。

文章取自好事達人

 

 

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大家在看電視談話性節目時,每每談論到房地產,就會聽到建蔽率跟容積率這兩個名詞,卻又不甚瞭解這兩個名詞跟房子到底有什麼關聯?不過,來賓既然會一直重複、一直重覆這兩個名詞,應該是蓋房子時很了不起的重點吧 ......? 達人在此用有限的表達能力,簡單為大家做一下說明,希望各位都能夠明白我的瞭解 ......
 
建蔽率
建蔽率指『房屋投影面積與基地面積的比率』,用白話一點來解釋,就是『一塊空地能用來蓋建築物的面積比例是多少』,建蔽率愈低,則周遭留下的空地就愈大,這些空地通常是用來作為道路退縮、植栽、中庭設施之類用途。通常,為了消防地震安全性與城市景觀、都市計劃的理由,法令會規定某一個地區土地的建蔽率上限是多少,比如說規定建蔽率60%,就是指該土地的建蔽率上限是60%。當然,建蔽率上限60%並不代表你一定要蓋到60%,你也可以只蓋50、40、30,然後搭配該土地的法定容積率來拉高建築物的樓層。

容積率
所謂容積率,指『基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比』,簡言來說就是【建築物總建坪】與【土地總地坪】的比率。比如說:在100坪的基地面積上蓋了四層樓的房子,每一層樓的樓地板面積50坪,總樓地板面積是200坪,則這一間房子的容積率就是200%。通常,法令也會依據某一個地區的土地使用分區性質,作建築物容積率上限的規定。

搭配前面說的建蔽率規定來舉例,如果有一塊土地的法定建蔽率是60%、容積率是180%,則對一塊100坪的土地而言,最大的總樓地板面積上限就是180坪(總建坪),理論上我們可以蓋每層60坪的三層樓建築(60x3=180),或是每層30坪的六層樓建築(30x6=180)。但這都只是理論值,還不包括獎勵容積和容積移轉之類的合法增加容積的部分,因為那是建商的玩法、要蓋高樓大廈的玩法(有時候原本一塊地只有一、兩百的容積率,移轉容積和獎勵容積加一加,竟可以增加到達七、八百的容積率,等於每一坪土地可以蓋出七、八坪的建坪,削爆了),一般人其實懂不了那麼多,也不用懂那麼多。
必須補充說明的是,一棟高樓建築物真正蓋出來的總樓地板面積,並不是只有法令限制的容積率上限面積而已,可能還會包含「不計入容積樓地板面積」部分;例如陽台及一些公共設施空間,包括門廳、電梯間、樓梯間、管委會與管理員室使用空間及機電空間,而這些空間面積在建築技術規則裡也有規定一定比率興建量。

 
  

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管制建蔽率與容積率的實質意義
政府管制建蔽率的部分,由於在都市裡頭建築物林立,如果建物與建物之間不強制預留空間的話,採光及通風常會在使用成本效益考量下被犧牲;而建物之間棟距不足,就會產生嚴重的空間壓迫感及日照不足,私密性和消防、地震安全也受到影響,對於都市的景觀與規畫更是一大破壞,所以政府在早年執行都市計畫時就已經有所限制。
而實施容積率管制的目的,首先,限制每一筆土地可以建築的樓地板空間面積,可以使建地的供給量趨於穩定,不會把所有可供人居住使用的房屋全部堆疊在某一個精華區塊(市中心)裏頭,反而使得非精華區域的土地閒置,從長遠的角度來看,也有穩定地價的作用(供需平衡)。若從土地政策面來看,則有助於落實都市人口密度規劃,引導區域人口作均衡的發展,確保都市的機能與品質。
因此,主管機關會依據都市計劃的特性、使用分區(例如商業區、住宅區等)、面臨道路的寬度、鄰近公共設施配置狀況、地質條件、地形起伏等等,在每一個地區視需求分別訂定出不同的容積率標準,而我們在蓋房子的時候,就必須依循這些條件去設計與興建。當然,超過這些法令限制加蓋出來的部分,自然就變成我們所講的【違章建築】了 ..... 文章分享自好事達人
 

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〔記者許倬勛/桃園報導〕遲來的正義!楊梅區文化街14戶住家、共162坪土地,在43年前被誤劃為都市計畫區內的「道路用地」,4年前市府預計解編,竟要全體住戶繳納約300餘萬元的「住宅回饋金」,引起極大反彈;市府都市發展局辦理楊梅都市計畫第4次通盤檢討,內政部同意核定變更「住宅用地」後,住戶可免繳回饋金。

 「未經查證說變就變,真是蠻橫!」75歲的鄒運清說,1976年楊梅鎮公所來函通知,文化街123巷口因查無地上建物,沿線10餘公尺將變更為都市計畫道路用地,但周圍房屋屋齡都超過50年,明眼人都看得出來是住宅區。

居民組成自救會,多年來頻向民代、機關陳情,無奈只得到「再調查、再評估」的消極回應,而且計畫道路也無消無息,住戶不敢裝修房屋、也無法辦理營業登記,每天活在房屋恐成違建遭拆的陰影下。

埔心地區發展飛快,交通路網愈趨完整,4年前市府認定文化街無闢路需求,預計解編,住戶也簽下廢除道路變更同意書,內政部於2015年審核通過解編,各戶透過繳納回饋金方式,讓住宅「就地合法」。

住戶抱怨連連,認為「市府錯先」,卻要每戶承擔30多萬元的代價,根本不合理,住戶於公開展覽期間,委託市議員鄭淑方提出需求,盼能減免回饋金或取消。

都發局都市計畫科長游立偉指出,經監察院認定,鎮公所時期勘查人員未盡現勘責任,顯有疏失,住戶也以地籍圖、空照圖等舉證,證明該地劃入都市計畫前,確實有房屋存在,符合「變更審議原則」,住宅區曾經變更公共設施用地,若經再次變更者,符合免予回饋規範。

鄭淑方說,早期因資料不齊全或人為疏失,界定都市計畫範圍衍生許多問題,其中以老屋的合法性最為嚴重,建議民眾可向農委會林務局申請航照圖自保,證明現居地房屋於都市計畫法實施前就存在,並向地政所提出建築物保存登記,以求自保。

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道路用地一般可分為:計劃道路、既成道路及私設道路三種
依據建築法第48條:

直轄市、縣市局主管建築機關,應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時,從其規定。前項以外之現有巷道,直轄市、縣市局主管建築機關,認有必要時得另定建築線;其辦法於建築管理規則中定之。

  一、計畫道路:

(地籍圖上有顯示,但尚未施工)為已經都市計畫公告的道路,在都市計畫圖及地籍圖上均有標示;而都市計畫道路最小為4米,再次即為8米以上的道路。道路用 地於民國69年「都市計畫法」通過施行前,政府開路都未予補償,所以道路用地的所有權人都是私人持有,當「都市計畫法」施行後,政府新闢馬路皆依法補償 之。

  二、既成道路:

(地籍圖上未顯示,但已是現有道路) 就是現有巷道,為具有公用地役權的私有土地,通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來,但在地籍圖上則不會標示,寬度多為6米,亦有2米或3米的寬度。
        既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久,有兩戶以上的人在通行此道路。 其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘,且便道所有權人從未禁止,應認為已有公用地役權關係存在,可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。
便道所有權人雖保有所有權,依法即不得訴請收回土地,亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地),政府根本無財源徵收,因此既成道路原則上是不徵收的。     
     既成道路已供公眾使用數十年,所以土地所有權人雖擁有土地所有權,但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件,並應有民法第 787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限,應依民法第772條規定意旨,並準用民法第 769、770條規定辦理。      

 公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理,且依行政法院76年6月判字第 1077號判例釋示:「巷道必須供公眾通行20年以上,始構成公眾通行道路,又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂,依台灣省建築管理規則第2條規定,係 為辦理建築線指定及申請建築之使用,並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛,若巷道如確屬該戶唯一出路,應請協調土地合併或循 司法途徑解決。

      既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益,國家自應依法律之規定辦理徵收 給予補償,各級政府如因經費困難,不能對上述道路全面徵收補償,有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理 徵收,僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用,毋庸同時徵收補償,顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變,既成道路喪失其原有功能 者,則應隨時檢討並予廢止。

依據土地稅減免規則第9條規定,無償供公共使用之私有土地,經查明屬實,在使用期間內,地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份,不予免徵。 
          
  三、私設道路:

供公眾通行或供公眾通行未達20年或供特定人士(如社區居民)通行之自行留設的私人道路,無論在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示,可能只有在建築執照中會有標示。

開發心得:

道路用地買賣已經很久了,大多買來做容積移轉,這項利多也經過好幾年造就了地主土地可以換現金,開發公司也從小間變成大間的比比皆是,說好聽點也幫政府解決了很多財政上的問題,畢竟政府沒有辦法徵收地主的土地,那就開一扇窗讓地主和建設公司都有互利,所以也解決了不少雙方的問題,當然也有些衍伸出問題這倒是其次,最終是地主可以拿到現金,建商可以拿到他要的容積,皆大歡喜。

但是好景不常,任何事情都是盛極必衰,不管任何事情......例如股票永遠都不會在最高點,這是大家都知道的事情,但是人性大家都會期待.......道路用地買賣也是,因為這是政策問題,做莊的是政府所以對於地主來說可能一個條例修改就會影響很大......這些年價格一直一直沒有很大的漲幅,地主只要看看來拜訪的業務就知道和以前差很多了吧!!!以前可是每天都會有信件和業務登門拜訪....因為需求所以自然會有開發公司來開發道路用地,不管地主們你們是否厭煩這些信件和業務依舊會有業務和信件的開發。

但是地主們會發現開發的業務變少了...信件也少了,因為政策修改著實讓很多公司變得意興闌珊,主力將不在是道路用地,當然也是因為受到景氣和政策上影響,現在買道路用地還是得排除佔用外..也要申請相關文件 例如 協議價購   ,已開闢證明,法定空地等....變的繁瑣起來了,但是沒辦法這就是規定。

老實說地主想賣高,公司想買低大家都知道只要彼此溝通認同就成交就是這麼簡單,但是地主們經過這些年你們應該也可以判斷出市場機制了,現在地主都比業務人員還要專業不為過吧.....真的不用說什麼你們都很清楚,只是在意價格問題罷了!!   現在公司大多化整為零了,因為要因應市場所以必須轉型成只收服務費沒有所謂的價差了,畢竟開發公司真的收起來很多家,存在的公司大多也不敢投入太多資金,簡單來說就是建商先下訂金給開發公司,開發公司再付給地主,能夠快點脫手就脫手不會再像以前買進來囤貨風險太大了..........所以地主們,現在市場機制是建商用多少買多少而已,如果會有稍微高價格那是因為缺的部分剩多少就開高點價格買進,如此而已。

總結,地主可以期待以後是否會像是往日榮景?老實說我不知道,我相信也沒有人說得準....這樣的景氣是大家有目共睹的,唯有現金進入到口袋那才是真的,市場變幻莫測也不是我們能料到的....股票市場不就也驗證出來高低差,你能夠抓到最高點嗎?? 還有市場買家就是那幾家...曾遇到不相信的地主到處比價格,此案件都在業界到處傳,到處傳到開發公司每個都接到,每個開發公司報個價格然後就到處傳價格有沒有比較高,傳到每個業務都接到,到後面呢??每有人相信這個地主會賣地,自然此塊土地就變成了所謂的明星案件,也就是地主真的要賣,也會變成放羊的小孩,這樣有比較好嗎??所以地主們深思。

 

 

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相準有潛力的土地以後,先別急著大筆一揮簽下買賣合約

土地投資雖然比其他投資商品更具低風險的優勢,但在簽約前還是有很多「眉角」值得注意,舉凡土地的產權、性質、稅率與最後的合約等,都是交易過程中需要特別留意的項目。

進入最重要的簽約階段前,不妨一起來檢視看看,你是否已確認過這四個重點了吧!

一、土地的產權是否完整?
土地買賣勢必有買方與賣方,此時「產權」便是第一個要確認的項目。

一般而言,產權有兩個重點,首先須確認的是「人」。產權是誰的?誰擁有所有權?是單獨擁有還是多人擁有?產權所有人有法律上的權利能力嗎?買賣之前,也應該先釐清產權所有人的相關資訊,才能避免產生糾紛。

另一個重點,則是要確認產權本身有無「瑕疵」。舉例來說,產權被別人限制權力的行使、被設定抵押權、被設定地上權、被扣押、被假處分、被查封等,都屬可以事前確認並避免的「瑕疵」範圍。

如果產權最重要的「人」無問題,也不具備「瑕疵」,那麼就可以確定這是一塊產權清楚的土地了。對法律不熟悉也沒關係,尋找合格代書檢查也是可行的方案喔!

二、土地性質弄清楚了嗎?
土地的價值主要來自於其性質。簡單來說,「性質」就是土地可以被如何利用,蓋多少房屋等。認清土地的性質,才能了解這塊土地的投資價值。此時要檢查的「土地性質」主要可歸納為以下三點:

1.可以蓋房屋嗎?
如果土地太零碎、形狀較不完整,或是沒有鄰接建築線的話,都無法蓋房屋,土地價值自然也比較低。不過如果是都更潛力區,或鄰地蓋房子需要用到這塊地,那也可以創造另外的價值。

2.可以蓋多少房屋?
根據都市計劃,每一塊土地都有「容積率」,規定一塊地可以蓋多少面積的房屋。依據土地使用區的劃分性質不同,工業區、商業區、住宅區能蓋多少房屋,都各有自己的規定。此外,也有部分建築相關法令的規定,可以增加蓋房子的面積。所以,配合都市更新獎勵、容積移轉獎勵等,也可以提升土地的價值喔!

3.容積用得完嗎?
雖然能蓋的房子越多,土地價值越高,可以得出「容積率越高越好」的結論,但實際上常常會受限於土地的大小、形狀、深度等,造成無法用完容積的狀況。而容積用不完,其實也會影響土地的投資價值,所以容積率並不是越高越好,如何做最大效率的利用,才是檢視土地性質的重點。

三、土地的稅賦與稅率是多少?
土地買賣依據《土地法》規定,只要繳交土地增值稅後,就無需另繳所得稅。由於只要繳交土地增值稅即可,關於稅賦與稅率的重點,就會集中在土地增值稅的各項減免規定上。

舉例來說,土地增值稅的稅率分為三級,分別為20%、30%、40%,但每個人一生中有一次機會,可選擇採用10%的優惠稅率。而改良土地的相關費用,一旦列入成本,就可以扣除不計等,這些相關規定都可以大幅減少土地增值稅的支出。

四、土地合約有沒有安全保障?
一一檢視過土地產權、性質、稅率後,進入買賣簽約階段時,「合約」就是最重要的保障方式。一般來說,土地投資合約可以分為二種,分別是「買賣合約」與「合作(合建)合約」。此外,土地投資合約也許其他投資商品的合約大不相同,因此在交易過程中,又特別需要注意以下二點:

1.取得實質性的保障
根據《土地登記規則》規定,土地及建築物等房地產,都是採「絕對登記主義」,也就是說,登記是誰的,就是誰的。然而在這個所有權移轉的「過程」中,目前並沒有類似美國的保障機制。此時,取得「實質性的保障」,就是交易過程中可以有效降低風險的方式。

這些「實質性的保障」可以讓合約避免訴訟發生,所以在簽訂合約時,舉凡開立本票、設定抵押權、信託登記等,都是可以協助避免訴訟的工具。總結來說,土地投資合約的保障有「實質大於形式」的特色,所以在交易過程中,取得這些實質性保障,重要性反而遠大於形式上的條文。

2.對權利範圍須有全面性了解
由於房地產採取絕對登記主義,一旦登記後,所有權人的產權就會獲得絕對的保障。所以在移轉之前,對於所要購買的標的或合作的對象,只要有片面不完整的資訊不對等,就有可能在事後求償無門。也就是說,由於土地合約「全面大於片面」的特性,在土地交易之前,是必要對其全面性的權利範圍有深刻了解。

舉例來說,呼應第一點的「產權」問題,常見的確認項目包含以下:

所有權人是否有全部的代表性?代表權數是否足夠?
所欲購買的土地產權是否完整?是否有其他權利設定在產權之上?
是否有地上物?地上物的處理權利與方式是否清楚?
各項稅賦的分擔為何?是否有清楚劃分?
所購買土地的面積與實際土地大小是否相符?
相較於片面性的條文規範,以上都是會影響土地利用價值的全面性問題。所以在條文合法之虞,也需實際確認這些重要的項目,才能確保對土地有全面性的了解。

結論:謹慎簽約,投資才有保障!
土地投資雖然相較於其他投資商品,更具備獲利性高、風險性低的優點,但在交易與簽約的過程中,仍需要積極掌握全面資訊,並配合實質性的保障,以確保自己的權利不受侵害。

不熟悉法律也沒有關係,尋找合格的相關專業人士,再加上交易簽約時細心的檢視,就是安心投資的不二法門喔!

 

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為了加速都更,內政部通過子法,並明訂各項容積獎勵項目最高額度,未來將可大幅降低不確定性,提高民眾對都更機制的信任。  


住戶意見分歧難以凝聚共識,過去許多都更案卡關的最大問題就是不易整合,為了加速都更,內政部通過「都市更新建築容積獎勵辦法」修正草案等4項都更子法,明訂各項容積獎勵項目最高額度。其中,規模獎勵最高可達35%,未來將可大幅降低獎勵額度的不確定性,提高民眾對都更機制的信任。  


內政部次長 花敬群說:「民眾可以依照自己社區建案的特性和需求,來選擇他所適合的,因此他可以申請到的額度應該會比過去來得多,你各式各樣的獎勵,我們都有明確的標準,因為有這樣的標準之後,民眾在申請更新案的時候就很清楚的知道這個社區可以得到多少容積獎勵。」  在這回的修正草案中,除了將原本就有的8項容積獎勵項目明確列出額度,而非視實際需要再給,像是原容積高於基準容積,即給予原容積或基準容積10%的獎勵,也明定綠建築最高可獲得10%的容積獎勵。


另外也新增5項容積獎勵項目,包括結構堪慮建築物、智慧建築、無障礙環境設計、耐震設計及協議合建,最高可達10%的額度。  住商不動產發言人 徐佳馨表示,「(修正草案)比較明確化的話,當然建商他在談都更的時候,他就有比較明確的一個籌碼,可以跟地主來去做一些溝通,當然可能中間的一些所謂的糾紛,相對而言會比較少。」  不過房仲也提醒,很多時候都更推動的速度順利與否,很大的關鍵還是在於個案,如果個案的產權各方面複雜程度較大,牽涉層面廣,推動難度還是一樣很高。

 

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新竹縣:竹北市頭前溪大橋到溪洲大橋段的舊港堤防,縣府以「大新竹風光計畫」向經建會爭取三百萬元整建費,十九日說明會,地方要求未承租浮腹地、但有實際耕作者,應從寬認定發給救濟金。


縣府工務處長范萬釗保證明年三月前不會動工,將加強溝通用地和地上物補償問題。


#腹地 #舊港 #堤防  #浮覆地

 

 

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私有土地因天然變遷沉沒與 浮覆所有權之變動  吳明軒

壹、私有土地因天然變遷沉沒之效力 土地法第十二條第一項規定:「私有土地因天然變遷 成為湖澤或可通運之水道時,其所有權視為消滅」。

 

如此規 定,極不合理。因土地所有權,除法令有限制外,於其行 使有利益之範圍內,及於土地之上下(民七七三)。

 

所謂 及於土地之上下,係指於土地境界內,上下成一垂直線之空 間,均為土地所有權之支配力所及而言。是土地所有權之支 配力,不僅及於地表,並及於地身及其上空。

 

否則,土地所 有人將不能於土地上建屋、地下掘窖,即使他人於其地上架 空建屋,或於地下穿隧為道,土地所有人亦不能本於所有權 排除侵害矣!此外,土地法第十條第二項並規定:「私有土 地之所有權消滅者,為國有土地」。

 

綜合土地法第十二條第 一項及第十條第二項規定解讀,私有土地因天然變遷而所有 權消滅者,即成為國有土地。於此問題生焉,即私有土地因 天然變遷而沉沒,何以規定「其所有權視為消滅」?甚難理 解。所謂「視為」,是即法律所為擬制之規定,係指事實上 雖無其事仍以法律擬制為確有其事之同一效力而言。

 

試舉二 例:

(1)民法第七條規定胎兒雖未出生,視為既已出生。

(2)民事訴訟法第一百九十一條規定當事人雖未合意停止 訴訟程序、撤回其訴或上訴,視為合意停止訴訟程序、撤回 最高法院一○三年度民事學術研討會 94 其訴或上訴。

 

土地法第十二條第一項既認私有土地因天然變 遷而沉沒,確有其事,如認土地所有權因沉沒而消滅,自可 直接規定為所有權消滅,何以規定「其所有權視為消滅」, 百思不得其解。 土地法第十四條第一項所定:天然形成之湖澤而為公 共需用者及可通運之水道雖不得為私有,然同條第二項則規 定:前項土地已成為私有者,得依法徵收之。

在依法徵收 前,仍屬私有。如前所述,土地所有權於其行使有利益之 範圍內,及於土地之上下(民七七三),自不因地形之變更 而受影響。

 

試舉一例:私有土地因天然變遷成為湖澤,地形 雖有變遷,並無礙所有人於該土地境界內行使其他用途之權 利。如於公共利益無害之範圍內,飼養魚類或種植水生植 物,應為法之所許。

 

乃土地法第十二條第一項及第十條第二 項竟規定遇此情形,私有土地之所有權視為消滅,成為國有 土地。

 

果係如此,所有人在其所有沉沒之土地內飼養魚類或 種植水生植物,豈非不法侵害國有土地之權利,陷所有人合 法行使權利為非法,並應負刑法第三百二十條第二項所定竊 佔之刑事責任。如此解讀,實有違憲法保障私有財產權之 意旨。

 

貳、回復原狀後浮覆地所有權之歸屬 私有土地之所有權依土地法第十二條第一項規定視為 消滅而成為國有土地後,回復原狀,原所有人是否得主張 回復其所有權?土地法第十二條第二項規定:「前項土地 (依同條第一項規定所有權視為消滅之私有土地)回復原狀 95 私有土地因天然變遷沉沒與浮覆所有權之變動 時,經原所有權人證明為其原有者,仍回復其所有權」。

 

沉沒地回復原狀後,依此規定回復原所有人之所有權,是否應 經原所有人向該管地政機關為回復所有權登記之申請?在實 務上沉沒地回復原狀後,地政機關應依土地法第四十六條之 二第一項第三款參照舊地籍圖逕行施測,編列地號,辦理土 地所有權第一次登記(仍為國有土地),原所有人得於回復 請求權未因時效消滅前,經國有財產管理機關同意,向地政 機關申請回復所有權登記。

 

此項見解,非無訾議。因土地法 第十二條第二項僅規定:「經原所有權人證明為其原有者, 仍回復其所有權」,並未課原所有人以申請回復所有權之義 務,僅認原所有人就沉沒地之所有權,於視為消滅前確係其 原有,負舉證責任而已。

 

亦即原所有人祇須舉證證明該土地 確係其原有,無待申請,當然回復其所有權,不生消滅時效 完成與否之問題。試依實體法及程序法各舉一例:

 

(1)在 實體法,民法第一千一百四十六條第一項規定:「繼承權被 侵害者,被害人或其法定代理人得請求回復之」。即非繼承 人而自命為繼承人,行使繼承人之權利,就繼承人之地位取 而代之,即為繼承權之侵害。被害之繼承人或其法定代理人 得「請求」回復其繼承權;若法院依職權回復其繼承權,則 為法所不許。

 

(2)在程序法,民事訴訟法第一百六十四條 第一項規定:「當事人或代理人因天災或其他不應歸責於己 之事由,遲誤不變期間者,於其原因消滅後十日內,得聲請 回復原狀」。所遲誤之不變期間,或為上訴之不變期間,或 為抗告之不變期間,或為其他裁判之不變期間。以上訴之不 變期間為例,其不變期間為二十日(民訴四四○)。

 

當事人 最高法院一○三年度民事學術研討會 96 如遲誤上訴之不變期間,即喪失其原得提起上訴之權利(民 訴四四二條一項)。必須當事人或其法定代理人「聲請」回 復原狀,經法院許可,始能追復遲誤之訴訟行為。若法院不 待聲請,逕依職權回復原狀,不生回復原狀之效力。土地法 第十二條第二項既規定:「經原所有人證明為其原有者, 仍回復其所有權」,並未以須經原所有人「請求」或「聲 請」為要件,空言主張必須原所有人先為回復所有權登記之 申請,地政機關始得依申請為回復所有權之登記,可謂「無 中生有」,顯欠依據。且沉沒地原為已登記之私有土地,回 復原狀後之浮覆地,仍為已登記之土地,依釋字第一○七號 解釋,亦不得為消滅時效之客體。且消滅時效制度,僅於私 法上之請求權有其適用(民一二五)。

 

原所有人申請地政機 關為回復所有權之登記,乃公法上之權利義務關係,是否得 適用私法上消滅時效之規定,亦非無疑。況土地法第十二條 第一項僅規定:私有土地因天然變遷成為湖澤或可通運之水 道時,其所有權視為消滅,其中「視為消滅」僅為擬制之規 定,並非規定其所有權確已消滅,此後該沉沒地回復原狀之 浮覆地,回復為原所有人所有,前此所為擬制之規定,當然 應溯及既往失其效力。

 

試舉一例:民法第七條固規定:「胎 兒以將來非死產者為限,關於其個人利益之保護,視為既已 出生」。準此,胎兒原則上享有權利能力,應以出生時非死 產為停止條件。如出生時為死產,應溯及既往喪失其權利能 力。

 

以之印證本件議題,私有土地雖因天然變遷沉沒而所有 權視為消滅,一旦回復原狀成為浮覆地,即推翻前此擬制之 規定而溯及所有權視為消滅時,發生回復原所有權之效力。 97 私有土地因天然變遷沉沒與浮覆所有權之變動

 

參、國家對於浮覆地之處分 私有土地因天然變遷沉沒,其所有權視為消滅,回復 原狀成為浮覆地後,地政機關應依土地法第四十六條之二第 一項第三款參照舊地籍圖逕行測量、編列地號,辦理土地所 有權第一次登記,仍為國有土地。在回復為原所有人之所有 權登記前,國家對之是否得任意處分,應採否定之見解。因 私有土地所有權視為消滅,在回復原狀後,已回復原所有人 之所有權,此為原所有人之物上期待權,不因所有權一度視 為消滅而受影響。

 

若國家罔顧憲法所保障人民之私有財產 權,擅自將浮覆地移轉為第三人所有或設定他物權,均屬不 法侵害原所有人之權利。應由地政機關依土地法第六十八條 規定負損害賠償責任。至浮覆地為已登記之不動產,不得為 所有權取得時效之客體(民七六九),然因時效取得所有權 以外之他物權者,仍為法之所許(民七七二條但書)。

 

肆、結語 天然形成之湖澤及可通運之水道不得為私有,在土地 法規定不得為私有前,已成為私有者,得依法徵收之,此為 土地法第十四條第一項及第二項所明定,具見沉沒地未經依 法徵收前,仍為私有。私有土地因天然變遷(如地震或洪 水)而沉沒水底,所有人遭此不幸,可謂禍從天降,國家不 思設法拯救,先以法律規定沉沒地之所有權視為消滅,並進 而納為國有土地,此與以公力掠奪私有財產有何不同?千載 難逢,沉沒地浮覆而回復原狀,原所有人喜出望外,正慶幸 最高法院一○三年度民事學術研討會 98 物歸原主。

 

孰料雖法律明定無須原所有人聲請,當然回復其 所有權,然在實務上及學者專家設下種種限制主張:

(1) 原所有人欲回復浮覆地之所有權,須向地政機關申請。

(2)必須徵得國有財產管理機關之同意。

(3)並有消滅時 效規定之適用。顯然不符公平正義之原則,有違憲法保障私 有財產之本旨,不能貼近民意,實為釀成民怨之原因。

 

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好房網News記者陳倩雯/台北報導   

房地合一稅實施三年多,內政部最新繼承和贈與資料統計,今年首季除了台北市,全國繼承棟數略減,贈與棟數微增,而移轉不動產方式有3種,買賣、贈與與繼承,哪個最能「節稅」?房仲業者對此表示,如果不考慮子女繳不出遺產稅與偏愛的子女等原因,傳統「繼承」方式仍比「生前贈與」節稅划算。


「在做移轉不動產方式之前,先做兩層考量,第一,現在有沒有移交給繼承人的急迫性?第二,這個房子之後有沒有出售的打算?」永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,當遺產為不動產時, 公告現值列入遺產稅1200萬免稅額內,且免繳土地增值稅,但一次贈與方式只享有一年220萬免稅額度,且繳交的土地增值稅只能為一般稅率(10%至5%)。


陳俊宏說明,生前一次性贈與雖然不如繼承划算,但贈與人考量子女繳不起遺產稅房產被法拍,或是擔心自己不知道多久後離世,明顯確定不想要將此房產列入「應繼份」,特定要指定給某一、二位繼承人,不計較會被課更重的稅,比較適合一次性贈與。


陳俊宏提醒,若要採用逐年贈與方式,建議以「現金買賣」方式較為划算,但需花長時間規劃,首先每年贈與現金免稅220萬額度內到受贈者戶頭,為子女舉證金流來源,避免將來被國稅局懷疑「假買賣真贈與」,屆時買賣時還可採用一生一次的「自用增額稅(2%)」,遠遠比一次贈與房產的一般稅率(10%至5%)低上許多。

   

至於「未來房產出售可能性」為何列入移轉房產的重要原因?陳俊宏解釋,「生前贈與」、「繼承」或「二等親買賣」的房子將來再出售時,課稅的標準不一,尤其是「生前贈與」房子出售,售出價格扣掉土地公告現值與房屋評定現值等費用,再乘以房地現值之比例,列入計算財產交易所得課所得稅,費用通常都非常驚人,因此陳俊宏建議,做移轉房屋前,先多想多看多比較再做決定比要適合。

 

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