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今年地上權市場未受疫情影響,除目前公告中的第二批國有地上權預計8月底開標外,今年9月國產署也將公告第三批地上權招商,預定在11月開標,屆時包括台北六張犁陸軍保養廠C區住宅用地、台中干城重劃區其他土地等,都有可能入列。不過實際情形仍要視各分署作業情形而定。

國產署官員表示,初步看來,地上權標售並未受疫情影響,除地租條件穩定、有利投資人財務評估,因應疫情,國產署也提供減租紓困,對業者而言都是誘因。

今年國產署地上權推案積極,例行標售就規劃三批,較往年多出一批,官員表示,過去地上權案多集中在雙北市或都會區,接下來希望陸續向外拓展,像是基隆、宜蘭、澎湖等地,近幾次標售也都釋出基地試水溫。

不只標的愈來愈多元,近來國產署的「客戶」也愈來愈多樣,不只建商、壽險業者感興趣,國產署發現,包括零售業、長照產業、坐月子中心,都是近年來投標的新面孔。

今年國產署首批地上權日前開標,儘管遇到疫情升溫,但投資人出手不手軟,半數基地順利標脫,其中一塊位於台北市松山區敦化段的燙金地,更吸引11封標單,最後由皇翔建設以逾六成的溢價率搶下;至於第二批地上權將於8月底開標,能否開出亮眼成績單,也將是下半年推案的重要風向球。

 

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立院三讀修正都更條例,地方可代拆容積獎勵提高
中央通訊社/記者范正祥
立法院會今天三讀通過修正都市更新條例部分條文,對於都更案內危險建築物,在取得住戶多數共識,並有完善安置配套前提下,可免除地方政府代為拆除的協調程序;另也提高容積獎勵誘因,最高可達原容積1.3倍。

內政部指出,民國88年921大地震發生後,政府已修法提高建築物耐震設計相關規定,但88年12月修法前的6層樓以上中高層建築物約有3萬6200餘件,這些建築物興建時因耐震設計標準較低,恐有耐震能力不足而危害公共安全的疑慮,但由於戶數較多,整合更為不易,加上獎勵不足,實務上推動改建困難。

行政院會於去年12月17日通過都市更新條例第57條、第61條及第65條條文修正草案,函請立法院審議。另外,包括民進黨立委王美惠等18人、國民黨立委張育美等17人、國民黨立委蔣萬安等21人及台灣民眾黨立法院黨團,也有提出修法版本。

立法院內政委員會於今年3月25日排審都市更新條例部分條文修正草案,立委在詢答過程對於行政院所提修法方向多表支持,但部分立委也提醒,如果未經充分溝通協調而逕以強制拆除,事關人民財產權保障,是不是會過度損及人民的權益。

對於立委關切簡化拆除或遷移作業程序,是否會過度損及人民的權益,內政部長徐國勇在立法院內政委員會初審草案時強調,一定會經過「絕大多數」所有權人的同意,不是只有「多數」所有權人的同意而已,協調程序會非常多次、嚴謹,居住自由會有所保障;一定會有非常嚴謹的聽證、審議程序,並對重新分配以後的權利變換、權利保障都會有一定的嚴格程序,拆遷、安置也一定會有相關規定。

立法院內政委員會3月25日初審此案,主要修正條文第57條、第65條均以甲、乙兩案併陳交黨團協商,甲案是行政院版本,乙案是時代力量黨團所提修正動議;5月6日黨團協商此案,但是仍無共識,第57條、第65條修正條文均提付院會表決。

立法院會今天討論此案,其中,草案第61條照內政委員會審查通過的條文內容通過;第57條和第65條,經記名表決,均依審查會甲案條文也就是行政院版本通過。

立法院會三讀通過修正都市更新條例第57條條文,搭配建築法強制拆除的機制,規定權利變換範圍內應行拆除或遷移的土地改良物,依直轄市、縣市主管機關認定屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足的建築物而有危害公共安全者,可免除實施者與政府最後階段的協調程序,依建築法第81條規定,由地方政府直接拆除。

此外,為提高加速重建獎勵誘因,院會三讀通過修正第65條條文,實施容積管制前的中高樓層以上建築物,放寬得以原建築容積1.2倍核計獎勵上限;另對於高氯離子鋼筋混凝土建築物或耐震能力不足有明顯危害公共安全的建築物,因有改善的迫切性,放寬得以原建築容積1.3倍核計,並得直接依獎勵上限額度建築。

立法院會今天也通過附帶決議,促請於都市更新條例這次修正施行後,相關機關於解釋適用相關規定時,應注意遵守國際公約的要求,以保障人民的居住權。

為提升國人居住環境安全和生活品質,政府近幾年來致力建構完備的都市更新制度,加速推動都更,完成「都更三法」的修正、訂定,包括都市更新條例、國家住宅及都市更新中心設置條例、都市危險及老舊建築物加速重建條例,期盼讓危險老舊房屋可就地迅速重建,並由國家成立專責機構,整合經費、資源。
(資料來源:2021/05/14 中央通訊社)

 

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〔記者陳昀/台北報導〕配合大法官779號解釋,立法院會今天三讀通過「土地稅法部分條文修正案」,增訂非都市土地供公共設施使用,如交通道路、公園、特定目的事業用地等,在被徵收前移轉皆可免課土地增值稅。民眾黨立委張其祿三讀後發言表示,這次修法結果可讓土地正義得到落實。

現行土地稅法第39條明定,都市土地經指定作為公共設施保留地,尚未被徵收前的移轉,免徵土地增值稅,但非都市土地經編定為交通用地,且依法核定為公共設施用地者,尚未被徵收前的移轉,卻要課徵土地增值稅,但大法官解釋認為,不符憲法第7條保障的平等權,應檢討修法。

為因應大法官2019年7月5日公布的第779號解釋,要求必須2年內檢討修法,行政院院會4月15日通過財政部擬具的「土地稅法部分條文修正草案」並函送立院審議,立法院民眾黨團、國民黨立委許淑華、曾銘宗及民進黨立委莊競程、林楚茵等人也有提出修法,立法院財政委員會5月12日審查時,朝野立委共識度高,大致依照行政院版本通過。

三讀條文明定,非都市土地供公共設施使用、依法完成使用地編定並經需用土地人證明,其尚未被徵收錢之移轉,適用免徵土地增值稅,但變更為非公共設施使用後再移轉時,以該土地第一次免徵土增稅前的原規定地價,或最近一次課徵土增稅核定的地價計算漲價總數額,課徵土增稅。地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。

另取巧安排形成共有關係後,藉辦理共有物分割規避直接移轉土地應納之土地增值稅,而實質上為交換土地或移轉應稅土地者,亦應依實質課稅原則課稅。市稅處提醒民眾,為防杜此類租稅規避案件,每年皆會對共有物分割案件進行例行性清查。

 

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防疫期間,高市府卻不忘從6月1日開始,針對土增稅重購退稅、出租與土地共有物分割案件等3大逃稅漏洞,進行為期半年大清查,違反規定者將嚴格補稅。
高雄市稅捐稽徵處表示,針對已核准重購退還土增稅、出租與土地共有物分割案件案件,於110年6月1日起至11月30日止展開全面清查。

該處表示,土地所有權人於2年內買賣自用住宅用地,其新購土地地價超過原出售土地地價扣除已繳納土地增值稅後仍有餘額者,可就其出售土地已納土地增值稅額內申請退稅,以減輕換屋而產生的土地增值稅負擔。

另重購土地自完成移轉登記之日起,由稽徵機關列管5年,列管期間內除不能再行移轉外,須繼續符合自用住宅用地規定,即須有土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地設立戶籍登記,且無出租或供營業使用之情形。

稅捐處針對上述列管期間之案件,每年會定期清查,倘查有移轉、供出租、營業使用或遷出戶籍之情形者,將追回原退還稅款。該處特別提醒民眾,列管土地若因繼承或自益信託移轉,仍符合自用住宅用地規定者,將以繼承人或受託人為列管對象,持續列管至5年期間屆滿為止。

另外,原核准依自用住宅用地稅率課徵土地增值稅案件,嗣經查得出售前有出租情形者,應改按一般稅率補徵土地增值稅。

市稅處進一步說明,土地增值稅一般稅率分為20%、30%、40%三種級距,但如符合「一生一次」或「一生一屋」之自用住宅用地規定,得申請適用10%優惠稅率課徵。
所謂自用住宅用地,除符合地上建物為本人或其配偶、直系親屬所有,並辦竣戶籍登記等要件外,「一生一次」、「一生一屋」尚須分別符合出售前1年內、前5年內,未曾有出租或供作營業的情形,即可在規定的面積內申請適用10%優惠稅率。

因租賃資料之申報與核定有時間落差,所以稅捐處每年皆會對已核准適用自用住宅用地稅率課徵土增稅的案件,進行例行性清查,特別提醒民眾,移轉土地應依規定如實申報,切勿心存僥倖,以免日後補稅得不償失。

高雄市稅捐稽徵處也針對土地共有物分割案件展開全面清查,以防有心人士取巧安排形成土地共有關係後,藉辦理共有物分割規避土地增值稅。

市稅處說,原持有應稅土地之所有權人藉由移轉少數持分與他人免徵或不課徵土增稅之土地形成共有關係後,再以共有物分割,達到墊高應稅土地之原地價而減輕土增稅者,該應稅土地再移轉時,稅捐機關會依實質課稅原則調整以其分割前之原規定地價或前次移轉現值為原。

 

 

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疫情爆發,5月房市交易瞬間轉冷,房仲業者形容,整個5月「上半場像夏天、下半場像冬天」,五大房仲5月全台門市交易業績普遍月減一成、年減逾二成,重災區雙北市量縮幅度最大,均超過三至五成。

疫情升溫,讓原本有意購屋的民眾放緩購屋腳步,交易陷入停滯,重創各大房仲業者5月中旬起的門市交易量,根據五大房仲業者自結5月門市交易量顯示,各業者比起4月減少約在7~23%,普遍亦不如去年同期。

雙北市更成為房市交易緊縮的重災區,永慶房產集團雙北量縮幅度超過三成,中信房屋雙北市減少26%、33%,住商機構雙北市5月下半月更比上半月減少五至六成。不過,新竹以南的區域疫情並未失控,市場仍維持相對穩定的交易動能。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,5月房市上半場還在旺季尾端,5月下半場則直接進入寒冬,民眾配合政策減少外出,屋主也擔心陌生人進入家門,疫情對於房市交易量有顯著影響。不過政府紓困腳步相當快速,可望協助國人渡過難關,也可避免房貸逾放比大幅拉升。

房仲業者表示,雙北市多數社區都禁止帶看,僅多能就先前有意願的客戶經營、基本互動,或如預售換約等無需實體看屋的交易。

中信房屋總經理張世宗表示,許多實體作業服務都只能利用線上來進行,惟成效不如預期,線上仍無法取代真實看屋體驗,最終交易簽約仍然受限,在疫情紓緩前,交易量恐仍有衰減的可能。

住商機構企研室資深經理徐佳馨指出,房市受到疫情衝擊,買氣雪崩,等於提前宣布房地合一2.0的衝刺期、逃命潮結束,在降為二級警戒前交易狀況並不樂觀,若疫情拖長,民生經濟受影響大,可能會有一些購屋族因為收入驟減,負擔不起房貸,得忍痛出售,對市場及個人都是衝擊。

 

 

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近二年房價快速回漲,許多地區都已超過先前高點,買房自備款也跟著提升。業者統計實價資料以及聯徵中心資料指出,七大都會區目前買房自備款都要百萬元以上,北市更是高達520萬元,自備款等同台南房子的成交總價,台北人買房夢越離越遠。

591實價登錄統計近一年各大都會區電梯、華廈成交總價中位數,再對比聯徵中心的平均貸款成數,計算出七都各縣市自備款金額。
資料顯示全台買房自備款都已在百萬以上,最多的就是台北市,過去一年買房總價中位數為2168萬,光自備款就需要520萬元。591房屋交易網新聞組組長畢務潔指出,北市新屋房價近來明顯回升,都更議題也讓老屋交易熱絡,帶動整體房價上揚。

相較北市,新北市容易許多,但也不低,目前總價中位數來到1163萬,手上至少也要250萬元自備款才能買屋。
北台灣最低總價落在桃園,約697萬,自備款落在150萬元內,主要是桃園境內仍有許多親民區塊如觀音、新屋等,中古屋總價僅三、四百萬元,拉低平均總價。
新竹縣市總價都已在800萬上下,自備款都在160萬元左右,雖比桃園高,不過對於高收入的竹科購屋客群來說,仍在可負擔範圍內。
台中總價中位數落在700萬,自備款也須155萬元。畢務潔表示,台中捷運為台中房價帶來推升火力,房價頻創新高,目前交易量集中在三大屯區,其中北屯區屋齡10年以上的3房產品,總價700萬上下,是台中首購小家庭首選之一。

南台灣部分,台南是七大都會區最低總價區,總價中位數約500萬元,自備款也要百萬以上,約110萬,高雄還要高一些,由於近年楠梓、仁武因受科學園區發展利多,再加上市區高房價推擠,交易狀況熱絡,高雄總價中位數來到634萬,買房自備款要130萬元左右。如果您名下道路用地仍舊放在那邊等待政府徵收,那真的可能要讓您們失望

 

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都市計畫實施後,很多私人土地被迫劃成道路用地,遲遲等不到政府徵收,只能讓自己的土地白白供公眾使用。其實,這種現象早已有辦法可以解套,因為持有既成道路的土地所有權人,大可把土地賣給建商做容積移轉,換取現金。

因為政府財政困難,如今除非遇上大型公共建設,需要徵收私人持有的道路用地,才會進行徵收補償,否則地主若持有的土地是既成道路,很難等到政府來徵收。聽起來很不公平,事實上也確實不公平,所以才會讓很多道路用地的地主為了自身權益上前抗議。


早期政府同意地主可以捐出土地抵稅,後來在林全全面禁止後,道路用地也沉寂了一段時間,但是在都市計畫容積移轉實施辦法施行後,則可以捐地進行「容積移轉」,道路用地也頓時被「活化」了!因為,建商為了獲取移轉的容積,大大提高了購買私人持有既成道路的意願。


舉個簡單的例子來說,如果建商在大安區有塊建地,換算容積率,最多可以蓋500坪的大樓,但這筆土地如果在條件允許下,接收了100坪「移轉的容積」,那就可以蓋到500~600坪因條件不同而異,讓原來的建地有了更高的開發價值,而既成道路就是扮演了「輸送容積」的角色,由建商花錢買道路用地,再捐給政府換取容積。

如此一來,讓擁有私人道路用地的持有者,可以獲得金錢補償,政府也不必花錢去徵收土地,建商則是可以在另一筆建地上,獲得道路用地所移轉的容積,讓建地獲取更大的利用價值,達到一舉兩得的美事。

既然道路用地有了活化利用的機會,建商願意斥資收購的意願也大幅增加,坊間有不少買賣道路用地的仲介商、掮客,賣方等相關業務,除了要評估交易價格是否合算,更要注意是否有足夠的交易保障,因為道路用地屬於區域性適用,不能做跨縣市使用,所以每區域都因為建商的需求不同,購買的價格當然也不相同,所以為何有買賣區域有些地區可以達到140% 而部分區域卻只能收購80%等不盡相同的價格。

當然,建商購買道路用地做容積移轉一定會請專業人士計算好基地所需要的容積是多少,才能夠用多少錢去收購道路用地才合理,這些都得看建商基地的供需問題,才會把消息釋放到市面上請 開發公司、仲介商、掮客等去開發地主購買道路用地,所以地主常常會收到相關開發人員的拜訪這是原因,但是因為地主沒有辦法知道哪家建商是直接建商,所以必須經過所謂的"中間人"也就是所謂的仲介來成就案件,然後"中間人"賺取合理的服務費,這是業界的遊戲規則,地主希望賣的最高,建商當然將本求利希望買低,這就是"中間人"的角色和能力是否能夠達到雙方所期待的價格。

政府對於房地產希望能夠達到不炒作的方式,盡可能把資訊透明化,保障雙方買賣的權利,所以類似想要賺有高額的價差和仲介費如今在實價登陸2.0三讀通過後,將會慢慢地去劣存優的去進行改進,當然政策在變化,所有的遊戲規則也都在變,地主們也必須接受買賣需要付給仲介服務費的觀念。

道路用地買賣至今已多年,價格現今大多已經透明化所以有很多管道可以查出,地主們可以運用政府網站或者請問代書等即可得知區域性的買賣價格,達到雙方不欺騙不隱瞞安全交易為原則。可造訪 http://210.65.131.75/homePage.action  內政部實價登陸查詢

至於個人如果有意願處理名下的土地,不妨檢視一下自己的所擁有的土地,如果持有的是既成道路用地可以考慮賣出,因為買賣不必繳土地增值稅、地價稅,只是土地所有權因為容積移轉捐贈轉變成中華民國和縣市政府且現況不會改變。但有個前提是如果道路用地有任何占用不屬於原本土地所有的地上佔用物,買方會要求地主配合買方來做排除動作,因為這是必須的過程,政府相關單位也會過來會同勘查,所以大家把遊戲規則說清楚講明白後才不會造成大家彼此的不愉快或者買賣之間的誤會或訴訟。

如果您名下道路用地仍舊放在那邊等待政府徵收,那真的可能要讓您們失望了...畢竟仍舊還有建商因道路用地可換取容積還可以購買的機會,不要讓自身權益睡著了,如土地買賣相關問題請找專業誠信之對象處理。
 

 

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實價登錄2.0今年7月1日正式上路,預售屋銷售將全面納管,銷售前須向地方政府申報備查定型化合約。內政部次長花敬群9日表示,未來利用地號、案名就可查到建案銷售樓層及銷售率,資訊全都露,並可透過實價登錄確認「秒殺、僅剩最後三戶」是否為不實廣告,若不實可立即開罰。
內政部地政司正展開實價登錄2.0上路部署工作,5月初完成預售屋申報登錄及資訊備查辦法子法公告。申報成交資訊包括交易標的不動產標示、編號、筆棟數、建案名稱、買受人、起造人名稱等資訊;價格資訊含不動產交易總價、土地及建物交易總價、車位交易總價等,另須揭露交易日期、土地及建物交易面積、使用分區或編定、總樓層數、主要建材、主要用途等。

花敬群表示,未來利用地、案名等資訊可查到建案哪些樓層銷售,何時賣掉,銷售價格等,完全揭露預售屋銷售狀況,目前唯一無法揭露的是換約,因實價登錄2.0並未要求。
預售屋銷售率也一目了然,花敬群說,未來代銷業或建商不敢以「秒殺」、「僅剩最後三戶」等不實廣告誤導,透過實價登錄可確認業者是否為不實廣告,一旦不實將可立即開罰。他透露,業者正醞釀走向「不二價」,開價會愈來愈實在,惟此屬業者「自律」行為,內政部不會強制要求。
2.0揭露要及於每戶門牌資訊,花敬群說,過去只揭露區間門牌,只能抓區域交易概況,無法真正反映每棟每戶門牌實際交易資料,未來買賣雙方比較能掌握市場真正行情。
2.0也將紅單交易納管,買受人不得將預售屋紅單轉售予第三人,違者按戶(棟)處15萬至100萬元罰鍰。政府不禁止紅單交易,花敬群說,紅單不能再轉售第三人,若轉售按戶每筆罰30萬,十筆就罰300萬元,罰則相當重,政府不樂見紅單轉售、藉機炒作。
建商則對預售屋買賣定型化契約書,須先送地方政府備查才能銷售頗為關切,建議送地方備查同時可先銷售。對此,花敬群說,內政部並不反對提早銷售,但若備查後發現業者違規,先行銷售部分仍要開罰。
花敬群強調,2.0上路前會加強地方的教育訓練,告知稽查重點,如何開罰。官員也指出,未來會教導地政人員如何使用新系統,6月上旬做實際教育訓練。預計5月中發布書表格式,讓業者有時間熟練申報作業,另備查及申報系統也要做調整,預估5月中旬後開放給地方政府與業者展開壓力測試,2022年則會以更友善方式呈現實價登錄網頁。

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北市法規會昨審議「建商」囤房稅,北市提出的「北市房屋稅徵收自治條例」修正草案,建商待銷售期為1年,銷售期優惠稅率為1.5%,經過委員意見討論後,考量建商申請使用執照和產權登記的行政時間,及配合稅率適度提高有利增加稅收;將建商待銷售期調整為1.5年,銷售期優惠稅率調整為2%,完成一讀程序,最快下周三進議會大會審議。
市議會昨進行法規委員會審議,議員王鴻薇表示,囤房稅避免建商持有成本低、待價而售,只有將建商持有成本提高,才能達到囤房稅的目的,根據財政局提供資料,106年度到109年度待銷售期1.5年還算合理。
議員王欣儀指出,若建商待銷售期為1年,恐變相鼓勵預售。議員林亮君表示,建商待銷售期應有要有緩衝期,應包含使用執照和產權登記期間。
財政局回應,一般案件能在四個月內完成第一次登記產登,都更案件則可以在六個月內完成,市府已經有加速相關處理作業。多名議員認為應考量使用執照和產權登記的行政流程時間,建商待銷售期1.5年還算合理年限。
至於,銷售期優惠稅率調整,議員王閔生表示,稅率適度提高有利增加稅收,應給建商合理銷售期、合理稅率。王鴻薇也認為,建商待銷售期未必是重點,而是優惠稅率應為1.5%或2%較為影響建商銷售意願。
議員周威佑表示,市政版銷售期優惠稅率為1.5%,但北市的非自用住宅、非營提供給民間團體使用的話,優惠稅率為2%,市政版不應低於2%,多名議員對此感到認同。
經討論後,超過六位以上同意修正,召集人議員王浩表示,針對「北市房屋稅徵收自治條例」修正草案建商待銷售期由1年調整為1.5年,銷售期優惠稅率由1.5%調整為2%,完成一讀程序,最快下周三議會大會審議。

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