地產權益領航｜林顧問

文章摘要：115 年（2026）地價稅在 11 月 1 日開徵，繳納期間是 11 月 1 日至 11 月 30 日，以 8 月 31 日登記簿上的所有權人為納稅義務人。一般用地採 10‰ 至 55‰ 的累進稅率，自用住宅用地是 2‰。自用住宅等優惠稅率的申請期限是開徵前 40 日（9 月 22 日），今年已過，沒申請的要從明年起才能適用。本文說明地價稅怎麼算、跟公告現值有什麼不同，以及地主現在還能做的事。

結論先看

1. 繳納期間：11 月 1 日至 11 月 30 日；遇假日依法順延，請以稅單為準。
2. 誰要繳：8 月 31 日土地登記簿上的所有權人（或典權人），負擔全年稅額。不論是買賣、贈與或繼承取得，只要當天已登記就是納稅義務人。
3. 稅基：公告地價，不是公告土地現值。公告地價每 2 年重新規定一次，115 年正逢調整年。
4. 稅率：一般用地 10‰ 至 55‰ 累進，自用住宅 2‰，公共設施保留地 6‰，工業用地 10‰。
5. 優惠稅率：申請期限是開徵前 40 日（9 月 22 日），逾期從次年起適用。

公告地價和公告現值，差在哪？

祖先留下的土地經過多年河川變遷，家族終於把舊地籍、繼承資料和土地位置一一對上。接下來卻出現另一個問題：「這塊土地恢復權利後，為什麼登記簿上寫的是大家公同共有？我能不能先處理自己那一份？」

土地復權與家族如何共同持有，是相連但不同的兩件事。 前者要查土地是否符合復權要件，後者要看原權利人是否仍在世、繼承關係與遺產是否已分割，以及實際登記內容。不是所有復權土地都一定會成為公同共有；但當原權利人已過世、繼承人有數人而遺產尚未分割時，家族就可能面對這種狀態。

名字都在登記簿上，為什麼沒有各自持分？

依《民法》第1151條，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對遺產全部為公同共有。它和登記簿已列明各人應有部分的分別共有不同：應繼分是繼承及分配時要考量的比例，不等於每個人已經可以指著土地上的某一塊說那是自己的。

先拿最新土地登記謄本、登記原因證明文件及繼承系統表來看：現在登記的是誰？是否仍是公同共有？有沒有跨代繼承、部分繼承人過世或其他權利限制？名字看似熟悉，仍要核對完整資料，不能只憑家族口述判斷。

文章摘要：土地四周被別人的土地圍住、出不去公路，俗稱「袋地」。依民法第 787 條，袋地所有人得通行周圍地以至公路，但要在通行必要範圍內，選擇損害最少的處所和方法，並支付償金。必要時可開設道路（第 788 條）；如果袋地是因買賣或分割造成的，通常只能通行讓與人、受讓人或其他分割人的土地，而且不用付償金（第 789 條）。本文用一個示意故事帶你走一遍，再逐條說明。

阿明的問題一：我真的有權利走嗎？

民法第 787 條第 1 項規定：土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。拆開來看有三個要件：

文章摘要：地籍清理難辦，不是因為流程複雜，而是因為每一類土地都要「證明」：證明登記的那個人就是你的被繼承人、證明那個會社或神明會的成員是誰、證明那個團體現在由誰代表。這篇接續〈地籍清理流程：從收到公告到領土地或價金〉，把《地籍清理條例》列出的六類情形逐一說明，什麼叫「不全」、什麼叫「不符」，並用示意例子說明每一類為什麼難。

先搞懂：「不全」和「不符」是什麼意思？

依《地籍清理條例施行細則》，登記名義人的姓名、名稱或住址「不全或不符」，有以下認定方式：

姓名、名稱方面

文章摘要：公共設施保留地（包含大部分道路用地）被政府徵收時，補償不是只有「地價」一項，還包括地上建物、農作物、營業損失、遷移費；地價依《土地徵收條例》第 30 條，按徵收當期市價計算，公共設施保留地則按毗鄰非公共設施保留地的平均市價。補償費在公告期滿後 15 日內發給，補償價額有異議的，要在公告期滿次日起 30 日內書面提出。本文整理流程、補償項目、異議期限、領取方式，以及徵收後沒有使用時的收回權。

徵收流程：地主在每一步該注意什麼？

1. 公聽會：依《土地徵收條例》第 10 條，申請徵收前，除機密國防事業或已舉行公聽會、說明會者外，須先舉行公聽會，聽取所有權人及利害關係人意見。
2. 協議價購：除國防、交通、水利事業因公共安全急需用地外，須先協議價購或以其他方式取得；價購以「市場正常交易價格」為準。協議不成，才能申請徵收（第 11 條）。
3. 核准、公告：需用土地人擬具徵收計畫書，經中央主管機關核准後，主管機關應公告 30 日，並書面通知所有權人及他項權利人（第 13、14、18 條）。
4. 發給補償費：公告期滿後 15 日內發給。需用土地人未在期限內繳交完竣的，該部分徵收失其效力；但有四種例外：補償估定有異議而提交復議、應受補償人書面同意延期或分期、應受補償人拒絕或不能受領、應受補償人所在地不明（第 20 條）。

補償項目：不只有地價

文章摘要：土地增值稅不是每年繳，而是土地所有權「移轉」時才課，依「土地漲價總數額」和漲價倍數分三級累進：未達 1 倍 20%、1 倍至未達 2 倍的部分 30%、2 倍以上的部分 40%。持有超過 20 年有減徵，符合條件的自用住宅可用 10% 優惠稅率（一生一次）。本文先講公式，再用數字範例算一遍，並列出誰要繳、什麼情況免繳或可減徵。

結論先看：四件事

1. 稅基：土地漲價總數額＝申報移轉現值，減去原規定地價或前次移轉現值（依物價指數調整），再減去土地改良費用。
2. 稅率：一般用地三級累進，20%、30%、40%。
3. 減徵：持有超過 20、30、40 年，就土增稅超過最低稅率（20%）的部分，分別減徵 20%、30%、40%。
4. 自用住宅：符合規定可按 10% 課徵，一生一次。

誰要繳？什麼時候繳？

• 有償移轉（買賣、交換、政府照價收買等）：原所有權人繳。
• 無償移轉（贈與、遺贈）：取得所有權的人繳。
• 繳納時點是土地所有權移轉時，通常需要在訂約後一定期限內向地方稅務機關申報移轉現值，期限與細節請向稅務機關確認。

文章摘要：共有人原則上可以隨時請求分割共有物（民法第 823 條）。分割先依共有人協議；協議不成，任何共有人都可以請求法院判決，法院可以用原物分配、變賣分價金，或兩者並用，也可以用金錢補償（第 824 條）。分割後，各人自分割效力發生時起取得分得部分的所有權（第 824 條之 1）。本文用一個三兄弟的示意故事說明這幾條，並提醒分割與「共有土地出售」的差別。

第一關：可以請求分割嗎？（民法第 823 條）

• 原則：各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
• 例外一：因物之使用目的不能分割。
• 例外二：契約訂有不分割的期限。但這個期限，不得超過 5 年；超過的縮短為 5 年。共有的不動產如果訂有管理約定，不分割的期限不得超過 30 年。
• 即使有不分割期限，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。

文章摘要：地籍清理是政府清理「權利內容不完整或與現行法令不符」的土地登記，例如日據時期會社或組合名義、神明會名義、姓名住址記載不全的登記。流程是：清查、公告、申報或申請登記、審查、再公告、登記；如果沒有人申報，主管機關會代為標售，價金扣除費用後存入保管款專戶，權利人可在 10 年內申請領取；若二次標售仍不成，土地登記為國有，權利人也可在 10 年內申請發還。本文依《地籍清理條例》（112 年 2 月 8 日修正）把每個步驟、期限、需要的文件與常見困難一次整理給地主。

先看結論：地主一定要知道的 6 件事

1. 公告期很長，但申報期有限：應清理土地的公告期間為 90 日；申報或申請登記期間，除條例另有規定外為 1 年。錯過期限，土地可能被代為標售。
2. 不是每一種土地都走同一條路：日據會社或組合、神明會、姓名住址不全、非法人團體或寺廟名義等，各有各的證明文件與期限。
3. 審查最容易卡在文件：需要補正的，通知後 6 個月內補正，補不齊就被駁回。
4. 被標售不等於權利消失：價金扣除 5% 行政處理費用、0.5% 地籍清理獎金與應納稅賦後，存入保管款專戶，權利人 10 年內可申請領取（連同實收利息）。
5. 二次標售不成，土地登記為國有：權利人自登記國有起 10 年內，可申請發還土地，不是直接失去。
6. 有正當理由可以申請暫緩標售：條例第 11 條明定，但要先備妥證據。

哪些土地會被清理？

針對：收到補件通知、調查意見或駁回處分時，先分辨文件性質：是要補資料、尚待查明，還是已經作成正式處分。依115年3月18日內政部令，時效已不是浮覆地復權申請的障礙，但權屬、位置與河川變遷仍逐案審查。行政登記與民事訴訟處理的是不同問題，沒有固定先後。第一個動作：收到文件後，先看文書名稱、作成機關與送達日期。

判例範圍提醒：最高法院112年度台上字第2031號早於115年新令。該案確認權利部分維持，理由涉及公告程序與誠信原則；塗銷登記部分則因複丈、分割及判決執行方式仍需釐清而發回。這些是特定案件的判斷，不等於新令的直接解釋，也不代表每案都要走相同程序。

系列定位：上篇說明時效規則變化；中篇整理人、地與河川變遷的證據；本篇談提出申請後遇到疑義或駁回時，如何辨認下一步。

申請浮覆地復權後，收到補件通知、權屬疑義或駁回處分，常讓人以為只能一路告到最高法院。實際上要先看文件的性質：機關是在請你補資料、表示尚待查明，還是已經作成正式駁回？不同情況的處理方式不同，也不是每件都必須進入訴訟。

新令改變時效障礙，沒有取消個案審查

針對：浮覆地復權的證據可拆成「人、地、水」三條線：舊登記與繼承文件接出原權利人，地號沿革與新舊地圖定出位置，水利與航照資料說明河道變遷。三條線要互相咬合，缺口先標出來，不能用口述或現況照片補。第一步，把手上每份文件放進三條線之一，看哪條是空的。

判例提醒：最高法院112年度台上字第2031號是個案，不是固定清單或勝訴保證。本文只整理盤點線索，實際要件依個案與主管機關審查。

系列定位：上篇說明規則變化；本篇整理人、地、水證據；下篇說明申請受阻後的程序選擇。

土地重新露出後，難題不只是找到祖先姓名，而是確認資料上的人是否為原權利人、文件上的土地

是否就是今天主張的範圍，以及變成水域又露出的過程是否符合《土地法》第12條。單一文件通常無法代替整條證據鏈。

針對：內政部115年3月18日台內地字第1150261484號令明定，浮覆地原所有權人或繼承人依《土地法》第12條第2項請求回復所有權，不適用民法第125條請求權時效，並廢止舊令中以該時效為基礎的要求。被拿掉的是時效這一道門；人、地、河川變遷是否接得上，仍要逐案查核。第一步先分清案件走行政復權還是民事請求。

適用範圍提醒：新令處理依《土地法》第12條第2項申請回復所有權登記時民法第125條是否適用，不代表所有民事返還土地或塗銷登記請求都沒有時效，也不表示權屬、證明與登記審查可以省略。

系列定位：上篇說明規則變化；中篇整理人、地、水證據；下篇說明申請受阻後的程序選擇。

有些家族翻出祖先留下的簿冊和泛黃地圖，才發現土地曾因河道變遷沉入水中，後來又重新露出。大家最常問：「地又出現了，為什麼以前還是很難辦回來？」

圖：家族成員圍桌核對祖先舊簿冊與地籍圖，整理土地線索｜情境示意非官方文件、非個案證據