很多地主心裡都有一塊「畫成道路」的土地。每年繳地價稅卻不能蓋房子，也不能利用，看似卡住，又不知道政府到底什麼時候會徵收。
有的地主打算賣掉落袋為安，有的則選擇持有等待補償。
但真正的問題是——你的地是「該賣的」還是「不該賣的」？
這篇文章，就是要讓地主清楚知道道路用地的價值、風險、優勢與盲點，幫你真正做出正確決定。
一、道路用地分兩大類：差別非常大，價值也完全不同
1. 都市計畫道路（公設保留地）
常見於都市計畫圖上，是政府未來「可能」要開的道路。
特色：
可能 10 年不動
可能 30 年不徵收
也可能突然啟動-補償通常按公告市價＋增值補償，但時間完全無法掌握。
2. 既成道路
已經被使用的道路、巷道、人行道、產業道路。
特色：
已有實際使用
補償相對明確
若被占用，處理方式不同-這類土地的關鍵在「使用現況」，不是都市計畫。
二、政府到底什麼時候會徵收？決定因素只有三個
很多地主以為「畫了路就一定會徵收」，但真正主導徵收的是：
（1）政府有沒有錢-徵收需要龐大預算，很多計畫只是畫著，沒有執行能力。
（2）道路是否具必要性-若是重要幹道、捷運周邊或大型建設必經道路，才有機率加速徵收。
（3）民意與開發壓力-住戶需求強烈、交通需求顯著，才會被列入優先計畫。
換句話說，計畫道路的命運不是畫圖的人決定，而是現實發展決定。
三、道路用地「賣」與「不賣」的真正差別——地主最該看這段
很多地主卡在這個選擇。下面我用最實務的角度整理給你：
◎ 道路用地「賣掉」的優缺點
賣掉的優點
1. 立即變現，不再承擔漫長等待
如果道路 20 年都沒有動工，你至少現有資金可以運用。
2. 不再繳地價稅與管理成本
計畫道路仍要繳稅，地主常覺得「又不能用又要繳」，賣掉可避免這困擾。
3. 避開政府突如其來的低補償
政府徵收時雖然會補償，但有些情況補得並不如地主期待。賣掉等於提前鎖定金額。
4. 若位置差、無開發性，早賣比較有利
偏僻地區、需求不足的道路，徵收速度通常極慢。
賣掉的缺點
1. 如果未來真的啟動徵收，可能拿不到最高補償-補償有時高於一般市場買賣價格，尤其在重劃或區段徵收附近。
2. 道路開通後，整體區域價值會上升-賣太早就等於錯過開發紅利。
3. 若土地位於未來精華道路，你可能賣便宜了-很多地主後悔都是這種情況。
◎ 道路用地「不賣」的優缺點
不賣的優點
1. 若未來進入徵收，補償往往不低
尤其是：
幹道拓寬
捷運周邊
區段徵收
政府會希望地主配合，因此補償通常有一定水準。
2. 未來開發後整體地價上漲，你會同步受惠
道路開通後，周邊土地價值提高，是常見現象。
3. 若為整合關鍵地，價值可能在特定時機爆發
例如建商需要，你的道路用地反而變「併地必買」。
不賣的缺點
1. 你要忍受無限期等待（最現實） 十年二十年不動是常態。
2. 沒辦法使用、沒辦法蓋房、還要繳稅 對地主來說是一種「不確定負擔」。
3. 一但政策改變，可能永遠不徵收 有些道路可能永遠只是紙上計畫。
四、到底該賣還是不賣？最關鍵的判斷方法只有三個
下面三點，是我看過最多地主後整理出的最實用判斷：
（1）看這條路的「必要性」
必要性越高 → 越值得留 必要性越低 → 越適合賣
例如：主幹道 捷運銜接 都會區主要道路 通常必要性高。郊區的次要道路，必要性低。
（2）看周邊是否有開發計畫
如果有：區段徵收 市地重劃 捷運 你就有機會拿到更好的補償。附近若完全沒有開發動靜，那常常是「賣掉比較實在」。
（3）看土地本身是否能創造「整合價值」
如果你的土地剛好位於建設公司需要的關鍵位置，那持有往往比賣掉更有空間。
五、給地主的一句最務實的建議
道路用地沒有絕對對錯，只有：
賣掉：掌握確定性
不賣：等待機會性
最怕的不是賣，也不是不賣，而是「不清楚自己土地真正的價值」就做決定。
如果你需要，我也可以幫你：判斷你道路用地未來徵收機率.....
查周邊開發計畫
分析是否值得長期持有
該賣時的合理行情
該留時可能的補償方向
讓你不再只是「被動的地主」，而是能「看懂土地機會」的地主。
有任何問題請找專業的 林先生 0966-283-519 協助評估。由專業團隊土地買賣公司合作、代辦流程，避免陷入產權糾紛與交易風險。
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