許多家庭都有祖先留下的土地，但因為家族龐大、繼承人眾多，往往多年都沒人處理繼承。你可能不知道，各縣市政府每年都會統計並公布「未辦繼承土地數量」，
提醒家屬注意；但若放著不管，被列冊管理太久，政府依法可能將該土地公開標售，標售金額還會全數歸入國庫。
很多繼承人直到收到地價稅、公告函，甚至土地被標售時，才驚覺「祖產竟然快沒了」。
以下透過一個實際案例，帶你完整了解：
未辦理繼承會發生什麼事？
土地法第34條之1的「多數決」該怎麼用？
共有人不同意出售，該如何處理？
優先購買權的真正規則是什麼？
多人主張優先購買時，如何決定誰能買？
■ 案例：找到祖先的地，只因一張地價稅單
某位地主（以下簡稱A），收到一張陌生地號的地價稅單，透過地政士查詢後，竟然發現那是祖父留下的一塊土地，由於多年未辦繼承，早已被政府列入管理清冊。
申請戶籍謄本後才發現：
✔ 這筆土地的繼承人多達 30 多人
✔ 無人主動處理
✔ 若再放著不管，未來可能公開標售
為避免產權被政府介入，地政士協助完成「首次繼承登記」，全數繼承人成為 公同共有。
■ 繼承完成後，最大的麻煩才開始：30 多人怎麼決定是否出售？
家族開會討論後，決定出售土地，但：
並非全體同意，有 2 位共有人堅持不同意出售，
但贊成者已超過應有部分的三分之二，這時，就能啟動《土地法》第 34 條之 1 的「多數決出售」。
【土地法 §34-1 的核心精神】
「共有人超過 2/3 同意，可強制其他人一起出售。」
但是——為了合法，仍需逐一發函通知不同意的共有人：
是否一併出售並領取價金？
或者你要主張「優先購買權」？
若 15 日內不回覆，視為放棄優先購買權。
該共有人應分得的價款，扣除必要費用後，可提存法院，並直接辦理過戶。
■ 發函後意外出現「搶購潮」：原本沒人要的土地突然變熱門
在寄出存證信函後，3 天內，原本堅持不賣的其中一位共有人突然回函：
→「我願意主張優先購買全部土地。」
不久另一位本來不想買的共有人看到後，反而被激起興趣：
→「他要買，是不是這塊地很值錢？不買可惜！」
於是開始集資，並在第 14 天寄出回函，也主張優先購買。
原本冷門的地，一夕之間變成共有人之間的搶購案。
■ 那到底誰可以買？先喊先贏嗎？抽籤嗎？價高者得？
都不是。很多共有人誤會「優先購買權＝看誰先回覆」。
事實上法律完全不是這樣規定。
依《土地法》第34條之1執行要點：
▶ 多人主張優先購買時：
每個主張者都有資格，最終購買的比例，要依照「應有部分比例」決定分配，
也就是說——順位不是比誰回得早，而是比「持分大小」。
■ 持分比例決定實際能買多少
以本案為例：
A 共有人應有部分：1/5（20%）
B 共有人應有部分：1%（1/100）
若兩人都主張優先購買：
→ 最後「買到的比例」會是 20：1
也就是「持分大的人買得比較多」，並非誰喊得大聲就能買。
這也是為何實務上低持分的人常被戲稱：「搶得再勤，也只是在幫大持分的人抬轎。」
■ 實務策略：為何「高手都按兵不動」？
該案例最後由地政士給出關鍵提醒：
真正高明的共有人，通常不會一開始就回函主張優先購買。
原因是：
✔ 優先購買權期限是 15 天
✔ 若大持分共有人「忘記回覆」→ 視為放棄
✔ 小持分共有人反而能「吃下整筆土地」
因此不少有經驗的買家會採取策略：
→ 等到期限快到（第 13～14 天）才寄出主張函讓大持分的人完全沒時間反應。這就是實務上常見的「出奇制勝」。
■ 【地主最該注意】未辦繼承與共有土地的真實風險
❌ 放著不辦繼承
可能被政府列冊 → 最終公開標售 → 價金全部歸國庫。
❌ 公同共有沒有管理機制
要賣很難、要整合更難。
❌ 共有人優先購買權制度複雜
沒處理好，就是別人在幫你抬轎。
✔ 正確做法
先完成繼承，釐清共有持分，如需出售，用 34-1 合法啟動多數決，必要時用「必要費用提存」方式完成過戶，重要通知一定要用「存證信函」
■ 結語
共有人買賣與未繼承土地，看起來是小事，但背後牽涉：
地籍制度，遺產規劃，多數決權利，優先購買權規則，家族協調，繼承流程與不動產法規
只要有一個步驟疏忽，就可能造成巨大的財產損失。
若家中有久未處理的祖先土地、多人共有土地、或正在討論是否出售，最好盡早處理，避免未來衍生糾紛或無法挽回的結果。
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