關於臺北市中山區都市計畫通盤檢討（主要計畫）案的詳細資訊，並聚焦於具爭議性的大彎北段商業宅就地合法問題。計畫書內容涵蓋該區的地理範圍、人口、產業結構、交通運輸、公共設施以及都市防災等現況分析，並提出至民國 132 年（2043 年）的發展定位與規劃構想。其他來源則討論大彎北段地區多達 1,600 多戶違規商業宅的歷史成因，以及臺北市政府提出繳納回饋金（代金）以就地合法的解決方案。然而，此方案因回饋金數額的公平性引發中央與地方之間的爭議，並被批評可能變相獎勵違法並助長房地產炒作，成為一個複雜的歷史共業。
「臺北市中山區都市計畫通盤檢討（主要計畫）案」是中山區自臺北市實施都市計畫以來，首次辦理的整體行政區都市計畫通盤檢討。
通盤檢討的主要目的、範圍、年期與相關指導原則整理如下：
一、 主要目的（檢討目的）
本次中山區都市計畫通盤檢討主要有四項目的：
土地使用與研擬策略： 順應產業結構調整的空間使用需求，檢討土地使用並研擬相關策略。
公共設施用地： 配合政策需求或實際使用情形，檢討公共設施用地。
都市設計準則： 考量地區捷運佈設完備與推動都市更新事業之需要，檢討都市設計準則的範圍與內容。
都市防災機能： 考量氣候變遷與都市降溫、防洪等議題，提升都市防災機能。
此外，本次通盤檢討也著重於處理特定的歷史問題：
大彎北段違規住宅處理： 由於大彎北段地區自 81 年公告實施都市計畫以來，定位為臺北市商業娛樂中心，但部分街廓出現住宅使用情形。市府基於發展歷程、重大設施投入、公平負擔等因素綜合考量，於本次通盤檢討中納入土地使用開發許可機制，針對較集中之既有住宅使用地區，提供彈性土地使用項目，以促進地區活絡發展。此舉旨在不影響大彎北段商業娛樂中心發展定位的前提下，妥善處理違規住宅問題，並建立法制基礎。
二、 計畫範圍與年期
計畫範圍： 本計畫範圍以臺北市中山區行政區界為範圍，涵蓋中山區 42 個行政里，總面積為 1,368.21 公頃。
計畫年期： 本次通盤檢討的計畫目標年訂為民國 132 年（西元 2043 年）。此計畫年期是依據《都市計畫定期通盤檢討實施辦法》的規定，以 25 年為原則推估。
三、 相關指導原則
本次通盤檢討共研訂了三大類相關指導原則，作為後續都市空間機能與發展型態規劃的指導方針：
1. 韌性城市指導原則
此原則旨在考量中山區的自然環境條件（如盆地地形、基隆河流經、強降雨頻率驟增），期望打造宜居永續城市。
主要指導策略包括：
都市綠軸建構： 透過都市規劃與設計，指認藍綠生態系統串連路徑，特別是以三橫軸與三縱軸作為都市景觀塑造的關鍵軸線。
綠色生態網絡： 活化地區零星公有資源，實施基地部分綠化，藉以串連校園、鄰里公園，形成地區生態系統。
開放空間強化： 強化開放空間的綠覆率以及屋頂綠化，以降低都市溫度並涵養水分。
低衝擊開發（LID）： 研訂都市設計規範，納入低衝擊開發原則，規範保水透水性人行道鋪面、雨水貯留設施等，以提升都市保水性能。
2. 大眾運輸導向發展（TOD）指導原則
鑑於中山區捷運場站眾多且周邊發展成熟，此原則旨在強化場站與周邊地區的整合。
主要指導策略包括：
土地利用調節： 鼓勵都市結構朝向緊密發展，強化場站周邊高強度、混合使用的開發。
人本交通改善： 優化大眾運輸工具的轉乘串連規劃，提供舒適友善的轉乘空間，並優化捷運場站周邊人行空間與動線。
綠色運輸推廣： 規範個人運具使用，推廣公共綠色運具的設置，以完整建置「最後一哩路」。
3. 都市更新指導原則
此原則旨在配合捷運系統及產業發展活動，引導都市更新事業，以提升整體產業活動空間、公共服務及防災機能。
主要指導方針包括：
整體規劃指導： 制定具備產業經濟發展、交通運輸系統串聯、都市防災機能及都市景觀風貌形塑的整體性規劃指導原則。
防災型都市更新： 考量中山區老舊建物多，且有土壤液化、淹水潛勢等災害風險，推動都市更新應結合防災需求，考量建物結構安全與土地使用。
TOD 規劃理念實踐： 要求建物退縮、人行/自行車動線順暢性，以及設置街角廣場等，以實踐都市 TOD 設計理念。
本次通盤檢討的主要目的之一，是將計畫年期以民國 132 年為目標年，這就像是為中山區這艘歷史悠久的船，重新校準航向和目的地，並設定了**「韌性」、「TOD」和「都更」這三條航行原則，
確保它能在未來的二十多年裡，應對氣候變遷（韌性）、優化移動效率（TOD），並修復老舊結構（都更），特別是解決像大彎北段違規住宅這種積壓已久的「歷史船票」問題**，讓這艘城市之船能夠穩健地邁向永續發展的目標。
如何平衡大彎北段商業區違規住宅的「就地合法」與都市計畫「公平正義」定位，這個議題涉及到都市發展、法制基礎、歷史共業處理以及社會公平原則等多重面向。
根據本次中山區都市計畫通盤檢討（主要計畫）案，臺北市政府採取了有條件放寬和課徵回饋代金的「開發許可機制」作為解決方案，試圖在維持地區商業定位的前提下，
處理長達數十年的違規使用問題。
以下是本次通盤檢討中，為平衡這兩項原則所採取的策略、機制及其引發的爭議：
一、 維持地區核心商業定位的原則
首先，市政府堅持大彎北段地區的原始都市計畫定位，這是確保「公平正義」中「規劃誠信」的首要條件：
發展定位不變： 大彎北段地區自 81 年公告實施都市計畫以來，即定位為臺北市商業娛樂中心。本次通盤檢討重申，該地區的發展方向仍以商業、娛樂產業為主軸，並將其定位為「基隆河北側商務娛樂活動中心」。
支援產業軸帶： 該地區被視為臺北科技走廊中心，用於支援大內科地區衍生之休閒娛樂及旅館住宿需求的服務機能。
重大建設強化： 為了強化其商業中心地位，未來將持續投入捷運北環段、東環段等重大公共建設，預期劍南路站將成為三鐵共構的交通樞紐，持續強化商業發展潛能。
劃設機制前提： 市府強調，納入開發許可機制的前提是**「在不影響大彎北段商業娛樂中心發展定位」**之下，以法制基礎妥善處理既有住宅問題。
二、 透過「開發許可」機制處理違規共業
為解決既有 1,678 戶（或 1,606 戶）違規住宅的歷史共業，市府以「法制基礎」為前提，納入土地使用開發許可機制，針對既有住宅較集中之範圍，允許變更為商住混合使用。
三、 實現公平正義的「回饋負擔」原則
為避免違規者單方面從中獲利，並體現「公平正義」原則，市府要求違規者必須公平負擔其增加住宅使用所帶來的公共設施成本。
回饋金的法源與目的： 回饋機制是基於**「減緩環境成本」及「使用者付費」原則，以引入人口所需開放型公共設施用地土地價值換算回饋代金。此舉也是參考監察院意見，依《都市計畫法》第 27 條之 1 及相關審議規範，要求權利關係人提供或捐贈一定金額，以符合公平正義原則**。
鼓勵合法化折扣： 為了鼓勵既有違規住宅儘速完成合法使用申請，並考量違規形成部分源於政府稽查實有「法未明定致力有未逮之處」，市府訂定：在計畫公告實施 5 年內申請者，既有建築回饋金得以 6 折繳交。
代金的計算與級距：
回饋金原先以 2018 年土地價值估算約 8.68 萬元/坪。
經 6 折計算後，估算約為 5.21 萬元/坪。
此代金標準意味著一戶小坪數住宅（20 幾坪）需繳納至少 100 萬元代金，大坪數則需繳納 200 至 300 萬元不等。
回饋金可以分期繳納，以 1 年為 1 期，最多 5 期。
四、 公平正義與政策的爭議點
儘管市府提出了折衷方案，但中央與批評者認為，這種「就地合法」的方式未能充分實現公平正義，反而可能製造新的問題：
回饋代金過低引發質疑： 內政部和外界擔憂市府訂定的代金條件過低（從原先評估的 16.18 萬元/坪一路對折降至 5.21 萬元/坪）。
獎勵違法者的疑慮： 批評者指出，大彎北段的商業宅通常具有比合法住宅區更高的容積率與建蔽率，導致成本下降，建商從中牟利。如果回饋金無法抵銷這種價差，就形同讓違法者得以獲利退場，變相鼓勵不肖業者「劍走偏鋒、違規使用」。
助長炒房和政策風險： 內政部和輿論擔心，代金過低可能會助長炒房，因為繳納的代金容易被當作房地產交易的「成本」吸收。消除政策風險（如無法設籍、無法重購退稅、房屋稅高 2-3 倍等抗性）後，使得這些違法房屋可以轉賣獲利，這對循規蹈矩購買合法住宅的民眾來說是極不公平的。
都市計畫專業性的崩壞： 批評者擔憂，若未能充分評估住宅區人口增加對交通承載力、公共設施（如公園、汙水處理）的需求，貿然放寬分區使用將會造成生活品質大幅下降，影響周邊區域，並危及都市計畫的整體專業性。
總結來說，臺北市政府的平衡點在於：透過保留商業定位和限制住宅容積，來維護計畫的「誠信」；同時透過設置回饋代金，來補償公共設施的「公平」。然而，爭議的焦點則在於，代金的實際金額是否足以發揮實質的「懲罰」與「抵銷價差」作用，以防止違法行為在實質上獲得獎勵，進而損害長期的社會公平正義。
本次「臺北市中山區都市計畫通盤檢討（主要計畫）案」配合整體規劃構想及地區發展紋理，將中山區劃分為五大生活圈：
建國南京生活圈
建國民權生活圈
圓山生活圈
中山生活圈
大直生活圈
專業結論與建議
黃金窗口： 目前唯一具有明確 5 年時效性 和 高額現金折扣 的獲利機會。一旦過了 115 年 11 月 17 日，即使未來仍允許合法化，6 折優惠極可能會取消，大幅增加您的開發成本。
立即行動： 應將所有精力用於 房源的普查與整合。現在是地主最願意配合的時候，因為他們面臨「不合法，房產持續折價」與「花錢合法，但享巨額折扣」的選擇。
TOD 專案延後： 雖然 TOD 變更也是高價值方向，但其行政審批和規劃期長達數年。應將其視為大彎北段獲利後的資金再投入專案，而非當前最優先的目標。
