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容積大改革! 取消捐地換容積


民間不得自行買賣容積,由政府做莊,價格以市價訂定




容積大改革!營建署長葉世文中午表示,有鑑於不少建商低價購買公共設施保留地後,將容積移轉至其他建案,再以高價賣出獲取暴利,營建署將關閉民間自行買賣容積管道,全由政府做莊,未來建商都必須向政府購買容積,容積價格則由政府根據移入基地的房價行情來訂定。




葉世文表示,公共設施保留地容積價格如何訂,尚待討論,但會接近當地房價行情,不會再像以前那麼便宜;至於如此一來,是否會造成房價上漲,葉世文表示,建商要漲價有很多藉口,建商如因此漲價,民眾不一定買單。




信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,營建署關閉民間買賣容積管道,並以市價賣出方式,如果房市景氣好,建商勢必會直接轉嫁到房價上,如果房市景氣不好,則會造成地價會下跌,因為建商會合併計算整體可建容積的成本。




葉世文表示,目前基地開發容積移轉有兩種方式,一是直接向政府購買,另一則是購買公共設施保留地,將土地送給政府後,容積則轉到預定開發的基地。由於公共設施保留地價格便宜,建商買進移入後卻可高價賣出,各界頗有批評。




為此營建署日前開會決定未來將關閉民間買賣容積移轉管道,簡單說,目前市場上經常看到,民間持有的公共設施保留地標售或買賣都會不見,未來建商需要容積,只有一種管道,就是向各縣政府購買。




營建署官員表示,目前容積計價方式還沒定案,但以區域實際行情作為參考,或是只比市價行情便宜一點作為誘因,目前還沒有實施時間,預計上半年就會做出落日時間,這項措施,只需修正都市計劃容積移轉辦法,不需經過立法院。




至於手中持有公共設施保留地、但政府遲遲未予徵收的地主,葉世文表示,以後地方政府出售容積,將專款專用都用在公共建設、徵收公共設施保留地,也可解決地主問題。




除了容積移轉外,營建署也研擬設置容積獎勵上限,將目前包括期程、綠建築等各式各樣的容積獎勵,設定上限,一般區域獎勵預計上限為20%,都更區域為50%,不少建商認為,由於容移受限,可售面積減少,也會造成房價上漲。




 




 




 




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容積獎勵容積移轉限縮,台中市開第1


內政部全面檢討縮減容積獎勵之際,台中市政府率先自51日起縮減容積移轉,縮減幅度最高一半,台中市建築開發公會初步評估,此舉將連帶推升房價,漲幅至少在15%20%,還會引發新一波搶照、搶建潮。


業界並盛傳,內政部縮減容積獎勵一事,將在71日全面上路,對此,內政部部長李鴻源昨(24)日表示,並無此時間表,此案還在醞釀階段,待營建署擬妥方案之後,會邀請學界專家與業界代表共同商討,等全案成熟後才會推出。



李鴻源指出,容積對於都市的景觀與發展、建築物的安全,乃至於民眾的居住安全與日照權等,都有影響,過往容積獎勵並無上限,近來他請營建署評估訂定上限;業界普遍認為,容積獎勵降低將帶動房價上漲,對此,李鴻源說,將與業界交換意見,考量各項因素後,找出平衡點。


營建署署長葉世文透露,容積獎勵上限將由中央政府訂出標準,地方政府則在此標準下自行調整,各地可因地制宜。對於台中市開出第一槍,台北市昨天未表意見,新北市將配合中央政府、但盼保有彈性;台南市直指台南法定容積率本就偏低,不希望大砍容積獎勵;高雄市則有意採取總量管制方式,而非全面限縮。



據了解,內政部過去對於容積獎勵、容積移轉並未嚴格控管,導致建築物長高、長胖現象到處可見,影響都市景觀與居住品質,而遭到監察院
糾正,因而決定修法。


台中市政府最近完成「容積移轉審查許可條件作業要點」修正,預計51日起正式上路


 


 


閱讀秘書/容積獎勵


每塊土地都有不同的使用分區以及法定容積,所謂容積,就是1坪土地可興建的房屋面積。


舉例來說,一塊面積1,000坪的土地,若其使用分區為第三種住宅區,法定容積率為225%,也就是可以興建2,250坪的房子;若建商又得到20%的容積獎勵,則可加碼蓋到2,700坪的面積。




台灣土地資源珍貴,尤其大台北地區素地難尋,開發商在買土地時,除評估法定容積之外,多會將可得到的容積獎勵也都納入考量,以興建更多樓層。



【經濟日報/黃啟菱綜合報導】




 




 




 




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蹟陳悅記容積移轉敗訴,北市府提上訴


台北市大同區的陳悅記國定三級古蹟,先前土地所有權人「祭祀公業陳悅記」依「古蹟土地容積移轉辦法」規定,向台北市政府申請容積移轉,在市府核准後,有二名派下員不服該核准行政處分,進而提起行政訴訟,經台北高等行政法院二審判定應撤銷核准之行政處分,市府表示,這將攸關移轉案已核准容積移轉送出基地、接受基地所有權人權益及後續通案處理方案,所以將提出行政上訴。




「古蹟土地容積移轉辦法」規定,經指定為古蹟之私有土地所有權人,其原本依法可建築之基準容積,因古蹟保存而無法建築之容積,得依該辦法申請移轉至其他地區建築使用。




位於北市大同區延平北路四段之陳悅記祖宅,於74年間指定為國定三級古蹟,其座落土地之使用分區為「保存區」,總面積約5,855平方公尺,該土地所有權人「祭祀公業陳悅記」與容積移轉接受基地所有權人於96年起至100年間,陸續依「古蹟土地容積移轉辦法」向台北市政府申請容積移轉,經市府審核應檢具書件後,核准有5件容積移轉案。




陳悅記古蹟第一件核准之容積移轉案,將該古蹟無法建築之部分基準容積,移轉至同一都市主要計畫之台北市松山區民生社區內住宅用地,惟該祭祀公業內有二名派下員不服該核准行政處分提起行政訴訟,經台北高等行政法院判決撤銷原核准處分。




市府表示,因此案涉及「古蹟土地容積移轉辦法」通案之執行,且攸關移轉案已核准容積移轉送出基地、接受基地所有權人權益及後續通案處理方案,市府都發局將於11日前提出上訴聲明狀,提出行政上訴。




記者王郁淳/台北報導




 




 




 




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優惠容積,經部爭取240


經濟部研擬「提升民間投資動能方案(草案)」,為了解決工業區土地不足問題,已與新北市提出調高容積率上限,傾向從210%增加至240%,若廠商有新增投資案或是重點培育產業,再給予5%額外獎勵;此方案第1波鎖定土城與林口工業區容積率,一旦新北市態度更開放,不排除樹林、瑞芳工業區也納入。



經濟部近期規劃完成「提升民間投資動能方案(草案)」,目前已呈報到政院審查,工業局提出4大投資障礙,包括土地、用水、勞工與環評,在草案提出解套辦法。



其中,廠商反應土地不足問題,經濟部已向內政部爭取調整容積率的訴求,雖然內政部態度相當支持,不過容積率調整已授權給地方政府,工業局轉向地方政府協商。



工業局表示,目前北部工業區土地較不足,初步鎖定土城與林口工業區容積率,現行都會區域工業區容積率上限為210%,希望爭取到240%,另外,廠商有新增投資案或增加就業機會,則再給予5%額外獎勵,同時,工業局也評估,是否要選定重點產業作為獎勵對象。



經濟部上周已與地方政府開會討論,據悉,新北市擔心一旦容積率調高後,勢必增加當地的車流與人流量,必須細部精算當地交通運量能否負荷,或是提出道路拓寬或者是將地面停車改到地下室,適度調整空間感,避免過度擁擠。



為鼓勵地方政府支持,工業局評估一旦新北市願意支持調高容積率,不排除將樹林、瑞芳工業區納入適用範圍。



工商時報【記者潘羿菁╱台北報導】



 



 



 



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容積移擬減半,建商開發腳步恐提早


台北信義計畫區是全台灣最貴的地區,但這的房價恐怕又要再飆漲了!台北市政府計畫將信義區容積移轉率上限,由40%大砍一半到20%,如果真的定案,建商可以興建的樓層將大幅縮水,成本跟著大增,外界因此預估,信義區房價至少將有5%以上的漲幅。



放眼望去,寸土寸金的信義區恐怕越來越珍貴了,由於北市府計畫將這的容積移轉率上限,由40%下修到20%,預估6月通過,將使得建商成本暴增,進一步推升信義區房價狂飆。信義商仲主任王維宏指出,「未來新推案件,開價可能會往上提高,我們預估大概是5%以上。」



這次傳出移轉率決定減半,主要是由於去年信義區推出的「皇翔F4」容積移轉高達8次,建商不斷加高樓層,引發鄰近台北花園、維也納花園等豪宅住戶抗議。



新的容積移轉規定若確定後,包括富邦人壽、A10開發、金享建設D3及亞太會館重建案等,由於還未申請建照,恐怕將會受到衝擊。王維宏說,「建商的開發腳步會提早,因為修法到最後,公布、實施可能還有半年到一年的緩衝期。」



由於北市府考慮進一步取消捷運周邊的停車獎勵,預估影響上百家建商,如果新規定確定,未來信義區房價肯定還會有一波不小漲幅。(新聞來源:東森新聞記者黃欽旻、鍾武均)



 



 



 



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容積獎勵內政部決設限



都會區土地寸土寸金,但台北市政府對於閒置建物的基地綠美化,卻提供最高10%的容積獎勵,監察院昨天公布調查,認定有適法性問題,已發函北市府檢討。內政部也決定未來循都市計畫程序核給容積獎勵案件都將納入容積上限,預估將對不動產市場造成衝擊。



這也是繼元大一品苑引發停車場容積獎勵爭議後,台北市政府另一件因提供容積獎勵,遭外界關注的案件。



監察院內政及少數民族委員會昨天通過監委程仁宏、劉玉山的調查報告指出,台北市政府為配合花博活動,在9899年度推出「台北好好看系列二計畫」,對於老舊閒置建物地主,如果主動辦理基地騰空、綠美化,且在18個月以後才申請建築,即可申請最高10%的容積獎勵。



根據北市府的說法,這項容積獎勵措施是依 照「都市計畫法第27條第1項第4款」的授權,不過監察院認為,該條文明定要 「已列入地方政府施政方針、施政計畫之重大設施建設計畫者」,但該計畫時並未興建任何「重大設施」或建設,且適用的基地也不是市府主動規劃,而是零散分布於市區,由土地所有權人提出。



根據調查,該計畫依市府給予的最高容積獎勵計算,合計共達20639平方公尺。這些基地拆除連同綠美化經費,每平方公尺最多支付2,622元成本(每坪約8,668元),但地主在18個月後卻可額外獲得最高法定容積10%獎勵的長期利益。



監察院認為該計畫不僅適法性有問題,且耗費大量行政人力及成本,釋出的獎勵容積只能換得18個月的短期綠化空間,投入資源與產出的公共利益顯未相當,發函要求台北市政府確實檢討改進。



內政部營建署則在監察院調查時表示,內政部已邀相關部會及地方政府召開會議,未來類似「台北好好看計畫」循都市計畫程序核給容積獎勵的案件,將納入建築基地容積獎勵上限規定,以避免容積獎勵過度運用。



由於其中涉及修正都市計畫法省市施行細則及臺北市土地使用分區管制自治條例,內政部指出,將請營建署中部辦公室、台北市政府及高雄市政府在今年12月底前完成相關法制作業程序後公告實施。

工商時報 記者崔慈悌/台北報導




 




 




 




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積移轉後投資報酬率超過一倍




【經濟日報/記者陳美玲、黃啟菱/台北報導】




新北市板橋區的道路用地昨(17)日高價標出,專家估算,買家未來將容積移轉入建案後,可獲利約4.94億元,投報率逾一倍,獲利頗豐。




永慶資產管理協理黃增福說,新建案灌入容積後,其銷售面積可大幅增加。目前法律規定,移入之容積最高以基準容積的30%為限。




黃增福指出,容積移轉只能在同區內,未來建商應會移入到捷運板南線附近房價較高的區域,可創造較大獲利空間。




若以目前捷運江子翠站三號出口的都市更新劃定地區做為容積接受基地來推算,府中段道路用地公告現值為每坪80萬元,都市更新劃定地區公告現值是98.2萬元,法定容積率400%,未來若整合成功並動工,初步推算,購買之可移入這塊基地的容積為1,339坪,增加可銷售建坪高達2,143坪。




他表示,位於捷運新埔站出口的「新巨蛋」建案價格約每坪55萬元,以此估算,這次購買的容積可為新建案創造11.79億元的銷售金額,扣除建築成本約每坪12萬元,再扣除購買容積成本4.3億元,還有4.94億元利潤,投報率高達1.16倍。




 




 




 




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台北市及新北市建物買賣移轉


奢侈稅61上路前,台北市1005月建物買賣移轉棟數,比1004月成長了14.83%,新北市1005月土地及建物買賣移轉件數,比1004月成長了20.88%


太平洋房屋表示,依據台北市政府地政處最新統計,1005月台北市建物買賣移轉棟數,雖較去年同期(995)減少24%,其中只有中山區成長了3.17%,其他區均下跌。但比上個月(1004)卻增加了14.83%;這可推估出,愈靠近奢侈稅61實施前,可能會被課奢侈稅之賣方急售的情況愈趨明顯,加上有自住需求之購屋者趁勢進入市場撿便宜,這才使得1005月的建物買賣移轉棟數較4月來的明顯增加。


在台北市各區中,除了松山、中正、文山及南港區外,其餘各區的建物買賣移轉棟數都比4月成長許多,其中以大同區68.42%的增幅最大,其次是萬華區的50.79%,第三是中山區的43.88%;以前兩名來看,因屬房價較便宜之舊市區,故受到購屋者青睞。(詳見表一)


若從1001-5月台北市建物買賣移轉棟數,比去年同期看來,減少了約11.28%,顯示至目前為止,房市交易活絡度不及去年,奢侈稅效應應是主因。


另在新北市部份,1001-5月的土地及建物買賣移轉件數,比去年同期減少約7.8%,房市交易活絡度也不及去年。而今年5月比上個月明顯成長約20.88%,原因同於台北市,但若與去年5月相比,則仍減少了13.25%,其中只有板橋、土城等區成長了42.53%,其他區均下跌。(詳見表二)










資料來源:台北市政府 資料整理:太平洋房屋行銷部














資料來源:新北市政府 資料整理:太平洋房屋行銷部




太平洋房屋建議,在奢侈稅上路後,雖然已較無趕著急售的案件,但從整體大環境來看,目前低利率、市場資金仍充沛,另有ECFA和陸客自由行的外在需求增加,及百年結婚潮影響下的首購內需潛力,下半年的房市應仍會朝穩定發展趨勢走,購屋者不妨利用政府推出,最高720萬的優惠房貸,進場選購好宅;近捷運、交通便利、生活機能完備、重劃區、有重大公共建設支撐等,皆是不錯的置產地區。


(太平洋房屋提供)


 


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都市計畫容積移轉實施辦法


都市計畫容積移轉實施辦法


內政部88.6台內營字第8872676號令發布


內政部90.6.8台九十內營字第9083967號令訂定第六條第一項第二款、第三款自 中華民國九十年七月一日 施行


內政部91.12.31台內營字第0910085420號令修正第一條條文


內政部93.6.30台內營字第0930084827號令修正


內政部98.2.25台內營字第0980800788號令修正第九條、第十七條條文


內政部98.10.22台內營字第0980810129號令修正第四條、第五條、第九條、第九條之一、第十六條、第十七條條文


內政部99.11.5台內營字第0990808892號令修正第六條、第十六條、第十七條條文


第一條 本辦法依都市計畫法第八十三條之一第二項規定訂定之。


第二條 本辦法所稱主管機關:在中央為內政部;在直轄市為直轄市政府;在縣(市)為縣(市)政府。


第三條 本辦法之適用地區,以實施容積率管制之都市計畫地區為限。


第四條 直轄市、縣(市)主管機關為辦理容積移轉,得考量都市發展密度、發展總量、公共設施劃設水準及發展優先次序,訂定審查許可條件,提經該管都市計畫委員會或都市設計審議委員會審議通過後實施之。


前項審查許可條件於本辦法 中華民國九十三年六月三十日 修正施行後一年內未訂定實施者,直轄市、縣(市)主管機關對於容積移轉申請案件,應逐案就前項考量之因素,詳實擬具審查意見,專案提經該管都市計畫委員會或都市設計審議委員會審議通過後,依本辦法核辦。


第五條 本辦法用詞,定義如下:


一、容積:指土地可建築之總樓地板面積。


二、容積移轉:指一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用。


三、送出基地:指得將全部或部分容積移轉至其他可建築土地建築使用之土地。


四、接受基地:指接受容積移入之土地。


五、基準容積:指以都市計畫及其相關法規規定之容積率上限乘土地面積所得之積數。


第六條 條送出基地以下列各款土地為限:


一、都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣(市)主管機關認定有保存價值之建築所定著之土地。


二、為改善都市環境或景觀,提供作為公共開放空間使用之可建築土地。


三、私有都市計畫公共設施保留地。但不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者。


前項第一款之認定基準及程序,由當地直轄市、縣(市)主管機關定之。


第一項第二款之土地,其坵形應完整,面積不得小於 五百平方公尺 。但因法令變更致不能建築使用者,或經直轄市、縣(市)政府勘定無法合併建築之小建築基地,不在此限。


第七條 送出基地申請移轉容積時,以移轉至同一主要計畫地區範圍內之其他可建築用地建築使用為限;都市計畫原擬定機關得考量都市整體發展情況,指定移入地區範圍,必要時,並得送請上級都市計畫委員會審定之。


前條第一項第一款送出基地申請移轉容積,其情形特殊者,提經內政部都市計畫委員會審議通過後,得移轉至同一直轄市、縣(市)之其他主要計畫地區。


第八條 接受基地之可移入容積,以不超過該接受基地基準容積之百分之三十為原則。


位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區範圍內之接受基地,其可移入容積得酌予增加。但不得超過該接受基地基準容積之百分之四十。


第九條 接受基地移入送出基地之容積,應按申請容積移轉當期各該送出基地及接受基地公告土地現值之比值計算,其計算公式如下:


接受基地移入之容積=送出基地之土地面積×(申請容積移轉當期送出基地之公告土地現值/申請容積移轉當期接受基地之公告土地現值)×接受基地之容積率


前項送出基地屬第六條第一項第一款之土地者,其接受基地移入之容積,應扣除送出基地現已建築容積及基準容積之比率。


其計算公式如下:


第六條第一項第一款土地之接受基地移入容積=接受基地移入之容積×〔1-(送出基地現已建築之容積/送出基地之基準容積)〕


第一項送出基地屬第六條第一項第三款且因國家公益需要設定地上權、徵收地上權或註記供捷運系統穿越使用者,其接受基地移入容積計算公式如下:


送出基地屬第六條第一項第三款且因國家公益需要設定地上權、徵收地上權或註記供捷運系統穿越使用者之接受基地移入容積=接受基地移入之容積×〔1-(送出基地因國家公益需要設定地上權、徵收地上權或註記供捷運系統穿越使用時之補償費用/送出基地因國家公益需要設定地上權、徵收地上權或註記供捷運系統穿越使用時之公告土地現值)〕


第九條之一  接受基地得以折繳代金方式移入容積,其折繳代金之金額,由直轄市、縣(市)主管機關委託三家以上專業估價者查估後評定之;其所需費用,由接受基地所有權人負擔。


前項代金之用途,應專款專用於取得與接受基地同一主要計畫區之第六條第一項第三款土地為限。


接受基地同一主要計畫區內無第六條第一項第三款土地可供取得者,不得依本條規定申請移入容積。


第十條 送出基地除第六條第一項第二款之土地外,得分次移轉容積。


接受基地在不超過第八條規定之可移入容積內,得分次移入不同送出基地之容積。


第十一條 接受基地於申請建築時,因基地條件之限制,而未能完全使用其獲准移入之容積者,得依本辦法規定,移轉至同一主要計畫地區範圍內之其他可建築土地建築使用,並以一次為限。


第十二條 接受基地於依法申請建築時,除容積率管制事項外,仍應符合其他都市計畫土地使用分區管制及建築法規之規定。


第十三條 送出基地於許可其全部或部分容積移轉前,除第六條第一項第一款土地外,應視其類別及性質,將所有權之全部或部分贈與登記為國有、直轄市有、縣(市)有或鄉(鎮、市)有。


前項贈與登記為公有之土地中,屬第六條第一項第二款之土地,限作無建築行為之公園、綠地、廣場、體育場所及兒童遊樂場等公共空間使用。


第十四條 直轄市、縣(市)主管機關應就第六條第一項第三款之送出基地進行全面清查,並得會同有關機關(構)依都市計畫分區發展優先次序、未來地方建設時序及公共設施保留地劃設先後,訂定優先移轉次序後,繕造送出基地圖冊,於各該直轄市、縣(市)主管機關及鄉(鎮、市、區)公所公告周知及將公告之日期、地點登載當地報紙,並登載於直轄市、縣(市)政府網站。


前項送出基地圖冊,應表明下列事項:


一、公共設施保留地類別、性質及面積。


二、送出基地之坐落,包括地段、地號、都市計畫圖上之區位。


三、其他應表明事項。


第十五條 送出基地圖冊公告後,應置於各該直轄市、縣(市)主管機關、鄉(鎮、市、區)公所及各地政事務所,供公眾查閱。


送出基地及接受基地所有權人均得向直轄市、縣(市)主管機關或鄉(鎮、市、區)公所表達移出或移入容積之意願及條件,由各該直轄市、縣(市)主管機關及鄉(鎮、市、區)公所提供各項必要之協調聯繫及諮詢服務。


第十六條 容積之移轉,應由接受基地所有權人檢具下列文件,向該管直轄市、縣(市)主管機關申請許可:


一、申請書。


二、申請人之身分證明文件影本;其為法人者,其法人登記證明文件影本。


三、送出基地所有權人及權利關係人同意書。


四、送出基地及接受基地之土地登記簿謄本或其電子謄本。


五、送出基地及接受基地之土地所有權狀影本。


六、其他經直轄市、縣(市)主管機關認為必要之文件。


接受基地所有權人依第九條之一規定繳納代金者,免附前項第三款至第五款規定之相關送出基地文件。


接受基地以都市更新權利變換實施重建者,得由實施者提出申請,並得免附第一項第五款規定之接受基地土地所有權狀影本。


第十七條 直轄市、縣(市)主管機關受理容積移轉申請案件後,應即審查,經審查不合規定者,駁回其申請;其須補正者,應通知其於十五日內補正,屆期未補正或補正不完全者,駁回其申請;符合規定者,除第六條第一項第一款之土地及接受基地所有權人依第九條之一規定繳納代金完成後逕予核定外,應於接受基地所有權人或前條第三項實施者辦畢下列事項後,許可送出基地之容積移轉:


一、取得送出基地所有權。


二、清理送出基地上土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係。但送出基地屬第六條第一項第三款者,其因國家公益需要設定之地上權、徵收之地上權或註記供捷運系統穿越使用,不在此限。


三、將送出基地依第十三條規定贈與登記為公有。


前項審查期限扣除限期補正之期日外,不得超過三十日。


第十八條 第六條第一項第一款之土地,經直轄市、縣(市)主管機關許可容積移轉後,送出基地上之建築物應永久保存,基地上之建築價值喪失或減損,土地所有權人應按原貌修復。


第十九條 直轄市、縣(市)主管機關於許可容積移轉後,應即更新送出基地圖冊,將相關資料列冊送由主管建築機關實施建築管理及送該管土地登記機關建檔,並開放供民眾查詢。


第二十條 本辦法 中華民國九十三年六月三十日 修正施行前,已循都市計畫擬定、變更程序,訂定容積移轉相關規定者,得依其都市計畫規定辦理容積移轉。其計畫規定之執行如有困難者,得依都市計畫擬定、變更程序變更之。


第二十一條 本辦法自發布日施行。


 


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建蔽率,容積率的基本了解


容積率 X 土地面積 總建坪數,亦即總共可以蓋多少建坪 (上限)
建蔽率則為建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率(上限比率)


簡單地說,就是樓板面積最多可以蓋到多少坪;反過來說,就是至少得留下 (100% 減掉建蔽率) 的空地,剩下的面積才能拿來蓋房子。
甲種建地的容積率為 180%,建蔽率為 60%(上限)
乙種建地的容積率為 150%,建蔽率為 50%(上限)
範例 如果我們買了一筆 50 的甲種建地,則總共可以蓋 50 x 1.8 = 90 建坪;如果我們打算蓋三層樓,則每層樓有 50 x 0.6 = 30 的面積,如果蓋四層樓,則每層樓的建蔽率得調整至 45%,亦即每層樓的面積得降至 50 x 0.45 = 22.5
BT
W新竹市科學園區旁的金山社區,那裡的建地是甲種建地,所以建蔽率為 60% (上限),原本每棟建物應該至少有 40% 的空地,但我們去逛該社區就會發現,許多的建築物都沒有空地 ── 因為這些屋主在拿到建築使用執照之後,又把原來必須留下的法定空地全部拿來蓋房子,此即所謂的「二次施工」,這也是為何我們在逛金山社區時,會覺得該社區的建築物很有壓迫感的原因;當然,二次施工在法律上是違法的,但由於金山社區的許多房子都有二次施工的情形,要抓要拆肯定會引發眾多屋主的抗爭,已經是個很棘手的問題。

台灣的各地都有違建,在此舉新竹市的金山社區為例,不是對它有成見,而是許多沒有保留法定空地的建築物群聚在一個不怎麼大的社區裡,其效果是很具體鮮明地映照出「空間上的壓迫感」,這也讓我們深刻地瞭解到 ── 「法定空地」不是沒有用的或沒有被利用的地,「法定空地」有它存在的用處與價值。


 


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建蔽率?容積率?


建蔽率


建築物的建築面積與基地面積之比值。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。過去建築技術規則對各種用區之建蔽率均有明確之數字規定:住宅區為6/10;工業區為7/10;商業區為8/10;文教區及行政區為6/10;風景區及保護區為2/10;農業區為5/10等, 民國71615日 ,建築技術規則建築設計施工編第25條修正為:基地之建蔽率,依都市計畫法及其他有關法今之規定,報請中央主管建築機關核定。


下列非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定。但直轄市或縣 () 政府得視實際需要酌予調降,並報請內政部備查:


一、甲種建築用地:建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。


二、乙種建築用地:建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。


三、丙種建築用地:建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。


四、丁種建築用地:建蔽率百分之七十。容積率百分之三百。


五、窯業用地:建蔽率百分之六十。容積率百分之一百二十。


六、交通用地:建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。


七、遊憩用地:建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。


八、墳墓用地:建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。


九、特定目的事業用地:建蔽率百分之六十。容積率百分之一百八十。


經依區域計畫擬定機關核定之工商綜合區土地使用計畫而規劃之特定專用區,區內可建築基地經編定為特定目的事業用地者,其建蔽率及容積率依核定計畫管制,不受前項第九款規定之限制。


容積率


壹、什麼是容積率


基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比稱為容積率,簡言之即建坪與地坪之比。


例如:100基地上建築四層樓房,每一樓的樓板面積為50,則總樓地板面積為200,其容積率為200%,如果每一層樓的樓板面積為70,則建築總樓地板面積為280,其容積率為280%


貳、為什麼要實施容積率管制


都市計劃的目的,在於依當地計劃人口,規劃配置適當的土地使用分區及公共設施,使都市有計劃地均衡發展,實施容積率管制可以:


落實都市人口密度計劃,引導人口均衡發展,確保地區環境品質,使發展建設與計劃密切配合。


使建築物之設計較具彈性,可塑造良好都市景觀。


建地可供發展之供給量趨於穩定,以長遠之觀點,有穩定地價之作用


肆、訂定容積率考慮的因素


各都市計劃,全區之平均容積率標準,細考慮以下因素加以訂定:


計劃地區內計劃容納人口


該地區所規劃之可供建築基地面積


平均每人居住所需樓地板面積


該地區所劃設之公共設施面積


其次,再依計劃特性、區位(如商業區、住宅區等)、面臨道路寬度、鄰近公共設施之配置情形、地形地質及發展現況,各地區視需要分別訂定不同的容積率標準。


參、民眾如何參與訂定容積率?


容積率之訂定細透過都市計劃法定程序於都市計劃書中規定。


都市計劃之擬定,依都市計劃法規定,於送該館政府都市計劃委員會審議前,應於各該縣(市)政府及鄉、鎮或縣轄市公所公開展覽三十天,同時由村里幹事發送傳單至計劃區內每一現住戶,通知舉辦說明會之地點,並將公開展覽之日期及地點登報周知。


任何公民或團體可於公開展覽期間內參加說明會,了解該都市計劃內容,並可向該管政府提出書面意見,作為各級都委會審議之參考。


◎容積率◎


建築物容積與基地面積之比值。一般所稱之容積率,其容積係指建築物樓地板面積之總和,其義與樓地板指數相同,唯容積率之值以百分比表示。例如建築物容積為500平方公尺,基地面積為100平方公尺,則容積率為百分之五百。都市以建蔽率為建築管制條件時,由於土地昂貴,為了降低單位樓地板面積之造價,建築物乃向高層發展,使都市產生空間壓迫感及遮斷日照等問題,因此現代都市有朝向以容積率管制建築的趨勢,僅以樓地板面積之總和為限制條件。例如容積率限制為百分之五百,則100平方公尺之建築基地面積可以建造500平方公尺之樓地板面積,若不留空地,則至多可蓋5層樓;若每層樓僅蓋50平方公尺,則至多可蓋10層樓,如此都市建築低層化,可改善人口密度、通風、採光及空間等環境品質。依我國建築技術規則建築設計施工編第30條規定,實施容積管制地區,其容積率由中央主管建築機關訂立。


 


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什麼是建蔽率?容積率?


何謂建蔽率與容積率?


所謂建蔽率,便是建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率,比方說200平方公尺的基地,而基地周圍區域規定的建蔽率為60%,那麼,一樓的樓地板面積可能就是120平方公尺,而剩下的80平方公尺的空地,可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閒設施(如游泳池)等。
而容積率呢?就是各樓層的樓地板面積(即為容積)加起來除以基地面積再乘以百分比,舉例來說,若基地所處區域規定的容積率為500%,基地面積100平方公尺,若考慮建蔽率50﹪時,則設計至少為10層樓(即50×10500﹪)。


再看兩率綜合解析


但事實上,兩率的因素皆須考慮進去,兩者綜合之後就變成:基地面積200平方公尺,該區建蔽率50%,若要把建蔽率用完,則建物的最大投影面積為100平方公尺,又該區的容積率500%,則至少需蓋10層樓。
而實務上,也許基地附近有山河景觀或附近皆為五樓公寓,若甲建商欲蓋高樓,高樓層視野佳價錢也好,則建蔽率不一定要用到完,假設同上例基地面積200平方公尺,該區容積率500%,如果甲建商的建蔽率僅用到36%,則可得到建物的最大投影面積為72平方公尺,這樣一來,建商就至少需蓋十四層的大樓,若又有頂樓退縮、地下法定停車位及機房不計入容積或容積獎勵(政府因建商幫助都市更新等事項,免費送給建商的容積),搞不好可以蓋到1516樓。


兩率話說從頭


在了解了兩率的計算方式與運作流程之後,那麼,兩率的實質意義何在呢?
首先,在建蔽率的部分,政府在早年就有所限制,原因顯而易見,因為在都市中建物林立,假如建物與建物間不預留空地的話,採光、通風有所不足,棟距不足,私密性也受到影響,結果就造成雖然建物的「最大投影面積」受到限制,假設容積率不限,建物競相比高,以「塞進」更多的人、建商賺更多的錢,甚至造成某些地方「一線天」的人造奇景,產生嚴重的空間壓迫感及日照不足的情形。
有鑑於此,北高兩市較早採取容積率管制的措施,以限制總共可建築面積、杜絕上述亂象發生可能,台灣省則慢了一拍,以致前幾年還有建商用建蔽率配合臨街寬度大量搶建、造成量體過大而餘屋激增的情形。目前建蔽率與容積率政府都有明確規定。


不同類別的建地有什麼差異?


明瞭了建蔽率與容積率的定義後,接下來我們來看看幾種常見建地類別的分析:住二用地由於位坡地地形或鄰近保護區,大多位處郊區以外,兩率也就較低,環境較優質,樓高不高(樓高限高21),透天產品居多,房價較高,但交通可能稍嫌不便;住三用地則位市區,兩率較住二略高,為純粹的住宅用地,在台北市為分佈最多之使用分區。
在台北市由於高度都市化,除住宅區外還是商業用地,尤其是商二、商三用地,在辦公產品供過於求、再加上兩率數值高,可運用空間彈性大,因為商業使用空間樓層高度不受限3.6高度之規定,便有為數不少的挑高非住宅產品產生,以符合寸土寸金的台北人需求。(商業用地的建物高度有優勢,但不符合優惠住宅之規定)
至於在非都市建地利用方面,由於位於都市計劃外圍,土地取得價格便宜許多,一旦該區有發展遠景,便很容易成為建商大舉購地的目標。
其中甲、乙種建地為農村及鄉村建地;丙種建地則為山坡地建地,前些年由於容積率驟降至120%,引起領有舊建照(一般稱為老丙建)的建商搶建,造成位處偏遠的大型造鎮案林立,但因水災及土石流,形成餘屋充斥的慘象;而丁種建地就是工業建地,容積率300%為四者最高,一樣受到廠辦市場低迷影響,建商把腦筋動到蓋工業住宅上,雖然因地價低、容積率高,房價也相對便宜,但因環境不良,始終乏人問津。


 


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而容積率呢?就是各樓層的樓地板面積(即為容積)加起來除以基地面積再乘以百分比,舉例來說,若基地所處區域規定的容積率為500%,基地面積100平方公尺,若考慮建蔽率50﹪時,則設計至少為10層樓(即50×10500﹪)。


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不同類別的建地有什麼差異?


明瞭了建蔽率與容積率的定義後,接下來我們來看看幾種常見建地類別的分析:住二用地由於位坡地地形或鄰近保護區,大多位處郊區以外,兩率也就較低,環境較優質,樓高不高(樓高限高21),透天產品居多,房價較高,但交通可能稍嫌不便;住三用地則位市區,兩率較住二略高,為純粹的住宅用地,在台北市為分佈最多之使用分區。
在台北市由於高度都市化,除住宅區外還是商業用地,尤其是商二、商三用地,在辦公產品供過於求、再加上兩率數值高,可運用空間彈性大,因為商業使用空間樓層高度不受限3.6高度之規定,便有為數不少的挑高非住宅產品產生,以符合寸土寸金的台北人需求。(商業用地的建物高度有優勢,但不符合優惠住宅之規定)
至於在非都市建地利用方面,由於位於都市計劃外圍,土地取得價格便宜許多,一旦該區有發展遠景,便很容易成為建商大舉購地的目標。
其中甲、乙種建地為農村及鄉村建地;丙種建地則為山坡地建地,前些年由於容積率驟降至120%,引起領有舊建照(一般稱為老丙建)的建商搶建,造成位處偏遠的大型造鎮案林立,但因水災及土石流,形成餘屋充斥的慘象;而丁種建地就是工業建地,容積率300%為四者最高,一樣受到廠辦市場低迷影響,建商把腦筋動到蓋工業住宅上,雖然因地價低、容積率高,房價也相對便宜,但因環境不良,始終乏人問津。


 



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高市容積移轉取得道路147


為加速都市計畫道路私有土地取得,高雄市政府工務局新工處以容積移轉方式辦理未徵收的都市計畫道路用地取得,自97年迄今,已核准147筆,面積1.8萬平方公尺,價值9.17億元,加上競標收購取得的193,200萬元,合計28億元。


新工處表示,由於高雄市全市尚未辦理徵收都市計畫道路私有土地的補償費達1204.46億元(按9911公告土地現值加3.5成估算),其所需經費龐大,於市府財政困窘之際,負擔相當沉重。


新工處說,現行既成道路取得方式,有容積移轉、以地易地、及競標收購方式等三種,該處於民國93年到96年間以競標收購方式取得的道路用地,計346筆,面積3.45萬平方公尺,價值為193,200萬元。


資料來源:中時電子報


 


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利益變成建商獨享,都更容積猛加碼,糾正內政部


台北市長郝龍斌大打「都市更新牌」,八月起北市老舊公寓改建的容積獎勵,放寬為法定容積二倍的新高點,十月起老舊市場改建的容積獎勵上限更高達五倍。不過監察院調查發現,這些容積獎勵的利益幾乎都由建商獨享,造成的負面影響卻讓社會大眾買單,政府長期放任各縣市競相無限加碼,有礙都市健全發展,昨日糾正內政部。


監委劉玉山、程仁宏指出,容積獎勵並非加速都市發展萬靈丹,其所造成的公設不足、交通、景觀、日照等問題,對鄰里環境皆屬負面影響,縣市政府又推說尊重市場機制不介入,形同拿社會公共利益來獎勵建商參與都市建設。


劉玉山指出,以台北縣某都更集合住宅的建案為例,在各種容積獎勵、容積移轉下,再加上公共服務設施、陽台、雨遮的面積,最後建物登記的面積,竟暴增為法定容積的三.八九倍。他表示,內政部將細部計畫權限下放地方政府,導致《都市計畫法》中對法定容積率的規定形同虛設,土地開發與容積管制已嚴重失控。


劉玉山建議,我國可參考新加坡的做法,法定容積就是建築物登記面積,建商若要增加容積,可提出申請,但要經主管機關核准,並交開發費或增值稅回饋地方。


中時陳文信/台北報導2010/11/04


 



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營建 地方政府不得以計畫所載之容積獎勵上限,限制都市計畫實施者依法審核給予獎勵容積之權力


發文單位:內政部


發文字號:台內營 字第 0990807669


發文日期:民國 99 09 30


資料來源:行政院公報 16 187 25129


相關法條:都市更新條例 44 99.05.12  


    旨:都市計畫取得容積獎勵,依法由目的事業主管機關審核給予獎勵容積。直轄市、縣(市)政府不得以都市計畫主要計畫所載之容積獎勵上限,限縮目的事業主管機關基於法律授權審核給予獎勵容積之權力全文內容:都市計畫取得容積獎勵係依相關法律(如都市更新條例、大眾捷運法等)所定之程序,由各該目的事業主管機關審核給予獎勵容積,有關都市計畫主要計畫中有基準容積及各項獎勵容積加總後之總容積上限規定者,仍不得以該主要計畫規定內容,逕予限縮各該目的事業主管機關基於相關法律授權審核給予獎勵容積之權力,各直轄市、縣(市)政府仍應依照都市更新條例及都市更新建築容積獎勵辦法相關規定進行實質審核,自即日生效。


都市更新建築容積獎勵辦法第 2-15
98 字第 386
內授營更 字第 0980045737
台內營 字第 0970806152
台內營 字第 0970057825


 


 



服務項目:


北市重劃土地、北縣重劃土地、土地清理、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據繼承處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、繼承找尋辦理、困難案件處理、市地重劃、區段徵收、關渡農地、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、新莊塭仔圳、各種土地買賣。




市地重劃+土地重劃+道路用地+日據繼承+區段徵收+各區重劃買賣+土地買賣重劃+重劃後土地分配+區段徵收價格+市地重劃理念+區段徵收理念+台北縣重劃土地+台北市重劃土地+台北縣市地重劃+台北市地重劃+台北縣區段徵收+台北市區段徵收+二重疏洪道+新莊塭仔圳+社子島農地+辦理困難繼承+凱旋業務代書+宏凱資產+台灣土地+建地+農地+林地+畸零地+道路用地+寺廟+日據時代+未辦繼承+祭祀公業+區段徵收+台北市道路用地+台北縣道路用地+未開闢道路+人行步道+廣場綠地+土地共有人處理+凱旋專業+土地共有買賣+共有土地處理買賣+困難繼承之土地+絕嗣之土地處理+「市地重劃」+「區段徵收」+「道路用地買賣」+「都市更新」+「政府機關」+「土地開發」+「土地共有買賣」+「道路用地買賣」+「大台北道路地」+「台北縣道路地」+「道路用地」+「文件下載」+「社子島土地」+「新莊副都心」+「祭祀公業」+「土地開發」+「不動產資訊」+「開發土地」+「祭祀公業」+「土地設定處理」+「浮覆地」+「0936172992」+「凱旋代書」+北縣市土地買賣+道路用地買賣+北縣市土地買賣+市地重劃買賣+土地買賣+土地困難處理買賣+繼承辦理+行政處理+祭祀公業+土地設定處理+北縣市土地買賣+道路用地買賣+北縣市土地買賣+市地重劃買賣+土地買賣+土地困難處理買賣+繼承辦理+行政處理+祭祀公業+土地設定處理+北縣市土地買賣+道路用地買賣+北縣市土地買賣+市地重劃買賣+土地買賣+土地困難處理買賣+繼承辦理+行政處理+土地設定處理+北縣市土地買賣+道路用地買賣+北縣市土地買賣+市地重劃買賣+土地買賣+土地困難處理買賣+繼承辦理+行政處理+祭祀公業+土地設定處理+北縣市土地買賣+道路用地買賣+北縣市土地買賣+市地重劃買賣+土地買賣+土地困難處理買賣+繼承辦理+行政處理+祭祀公業+土地設定處理+"keywords"北投關渡土地買賣+台北道路買賣+板橋道路買賣+三重道路買賣+新莊道路買賣+新店道路買賣+林口道路買賣+二重疏洪道土地買賣+新莊塭仔圳土地買賣+內湖重劃土地買賣+市地重劃土地買賣+土地重劃區土地買賣+台北縣市道路用地+蘆洲北側重劃土地+中和道路買賣+永和道路買賣+八里道路買賣+泰山道路買賣+汐止道路買賣+社子島浮覆地+五股道路買賣+泰山道路買賣+土城道路買賣+浮水地處理+道路用地+日本時代+祭祀公業+地籍清理+日治時期+祖先和族譜+登記簿種類+日據戶謄+等親系統表+社子島土地買賣+土地重劃+社子島浮覆地+日據繼承辦理+區段徵收+市地重劃+公共設施保留地+辦理困難繼承+代書業務+行動e資訊平台+凱旋代書+土地買賣+市地重劃+土地重劃+區段徵收+各區重劃買賣+土地買賣重劃,重劃後土地分配,區段徵收價格,市地重劃理念,區段徵收理念+台北縣重劃土地+台北市重劃土地+台北縣市地重劃+台北市市地重劃+台北縣區段徵收+台北市區段徵收+二重疏洪道+新莊塭仔圳+社子島農地+辦理困難繼承+凱旋業務代書+台灣土地++畸零地+日據時代+未辦繼承+祭祀公業+區段徵收+台北市道路用地+台北縣道路用地+未開闢道路+人行步道+廣場綠地+迪化街古蹟+容積移轉+都市更新+被佔用土地+各種土地+浮覆地土地+堤防用地+協議價購+產權不清+公設地捐贈+私設道路+疑難排除++買賣道路+容積買賣+買賣容積+台北市道路買賣行情+三重道路用地+淡水道路用地+新莊道路用地+中和道路用地+永和道路用地+汐止道路用地+台北縣新舊地號查詢+台北市新舊地號查詢+宜蘭市新舊地號+基隆市新舊地號+桃園縣新舊地號+桃楊梅新舊地號+新竹縣新舊地號+台中雅潭新舊地號+台中縣新舊地號+台中市新舊地號+南投縣新舊地號+彰化縣新舊地號+雲林縣新舊地號+嘉義縣新舊地號+台南市新舊地號+高雄縣新舊地號+花蓮縣新舊地號+金門縣新舊地號+澎湖縣新舊地號+日據繼承+代辦繼承+繼承辦理+家族繼承+徵收補償+台北港農地+凱旋門代書++提供土地買賣諮詢+土地開發變更專業服務+土地法34-1+土地共有人處理+凱旋+宏凱+土地共有買賣+共有土地處理買賣+困難繼承之土地+絕嗣之土地處理+土地買賣+買賣土地+土地尋找+地上權+土地土地

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北市都市計畫容積移轉說明


壹、何謂容積移轉


參照內政部訂頒「都市計畫容積移轉實施辦法」之規定,容積移轉是指一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用。


貳、臺北市之容積移轉制度


臺北市目前執行容積移轉,依適用之法源不同可概分為三類:


一、都市計畫書內之規定


本類容積移轉係於都市計畫書內明訂容積移轉相關規定,屬都市計畫書內容之一部分,如大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉、南港R13街廓容積移轉、萬華青山宮容積移轉及青田街容積移轉等規定。


二、內政部訂頒「古蹟土地容積移轉辦法」


依據文化資產保存法第36條之授權,內政部訂有「古蹟土地容積移轉辦法」,其可送出之基地限「經指定為古蹟者」,接受基地則為本市都市主要計畫地區內任何一宗可建築土地。


三、內政部訂頒「都市計畫容積移轉實施辦法」


依據都市計畫法第83條之1之授權,內政部訂有「都市計畫容積移轉實施辦法」,本府復依據「都市計畫容積移轉實施辦法」第4條之授權,考量本市需要,以「健全都市發展、提升環境品質、符合都市防救災需求」為目標,將「都市計畫容積移轉實施辦法」之規定更細緻化,訂定「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」,於95926發布實施,並於97430修正實施。
依據「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」之規定,送出基地限為:


()本市古蹟及歷史建築所定著之私有土地。
(
)私有公共設施保留地(包括道路用地、公園用地、綠地、廣場)。
(
詳細規定請參見附件1「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」條文。)


參、容積移轉申請辦理方式


一、都市計畫書內之規定


()大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉相關辦理請參考臺北市都市更新處網站
(
)其他都市計畫書內之規定請洽本局都市規劃科查詢(電話:臺北市民當家熱線1999(外縣市02-27208889)轉分機8263-8271)。
二、古蹟土地容積移轉辦法


()辦理程序諮詢請洽(電話:臺北市民當家熱線1999(外縣市02-27208889)轉分機8292林先生)。
(
)申請書表文件請見(附件2古蹟土地容積移轉申請書表文件)。
三、都市計畫容積移轉實施辦法及臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件


()本市古蹟及歷史建築所定著之私有土地:應先依「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」第8點規定辦理後始得提出申請。
(
)私有公共設施保留地:辦理程序分為一個送出基地所有權人前置作業階段及四個容積移轉申請作業階段:


1.送出基地所有權人前置作業階段:本階段之作業非屬容積移轉之正式申請,其目的係為確認擬作為送出基地土地之開闢情形及是否受領徵收或價購補償。(本階段作業流程圖請見附件4、作業流程說明詳附件5、申請書詳附件6)。
2.
容積移轉申請作業階段(本階段作業流程圖道路用地請參見附件6、作業流程說明詳附件7;公園綠地廣場作業流程圖參見附件8、作業流程說明詳附件9


(1)書面審查階段:


由本局受理容積移轉申請,查核其應備文件及是否符合相關規定,通過者則許可其辦理都市設計審議。
(2)
都市設計審議及土地清理階段:


由申請人向本局申請辦理接受基地之都市設計審議,並進行地上物及相關權利之清理。
(3)
所有權移轉階段:


由申請人取得送出基地所有權,並會同用地機關辦理送出基地捐贈予本府程序。
(4)
核發許可證明階段:


待確認送出基地已移轉予本府後即由本局核發容積移轉許可證明。


3.申請書表文件請見(附件3都市計畫容積移轉申請書表文件)。
4.
公園用地、綠地、廣場另須依臺北市政府工務局公園路燈工程管理處制定之「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件送出基地為公園、綠地、廣場優先受理判斷基準」辦理,相關條文請見 公園路燈工程管理處網站


 



服務項目:


北市重劃土地、北縣重劃土地、土地清理、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據繼承處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、繼承找尋辦理、困難案件處理、市地重劃、區段徵收、關渡農地、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、新莊塭仔圳、各種土地買賣。




市地重劃+土地重劃+道路用地+日據繼承+區段徵收+各區重劃買賣+土地買賣重劃+重劃後土地分配+區段徵收價格+市地重劃理念+區段徵收理念+台北縣重劃土地+台北市重劃土地+台北縣市地重劃+台北市地重劃+台北縣區段徵收+台北市區段徵收+二重疏洪道+新莊塭仔圳+社子島農地+辦理困難繼承+凱旋業務代書+宏凱資產+台灣土地+建地+農地+林地+畸零地+道路用地+寺廟+日據時代+未辦繼承+祭祀公業+區段徵收+台北市道路用地+台北縣道路用地+未開闢道路+人行步道+廣場綠地+土地共有人處理+凱旋專業+土地共有買賣+共有土地處理買賣+困難繼承之土地+絕嗣之土地處理+「市地重劃」+「區段徵收」+「道路用地買賣」+「都市更新」+「政府機關」+「土地開發」+「土地共有買賣」+「道路用地買賣」+「大台北道路地」+「台北縣道路地」+「道路用地」+「文件下載」+「社子島土地」+「新莊副都心」+「祭祀公業」+「土地開發」+「不動產資訊」+「開發土地」+「祭祀公業」+「土地設定處理」+「浮覆地」+「0936172992」+「凱旋代書」+北縣市土地買賣+道路用地買賣+北縣市土地買賣+市地重劃買賣+土地買賣+土地困難處理買賣+繼承辦理+行政處理+祭祀公業+土地設定處理+北縣市土地買賣+道路用地買賣+北縣市土地買賣+市地重劃買賣+土地買賣+土地困難處理買賣+繼承辦理+行政處理+祭祀公業+土地設定處理+北縣市土地買賣+道路用地買賣+北縣市土地買賣+市地重劃買賣+土地買賣+土地困難處理買賣+繼承辦理+行政處理+土地設定處理+北縣市土地買賣+道路用地買賣+北縣市土地買賣+市地重劃買賣+土地買賣+土地困難處理買賣+繼承辦理+行政處理+祭祀公業+土地設定處理+北縣市土地買賣+道路用地買賣+北縣市土地買賣+市地重劃買賣+土地買賣+土地困難處理買賣+繼承辦理+行政處理+祭祀公業+土地設定處理+"keywords"北投關渡土地買賣+台北道路買賣+板橋道路買賣+三重道路買賣+新莊道路買賣+新店道路買賣+林口道路買賣+二重疏洪道土地買賣+新莊塭仔圳土地買賣+內湖重劃土地買賣+市地重劃土地買賣+土地重劃區土地買賣+台北縣市道路用地+蘆洲北側重劃土地+中和道路買賣+永和道路買賣+八里道路買賣+泰山道路買賣+汐止道路買賣+社子島浮覆地+五股道路買賣+泰山道路買賣+土城道路買賣+浮水地處理+道路用地+日本時代+祭祀公業+地籍清理+日治時期+祖先和族譜+登記簿種類+日據戶謄+等親系統表+社子島土地買賣+土地重劃+社子島浮覆地+日據繼承辦理+區段徵收+市地重劃+公共設施保留地+辦理困難繼承+代書業務+行動e資訊平台+凱旋代書+土地買賣+市地重劃+土地重劃+區段徵收+各區重劃買賣+土地買賣重劃,重劃後土地分配,區段徵收價格,市地重劃理念,區段徵收理念+台北縣重劃土地+台北市重劃土地+台北縣市地重劃+台北市市地重劃+台北縣區段徵收+台北市區段徵收+二重疏洪道+新莊塭仔圳+社子島農地+辦理困難繼承+凱旋業務代書+台灣土地++畸零地+日據時代+未辦繼承+祭祀公業+區段徵收+台北市道路用地+台北縣道路用地+未開闢道路+人行步道+廣場綠地+迪化街古蹟+容積移轉+都市更新+被佔用土地+各種土地+浮覆地土地+堤防用地+協議價購+產權不清+公設地捐贈+私設道路+疑難排除++買賣道路+容積買賣+買賣容積+台北市道路買賣行情+三重道路用地+淡水道路用地+新莊道路用地+中和道路用地+永和道路用地+汐止道路用地+台北縣新舊地號查詢+台北市新舊地號查詢+宜蘭市新舊地號+基隆市新舊地號+桃園縣新舊地號+桃楊梅新舊地號+新竹縣新舊地號+台中雅潭新舊地號+台中縣新舊地號+台中市新舊地號+南投縣新舊地號+彰化縣新舊地號+雲林縣新舊地號+嘉義縣新舊地號+台南市新舊地號+高雄縣新舊地號+花蓮縣新舊地號+金門縣新舊地號+澎湖縣新舊地號+日據繼承+代辦繼承+繼承辦理+家族繼承+徵收補償+台北港農地+凱旋門代書++提供土地買賣諮詢+土地開發變更專業服務+土地法34-1+土地共有人處理+凱旋+宏凱+土地共有買賣+共有土地處理買賣+困難繼承之土地+絕嗣之土地處理

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都更霧煞煞,近半民眾不解獎勵容積


台北市政府8月起,推動「老舊公寓都市更新專案」,北市議員公布問卷結果,近3成認為都更審查過程不透明公開,24認為助長房價飆漲,超過4分之1民眾誤認都更全享有2倍容積獎勵,包括地政士及建築師公會也認為,多數民眾對都更方案都是一知半解。


北市議員李新近月來在大安文山區舉辦20場都更說明會,針對2千名參與民眾進行問卷,回收848份中,顯示多數民眾對都更政策仍「霧煞煞」,住戶感到最困擾是不知如何發動更新,占25,也有25擔心「釘子戶」問題,24不確定容積獎勵,有超過4分之1民眾以為都更案均享有2倍容積獎勵的錯誤認知。


民眾對於都更政策的疑慮,有29認為審查過程不夠透明,24認為助長房價飆漲,另有逾5成委託開發商辦理都更,但有近3成不知如何挑選優質開發商,其中31不知如何申請老舊公寓更新重建。


北市地政士公會理事長高欽明說,市民對於都更法令與審查程序,多半一知半解,市府要推廣都更,必須讓政策變成市民能懂的語言。


北市估價師公會理事長陳玉霖說,估價是更新很重要的部分,例如許多民眾對頂樓及一樓的估價都有很大落差,涉及都更前後的市值與容積分配的額度,住戶可多向第三公正單位徵詢。


北市都市發展局長丁育群說,召開都更審查委員會設有旁聽席,供民眾聽取意見,會議紀錄也會公佈在網站,網路直播的技術短期無法克服,有待研究,礙於人力吃緊無法設置輔導員,15人達成都更共識,可派專人解說,開發商資訊將要求內部彙整再公布,而賦稅權責在於中央,會向中央提出建議。


 



服務項目:


北市重劃土地、北縣重劃土地、土地清理、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據繼承處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、繼承找尋辦理、困難案件處理、市地重劃、區段徵收、關渡農地、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、新莊塭仔圳、各種土地買賣。








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元大建設「一品苑」建案 停獎增加之容積,以行政代金回饋代償


發布機關:臺北市建築管理處


發布科室:臺北市建築管理處建照管理科


發布日期: 2010/7/12


聯絡人:邱副總工程司英哲


聯絡電話:19998346


元大建設股份有限公司所屬「一品苑」建案,於991月受監察院糾正,認定臺北市政府都市發展局95建字第0689號建造執照,核予之獎勵容積樓地板面積,係屬違失。市政府基於社會觀感並衡酌善意第三者(購屋者)之權益,針對該建案因適用「臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」增加容積部分之實際獲利金額,要求元大建設公司以行政代金回饋代償之。


都市發展局表示行政代金回饋代償金額計算方式,原本係將所增加的容積面積以市價核算,粗估約為5億;經府內各單位多次討論,決定以詳加精算的方式核算以昭公信。故以該建案增加容積面積換算銷售面積且自建築物最高樓層逐層向下計算獲利率計算,都市發展局並要求元大建設公司將該建案之總收入、總支出及因獎勵停車獲利計算全數交由會計師查核為原則。其回饋金額為新台幣132,109,423元整,於9961日 全數繳納完畢。


都市發展局表示「一品苑」建案981214日 申請使用執照,涉及總統寓所維安措施疑義部分,於99329日 會同總統府第三局、總統府侍衛室、國家安全局特種勤務指揮中心現場會勘並逐層檢視,尚符國安單位要求,都市發展局已將會勘意見併案核發使用執照。


 


服務項目:


北市重劃土地、北縣重劃土地、土地清理、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據繼承處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、繼承找尋辦理、困難案件處理、市地重劃、區段徵收、關渡農地、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、各種土地買賣。


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以土地開發觀點探討容積移轉之應用~以台北縣為例


吳卓夫☆☆韓道昀


摘要


容積移轉實施辦法自八十八年公佈實施至今已有四年之久,以台北縣為例,截至去年八月底申請案件僅十七件。就土地開發者而言,容積移轉方式是否能有效提高其意願並增加投資報酬,使得公共設施用地能儘速取得而達成原立法之美意,著實令人質疑。緣此,本研究以台北縣為例進行分析,透過問卷調查的方式了解業界對容積移轉之看法,另由於接受容積可為原基準容積之50%100%,在建蔽率並無放寬的條件下,高樓形式建築將無可避免,對於環境的衝擊與個案銷售之課題更須詳加考量,故以因素分析法解析應用容積移轉時接受基地之選址評估內容。



本研究所獲的主要結論如下:
一、近八成的受訪者認為建蔽率應有條件放寬,以有效控制成本;而限制最小接受基地面積以利都市景觀與整體發展亦獲得多數人的支持。另容積移轉可提升投資報酬率亦獲大多數受訪者認同。
二、接受基地選址評估之六大指標分別為:


1.基地土地使用分區指標、2.基地完整性與現況指標、3.基地鄰接道路情形指標、4.學校可及性指標、5.商業區可及性指標、6.捷運可及性指標。


一、前言


都市計畫容積移轉實施辦法於八十八年六月實施以來已屆四年,並於九十年六月及九十一年十二月修法兩次,其中修定內容僅針對送出基地限制予以調整,但對於學界討論較多的有關接受基地之限制問題則未做任何修正。實施容積移轉之主要目的為加速公共設施保留地取得及增進都市環境品質,獎勵以自願無償捐贈公共設施用地者,得增加所指定申請建築基地興建之樓地板面積。因此可知,透過容積移轉之手段應可解決政府財政困難無法取得私有公共設施保留之問題,地主亦可獲得適當之補償,土地開發業者亦可透過樓地板面積增加而提高投資報酬。以台北縣而言,目前辦理容積移轉建築執照申請之案件至九十一年八月底止僅十七件,就土地開發者而言,此一容積移轉方式是否能有效提高其投資者之意願進而採行此辦法,使得公共設施保留地儘速取得,而達成原立法之美意,著實令人質疑。


緣此,本研究以台北縣為例,針對業界從業人員進行問卷調查,以了解業界對容積移轉應用之看法與態度,另由於台北縣規定接受容積之上限為基準容積50%且距捷運車站用地周邊 五百公尺 內之建築基地其接受容積可再增加50%。換言之,接受總容積可為基準容積100%,但目前容積移轉辦法中並未有建蔽率放寬之規定,所增加之100%容積勢必僅能往高樓層發展,其所形成之高樓建築將無可避免,因此就土地開發的角度而言,建築基地的選址評估就更為重要,在高樓建築形態與戶數眾多的前提下,為有效推動個案的銷售、提高銷售之能力,接受基地的條件將成為開發者所特別關注的課題,因此本研究亦將針對此一課題進行解析,以掌握應用容積移轉對於接受基地的選址評估實質內容。有關大環境而言,增加容積所產生之較多人口是否會對局部地區之公共設施產生過量負荷,造成環境品質下降,則不在本研究討論範圍內。


二、實施容積移轉之相關規定


根據「都市計畫法」第48條規定,都市計畫指定之公共設施保留地應由該管政府或鄉、鎮縣轄市公所依徵收、區段徵收或市地重劃方式取得。第77條規定都市計畫財源籌措方式,包括編列年度預算、工程受益費、士地增值稅部分收入之提撥、私人團體之捐獻、上級政府之補助、其他辦理都市計畫事業之盈餘及都市建設捐等。此外,「都市計畫法」第78條規定,各級政府為實施都市計畫,得發行公債。


現行公共設施保留地之取得,除了整體開發地區得以都市計畫書規定以市地重劃、區段徵收方式取得外,大部分公共設施保留地仍仰賴編列預算逐年徵收。另依現行法規規定,政府得藉由兩種方式取得私有公共設施用地,一為依「都市計畫容積移轉實施辦法」採容積移轉方式取得,另一途徑為政府編列預算採一般徵收取得。
(
)現行容積移轉之相關規定
1.
容積移轉適用地區:以已實施容積率管制之都市計畫地區為限,未實施容積率管制地區須待實施容積率管制後方能適用。
2.
容積移轉適用對象:私有都市計畫公共設施保留地。但不包括都市計畫規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發者或有其他可行之取得或開闢計畫者。都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣()政府認為有保存價值之建築物所定著之私有土地。其他為改善都市環境或景觀,提供作為公共空間使用之可建築土地。且土地坵形應完整,面積不得小於 五百平方公尺 。
3.
移轉範圍:容積移轉以移轉至同一都市計畫地區範圍內之其他任何一宗可建築使用土地為原則;必要時,直轄市、縣()政府得考量都市整體發展,於都市計畫書中指定移入地區範圍。
4.
送出基地可移出容積之訂定:私有都市計畫公共設施保留地:以其毗鄰土地使用分區之平均容積率上限乘送出基地面積所得之乘積為原則,必要時,直轄市、縣()政府得視實際情況酌予增減。但其增減幅度不得超過百分之四十。


都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣()政府認為有保存價值之建築所定著之私有土地:以其基準容積扣除已建築之容積為準。但經劃定為保存區者,按其劃定前之基準容積扣除已建築之容積為準;劃定為保存區前,尚未實施容積率者,以其毗鄰土地使用分區之平均容積率上限乘其基地面積所得之乘積,再扣除已建築之容積為準。


提供作為公共設施使用之可建築土地:以其基準容積為原則,必要時,直轄市、縣()政府得視實際情況酌予增減。但其增減幅度不得超過百分之二十。
5.
接受基地可移入容積之上限:以不超過該接受基地基準容積之百分之三十為原則。但位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區範圍內之接受基地,其可移入容積得不受此限制。但不得超過該接受基地基準容積之百分之四十。(台北縣規定為百分之五十;且接受基地面積需超過 一千平方公尺)接受基地依法申請建築時,除容積率管制事項外,仍應符合其他都市計畫土地使用分區管制及建築法規之規定。
6.
容積移轉之換算基礎:送出基地移出之容積,於換算為接受基地移入之容積時,應按申請容積移轉當年各該送出基地及接受基地公告土地現值之比值計算。
7.
移轉方式:送出基地之可移出容積,除提供作為公共空間使用之可建築土地外,得分次移出。接受基地之可移入容積,得分次移入不同送出基地之可移出容積。


私有都市計畫公共設施保留地所有權人選擇將容積移出,應於直轄市、縣()政府或鄉(鎮、市)公所依法徵收前為之。接受基地於申請建築時,因基地條件之限制,而未能完全使用其獲准移入之容積者,其因法令變更致無法使用部分,得依本辦法規定,移轉至同一都市計畫地區範圍內之其他建築基地建築使用,並以一次為限。


三、容積移轉實務應用之調查與分析


()台北縣申辦容積移轉程序目前台北縣容積移轉之申請係同建造執照一併申辦,再由建管課將所需文件資料轉會城鄉局更新課審查,因此就業主所關心的開發時程上考量應不至產生太大影響。


其所需相關資料為:


1.捐贈都市計畫公共設施用地獎勵興建樓地板面積申請書。


2.公共設施用地捐贈同意書。


3.捐贈都市計畫公共設施用地獎勵興建樓地板面積計算表。


4.建築基地申請人及擬捐贈公共設施用地之土地所有權人身分證明文件影本。


5.捐贈同意人印鑑證明書。


6.申請建築基地及擬捐贈公共設施用地之地籍圖謄本。


7.申請建築基地及擬捐贈公共設施用地之土地公告現值證明正本。


8.申請建築基地及擬捐贈公共設施用地之土地使用分區證明正本。


9.擬捐贈之公共設施用地無欠稅證明書正本。其中亦規定,建照核准通知後需在三個月內完成捐贈土地產權移轉手續,才可領取建照並據以申報開工,否則將撤銷建照。


()實務問卷調查說明由於容積移轉相關課題所牽涉之專業性較高,另由既有案件數可得知容積移轉辦法相對於停車獎勵或開放空間而言亦較為不熱絡,經訪查結果顯示業界普遍對此辦法不甚了解。故本研究於問卷調查時先予初步篩選,選擇曾經辦理或接觸過之建設公司或建築師事務所進行問卷調查。問卷共發放30份,回收25份其中有效問卷21份佔84%。另根據問卷內容可分類為二項議題說明,分別為1.容積移轉基本課題分析、2.基本選址評估內容解析。


()容積移轉基本課題分析


基本限制課題受訪者對於目前接受容積上限之限制有53%認為不同意,另有33%認為普通,但在都市整體發展總量管制的前提下,接受容積上限之問題應由區域公共設施提供能力來考量,因此政府應有責任提供目前區域發展強度現況資料,供民眾參考,且亦應依據各區域發展強度差異訂定不同之接受容積上限較為合理。


在「建蔽率有條件放寬」選項中有76%認為應有條件放寬建蔽率規定,因目前並無放寬建蔽率之規定,故接受基地所增加容積勢必僅能往高處發展,但樓層增高所衍生的負面效應,將使建築成本與利息增加,造成投資報酬率下降,故適度放寬或調整建蔽率,以降低樓層效應衝擊使移轉模式更具彈性,實有其必要。


目前容積移轉辦法中對接受基地面積大小並無限制(台北縣規定為最小1000),對於都市整體環境發展而言並不盡合理,通常面積較小之土地其面臨道路亦相對狹小,因此過小的接受基地若引入50%甚至100%的移轉容積將對地區都市景觀與生活品質造成一定程度之衝擊,因此受訪者中高達47%認為「限制最小接受基地面積應屬合理」,亦有38%選擇普通,而不同意者僅佔15%,顯示大多數人同意應限制最小接受基地面積,以維持都市環境品質。


附加價值課題


高達85%的受訪者同意容積移轉對於提高投資報酬率有正面效果,且24%的人認為評估土地開發時會一併考量容積移轉可行性,由此顯示容積移轉辦法基本上已具相當程度之誘因,對於藉由容積移轉來解決政府無力徵收公共設施保留地而言,應有加速功效,但 陳顯測 君在其高雄市個案研究中發現,接受移轉容積愈多,投資報酬率愈低;即容積移轉比例愈高,投資報酬率下降愈大,此對高樓層建築尤其明顯,而就台北縣而言是否會產生相同效果,則值得深入研究。


就理論上而言,較高樓層之單位樓地板面積造價,確實較低樓層為高,但引入較多的容積其投資報酬仍具正面效果,其關鍵在於應引入多少接受容積始可獲得最佳投資報酬與投資報酬率,則是土地開發者所關切之問題,但又因各地區土地價值差異極大,且目前案例不足的情況下所推論出之結果,尚待後續研究予以驗證。


()基地選址評估內容解析


基地選址評估之意義


由目前實施辦法所訂內容可知,在建蔽率並無放寬的條件下高樓層形式建築為容積移轉之必然結果,而一般建築基地評估的項目亦十分繁雜,因此如何能有效進行接受基地選址作業,了解影響接受基地評估因子,建立一主要評估項目機制,在最短的時間內評估適合容積移轉之基地,以利個案之推動實為首要工作,否則徒增投資成本與風險外,更可能造成個案失敗之命運。


接受基地選址評估因素分析


因素分析係以少數幾個因素用來解釋一群相互間有關變數的數學模式,其可將複雜的結構予以簡化,使許多相似概念的變數,透過數學關係式的轉換,簡化成幾個特定的同質性類別。因此可將接受基地選址評估的內容予以簡化成若干因素,以利評估進行。


 



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