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立院三讀修正都更條例,地方可代拆容積獎勵提高
中央通訊社/記者范正祥
立法院會今天三讀通過修正都市更新條例部分條文,對於都更案內危險建築物,在取得住戶多數共識,並有完善安置配套前提下,可免除地方政府代為拆除的協調程序;另也提高容積獎勵誘因,最高可達原容積1.3倍。

內政部指出,民國88年921大地震發生後,政府已修法提高建築物耐震設計相關規定,但88年12月修法前的6層樓以上中高層建築物約有3萬6200餘件,這些建築物興建時因耐震設計標準較低,恐有耐震能力不足而危害公共安全的疑慮,但由於戶數較多,整合更為不易,加上獎勵不足,實務上推動改建困難。

行政院會於去年12月17日通過都市更新條例第57條、第61條及第65條條文修正草案,函請立法院審議。另外,包括民進黨立委王美惠等18人、國民黨立委張育美等17人、國民黨立委蔣萬安等21人及台灣民眾黨立法院黨團,也有提出修法版本。

立法院內政委員會於今年3月25日排審都市更新條例部分條文修正草案,立委在詢答過程對於行政院所提修法方向多表支持,但部分立委也提醒,如果未經充分溝通協調而逕以強制拆除,事關人民財產權保障,是不是會過度損及人民的權益。

對於立委關切簡化拆除或遷移作業程序,是否會過度損及人民的權益,內政部長徐國勇在立法院內政委員會初審草案時強調,一定會經過「絕大多數」所有權人的同意,不是只有「多數」所有權人的同意而已,協調程序會非常多次、嚴謹,居住自由會有所保障;一定會有非常嚴謹的聽證、審議程序,並對重新分配以後的權利變換、權利保障都會有一定的嚴格程序,拆遷、安置也一定會有相關規定。

立法院內政委員會3月25日初審此案,主要修正條文第57條、第65條均以甲、乙兩案併陳交黨團協商,甲案是行政院版本,乙案是時代力量黨團所提修正動議;5月6日黨團協商此案,但是仍無共識,第57條、第65條修正條文均提付院會表決。

立法院會今天討論此案,其中,草案第61條照內政委員會審查通過的條文內容通過;第57條和第65條,經記名表決,均依審查會甲案條文也就是行政院版本通過。

立法院會三讀通過修正都市更新條例第57條條文,搭配建築法強制拆除的機制,規定權利變換範圍內應行拆除或遷移的土地改良物,依直轄市、縣市主管機關認定屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足的建築物而有危害公共安全者,可免除實施者與政府最後階段的協調程序,依建築法第81條規定,由地方政府直接拆除。

此外,為提高加速重建獎勵誘因,院會三讀通過修正第65條條文,實施容積管制前的中高樓層以上建築物,放寬得以原建築容積1.2倍核計獎勵上限;另對於高氯離子鋼筋混凝土建築物或耐震能力不足有明顯危害公共安全的建築物,因有改善的迫切性,放寬得以原建築容積1.3倍核計,並得直接依獎勵上限額度建築。

立法院會今天也通過附帶決議,促請於都市更新條例這次修正施行後,相關機關於解釋適用相關規定時,應注意遵守國際公約的要求,以保障人民的居住權。

為提升國人居住環境安全和生活品質,政府近幾年來致力建構完備的都市更新制度,加速推動都更,完成「都更三法」的修正、訂定,包括都市更新條例、國家住宅及都市更新中心設置條例、都市危險及老舊建築物加速重建條例,期盼讓危險老舊房屋可就地迅速重建,並由國家成立專責機構,整合經費、資源。
(資料來源:2021/05/14 中央通訊社)

 

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都更專家告訴你,哪些老屋不能碰?


老房子只要和都更沾上邊,身價就鍍金。但是天下沒有白吃的午餐,很多老房子不僅無法參與都更,花大錢搶買的老屋,還有可能變成套牢屋。


今年第2季台北市政府宣布都市更新獎勵政策利多,「都更屋」頓時成為市場當紅炸子雞,許多售屋廣告打著「土地持分高,改建利益大」、「老公寓變黃金」等口號,把老屋與賺錢劃上等號。也有部分買不起郊區的首購族,特地尋找40年屋齡的老公寓,因為他們認為「房子愈老愈值錢」,願意花時間等待未來改建。


不過,根據都市更新條例規定,都市更新可分「劃定更新地區或單元」、「都市更新事業概要」、「都市更新事業計畫」、「都市更新權利變換計畫」等4個階段,而自1996年中央公布都市更新條例後至20105月底,台北市政府共劃定616件都市更新地區或單元,其中完工取得使用執照案件只有21件,可見都市更新並不容易,而且耗時冗長。


目前都更進度較快的多半是因為有改建急迫性,譬如921大地震造成的危樓或海砂屋等,居民比較容易取得共識,可以透過自辦更新的方式,由住戶成立都更會自行擔任實施者角色,包括整合、規畫、資金、施工等過程,更新後房屋由地主100%分配。


不過,時下多數買老屋的購屋人,都抱著等建商來敲門的心態,期待都更的魔法把舊屋變新屋,坪數又不縮水。不幸的是,很多老屋不但無法享受到都更開發的驚人利益,反而因為較高的土地持分,在等待期間加重地價稅的成本負擔,甚至等不到改建的春天,老屋變成套牢屋!


Money錢》特別邀請2位從事都更開發的專家,他們替建商在老市區布局多年,看準產品就出手獵屋,看過等待20年還不能改建的慘痛案例,也碰過3年從600萬元變2000萬元的黃金屋。綜合多年實戰經驗,教導讀者辨識哪些老房子不能碰,哪些才是建商眼中的黃金屋。


王政緯:4種老房子 絕對不能碰


現職:雅璞建設都更開發部副理、中華財經金融研究發展協會講師
學歷:政大地政系畢業
經歷:地政高考、地政士、不動產經紀人考試及格
著作:《土地行政大意》、《土地政策》、《都更聖經》
看好的區域及理由:中山區,因為老房子最多,老屋與新屋價差最大。


61年次的王政緯看起來很年輕,但在房地產界資歷已有10多年,原本擔任地政機關公務員,後來轉戰雅璞建設研究法規,最後跳到第一線擔任開發副理約56年時間。一年365天,王政緯有300天花在和地主泡茶聊天,除了精通地政法,也擅長將艱深的法條,用淺顯易懂的話術解釋給住戶聽,讓他成為受歡迎的都更講師。


要成就一個都更案耗時又費力,王政緯曾為了一個案子,在母親節送花給80多歲的老太太,還特別掛號看門診,就為了與老太太在醫院任職的女兒談都更,這股毅力讓他曾經只花2年就將所有產權整合完畢。


目前王政緯手上有45 個案子,集中火力鎖定中山區,「因為中山區最多老房子,而且老屋與新屋的價差夠大,能夠滿足建商與住戶的需求」。對於想買可投資又可自住老屋的購屋人,王政緯從建商角度出發,提醒讀者避開以下4類老屋。


類型1 土地持分不足


王政緯說,過往經驗10 個都更案有9 個是地主與建商合建,但為什麼在數百萬戶房屋中,建商會相中你家的老公寓?最重要的條件之一,就是房屋座落的土地持分夠大,甚至可以說房子愈舊,建商愈愛。以台北市45樓的公寓為例,4樓公寓每層的土地持分約10~12 5 樓約7~87樓小於5,根據他的經驗, 土地持分低於10 因為改建後雙方可以分到的建坪都太少,建商幾乎無利可圖,也就大幅降低談合建的意願。


類型2 土地使用分區強度低


土地的使用分區強度愈高,建商購買意願愈濃厚。使用分區指的是都市計畫範圍內的土地,依照使用目的與需要,劃定各種不同的用途分區(如住宅區、商業區、工業區等),各種不同的使用分區又可依使用強度,再細分為若干等級(如住一、住二、住三等),並給予不同的使用性質與使用強度規定。一般來說,使用分區強不強的判斷標準之一,指的就是容積率,以商四土地來說,容積率800%,代表1土地,可蓋8建坪。


根據王政緯的判斷經驗,1土地要能創造5建坪的價值(也就是取得500%容積),建商才有談合建的意願,因為通常建商與地主談合建都是六四拆帳(地主拿6成,建商分4成)。


舉例來說,老王的4 樓公寓土地持分約10,若改建後容積率可達500%,等於10 土地可蓋50建坪,換句話說,更新後老王能分回30室內面積的房屋,建商則分到20 ,「關鍵就是這30,也是合建的最低門檻,」他說,因為30可隔成小三房,是一般家庭的基本需求,跟改建前相較,居住面積沒有太大變化,老王接受度會較高,至於建商分到的20,就是建商的成本加上利潤。


若老王改建後容積只有300%,等於10 土地只能蓋30 建坪,如果老王不能忍受分回的面積縮小成18,都更就不容易成功,因為建商不可能做賠本生意。


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政府挺都更,4年補助184


經建會昨日通過內政部營建署的「都市更新產業行動計畫」,政府預備從明年起,在4年內投入184.6億元補助都市更新、住戶自力更新、大樓拉皮維護以及老舊大樓重建等,都市更新所牽涉的規劃費與工程費用,政府補助上限達45%。


營建署提出「都市更新產業行動計畫」,執行期間從民100年起至民103年,行動計畫內容,除了將原本的鼓勵都市更新計畫納入之外,還推出整合150個社區自力實施都市更新事業、100件私有老舊公寓大廈整建與維護以及2萬戶老舊建物的重建,以及與機場捷運林口站附近的4,000戶合宜住宅興建。


關於住戶自力更新計畫,營建署官員說主要是因一般民眾與建商在掌握都市更新資訊相當不對稱,往往都是建商說的算,所以住戶自力更新部分,就是鼓勵民眾可主導更新,透過政府補助規劃費用,也促成都市更新商機。


另外在100件私有老舊公寓大廈的拉皮與維護,同樣也會給予一定的規劃費與工程費補助,最高補助上限為45%。


至於2萬戶老舊建物重建與4000戶合宜住宅興建,官員說為鼓勵民眾重建,政府將會給予建築容積獎勵,而在規劃設計階段,如果能導入綠建築手法或提高耐震性能、採用綠建材、提升建築自動化、運用綠色能源、改善無障礙環境及節能省水等機能,同樣也會給適度建築容積獎勵。


4,000戶合宜住宅,營建署則會選定公有土地作興建,其建築材料比照民間建商,但價格卻可望低廉,避免投資客刻意轉手獲利,會要求5年內不得出售。


 


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聚焦萬華/豪宅,坐擁未來商場


五都選後,台北市都市更新與各式重大建設發展,將加快腳步,也使得萬華區房市前景看俏。


萬華區房市在過去鐵路未地下化前,南北發展受阻,南萬華與北萬華兩地僅靠西園陸橋與和平西路陸橋相互連繫,但自萬華鐵路地下化工程完成,市府拆除西園陸橋、和平西路陸橋後,康定路與萬大路南北貫通,也打通了萬華房市的任督二脈。


未來,政府還規劃了捷運萬大線,在萬大路、萬大國小旁就有捷運站出口,萬華與市中心連結的交通動線將更順暢,房市發展可期。


除交通利多外,政府極力作多,也是萬華房市發展一大關鍵,台北巿政府推出的翻轉軸線、再造西區計畫,便有許多都更案集中在萬華、大同、中山等區,開發商機高達3,000億元,因此吸引大批建商搶進卡位,大舉點燃北市西區的都更熱度。


此外,台北市最受矚目的商業設施開發案也落在西區,位於台北車站特定專用區的的雙子星大樓計畫,計劃將興建7656層兩棟摩天大樓,地上規劃商場、辦公室及飯店,地下為機場捷運線終點站,將與台北車站、高鐵、國道客運交九區、捷運淡水線、南港線、松山線交織成全市最複雜的三鐵六軌、國道共構區,預計每日吸引50萬人次的活動量。


而這項國際級建設,正位於大同、中正與萬華區的交界處,未來可望在完工營運後,成為全國國際門戶。


 


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推舊公寓都更,市府廣告窩新


北市府自今年八月一起,受理老舊建物都市更新,立意良善。但由於涉及大幅容積獎勵,自上路以來一直是毀譽參半。但隨選舉結束,為配合市長郝龍斌政見落實,都市更新處近日再加碼宣傳,正式推出電視廣告,希望鼓勵老舊公寓住戶踴躍申請都更。


台北市長郝龍斌於選前表示將以「 一坪 換 一坪 」,二倍容積獎勵,外加一個車位方式,推動北市屋齡卅年以上的四、五層樓老舊公寓都市更新。但由於該案牽涉龐大容積獎勵利益,也影響北市法定容積總量管制,外界普遍不看好政策成效。


為展現貫徹政策決心,北市府都市更新處近日特別製作、推出「老舊公寓更新方案」第一波卅秒宣傳短片。要藉由推動老舊公寓都更,讓老舊公寓住戶「窩新」!


劇情以一個七旬長者故事做背景,由於老舊公寓公共設施不足,在行動不便下,已經許久無法出門,宛如被困在老舊公寓中動彈不得。廣告劇情感人,淺顯易懂,希望能鼓勵老舊公寓社區,踴躍申請都更。「舊屋換新屋,作伙來起厝」。


都市更新處表示,北市府自 八月二日 推動老舊建物都市更新以來,目前已有七處老舊公寓社區提出都更申請。但目前都僅在資格與資料審查階段,並未完成核定,也還沒正式進入都市計畫變更程序。


都市更新處官員說,台北市建築物登記為住宅使用有四十九萬戶,超過三十一年的有十八萬戶,其中屬於四、五層樓公寓,不易改建者就有十四萬戶。未來當然希望老舊公寓住戶能盡量申請參與都更。


 


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主辦單位:城鄉局


公告日期:98.04.02


發文字號 :北府城更字第09802095831


依  據


「都市更新條例」第19條與「都市更新條例施行細則」第11


公告事項



一、本案都市更新事業計畫書自9842起張貼本府及板橋市公所公告欄公開展覽30天,並於98423下午2時假臺北縣政府10樓新聞發佈室(臺北縣板橋市中山路1161101022室)舉辦公聽會。
二、任何人民或團體得於公開展覽期間內,以書面載明姓名或名稱及地址,向本府提出意見,本府將彙整後提供本縣都市更新審議委員會予以參考審議。人民或團體於前項公開展覽期間內提出書面意見者,以意見書送達或郵戳日為準。


 



 

 



下載檔案   


公開展覽「板橋市中山段1781地號等22筆土地都市更新新案都市更新事業計畫」


 


公開展覽「板橋市中山段1781地號等22筆土地都市更新新案都市更新事業計畫」公告及相關範圍資料


 


單位城鄉局


 


 


 


 









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「都設、建造預審、交評」三合一 簡政便民


詳細新聞內容


【北縣訊】建築物審議流程將愈來愈簡便!臺北縣縣都市設計審議委員會98121通過專案,將都市設計審查案件涉及交通影響評估與建造執照預審(開放空間及增設停車空間獎勵等)部分,採用「三合一」合併審查,此舉將減少送審單位要分3次跑工務局、交通局與城鄉發展局等3個單位,實質鼓勵民間企業更積極投資參與臺北縣的開發建設。
臺北縣政府城鄉發展局代理局長張邦熙指出,簡政便民是政府機構持續推動的方案,秉持行政單位要縮短平行分會公文往返作業及簡化申請程序的職責,城鄉局研議推動臺北縣縣都市設計審議、交通影響評估與建造執照預審小組(開放空間及增設停車空間獎勵等)3項會議合併審查,減少至少2周的來返送審時間,這個方案業經縣都市設計審議委員會98121大會通過,農曆年後就公告實施。
由於現行狀況都市設計審議、交通影響評估與建造執照預審小組(開放空間及增設停車空間獎勵等)3項會議分別由縣府城鄉局、交通局、工務局3個不同機關辦理,在未來合併審查後,以「都市設計審查專案小組」會議為整合平台,加速審查時效、簡化申請流程,免除申請單位因不同單位重複審查、意見紛歧造成多次修正的困擾,申請單位也無需因此申請辦理變更設計、變更差異分析等相關程序,相關審查時程將更為縮短。同時在第一時間有工務、交通和建築等專業背景的各專業委員審查,意見可以更多元,對提案的建議也能更周延。
今天的都市設計審議委員會還通過林口國宅新建工程、亞東醫院第2院區新建工程湳仔溝整建綠化工程等都設案,這些案件都在委員的用心審查和建議下,朝都市美學的方向進行,希望可以透過專家學者的把關,讓臺北縣落實「宜居城市」的目標。


稿 人:城鄉局都設科 曾涵筠  電話:2960-34567210
新聞聯絡人:劉英純專員 電話:2960-34567051


 


 


 


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     98年度臺北縣中和市地籍圖重測作業已開始辦理,為使土地所有權人了解重測的意義及重測時應配合及注意之事項,臺北縣政府地政局訂於981678日(星期二、三、四,上午930分及下午2時整各1場),假民享市場2樓活動中心(中和市民享街372樓)辦理6場政令宣導說明會,希望重測區內土地所有權人能踴躍前往參加,會中除發放重測相關宣導品外,並辦理有獎徵答活動,答對問題者發送獎品乙份。


     地政局表示,98年度中和市地籍圖重測範圍為東起永和路363巷、南接土城市交界、西以板橋市為界、北迄板橋市交界,土地筆數共計9千餘筆,面積約220公頃,涵蓋員富里、員山里、積穗里、嘉新里、民有里、瑞穗里、民享里、冠穗里、明穗里、德穗里、民生里、國華里、自強里、國光里、清穗里、明德里、壽德里、嘉穗里及民安里等19個行政區域。


     另地政局特別提醒,本次重測政令宣導內容包含重測範圍、重測程序、土地所有權人應配合事項、發生界址爭議及成果異議之處理等事項說明,攸關人民權益甚鉅,屆時請土地所有權人踴躍前往參加說明會,以確保自身權益。


 


 


 


 


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    高雄市辦理市地重劃歷史甚為悠久,日據時期就開始辦理土地區劃整理,即相當於現今之市地重劃。自民國47年公告實施本市第一期市地重劃區,亦為台灣第一個市地重劃區,迄今屆滿50年,已辦理公辦重劃達74期重劃區,自辦重劃26期重劃區,公辦、自辦市地重劃區合計達100期,成果相當豐碩。
   
地政處表示為慶祝高雄市市地重劃實施50周年,於今天(129)特別舉辦市地重劃成果展,由陳市長主持開幕,並邀請莊議長、各不動產相關公會理事長,及第一期市地重劃區承辦人員前重劃大隊傅大隊長傳 松 先生蒞臨會場,共同見證高雄市實施市地重劃50年的蛻變。
   
陳菊市長表示本市不僅首先創辦市地重劃,且歷年辦理面積及重劃區數皆居於全國首位,開發建築用地,闢建完善公共設施,積極進行綠美化工程,提供市民更多休閒活動空間,有效提升都市環境品質,為本市贏得「市地重劃都市」之美譽。而且地政處積極配合市政辦理市地重劃,運用重劃盈餘款回饋市政建設,對於交通順暢、土地利用以及環境品質提升等貢獻良多。在此感謝地政處同仁的付出與努力,也期待本府專業的地政團隊能秉持為市民服務的精神勇於任事,為高雄市民的福祉及高雄市的百年發展,做出最大的貢獻。
   
莊議長啟旺表示許多外地人來到高雄,第一個感覺就是馬路又寬又直,第二個感覺高雄建設的非常快,像改制後第18期重劃區(寶珠溝、獅頭一帶)、凹子底、新庄仔、菜公、美術館、楠梓高速公路二側、右昌等等,這些地區因為辦理市地重劃才能人口聚集、房屋林立、繁榮熱鬧。辦理市地重劃,對市政府而言,能節省徵收土地及工程費用,甚至還能賺一些錢,對政府財政有不小的幫助;對地主來講,能讓地形方整、促進土地利用價值,要蓋房屋更好蓋,要賣也可以賣更好的價格;對建設公司,對建築商業公會而言,也有許多優質建築用地可以充分利用,連帶的也讓其他公會,如地政士公會、代銷公會、仲介公會、不動產估價師公會等等,也有許多商機存在。由此可知,市地重劃對高雄市發展真的貢獻很大,因此要特別對50年來參與市地重劃之工作同仁表示謝意。
   
傅傳松先生表示,他是在民國36年到本市地政科地籍股任職,民國47年陳武璋市長任內辦理第1期市地重劃,地點選擇在後火車站之後驛地區,該區皆為農地且沒有任何建物,單純易行,成功可能性較大,第1期重劃區辦理重劃後,不但能成功回收成本,並且還有盈餘,試辦極為成功,因此高雄市政府開始大力推行重劃建設。今日,他居住在第1期重劃區內,也是辦理第1期重劃區的承辦人員,是一種巧合也是緣分,一生從事市地重劃開發工作,雖然工作極具艱苦和挑戰,但看到高雄市美麗的都市榮景,就充滿成就感,回憶也非常精采豐富。


 


此篇文章引用於高雄市政府地政處網站:http://landp.kcg.gov.tw/fr_home.php?strurl=news&strurl1=kcgland/news_detal.php&id=818


 


 


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臺北市政府通過「臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準」修正案,本次修正之詳細內容,詳修正臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準第二條條文對照表(草案),倘對於法令有不了解,歡迎電洽臺北市都市更新處


 


對照表(草案)


 



 


 


 


 


 


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詳細新聞內容


【北縣訊】北縣都市更新炙手可熱,日前警方破獲以假冒都市更新名義詐騙審查費之案例,縣府再次提醒民眾勿繳交不明費用,以免誤入詐騙集團陷阱。臺北縣政府先前曾呼籲民眾要提高警覺,有歹徒冒用臺北縣政府城鄉發展局名義,在永和市一處社區佈告欄張貼偽造「公文」,以縣府即將推動「都市更新計劃」為由,要求所有權人在期限內繳交審查費,縣府接獲當地民眾求證電話後,隨即發布新聞稿,請縣民提高警覺,勿受騙上當,並將該案移請警察局偵辦處理。全案經北縣刑警大隊追查後,發現該公文疑似由假冒建築師王嫌所偽造,警方已將王嫌依違反刑法偽造文書及詐欺等罪嫌移送臺灣板橋地方法院檢察署偵辦。


縣府城鄉局張代理局長邦熙表示,一個都市更新案件的形成,在推動初期十分不易,往往要靠地方熱心公益人士挺身而出,主動整合社區居民多數的共識,而歹徒王嫌就是利用該社區民眾的弱點進行詐騙行為,事實上目前縣府審查都市更新案件並不會收取任何審查費用,都市更新之推行均先有實施者(建商)介入整合,而非由縣府以公文書方式處理。一般而言建商為主的更新案件多不會向住戶收取相關費用,但另一種初期由居民自力造屋的案件(未有建商介入)則可能需要整合發起的相關推動費用,考量此類案件 縣府亦訂有協助民間推動都市更新補助要點之規定,符合規定者將可獲得費用補助居民擬具事業概要及設立更新團體。


最後張代理局長亦特別強調民眾應提防歹徒的詐騙行為,但民眾亦不必因此一少數個案就抱持悲觀,反倒是在面對建商或社區人士整合更新時,更應抱持正面樂觀的態度,積極瞭解並表達意見,共同為改造社區環境而努力。都市更新的成功是要靠地區居民的共識才能達成,在推動的過程中不同意見的聲音必須傾聽包容、各種專業的知識必須瞭解,藉由協調的過程中達成共識共創美麗新家園,這是很難能可貴的,無論如何在更新的過程中民眾倘有任何疑問或需協助事項都可立即來電或親洽縣府城鄉發展局,並有專業的人員為縣民解說及服務。


資料詳洽:城鄉局更新科 劉憲祥 電話:(022960-34567107
新聞聯絡人:黃金河專員 電話:(022960-34567039


 


 


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詳細新聞內容



【北縣訊】台北縣新店地政事務所訂於729()下午2:00舉辦「都市更新權利變換估價訓練課程」講座,敦聘宏大不動產估價師聯合事務所 洪啟祥 先生擔任講師,歡迎對都市更新、地價估價有興趣的從業人員及民眾踴躍參加,一起來吸收新知,共同成長。

新店地政主任王聖文表示,為積極提升服務品質,每年皆依業務性質及實際需要,訂定一系列的教育訓練計畫,全面強化工作人員的專業素養;今年特別遴聘估價 師洪啟祥 先生擔任講座,實務教導同仁「都市更新權利變換估價」,對於站在地價估價作業第一線的同仁,以及從事地政業務的地政士伙伴們,實是不可多得的學習機會。

王主任更進一步表示,目前國內整體開發方式除了政府辦理的區段徵收以及市地重劃之外,隨著房地市場行情高漲以及民眾價值觀念進步,「都市更新」勢將成為未來社區發展的一重要方式,以新店市而言,今年於中興路家樂福附近即有都市更新開發案進行中;希望各業務相關人員藉此專業教育訓練,建立正確專業概念,以順利推展工作,各參加講座的都市計劃、地政從業人員及民眾亦能有所收穫,滿載而歸。






資料詳洽:新店地政事務所 施玉環


電話:29172969-305
撰稿人:施玉環



 


 


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縣長周錫瑋十九日上午,親自來到新店市中興路2235號,參加縣府核准的新店市惠國段34地號等筆土地都市更新案開工典禮。合環建設公司負責人台北縣議會前議長許再恩、立法委員羅明才、新店市市長王美月、台北縣副縣長陳威仁、城鄉局代理局長張邦熙、教育局長劉和然、新聞處處長謝秀棋及多位地方人士及住民代表皆到場參與。

周錫瑋致詞表示,都市更新讓過去的海砂屋變成豪華的綠色建築,而碧潭在整治過後變得更美麗更乾淨、台北縣政府更打算由碧潭沿著新店溪打造親水休閒運動公園、有運動設施、花草樹木、親水河岸、移動式餐車。乾淨、自然、美麗和交通便利都新店變得愈來愈不一樣。

本案原為五層樓海砂屋,建物老舊且海砂侵蝕情況嚴重,結構堪慮,且整合改建困難,透過都市更新拆除重建後,將興建四幢鋼筋混凝土構造住宅大樓,地下四層、地上最高二十~二十二層,容納戶數為373戶,汽車停車位534輛,機車停車位373輛。且經過都市更新整體規劃後,不僅規劃兒童通學步道及人行步道改善人行徒步品質,並設置景觀藝術展示區、兒童遊戲區及鄰里休閒廣場提供社區及鄰里休憩場所,復甦都市機能再創優質居住環境,並由實施者提供回饋。

城鄉局表示本更新案創造出多項效益,不但解決原住戶海砂屋困擾問題,本更新案實施者沛豐公司,因實施都市更新整體規劃開發(373)創造效益,並捐贈復康巴士一台及清寒學生圓夢獎學金、監視系統等價值約500萬元,由縣長代表接受由縣民共享。

根據北縣城鄉局統計,近年臺北縣的都市更新申請案逐漸增多,截至976月止,縣府受理都市更新案件總計有106案,其中951月至976月止新增78(平均31/),年平均成長量為過去(89-94)6倍。目前縣府都市更新案件已受理的106案包括已發布實施者18案,其中採權利變換者計11案,3案已完工進駐,8案正在縣府審議中,其餘案件實施者正積極整合中,這106案累計將更新50公頃窳陋老舊社區。為了加速北縣都市更新進行,縣府也正朝向「獎勵明確化」、「審議快速化」、「程序簡便化」「圖件標準化」四個目標,包括修訂相關法令及訂定相關作業機制,就是要讓民間縮短更新辦理時程。事實上近年來縣府團隊推動都市更新將陸續展現成果,本月25日還有永和永安段及板橋大觀段等更新案件將舉行開工典禮,經過都市更新整體規劃後,未來不僅改善整體地區風貌,更能創造更優質的居住環境,朝宜居城市的願景邁進。


資料詳洽:城鄉發展局 簡婉琳 電話:29603456#7114
新聞聯絡人:黃金河 電話:29603456#7039


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50年的木造老屋,翻身為價值7千萬元的台北市黃金店面,住老舊公寓的裝潢工人,可以讓一家人住進嶄新的雙陽台高級住宅,都市更新魔法在全台啟動!如果你住的是舊公寓,當建商來敲門時,你該怎麼辦?全台有哪些都更潛力區?深入了解都更,你也可以搶賺都更財!


板橋市萬板路、莒光路口的「千囍園」大樓去年底完工,洪萬億一家人高高興興搬進新家,有雙陽台、 落地窗外可以遠眺台北一一、圓山大飯店。很難相信洪萬億只是一名裝潢工人,二年多前還住在 二十三坪 的老公寓中,但是當都市更新來敲門,他的人生因此改變了!


洪萬億原本住在台北市松山區,由於房價負擔不起,一九九年,他三十歲時,一家五口搬到台北縣板橋市萬板路,花了三百萬元買了這個社區的三樓公寓,當時屋齡約十二年,地坪持分 八坪 ,建坪 二十三坪 。


○○三年,弘泰建設上門與住戶洽談都市更新,洪萬億的生活開始有了轉機。都更案完成後,洪萬億最後分到權狀面積 三十六坪 ,室內 二十八坪 、三房,外加一個車位。


「千囍園」開賣時,建商 一坪 賣二十七萬元,最近有鄰居以每坪三十三萬元賣出,換算之後,洪萬億十八年前的購屋成本是三百萬元,都更後的新家價值一千一百八十萬元,帳面資產翻漲二.四倍!洪萬億滿意地說:「都更的房價增值效益,比買股票、基金還要好賺!」


因為都更來敲門而翻身的不只是洪萬億。擔任工程 師的王 先生在台北市羅斯福路上有棟木造二層樓老屋,這棟五十多坪的日據時代舊屋,持分只有 九坪 (占用部分國有地),一場火災後,這幢老屋更顯得破舊不堪,五年前建商來談都市更新,也開啟了他不一樣的人生。


在都市更新的魔法下,華固「史坦威」十五層大樓終於在去年底完工交屋,成為台北市完工速度最快的都更案之一, 王 先生分到一樓 五十坪 的黃金店面,「史坦威」現在每坪價格約八十萬元,店面每坪更達到一五萬元。價值不到一千萬元的破舊木屋,五年變身為七千五百萬元的黃金店面, 王 先生可說是都更最大的受益者!


不只台北縣市,台中的「總太願景」、高雄的捷運紅線油廠國小站、台鐵舊高雄港站,都在如火如荼地進行都更,其實還有更多人在都更魔法下改變命運。十年前這些人還住在老舊的房子中,但是,一九九八年,《都市更新條例》正式施行後,這些人終於有了改變命運的出路!


抉擇/都更來敲門,慎選好建商


什麼是都更?簡單地說,就是二、三十年的老舊房屋因結構安全、影響交通等因素必須原地改建,零星改建反而造成景觀零亂,因此,政府制定《都市更新條例》,獎勵整條街廓大面積重建。


但是大面積更新,涉及的地主眾多,如果要所有人百分之百同意,根本是不可能的任務,「釘子戶」就因此產生。為了讓都更得以順利進行,法令規定,只要都更範圍內的三分之二住戶多數同意,就可以拆房子進行重建,因此多數決是都更最重要的精神。


由於法令的鬆綁,建商更願意投入都更改建案,台北市就有三一八件都更案正在排隊等待核准,而正在整合中的案子更是遍布全台大街小巷,當有一天,你的門鈴聲響起,都更來敲門時,你該怎麼辦?


先生以過來人身分說,五年前華固建設來敲開他的門,當時他連什麼是都更都沒聽過,毫無建築專業知識的住戶到底要如何與建商談判,才能爭取最大權益?
「首先要判斷對方是否有知名度、信譽好的建商,選擇建商很重要!」城林都市更新公司總經理陳美華建議,都更是一輩子的大事,金額動輒數十億元,如果碰到沒有誠信的建商,麻煩只會跟著來。


要如何判斷建商的好壞?永發開發建設公司總經理吳發義說,可以查詢敲門建商是否是上市公司?過去的建築案子有多少?有沒有做過都更案?有些先期的整合者都是小型的土開公司、仲介公司,根本沒有資金實力,只是收集同意書賣給下一手建商。遇到這樣的公司,最好不要簽下同意書,以免未來協調時,有多組人馬出現,更加複雜萬端。


聆聽/了解相關資訊,計算未來持分


建商確定後,一般會先舉行大型的公聽會,接下來就是建商私下拜訪談判分配的時刻,「第一次先聽建商的分配方法,不要提出要求,最好留下分配公式仔細研究!」台北市都更處長邊子樹建議,這時候就要自己做功課,多了解都更相關的訊息,「很多地主從頭到尾只問自己可以分多少,卻從不想了解都更相關的資訊,甚至有人堅持不要公設,令人哭笑不得!」


到底都更後可以分多少?這是地主心中永遠的問號,「首先要了解你的土地持分、使用分區,才能計算未來的分配。」專門負責都更規畫的東聯開發執行長林育全表示,都更改建是以土地持分做為分配基礎,擁有越多土地持分的人,就可以分回越多的建築坪數。


而使用分區對於建築總面積會有決定性的影響。以商三(第三種商業區)舊屋為例,容積率為五六%,也就是說改建後一坪地坪可以蓋五. 六坪 ;相對之下,住三(第三種住宅區)的容積率只有二二五%,也就是 一坪 只能蓋二.二五坪,差距非常大。


都更案之所以誘人,就在於其中的容積獎勵。屬於都更的獎勵有好幾個項目,上限為原建坪的五%,其餘還有屬於一般建築獎勵的公共空間、停車空間及容積移轉等獎勵,這些林林總總的獎勵,在不同地方加起來有不同的上限。例如台北市管制較為嚴格,最高只有獎勵五成左右,北縣就較為寬鬆,最高可以到達一倍。


以商三舊屋為例,如果有一戶 三十坪 的老屋土地持分為 十坪 ,乘上五.六的容積倍數乘以台北市的都更平均容積獎勵一.三二,再乘上公設、樓梯的虛坪係數一.六, 十坪 土地都更後可以分到一一八. 三坪 ,等於放大了十一倍。


但這是全部的總權狀坪數,並非全部能由屋主分走,都更案建商投入資金、專業服務也要分取一定成數的房子,與建商談判時,未來的分配比例是相當關鍵的。吳發義指出,台北市房價較高,建商是以賣出的價格做為計算依據,一般建商與屋主的分配是四比六,如果是更貴的精華區,如大安區也有三比七的分配案例;而台北縣的房價較低,一般是五五對分,但這些都是通例,實際情形還是要由雙方協調。


以上述都更後總權狀坪一一八. 三坪 為例,如果是台北市的四六分,屋主可以分回六成,也就是最後可以分到 七十一坪 的權狀坪數, 十坪 變成 七十一坪 ,憑空增加七倍的面積,這就是都更的魔法。


但計算公式只是參考,最後還是要由屋主與建商達成共識,只要屋主團結合作,還是可以談到更優惠的分配條件。二○○三年弘泰建設開始上門與洪萬億洽談都市更新,不過,建商開出的條件只給洪萬億權狀面積 二十四坪 、外加半個車位。他心想,若是扣掉大柱子,室內實際坪數才 十四坪 ,「這跟套房差不多,要怎麼住人?」於是他與其他住戶反過來要求建商加碼,他則要求 二十八坪 外加一個車位、一個機車位,否則不配合都更。


定案/記錄分配共識,最後才簽都更計畫書


這一協商,就足足談了快三年,開過三次公聽會、三次協調會,最後大家各退一步,協議住戶負擔法定規費,建商負擔包括公共設施在內的營建成本。洪萬億最後分到他想要的坪數。


如果與建商達成分配共識,最好將分配方案白紙黑字寫成合約,越詳細越好,其他如租金補貼、分配樓層、建材特殊要求等也可以寫入,簽好後再簽都更計畫書。


「可以先簽發起都更同意書、概要同意書,但是在所有分配條件談妥前,絕對不要簽都更事業計畫同意書!」 王 先生以自己的親身經驗說明,事業計畫書成案後就排除其他建商,只要簽了,就只能被建商牽著鼻子走。


二年前,四十幾年的木造老厝終於被拆掉,整個工地開始動工,但 王 先生手中只有一張他分到的 五十坪 店面簡單平面圖,心裡實在不踏實,最後他透過關係到都更處調閱建商的送照圖,一看之下大吃一驚,一個 九十公分 乘 九十公分 的大柱子就在他的店面中,而當初約定店面寬度也由 五米 四縮水到只剩 四米 九,在與建商爭取後,只獲得一點點補償,但是已經無法改變最後的結果。


這段協商的過程長短不一,有時一年就可以完成,但有時戶數太多時,十幾年也無法完成,這是都更整合最困難的階段。如果幸運都達成共識,最後就等著老屋變成黃金屋!


都更魔術可以讓木造舊屋變身為七千五百萬元的黃金店面、讓擠在老舊公寓的裝潢工一家人住進有雙陽台的高級華廈中。沒有老舊房子的人,若能搭上這波熱潮,投資有都更題材潛力的房子,也可以讓自己的財產快速翻倍。


「商業區、四層樓以下、三十年舊屋是最好的標的,臨馬路越大越好!」專門從事法拍業務的透明法拍副理沈家偉說,四樓以下的房子土地持分多,靠近馬路的商業區房子,容積率可以蓋到法定上限,獲利才可以極大化!房地產投資達人張淳淳,就是依照這個準則投資有都更潛力的舊屋。


解密/商業區且近馬路,都更優質好標的


去年她到台北市復興南路、科技大樓捷運站一帶看屋,發現一群屋齡超過三十年的老舊公寓,其間有幾間清粥小菜餐廳,油煙很多,曾邀演藝圈友人一起投資,但是他們看了都不太喜歡,不過在張淳淳眼中卻是黃金屋。她心想:「這裡以後一定有改建的商機。」打聽之後,果然發現已有建商進場布局。


於是她拿出自備款一百多萬元,以總價一千一百萬元買下一戶三十幾年的四樓公寓,這是商四分區、建坪 三十坪 、地坪約 十坪 。今年二月間以一千三百萬元賣給有興趣都更的建商,八個月之間就獲利二百萬元!


張淳淳在民生東路也有一間舊公寓,也是在短期內獲利二百萬元出場,賣給有心等待都更的人。此外,大約二、三周前,張淳淳又買了一戶通化街的老公寓,才開始要裝潢而已,建商已經登門邀請她去參加都更說明會!


為何張淳淳那麼幸運?其實她選的都是建商眼中的黃金屋,「都更黃金屋」有什麼密碼?張淳淳說,屋齡老沒有關係,但一定要臨馬路,地址有「巷」、「弄」的都不要,有「路」、「街」的地段才優質。此外,使用分區最好是商四,這樣容積才會高,至少改建之後高度可達十二層樓。


張淳淳不想資金積壓太久,在都更開始之前就實現獲利下車,將風險降到最低,只賺一段都更財。也有人在都更案賺到錢後,再繼續加碼長期布局都更題材舊屋,四十多歲的 許 小姐在板橋「千囍園」都更案中分得一戶新房,出售後進帳 一千兩 百萬元,十三年獲利三倍。


她看好都更前景,立即以賣屋的錢買下隔壁三樓的老舊公寓,搶先布局,讓都更獲利繼續加倍!


除了投資客外,其實一般薪水族也可以投資低總價的都更平房,做蔥油餅的 張 先生,就是以自備款較低的老舊眷村平房為主要投資對象。三年多前,他以不到一百萬元的價格,買下和平東路、瑞安街周邊一戶老舊眷村平房的地上權。建商看好這裡的都市更新商機,去年二月間以三百五十萬元買下,不到兩年的時間, 張 先生保守估計至少獲利二、三倍。


主動/潛在利益甚驚人,不等建商自己賺


但是都更曠日廢時,有時買進舊屋卻遲遲沒有動靜,除了早點賣掉下車外,也可以自己跳下來主動推動都更,如果成功,利益更是驚人!


民權東路、林森北路口商業大樓林立,位在林森北路上、中山國小對面的舊公寓,已有人在默默布局推動都更。二十年前 陳 先生用一百三十三萬元買下一戶自住,四年前,一位在開發公司的朋友跟 陳 先生提到了「都市更新」,原本從事貿易的他,在了解都更的魔力後,他決定自己整合推動都更。


在四年的整合時間, 陳 先生陸續買下三戶,甚至與其他住戶一起花了一億元,將已被建商標走的公有土地買下來,最後他的持分已達到全部基地的二六%,成了最大的地主。目前該區域豪宅 一坪 高達一百萬元的行情, 陳 先生保守估計,他的房子改建後的每坪房價在五十萬元左右,依他的土地持分,至少可獲得的權益價值有六億多元,換算他在買房子和買土地的過程中所投入的自有資金三一五萬元,投資報酬率達到一九○○%!


風險/店租高且店家多,更新整合難度高


但是投資也有其風險。有一位 萬 太太數年前看好錦州街、吉林路附近三層樓四十年老公寓的都更潛力,以四百多萬元買下其中一棟的三樓公寓,打算一邊自住、一邊等待都更,但沒有想到這竟是她人生惡夢的開始。


二樓住著一戶中年夫婦,時常抱怨新搬入的 萬 太太一家太吵,甚至時常報警處理紛爭,有時女兒回家關門太大聲,這位鄰居還走出來大聲責罵 萬 太太的女兒。二年前,有建商要來提議都更,這個惡鄰居硬是不願意參加,最後身心俱疲的 萬 太太只好搬家,將房子另外租給別人,成為投資都更的受害者。


除了看地段、打聽有沒有惡鄰居外,有時太熱鬧大街旁的老屋反而是燙手山芋。忠孝東路SOGO旁的正義大樓就是台北有名的都更案例。這批五十幾年的老公寓,十四年前就有建設公司在推動改建,一樓以上的住戶都同意了,但就是一樓的店家不願意參加,「店主每月的店租就可收二、三十萬元,要他們放棄是不可能的!」一位不具名的房地產仲介業者說,店租高的熱鬧區域、而且店家多的老屋,反而是都更最難的地方。


由於都更通過時間長短無法控制,即使大部分屋主都同意也不一定成功,時間成本是最重要的變數。「投資老房子應該回歸有增值潛力的標的,都更只是槓上開花的利多而已!」吳發義建議一般投資人投資前一定要謹慎。


透明法拍副理沈家偉建議,投資人買舊屋最好看附近的生活環境好不好、是否在明星學區之內、有沒有靠近公園、捷運站,如果以上條件都滿足,就是值得投資的黃金老屋,而都更利多只是進一步加分的條件而已。


本身也投資都更屋的利嘉投資執行長李輝煌指出,投資都更屋最好能夠出租,而且租金最好能夠扺付貸款,這樣才能有等待的籌碼,別想今天投資,明年就可以獲利,這樣永遠賺不到最後的都更財。


都更就像天邊美麗的彩虹,彩虹不知何時會出現,但等待是要付出成本。都更成功雖然獲利驚人,但沒有成功前仍然是一間老房子,因此,都更可以是投資配置的一部分,但絕對不能是孤注一擲的目標!


小辭典
容積率:容積率係指地上層建築物總樓地板面積與該建築基地面積之百分比例。


建蔽率:為建築面積占基地面積之比例,這是為了維護都市景觀不受建築物過度擁擠所擬訂建築物興建比例。


建坪、地坪:地坪是指主體建築的占地總面積;建坪是建築物中實際建築面積加總的坪數。簡單的說,某塊土地面積50,地坪就是50,而該地有棟四層樓的建築物,每層樓面積都是30,則建坪為30x4 =120


房屋土地持分:當多數人共同擁有某一個標的物時(建物或土地),每一個人所持有的部分。舊屋如果所占土地為100,由四層樓四人共有時,其每人持分即為25


土地使用分區:其意義就是將都市境內的土地適當的劃分區域,規定各個區域的使用,分為住宅及商業區、工業區等,其中住宅及商業區另有不同建築規定,以維生活品質。


撰文:周啟東、趙曉慧、陳免(更多精采文章請見《今周刊》601期)


 


 


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【北縣訊】台北縣長周錫瑋為了表達對北縣都市更新的重視,14日上午特別來到板橋市松柏街參加仰德珍寶新建工程的動土典禮表達祝賀之意。
周錫瑋表示,都市更新對台北縣城市的發展非常重要,台北縣的全國競爭力和所繳稅金目前都僅次於台北市,居於全國第二位,相信未來幾年很快就會成為全國第一名,而這其中都市更新將扮演推動北縣進步的重要角色。
近年來,台北縣努力推動都市更新,目前已經進入收成的階段,除板橋松柏街之外,本月19日及25日還有新店惠國段、永和永安段及板橋大觀段等3個都更案件將舉行開工典禮。
據北縣城鄉局統計,截至976月止,縣府受理都市更新案件總計有106案,其中951月至976月止新增78(平均每年31),年平均成長量為過去(89-94)6位。目前已受理的106案包括發布實施者18案,其中採權利變換者計11案,3案已完工進駐,8案正在縣府議中,其餘案件實施者正積極整合中,累計將更新50公頃老舊社區。而今天開工的松柏街50巷都市更新案,原本為12層磚造、鐵皮等老舊建物,過去因無人居住,導致雜草叢生,安全衛生堪慮,此次透過都市更新解決複雜的產權問題,將興建地下2層、地上最高14層、戶數157戶、汽車停車位124位、機車停車位157位的三幢鋼筋混擬土構造住宅大樓。經過都市更新整體規劃後,未來不僅規劃人行步道改善人行徒步品質,並由實施者大昌國際股份有限公司提供回饋,進行松柏口至雙十路270巷口約175公尺的街景改造供回饋,創造更優質的居住環境。

資料詳洽:城鄉局 劉憲祥 電話:2960-3456轉 7107
撰稿人:新聞處新聞聯繫科 蕭景裕 電話:2960-34566165


 


 


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