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〔記者陳昀/台北報導〕配合大法官779號解釋,立法院會今天三讀通過「土地稅法部分條文修正案」,增訂非都市土地供公共設施使用,如交通道路、公園、特定目的事業用地等,在被徵收前移轉皆可免課土地增值稅。民眾黨立委張其祿三讀後發言表示,這次修法結果可讓土地正義得到落實。

現行土地稅法第39條明定,都市土地經指定作為公共設施保留地,尚未被徵收前的移轉,免徵土地增值稅,但非都市土地經編定為交通用地,且依法核定為公共設施用地者,尚未被徵收前的移轉,卻要課徵土地增值稅,但大法官解釋認為,不符憲法第7條保障的平等權,應檢討修法。

為因應大法官2019年7月5日公布的第779號解釋,要求必須2年內檢討修法,行政院院會4月15日通過財政部擬具的「土地稅法部分條文修正草案」並函送立院審議,立法院民眾黨團、國民黨立委許淑華、曾銘宗及民進黨立委莊競程、林楚茵等人也有提出修法,立法院財政委員會5月12日審查時,朝野立委共識度高,大致依照行政院版本通過。

三讀條文明定,非都市土地供公共設施使用、依法完成使用地編定並經需用土地人證明,其尚未被徵收錢之移轉,適用免徵土地增值稅,但變更為非公共設施使用後再移轉時,以該土地第一次免徵土增稅前的原規定地價,或最近一次課徵土增稅核定的地價計算漲價總數額,課徵土增稅。地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。

另取巧安排形成共有關係後,藉辦理共有物分割規避直接移轉土地應納之土地增值稅,而實質上為交換土地或移轉應稅土地者,亦應依實質課稅原則課稅。市稅處提醒民眾,為防杜此類租稅規避案件,每年皆會對共有物分割案件進行例行性清查。

 

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防疫期間,高市府卻不忘從6月1日開始,針對土增稅重購退稅、出租與土地共有物分割案件等3大逃稅漏洞,進行為期半年大清查,違反規定者將嚴格補稅。
高雄市稅捐稽徵處表示,針對已核准重購退還土增稅、出租與土地共有物分割案件案件,於110年6月1日起至11月30日止展開全面清查。

該處表示,土地所有權人於2年內買賣自用住宅用地,其新購土地地價超過原出售土地地價扣除已繳納土地增值稅後仍有餘額者,可就其出售土地已納土地增值稅額內申請退稅,以減輕換屋而產生的土地增值稅負擔。

另重購土地自完成移轉登記之日起,由稽徵機關列管5年,列管期間內除不能再行移轉外,須繼續符合自用住宅用地規定,即須有土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地設立戶籍登記,且無出租或供營業使用之情形。

稅捐處針對上述列管期間之案件,每年會定期清查,倘查有移轉、供出租、營業使用或遷出戶籍之情形者,將追回原退還稅款。該處特別提醒民眾,列管土地若因繼承或自益信託移轉,仍符合自用住宅用地規定者,將以繼承人或受託人為列管對象,持續列管至5年期間屆滿為止。

另外,原核准依自用住宅用地稅率課徵土地增值稅案件,嗣經查得出售前有出租情形者,應改按一般稅率補徵土地增值稅。

市稅處進一步說明,土地增值稅一般稅率分為20%、30%、40%三種級距,但如符合「一生一次」或「一生一屋」之自用住宅用地規定,得申請適用10%優惠稅率課徵。
所謂自用住宅用地,除符合地上建物為本人或其配偶、直系親屬所有,並辦竣戶籍登記等要件外,「一生一次」、「一生一屋」尚須分別符合出售前1年內、前5年內,未曾有出租或供作營業的情形,即可在規定的面積內申請適用10%優惠稅率。

因租賃資料之申報與核定有時間落差,所以稅捐處每年皆會對已核准適用自用住宅用地稅率課徵土增稅的案件,進行例行性清查,特別提醒民眾,移轉土地應依規定如實申報,切勿心存僥倖,以免日後補稅得不償失。

高雄市稅捐稽徵處也針對土地共有物分割案件展開全面清查,以防有心人士取巧安排形成土地共有關係後,藉辦理共有物分割規避土地增值稅。

市稅處說,原持有應稅土地之所有權人藉由移轉少數持分與他人免徵或不課徵土增稅之土地形成共有關係後,再以共有物分割,達到墊高應稅土地之原地價而減輕土增稅者,該應稅土地再移轉時,稅捐機關會依實質課稅原則調整以其分割前之原規定地價或前次移轉現值為原。

 

 

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疫情爆發,5月房市交易瞬間轉冷,房仲業者形容,整個5月「上半場像夏天、下半場像冬天」,五大房仲5月全台門市交易業績普遍月減一成、年減逾二成,重災區雙北市量縮幅度最大,均超過三至五成。

疫情升溫,讓原本有意購屋的民眾放緩購屋腳步,交易陷入停滯,重創各大房仲業者5月中旬起的門市交易量,根據五大房仲業者自結5月門市交易量顯示,各業者比起4月減少約在7~23%,普遍亦不如去年同期。

雙北市更成為房市交易緊縮的重災區,永慶房產集團雙北量縮幅度超過三成,中信房屋雙北市減少26%、33%,住商機構雙北市5月下半月更比上半月減少五至六成。不過,新竹以南的區域疫情並未失控,市場仍維持相對穩定的交易動能。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,5月房市上半場還在旺季尾端,5月下半場則直接進入寒冬,民眾配合政策減少外出,屋主也擔心陌生人進入家門,疫情對於房市交易量有顯著影響。不過政府紓困腳步相當快速,可望協助國人渡過難關,也可避免房貸逾放比大幅拉升。

房仲業者表示,雙北市多數社區都禁止帶看,僅多能就先前有意願的客戶經營、基本互動,或如預售換約等無需實體看屋的交易。

中信房屋總經理張世宗表示,許多實體作業服務都只能利用線上來進行,惟成效不如預期,線上仍無法取代真實看屋體驗,最終交易簽約仍然受限,在疫情紓緩前,交易量恐仍有衰減的可能。

住商機構企研室資深經理徐佳馨指出,房市受到疫情衝擊,買氣雪崩,等於提前宣布房地合一2.0的衝刺期、逃命潮結束,在降為二級警戒前交易狀況並不樂觀,若疫情拖長,民生經濟受影響大,可能會有一些購屋族因為收入驟減,負擔不起房貸,得忍痛出售,對市場及個人都是衝擊。

 

 

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近二年房價快速回漲,許多地區都已超過先前高點,買房自備款也跟著提升。業者統計實價資料以及聯徵中心資料指出,七大都會區目前買房自備款都要百萬元以上,北市更是高達520萬元,自備款等同台南房子的成交總價,台北人買房夢越離越遠。

591實價登錄統計近一年各大都會區電梯、華廈成交總價中位數,再對比聯徵中心的平均貸款成數,計算出七都各縣市自備款金額。
資料顯示全台買房自備款都已在百萬以上,最多的就是台北市,過去一年買房總價中位數為2168萬,光自備款就需要520萬元。591房屋交易網新聞組組長畢務潔指出,北市新屋房價近來明顯回升,都更議題也讓老屋交易熱絡,帶動整體房價上揚。

相較北市,新北市容易許多,但也不低,目前總價中位數來到1163萬,手上至少也要250萬元自備款才能買屋。
北台灣最低總價落在桃園,約697萬,自備款落在150萬元內,主要是桃園境內仍有許多親民區塊如觀音、新屋等,中古屋總價僅三、四百萬元,拉低平均總價。
新竹縣市總價都已在800萬上下,自備款都在160萬元左右,雖比桃園高,不過對於高收入的竹科購屋客群來說,仍在可負擔範圍內。
台中總價中位數落在700萬,自備款也須155萬元。畢務潔表示,台中捷運為台中房價帶來推升火力,房價頻創新高,目前交易量集中在三大屯區,其中北屯區屋齡10年以上的3房產品,總價700萬上下,是台中首購小家庭首選之一。

南台灣部分,台南是七大都會區最低總價區,總價中位數約500萬元,自備款也要百萬以上,約110萬,高雄還要高一些,由於近年楠梓、仁武因受科學園區發展利多,再加上市區高房價推擠,交易狀況熱絡,高雄總價中位數來到634萬,買房自備款要130萬元左右。如果您名下道路用地仍舊放在那邊等待政府徵收,那真的可能要讓您們失望

 

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實價登錄2.0今年7月1日正式上路,預售屋銷售將全面納管,銷售前須向地方政府申報備查定型化合約。內政部次長花敬群9日表示,未來利用地號、案名就可查到建案銷售樓層及銷售率,資訊全都露,並可透過實價登錄確認「秒殺、僅剩最後三戶」是否為不實廣告,若不實可立即開罰。
內政部地政司正展開實價登錄2.0上路部署工作,5月初完成預售屋申報登錄及資訊備查辦法子法公告。申報成交資訊包括交易標的不動產標示、編號、筆棟數、建案名稱、買受人、起造人名稱等資訊;價格資訊含不動產交易總價、土地及建物交易總價、車位交易總價等,另須揭露交易日期、土地及建物交易面積、使用分區或編定、總樓層數、主要建材、主要用途等。

花敬群表示,未來利用地、案名等資訊可查到建案哪些樓層銷售,何時賣掉,銷售價格等,完全揭露預售屋銷售狀況,目前唯一無法揭露的是換約,因實價登錄2.0並未要求。
預售屋銷售率也一目了然,花敬群說,未來代銷業或建商不敢以「秒殺」、「僅剩最後三戶」等不實廣告誤導,透過實價登錄可確認業者是否為不實廣告,一旦不實將可立即開罰。他透露,業者正醞釀走向「不二價」,開價會愈來愈實在,惟此屬業者「自律」行為,內政部不會強制要求。
2.0揭露要及於每戶門牌資訊,花敬群說,過去只揭露區間門牌,只能抓區域交易概況,無法真正反映每棟每戶門牌實際交易資料,未來買賣雙方比較能掌握市場真正行情。
2.0也將紅單交易納管,買受人不得將預售屋紅單轉售予第三人,違者按戶(棟)處15萬至100萬元罰鍰。政府不禁止紅單交易,花敬群說,紅單不能再轉售第三人,若轉售按戶每筆罰30萬,十筆就罰300萬元,罰則相當重,政府不樂見紅單轉售、藉機炒作。
建商則對預售屋買賣定型化契約書,須先送地方政府備查才能銷售頗為關切,建議送地方備查同時可先銷售。對此,花敬群說,內政部並不反對提早銷售,但若備查後發現業者違規,先行銷售部分仍要開罰。
花敬群強調,2.0上路前會加強地方的教育訓練,告知稽查重點,如何開罰。官員也指出,未來會教導地政人員如何使用新系統,6月上旬做實際教育訓練。預計5月中發布書表格式,讓業者有時間熟練申報作業,另備查及申報系統也要做調整,預估5月中旬後開放給地方政府與業者展開壓力測試,2022年則會以更友善方式呈現實價登錄網頁。

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北市法規會昨審議「建商」囤房稅,北市提出的「北市房屋稅徵收自治條例」修正草案,建商待銷售期為1年,銷售期優惠稅率為1.5%,經過委員意見討論後,考量建商申請使用執照和產權登記的行政時間,及配合稅率適度提高有利增加稅收;將建商待銷售期調整為1.5年,銷售期優惠稅率調整為2%,完成一讀程序,最快下周三進議會大會審議。
市議會昨進行法規委員會審議,議員王鴻薇表示,囤房稅避免建商持有成本低、待價而售,只有將建商持有成本提高,才能達到囤房稅的目的,根據財政局提供資料,106年度到109年度待銷售期1.5年還算合理。
議員王欣儀指出,若建商待銷售期為1年,恐變相鼓勵預售。議員林亮君表示,建商待銷售期應有要有緩衝期,應包含使用執照和產權登記期間。
財政局回應,一般案件能在四個月內完成第一次登記產登,都更案件則可以在六個月內完成,市府已經有加速相關處理作業。多名議員認為應考量使用執照和產權登記的行政流程時間,建商待銷售期1.5年還算合理年限。
至於,銷售期優惠稅率調整,議員王閔生表示,稅率適度提高有利增加稅收,應給建商合理銷售期、合理稅率。王鴻薇也認為,建商待銷售期未必是重點,而是優惠稅率應為1.5%或2%較為影響建商銷售意願。
議員周威佑表示,市政版銷售期優惠稅率為1.5%,但北市的非自用住宅、非營提供給民間團體使用的話,優惠稅率為2%,市政版不應低於2%,多名議員對此感到認同。
經討論後,超過六位以上同意修正,召集人議員王浩表示,針對「北市房屋稅徵收自治條例」修正草案建商待銷售期由1年調整為1.5年,銷售期優惠稅率由1.5%調整為2%,完成一讀程序,最快下周三議會大會審議。

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實價登錄揭露大直豪宅「達麗花園」新交易,9樓頂樓戶今年3月以1億2388萬成交,單價103.9萬元,對照7年前的取得價格9500萬,屋主賺了2888萬,獲利3成,不過這還不是今年最賺的豪宅,信義區豪宅「國泰信義富鼎」8樓戶,今年3月1億9900萬賣出,屋主6年前購入價格為1萬6400萬,該戶賺了3500萬,暫居今年Q1北市億元宅中,轉手獲利最多的豪宅交易,而同樣也是「國泰信義富鼎」8樓另一戶,今年2月交易,也賺了2780萬,名列第3賺錢的交易。

進一步觀察地籍資料,2戶8樓屋主都是奕如實業,2015年取得,今年2、3月前後分別售出給歐康投資和鄭姓自然人,2戶共入袋6280萬,算是投資眼光精準。
台灣房屋信義101特許加盟店店東向秦毅表示,「國泰信義富鼎」一層2戶,全棟僅16戶,為戶數精簡的中古華廈型豪宅,與周邊的新豪宅相比,具有「低公設、戶數單純、易管理維護」等優勢,歷來鮮少釋出,加上價格比新豪宅親民,因此受到許多低調富豪的青睞。雖然該社區樓層不高,但因鄰三張犁公園、面向信義國中運動場,棟距、景觀條件都不錯,也是信義區少數「坐北朝南」的帝王座向豪宅,又有老牌建商國泰建設的品牌加持,中長期持有,增值空間大。

觀察今年Q1北市豪宅有轉手資料的豪宅交易,共12筆,其中有10筆獲利,前5名除了「國泰信義富鼎」2戶、「達麗花園」頂樓戶。而第4和5名都是內湖的「長虹天璽」,都是在2012年預售購入,今年賣出,分別賺了2144萬和1848萬。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析,「達麗花園」位於明水路526巷內,屋齡已有17年,樓高僅9樓,社區共34戶,有游泳池,屬於低調的高級華廈,雖然非水岸第一排,不過高樓層仍能享有水岸景觀,該社區近年平均成交價格125萬左右,頂樓戶有具隱私性,若屋況維護得不錯,加上裝潢價值,賣到136萬的社區最高價格也不意外。
而內湖豪宅「長虹天璽 」2016年完工,近內湖市區,鄰麗山國小,生活機能成熟,加上有藝人住戶,讓「長虹天璽」成為內湖明星級豪宅,尤其是2017年後電塔拆遷,身價明顯翻漲,平均單價在9字頭,中高樓層單價百萬起跳,預售持有的轉手戶幾乎都能大轉一筆,去年5樓戶還賺4372萬。

張旭嵐分析,不動產是時間財,雖然不如股市報酬高,但是漲跌相對穩健,觀察獲利高的前5名交易,都持有至少超過6年,若是登記在個人名下且自用,獲利部分可先扣400萬再以10%稅率繳納房地合一稅;假如是法人持有,在房地合一2.0上路前,仍可適用營利事業所得稅的20%稅率,繳納獲利所得,因此不動產仍是許多高資產族做資產配置的投資選項之一。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,此次上榜豪宅為新版房地合一稅討論與實施前交易,交易動機相較都與新制無關,且以信義與大直兩豪宅來看,持有時間長,交易樓層高,可說都是長期投資,或有自行使用所需的資產,顯見體質健全豪宅的報酬效益,富者恆富始終是難以打破的資本主義規則。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,近年豪宅獲利不僅只是持有時間長,產品條件佳、具有獨特性,社區罕見釋出,往往會是最後獲利關鍵,高端買盤不僅在財務上精打細算,豪宅的「選品」思維也有獨到之處。

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房屋稅之課徵係依房屋評定現值按實際使用情形適用不同的稅率,現行基隆市房屋稅徵收率為:自住用稅率1.2%、非自住用稅率1.5%、非住家非營業用稅率2%、營業用稅率3%及私人醫院、診所及自由職業事務所使用稅率3%。
基隆市稅務局表示,住家用房屋稅率已區分為自住用及非自住用房屋稅率。依財政部訂頒「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第2條規定,個人所有之住家用房屋,須同時符合房屋無出租使用,並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用,且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內等3要件,方屬供自住使用。
所以,房屋出租予他人作住家使用者,因與上開認定標準不符,須改按非自住用房屋稅率課徵;若出租供營業用者,則按營業用稅率課徵。

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「給認真的人掌聲就是為社會點燈!」市議員徐瑄灃陪同大雅區忠義社區月祥路522巷住戶代表,12日前往雅潭地政事務所去辦理申請登記為土地所有權人,由雅潭地政事務所主任汪懋功接見;並表示由於未曾接辦過類此案件,尚須研議後才予處理。
徐瑄灃說,月祥路522巷住戶為長時間占有未登錄土地,目前均無土地所有權。早在104年8月為讓政府不要逼迫造成這些老兵及眷屬臨老搬遷,陷入流離失所的絕境。她當時還不具有民代身分,以王海雲慈善發展協會理事長身分毅然受理月祥路522巷住戶陳情,住戶希望協會為他們爭取合法權益。徐瑄灃指出,月祥路522巷住戶土地所有權業經法院判決確定,並有台中地院民事判決確定證明書,雅潭地政應依法辦理,無庸置疑。盧市長向來主張依法行政,依法辦理,本案能經由司法判決,讓老兵及眷屬向地政機關申請登記為土地所有權人,彰顯土地正義,盧市府應該樂見其成,切不可推諉另生民怨。徐瑄灃強調,經過律師團隊提供意見,協助住戶經過6年多的司法訴訟,4月13日獲得台中地院民事判決確定證明書,確認所有權登記請求權。現在月祥路522巷住戶就剩最後步驟向雅潭地政事務所申請登記為所有權人;期盼讓老兵有家的最後一哩路,市府能夠促成圓滿結局。

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【星島日報報道】發展局局長黃偉綸今日發表網誌,介紹土地註册處的樓契註册程序。他引述一名土地註册處二級土地註册主任表示,現時中央影像處理中心有4部高速掃描器,每部每分鐘掃描百多頁的契,亦可以調較不同模式掃描彩色圖則。

土地註册處主要的職責是為一切影響土地的文件辦理註册,同時提供土地紀錄,給市民查閱。土地註册處現時每年平均處理約50萬份契,當中大部分與物業買賣有關,如買賣合約、轉讓契約、按揭等。土地註册處二級土地註册主任翁翱指,備存土地登記册供市民查閱的目的,是防止秘密及有欺詐成分的物業轉易。已註册的契較未經註册或在其後註册的契享有優先權;經註册後,有關的物業權益會記錄在土地登記册上。

在註册流程中,律師行將契連同一份註册摘要及註册費,交到收契櫃位辦理註册。註册組會把收到的註册摘要上所載錄的主要資料,即日輸入電腦系統。翌日,這些契的資料,包括文書性質、日期和涉及的金額,都會顯示在相關物業的土地登記册「等待註册的契約」一欄內,讓市民和處理物業交易的業界人士於網上或各查册中心查閱。

其後,註册組會審閱契和相關的註册摘要,確保它們符合《土地註册條例》及《土地註册規例》的規定才完成註册,並會更新有關物業的土地登記册。已完成註册的契,會送到土地註册處的中央影像處理中心,以先進的影像處理方式儲存在電腦系統內,方便市民於網上或親臨各查册中心訂購相關的影像處理副本。

翁翱續指,現時中央影像處理中心有4部高速掃描器,每部每分鐘掃描百多頁的契,亦可以調較不同模式掃描彩色圖則。另外,原本位於沙田的中央影像處理中心去年已搬往金鐘道政府合署的17樓,令影像處理程序與收契和註册程序,可在同一辦事處進行,節省把契來回送往兩個辦事處所需的時間及運作成本,也有助縮短整個註册流程的時間。

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為鼓勵併購,企業若因併購、分割或收購等方式移轉土地,可先將原本應繳納的土地增值稅「記存」,暫時不用繳納,不過若土地日後再移轉,或不符持股比例65%規定等兩情形時,稽徵機關就會要求「校正回歸」,必須繳納原記存的土增稅。
土增稅是以土地漲價總數額為稅基,是在土地移轉時應課徵的稅款。不過為了鼓勵併購,避免企業從事併購時還要因為繳稅而增加資金壓力,因此針對企業或金融機構,因合併、分割或收購而移轉土地所有權等情形,可先經稽徵機關同意記存土增稅。
不過暫時免繳不代表免稅,高雄市稅捐稽徵處表示,申請記存土增稅案件,若日後該筆土地再移轉時,除了繳納當次移轉的土增稅外,也要回過頭來追繳原記存的土增稅。
官員表示,所謂的「再移轉」,包含了買賣、贈與、信託、拍賣、被徵收等情形。
舉例而言,甲公司、乙公司依據《企業併購法》規定辦理合併,合併後乙公司消滅,其所有的A土地移轉登記到甲公司名下,原本應繳納的500萬元土增稅,將記存在甲公司名下。
如果地方稽徵機關查到這筆A土地移轉,將會對甲公司追繳原記存土增稅500萬元;若甲公司僅移轉A土地部分持分,則會依比例計算追繳稅額。
此外依企業併購法規定,收購或分割記存土地增值稅案件,被收購公司、被分割公司(或股東)在土地完成移轉登記日起三年內,若轉讓該對價取得的股份,導致持有股份低於原取得對價的65%時,也會被追繳原記存的土地增值稅。
地方稅處提醒,針對記存稅款列管案件,稽徵機關每年都會進行例行性清查,呼籲受列管公司配合,提供委請會計師、律師出具的報告書,用以審查因對價取得的股份,是否低於原取得對價的65%。

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】內政部提醒,民眾購屋務必冷靜考慮,尤其預售屋交易期間長,預售屋買賣契約攸關雙方權利義務的履行,在簽約前應詳閱契約內容,並特別注意「是否已領有建造執照」等大9事項,以減少不必要的消費糾紛。內政部表示,為加強保障購買預售屋消費者的權益,已修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定,並自2021年元旦起實施,民眾在簽約前應詳閱契約內容,並注意下列事項: 

1.確認建案已請領建造執照。 

2.無須先行支付定金才可審閱契約書。 

3.停車位應載明長、寬、高及含車道及其他必要空間的合計面積。 

4.土地及建物登記總面積如發生誤差,不足部分,建商均應全部找補。 

5.自來水、電力管線、瓦斯內管線之相關費用應由建商負擔。 

6.交屋保留款是包括房屋及土地總價的5%。 

7.建商如延遲交屋,應按萬分之五日息,負擔遲延利息。 

8.建商在交屋前應完成瑕疵修繕義務。 

9.房子的保固期限,是從交屋日起算,結構部分保固15年;固定建材及設備部分保固1年。 

內政部表示,新版的預售屋買賣定型化契約,也明定區分所有建物土地及共有部分應有權利範圍的計算方式,應以專有部分面積(主建物面積加附屬建物陽台面積)比例計算,以落實民法規定;並特別納入不動產開發業者使用的預售屋建材禁用爐碴(石)並應符合檢測規範,以免影響民眾居住品質及安全。

內政部指出,建商與消費者簽訂的預售屋買賣契約,應符合新制契約規定,建商違反者,可依消費者保護法規定,最高處30萬元罰鍰。 

內政部提醒,預售屋交易期間長,而且沒有實體可測度,購屋務必冷靜考慮,不要受建案現場之銷售氛圍影響。

交易過程中,除留意不動產業者提供的契約是否符合內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」外,也可要求其提出建造執照,及其圖說影本等相關文件。 

民眾若發現不動產業者有違規銷售或廣告不實等情形,可向當地直轄市、縣(市)政府檢舉,透過政府與民間協力合作,共同維護市場交易秩序。如有需要內政部版預售屋買賣契約書範本,可至「內政部不動產資訊平台(網址:https://pip.moi.gov.tw/) 查詢使用。

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近來囤房稅議題受到關注,內政部透過大數據分析發現,法人囤房比自然人多。

資料顯示,自然人擁有4房以上者,僅占1.46%,反觀法人多屋者占11.96%,多屋法人單獨持有住宅數平均為25.35戶,而非不動產及營建工程業擁有多房的法人,平均持有更近27戶住宅,囤屋較為明顯,且一年內即出售比例也高達54.51%,顯示法人的住宅短期買賣行為相當頻繁。 
 
因應囤房問題及推動囤房案,內政部透過住宅所有權登記資料庫進行大數據分析,截至去年底全國有近556萬位自然人擁有住宅,其中8萬餘人擁有4房以上,占自然人的1.46%,自然人擁有多戶住宅人數占全國擁有住宅量比例不高。
 
內政部透過大數據分析發現,法人囤房比自然人多。(本報資料照片) 近來囤房稅議題受到關注,內政部透過大數據分析發現,法人囤房比自然人多。
 
全國法人部分,有11.24萬個法人擁有住宅,其中1.34萬法人擁有4房以上,占所有法人的11.96%,合計擁有34.8萬住宅,顯示法人擁有多戶住宅人數比例不低,多房者所擁有住宅數占法人擁有住宅比例甚高,囤房現象較為明顯。  
 
內政部表示,近2年擁有多房自然人購買2萬1792戶住宅,賣出2萬5408宅;同時間,非不動產及營建工程業且擁有多戶住宅的法人合計購買3661戶住宅,售出1萬3523宅,同樣是賣出高於買進,顯示住宅權屬分配朝向較均衡方向調整。  
 
不過,進一步分析發現,去年第4季,持有一年內即出售住宅的比例,自然人為9.74%,非不動產及營建工程業法人的短期交易比例則高達54.51%,顯示法人的住宅短期買賣行為相當頻繁。  
 
內政部表示,以所有權人持有宅數觀察,多房自然人單獨持有住宅數平均為5.45戶;多房法人部分,單獨持有住宅數平均為25.35戶;非不動產及營建工程業擁有多房的法人,平均持有26.93戶,較法人整體平均為高,此與金融服務業及保險業持有較多住宅有關。
 
 

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以吳姓男子為首的詐欺集團,專以冒充地主及債權人身分後,委託律師具狀向法院聲請民事調解後,向地政事務所申請土地過戶,再將土地設定抵押變現牟利,在多個縣市犯案,5件詐欺案牟利金額7億多元。基隆地檢署今天偵結,將吳姓男子等7人分涉嫌詐欺、偽造文書、組織、偽造有價證券與洗錢等罪嫌提起公訴。

起訴書指出,吳姓男子為首的詐騙集團成員,先偽造地主被害人積欠某人的借款協議書及本票,再偽造被害人的健保卡等足資證明身分的偽造證件後,再由不詳組織的集團成員持偽造的證件、偽刻相關印章,冒充地主委任律師,向各地法院聲請調解。

調解內容係被害人以其名下之土地過戶號抵償借款,再向地政事務所申請土地過戶,再將土地設定抵押變現牟利。新北市有一名地主在2019年接到稅捐稽徵處通知,他的土地屬公共設施保留地,移轉無須繳納土地增值稅,才發現異狀,遭人假冒名字,利用一筆2億多元的假債務協議,向法院申請調解,基隆地檢署獲報展開偵辦。

基隆地檢署指揮警方及調查站偵辦,追查詐欺集團人頭帳戶金流,去年在取款時陸續逮捕相關人,最後逮獲吳姓男子首腦,檢警查出吳男以前是土地掮客,對房地產過戶、爭議調解、買賣等流程都非常熟稔,因此找來詐騙集團成員在全國各地犯案,從2018年到2019年,有被害人在新北市、台北市、桃園、台中等地遭詐,詐欺金額達7億多元。

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好房網News記者鍾釗榛/綜合報導
「終於聽懂了!」新北市都市計畫諮詢平台上路3個月,除了新北市各區民眾,甚至也有民眾從台北市、桃園市前來諮詢,諮詢平台於每週五下午在城鄉局進行,由都市計畫技師免費為民眾詳細講解,直到民眾聽懂為止。下半年也將開始籌劃向下扎根計畫,走入校園傾聽學童的聲音,並開放學童參與,讓學童認識我們的城市發展。

諮詢平台於每週五下午在城鄉局進行,由都市計畫技師不分彼此免費為民眾詳細講解,直到民眾聽懂為止。(新北市城鄉發展局提供)

都市計畫諮詢平台累計有50餘案來作諮詢,以近期執行公開展覽的案件及整體開發的案件諮詢度較高,有些比較複雜的問題,也需花上1至2個小時的說明讓民眾了解。

不只是新北市各區民眾,甚至不辭辛勞從台北市、桃園市來作諮詢,詢問內容五花八門、千奇百怪,除了一般都市計畫規定外甚至也會詢問其他土地相關法令,雖然不在都市計畫技師諮詢範圍,但技師都很願意向民眾溝通、分享經驗及看法,讓民眾滿意了解自己土地未來可以做些什麼?

都市計畫技師以口語化方式、也會用紙筆圖解方式向民眾說明,使民眾更了解並減少民眾對都市計畫之誤解,來諮詢的民眾紛紛表示技師將計畫內容和法規轉化為淺顯易懂的內容,終於瞭解到都市計畫與自己的權益息息相關。

城鄉發展局局長邱敬斌說,諮詢平台自上路以來,從民眾詢問內容可見都市計畫相關內容及程序需要更多理解及說明,才能讓民眾有較全面性的認知,民眾除了透過電話、公文的方式提出疑問外,現在市府再提供定時、定點、專人即時的諮詢服務,讓民眾有更多解惑途徑可以選擇。

為讓民眾在都市計畫審議過程中也能扮演積極參與的角色以及獲得專業的協助,將持續於每週五下午2點至5點城鄉發展局11樓東側都市計畫諮詢平台,由都市計畫技師秉持「聽哩講 講乎哩哉」精神為民眾提供服務,歡迎民眾撥空前來本局諮詢。

下半年也將開始籌劃向下扎根計畫,走入校園舉辦小小城市夢想家活動,在規劃都市環境時,傾聽學童的聲音,顧及學童的需要並開放參與,讓學童認識我們的城市發展。歡迎民眾至城鄉發展局網站下方點選都市計畫諮詢平台,查詢諮詢平台相關內容。(都市計畫諮詢平台網址:http://www.planning.ntpc.gov.tw/webpage/N



買賣區域:新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目:重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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好房網News記者賈蓉/整理報導
別以為「倒貨潮」只會出現在重劃區,專家透露,新北市板橋區鄰近捷運新埔站附近,也有一批投資客「拚命想要倒貨」,尤其是近1~2年才投入市場交易的屋主,雖然還能撐一下,「但是就快受不了了」。
 黃世聰透露,不少板橋包租公「拚命想倒貨」。
不怕買貴,只怕買錯時間點!財經專家黃世聰在年代新聞台《年代向錢看》中透露,自己的友人在新北市板橋區,新埔捷運站一帶當包租公,但是最近都紛紛興起「倒貨」的念頭,因為房價跌幅實在太驚人。
 
黃世聰說明,以前新埔站的知名共構宅,最高層要價每坪60萬元,但如今周圍的老公寓,卻只剩下「3字頭」,甚至更低的價格,「大家評估房價可能繼續下跌」,因此出現了不小的隱藏賣壓。
 
黃世聰認為,這些包租公若是早期投資,大概不會有太大的感覺,但是近1~2年才入場的投資客,雖然可以再撐一下子,但是「可能快要受不了了」,畢竟價格若跌破防線,也只能認賠殺出。
 
對此,永慶房產集團業管部協理建議屋主,只要手中有調配資產的需求,不妨把握「讓價出場、先降先贏、早跑少賠」的賣屋策略,才能把資產減損的風險降到最低。



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台北市容積供給的大宗除道路用地及公設保留地外,還包括因歷史建物無法改建而給予容積的大稻埕。當地人士擔憂,大稻埕歷史建物整建恐會停擺,對商圈發展產生衝擊。

台北市計劃修訂大稻埕容積移轉規定,回歸「全市統一」與台北市其他容積移轉機制相同,包括容積移出需50%繳代金,以及限制移入基地範圍如捷運站800公尺以內等。近來台北市為新修訂容移政策陸續舉辦公展,引起大稻埕地主反彈。

當地人士表示,大稻埕經過十餘年房市大好,是台北市容積市場的輸出大宗,目前還有約50%的地主尚未被購買移轉,不過因為大稻埕容積移出,遠較道路用地或公設保留地複雜,辦理出售容積後老屋要整建流程冗長,未來大稻埕容積,勢必更有行無市。

當地地主認為,不應比照全市統一的容積辦法。大稻埕地主是因無法改建為新大樓而政府給予可移出的容積補償,和道路用容積移出是因政府沒錢徵收,本質上不同,新制地主得到容積限制變多、出售困難,會讓很多地主不願投入老屋整建。

 

 

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記者郭及天/台北報導
房市差、建商推案量少,加上僅剩一年的容積移轉落日條款,讓台北市道路用地、公設保留地容積價格為公告現值50~60%,與二年前高峰期近190%相較,至少重挫七成。業者表示,台北市容積市場的買單少了一半,容積市場價格可以用崩跌形容。
 
自從2014年台北市府公告實施「台北市容積移轉審查許可自治條例」,推出「繳代金、買容積」新制,與舊制「捐地、換容積」雙軌並行。
 
不過,落日條款於明(2017)年7月到期,等於建商若購買容積50%,需向政府繳代金,未來的推案成本提升、無法像過去用高容積稀釋成本,加上景氣低迷使建商請照推案停滯,容積需求乏人問津,甚至有不少容積市場囤積的投資客、建商出貨都出不掉。
 
分享估價師陳碧源表示,容積價格與市場供需密切相關,自從2009年台北市道路用地、公設保留地容積市場價格站上公告現值的60%之後,就一路飆漲,不少投資客及建商都囤貨,不過隨著景氣下滑、建商需求大減,2013年、2014年台北市容積移入占建照核發面積約3.3%,去年衰退到僅1.7%,明年落日條款後,容積價格只會更差。
 
土地開發業者表示,台北市以外的容積價格不若台北市下跌那麼嚴重,取決於每個都市計劃區的推案及需求狀況,有需求就有買單。例如過去三重地區包括冠德、頂新都有大面積開發案購買容積的需求,曾讓容積價格從公告現值的80%漲到130%,不過現在也回跌下來至70%,又如推案熱絡的林口新市鎮,現在都還在公告現值以上。
 
業者表示,建商推案需求少,建商經過細算後購買容積的誘因降低,過去手頭有高價容積貨源者,除了搶建將容積灌入外,也只能用公告現值15%排隊賣給台北市府或等待徵收。
 
 
 

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實價資料顯示,台北市現正由總價千萬以下物件帶頭打開悶房市,今年1~4月共成交639件,占所有住宅交易30.5%,幾乎每三間房子成交,就有一間在總價千萬元以下。
 
業者預料下半年將持續此一趨勢,低總價交易將持續升溫,並帶動北市房市緩步回穩。
 
北市在今年2月創下歷史最慘交易量1062件後,3月起自谷底回升,5月交易量回到1834件。
 
住商不動產統計主要交易物件類型,發現今年以來,以總價1000萬以內的住宅成交最多,依實價資料,今年1~4月北市實價登錄住宅物件共2091件,其中總價在1000萬以下的即有639件,占比達30.5%,近數月幾乎北市每成交三間房子,就有一間是千萬以下的住宅。
 
住商不動產企研室主任徐佳馨指出,低總價物件在北市低迷房市中帶頭破冰,除因自住宅較能負擔外,不少以穩健與長線布局思考的投資型買方認為這類產品較具轉手性,積極購入,是亮眼表現另一主因。
 
實價資料顯示,台北市現正由總價千萬以下物件帶頭打開悶房市,今年1~4月共成交639件,占所有住宅交易30.5%,幾乎每三間房子成交,就有一間在總價千萬元以下。
 
業者預料下半年將持續此一趨勢,低總價交易將持續升溫,並帶動北市房市緩步回穩。
 
北市在今年2月創下歷史最慘交易量1062件後,3月起自谷底回升,5月交易量回到1834件。
 
住商不動產統計主要交易物件類型,發現今年以來,以總價1000萬以內的住宅成交最多,依實價資料,今年1~4月北市實價登錄住宅物件共2091件,其中總價在1000萬以下的即有639件,占比達30.5%,近數月幾乎北市每成交三間房子,就有一間是千萬以下的住宅。
 
住商不動產企研室主任徐佳馨指出,低總價物件在北市低迷房市中帶頭破冰,除因自住宅較能負擔外,不少以穩健與長線布局思考的投資型買方認為這類產品較具轉手性,積極購入,是亮眼表現另一主因。
 
 
 

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北市府欲修訂「台北市大同區大稻埕歷史風貌特定專用區細部計畫」,讓容積移轉規定與全市統一,但地主質疑,罔顧民眾權益,甚至公聽會都沒說明,手法猶如「詐騙」,不排除到市府抗爭。
 
為維持大稻埕的歷史性建築物容貌,台北市89年推動「大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉作業要點」,建商買屋買地維持原貌,可將容積轉移至其他區域,並與地主達成修護老舊建築物的共識,藉此保存歷史街區風貌。
 
不過北市府計畫,未來大稻埕的容積移轉機制,將回歸「都市計畫容積移轉實施辦法」,未來建商在大稻埕要購買容積時,一半的錢跟地主買、另一半的錢則是跟市府買,引發地主抗議。
 
邱姓地主痛批,容積轉移修訂後,建商一樣能得到容積率,卻剝削地主權益,許多人地產已有數十年,希望老屋能整修、改建,現在容積制度修改,地主勢必不願出售,可能導致老屋缺乏維護逐漸沒落。
 
他質疑,市府辦3次說明會,僅說明將規劃「民宿專區」,從未提容積機制要修改,柯市府僅為推翻前朝政策,就倉促進入法定程序、公展,手法形同詐騙。
 
據了解,目前大稻埕可轉移的容積已達43%,由於近幾年經濟不景氣,尚有57%還未移轉,讓還未參與的地主大喊不公平,擬集體向北市府抗議。
 
建商分析,由於大環境不景氣,蓋了房子也賣不出去,近幾年在大稻埕買屋買地的建商已逐漸變少,由於容積機制修改後,地主能得到的錢相對折半,要參與容積轉移的意願會降低。
 
都發局表示,過去大稻埕容積移轉,建商可移轉至任何建築地,出現「容積亂飛」,希望全市統一,讓建商在大稻埕獲得的容積僅能在指定區域,像是捷運站周邊範圍;這項計畫還需進入都委會審核,會跟居民持續溝通。
 
辦場座談就公展 民宿疑趕進度
 
【記者張世杰/台北報導】為讓大稻埕觀光再次活絡,北市擬規劃為民宿專區,4月舉辦三場公民論壇後,進入公開展覽階段,居民認為程序太快,且設立民宿是否有上限,市府都還未說明,認為北市府只是在趕進度。
 
交通部觀光局正在研議修正「民宿管理辦法」,將開放歷史建物申設民宿,北市府初估,大稻埕有57棟建物可以申設,希望成為台北市第一個「民宿專區」。
 
北市府四月在當地舉辦三場公民論壇,討論民宿設置、交通規劃、招牌限制等問題,但居民最關切的民宿僅舉辦一場座談會,就進入公展,讓居民質疑在趕進度。
 
大有里長許美智表示,他支持大稻埕發展民宿專區,但應由當地人經營,避免讓大稻埕淪為投資客炒地皮。
 
南芳里長賴徐玉枝認為,市府選在大稻埕發展民宿是因為房價低,但擔心出入者龍蛇雜處難以控管,市府應有更好配套。
 
建築師呂大吉指出,民宿應該有條件開放並總量管制,但目前還未看到北市府的答案。
 
都發局表示,市政府因應中央民宿管理政策改變,先做前置準備,近期將開說明會,與居民溝通。
 
 
 

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服務項目:重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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