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台北市容積供給的大宗除道路用地及公設保留地外,還包括因歷史建物無法改建而給予容積的大稻埕。當地人士擔憂,大稻埕歷史建物整建恐會停擺,對商圈發展產生衝擊。

台北市計劃修訂大稻埕容積移轉規定,回歸「全市統一」與台北市其他容積移轉機制相同,包括容積移出需50%繳代金,以及限制移入基地範圍如捷運站800公尺以內等。近來台北市為新修訂容移政策陸續舉辦公展,引起大稻埕地主反彈。

當地人士表示,大稻埕經過十餘年房市大好,是台北市容積市場的輸出大宗,目前還有約50%的地主尚未被購買移轉,不過因為大稻埕容積移出,遠較道路用地或公設保留地複雜,辦理出售容積後老屋要整建流程冗長,未來大稻埕容積,勢必更有行無市。

當地地主認為,不應比照全市統一的容積辦法。大稻埕地主是因無法改建為新大樓而政府給予可移出的容積補償,和道路用容積移出是因政府沒錢徵收,本質上不同,新制地主得到容積限制變多、出售困難,會讓很多地主不願投入老屋整建。

 

 

買賣區域:新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目:重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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實價資料顯示,台北市現正由總價千萬以下物件帶頭打開悶房市,今年1~4月共成交639件,占所有住宅交易30.5%,幾乎每三間房子成交,就有一間在總價千萬元以下。
 
業者預料下半年將持續此一趨勢,低總價交易將持續升溫,並帶動北市房市緩步回穩。
 
北市在今年2月創下歷史最慘交易量1062件後,3月起自谷底回升,5月交易量回到1834件。
 
住商不動產統計主要交易物件類型,發現今年以來,以總價1000萬以內的住宅成交最多,依實價資料,今年1~4月北市實價登錄住宅物件共2091件,其中總價在1000萬以下的即有639件,占比達30.5%,近數月幾乎北市每成交三間房子,就有一間是千萬以下的住宅。
 
住商不動產企研室主任徐佳馨指出,低總價物件在北市低迷房市中帶頭破冰,除因自住宅較能負擔外,不少以穩健與長線布局思考的投資型買方認為這類產品較具轉手性,積極購入,是亮眼表現另一主因。
 
實價資料顯示,台北市現正由總價千萬以下物件帶頭打開悶房市,今年1~4月共成交639件,占所有住宅交易30.5%,幾乎每三間房子成交,就有一間在總價千萬元以下。
 
業者預料下半年將持續此一趨勢,低總價交易將持續升溫,並帶動北市房市緩步回穩。
 
北市在今年2月創下歷史最慘交易量1062件後,3月起自谷底回升,5月交易量回到1834件。
 
住商不動產統計主要交易物件類型,發現今年以來,以總價1000萬以內的住宅成交最多,依實價資料,今年1~4月北市實價登錄住宅物件共2091件,其中總價在1000萬以下的即有639件,占比達30.5%,近數月幾乎北市每成交三間房子,就有一間是千萬以下的住宅。
 
住商不動產企研室主任徐佳馨指出,低總價物件在北市低迷房市中帶頭破冰,除因自住宅較能負擔外,不少以穩健與長線布局思考的投資型買方認為這類產品較具轉手性,積極購入,是亮眼表現另一主因。
 
 
 

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北市府欲修訂「台北市大同區大稻埕歷史風貌特定專用區細部計畫」,讓容積移轉規定與全市統一,但地主質疑,罔顧民眾權益,甚至公聽會都沒說明,手法猶如「詐騙」,不排除到市府抗爭。
 
為維持大稻埕的歷史性建築物容貌,台北市89年推動「大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉作業要點」,建商買屋買地維持原貌,可將容積轉移至其他區域,並與地主達成修護老舊建築物的共識,藉此保存歷史街區風貌。
 
不過北市府計畫,未來大稻埕的容積移轉機制,將回歸「都市計畫容積移轉實施辦法」,未來建商在大稻埕要購買容積時,一半的錢跟地主買、另一半的錢則是跟市府買,引發地主抗議。
 
邱姓地主痛批,容積轉移修訂後,建商一樣能得到容積率,卻剝削地主權益,許多人地產已有數十年,希望老屋能整修、改建,現在容積制度修改,地主勢必不願出售,可能導致老屋缺乏維護逐漸沒落。
 
他質疑,市府辦3次說明會,僅說明將規劃「民宿專區」,從未提容積機制要修改,柯市府僅為推翻前朝政策,就倉促進入法定程序、公展,手法形同詐騙。
 
據了解,目前大稻埕可轉移的容積已達43%,由於近幾年經濟不景氣,尚有57%還未移轉,讓還未參與的地主大喊不公平,擬集體向北市府抗議。
 
建商分析,由於大環境不景氣,蓋了房子也賣不出去,近幾年在大稻埕買屋買地的建商已逐漸變少,由於容積機制修改後,地主能得到的錢相對折半,要參與容積轉移的意願會降低。
 
都發局表示,過去大稻埕容積移轉,建商可移轉至任何建築地,出現「容積亂飛」,希望全市統一,讓建商在大稻埕獲得的容積僅能在指定區域,像是捷運站周邊範圍;這項計畫還需進入都委會審核,會跟居民持續溝通。
 
辦場座談就公展 民宿疑趕進度
 
【記者張世杰/台北報導】為讓大稻埕觀光再次活絡,北市擬規劃為民宿專區,4月舉辦三場公民論壇後,進入公開展覽階段,居民認為程序太快,且設立民宿是否有上限,市府都還未說明,認為北市府只是在趕進度。
 
交通部觀光局正在研議修正「民宿管理辦法」,將開放歷史建物申設民宿,北市府初估,大稻埕有57棟建物可以申設,希望成為台北市第一個「民宿專區」。
 
北市府四月在當地舉辦三場公民論壇,討論民宿設置、交通規劃、招牌限制等問題,但居民最關切的民宿僅舉辦一場座談會,就進入公展,讓居民質疑在趕進度。
 
大有里長許美智表示,他支持大稻埕發展民宿專區,但應由當地人經營,避免讓大稻埕淪為投資客炒地皮。
 
南芳里長賴徐玉枝認為,市府選在大稻埕發展民宿是因為房價低,但擔心出入者龍蛇雜處難以控管,市府應有更好配套。
 
建築師呂大吉指出,民宿應該有條件開放並總量管制,但目前還未看到北市府的答案。
 
都發局表示,市政府因應中央民宿管理政策改變,先做前置準備,近期將開說明會,與居民溝通。
 
 
 

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新北市民政局近年陸續啟動大規模遷葬計畫,繼新店整頓3.7公頃遷葬之後,再度規劃遷葬中和第六公墓。
民政局長江俊霆強調,隨著都市發展,一些存在已久的公墓已與周遭環境格格不入,因此啟動大規模遷葬計畫。

江俊霆表示,殯葬管理是城市現代化的重要指標,配合都市建設發展與景觀遊憩所需,除推動公墓公園化,並進行全市的公墓總體檢,藉以改善市容,強化市民生活環境。指此次公告遷葬範圍達1.7公頃、1200門墳墓,未來將與現有3.14公頃的員山公園整併,一路連通至國防管理學院,打造成中和新森林公園。

江俊霆指出,未來中和第六公墓遷葬後土地將新闢公園,總共達到4.84公頃,一路連通到國防管理學院,形成一個綠色安全通道,打通過去阻隔的情形,不但使附近的居民通行方便,公園周遭環境也將煥然一新。

民政局表示,中和第六公墓墓地與員山公園及國防管理學院比鄰而居,公墓年代悠久且禁葬多年,墓區早已雜草叢生、雜亂不堪,平時更是難以通行,與一牆之隔的員山公園對比,差距甚大,許多民眾覺得怕怕的不敢來公園運動,當地居民屢次反映,希望能儘早將墳墓遷移。

民政局指出,民眾遷葬可選擇免費的個人櫃位或領取遷葬補償金,平均每門墳墓可領取4萬元的補償金,如果墳墓中埋葬有多個棺木或金斗甕時,則建議可選擇免費的骨灰櫃位,較節省經費,詳情可至民政局網站查詢。

 

 

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新北市中和第六公墓啟動遷葬作業,4月1日至8月底公告遷葬,未來完成遷葬之後,土地將與現有的員山公園整併,打造占地4.84公頃的新森林公園。
新北市民政局長江俊霆表示,公墓公園化除改善市容,更能夠 配合都市建設,提供民眾休閒遊憩場所,民政局近年啟動大規模遷葬計畫,「百年夜總會」的新店第一公墓今年起分2期遷葬,陰森公墓將改造為上萬坪森林公園,繼新店第一公墓之後,民政局著手規畫中和第六公墓遷葬事宜。

殯葬處長楊憶霖指出,中和第六公墓年代久遠且禁葬多年,墓區早已雜草叢生、雜亂不堪,寸步難行,但墓地與員山公園僅一牆之隔,又與國防管理學院舊址比鄰而居,導致附近民眾不敢到公園運動,居民多次向市府反映,希望盡早遷葬。

江俊霆說,中和第六公墓範圍1.7公頃、有1200門墳墓,未來遷葬之後,土地將開發為公園,並且與現有3.14公頃的員山公園整併,一路連通到國防管理學院舊址,不但附近的居民可方便通行,公園周遭環境也將煥然一新。

殯葬處指出,此次參與遷葬的民眾,可選擇免費納骨塔櫃位或領取遷葬補償金。依過往經驗,平均每門墳墓可以領取4萬元補償金,如果墳墓中葬有多個棺木或金斗甕時,則建議選擇免費骨灰櫃位。詳情可電話洽詢新北市立殯儀館(02)22571207,或上網 http://www.ca.ntpc.gov.tw  查詢。

 

 

 

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持分地、繼承土地、都更整合、危老重建、持分土地、持分房屋、共有土地、畸零土地

買賣區域:

新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。


服務項目:

重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、分別共有處理、土地持分處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、水利地買賣、浮覆土地處理、河川用地買賣、土地未辦繼承、土地佔用處理、持分土地買賣、持分房屋處理、土地持分處理、各種土地業務。

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〔記者葛祐豪/高雄報導〕高雄市龍華國小舊校區地上權招標案,財政局去年訂出高標的權利金底價110億餘元,結果乏人問津,今天重新公告,直接打7折,剩下77億8247萬元。

這塊地位於高雄市鼓山區博愛、大順路口,緊鄰捷運凹子底站(俗稱龍華國小舊校區),基地面積約3.85公頃,都市計畫使用分區為第4種商業區,建蔽率60%,容積率630%,基地鄰近農16、美術館、巨蛋商圈,地上權招標的地上權存續期70年。

一般地上權招標的權利金,行情約是土地價格的4成至5成,且權利金收取後,不予退還,但高市財政局去年7月訂出的權利金底價,竟達110億901萬餘元,遠高於外界預估的75億至100億元之間,流標並不意外。

高市財政局今年依據市場現況重新估價,今天公告權利金底價直接打7折,剩下77億8247萬元。

財政局表示,此次重新招標,也將地租年租金率調降為3%以外,並將租金率申報地價2%部分,改依消費者物價指數連動,於消費者物價指數平均數上漲幅度累計逾10%,才調整地租,以減輕投資人風險。

據了解,這塊高雄精華地段的地上權招標案,陸續有百貨公司、壽險公司詢問,此次大幅調降權利金後,可能會吸引業者出手。詳情可上高雄市政府財政局網站查詢。

 

 

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記者張世杰/台北報導
京華城經營未見起色,威京集團盼能改建,希望容積率提高至560%,為此向監察院陳情,監察院今年1月提出糾正。
 
全案昨天送審都市計畫委員會,主席林欽榮表示,對於監察院提出糾正,將請內政部釋示,京華城也應先提出發展構想,再來討論容積率。
 
位於八德路四段的京華城用地,民國80年以捐地30%方式,變更為第三種商業區,創下工業區變更為商業區首例,當時容積率為392%;然而京華城公司盼改建,5年前提出都市計畫變更,並認定容積率應為商業區的560%,並希望放寬住宅使用,改建豪宅傳言不曾斷過。
 
但因都委會駁回,京華城轉向監察院陳情,今年初監察院糾正結果出爐,認為560%為計算基礎較392%合理。
 
京華城公司董事長陳玉坤表示,外界質疑京華城要提高容積率,但是當時京華城在國際公司參與投資時,大家都認為容積率是560%,現在只是爭取基本權益。
 
但是昨日多數委員不認同。有人質疑,若當年捐地不是30%而是40%,容積率是否要比560%高?部分委員認為,監察院並未明確指示容積率一定要560%,若整個區域都變成560%,擔心權益給太多;也有委員直言,560%是第三種商業區的基準容積,京華城卻認定要全拿,基準容積跟容積率是兩回事,不應混為一談。
 
都發局表示,當時北市府同意從工業區變為商業區,除捐出30%土地,並認定京華城整體開發容積率應為392%;且民國80年後,尚無其他工業區變更為商業區案例,京華城認定容積率應為560%,暫無案例可循。
 
林欽榮表示,既然都委會與監察院見解不同,將函請內政部解釋,下次再繼續研議。
 
另外,林欽榮表示,容積率調高勢必對周邊環境造成衝擊,但不應只單看容積率,他建議京華城若有任何想法,應先提出完整規畫案,再交由委員會討論容積率問題。
 
對此,陳玉坤則說,在容積率問題未解決前,還不會提出建築設計圖,更沒有外界質疑蓋豪宅的傳聞。
 
 
 

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記者蔡惠芳/台北報導
在前台北市長郝龍斌主政時期訂定的新制房屋稅,在路段率與公告地價不斷調漲且重覆反映地段增值,加上標準單價一口氣大調2.6倍下,形同懲罰性稅制,也衍生出5大弊端,更讓地上權、都更一起走入死胡同。
路段率、公告地價不斷調,衍生5弊端讓都更、地上權判死刑。
 
首先,全台陸續調漲房屋稅、加上六都今年起地價稅大幅調高3成以上,對辛苦買到房子的民眾來說,直接增加不動產持有稅負;對房東來說,不論住宅或商場、辦公大樓,極可能將暴增的稅負轉嫁到租金上,讓租屋族、消費者也成為受害者。
 
一位從大陸返鄉置產的台商,買了台北市8千多萬的預售屋,估計契稅20幾萬、房屋稅每年約5~6萬元;未料,交屋時才發現契稅竟然要200多萬,房屋稅暴增到50萬,在評估無力養房之下,只能認賠殺出。
 
第2個弊端,是都市更新幾乎被判死刑。
 
台北市都更戶在以舊換新後,所得沒增加、房屋稅卻大增,不少更新戶面臨住不起、養不起新房的窘境。
 
大安區某洽談中的都更案,都更戶乾脆全部跟實施者解約,以免將來付不起高額房屋稅。面對都更後的昂貴養房費用,都更之路恐將更寸步難行。
 
第3,房屋稅、地租雙面夾殺,地上權玩「完」!地上權住宅一般適用非自用住宅3.6%的高房屋稅率,但若符合自住房屋認定標準,可提出申請適用1.2%稅率;此外,地上權住宅最不利的還包括銀行融資成數低、利率高,以及不斷暴漲的地租等,導致經濟相對弱勢者反而負擔高額稅負。業者坦承,從目前地上權住宅全面滯銷,可看出地上權寒冬已然來臨。
 
第4.商場、辦公大樓、企業總部,只要是2014年7月1日之後取得使照者統統都重傷,每年增加數千萬、數億元的房屋稅;其中,去年完工、46樓高的國泰置地廣場,今年恐得上繳房屋稅6~7億元,就是血淋淋的例子。萬豪酒店董事長劉文治因此痛批,任何愛台灣的人在投資前一定要三思,因為你不知道會面對什麼樣的稅負風險。
 
第5個弊端是,都更走不通、建商不敢也不願再蓋「高級住宅」、企業投資止步,直接衝擊防災、市容、生活品質、經濟成長,不合理的稅制,衝擊既深又遠,為政者不可不慎。
 
 
 

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新北市中和地政事務所清理105年度逾期未辦繼承登記之不動產業自4月1日起開始公告,公告3個月,本次公告中、永和轄區內之被繼承人共計236人,土地計559筆,建物120棟,土地總面積達4萬1千餘平方公尺,以105年公告現值估算,土地總價值超過28.3億元。

中和地政事務所表示,依土地法第73條之1規定,繼承人若未能於3個月公告期間依法完成繼承登記,除提出不可歸責於繼承人之事由申請暫緩列冊管理外,將報請新北市政府地政局予以列冊管理,列冊管理滿15年仍未申辦繼承登記者,則移請財政部國有財產署辦理公開標售,標售價款儲存專戶,倘逾10年仍無繼承人申領者,則歸屬國庫。

中和地政事務所表示,以家中倘有親屬死亡遺留之不動產,為保障繼承人自身財產權益,應儘速向國稅局申報遺產稅後,向所轄地政事務所辦理登記。

中和地政事務所指出,逾期未辦繼承不動產公告資料,除張貼於該所、土地所在地區公所外,並可於該所網站(www.zhonghe.land.ntpc.gov.tw)進行查詢。

中和地政事務所指出,為協助繼承人明瞭申辦繼承登記全部流程及相關法令,該所於通知繼承人時一併寄發「不動產繼承登記宣導文宣」予繼承人,詳細說明申辦繼承登記流程及相關法令規定,並將相關所需書表及填寫範例置於該所網站供民眾下載使用,亦歡迎民眾來電索取,如仍有任何登記疑問,設有專人服務,歡迎民眾多加利用。(中時即時)

 

 

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「到底會不會拆到我家?公告我怎麼都看不懂!」新北市城鄉局為讓民眾更輕易瞭解都市計畫,與都市計畫技師公會全國聯合會合作設立「都市計畫諮詢平台」,4月29日起每周五下午免費開放洽詢,口語化說明都市計畫法規和專業用語。

台灣住商混合,民眾遇上都市計畫問題,最常見「搞不清楚我家是哪種土地使用分區」,即使想要參與重建或都更,卻不知道「能不能蓋房子,可以蓋什麼樣的房子」,更別提建蔽率、容積率讓人「霧薩薩」。

此外許多民眾住家土地,包含都市計畫中的公共設施保留地,導致民眾總擔心「我家是不是會被拆?」也不懂得透過都市計畫變更調整。

新北市城鄉局長邱敬斌表示,民眾常因大量專有名詞和理論,而誤解、忽略與自身權益相關的都市計畫。城鄉局與都市計畫技師公會全國聯合會合作設立「都市計畫諮詢平台」,經1年籌備,下周五將啟動,盼改善都市計畫艱澀難懂的窘境。

中華民國都市計畫技師公會全國聯合會理事長蘇許輝表示,都市計畫涉及層面廣,民眾權益受到影響時常不知找誰諮詢,也易因道聽塗說產生誤解,與公部門間充滿代溝與不信任,公會期待透過諮詢平台,架起民眾與公部門間橋梁。

「都市計畫諮詢平台」將由近20名專業都市計畫技師無償輪值,4月29日起每周五下午2點至5點開放諮詢,本著「聽哩講、講乎哩哉」的精神服務。

城鄉局強調,值班技師僅「純諮詢」,不能提供計畫書擬定等服務,也不能利用值班包攬生意,確保公正性。

 

 

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服務項目:重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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記者李順德/台北報導

堪稱「國土憲法」的國土計畫法,攸關全台土地永續發展,行政院長張善政昨拍板以五月一日為施行日。

官員表示,國土計畫法涉龐大的土地利益及各方政治勢力,立法長達廿多年,去年底完成三讀,馬總統今年元月六日公布,並依進程於一年內決定施行日期,內政部衡酌朝野共識度高,實施日期不必再交新政府決定,張揆乃順勢核定。

內政部表示,國土計畫法的施行,將統籌全台土地,通盤檢討台灣人口、糧食需求、發展建設,建立永續的土地管制,是台灣土地政策與發展的一大里程碑。

過去因無上位的國土計畫法,先有都市計畫、再做區域計畫,國土規畫沒有章法,違建濫墾久為國人詬病。國土計畫法施行後,地方將公告國土功能分區圖,現行區域計畫不再適用。

營建署副署長王榮進說,國土計畫法實施後,中央每年都要定期公布國土白皮書、實施兩年內得公告全國國土計畫;全國國土計畫實施兩年內,要公告地方國土計畫,而地方直轄市與縣市國土計畫實施兩年內,則公告國土功能分區圖。

國土計畫法施行後,中央將成立國土永續發展基金,辦理國土保育工作;前十年由政府編列預算,移撥總額不得低於五百億。

 

 

 

 

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戴德梁行總經理顏炳立於今(4/7)日上午表示,現在全球低利率,房市卻沒因此被激勵,「有錢有能力的人不買,想買的沒錢」,更指出降息鬆綁只是拉長緩降趨勢,如「燉」,還會繼續走下坡等待盤整期過後,「你現在賣100,買家開90,你捨不得賣,聽到降息很開心開110,賣不掉,等回頭要賣人家90,人家就給你喊80。」,強調當今市場「長售只會虧更多,不知道要等多久」,「買氣已經沒了」。
 
顏炳立並表示,新政府的選民中,以弱勢族群為主,對待房地政策會更小心,又要顧及弱勢,又要扶植不動產政策才能免除市場的不確定性,較可能的土地政策應該就是都更。
 
戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍分析,今年第1季各區A級辦公大樓租金表現平穩,全市平均租金每月每坪2510元,與上季持平,較去年同期上漲1.3%,本季A級辦公大樓租賃活動持穩,全市去化面積約2500坪,空置率為12.2%,下降了0.4%,其中敦南區與信義區各下降0.7%。
 
而台北101持續去化,包含阿克頂軟體、網智科技接承租超過400坪、雪豹增租400坪、聯博投信承租220坪等,另外,賽諾菲公藥廠與威秀影城進駐中油大樓,分別承租了1000坪與980坪,中油大樓將達到滿租。
 
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達則表示,隨消費型態轉變,行動支付興起掀起銀行非實體交易的趨勢,認為實體銀行將縮減分行,增加IT人員投入,後勤辦公室需求將上升,是金融業商辦型態的改變。
 
楊長達指出,第1季不含土地的單季買賣交易量為94.25億元,主要交易貢獻來自頂禾開發出售總部大樓,如不計本交易則僅約45億元,比上季略減,且本季交易均屬小額交易,均低於10億元以下,並以自用型工業廠房支撐買盤,皆為本地買家,投資市場量縮。根據戴德梁行統計,2016年第1季土地交易量扣除單季最大交易金額的希望廣場舊址地上權後,僅有86億元,低迷程度回到2008年金融海嘯的水準,顏炳立認為,降息與政策僅能鼓勵剛性需求者,但投資信心仍然不足,520後新政策將是關鍵。
 
顏炳立也指出,「降價買氣才會出來。」(簡子晴/台北報導)
 
 
 

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與人民切身權益息息相關的民法繼承編將有重大修正,行政院會昨通過相關修正草案,明定遺囑須親筆簽名,不得以蓋章、指印或其他符號代替。草案並新增「防不肖子女條款」,若故意殺害、重傷被繼承人;或重大虐待、侮辱,無正當理由未盡扶養義務,經被繼承人以遺囑、錄音等形式舉證,將喪失繼承權。
 
民法繼承編至今卅一年未修正,其中遺囑、遺產繼承相關規範常引發爭論。台塑集團創辦人王永慶、長榮集團創辦人張榮發等人過世後,都曾爆發子女爭產風波,甚至出現真假遺囑爭議。
 
法務部本次「大翻修」民法繼承編,明定遺產繼承分割過程若發生爭議,十五年內可請求回復。此外,為活化資產、促進經濟發展,遺囑禁止分割期限由十年縮短為五年。
 
另考量現代民法已朝向「個人財產自主」趨勢,在遺產分配上應以被繼承人自主意識為主,此次修正特別調降特留分比例。配偶、直系血親卑親屬、父母特留分,由應繼分二分之一,降低為三分之一。兄弟姊妹及祖父母特留分,由應繼分三分之一,降低為四分之一。
 
針對過去繼承順序混淆不清狀況,本次修正明定,第一順序繼承人若比被繼承人早死亡、或同時死亡時,由其直系血親卑親屬代位繼承。亦即如果爺爺與爸爸同時死亡,孫子及孫女將可代位繼承第一順序繼承人身分。
 
另考慮到以胎兒為繼承人時,如在母親懷孕期間就分割遺產,可能發生多胞胎實際出生後,繼承人「可能多、可能少」狀況,恐引發爭議。因此草案中明定,應等胎兒出生後才能分割財產。
 
針對立遺囑之規定,草案明定除自書遺囑外,公證遺囑、密封遺囑、代筆遺囑、口授遺囑,可用電腦製作書面代替。
 
此外,草案雖明定遺囑須親筆簽名,但其中有但書指出,若因身體殘障等狀況無法簽名,在密封遺囑中可按指印代替,不過必須由公證人註記原因。
 
另考量天災發生時,通常情況危難,民眾手邊未必有紙張、書寫用具臨時立遺囑。因此草案放寬承認以錄音、錄影製作「口授遺囑」的效力,民眾若遇強震等重大天災,可拿智慧型手機自拍錄音、錄影,效果將等同正式遺囑。
 
不過,草案也明定,若立遺囑人在天災事故後存活,除非喪失意識或無法以其他方式另立遺囑,否則口授遺囑將立即失效。立遺囑人必須重新依其他方式製作正式遺囑。
 
 
 

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記者陳美珍/台北報導
房地合一新制今(2016)年1月1日起實施,個人以自有房地與建商合建分售或合建分成,比照營利事業課稅的門檻已經放寬。財政部同意,個人在新制施行後五年內,參與與建商等合建分售案件需達三件以上,才會被視為是營業行為,並按營利事業身分課徵房地合一獲利稅。
 
在財政部放寬個人與建商合建分售等建案售屋利得的課稅規定前,個人在五年內與建商合建分售或合建分成只限一件,第二件起即會被視為是營業行為,個人地主除需課徵所得稅之外,還要辦理營業登記並繳納營業稅與10%保留盈餘稅。
 
財政部指出,配合新制自今年1月1日上路,修正後的從寬規定,可以回溯自新制施行日起適用,以保障納稅人的權益。
 
配合實施房地合一課徵所得稅制度,財政部在新制施行後,已訂定「房地合一課徵所得稅申報作業要點」以利徵稅。
 
日前,財政部針對個人以自有土地與營利事業合建分售或合建分成,認屬營利事業的門檻再做修正,其中,作業要點等18點所訂認定要件第2目,有關個人五年內參與的興建房屋案件數,已由現行達二案以上(自第二案起算),修正為逾二案(自第三案起算),以茲明確。
 
此外,因應都市更新事業及土地重劃規範與實務,財政部也同時修正作業要點第4點,規範納稅人實施都市更新事業取得房屋、土地,以及以資金參與自辦土地重劃取得的抵費地,其取得日亦採一致化原則,即:
 
一、營利事業實施都市更新事業取得都市更新後的房屋、土地,採「協議合建」方式實施者,與「權利變換」規定相同,均以都市更新事業計畫核定之日為該房屋、土地的取得日。
 
二、營利事業或個人以資金參與自辦土地重劃取得抵繳出資金額的抵費地,與營利事業受託辦理土地重劃規定相同,均以「重劃計畫書核定之日」為該土地的取得日。
 
 
 

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須拆遷地上物的住家、工廠約五千間

〔記者賴筱桐/新北報導〕延宕多年的塭仔圳公辦市地重劃案,總面積達四百公頃,估計須拆遷地上物包含住家、工廠約五千間,儘管地方強烈反彈,市府仍堅決推動,最快年底展開拆遷作業,居民不滿提出排除重劃或其他安置措施要求,均未獲市府具體承諾,揚言守護家園、抗爭到底。

因重劃案影響居民權益甚鉅,去年市府接獲大量人民陳情、抗爭,要求退回都市計畫,全案風波不斷,原以為可暫緩程序,未料市府執意推動,日前重劃計畫書送內政部審查,十七日將召開預審會,若順利通過,最快今年底辦理地上物拆遷補償作業,居民聽聞消息,全都氣炸了。

城鄉局指法定程序已完備 將加速推動

城鄉局副局長張溫德表示,本案都市計畫法定程序已完備,只差最後一哩路,將走完現行程序,針對有意見的住戶,後續再進行個案檢討,包括循都市更新、都市計畫變更或其他管道解決問題;整個計畫整整審了五年,目前區內充斥大片鐵皮違規工廠,市容景觀不佳,配合周邊公共建設逐步到位,希望加速推動,提高土地利用價值,改善環境。

補償金少、無安置 住戶批大埔案翻版

美華新村自救會秘書邱淑雯說,居住的社區為四十五戶住宅,平均每戶土地約十五坪,若參加市地重劃,每戶僅剩七至八坪土地,不符合最小開發面積,只能被迫搬離家園;原本提出先建後拆、自辦都更或整修房屋訴求,全遭市府否決,逼得居民走投無路、上街抗爭。

邱淑雯痛批,居民要求社區排除重劃範圍,只是想有安身立命的家,官員卻敷衍了事、打馬虎眼,明明新莊副都心有一大片空屋沒人住,為何執意要開發?擺明圖利財團。

輔大商城自救會總召李世安質疑,選前市府口頭承諾居民可以選擇不參與重劃,至今毫無下文,說話沒有誠信,也沒有任何安置措施,居民能領取的拆遷補償金微薄,不足以在其他地方買房,難道要像大埔案翻版強拆民宅,讓居民流離失所、無家可歸,如果市府要蠻幹,他絕對會捍衛家園、抗爭到底。

美華新村為45戶住宅社區,屋齡超過40年。(記者賴筱桐攝)

美華新村為45戶住宅社區,屋齡超過40年。(記者賴筱桐攝)

塭仔圳重劃範圍內有600多家工廠,幾乎都是違規使用。(地政局提供)

塭仔圳重劃範圍內有600多家工廠,幾乎都是違規使用。(地政局提供)

 

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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

由經濟部中央地質調查所蒐集過去重要工程建設的地質鑽探資料,所彙整的土壤液化潛勢區,依據不同地區的建築設計地震震度所製成,由鑽探資料與地下水資料,依據建築法相關演算,分析地震5級到6級震度時,土壤液化輕重程度,本次北市採用的加速度值為0.24g,屬於5級震度,但若震度更強,恐怕高度液化區將更嚴重。

土壤液化襲擊大台北地區,民眾可申請老屋健檢補助。(好房網News記者張聖奕攝影)

(好房網News記者張聖奕/攝影)

地質所所設計的土壤液化評估地震設計,是依據各地區地震造成的地表加速度值,因地震位置、震源機制、基地地盤性質等,略有不同,一般為0.24g至0.4g。此次土壤液化調查,台北所採用的加速度值為0.24g,屬於5級震度,而宜蘭地區為0.32g,屬於6級震度。

換句話說,假若台北市比照宜蘭以0.32加速度值、6級震度換算,那麼屬於「黃色」中度液化區可能躍升為「紅色」,此項風險不得不忽視。台北市都發局副局長張剛維表示,目前市府已經聯合交通局、工務局、都發局等,擬定北市災害應變配套措施,至於目前海砂屋、921後列管的紅單及黃單建築,已經加強拆除與補強進度。

相較土壤液化必須在疏鬆砂質土壤、高的地下水、夠大的地震條件才會發生,而且是造成房屋傾斜,海砂屋、列管危樓則可能在大型地震來時直接崩塌。台北市府強調,會積極配合中央老屋健檢等措施,協助老舊建築進行補強動作。

 

 

 

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好房網News記者賈蓉/整理報導
土壤液化到底準不準?怎麼知道自家地基夠穩嗎?專家解釋,其實土壤液化發生的機率並不大,畢竟6級強震並非天天發生,再加上1999年後興建的房屋,多半依照新式耐震係數興建,不必過於擔心,民眾若擔心地基不夠穩固,不妨到地下室走一回,只要有超過地下3層的地基,梁柱又沒有損裂,就不必過於恐慌。
土壤液化關鍵數字「6、1999、B3」,只要符合就免驚。(好房網資料中心)

土壤液化議題讓多家報紙特地以整版或是半版介紹~

 
我家在紅色警戒區,到底該怎麼辦?內政部提供「土壤液化自主檢查表」讓民眾安心,表示只要符合其中任何1項,就不用擔心受到土壤液化威脅。其一,只要興建於1999年12月29日(屋齡16年左右)的房子,多半已依照新式耐震規定興建不必過於擔心。
 
其二,倘若建築物具有地下3層以上的地下室,也不必過於擔心。築遠工程結構技師張盈智接受中國時報採訪時表示,通常地表下20公尺,若含有疏鬆的砂土層,就容易發生土壤液化,因此若能將根基深入土壤、改良土壤、灌漿,就可以增加房子的穩固性,「蓋高樓也可以」。
 
其三,目前公布的土壤液化潛勢區是以極高值的「放大係數」進行推算,但發生5~6級強震的機率屈指可數,不必過於惶恐。一名房仲也私下抱怨,民眾根本不會因為住在土壤液化區就搬家,且發生5~6級地震時,「擔心核電廠都來不及了」,土壤液化根本是假議題。
 
 
 

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記者蔡佩芳、徐偉真、周佑政/台北報導

行政院長張善政上午說,政府將從今年開始,針對老屋健檢和土壤液化地質改良每年各匡列新台幣20億元,未來每年都維持這個額度,6年準備約240億元,「希望新政府繼續支持」。

張善政說,公開資訊是不討好的工作,因為民眾會擔心房價受影響,但這是政府帶領人民面對現實、長期抗戰的起點。政府提出各種配套,以房貸為例,他主張房貸差異化,建築結構安全者可提供優惠房貸,反過來風險高者,房貸條件會比較嚴格,將依循這個立法精神規畫,也希望聽聽立委意見。

 

此外,張善政說,目前接觸8個地方政府,都有第二階段的動作,例如台南找成大研商,雙北也有後續動作。

 

張善政表示,政府的出發點是希望讓民眾知道風險,不能在讓民眾在交易時,資訊不完整、不透明。

 

至於影響房價部分,過去老舊房子沒有考慮土壤液化問題,現在發現風險、房價受影響是正常現象,但只要透過補強措施,若地段不錯應會慢慢回穩,長遠來看該地段該有的價位還是可以維持。

 

張善政上午在立法院答覆民進黨立委李應元質詢時表示,無論是老屋健檢還是土壤液化,今年開始各匡列20億元,共40億元,將從行政院撥給地方政府的特別統籌分配款中勻支,由誰來編可以再討論,但未來希望每年都維持這個額度,財政部分6年準備約240億,「希望新政府繼續支持」。

 

民進黨立委鄭麗君質詢,行政院公布的資訊完整性不足,包括資料形成、解讀還有後續調查計畫,不符合Open Data精神。張善政表示,這只是初期調查,官方網站問答有兩個層次,第一級較淺顯,第二級較深入,未來也會再補充。

 

張善政上午也被記者問到住家是否在危險區。張善政說,他住在新北市山區,不是土壤液化地區,但早年是土石流地區。張善政說,當初興建的時候有很多補強工作,因此他個人並不擔心。

 

 

 

 

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好房網News記者陳佑婷/整理報導

台南強震震出許多民眾對居住安全的疑慮,尤其是想購買價格相對便宜,但屋齡較久的中古屋的民眾,更是「心驚驚」,深怕不小心買到「老屋+土壤液化」的組合。專家表示,只要遵循7大心法,就可以避免誤踩「雷區」,即使買在土壤液化區,也不需要太恐慌。
 
買老屋怎麼挑?專家提出7大心法,避免踩雷。(圖/新北市都更處提供)
 

買老屋怎麼挑?專家提出7大心法,避免踩雷。(圖/新北市都更處提供)

 
要如何避免買到危險的老屋呢?專家表示「不安全的建築結構」比老屋齡以及土壤液化更可怕!結構技師戴雲發於《數字台灣》節目中表示,選購老屋有7大心法,只要按照這些標準來買屋,就算老屋在土壤液化區,也不必太擔心。這7大心法包括:
 
1.檢視平面配置圖,避開大UTL型建案,盡量選擇格局方正的房子。
2.避免石材太多的建築,盡量輕量化。
3.土壤液化問題不需要太恐慌,中度液化例如台北盆地部分區域,只要建築的連續壁加深,做一些圍束,都可以改善。
4.高度液化區基樁盡量打深,或是地下室下方20公尺以內,最後5、6公尺做土壤改良,一樣可以解決液化問題。
5.盡量買921地震以後的建築。
6.特別注意打牆問題。像是打通或是店面牆壁打掉做大玻璃等,都容易形成「軟腳蝦」建築。
7.注意是否為海砂屋。
 
近日正好公布土壤液化潛勢圖,購買老屋除了避開「紅色」的高度液化區外,平面配置圖也是一定要檢視的重點。不過專家也提醒,不論屋齡多老、土壤液化潛能有多高,建築本身的結構與施工品質才是關鍵,因此就算購買的房子買在土壤液化中、高度警戒區域也不必過度驚慌,可申請「老屋健檢」好好檢測一番,再看看可以進行那些改良。
 
 

買賣區域:新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目:重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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道路用地土地買賣.jpg
政府公布「土壤液化潛勢區」引發民眾查詢熱潮,塞爆網路,也讓房仲業者擔憂房市交易受到影響,主張政府應要有精準資訊及相關補救配套措施才可公布;更有屋主擔心房價下跌,或甚至造成居住安全的恐慌,紛紛反對公布相關資訊。
 
政府考量資訊公開才得以讓人民預先防範,保障居住安全;否則政府隱瞞資訊,不但人民無法事先防範,屆時人民的生命財產損失,政府將嚴重失職,不可原諒。但顯然資訊是否公布引發正反爭議,同時也引發位在中高度潛勢區對居住安全影響為何、房價是否下跌的爭議。
 
首先,反對資訊公布的理由,是欠缺解決位於土壤液化潛勢區的配套措施。然而政府已提供相關專業諮詢服務,同時積極推動老屋健檢計畫,也一再強調位於潛勢區並不直接影響居住安全,不宜過度恐慌。當然,相關配套解決措施仍然可以更為周延,包括不同時間興建的建築可能居住安全說明、政府可以提供的改善方案的協助、人民應該因應的可能對策步驟等。不可否認,透過資訊的公布,才更能促使政府及全民對此問題的重視與解決。
 
其次,反對者認為,因為資訊公布不夠精準,可能波及無辜,所以不應公布。然而政府也針對部分可能產生疑慮地區,人民可以找尋專業者諮詢或透過老屋健檢進一步釐清,同時政府也可提供協助並會儘速提供更精細的圖資供參考。如果因為部分地區可能疑慮而全部暫緩公布,將使大部分明確地區因為資訊未揭露而陷入困境。當然,政府仍應儘速完成並公布更為精細的圖資,以安民心。
 
第三,最為人民關切的是,到底資訊公布是否會影響房價?還是資訊不公布反而扭曲真實房價?這是值得釐清的問題。過去因為資訊不透明,居住安全沒有受到重視,而造成某些地區房價高估;如今,資訊揭露反應居住安全疑慮地區的房價下跌,只是恢復該地區原本房價水準;反之,若已知資訊卻不公布,如此將扭曲真實房價,反造成少數可獲取相關資訊者的不公平利益。
 
至於公布資訊後,對高度潛勢地區的房價影響多少?這必須先釐清高度潛勢地區對不同建築物的居住安全影響多少而定。
 
新建築已考慮地質結構,安全無慮,房價不受影響才是;而老舊建築必須要投入多少資金改善才能確保原本的居住安全,理論上這些改善費用就應反應房價的下跌幅度。不論如何,在尚未釐清潛勢地區對居住安全影響程度之前,不宜過度誇大資訊公布對居住安全影響,如此將會造成房價過度的不利影響。因此,消費者多諮詢專業者了解潛勢地區對居住安全的影響,並經過一段時間,各種資訊充分揭露了解後,房價的影響幅度才會較為合理穩定。
 
最後,我們應支持政府公布土壤液化潛勢區,事先防範確保人民生命財產安全,政府責無旁貸。透過資訊公布,不但能反應真實房價,並激發人民重視老屋健檢與改善居住安全,同時還可加速推動都市更新,一舉數得,政府應積極推動後續相關措施,以收成效。
 
 
 

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持分地、繼承土地、都更整合、危老重建、持分土地、持分房屋、共有土地、畸零土地

買賣區域:

新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。


服務項目:

重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、分別共有處理、土地持分處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、水利地買賣、浮覆土地處理、河川用地買賣、土地未辦繼承、土地佔用處理、持分土地買賣、持分房屋處理、土地持分處理、各種土地業務。

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