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浮覆地是指原本是陸地,因河流改道成為河流一部分,又從河流中浮出變回陸地的地,在花蓮鳳林就有許多的浮覆地,鳳林鎮因為是國際慢城,今年鳳林鎮公所與鳳榮地區農會合作,在鳳林溪下游河堤腹地,開闢4公頃浮覆地花海景觀,改善河床地,原本雜草叢生的亂象,也營造慢城新興休閒河岸。
沿著鳳林溪下游兩岸,目前正盛開一片花海,鳳林鎮公所去年底著手清除河堤內浮覆地雜草,並在今年初撒下共4公頃的波斯菊與蘿蔔種子,首創浮覆地花海,打造在地新休憩點。
鳳林鎮長 蕭文龍:「(河岸雜草)很高,要是有水患時,水要流怕會流不出去,我想那土地又這麼廣闊,我想要來利用這條河川,我想台灣可能是首例。」
公所建設課表示,鳳林溪多年前完成分洪道整治工程後,這次是首度試種,為期3月的短期花草,不會影響汛期通水,同時和地方農會合作共推春節限定景點。
遊客 林小姐:「(過年)帶家人來這裡散步啊!呼吸新鮮空氣,看花、拍照這樣,帶小孩來也很好這樣。」
花蓮縣鳳榮地區農會總幹事 黃榮和:「我們有(種)水黃皮,這整條步道也都有茄冬樹,又有聽得到水聲,環境非常非常好。」
此外花蓮縣府農業處,也在北區七星潭打造野化花園,花期一樣鎖定在春節期間盛開,將串聯花蓮中北區花海,提供民眾免費遊憩據點。

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為精進建物測量作業,繼申請建物所有權第一次登記不用申請建物測量後,內政部再推動「三維地籍建物整合建置作業」,達到落實圖資整合運用及資料流通共享之目標。 
板橋地政事務所主任林泳玲表示,民眾申請建物所有權第一次登記,除可由地政事務所、地政士及專業人士依使用執照竣工平面圖轉繪建物測量成果圖,內政部在102年8月已修訂相關規定,新增可檢附經建築師或測量技師等專業技術人員依使用執照竣工平面圖轉繪簽證之「建物標示圖」,直接向地政事務所申辦建物所有權登記,免再申請建物第一次測量,真正落實簡政便民;現又持續推動「三維地籍建物整合建置作業」,申請人可利用內政部建物測量繪圖軟體繪製建物測量成果圖、建物標示圖,並於申請建物測量或登記時一併提供向量圖檔,地政事務所將圖檔轉入地政系統後可作為三維地籍建物圖資之利用,更可提供全國行政機關、民間團體整合應用。
因此,申請建物第一次登記、測量案件時申請人應配合提供向量圖檔,除可加速辦理時程,有效節省民眾申辦程序,未來更可加值運用產製三維地籍建物產權空間圖資,讓民眾可以透過立體空間圖資的呈現,更了解建物相關資訊。 
林泳玲主任進一步表示,有關建物標示圖、建物測量成果圖繪製方法請逕上「簡化建物第一次測量便民服務網」,該網站不僅提供軟體下載,更有軟體安裝及使用之教學影片供大家參考,歡迎多加利用。

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(中央社記者賴于榛台北21日電)內政部長徐國勇今天呼籲民眾多利用線上申辦地政、人民團體等服務,減少外出。
內政部今天透過新聞稿表示,配合防疫,內政部已通令各地政士、不動產估價師、不動產經紀人員及租賃住宅管理人員訓練機構,在第三級疫情警戒期間停辦訓練課程,且針對未及受訓換證的從業人員,延長開業證書、執照有效期限至9月1日。
內政部表示,防疫關鍵時刻,徐國勇也呼籲民眾多利用線上申辦地政、人民團體等服務,減少外出,也特別感謝全國第一線為民服務人員,在疫情期間堅守崗位,並提醒一定要注意個人健康防護,共同為防疫努力。
為避免不必要的移動,內政部指出,已整理多項線上便民服務,民眾除可線上申辦戶籍登記外,亦可使用自然人憑證於地政「數位櫃台」,上網申請住址變更、更名等7類簡易登記案件,並可以利用「地政線上申辦系統」申請土地鑑界、建物滅失或基地號勘查等測量案件。
內政部指出,地政電子謄本、實價登錄資訊、土地地籍位置等,都可在家線上申請或查詢,民眾如有任何申請登記或資料查詢問題,可向任一地政事務所電話洽詢。
此外,為減少跨區域移動,內政部建議民眾利用「地政跨域服務」,申辦外縣市各類登記案件,均可到鄰近的地政事務所使用「代收代寄」服務,只要加附郵資,就可代寄至管轄地政事務所辦理,並在登記完畢後郵寄到家。
而針對銀行抵押權塗銷、設定等12類登記,內政部表示,這也可以到鄰近的地政事務所,直接辦理登記。
內政部表示,人民團體也可透過「人民團體資訊管理系統」,線上報送理監事會議通知及紀錄;人民團體發起人或核准立案之人民團體,可直接至內政部合作及人民團體司籌備處網站查詢申請案件的進度。

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爭取將頭汴坑溪環十九甲區域之高灘地再生利用,地方希望在河岸開闢運動休憩空間,中市大里區立德里長江和樹6日邀請民眾黨立委高虹安、第三河川局、市府相關單位至十九甲消防隊附近河灘地會勘,指出市民只是要個可以騎腳踏車、散步且沒有空汙的綠地,希望市長盧秀燕能來幫忙。
江和樹表示台中市大里區十九甲地區人口密集,但綠地不多、休閒空間不足,目前在頭汴坑溪環十九甲區域臨甲堤南路、立善橋堤防內之高灘地,已有一座溜冰場,但其四周圍卻是雜草叢生,垃圾滿地,希望市府能重視我們的生活品質,加上市長盧秀燕注重空汙,此處剛好在河堤內,不受道路的空氣汙染,很適合有個運動空間,尤其在對岸已有自行車道,何以十九甲這一側卻沒有,希望能整治成像高屏溪河濱公園、台北市大佳河濱公園,那樣漂亮。
立委高虹安表示,台中的柳川、綠川都是台中歷任市長重要的政績,不禁要問,以大里區這樣人口密集的地區,去年甚至有一千戶的成長,在人口增加的同時,城市發展最重要的就是,要有好的休憩空間,頭汴溪這邊有非常大的潛力,現任市長應該來重視,好好來打造。
水利署第三河川局副局長張稚暉表示,地方政府若有需要來利用做步道,非常樂觀其成,只要不危害防洪安全,往後會協助市府來申請。市府觀光局代表則表示,此處是可考慮施作自行車道,但如何來興建,則須再與其他市府單位研究。

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苗栗縣政府表示,都市計畫的流程大致可以分為四大階段:計畫研擬、公開展覽、都委會審議、計畫實施。都市計畫細部計畫草案需提送苗栗縣都市計畫委員會審議,主要計畫則需再提送內政部都市計畫委員會審議,在都市計畫委員會尚未審定前,民眾可以書面載明姓名、地址,向鄉鎮市公所、縣府或內政部提出陳情,而且陳情人可以到都市計畫委員會現場說明。特別請各位鄉親要注意的是,陳情意見依照規定必須要以書面提出並留下聯絡方式,在公開展覽說明會或其他方式提出的口頭意見無法作為正式陳情依據。
相關訊息會公告在苗栗縣政府和各鄉鎮市公所,網路資料在苗栗縣政府都市計劃資訊暨查詢系統:新聞與公告-最新公開展覽案件、都市計畫規劃-都市計畫委員會會議記錄查詢及都市計畫委員會名冊。內政部都市計畫委員會會議紀錄,在內政部營建署網站的審議委員會-內政部都委會。都市計畫發布實施後,計畫書圖會公布在苗栗縣政府都市計劃資訊暨查詢系統:都市計畫規劃-都市計畫書圖查詢。

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【MyGoNews暮晨/綜合報導】容積移轉於1999年法令發布後推行至今,由私人捐贈公共設施保留地給政府換取可建築容積,已成為常見的開發工具之一,但仍時常有鄉親關心,我有建地想辦容積移轉,但不知道容積移轉可移入上限及其相關規定為何。

 依據「都市計畫容積移轉實施辦法」第八條規定,建地可移入容積以不超過建地基準容積的30%為原則,以及苗栗縣府「苗栗縣都市計畫容積移轉許可審查標準」第五條之一規定,建地若面臨8公尺以上計畫道路可移入建地基準容積之10%為上限,依據面臨道路寬度越寬,最高可移入至30%。

 此外,若建地位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地(如公園、廣場、河川、綠地等)或其他都市計畫指定地區範圍內,可以增加移入容積上限,經苗栗縣府都市設計委員會同意,最高可達建地基準容積之40%。

 若鄉親有辦理容積移轉相關疑義,可至苗栗縣政府主管法規系統查詢 (http://law.miaoli.gov.tw/glrsnewsout/index.aspx),若仍有不清楚之處,歡迎來電洽詢承辦人員柳環瑜,聯絡電話:037-559305,必竭誠為您服務。

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【MyGoNews林湘慈/綜合報導】

為加速辦理新北市地籍圖重測業務,新北市政府本年度辦理七個地區之地籍圖重測,分別為泰山區、鶯歌區、新店區、烏來區、三芝區、瑞芳區及雙溪區,合計辦理約2萬2,418筆土地,面積超過2,424公頃。

新北市政府地政局指出,現行各地政事務所經管之地籍圖為日據時期所測繪,延續使用至今已近百年之久,長時間頻繁複製使用,致圖紙伸縮、破損嚴重而模糊不清,精確度已不符現今的需求。為解決上述問題,且同時提供政府機關及民間機構辦理各項土地規劃、開發建設所需之圖籍資料,並方便各種圖籍電腦自動化套合運用,應早日全面完成地籍圖重測以健全圖籍、保障民眾之產權。

新北市政府地政局表示,本年度地籍圖重測作業刻正辦理中,目前正在進行地籍調查及戶地測量工作,請土地所有權人在接獲「地籍調查通知書」後,攜帶國民身分證、印章及通知書,依通知書指定之日期及地點到場指界。如土地所有權人無法親自到場,也可出具委託書委託他人到場或以電話聯繫承辦人員另訂期辦理。

若土地所有權人未到場或到場不指界,重測單位將依法逕行施測。故請土地所有權人務必配合重測作業到場指界,以保障自身權益。

若有其他疑問,可逕洽承辦人員詢問,電話:新北市境內1999、022960-3456分機3252。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

 

 

買賣區域:新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目:重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】為淡水河洪水平原一級管制區解除及區域防洪計畫完成後之都市發展用地整體開發,同時配合「台北地區防洪三期工程拆遷安置計畫」以安置原洪水平原管制區內住家及工廠,原台北縣政府於1998年公告實施「變更新莊都市計畫(塭仔圳地區)(三期防洪拆遷安置方案)主要計畫」及「變更泰山都市計畫(塭仔圳地區)(三期防洪拆遷安置方案)主要計畫」,且附帶條件規定應整體開發後,始得發照建築。

新莊、泰山塭仔圳地區,因原有洪水平原管制區內工廠已遷移,原計畫所劃設之工業區之安置目的已不存在,有其重新檢討之必要。另為配合「捷運新莊線輔大站週邊、塭仔圳地區、三重果菜市場都市更新規劃案」及「台灣桃園機場聯外捷運計畫」之需要,部分土地宜檢討調整重新定位,原計畫內容有調整之必要,故本次通盤檢調整部分公共設施及調整開發主體由公部門辦理,檢討後降低整體開發區平均重劃總負擔比例,將具開發可行性及公平性。

內政部營建署指出,「新莊、泰山(塭仔圳地區)通盤檢討」,經檢討調整後,將增進開發可行性及公平性,解決長久以來該地區無法開發之情形,將來開發後可促進該地區居住環境品質及整體都市健全發展。

都市計畫辦理情形:
一、本案經新北市都市計畫委員會2011.8.9第8次會審議通過,並准新北市政府2011.10.31北府城都字第1001538992號函送變更計畫書、圖等報請審議,本案因案情複雜,經內政部都市計畫委員會專案小組先行聽取新北市政府簡報並作成初步建議意見後,提經內政部都市計畫委員會2014.3.18第823次會審議完竣,依決議:「本案審議後計畫內容與原公開展覽草案之變更內容不一致部分...請市政府補辦公開展覽,公開展覽期間如無公民或團體提出異議則准予通過,否則再提會討論。」在案。

二、案經新北市政府依內政部都市計畫委員會上開決議舉辦再公開展覽,並經該市都市計畫委員會2014.7.3第46次會審議後,該府以2014.8.1北府城都字第1031434606號函送計畫書、圖等資料到內政部。本案因經新北市都市計畫委員會審議後修正內容繁多,故再交由原本部都市計畫委員會專案小組審議,專案小組於2014.8.21召開會議審查,因案件繁多故另訂於2014.9.19繼續審議,俟有具體初步建議意見,將儘速提本部都市計畫委員會討論決定。

 

 

 

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區段徵收,太不公平

我國土地徵收向來浮濫,引起民眾諸多的抗爭。除了為人詬病的「一般徵收」之外,值得一提的就是我國所獨創的「區段徵收」制度。何謂區段徵收?目前的土地法規中幾乎是沒有定義,僅於《土地法》第二一二條第二項有如下規範,「謂於一定區域內之土地,應重新分宗整理,而為全區土地之徵收。」這個定義不夠精準,使得區段徵收隨著政治經濟情勢的變遷,而有不一樣的詮釋。民國七十五年《平均地權條例》做重要的修訂,區段徵收制度「本質雖仍為政府以公權力強制取得土地之徵收性質,但事實上,已演變為另一種形式之『強制性合作開發事業』。」區段徵收逐漸成為公部門取得公共設施用地及挹注財政的最主要方式。
政府財政愈是困窘,區段徵收制度愈是大受青睞,因為它除了可幫政府快速無償取得公共設施用地之外,並可獲得大面積的配餘地,經由配餘地的讓售或標售,可用來挹注國家及地方財政的嚴重不足。因此,民國七十九年行政院核定「凡都市計畫擴大、新訂或農業區、保護區變更為建築用地時,一律採區段徵收方式開發。」在這之後制訂或修訂的許多法規中,也相繼納入區段徵收,這使得被徵收的土地倍增。據內政部統計截至二年六月底止,全國已辦理完成區段徵收地區計八十七區,總面積約七二八八公頃。

政府將區段徵收制度定位為「合作開發」,事實上,土地所有權人是被強迫參加,完全沒有拒絕的權利。政府並認為開發完成之後,原本的農地變更為建地,當地也增加了許多公共設施,土地的價格自然會上漲,因此原土地所有權人應是得利者,基於「土地使用變更回饋」及「使用者付費原則」,原土地所有權人因此必須有所貢獻,其主要的做法大抵就是「捐地」。倘以原土地所有權人領回抵價地為例,雖然法令規定被徵收地區的「抵價地總面積」不得少於百分之四十,但這並非表示原土地所有權人實際領回的土地面積為百分之四十,根據權利價值折算,許多經驗顯示領回的面積大概約為百分之三十左右而已,也就是說,土地所有權人因為「得利」,必須捐獻約百分之七十左右的土地給予政府。

這套制度看似合理,但是其實卻隱藏了許多嚴重的問題。

第一、區段徵收雖與一般徵收有異,但它本質上仍然屬於土地徵收之一種,是對人民財產權、生存權及工作權的剝奪,這與憲法第十五條規定完全不符。因此,區段徵收仍然必須嚴格遵守土地徵收所必備的嚴謹前提要件,如符合公共利益、必要性、比例性、最後手段及完全補償等。遺憾的,若以這些要件來檢視目前許多區段徵收案例(如竹東二重埔、竹北璞玉計畫),明顯可見皆是不吻合的。也就是說,被迫捐獻多少土地是一回事,是否符合徵收要件才更是核心關鍵。

第二、土地的價值被嚴重窄化及扭曲。土地可以是商品,也可以是自然資源,它更可以是人們主觀認同的地方。人對土地往往有著親密的連結或是依附,這是無法用地價的高低來予以取代的。由許多反對土地徵收的老農口中,往往會獲得彼等愛家護土的強烈印象,彼等雖然年歲已高,他們需要的是把土地保留下來,因為土地是他們生命的一部分。政府強迫他們加入區段徵收「合作開發」事業,這其實是相當偏頗的做法。

第三、區段徵收的得利者主要是政府及財團派系,它不僅是解決政府財政困窘的手段,它也是財團派系炒作土地的最佳途徑。區段徵收實施的地區大抵都是在農村及非都市土地,這些地區由於地價低廉及交通便捷而被擁有權力者選中,土地所有權人往往事前不知,被選中之後竟然也沒有反對的權利。但是,這卻是剝奪社會弱勢者最後僅存的資產而獲致的成果(如苗栗大埔),區段徵收之不公平由此可見。

文章取自土地關懷 http://sjhsu51545.blogspot.tw/2011/04/blog-post.html道路用地+新店重劃土地+新店陽光段+新店黎明段+黎明陽光段+土地買賣請找我+重劃土地買賣請找我+各種土地買賣請找我+道路用地買賣公司+專業服務諮詢、土地買賣專業諮詢、重劃區土地買賣、土地重劃區買賣、區段徵收範圍土地買賣、畸零土地買賣、日據繼承土地買賣、公共設施保留道路用地買賣、可送出容積土地買賣、日據繼承土地登記、公同共有土地買賣、共有人眾多整合土地買賣、土地疑難雜症處理、土地繼承人查訪、土地困難案件辦理、地籍清理繼承人專辦查找、自辦市地重劃業務諮詢、耕地三七五租約諮詢、預告登記土地排除、地籍總歸戶查詢、共有人死亡絕戶土地買賣、土地買賣區域、新泰塭仔圳、新莊知識產業園區、林口特定區A7牛角坡站、二重疏洪道二側、蘆洲北側新開發特區、八里台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、土城暫緩發展區、板橋江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、文山老泉里、北投奇岩新社區、北投士林科學園區、中和彈藥庫、北北桃公共設施保留地、道路用地、公共設施保留地、私設道路、容積移轉、計畫道路、道路用地、實價登陸+實價課稅+買賣透明化+實價買賣+實價政策+實價價格+實價政策+農地+建地+旱地+林地工業+商業用地+各式土地

  

 

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服務項目:重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、總登記、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、地籍總歸戶查詢、地籍清理辦理、繼承人查尋辦理、地籍總歸戶查詢、共有人眾多整合、土地疑難雜症、住道尚未分割等、各種土地相關業務。

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道路用地一般可分為計劃道路、既成道路及私設道路三種


道路用地一般可分為:計劃道路、既成道路及私設道路三種
依據建築法第48條:直轄市、縣市局主管建築機關,應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時,從其規定。前項以外之現有巷道,直轄市、縣市局主管建築機關,認有必要時得另定建築線;其辦法於建築管理規則中定之。由此可知:



一、計畫道路:
(地籍圖上有顯示,但尚未施工)為已經都市計畫公告的道路,在都市計畫圖及地籍圖上均有標示;而都市計畫道路最小為4,再次即為8以上的道路。道路用地於民國69年「都市計畫法」通過施行前,政府開路都未予補償,所以道路用地的所有權人都是私人持有,當「都市計畫法」施行後,政府新闢馬路皆依法補償之。



二、既成道路:
(
地籍圖上未顯示,但已是現有道路) 就是現有巷道,為具有公用地役權的私有土地,通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來,但在地籍圖上則不會標示,寬度多為6,亦有23的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。

其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘,且便道所有權人從未禁止,應認為已有公用地役權關係存在,可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權,依法即不得訴請收回土地,亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地),政府根本無財源徵收,因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年,所以土地所有權人雖擁有土地所有權,但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件,並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限,應依民法第772條規定意旨,並準用民法第769770條規定辦理。

公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理,且依行政法院766月判字第1077號判例釋示:「巷道必須供公眾通行20年以上,始構成公眾通行道路,又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂,依台灣省建築管理規則第2條規定,係為辦理建築線指定及申請建築之使用,並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛,若巷道如確屬該戶唯一出路,應請協調土地合併或循司法途徑解決。

既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益,國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償,各級政府如因經費困難,不能對上述道路全面徵收補償,有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收,僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用,毋庸同時徵收補償,顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變,既成道路喪失其原有功能者,則應隨時檢討並予廢止。

依據土地稅減免規則第9條規定,無償供公共使用之私有土地,經查明屬實,在使用期間內,地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份,不予免徵。

三、私設道路:
供公眾通行或供公眾通行未達20年或供特定人士(如社區居民)通行之自行留設的私人道路,無論在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示,可能只有在建築執照中會有標示。

民法有關通行權之說明 :

土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害,應支付償金。前項情形,有通行權人,應於通行必要之範圍內,擇其周圍地損害最少之處所及方法為之。

有通行權人,於必要時,得開設道路。但對於通行地因此所受之損害,應支付償金。

因土地一部之讓與或分割,致有不通公路之土地者,不通公路土地之所有人,因至公路,僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。前項情形,有通行權人,無須支付償金。

土地所有人得禁止他人侵入其地內。但有左列情形之一者,不在此限:

他人有通行權者。

依地方習慣,任他人入其未設圍障之田地、牧場、山林刈取雜草,採取枯枝枯幹,或採集野生物,或放牧牲畜者。

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住家對外唯一聯絡道路之土地,地主要求通行費,可否?是否有公用地役權?

公用地役權係以該私有地供公眾通行數十年為前提,如果該唯一聯絡道路係只供特定之鄰地所有人或使用人通行,則無公用地役權可言,此時應適用民法第787條第1項之規定 " 土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害,應支付償金。


文章取自:


http://www.shalu.gov.tw/finance/faq/5-%E7%A8%85%E5%8B%993-%E9%81%93%E8%B7%AF%E7%94%A8%E5% 9C %B0%E5%95% 8F %E9%A1% 8C .htm


 


 


 


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買屋買地注意事項之房子土地使用分區大有很重要的關係!



大家買房子的時候,不知道會不會去注意所謂的土地使用分區。說真的,相信一般人都不會去注意這個,但最近有則新聞又提醒了我們,對於買屋這麼重大的事情,或許還是該注意一下這件事。


每隔一段時間好像都會有些不肖建商違法的在非住宅使用分區的土地上蓋所謂的一般住宅,並利用消費者對於土地使用分區的了解有限,將這些違法的住宅利用不實廣告銷售出去!而買了這些房子的消費者,由於建築的使用方式不對,可能會遭到政府依法勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。


怎麼這麼離譜!我相信大家一定會這麼覺得,但卻不斷有這樣的案例出現。儘管比例很低卻也是大家值得注意的問題!用風險的角度來說就是:這是屬於發生機率很低,但影響很大的風險,因此還是不能輕忽啊。


在最近的案例(上週五,3/5)中,行政院公平會處罰了一家建設公司以及一家房仲公司,主因就是因為他們在一個新建案中,以廣告不實的手法將一個明明位在乙種商業區的建案,用一般住宅去販售。此外,建商更在這個建案做了陽台外推違建,也就是說,現在這個建案所有的陽台外推都等著台北縣的違建拆除大隊去拆除。也就是說,如果已經買了這裡的人就真的麻煩了。


過去我們看到一些案例,大部分都是把蓋在乙種工業區的建案利用不實廣告當作一般住宅賣掉,但這次的案例中,建商則是把蓋在乙種商業區的建案當作一般住宅來賣。以這些案例來比較,不同的是利用了不同樣的使用分區,不過相同的卻是建商都在利用:這些土地分區的容積都比住宅區大這一點來謀取更多的利潤!在這次的案例中,我只能說這個建商比之前的更狠。
不過,講了這麼多,最後當然也要談談如何避免遇到這樣的狀況‧在這邊推薦一個可以自己確認的方法:那就是可以上網去查建案所在地的土地使用分區。現在各地政府都已經把土地使用分區圖資查詢放到網路上供民眾查詢了,因此建議各位可以利用這項服務,好好確認看上的建案OOK。以上面這個案例為例,下圖是我把它放到台北縣土地使用分區查詢的結果,從圖上可以明顯的看出,那附近幾乎都是乙種商業區,箭頭處則為該建案的位置。



最後附上台北縣土地使用分區的網址給各位參考,這個網站在用之前要先灌個軟體,灌好就可以用了。


http://cityzone.tpc.gov.tw/hot/


 



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要持有多少坪的農地才能蓋農舍


蓋農舍回歸田園生活是許多人的夢想,農委會依據農業發展條例第十八條第五項規定制定「農業用地興建農舍辦法」,第三條規定要興建農舍有幾個限制條件:


一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。


二、申請人之戶籍所在地及其農業用地,須在同一直轄市、縣 () 內,且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加集村興建農舍者,不在此限。以就是說取得的農地在新竹縣內,納你必須在新竹縣設有戶籍,農地取得及戶籍都必須滿兩年才可以申請興建農舍。


三、申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於 零點二五公頃 。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者,不在此限。公頃屬於公制的單位與「坪」的單位必須換算,1公頃約等於3025,因此0.25公頃的面積就有756.25,一般購買土地興建農舍的案子,土地面積大多以756作為一個單位,也就是依據農委會的這項規定。


四、申請人無自用農舍者。


五、申請人為該農業用地之所有權人,且該農業用地應確供農業使用,並屬未經申請興建農舍之農業用地。 


但是如果是在 民國八十九年一月四日農發條例修正施行前取得農業用地,且無自用農舍而需興建者就不受756土地的限制,得依相關土地使用管制及建築法令規定,申請興建農舍。因此可以與這些農地的地主商量,配蓋農舍後,再移轉所有權的方式,取得農舍。


取得土地不足756而想蓋農舍,另外一種方式就是興建農業管理設施的資材室,依據農發條例第8-1條的規定,農業用地上興建有固定基礎之農業設施,應先申請農業設施之容許使用,並依法申請建築執照。但農業設施面積在 四十五平方公尺以下,且屬一層樓之建築者,免申請建築執照。面積45平方公尺換算為坪數約為13.6,如果你有去找農地,銷售人員說可以蓋13的資材室,就是這個規定,另依據農委會頒定的「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」則有高度限制,一般不得超過15公尺


 



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地籍清理有「廟」招


寺廟負責人請注意,所管理寺廟座落土地登記產權是否清楚?是否日據時期原本登記是寺廟所有,為避免被日本政府沒收而改以他人名義登記?或有曾經被日本政府沒收無法回復的情形。如依法募建寺廟或法人宗教團體有以上各種土地產權登記與事實不符又無法能解決的難題,現可依「地籍清理條例」規定向民政單位申報申請更名、代為讓售,或是向各公有土地管理機關申請贈與。
為辦理寺廟或宗教團體土地之清理,桃園縣政府將於99715開始公告


()以神衹、未依法登記之寺廟或宗教團體名義登記,現為依法登記之募建寺廟或宗教團體使用,且能證明係同一主體者


()以神衹、未依法登記之寺廟或宗教團體名義登記,現為依法登記之募建寺廟或宗教 團體使用,未能證明係同一主體者


()日據時期為寺廟或宗教團體所有,為日本政府沒入,於本條例施行時登記為公有土地(建物)


()原以寺廟或宗教團體名義登記,於341024前改以他人名義登記者等4類土地清理,屆時現任寺廟負責人或宗教團體代表人可依「地籍清理條例」規定辦理申報()後向地政事務所申請登記。
本所提醒您,為免日後衍生土地紛爭,請留意土地產權登記情況及早向桃園縣政府民政處宗教科申報(電話:03-33221015617~5618;網址:http://cab.tycg.gov.tw),回復寺廟宗教團體土地原有產權,以符合實際。相關訊息可於桃園縣政府或土地所在地鄉鎮市公所及村里辦公處、土地所在地地政事務所等公告處所查詢;或上桃園縣地政資訊網(http://www.land.tycg.gov.tw)取得更多相關資訊。


 


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自辦土地重劃的好處


市地重劃這個名詞在最近幾年當中,常常聽到大家在討論感覺即耳熟又有些陌生,其實市地重劃已存在市場相當長的時間了,只因為接觸的機會不多所以較少人了解,借這個機會讓我們來探討一下它的領域及流程內容,重劃其實是眾多土地開發方式中的一種但是又比傳統開發方式來著專業許多,依照目前現況市場而言,土地取得成本,土地區位,交通發展,營建成本高漲等等因素,都是建設營造相關行業之重要考量,傳統開發因土地條件問題已不符合建築業的需求了,因而投入市地重劃,已成建築界的新目光焦點。以下的流程是進入重劃領域的基本概念,讓我們一起來探討一下。


辦理土地重劃之效益如下:


一、土地價值增漲:


重劃區土地所有權人雖需提供土地負擔,但重劃辦理完成後,區內公共設施完備,土地分配井然有序,地價自然隨之上漲。


二、享受減稅之利益:


重劃區土地所有權人提供負擔之土地,主辦機關將發給重劃總費用負擔證明書,於重劃後第一次移轉時,可以抵銷土地漲價總數額後再計徵土地增值稅,並依計算之稅額再減徵40%之土地增值稅。又重劃辦理 期間地價稅免征,完成後地價稅可以減半 征收兩年。


三、促進都市健全發展:


重劃區土地係配合都市計畫內容予以整體開發建設或更新,完成道路、側溝、路燈、公園、停車場、地下管線(電力、電信、自來水)等各項公共設施建設,環境美化,可形成良好居住環境,加強居民對地區之關懷。


四、健全地籍管理:


重劃後地籍重新整理,便於管理,減少土地經界糾紛,並可消除畸零地之問題。 土地所有權人亦可透過地籍整理,獲得方整立可建築之土地,而提高其利用價值。


五、公平負擔:


市地重劃係基於「受益者負擔」之公平原則實施,可避免犧牲公共設施保留地所有人之利益,亦可免除公共設施鄰地所有人之不勞而獲。


六、消除共有土地:


對原來產權複雜之共有土地,各共有人可藉辦理重劃之機會,協調分配為個別所有,可節省共有土地分割之費用,並促進共有土地之利用。就土地所有權人而言自辦土地重劃,土地所有權人可享有土地價值增漲,節省土地增值稅,公共設施完善及居家環境品質提昇等多重效益。


 


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自辦土地重劃尋找標的物說明


一、 都市計畫內:獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法


(一)都市計畫通盤檢討或公共設施保留地通盤檢討:


如機關用地、學校用地、公園、市場等公共設施保留地或工業區等用地變更為住宅區或商業區。


說明:


1 依都市計畫法規定各都市計畫區每五年應通盤檢討一次。


2 因各都市計畫範圍內,市場、公園、學校、機關等公共設施保留地用地之土地,且年限達2~30年以上經過通盤檢討後,認定已無留設及徵收之必要,經發佈實施後,會在都市計畫圖上標示〝附〞字樣,並在計畫書中標明它的公設捐贈比例,如此這些公共設施用地就可變更成住宅或商業區了。


資料來源:


1、都市計畫書「附帶條件」開發


1)主要計畫說明書:


應另行擬定細部計畫 (含配置適當之公共設施用地與擬具具體公平合理之事業或財務計畫),並俟細部計畫完成法定程序發佈實施後始得發照建築。


2)細部計畫說明書:


應以市地重劃方式辦理, 依照計畫書所載提供公共設施比例。   


2、都市計畫圖:


各都市計畫課、台灣都計等都市計畫圖中,住宅區圖中標示""""之街廓,再查詢都市計畫說明書中之規定,如符合上述1)(2之類似說明,即可辦理自辦市地重劃。



 


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(二)都市計畫之住宅區:


說明:必須有一完整街廓,周圍有未開闢道路, 分區證明為「住宅區」,但因道路等公共設施未完成,致無 法指定建築線供建築使用者,必須提供至少15%公共設施,如圖:



資料來源:


1、現況調查:


即都市計畫中有未開闢道路之住宅區,且地上物少,即可藉自辦重劃開闢道路,且節省土 地增值稅。(若住宅區共有人多,亦可藉市地重劃方式辦理共有物分割,但仍須符合完整街廓之規定)


2、比對都市計畫圖暨現況圖:


先書面作業找出尚未開闢道路之住宅區後,再現場調查。


ㄧ般住宅區開發方式:


擬定細部計畫地區:


主要計畫發布實施


細部計畫發布實施


地主申請建築\核發建築執照未擬定細部計畫地區:



主要計畫發布實施



能確定建築線或主要公共設施已興建完成


地主申請建築


指定建築線\核發建築執照「附帶條件」住宅區或商業區開發方式主要計畫發布實施


依規定範圍、公設比例擬定細部計畫(自擬或公家擬定)


需整體開發 ( 自辦或公辦市地重劃、區段徵收 ) →申請\核發建築執照



 

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(三)工業區已無繼續營業,欲變更為住宅區或商業區


依據:都市計畫工業區檢討變更審議規範


說明:


1、目前各縣市政府對於無繼續營業之工業區,大多鼓勵以個案變更方式辦理,代替通盤檢討方式變更。


2 若該工業區最近已辦理移轉過戶,則無辦理自辦市地重劃節省土地增值稅之誘因,直接捐贈公共設施即可變更。


資料來源:


1、得知工廠已無繼續營業之消息。


2、四週皆為住宅區,不適宜再繼續做工廠使用。


3、現況調查:都市計畫圖劃定為工業區,但現場已無做工廠使用。


4、附近住宅區地價高漲,變更為住宅區利益大,另再循地價較低之土地作廠房。


回饋計畫:(一般情況)


1、變更為住宅區:


扣除自願捐贈土地10%後,剩餘部分應再提供其中百分之三十(90%×30%=27%)土地作為區內必要之公共設施用地。


2、變更為商業區:


扣除自願捐贈土地15%後,剩餘部分應再提供其中百分之三十(85%×30%=25.5%)土地作為區內必要之公共設施用地。


 


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(四)農業區欲變更為住宅區:都市計畫農業區變更使用審議規範


說明:


1、申請變更使用土地面積不得小於5公頃(另有特殊情形者不得小於3公頃)。  2、土地形狀完整連接,連接部份最小寬度不得小於30公尺。


3、土地應臨接或設置 八米 之連外道路 


4、全部地主人數同意。


資料來源:熟悉地主欲變更使用


回饋計畫:


1、應提供劃設之公共設施、公用設備用地及代用地,面積合計不得低於40%


2、另回饋土地塊面積之公告現值的5%管理金。


二、都市計畫範圍外:土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法


(一)本條例所稱農村社區,指依區域計畫法劃定非都市土地使用分區之鄉村區、農村聚落及原住民聚落。


前項農村社區得因區域整體發展或增加公共設施之需要,適度擴大其範圍。


說明:


即一般零星之鄉村區、農村聚落及原住民聚落(甲、乙、丙種建築用地)可連帶附近之農業區得因區域整體發展,或增加公共設施之需要,適度擴大其範圍(面積約鄉村區、農村聚落及原住民聚落之34倍大)變更為鄉村區。欲辦理重劃之基本條件為面積最少須達0.5公頃以上,近五內至少有15戶以上設籍在內,設籍人數須達五十人以上。每戶直線距離不得超過 二十米 以上等法規辦理,才可進行辦理重劃作業。          


資料來源:現場勘查


回饋計畫:公共設施比例不得低於重劃區總面積百分之二十五。回饋金依總面積之公告現值12%為計算基準。


(二)農業區變更為鄉村區乙種建築用地:非都市土地開發審議作業規範


說明:


1、申請土地在特定農業區者,面積須為二十五公頃以上,在一般農業區者,面積須為十公頃以上。


2、申請開發基地之公共設施或必要性服務設施比例不得低於開發總面積百分之四十五


3、各項開發回饋金。


4、全部地主同意。


資料來源:熟悉地主欲變更使用


 



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自辦市地重劃作業程序 


































一、徵求範圍內地主同意二、發起成立籌備會
三、 範圍申請核定四、研訂自辦市地重劃計劃書報核 
五、公告重劃計畫書  六、研擬重劃會章程草案
七、成立重劃會八、籌編經費及公告禁止移轉等事項
九、現況調查及測量十、工程規劃設計
十一、查估重劃前地價十二、查估土地改良物或墳墓拆遷補償費
十三、土地分配設計及計算負擔十四、分配結果公告及異議處理
十五、申請地籍整理及土地登記十六、土地交接及清償
十七、申請核發重劃費用負擔證明書十八、財務結算
十九、重劃會解散 

 


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都更增值,地段是關鍵


購買中古屋時,「未來是否有都更價值」是不少人的考量,不少人特意選地段精華但屋齡老舊的屋子,計劃讓「老屋變黃金」。但都更並不容易,根據北市府都更處統計,需3~4年才能整合區域,自申請劃定開始至都更完工,又需2~3年,總需5~7年才能完成1件都更案,若有阻礙會延宕更久。
東亞建築經理公司總經理特助唐惠群建議一般民眾,若想透過都更讓房產增值,「地段」是都更成功與否的重要關鍵。北市大同區重慶里里長莊俊王說,大龍峒地區住屋都已40~50年,住戶參與都更意願雖強,但因地段不佳,建商談過幾次便放棄,住戶也無能為力。
北市府都市更新處表示,一般民眾都更時最容易遇到的問題在於居民間無法協調,許多民眾一開始不願參與都更公聽會,以為與建商私下協調可以獲得更多利益,錯過維護利益的時機,最後又想退出都更,由於都更採比例多數決,所以有任何意見一定要立刻反映。


 


 


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