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今年地上權市場未受疫情影響,除目前公告中的第二批國有地上權預計8月底開標外,今年9月國產署也將公告第三批地上權招商,預定在11月開標,屆時包括台北六張犁陸軍保養廠C區住宅用地、台中干城重劃區其他土地等,都有可能入列。不過實際情形仍要視各分署作業情形而定。

國產署官員表示,初步看來,地上權標售並未受疫情影響,除地租條件穩定、有利投資人財務評估,因應疫情,國產署也提供減租紓困,對業者而言都是誘因。

今年國產署地上權推案積極,例行標售就規劃三批,較往年多出一批,官員表示,過去地上權案多集中在雙北市或都會區,接下來希望陸續向外拓展,像是基隆、宜蘭、澎湖等地,近幾次標售也都釋出基地試水溫。

不只標的愈來愈多元,近來國產署的「客戶」也愈來愈多樣,不只建商、壽險業者感興趣,國產署發現,包括零售業、長照產業、坐月子中心,都是近年來投標的新面孔。

今年國產署首批地上權日前開標,儘管遇到疫情升溫,但投資人出手不手軟,半數基地順利標脫,其中一塊位於台北市松山區敦化段的燙金地,更吸引11封標單,最後由皇翔建設以逾六成的溢價率搶下;至於第二批地上權將於8月底開標,能否開出亮眼成績單,也將是下半年推案的重要風向球。

 

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【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新竹縣近年經濟發展快速,竹北地區人口急速增加,運動休閒需求也直線上升,尤其頭前溪北岸興隆路河堤沿線,已成為民眾跑步、親子活動的熱點,新竹縣長楊文科極重視鄉親民生需要,將堤外高灘地作整體規劃,打造面積32公頃的大型休憩場域,納入親子共融式遊戲場、兒童單車場、寵物公園、綜合球場和人工濕地和綠帶等,未來完工後結合河堤迎賓花海大道,將成為讓縣民最有感的全新地標。
 
新竹縣長楊文科表示,新竹縣人口遷入全國最高,人口結構年輕,經統計運動人口比例高過全國平均值,顯示新竹縣是一個愛運動的城市,現階段除了縣府團隊努力打造的體育場館、國民運動中心外,大型的戶外運動休憩空間更是重要,因此他上任以來,積極協調整合頭前溪北岸堤外高灘地,指示團隊以最快效率規劃完善的大型休閒綠帶,盡力貼合縣民需求,打造新竹縣為健康運動城市。
 
新竹縣府指出,規劃案位於頭前溪北岸堤外高灘地,西起台1線頭前溪橋,東至經國大橋為止,總面積約32公頃,分別在頭前溪前橋和台鐵橋之間,及國道1號橋下,規劃A、B兩處設施集中區,A區將設置親子共融遊戲場、多功能草地區、景觀公廁、足球場和寵物公園(由現有的狗狗公園擴建)。
 
B區則會設置多功能活動廣場、草地、兒童單車場、滑輪練習場和綜合球場等,縣府團隊也在跨堤設施上投入巧思,特地設置堤防溜滑梯和堤防攀岩區,把單純跨堤功能的死板設施,轉為大人孩子都喜歡的活動場域,希望盡可能貼近民眾休憩和運動的真實需求。
 
新竹縣地政處表示,除了集中設施區外,縣府同時規劃了大面積的自然親水區、草皮活動區和人工溼地區域,期盼打造出一條大型生態綠帶。初步以兩處集中設施區為先期計畫,親水區、人工溼地等則是後期計畫,規劃案已大致完成,未來環保局將接手設計與工程施作,先期經費約6千萬元,縣府團隊將全力爭取2021年動工。

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近期房市交易熱絡,內政部指出,2020年第四季法人短期買賣房屋比例高達54.51%,顯見國內企業踴躍購屋。但財政部國稅局提醒,營業人轉賣成屋、預售屋或紅單(預售屋優先承購權),營業稅課稅方式大不同。
若為營業人出售預售屋或紅單,必須依照全數銷售金額開立發票並課徵營業稅;但如果是轉賣成屋,可依照營業稅法第8條規定,免計土地營業稅,換言之,賣成屋的營業稅負比出售預售屋更輕。
官員指出,買賣房地時,我國會針對土地購入與出售的公告現值差額課徵土增稅,考量到土增稅與營業稅性質相近,因此營業稅法第8條設定營業人出售土地或是成屋,免課土地營業稅。
不過官員表示,若營業人是在未取得房地所有權登記前就轉售,例如轉賣預售屋,則交易標的是「房地移轉權利」而非銷售不動產,雖免課土增稅,但此時營業人要繳納土地營業稅,必須依出售價格全額開立應稅統一發票給買受人。
官員也提醒,所謂營業人不僅涵蓋法人,個人也有可能被列為營業人。依照財政部2018年函釋,若個人買賣房屋有固定營業場所、具備營業牌號、雇用員工處理房屋銷售,或是被國稅局認定經常性買賣,這類個人都會被稅局列為營業人、課徵營業稅。
舉例來說,A先生每年買賣房屋20多案,甚至雇用員工處理流程,A因此被列為營業人,若A今年要將尚未繳清總價款且未登記產權的新北市九戶預售屋出售給B公司,若設定未稅價9千萬元,依照5%營業稅試算,含稅價9,450萬元,因此A必須開立9,450萬元銷售額發票給B並依規定報繳營業稅額450萬元。
不過若A轉賣成屋給B,假設房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例為2/3,等於成屋價格2/3為房屋價值、1/3土地價值,則土地部分免課營業稅,房屋部分仍要課營業稅額。

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【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台南市政府地政局2021年5月25日辦理2021年度第1批地籍清理代為標售作業,因應防疫,本次開標作業全程直播,公告標售共計133標,共計99封標單競標,順利標脫55標,得標總金額達9千1百餘萬元,其中北區商業區建築用地有地上物佔用每坪標脫單價36萬元,以及特定農業區農地每坪單價3.8萬元,受到廣大市場青睞,突顯台南市長黃偉哲期許地籍清理協助民眾活化土地的政策,已展現成果。 
台南市長黃偉哲表示,南市府辦理地籍清理代為標售土地,可解決現行法令規定不符及地籍登記不完整等地籍問題,旨在釐清產權,活化土地,增加建築用地供給,優質農地農用,有效促進土地利用。 
地政局長陳淑美表示,本次標售係地政局地籍清理作業,標的不乏北門區、左鎮區及學甲區等商業區、住宅區、非都市土地之建築用地及優良農地,適逢南科園區開發、大台南多個重大建設及各式投資案議題帶動,地籍清理代為標售同樣吸引多人重視,希望得標者能積極的規劃發展利用。 
地政局表示,本次代為標售土地,有符合優先購買權規定之民眾,請主動於決標後10日內(5月25日至6月4日)以書面向地政局申請主張;並提醒相關權利人應自保管款存入或囑託登記為國有完畢之日起10年內,依規定填具申請書及檢附相關證明文件向市府申請發給地籍清理價金,以維護自身權益。

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大台北地區居民遷徙,「逐房價而居」或許是最佳寫照。台北已多年人口負成長,去年「脫北者」高達4萬多人,且大多是青壯族群;新北人口雖保持正成長,去年增幅卻是近年最低。新北房價台北化,加上區域發展失衡、交通不便等因素,「居住不正義」已成大台北地區日常,而且持續惡化中。

地下18公尺處,一輛捷運列車剛從國父紀念館站呼嘯而過;一路之隔的大巨蛋正在超過10公頃腹地園區加緊趕工。往前不到5分鐘車程,矗立眼前的是台灣地表第一巨塔、高度508公尺的台北101,彷彿代表首善之都睥睨全台。

內政部統計,去年第三季全國房價所得比平均值為8.66倍,全台房價最高的台北為15.29倍、第二名新北為12.16倍。換句話說,超過15年不吃不喝,才能買得起一間台北市房子。「台北居、大不易」是雙北市長共同的挑戰和夢魘。

29歲游先生從事服務業,六年來每天從基隆搭車到北市信義區上班,來回2.5小時,每天仰望著遙不可及的台北101。他曾想在台北定居,但不管買或租都無力負擔,「就算再過10年,在台北買房連想都不用想」。

住新店的王小姐,20年前買一戶老公寓,每坪才10多萬台幣,距離不到300公尺旁的重劃區近年蓋起大樓,每坪已喊到7字頭。另外,林口、淡水及汐止等新北「蛋殼區」,也上看3到4字頭,遑論雙和、板橋等地,房價直逼台北。

漫步在信義區的吳興街,抬頭可見高聳參天的台北101,但環繞四周紅磚蓋的老房子,公寓外牆斑駁、破落,儘管黃昏市場旁有建商設的都更整合站,但居民說,「這個站在那10多年了,連個影都沒有」。

文創工作者王韻萍住吳興街30多年,她自嘲是「住信義區旁的貧民窟」,眼看著北市許多區開始推都更,住了幾十年的家卻愈來愈老,市容也更醜。


交通塞車苦 提前2小時出門
高房價掀起「移民潮」,加上區域發展失衡,新興發展地區成為重災區,以港湖汐止及林口淡水最嚴重,問題都是「交通」。在內科上班的40歲許先生抱怨,他住汐科火車站附近,每天上班都要提早2小時出門「很崩潰」。


雙北房價高,到底有無解方?學者張金鶚指出,第一是讓市場健全、資訊透明,價格、銷售率不要騙人;第二就是囤房稅,落實後價格就不會被炒作。根據學術研究,提高持有成本是一個方法,但要看政府有沒有魄力去做。

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】近日有民眾來電詢問,持有使用分區為河川區之土地是否符合土地稅法第39條第2項公共設施保留地規定,移轉時可申請免徵土地增值稅?
 高雄市稅捐處表示,位於河川區域內之河川區、行水區及依水利法第82條辦理容積移轉之私有土地,皆非屬都市計畫法第42條規定之公共設施用地,即非為公共設施保留地,故無徵收前移轉免徵土地增值稅規定之適用。

稅捐處進一步說明,惟該土地如原為農業用地,嗣後因都市計畫變更為「河川區」或「行水區」土地,在未被徵收前,繼續作農業使用且未違反水利法及都市計畫之管制規定,於申報移轉時,可檢附農業機關核發之「農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」、水利及都市計畫主管機關核發未違反水利法規及都市計畫書管制規定等證明文件,即可申請不課徵土地增值稅喔!民眾如欲進一步了解相關資訊,亦可撥打該處免費服務電話 0800-000-321,將有專人為您詳細說明。

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出了北市它最貴!聯聚中雍二戶交易總價3.2億元
想買房購地的民眾請注意,內政部即日起,提供「土地建物參考資訊檔」線上免費查詢服務(網址:https://moiref.land.moi.gov.tw/pubref/ ),民眾只需上網輸入地號或建號,即可查詢相關機關註記的土地汙染、容積移轉或土地開發使用限制等重要參考資訊,以維護自身不動產交易安全。

內政部表示,民眾在買賣不動產或開發利用時,一般都會向地政機關申請登記謄本,以查詢土地建物登記的面積、所有權或抵押權等內容。

為提供更多土地參考資訊,內政部另外建置了土地建物參考資訊檔系統,供各政府機關註記土地使用分區、土地污染、容積移轉或土地開發使用限制等參考資訊,該系統目前已有60個政府機關,登載21類、69萬筆土地建物參考資訊。

內政部指出,過去民眾如想查詢土地建物參考資訊,必須先向地政機關付費申請。為讓民眾能更便捷查詢到參考資訊,在開放政府政策目標下,即日起提供網站免費查詢的服務。

內政部提醒,民眾在不動產交易時,若想知道政府機關對於個別土地建物有無相關管制等資訊,可至土地建物參考資訊檔網站查詢,以確保自身權益,減少可能的不動產交易糾紛;此外,各機關對所管的土地建物相關資訊,也可多利用此網站對外公開,讓民眾能更加輕鬆查詢。

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央行今天召開理監事會,除降息半碼外,全面鬆綁選擇性信用管制,包括特定地區購屋貸款規範、自然人第三戶以上購屋貸款規範、公司法人購置住宅貸款規範、土地抵押貸款規範等,均全面刪除,僅留下豪宅限制,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨直呼:「出乎意料」。 

她指出,從央行如此跌破眼鏡的鬆綁,顯見台灣正面臨非比尋常的壓力,以目前狀況來看,政策鬆綁僅有助於房市正常化,面對修正的市場與高持有成本,不至於促使炒風再起,價格飆漲。 

徐佳馨指出,若以央行降息半碼,但反映在房貸利率上不過就是0.06-0.07%,以目前利率水準來看,從2.1%調降至2.04%,假設貸款金額1000萬元元、貸款20年計算,每月房貸將從5萬1063元降為5萬0778元,僅少了285元,不過就是3個便當,對於面對薪資不漲的房貸戶來說,實質幫助有限。 

較值得注意的是除豪宅外的選擇性信用管制全面放手,徐佳馨指出,2015年買賣移轉不到30萬棟,不少區域房價也已經出現修正,而在不動產持有成本不斷墊高與房地合一稅上路下,市場炒風難掀,選擇性信用管制反而不利換屋客戶,央行此次做法應是認同市場已經回歸自用為主的態勢,也希望透過此次做法讓市場逐步回歸正軌。

 至於外界認為央行政策鬆綁是否會讓房市炒風起死回生,徐佳馨指出,以目前全球經濟狀況多變,台灣後市發展不明,加上持有成本逐年提高的狀況下,即使目前降息與政策鬆綁雙管齊下,也很難讓奄奄一息的房市快速起死回生,而以央行會後決議來看,經濟狀況可能比我們想像更壞,民眾無須對政策鬆綁有太多想像與期待。(陳瑩欣/台北報導)

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好房網News記者王惠琳/台北報導
 
全台重劃區建案遍地開花,對首購族而言,重劃區房價相對蛋黃區便宜、新房居住品質更佳,但並非每個重劃區都有機會發展成功。
 
PTT上一名網友看上了五股洲子洋重劃區的新建案,詢問是否值得購買,不料卻引來大批網友反推,更酸該區「根本是重災區」。
 
原PO表示,因原生家庭住在捷運幸福站附近,與另一半找房時,便看上鄰近區域的五股洲子洋重劃區,心儀的建案有兩房兩衛、工作陽台、臥室陽台,且主打建材及居住品質、售後保固,都讓他很心動,唯一車位開價195萬,令他卻步,更疑惑車位開價是否太高?
 
文章一貼出,網友幾乎一面倒反推,「全新北最瞎的重劃區」、「前有台64線後有夜總會,緊鄰工業區重車一堆,空氣差」、「那邊車位超過150不合理」、「這個車位價格跟電影院的爆米花一樣暴利」、「一個蓋在斷層帶的地點,思考一下,屋齡只是表面的東西」。
 
也有網友分享朋友實際住在當地的經驗,「同事買靠近新五路三段這邊的,晚上台64線的回音還是超大。而且附近不知道有肥皂還是洗衣精的製造工廠,常有怪異香味,附近的工廠就算離一段距離,還是都有味道會過來」。
 
洲子洋重劃區過去房價主打2字頭,但網友也指出,越來越多建商開價3字頭,甚至有建案開出4字頭,讓網友直言「買的人真的很有愛」、「3字頭不就高點被套的,洲子洋跟副都心都是上一波房市高點的套牢重災區」、「五股想買3字頭,為什麼不買新莊3字頭?想被套至少也被套得漂亮」。
 
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民點出重劃區的兩大誘因,其一為一般大眾對重劃區的既定印象,環境品質優於舊市區,街廓整齊、棟距大、居住品質;其二則是房價增值空間,然而重劃區未來是否有發展空間,政府的建設和資源,也有很大的影響,要步入穩定,通常得經過至少7~8年的循環時間,才會逐漸成熟穩定,消費者承擔的風險相對更高。
 
但不少網友卻認為,洲子洋重劃區未來「根本不可能有發展」,最重要的關鍵因素就在於「這是自辦非政府主導的重劃區,又無重要基礎建設,發展性有限」。
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隨著市中心發展飽和,居住空間有限,各都外圍區域逐漸發展重劃區,而面對全台重劃區建案越來越多,讓想買房的民眾不僅看得眼花撩亂,更是出現選擇障礙,都不知道該從何下手,尤其重劃區物件因屋齡新、單價略低的優勢,相當吸引預算有限的首購族,但重劃區的房子到底值不值得入手?專家則分析出應該參考的幾大重點。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示,重劃區產品不是不能買,而是要買對地點和時間點。以新北市舉例來說,三大重劃區包括林口、三峽、淡水,曾因大型造鎮計畫,成為房市新亮點,但也因推案量大,價格被迫修正。

而目前北台灣價格親民的重劃區當然還有,包括新北市五股洲子洋、淡海新市鎮、鶯歌鳳鳴重劃區、桃園市龜山 A7 重劃區、桃園市中路、經國重劃區、中壢青埔特區等等,都還有機會找到 2 字頭,但生活機能與交通便利性就因人而異,不是每個人都能接受。張欣民說,一般人對於重劃區建案的印象,普遍認為大環境品質優於舊市區,重劃區內不僅街道整齊,棟距較大,住起來更舒適。
而建設資源多,也是一大誘因,房價也有較大的增值空間,因此越早入手,選擇性越高也有機會搶到便宜。但相對也要承擔一些風險,面對未來不可預期的前景,買重劃區也稱得上是一項賭注。張欣民分析,位於重劃區的房子,交通相對比起市區較不便利,除了較少大眾運輸工具外,還必須額外花一筆錢買車,另外,生活機能也因開發初期進駐的人少,店家自然就少,更不用說醫院、學校、市場… 等設施。

而且房價起伏也會較大,尤其新的重劃區要步入穩定,通常得經過,至少 7~8 年的循環時間,才會逐漸成熟穩定,所以在這之前的房價波動當然無法預期。而且重劃區的期程本身是個未知數,通常因為面積大,相對需要很長一段的開發時間,若想買在重劃區做投資,還得看未來是否有發展空間,政府的建設和資源,也有很大的影響。

張欣民提醒民眾,買重劃區的房子雖然因提早進場可用較低的價格購買,但面對未來可能因趨勢波動的重劃區,價格下跌也是有可能的,最後也可能慘遭賠售下場。因此建議,如果決定選擇在重劃區購屋,那最好是鄰近舊市區,不僅可以彌補交通不便及生活機能的缺點,也不用花很多時間苦苦等待重劃區內的商圈成熟。
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對於台北市社子島將採全區區段徵收,居民只能拿回4成土地,監察院通過糾正。監委趙永清、高涌誠表示,台北市資源較多,市政府至少應該先提15000人的社會住宅安置計畫。

對於台北市政府地政局土地開發總隊辦理台北市士林區社子島地區開發計畫」,監察院於16日審查通過監委趙永清、高涌誠所提調查報告及糾正案文。

 

趙永清在今18日舉行的記者會表示,社子島這個陳情案數量非常巨大。可見開發案件引起當事人恐慌、強烈反彈。台北市政府提出的方案,預計採用全區的區段徵收、民眾預計拿回四成的土地。民眾覺得政府還是佔了便宜。可能重建了,他們的空間沒有原來那麼寬廣

 

趙永清表示,當年市政府舉辦的ivoting 投票率只有35%,而且可以使用身分證號碼與生日輸入投票,投票的正確性堪虞;而市政府的家戶訪查應該每一戶都訪查到,實際卻只有48%;舉辦的說明會,居民出席30多人;而且出席的市府官員從最初的市長、副市長,到最後局長也都沒出席,僅剩開發總隊。

 

高涌誠也表示,台北市政府是全國首善之都;社子島人口不會超過15000,作為資源最豐富的首都至少把可以容納15000人的社會住宅容納量先弄出來;否則當採用全區區段徵收,全部的人要遷走,你要讓他們自生自滅嗎?就算要弄全區段徵收,至少有個安置計畫。追求短效,是沒有意義的,不要搞得跟苗栗大埔一樣

 

監委表示,台北市政府辦理社子島地區開發計畫,社子島居民自1083月起陸續向監院陳情。經監院立案調查後,發現有下列8項違失,應檢討改進。其中第47項,糾正台北市政府;第128項,函請台北市政府檢討改進;第3項函請內政部檢討改進:

1.台北市士林區社子島自59年以來迄今已被禁建50年,居民生存權益受到重大侵害,市府早應積極處理是否開發事宜,卻延宕數十年仍未完成,實有疏失。

2.台北市為全台首善之區,各項資源豐富,理應能處理一個一萬多人口的社子島,如決策要開發,自得鼓勵專家學者投入,引進專家學者的智慧,使用特殊的方法,甚至研議是否訂定特別條例專案處理,以有效處理社子島之開發事宜。

3.「區段徵收實施辦法」第4條第2項雖已規定,需用土地人應於內政部都市計畫委員會審議通過前,向該部土地徵收審議小組報告其公益性及必要性,惟本案社子島擬以區段徵收方式辦理整體開發,內政部究是否已審查通過其公益性及必要性,市府與內政部說法卻各異,顯示有關區段徵收公益性及必要性審查之程序,相關法規之規定欠缺明確性,易造成需用土地人及居民之困擾與誤解,允宜檢討改進。

4.市府辦理「台北市士林區社子島地區開發計畫」,對社子島開發方向之規劃,於提出方案前,事先未和當地居民充分討論及徵求其意見,作業程序顯有不周。

5.市府舉辦「社子島開發方向i-Voting(公民投票)」作業,發行「社子島快報」,在「方向二生態社子島」下之投票蓋章欄印製紅色投票章,其餘選項之投票蓋章欄則空白,核與一般選舉票圈選示範圖例不合,招致涉有明示或誘導居民投票選擇投票章所示開發方向之嫌非議,顯有瑕疵;且未提供其他因而可能受到影響之居民或利害關係人亦有投票表達期望的機會;又i-Voting之網路投票,輸入身分證字號及出生年月日即可投票,未採用較為嚴謹之方法,亦招致非議,均顯有不周。

6.市府辦理社子島居民安置計畫意願家戶訪查作業存有瑕疵。

7.市府召開問卷調查公開說明會之通知作業,未提前於適當時間通知到當地里長、居民,致與會人數甚少,居民亦無充分時間瞭解相關資訊,顯有疏失。

8.市府洩漏個人資料,於查明後,未依個人資料保護法第12條規定,以適當方式通知當事人,容有疏失。

趙永清、高涌誠指出,社子島自從59年被劃定為禁建區之後,其土地資源的利用受到重大影響,部分人口因此外移,整體社子島之發展明顯停頓,呈現沒落衰敗景象,昔日繁華幾乎落盡。社子島由於未發布細部計畫,因此缺乏道路、水電、共同管道等基礎建設,且除社子島某一校區內有一家連鎖便利超商外,之前口罩要在便利超商購買的時候,社子島連一個便利超商都沒有,也沒有衛生下水道的接管,可稱為台北市基礎建設最落後之地區。

 

監委指出,社子島自59年以來迄今已被禁建50年,居民生存權益受到重大侵害,故社子島地區是否開發,早應積極處理,但歷任市長主政時期並未施行有效措施,致延宕至今,仍未完成。台灣地區80年代經濟突飛猛進,財政實力非常雄厚,市府若於80年代便積極處理是否開發社子島地區,當時應更有能力支付補償及各種建設之經費,且相較於今日,應更為節省,尤其自80年代迄今所耗費之時間成本當可全部節省,且當時規劃開發方案如以民主之角度著眼,也許開發方案早已順利完成。

 

趙永清、高涌誠表示,社子島被禁建這50年來,相對於台北市其他地區,市府在社子島並沒有投入適足的公共建設,因此市府開發社子島,允宜以彌補居民權益長久被犧牲的角度,從優考量各項規劃,從寬編列財務計畫,投入較多的資源,以減少居民的負擔。因為台北市相較於台灣地區其他縣市,財務狀況較佳,故辦理社子島都市計畫案時,開發手段很多,不必像其他財務狀況較差之縣市,非考量使用區段徵收作為土地開發手段不可。

 

趙永清、高涌誠並表示,本案監察院諮詢專家學者意見,有專家學者建議社子島規劃開發方向宜由下而上,由當地居民共同討論出一個共同的願景,並由居民主導規劃,規劃好了,再送由政府審議並與居民共同協商,妥適調整修正。可作為市府參考,以化解或減少執行時所遭遇的阻力。

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根據實價登錄資訊顯示,台中市七期頂級商辦聯聚中雍大廈再現高價交易,於去年11月揭露實34樓兩戶成交,價格破億均來到1.6億元,總計達3.2億元,扣除車位後單價近69萬元。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,聯聚中雍迄今揭露44筆,最高交易價位是去年8月成交的26樓兩戶,排除車位後單價是77.1萬元,為全台走出台北市以外身價最高的商辦產品,平均行情也要單價65萬元。

陳炳辰分析,目前國內多有商辦大樓均進行都更改建,不論AB辦都顯供不應求,如台北市信義計畫區、仁愛圓環等指標頂級商辦區更是一辦難求,租賃價位上更無打折商量空間,過了這村沒了那店的搶租潮,讓投資商辦成為顯學。

其中,中部產業近年積極升級,業務擴及全球,因應需求,過往在工業區內的廠辦合一,紛紛進階為講究門面與氣派頂級辦公室,加上中部地區金控、保險等業務不斷成長,台商回流,辦公室需求量急速升高,帶動台中頂級商辦價格一路上升。

目前行情最高的中雍大廈,位於新光三越、大遠百之間,樓高39層,192米高為目前台灣中部第一高樓。

陳炳辰分析,該商辦平均單價在六字頭,最高單價來到77.1萬元,最低也要53.1萬元,中雍穩坐台中A級商辦一哥,由於只租不售的中國信託金控台中營運中心也加入此戰區,七期在豪宅、豪辦聚集下,持續吸引落腳中部的國、內外企業進駐。

租金價格方面,陳炳辰表示,目前當地A辦單坪月租金多可突破千元,投報率則在2.5%-3%,疫情使得企業持續在國內佈局,政府對於台商回台態度積極,提供設廠土地或稅繳優惠等措施,商辦市場後市看好。

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工商時報蔡惠芳/台北報導  「世界明珠」辦公大樓正式成交,幕後推手戴德梁行董事總經理顏炳立穿梭買賣雙方長達一年多,他說,聯強國際集團之所以相中「世界明珠」,不但有其眼光,且還擁有大樓「冠名權」,所以每坪交易價格100萬元、並不貴,商用不動產市場呈現「聯強來了,南港發了,東區旺了,台北興了!」的格局,台北大東區即將興起。     
 
聯強國際集團和華邦電子、美安文教基金會及育秀教育基金會,總計砸下63億餘元,每坪以100萬元的大手筆,「團購」走「世界明珠」的辦公大樓,刷新南港新天價,這項世紀購樓案,推動成交的關鍵之手,就是戴德梁行董事總經理顏炳立。     
 
南港「世界明珠」辦公大樓正式成交。
顏炳立表示,聯強國際磨了一年多才成交,他一度快沒信心這個案子會成交、也快放棄,但未料農曆年後,轉為明朗化,聯強對大樓提出完全量身定做的客製化需求,南港輪胎也願意砸重本來蓋最好的大樓,因此促成交易,「這是我從事35年房地產以來,最辛苦的一次談判!」     
 
顏炳立指出,由於聯強擁有高科技產業的精密技術,和跨國企業對於營運總部的要求水準,對於購置辦公大樓,自有一套精準的關鍵密碼,甚至計算價格、坪效,專業到算得比他還清楚,對於「世界明珠」的建材、規劃和設計,也要求加碼再加碼、升級再升級,「幾乎到了吹毛求疵的程度!」因此一坪100萬元,已不算貴。     
 
顏炳立表示,8年前南港住宅市場挑戰百萬俱樂部,曾鍛羽而歸,內湖則成功站上百萬,但如今南港辦公已挑戰70萬元,並穩步向上,今年更跨越百萬,刷新新紀錄,主要是需求大於供給、交通方便、面積夠大,為企業量身訂作,加上南港輪胎「追求完美,近乎苛求」的心態,因此形塑南港三鐵共構的優越條件。
 
 

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達人在幾次協助客人買賣交易時候發現,一般人在進行房地產交易時,常常會把「公告土地現值」「公告地價」兩種地價搞混,即使知道也不見得明白它的用途。其實這兩者是有很大不同,金額上也相差不少喔。

所謂「公告地價」是指,由政府官方公告各個轄區內各宗土地的價格,做為民眾申報該筆地價的參考之用,原則每3年會公告一次(於1月1日公告)。依照現行土地稅法規定,政府在進行規定地價時,會先分區域調查最近一年內的土地買賣價格或收益價格,依據各街道的市況、繁榮程度及地價水準,劃分成不同地價區段。同一個地價區段內土地使用的同質性高,不同地價區段間的土地使用則會差異比較大,以此來估計區段內地價,計算土地平均行情,之後提交給各縣市地價評議委員會作評議,然後根據評議委員會的結論,核算每一筆土地的單位地價,同時進行為期三十天的公告,若民眾沒有人提出異議,該核定土地價格將自動拍板定案,成為課徵地價稅的計算基礎,這就稱為「公告地價」。之後便作為土地所有權人申報地價之後,據以課徵【地價稅】的標準。

至於「公告土地現值」則是指,政府官方根據過去一年來,調查轄區內土地交易的價格動態,分別計算出各區段的價格,做為土地移轉買賣交易時的價格依據。公告現值在每一年的1月1日就會發布,因此「每年」都可能會改變,公告現值是設定典權、贈與或繼承,土地所有權移轉時,申報移轉現值的參考,並作為政府課徵【土地增值稅】【遺產稅】【贈與稅】【設定典權】【徵收私有土地補償地價】計算依據。由於公告土地現值是反應土地的正常市場交易價格,因此民眾在衡量土地的價格時也常把它當成一項重要的參考數據(即以公告土地現值除以0.3025 =  每一坪價格,但還必須參考與市價差異百分比),也正因為如此,目前各縣市政府正朝向細分地價區段方向努力,希望使各區段內土地條件的差異降到最低,減少以往公告土地現值有偏高或偏低情形。

公告地價和公告土地現值 相同 的地方,在於:

1. 兩者都是由地方政府(直轄市、縣市)附設的地價評議委員會評定出來的。
2. 兩者都是用來作為申報、課稅的依據。

然而,就兩者 差異 部分,至少就有以下四點:

1. 公告地價每3年公布一次,公告土地現值則是每1年公布一次。
2. 公告地價的金額目前大約只占土地真實市價的20%(市價每坪100萬元,公告地價可能只有20萬/坪,內政部統計資料連結),公告土地現值則是大約占土地市價的90%左右(例如市價每坪有100萬元,公告土地現值大約是90萬元/坪),目前政府正逐年積極調整兩者與現實的差異。
3. 公告地價的用途是在申報地價用,公告土地現值的用途則是土地產權移轉、設定典權、徵收、補償土地價格。
4. 公告地價是計算地價稅、以及地租費用的依據。公告土地現值是計算土地增值稅、遺產稅、贈與稅時的依據。

公告地價和公告土地現值的差異雖然大,但卻有某種程度的關聯性。因為主管全國不動產地政業務的內政部曾發文給各地方政府,要求「公告地價的漲幅,不應小於過去三年公告土地現值的累計漲幅」,換句話說,如果最近3年內的累計公告土地現值出現大漲的情況,那麼3年才公布一次的公告地價也一定會跟著大漲,這也是為什麼之前六都公布出來的公告地價,都比前一次公布的數字大幅成長3~4成,因為之前的3年期間,各地的公告土地現值隨著房市多頭行情跟著大漲的緣故。但若這三年內房市非常冷清,則下一次的公告地價、公告土地現值,理論上就不該再有大幅調漲的情況。

那什麼是申報地價?申報地價之用途又是如何?

至於什麼是「申報地價」,當土地所有權人申請所有權登記時,所申報的地價,就是申報地價。未申報地價,或申報地價不足公告地價之8成者,則以公告地價的8成當作申報地價(平均地權條例第16條)。換句話說,若土地所有權人沒有去申報地價,則就要查該處的公告地價,且是以公告地價的8成作做為申報地價,等於是法定地價。

「申報地價」主要用途在計算【租金】,也就是依照土地法第97條第1項規定「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。」,土地法施行細則第25條規定「土地法第97條所謂土地及建築物之總價額,土地價額依法定地價,建築物價額依該管直轄市或縣(市)地政機關估定之價額。」, 同法第110條規定「地租不得超過地價百分之8,約定地租或習慣地租超過地價8%者,應比照地價10%減定之,不及地價8%者,依其約定或習慣。前項地價指法定地價,未經依法規定地價之地方,指最近三年之平均地價。」

附註:內政部地政司全國公告土地現值及公告地價查詢網站,可以查詢到你想瞭解的那一筆土地,今年度公告地價與公告土地現值,甚至歷年度的調整變化。

文章取自好事達人

 

 

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大家在看電視談話性節目時,每每談論到房地產,就會聽到建蔽率跟容積率這兩個名詞,卻又不甚瞭解這兩個名詞跟房子到底有什麼關聯?不過,來賓既然會一直重複、一直重覆這兩個名詞,應該是蓋房子時很了不起的重點吧 ......? 達人在此用有限的表達能力,簡單為大家做一下說明,希望各位都能夠明白我的瞭解 ......
 
建蔽率
建蔽率指『房屋投影面積與基地面積的比率』,用白話一點來解釋,就是『一塊空地能用來蓋建築物的面積比例是多少』,建蔽率愈低,則周遭留下的空地就愈大,這些空地通常是用來作為道路退縮、植栽、中庭設施之類用途。通常,為了消防地震安全性與城市景觀、都市計劃的理由,法令會規定某一個地區土地的建蔽率上限是多少,比如說規定建蔽率60%,就是指該土地的建蔽率上限是60%。當然,建蔽率上限60%並不代表你一定要蓋到60%,你也可以只蓋50、40、30,然後搭配該土地的法定容積率來拉高建築物的樓層。

容積率
所謂容積率,指『基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比』,簡言來說就是【建築物總建坪】與【土地總地坪】的比率。比如說:在100坪的基地面積上蓋了四層樓的房子,每一層樓的樓地板面積50坪,總樓地板面積是200坪,則這一間房子的容積率就是200%。通常,法令也會依據某一個地區的土地使用分區性質,作建築物容積率上限的規定。

搭配前面說的建蔽率規定來舉例,如果有一塊土地的法定建蔽率是60%、容積率是180%,則對一塊100坪的土地而言,最大的總樓地板面積上限就是180坪(總建坪),理論上我們可以蓋每層60坪的三層樓建築(60x3=180),或是每層30坪的六層樓建築(30x6=180)。但這都只是理論值,還不包括獎勵容積和容積移轉之類的合法增加容積的部分,因為那是建商的玩法、要蓋高樓大廈的玩法(有時候原本一塊地只有一、兩百的容積率,移轉容積和獎勵容積加一加,竟可以增加到達七、八百的容積率,等於每一坪土地可以蓋出七、八坪的建坪,削爆了),一般人其實懂不了那麼多,也不用懂那麼多。
必須補充說明的是,一棟高樓建築物真正蓋出來的總樓地板面積,並不是只有法令限制的容積率上限面積而已,可能還會包含「不計入容積樓地板面積」部分;例如陽台及一些公共設施空間,包括門廳、電梯間、樓梯間、管委會與管理員室使用空間及機電空間,而這些空間面積在建築技術規則裡也有規定一定比率興建量。

 
  

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管制建蔽率與容積率的實質意義
政府管制建蔽率的部分,由於在都市裡頭建築物林立,如果建物與建物之間不強制預留空間的話,採光及通風常會在使用成本效益考量下被犧牲;而建物之間棟距不足,就會產生嚴重的空間壓迫感及日照不足,私密性和消防、地震安全也受到影響,對於都市的景觀與規畫更是一大破壞,所以政府在早年執行都市計畫時就已經有所限制。
而實施容積率管制的目的,首先,限制每一筆土地可以建築的樓地板空間面積,可以使建地的供給量趨於穩定,不會把所有可供人居住使用的房屋全部堆疊在某一個精華區塊(市中心)裏頭,反而使得非精華區域的土地閒置,從長遠的角度來看,也有穩定地價的作用(供需平衡)。若從土地政策面來看,則有助於落實都市人口密度規劃,引導區域人口作均衡的發展,確保都市的機能與品質。
因此,主管機關會依據都市計劃的特性、使用分區(例如商業區、住宅區等)、面臨道路的寬度、鄰近公共設施配置狀況、地質條件、地形起伏等等,在每一個地區視需求分別訂定出不同的容積率標準,而我們在蓋房子的時候,就必須依循這些條件去設計與興建。當然,超過這些法令限制加蓋出來的部分,自然就變成我們所講的【違章建築】了 ..... 文章分享自好事達人
 

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〔記者許倬勛/桃園報導〕遲來的正義!楊梅區文化街14戶住家、共162坪土地,在43年前被誤劃為都市計畫區內的「道路用地」,4年前市府預計解編,竟要全體住戶繳納約300餘萬元的「住宅回饋金」,引起極大反彈;市府都市發展局辦理楊梅都市計畫第4次通盤檢討,內政部同意核定變更「住宅用地」後,住戶可免繳回饋金。

 「未經查證說變就變,真是蠻橫!」75歲的鄒運清說,1976年楊梅鎮公所來函通知,文化街123巷口因查無地上建物,沿線10餘公尺將變更為都市計畫道路用地,但周圍房屋屋齡都超過50年,明眼人都看得出來是住宅區。

居民組成自救會,多年來頻向民代、機關陳情,無奈只得到「再調查、再評估」的消極回應,而且計畫道路也無消無息,住戶不敢裝修房屋、也無法辦理營業登記,每天活在房屋恐成違建遭拆的陰影下。

埔心地區發展飛快,交通路網愈趨完整,4年前市府認定文化街無闢路需求,預計解編,住戶也簽下廢除道路變更同意書,內政部於2015年審核通過解編,各戶透過繳納回饋金方式,讓住宅「就地合法」。

住戶抱怨連連,認為「市府錯先」,卻要每戶承擔30多萬元的代價,根本不合理,住戶於公開展覽期間,委託市議員鄭淑方提出需求,盼能減免回饋金或取消。

都發局都市計畫科長游立偉指出,經監察院認定,鎮公所時期勘查人員未盡現勘責任,顯有疏失,住戶也以地籍圖、空照圖等舉證,證明該地劃入都市計畫前,確實有房屋存在,符合「變更審議原則」,住宅區曾經變更公共設施用地,若經再次變更者,符合免予回饋規範。

鄭淑方說,早期因資料不齊全或人為疏失,界定都市計畫範圍衍生許多問題,其中以老屋的合法性最為嚴重,建議民眾可向農委會林務局申請航照圖自保,證明現居地房屋於都市計畫法實施前就存在,並向地政所提出建築物保存登記,以求自保。

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道路用地一般可分為:計劃道路、既成道路及私設道路三種
依據建築法第48條:

直轄市、縣市局主管建築機關,應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時,從其規定。前項以外之現有巷道,直轄市、縣市局主管建築機關,認有必要時得另定建築線;其辦法於建築管理規則中定之。

  一、計畫道路:

(地籍圖上有顯示,但尚未施工)為已經都市計畫公告的道路,在都市計畫圖及地籍圖上均有標示;而都市計畫道路最小為4米,再次即為8米以上的道路。道路用 地於民國69年「都市計畫法」通過施行前,政府開路都未予補償,所以道路用地的所有權人都是私人持有,當「都市計畫法」施行後,政府新闢馬路皆依法補償 之。

  二、既成道路:

(地籍圖上未顯示,但已是現有道路) 就是現有巷道,為具有公用地役權的私有土地,通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來,但在地籍圖上則不會標示,寬度多為6米,亦有2米或3米的寬度。
        既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久,有兩戶以上的人在通行此道路。 其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘,且便道所有權人從未禁止,應認為已有公用地役權關係存在,可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。
便道所有權人雖保有所有權,依法即不得訴請收回土地,亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地),政府根本無財源徵收,因此既成道路原則上是不徵收的。     
     既成道路已供公眾使用數十年,所以土地所有權人雖擁有土地所有權,但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件,並應有民法第 787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限,應依民法第772條規定意旨,並準用民法第 769、770條規定辦理。      

 公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理,且依行政法院76年6月判字第 1077號判例釋示:「巷道必須供公眾通行20年以上,始構成公眾通行道路,又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂,依台灣省建築管理規則第2條規定,係 為辦理建築線指定及申請建築之使用,並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛,若巷道如確屬該戶唯一出路,應請協調土地合併或循 司法途徑解決。

      既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益,國家自應依法律之規定辦理徵收 給予補償,各級政府如因經費困難,不能對上述道路全面徵收補償,有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理 徵收,僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用,毋庸同時徵收補償,顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變,既成道路喪失其原有功能 者,則應隨時檢討並予廢止。

依據土地稅減免規則第9條規定,無償供公共使用之私有土地,經查明屬實,在使用期間內,地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份,不予免徵。 
          
  三、私設道路:

供公眾通行或供公眾通行未達20年或供特定人士(如社區居民)通行之自行留設的私人道路,無論在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示,可能只有在建築執照中會有標示。

開發心得:

道路用地買賣已經很久了,大多買來做容積移轉,這項利多也經過好幾年造就了地主土地可以換現金,開發公司也從小間變成大間的比比皆是,說好聽點也幫政府解決了很多財政上的問題,畢竟政府沒有辦法徵收地主的土地,那就開一扇窗讓地主和建設公司都有互利,所以也解決了不少雙方的問題,當然也有些衍伸出問題這倒是其次,最終是地主可以拿到現金,建商可以拿到他要的容積,皆大歡喜。

但是好景不常,任何事情都是盛極必衰,不管任何事情......例如股票永遠都不會在最高點,這是大家都知道的事情,但是人性大家都會期待.......道路用地買賣也是,因為這是政策問題,做莊的是政府所以對於地主來說可能一個條例修改就會影響很大......這些年價格一直一直沒有很大的漲幅,地主只要看看來拜訪的業務就知道和以前差很多了吧!!!以前可是每天都會有信件和業務登門拜訪....因為需求所以自然會有開發公司來開發道路用地,不管地主們你們是否厭煩這些信件和業務依舊會有業務和信件的開發。

但是地主們會發現開發的業務變少了...信件也少了,因為政策修改著實讓很多公司變得意興闌珊,主力將不在是道路用地,當然也是因為受到景氣和政策上影響,現在買道路用地還是得排除佔用外..也要申請相關文件 例如 協議價購   ,已開闢證明,法定空地等....變的繁瑣起來了,但是沒辦法這就是規定。

老實說地主想賣高,公司想買低大家都知道只要彼此溝通認同就成交就是這麼簡單,但是地主們經過這些年你們應該也可以判斷出市場機制了,現在地主都比業務人員還要專業不為過吧.....真的不用說什麼你們都很清楚,只是在意價格問題罷了!!   現在公司大多化整為零了,因為要因應市場所以必須轉型成只收服務費沒有所謂的價差了,畢竟開發公司真的收起來很多家,存在的公司大多也不敢投入太多資金,簡單來說就是建商先下訂金給開發公司,開發公司再付給地主,能夠快點脫手就脫手不會再像以前買進來囤貨風險太大了..........所以地主們,現在市場機制是建商用多少買多少而已,如果會有稍微高價格那是因為缺的部分剩多少就開高點價格買進,如此而已。

總結,地主可以期待以後是否會像是往日榮景?老實說我不知道,我相信也沒有人說得準....這樣的景氣是大家有目共睹的,唯有現金進入到口袋那才是真的,市場變幻莫測也不是我們能料到的....股票市場不就也驗證出來高低差,你能夠抓到最高點嗎?? 還有市場買家就是那幾家...曾遇到不相信的地主到處比價格,此案件都在業界到處傳,到處傳到開發公司每個都接到,每個開發公司報個價格然後就到處傳價格有沒有比較高,傳到每個業務都接到,到後面呢??每有人相信這個地主會賣地,自然此塊土地就變成了所謂的明星案件,也就是地主真的要賣,也會變成放羊的小孩,這樣有比較好嗎??所以地主們深思。

 

 

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相準有潛力的土地以後,先別急著大筆一揮簽下買賣合約

土地投資雖然比其他投資商品更具低風險的優勢,但在簽約前還是有很多「眉角」值得注意,舉凡土地的產權、性質、稅率與最後的合約等,都是交易過程中需要特別留意的項目。

進入最重要的簽約階段前,不妨一起來檢視看看,你是否已確認過這四個重點了吧!

一、土地的產權是否完整?
土地買賣勢必有買方與賣方,此時「產權」便是第一個要確認的項目。

一般而言,產權有兩個重點,首先須確認的是「人」。產權是誰的?誰擁有所有權?是單獨擁有還是多人擁有?產權所有人有法律上的權利能力嗎?買賣之前,也應該先釐清產權所有人的相關資訊,才能避免產生糾紛。

另一個重點,則是要確認產權本身有無「瑕疵」。舉例來說,產權被別人限制權力的行使、被設定抵押權、被設定地上權、被扣押、被假處分、被查封等,都屬可以事前確認並避免的「瑕疵」範圍。

如果產權最重要的「人」無問題,也不具備「瑕疵」,那麼就可以確定這是一塊產權清楚的土地了。對法律不熟悉也沒關係,尋找合格代書檢查也是可行的方案喔!

二、土地性質弄清楚了嗎?
土地的價值主要來自於其性質。簡單來說,「性質」就是土地可以被如何利用,蓋多少房屋等。認清土地的性質,才能了解這塊土地的投資價值。此時要檢查的「土地性質」主要可歸納為以下三點:

1.可以蓋房屋嗎?
如果土地太零碎、形狀較不完整,或是沒有鄰接建築線的話,都無法蓋房屋,土地價值自然也比較低。不過如果是都更潛力區,或鄰地蓋房子需要用到這塊地,那也可以創造另外的價值。

2.可以蓋多少房屋?
根據都市計劃,每一塊土地都有「容積率」,規定一塊地可以蓋多少面積的房屋。依據土地使用區的劃分性質不同,工業區、商業區、住宅區能蓋多少房屋,都各有自己的規定。此外,也有部分建築相關法令的規定,可以增加蓋房子的面積。所以,配合都市更新獎勵、容積移轉獎勵等,也可以提升土地的價值喔!

3.容積用得完嗎?
雖然能蓋的房子越多,土地價值越高,可以得出「容積率越高越好」的結論,但實際上常常會受限於土地的大小、形狀、深度等,造成無法用完容積的狀況。而容積用不完,其實也會影響土地的投資價值,所以容積率並不是越高越好,如何做最大效率的利用,才是檢視土地性質的重點。

三、土地的稅賦與稅率是多少?
土地買賣依據《土地法》規定,只要繳交土地增值稅後,就無需另繳所得稅。由於只要繳交土地增值稅即可,關於稅賦與稅率的重點,就會集中在土地增值稅的各項減免規定上。

舉例來說,土地增值稅的稅率分為三級,分別為20%、30%、40%,但每個人一生中有一次機會,可選擇採用10%的優惠稅率。而改良土地的相關費用,一旦列入成本,就可以扣除不計等,這些相關規定都可以大幅減少土地增值稅的支出。

四、土地合約有沒有安全保障?
一一檢視過土地產權、性質、稅率後,進入買賣簽約階段時,「合約」就是最重要的保障方式。一般來說,土地投資合約可以分為二種,分別是「買賣合約」與「合作(合建)合約」。此外,土地投資合約也許其他投資商品的合約大不相同,因此在交易過程中,又特別需要注意以下二點:

1.取得實質性的保障
根據《土地登記規則》規定,土地及建築物等房地產,都是採「絕對登記主義」,也就是說,登記是誰的,就是誰的。然而在這個所有權移轉的「過程」中,目前並沒有類似美國的保障機制。此時,取得「實質性的保障」,就是交易過程中可以有效降低風險的方式。

這些「實質性的保障」可以讓合約避免訴訟發生,所以在簽訂合約時,舉凡開立本票、設定抵押權、信託登記等,都是可以協助避免訴訟的工具。總結來說,土地投資合約的保障有「實質大於形式」的特色,所以在交易過程中,取得這些實質性保障,重要性反而遠大於形式上的條文。

2.對權利範圍須有全面性了解
由於房地產採取絕對登記主義,一旦登記後,所有權人的產權就會獲得絕對的保障。所以在移轉之前,對於所要購買的標的或合作的對象,只要有片面不完整的資訊不對等,就有可能在事後求償無門。也就是說,由於土地合約「全面大於片面」的特性,在土地交易之前,是必要對其全面性的權利範圍有深刻了解。

舉例來說,呼應第一點的「產權」問題,常見的確認項目包含以下:

所有權人是否有全部的代表性?代表權數是否足夠?
所欲購買的土地產權是否完整?是否有其他權利設定在產權之上?
是否有地上物?地上物的處理權利與方式是否清楚?
各項稅賦的分擔為何?是否有清楚劃分?
所購買土地的面積與實際土地大小是否相符?
相較於片面性的條文規範,以上都是會影響土地利用價值的全面性問題。所以在條文合法之虞,也需實際確認這些重要的項目,才能確保對土地有全面性的了解。

結論:謹慎簽約,投資才有保障!
土地投資雖然相較於其他投資商品,更具備獲利性高、風險性低的優點,但在交易與簽約的過程中,仍需要積極掌握全面資訊,並配合實質性的保障,以確保自己的權利不受侵害。

不熟悉法律也沒有關係,尋找合格的相關專業人士,再加上交易簽約時細心的檢視,就是安心投資的不二法門喔!

 

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服務項目:

重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、分別共有處理、土地持分處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、水利地買賣、浮覆土地處理、河川用地買賣、土地未辦繼承、土地佔用處理、持分土地買賣、持分房屋處理、土地持分處理、各種土地業務。

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為了加速都更,內政部通過子法,並明訂各項容積獎勵項目最高額度,未來將可大幅降低不確定性,提高民眾對都更機制的信任。  


住戶意見分歧難以凝聚共識,過去許多都更案卡關的最大問題就是不易整合,為了加速都更,內政部通過「都市更新建築容積獎勵辦法」修正草案等4項都更子法,明訂各項容積獎勵項目最高額度。其中,規模獎勵最高可達35%,未來將可大幅降低獎勵額度的不確定性,提高民眾對都更機制的信任。  


內政部次長 花敬群說:「民眾可以依照自己社區建案的特性和需求,來選擇他所適合的,因此他可以申請到的額度應該會比過去來得多,你各式各樣的獎勵,我們都有明確的標準,因為有這樣的標準之後,民眾在申請更新案的時候就很清楚的知道這個社區可以得到多少容積獎勵。」  在這回的修正草案中,除了將原本就有的8項容積獎勵項目明確列出額度,而非視實際需要再給,像是原容積高於基準容積,即給予原容積或基準容積10%的獎勵,也明定綠建築最高可獲得10%的容積獎勵。


另外也新增5項容積獎勵項目,包括結構堪慮建築物、智慧建築、無障礙環境設計、耐震設計及協議合建,最高可達10%的額度。  住商不動產發言人 徐佳馨表示,「(修正草案)比較明確化的話,當然建商他在談都更的時候,他就有比較明確的一個籌碼,可以跟地主來去做一些溝通,當然可能中間的一些所謂的糾紛,相對而言會比較少。」  不過房仲也提醒,很多時候都更推動的速度順利與否,很大的關鍵還是在於個案,如果個案的產權各方面複雜程度較大,牽涉層面廣,推動難度還是一樣很高。

 

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新竹縣:竹北市頭前溪大橋到溪洲大橋段的舊港堤防,縣府以「大新竹風光計畫」向經建會爭取三百萬元整建費,十九日說明會,地方要求未承租浮腹地、但有實際耕作者,應從寬認定發給救濟金。


縣府工務處長范萬釗保證明年三月前不會動工,將加強溝通用地和地上物補償問題。


#腹地 #舊港 #堤防  #浮覆地

 

 

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