目前分類:+法拍新聞 (70)

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買到法拍屋的得標人,7天內要繳清尾款,法院如何分配這筆款項呢?優先順序呢?


執行費用,指取得執行名義,聲請強制執行,從查封、測量、鑑價、拍賣登報等等,統稱為執行費用。


二.扣土地增值稅,房屋稅,地價稅


三.抵押債權人(大部份都是銀行)分配,有多順位債權人時,依順位優先受償


四.普通債權人(幾乎是民間債權人),有多位債權人時,依債權比例分配


五.如有甚剰餘,分配給原屋主所有權人


而法拍屋的退稅是指上面第二項中的土地增值稅;目前土增稅有兩種稅率,一為自用稅率,一生只能享用一次,稅率10%,另一為一般稅率,從20至40%。


法院在做分配表時,根本無法得知債務人會用何種稅率,所以均統一以較高的一般稅率核課;如果債務人符合自用稅率標準,且願意以自用稅率辦理,在得標後一個月內,要趕快到稅捐機聲請,那稅捐單位就會將兩種稅率差額退回法院,即稱為法拍屋退稅額,法院再依分配表順序繼續撥發。


所以此筆退稅額,原則上抵押債權的銀行最先受償,所有債權清償有剰餘,才有輪到債務人的份。


債務人一生只有一次的自用稅率機會,依現在法院生態,此筆退稅幾乎跑到銀行口袋,怎麼會債務人願意趕在30天內到稅捐單位辦理呢?


法拍屋市場,從民國70年以來,就有少數的代書,專門接洽退稅額很高的法拍房地的屋主;取得屋主同意委託書後,就向抵押債權銀行談判,犧牲債務人一生一次自用稅機會,換取銀行同意回饋部份退稅款給債務人,達成三方贏家,當然第三方就是承辦的代書。


除非是家公營銀行,像台銀,土銀等,僵硬無彈性外,其餘民營銀行均可配合,只是每家的回饋金不同罷了。


網址:www.104woo.com.tw


參考資料 法拍屋代標網站


以自用住宅用地稅率課徵土地增值稅要具備甚麼要件或限制?土地所有權人出售其自用住宅用地,申請適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,必須符合以下的條件:
(一)土地及這筆土地上面的房屋是土地所有權人本人或其配偶或直系親屬所有,並且在這筆土地上辦竣戶籍登記。


(二)這筆土地在出售前一年內沒有做營業或出租使用。


(三)土地所有權人以自用住宅用地優惠稅率計課土地增值稅,一生只能享受一次。


(四)適用自用住宅用地稅率的面積都市土地為 三公畝 或非都市土地為 七公畝 。
(五)該筆土地地上建物之評定現值不及占 基地公告土地現值百分之十者,不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。(土地稅法第九條、三十四條)


(六)土地所有權人出售自用住宅用地前,因必須遷居而遷出戶籍,致簽訂買賣契約時,其戶籍已不在該自用住宅用地者,在遷出戶籍期間,該自用住宅
用地無出租或供營業使用,其遷出戶籍期間距其出售期間未滿一年者,准適用優惠稅率。(財政部72.8.17.臺財稅第三五七九七號函)


主要注意是聲請自用住宅用地稅率的當事人以前有無聲請過,如有辦過,就没機會了;而且在投標前戶籍一定要遷入,否則就功虧一簣。


您要先查出70年買的公告現值及目前被拍賣的移轉現值,兩者的差額有多少,我簡單舉個數字,您比較能明瞭(暫不考慮物價指數)
假如70年買時的公告現值是100萬
目前95年公告現值是600萬,但法院拍賣土地標價是500萬,跟據8610月的稅法從低原則,要以500萬為本次移轉現值。
則70年到現今拍賣的土地增值額計算是 500萬-100萬=400萬


2006-03-22 13:02:11 補充


一.自用稅率是10%  增值稅為400萬*10%=40萬
二.一般稅率是20~40%
  第一倍範圍內  20% 100萬*20%=20
  第二倍範圍內  30% 100萬*30%=30
  第二倍以上部份 40% 200萬*40%=80
  全部增值稅為20萬+30萬+80萬=130萬

這90萬金額就是您們跟銀行協商的部份,使用一生一次的權利,銀行願意回饋多少%給您們的,就看代辦者如何向銀行爭取,您們再從回饋金中提撥代辦者的佣金。


 


相關詞:  所得稅率, 可扣抵稅率, 零稅率, 累進稅率, 扣抵稅率, 零稅率清單, 自用住宅稅率, 進口稅率, 美國稅率, 土地增值稅率


 


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房價居高不下讓法拍屋漸漸受到青睞,由於法拍屋的資訊日益充足,愈來愈多人自己到法院投標,甚至有些菜籃族也來參一腳。但有些法拍屋因屋況瑕疵或占有人搬遷問題,得標後的處理過程十分複雜,對於自住型民眾來說,恐怕不能享受到立刻入住的喜悅,反而要花一筆費用請原屋主離開;以下4種房子,專家建議少碰為妙。


1.不點交勿碰:


點交的法拍屋,法院會將保證房子可以順利地交給得標者,所以比較有保障;而標示「不點交」的法拍屋,則要得標者自行與原屋主協商。安信法拍屋副理陳建閎就說,有些「不點交」的法拍屋主蓄意破壞或賴著不走,協商期間不但曠日廢時,甚至可能要多付出幾萬元搬遷費,處理過程又複雜,不適合單槍匹馬的投標人標來自住。


而有些屋主將房子出租,依民法規定,基於保護經濟上弱者(房客)考量,房客原有租約、租金都不受影響,得標人成為新房東後,並不能強制房客搬離。所以也會延後得標人入住的時間。


2.增建未登記的物件勿碰:


陳建閎說,通常法院在查封時,會一併把增建部份也查封,然而,目前仍有2成案例由於公寓的頂樓加蓋區域,是以室外梯建造、獨立出入的方式,所以有些法院未將頂樓加蓋的增建部份一併查封,這就會造成得標之後,佔有人有可能占據頂加、不願搬遷,以一般行情來說,必須以每坪5萬元的代價,買下增建部份,送君離開。


3.偏遠地段勿碰:


偏離市區的物件,不要因價格便宜而貿然出手投標,投資客林志龍說,因距離太遠,入住後可能要忍受交通不便的困擾,將來轉賣時,也不一定能賣到好價錢。


4.輻射屋、海砂屋、凶宅勿碰:


 安信法拍屋副理陳建閎說,由於法院對於法拍物件,並沒「物之瑕疵擔保」責任,標得的物件是不是輻射屋、海砂屋或凶宅,都須自己查清楚。除在行政院原子能委員會、台北市建管處網站上分別可查詢幅射屋或海砂屋的物件,陳建閎建議,向里長或左鄰右舍打聽,也可以獲得解答。


 至於凶宅,由於網路上的凶宅網,只是民眾口耳相傳後,再刊登於網站上的凶宅消息,不所有凶宅資訊都會揭露,陳建閎說,警察單位雖不會主動提供凶案記錄,但是只要將拍賣物件的確切地址,詢問管區派出所,並誠懇表明買來自住的意願,警察也會保守而簡單地針對凶宅物件,回答是或不是。


 此外,民眾不妨向物件所在大樓,樓上或樓下鄰居情商入內看屋,可以稍微了解投標物件的格局及屋況。


 


 


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由於法院拍賣之抵押不動產數量龐大,僅由法院之行政系統無法有效消化累積的案件,於是委由民間公正第三人代辦之法拍屋?稱為「金拍屋」。之所以稱為「金拍屋」,乃是因為委託之民間代辦公司名為「台灣金融資產服務股份有限公司」(簡稱"台灣金服公司"),而當時之「銀拍屋」正熱門,於是取「金服公司」之「金」字取代「銀拍屋」之「銀」字,即成「金拍屋」。


「金拍屋」其實就是法拍屋,只是執行人不同,也是透過填寫標單競價的方式。與「銀拍屋」之主要差別是拍賣標的物屬性不同(金拍屋為債權;銀拍屋為所有權)、執行方式不同(金拍屋為密封投標;銀拍屋為口頭公開競標)、付款方式不同(金拍屋為一週內繳清全額價款;銀拍屋與一般物件一樣程序)、物件點交與否(金拍屋不一定點交,承買人不清楚屋況;銀拍屋可看屋,對屋況較有保障),兩者都是不景氣下發明之不動產專有名詞。



金拍屋法拍屋、金拍屋比較像是"標會"大家一起寫完標價單,最後在公告的時間內公開亮票,物品由出價最高者的標.金拍屋與法拍屋除了拍賣的地點與標單不一樣以外他的行政流程與法拍屋相同金拍屋是法院委託具有公正力的民間機構代為拍賣法院消化不了的案件。


銀拍屋是用喊價的方式只要你願以可以一只向上加價與他人競標銀拍屋是銀行自己公告拍賣的房子其拍賣方式與法拍、金拍屋不同銀拍的好處是看得到房子的屋況壞處是房子銀行早已裝修過他的價錢取得價錢較高因為房子在看得到的情形下就算用市價買也願意的情緒會被無形中激發出來所以常常喊到超出市價的情形很多。


 


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法拍屋相關小百科


 


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買法拍屋評量 

銀拍屋錦囊 


 法拍須知-下單投標 


法拍須知-買屋要訣 ◆


 法拍須知-執行點交 


法拍屋七天不繳賠錢 ◆


 我應該找代標公司嗎 


代標公司有哪些服務 


 先算算你的投資報酬率 


 標得法拍屋可選較低價格報契稅 


 


◆  司法院法拍屋公告 


 




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不動產投資 買法拍屋,七天不繳清就賠錢


限期內未繳尾款得付兩次拍賣間價差,投標前最好先和銀行談好貸款。


記者陳芝艷/台北報導


房市回溫,有些民眾想趁機撿便宜,投資拍賣屋。不過如果是購買法拍屋或金拍屋,台灣金融資產服務公司副總陸俊雄說,由於貸款方式和一般房屋不太一樣,有七天內要繳足尾款的問題,投標前最好先和銀行談好貸款,否則七天內付不出錢,得標人代價會很慘痛,要付兩次拍賣間的價差。
陸俊雄說,之前曾發生過民眾請朋友代標,得標後再向銀行談貸款,銀行卻以人頭代標風險高為由拒絕,原本便宜的金拍屋馬上變成民眾的燙手山芋。陸俊雄建議,投標前最好都要向銀行談好是否願意貸款。


一般來說,房屋未辦好過戶手續前向銀行申請的代墊款利率都比較高,現在約5%6%,不過銀行業者表示,拍賣屋過戶手續約兩、三星期即可完成,之後即可轉換成一般房貸。


至於聯拍和銀拍(售)屋,因為民眾取得的是所有權而非抵押權,貸款步驟就和一般房屋的房貸辦法相同,如果是銀行本身出售的銀拍屋,銀行網站上通常會詳列出不動產的面積、使用分區、標售底價等。除了得標後的房貸問題,投標拍賣屋之前通常還需要注意「投標底價」和「投標保證金」這兩個數字,目前法拍、金拍和聯拍屋的第一拍底價,大概都低於市價和但和市價相當,不過若第一拍流標,金拍和法拍屋底價會依次打八折,聯拍屋第一拍流標後,則由台北市聯合拍賣會和有意購屋的民眾以議價的方式訂出房價。得知底價後,就要準備投標時的保證金,法拍和金拍的保證金約為底價的10%30%間,通常是20%左右,聯拍屋則為底價的10%


1,000萬元標下底價600萬元的金拍屋為例,需自備120萬元,即底標兩成的保證金,剩下880萬元再向銀行貸款,在房地未完成過戶設定前,期限兩個月,利率將以代墊款期間的利率計算,完成房地過戶設定後則恢復市場正常房貸利率。 


經濟日報/B5/期權天地】


 



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標得法拍屋 可選較低價格報契稅


標到拍賣的法拍屋,買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起為房屋稅納稅義務人,並且辦理契稅申報,不過民眾可以選擇較低的價格申報課稅,以節省契稅的負擔。

台中市稅捐稽徵處表示,依照強制執行法規定,拍賣之不動產,買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起,取得該不動產所有權,另依房屋稅條例規定,房屋稅向房屋所有人徵收,故買受人自領得權利移轉證書之日起即為房屋稅納稅義務人,應負繳納房屋稅義務。


且買受人應依契稅條例之規定,在法院發給權利移轉證書之日起30日內辦理契稅申報。雖然不動產移轉應課徵契稅案件,一般皆按申報時當地不動產評價委員會評定之標準價格課徵契稅,但向法院標購拍賣之不動產,當其標購價格低於標準價格時,可申請按較低之實際標購價格課徵契稅,且縱使標購價格高於標準價格,除納稅義務人自願以實際買賣價格繳納契稅外,仍得選擇按較低之標準價格課徵契稅,換句話說,納稅義務人可以在「標購取得價格」與「評定標準價格」兩者之間,選擇較低的價格申報課稅,以節省契稅之負擔。


 



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先算算你的投資報酬率!


愈來愈多的人懂得透過不動產來作投資管道,但是提醒您:不論是買股票、基金、不動產等投資標的都會有風險的產生,故進場前先推算投資報酬率,將可以有效降低投資虧損的風險,那麼,如何計算投資報酬率呢?

公式:投資報酬率=稅前淨利/總成本


(稅前淨利=收入-支出)

簡單來說,投資報酬率需要兩個數字,即是支出(購買成本)以及收入(預計售價)。支出包括購買法拍屋得標的價格,加上稅費、地政規費、代書費等;若是該屋出售給第三人時,賣方需負擔土地增值稅。

土地增值稅計算網站


http://www.tpctax.gov.tw/online/landtax.htm

以下舉一個簡單的例子:烏龜妹透過市面上的法拍屋資訊網站找到了大安區延吉街的房子,20.49坪的華廈底價512萬(0公設),則烏龜妹所預計的支出為底價512+相關費用約25+裝潢費100=總支出637萬,並訪查大安區延吉街21坪的房子至少有725萬的行情,則投資報酬率為(725萬-637萬)/725萬=12%

據房地產業者的調查數據顯示,目前投資報酬率最高的為大專學院校附近「學生宿舍」,有6~9%;另外熱門投資景點包括「捷運套房」也有6~8%,二者都比目前的定存利率(約2%)高出3~4倍;想要尋找投報率高的房子,除了鎖定以上特地區域:學區、捷運外,也可以利用法拍屋低於市價行情兩成的好康優惠,只要是低點進場,買的房子就是比別人便宜,則投資報酬率不提高也難!


 



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代標公司有哪些服務?


在決定委託代標公司前,你應該要先了解這家公司能提供哪些服務。

一般來說,代標公司所提供的完整服務流程大致如下

1:確定需求條件

這是針對想買法拍屋但還沒有決定哪一棟的客戶,可以把你想要買的房子的地段、坪數、價位等條件告知代標公司,代標公司會幫你尋找符合你需求的物件。

2:決定想買的法拍屋
代標公司會將符合你需求的案件列出來,你可以從中挑選,如果有中意的,就可以請代標公司進行評估,提供詳細資料。

3:調查想買的法拍屋
代標公司會針對你所想買的法拍屋進行調查,包括產權調查、實地履勘、輻射檢測以及相關資料的蒐集。

4:提供評估報告
代標公司會將法拍屋的調查結果做成評估報告,內容包括標的物的登記謄本、平面圖、地籍圖等資料,以及分析標購所需花費的費用成本及所可能獲得報酬率,並評估可能得標的價錢。經過對法拍物件的評估後雙方確認再進行簽約。


 



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我應該找代標公司嗎?


如果自己覺得買法拍屋的風險太高,或是程序太麻煩,目前有一些公司專門在從事替人標購法拍屋的服務,也就是所謂的代標公司。如果你找到服務信用良好的代標公司,從挑選房屋到所有權移轉,你都不用煩惱。

找代標公司的好處:


.節省時間-標購法拍屋從事前的資訊蒐集到事後過戶交屋,最快也要1~2個月,如果委託代標公司,可以替你找合適的法拍屋,替你調查這棟房子,標到後再幫你辦過戶點交,可以節省許多時間和瑣碎的手續。

.資料齊全-代標公司對法拍屋的相關資料蒐集都相當完整,可以省去你許多蒐集資料的時間。

.較為專業-代標公司的仲介人員通常具有充足的法律經驗及不動產知識,對於相關的法令問題較了解,也較懂得判斷法拍屋的出價,比一般沒有經驗的人成功機率要大。

.解決資金困難-前面說過,如果你沒有充裕的資金,法拍屋的門檻是很高的,但代標公司也能替你解決這個問題,可以讓你只需要準備2成保證金,其他價款幫你代墊,等標到之後再抵押給銀行貸款償還代墊款。

.代為點交-得標後,點交的過程常是令人頭痛的問題,就算法院強制點交,還是可能花上許多時間,而代標公司處理這方面的問題則較有經驗也較有效率。

.避免風險-代標公司在投標前都會針對法拍屋做詳細的評估,所以可以了解市場的中古行情價,並且得標的機率相對提高。

一般的代標公司的服務費為法拍屋拍賣底價的4%,千萬不要被不肖的代標公司欺騙並提高標金收取高於4%的代標服務費。


 



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法拍須知---執行點交


點交時間流程


一、拍定7日內繳清尾款。

二、繳清尾款710日取得「不動產移轉証書」。

三、收到「不動產移轉証書」後即可申請第一次點交。

四、申請的一次點交7日後,可收到法院發出點交通知(正本送債務人、附本送拍定人,限十五日內現住人自行搬遷交屋)。

五、第一次點交通知15日內未見債務人交屋,再申請第二次點交(現場履勘)。

六、申請第二次點交7日後,可收到法院發出定期履勘通知(約一個月),履勘時再協調債務人交屋。

七、履勘協調債務人交屋期限屆至仍不為交屋,再申請的三次點交。

八、法院發出定期強制執行通知(約一個月,強制執行現場時,法官通常會勸導雙方達成協議,或法官下令債務人強制遷)。


如何辦理點交


˙點交之程序˙

拍定人或承買人取得拍定物之權利移轉證明後,即可向法院申請點交拍定物。 法院接到拍定人或承受人申請點交狀後,法院依強制執法第一二四條,執行名義係命債務人交出不動產而不交出者,執行法 院得解除債務人之占有,使歸債權人占有,如債務人於解除占有後復占有該不動產者,執行法院得依聲請續為執行。實務上,點交之程序如下:


一、法院發執行命令,令債務人於十五天內自動履行搬遷。


二、期滿未自動履行者,定期勘查現場。

三、勘查後,如債務人仍拒不遷讓,則發執行命令。定期強制執行(通常十天至二十天)。

四、執行期日,法院派人至現場強制執行,解除債務人之占有,將標的物點交於拍定人。


˙第一次點交˙

債務人自行搬遷

一、執行法院先發自動履行命令者,命債務人於十五日內自動遷讓。

二、屆期未自動搬遷,則定期點交。

三、點交期屆,拍定人依法院指定的時間先到法院繳納執行人員之出差旅費。然後引導法院執行人員至現場執行點交。所謂「第一次點交」,除了空屋外,通常都無功而退。其理由下:

. 般債務人都採拖延戰術,「要求執行人員再寬限一些日子,只要找到棲身之處一定馬上遷離。」執行人員通常會力勸拍定人同情債務人處境,再寬容一個月或二個月。一般拍定人都接受執行人員之建言,同意延期點交。

. 令拍定人準備搬遷工人等準備工作。

. 有權,並點交於拍定人,但鑒於事先未做準備,不敢貿然採取行動,通常是擇期再行強制交。「第一次點交」雖未做實質點交,但也非空跑一趟,其目的係先履堪現場,瞭解佔有態做下次點交之準備。


˙第二次點交˙

履勘現場


一、債務人及其家屬中,有無現役軍人,老弱或懹孕或特殊狀況之危險人物。


二、佔有人對執行人員有無攻擊或使用暴力之傾向,或有無飼養惡狗。

三、佔有人家中有無須專門人員始能搬遷之物品,有無擺放危險物品,是否搬遷須耗多少人力及時間。


四、佔用人有無自動搬遷之意向?如有則力勸雙方互相讓步,約定自行遷讓之期間。如無則訂定下次強制執行日期,準備下次之點交。


˙第三次點交˙

法院強制執行


一、函請治安機關派員協助執行,其人數視需要而定,通常都備有蒐證人員,以做日後必要之憑證。


二、通知得標人(副本予占用人或利害關係人收)屆期備妥搬遷工人,搬遷所必要之用具,如紙箱、捆綁之細繩、大膠帶、推車、扳手、等,並請鎖匠到場以便開鎖或換鎖。


˙法院實際執行點交˙

一、得標人應依法院指定之時間到法院繳納執行人員之出差旅費,旅費多寡因旅途長短而異。市區通常不超一千元。繳完旅費後,即可引導法院執行人員到現場執行點交。

二、得標人引導法院執行人員到現場,佔用人如不在現場或拒絕開門,執行法官將命鎖匠開啟門鎖或焊斷鎖鏈後,會同管區員警及蒐證人員入內執行。

三、佔用人在場者,法官將先諭知占用人解除其占有,並命其於十分鐘內自行將貴重物品搬離,時間屆至即強制搬遷。法官並當眾宣佈如遭抗拒以現行犯予以當場逮補。

四、限定自行搬遷之時間屆至,即命得標人僱工開始搬遷,如占用人(債務人),或其有辦別事理之家屬在場,則執行人員應命將物品遷移至屋外路旁即可。如佔用人中途離去者,仍將物品堆置路邊即可。

五、如佔用人(債務人)及其家屬均不在場,則命得標人暫時保管或僱工將物品運至保管地點暫時存放,並將保管處所載明筆錄,另告知管區警員或鄰里長存放地點,以便占用人歸來後自行洽商得標人領取。


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法拍須知---買屋要訣


法拍屋金拍屋銀拍屋之比較

















































種 類



法拍屋



金拍屋



銀拍屋



性 質
差 異



債權人依強制執行法聲請法院拍賣抵押之不動產



法院委託台灣金融資產服務公司辦理拍賣抵押之不動產



經強制執行拍賣抵押之不動產無人應買或承受,由債權銀行承受後自行處分



拍 賣
場 所



各地方法院民事執行處投開票所



台灣金融資產服務公司



1. 銀行自行或委託仲介處分
2.
委託民間機構公開競標



點 交
方 式



1. 點交屋

2.
不點交屋

3.
依現狀點交



1. 點交屋

2.
不點交屋

3.
依現狀點交



由各銀行自行決定處分方式



執 行
方 式



依強制執行法執行程序



依強制執行法執行程序



由各銀行自行決定處分方式



拍 賣
方 式



開立銀行本票+投標單現場投標



開立銀行本票+投標單現場投標



由各銀行自行決定



保證金



一般為投標底價20



一般為投標底價20



由各銀行自行決定



尾款交
付方式



得標後七日內繳清委款可向銀行辦理代墊及貸款服務



得標後七日內繳清委款可向銀行辦理代墊及貸款服務



各拍賣銀行會提供貸款服務





 

 

購買法拍屋應注意事項

‧拍賣類別‧

首先應注意的是拍賣標的物究竟為土地房屋合併拍賣,或只拍賣土地或只拍賣房屋必須辨認清楚,以免標的物之混淆而影響利用價值。

‧點交與否‧

若是法院負責點交,則法院有義務將其騰空後當場交給承買人,此對購屋者而言當較有保障,如不負責點交,則無論房屋遭佔用或有租賃契約存在,都是相當麻煩的一件事。

‧租賃關係‧

不動產遭查封前已出租給第三者,則租賃關係若屬實存在,依據民法「買賣不破租賃」之原則,購屋者需俟租約期滿方有收回權利,若該租賃關係為不定期契約,則需考量買屋後使用權之問題。

‧增建違建‧

法院公告上如註明「未經登記」即表示該建物多半為違章建築,若為點交案件也只有使用權 ,亦沒有所有權狀。因此對於違建部分,應注意其計算價金是否合理等相關問題。

‧總價決標‧

建物與土地合併標售在分別標價時,可將土地部分之底價做填高價金,而房屋部分僅以公告底價填寫,若拍賣公告上土地底價低於當年期公告現值,即有冲抵增值稅及墊高拍賣總價金,幫助得標勝算,可謂一舉兩得。

‧優先購買權‧

標購法拍屋前須先查明是否有土地共有人、地上權人、基地所有權人等優先購買權人存在,以免因其提出優先購買權之主張而白忙一場。

‧風水迷信‧

法拍屋常因財務問題而來,在國人普遍重視風水之情況,對購買法拍屋決定自住者,勢必先有一番認知,方不致為風水所擾。

‧年久失修‧

法拍屋通常經過查封、拍賣、拍定、點交等程序, 時間冗長,屋內可能因無人居住,或內部陳設裝潢年久失修,標購者於拍賣前應親至現場實地查看,多方暸解是否値得投標。


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法拍須知---下單投標


參與法拍先決條件


 資訊靈通‧

除了多注意報紙及法院之公告,並詳細瞭解法院民事執行處之拍賣程序外,對於被拍賣房屋之地段、地形、交通、環境以及裝潢等都要盡可能的多去瞭解,而對法院筆錄、點交處理情形,如出租、地上權、優先購買權及拍定後有無點交等則應詳細查閱,以免花了高價而標到不盡理想的房屋



‧資金充裕‧

參與標購,除了應繳之保證金外,依強制執行法規定,應於得標後七日內繳清屋款,若不能如期繳納,法院將再執行拍賣,並且此次拍賣所需之費用與上次拍賣間之差價,均自該保證金中扣抵,因此,手上必須握有相當的資金才能參加法院之拍賣,以便能如期繳清款項,並取得產權。


‧標價精確‧

蒐集該地段、地形、交通、環境以及不動產有無裝 潢等、與附近房價作一比較,取得合理標購價。


‧正確判斷‧

判斷該法拍屋為冷門物件、或為市場炙手可熱產品、投標人數多寡為決定最後投標底價。勿被投標場上過熱氣氛而盲目加價,反而得不償失。


投標人資格限制


一、通常投標常由本人自行為之,而個人投標只需備妥印章、身份證即可,此外,亦可委託他人代理投標,此時則需再檢具委任書。如為公司法人,欲參與投標時原則上應由負責人出面,但亦可出具僱傭關係證明書委由公司職員代理投標。

二、限制行為能力者只需法定代理人之同意,即可參與投標,但無行為能力者不得參與投標。除此之外,部份標的物若另有限制,則法院在拍賣筆錄特別聲明,如共有人之優先購買權、拍賣國宅,投標人必須衡量國宅申購限制條件。

三、拍賣農地,私法人則必須符合農業發展條例相關規定;工業區之土地及建物須有興辦工業之條件等。


法拍標的公告內容


院在接獲債權人聲請拍賣並經鑑定價格及辦妥手續後,便會訂定拍賣日期,並公告周知,至於其內容則需包括以下各有關事項:

一、不動產所在地、種類及其應載明事項。

二、拍賣最低價款。

三、合併或分別拍賣。

四、保證金之數額與繳納方法。

伍、投標與開標之時間、地點。

六、閱覽查封筆錄之日期與處所。

七、是否塗銷抵押權,及是否負責點交。


填寫標單注意事項


‧仔細填寫‧

標單上之各欄項目均應仔細填寫,同時核對投標不動產之座落位置,並將標單投入正確標櫃。


‧高於底價‧


由於拍賣之前,鑑價單位已先按市價打七折或八折訂定底價,因此填寫標單時,一定要高於底價,才有得標希望。

‧拍賣類別‧


法院拍賣之標的物,有 的僅拍賣建物部份,也有僅拍賣土地部份,有的則是建物連同土地一起拍賣,填寫標單時,務必要認清標的類別,方不致估計錯誤而坐失良機。


‧標價訣竅‧


如建物與土地合併標售者,可加價在土地部份而建物部份則按原底價填寫,因為得標與否取決於總價,倘若土地底價低於公告現值,又有沖銷增值稅的好處。


繳納保證金注意事項


一、保證金封存袋與投標書為同一信封之正反兩面,填寫時應注意各項欄位,不可忽略。

二、保證金必須為財政部許可之金融單位所簽發為付款人之支票、本票並放入封存袋內。

三、保證金封存袋口,須經投標人簽名蓋章後再予密封,如未得標,得以密封袋口所用之同一印章具名領回。


點交不點交注意事項


一、法院是否負責點交。通常法院不負責點交的情形有三:

  1. 不動產遭查封之前已出租與第三者,而租賃關係依然存續,拍賣前並無排除租約,拍賣後需等租約到期,標購者方有權承受。

  2. 拍賣不動產之標的為持分共有。

  3. 法院公告上如註明「未經登記」即表示該建物為違章建築,因其沒有所有權狀,法院當然不負責點交。

二、產權之取得及登記。

三、實地察看現場。

四、市場行情動態。一般而言,在經濟不景氣或房地產低迷之時標購法拍屋較為有利,因為此時不僅價格低廉,並且競價者少,較容易以低價標到地段好、格局佳的房屋。

五、土地共有人持分遭拍賣。如兩人共有一筆土地,其中一人在該土地上持有建物,如其因債務問題而遭法院查封、拍賣時,另一共有人可就此一遭受拍賣之共有人之持分部份主張優先購買權。

六、優先購買問題。同樣的,若您選定的法拍屋有共有人,請不用費力投標,以免白忙一場。

七、虛設租賃契約問題。有債務人為逃避因負債而遭查封、拍賣不動產,往往會在法院進行拍賣之前虛設租賃契約,使承購人無法順利點交。請注意。

八、債務人脫產問題。有時債務人明知債務無法解決而有惡意脫產之行為,亦即利用纏訟期間緊急將不動產脫售,此時若不知情之第三者介入買賣,而該不動產又遭查封、拍賣之處理,則法院命令之效力當較原債務人私下脫產行為更為優先,此時該第三人之權益必遭損害,因此,在中古屋買賣過程中,如遇有緊急求現之個案時,應先瞭解當事人之動機與背景,免得落入債務人惡意脫產之陷。


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銀拍屋錦囊


何謂銀行拍賣屋(簡稱銀拍屋)?


由於近兩年來的整體經濟不佳,再加上金融行庫的逾放擔保品數量也持續增加的情況下,各家金融行庫為去化因逾放而承受的房屋,因此大多數金融行庫委託所謂的「資產管理公司」,以房屋拍賣會的方式協助去化所承受的房屋〈簡稱銀拍屋〉,也提供一般購屋者一個買到更便宜房子的管道。


購買銀拍屋需負擔哪些費用?


除了拍定的金額外,包括一般買賣房子時需繳交的契稅、地政規費、代書費、重新整修時的房屋裝潢費等。


購買銀拍屋需準備多少頭期款?


擁有該房屋所有權的銀行,一般都願意對該物件提供貸款(法拍屋必須於得標後七日內繳清總款項),額度則和一般房貸約七~八成的水準差不多;
因此拍定後約準備標得價金二~三成款項於簽立買賣契約書時按照一般付款條件付給銀行辦理不動產移轉手續即可。


如何買到好的銀拍屋?


參加拍賣會的房屋標榜的就是產權清楚,可以事前看屋,所以跟一般的房屋一樣。在買屋時有幾個重點我們提醒您要特別注意:

1.環境的居住品質是否良好


2.評估交通網路是否便利


3.判斷是否為工業區住宅


4.房屋本身注意事項


看詳細內容→看屋流程


參加拍賣會需注意哪些事項?


若您是要參與拍賣屋之競標活動,需於拍賣現場事先繳交保證金新台幣陸萬元整,以領取競標號碼牌方能競標,詳細內容請參閱不動產拍賣規則


參加拍賣會需繳交費用嗎?


1. 若您是要參與拍賣屋之競標活動,需於拍賣現場事先繳交保證金新台幣陸萬元整,以領取競標號碼牌方能競標。


2.若您不參加競標活動,只是到現場參觀時則不需繳交任何費用。


銀拍屋的付款方式為何?


1.得標後,原繳交之競標保證金轉為定金並作為簽約款之一部分,並與銀行約定時間(得標後3天內)正式簽立買賣契約書。

2.拍定價金在新台幣壹仟萬元以上者,得標人應於辦理得標手續時另行簽立拍定價2%金額之即期本票以為追加保證金。

3.得標後放棄得標資格者或得標後逾期未辦理簽訂不動產買賣契約書者,所繳保證金不予發還。


銀拍屋有沒有被佔用或點交的問題?


因為銀拍屋是銀行已取得所有權的房子,一般銀行在委託給專業拍賣業者之前,一般都會先簡單進行裝修,由銀行負責點交給拍定人,不會有無權佔用或被惡意破壞的問題。


購買銀拍屋可以先看房子嗎?


您可於拍賣會前先打電話給鄰近房屋帶看店預約時間看拍賣標的物。


銀拍屋之拍賣活動有參加資格限制嗎?


凡依中華民國法律規定許可在中華民國領土內,有購置不動產權之公私法人及自然人均可參加。


銀拍屋有購買資格限制嗎?


只要有興趣之民眾均可購買。


購買銀拍屋時需注意哪些事項?


1.需事先看過房子以確實掌握屋況。
2.事先評估購屋價金並準備好相關費用。
3.充分了解拍賣會規則以維護自身之權益。


購買銀拍屋有什麼好處?


1.價格便宜:拍賣底價吸引人外,一般約為市價的4~5成。
2.產權屬於銀行,產權無風險。
3.無佔用問題,點交無風險。


銀拍屋跟法拍屋有什麼不同?


差異說明如下表



































差異



項 目



法院法拍屋



銀行拍賣屋(銀拍屋)



投標方式



預先用信封投標(不知道有多少人投標,投標價錢不清楚),不知道投標要投多少錢?



於拍賣場上進行口頭公開競價,價格高低完全由會場參與競標者來決定



投標保證金



投標底價20%



每一戶保證金6萬元



點交狀況



有時會因房屋被侵占問題造成無法點交或點交日期遙遙無期



保證點交:拍賣個案於拍出簽約後,銀行會立即負責點交產權,不用擔心因被侵占問題而產生無法點交之情形



產權狀況



因產權還是屬於房屋所有人,會有後續之佔用或點交問題困擾



產權清楚:拍賣個案之產權屬於銀行,產權保證清楚



拍賣風險



1.不能看屋,屋況不明。
2.
房屋可能被佔用。
3.
點交時間漫長,何時取得房屋不知道。
4..
得標人地址曝光,佔用協調壓力大。



1.可事前透過該拍賣個案所屬之帶看仲介公司聯絡各項看屋作業。
2.
產權屬於銀行,產權無風險。
3.
無佔用問題,點交無風險。





購買銀拍屋的管道?


一般來說,可透過以下管道購買銀拍屋
1. 透過「資產管理公司」所舉辦的拍賣會,目前較具規模的有東森資產管理公司、戴德梁行及仲誠資產管理公司,消費者可隨時上其網站查詢或其他文宣品。
2. 可到各銀行網站直接查詢有關銀拍屋的相關訊息公佈。
3. 可直接就近到各銀行直接洽詢。


 



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法拍屋須知---買屋評量


【選購法拍屋動機】


˙衡量購屋主因˙

如為自住,首先要考慮的是自備款是否已準備好,其次再衡量租與買何者划算,尤其目前行政院最新一波優惠貸款低利率,激勵經濟景氣復甦,的確有不少消費者因此而轉租為買。至於基於投資動機而參與者,則應仔細計算資金成本與投資報酬,並兼顧未來房價漲跌趨勢之後再做決定。


˙首重地段區位˙

眾所皆知,地段區位乃購屋之不二法門,其不僅兼俱進可攻、退可守之優點,更不虞二手市場無人接手,而除了交通便利性之外,更可以出租率與租金水準作為衡量之基本依據。

˙管理維護良好˙

建物價值之高低與管理維護之良窳有絕對之關係,此可由中庭、地下室、樓梯、電梯之管理維護,以及一樓與屋頂是否有違章建築即可輕易檢視。拍賣屋雖然具有價格便宜之特性,惟應注意其間所潛藏之瑕疵,尤其更應避免選購工業住宅、夾層屋、重疊別墅甚或公設比例太高之產品。


【法拍屋基本特性】


˙低於市價行情˙

法院強制拍賣的不動產,隨著拍次流標逐漸遞減拍賣底價,一般本次拍賣底價均為前次流標價打八折,購買者多以低於市價行情進場投標。

˙標場公正公開˙


現行法院拍賣之過程極為公開,任何人只要有足夠的資金,依循正確投標步驟皆可參與標購,取得不動產。

˙產品差異性大˙


由於拍賣之不動產區段,有的可能位於黃金地段,當然也可能在乏人問津的偏遠地帶,因此標購之前應仔細評估分析,以免失誤。

˙產權法院保障˙


法拍屋是透過法院民事執行處公開進行拍賣,因此產權之移轉當可確保。


【法拍屋優缺點】


 ˙優  點˙

價格較低

因為法院執行拍賣的不動產,都是要求立刻變現以清償債務,為能順利標售,價格都以低於市價的一至二成為底價,萬一流標,法院依職權可再次降低20%進行拍賣不成的話再降20%,直到拍定為止。


產權保障

法拍屋是經由法院民事執行公開進行拍賣,產權移轉較有保障,並且迅速一般在拍定後七日內繳足價款,即可取得權利移轉書。即使因其遭拍賣之標的物是因財務糾紛所致,日後有所議,也不影響產權取得。 市場公開任何人只要有足夠資金,即可循正確投標步驟參與標購。


˙缺點˙

風水迷信

因遭受拍賣的房子大多發生過財務問題,以民間信仰而言,都懷疑該房屋風水不佳問題難克服,常有陰影存在,為避免此種困擾,最好在參加標售前先去除疑點。


破壞房屋


萬一屋況遭債務人(現住人)破壞房屋,購屋者可依據民法第八百十一條有關「動產因附合而為不動產之重要成分者,不動產所有人,取得動產所有權。」之規定,請求原屋主負責賠償毀損。


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法拍屋20的年歷史演變



((((  什麼是法拍屋呢?法拍屋從何產生? ))))



只要有債務的發生,債權人就可透過法院公權力查封拍賣債務人的財產,如不動產、動產、股票、銀行存款及上班薪水的1/3;因不動產變現金額比較大,查封不動產是最有效果的求償動作,而大部份房屋均有向銀行辦理貸款,所以發動查封的債權人9成以上為金融機關。


一般而言,債務發生原因,可歸納下列七項:


1.房貸逾期未繳
2.信用卡、現金卡未繳
3.借款未還(簽借據、本票,支票跳票)
4.民事判決
5.做保(保證人)
6.欠稅金
7.其它債務糾紛


以上債務,只要債權人向法院取得強制執行的「執行名義」,即可對債務人名下財產進行查封拍賣。


被查封的法拍屋,經法院委託的不動產鑑價公司完成估價報告,法官再詢問債權人、債務人表示意見後,依其心證定出第一次拍賣底價,如無人投標,約一個月再8折減價...

第二次拍賣,無人投標,再一個月8折減價...
   
第三次拍賣,無人投標,就原價公告應買三個月...


公告應買期三個月中,債權人可隨時提出8折減價特別拍賣...

特別拍賣,再無人投標,債權人只得承受,撤回案件或另行估價拍賣。

另行估價拍賣後,又從第一次開始循環,法令表面上只能拍賣四次,其實幾乎無次數之限制。

「沒有賣不出去的房子,只有賣不掉的房價」,在法拍市場,賣方沒有惜售的權利,而且每一個月打8折,連續兩個月馬上腰斬,為什麼投標室時常人山人海,「沒有惜售、超低市價」是它的主因。



法拍屋產權絕對清楚,但使用權不清楚



沒有買過法拍屋的民眾,通常會認為法拍屋產權不清楚,其實剛好相反;法拍屋經由法院的公權力,將債務人房屋強制出售,以拍賣價款來償還債務;只要得標,在七天內繳清尾款,法院將主動核發產權給得標人,買主根本不用擔心遇上詐騙集團,一屋兩賣,嚴格來說,法拍屋產權最清楚;尤其自由出價,便宜市價兩成至五成,所以投標室經常爆滿!

法拍屋最讓人擔心的是,並非產權問題,而是使用權不清楚,亦即是點不點交的困擾;不點交的法拍屋,法院沒有交屋責任,非專業投資客不敢亂碰;而有點交法拍屋,雖然有法院交屋的保障,但長達三、四個月司法點交程序,對沒經驗的投標生手仍是相當煩瑣的。

由於民法第425條「買賣不破租賃」,法律要保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房東換人而已。如果要求法院強制將房屋點交給得標人新房東,就違反了民法第425條精神,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。

碰到有租約不點交的法拍屋,不管租約真假,既然公告不點交,法院當然不負責交屋;得標人就得自行與對方協商,或者打官司訴訟解決,對一般投標民眾是很棘手的事情,這就是法拍屋令人詬病的所謂產權問題。

法拍屋存在的點交問題,加上各地方法院負責拍賣的民事執行處,拍賣程序又是一國多制,不只每一家法院做法不一,甚至同一法院不同的法官,其執行寬鬆程度也不盡相同;除非碰上有擔當的法官,點交流程不因債務人強力抗爭而遲延,否則多數的法官總是一副事不關己態度,投標人只得自力救濟,私下與原屋主協商交屋。



民國80年180億到94年1500億,法拍市場劃分三階段



從民國80年全省法拍屋拍賣成交總額180億,到民國94年全省成交1529億元,法拍屋市場風起雲湧,偏僻冷門的法拍屋逐漸登上媒體版面,投標室成員有資深投資客,有以法拍屋做為投資理財的生手,更有自住型購屋者觀摩伺機而起;投標室門口,除法拍屋雜誌業者廣發當天拍賣資訊,推廣雜誌業務,更有多家銀行散發廣告單,盼得到投標人青睞,爭取法拍屋房貸業務。

從民國75年至今,法拍市場不斷隨著外在環境變遷而質變,投標室新主角輪番上陣,20年來的法拍市場可分為三個階段;在民國78年以前,為「海蟑螂暴利」時代,民國79年至88年,為「投資理財」時代,民國89年以後為「代標自住」時代。



民國78年以前,海蟑螂暴利時代



早期法拍屋市場,資訊閉塞、法令不齊全、投標室為少數人壟斷,法院充斥著圍標、搓圓子湯,每件拍賣案子皆以「賤賣」收場;近市價三、四成拍定買入,再以市價八、九成市面快速抛售,投標室一小撮的投資客,坐擁暴利,完全是法院裡一群嗜血的利益份子。

在此其間,法拍屋中的租約通常是假的,臨時揑造的。很多債務人為了避免房子被標走,查封時,故意與第三人製造假租約,使法院公告不點交,沒人敢來標,自己再用人頭低價買回。


萬一被人標走,再以「不點交」強索高額搬遷費,尤其是惡性的假租約。 如 :


一.租金一次付清
二.長租期,低租金
三.以押金抵租金(或以債務抵租金)
四.以押金利息抵租金(或以債務利息抵租金)
五.不定期租約

很多都是「海蟑螂」的法拍高手在操刀,使拍賣次數直直落,價錢不斷往下探底,利潤之高令人咋舌!

由於高利潤的誘引,除圍標外,各種光怪陸離的招術層出不窮,譬如製造假租約、與債權銀行相互勾結、或與承辦拍賣的法院人員共同合夥,甚至結合黑道,派出兄弟佔據法拍屋,恐嚇其他投標人;此階段投資人幾乎遊走在法律邊緣,「賠錢生意沒人做,斷頭生意有人做」,經營法拍屋投資,財源滾滾而來,擁有上億家產比比皆是,只是被冠上不太光采「海蟑螂」稱號,暗喻財富來自不正當灰色地帶。



民國79年至88年,投資理財時代



自民國76年到83年林洋港先生接任司法院院長期間,大力改革拍賣作業,透明化的公告資訊,配合便民性的閱覽方式,開標作業朝公正、公開、公平方向進行,整個投標室感覺煥然一新;此時第一家在75年成立的法拍屋雜誌社_透明房訊雜社,也將拍賣資訊,從投標室推廣至社會大眾;由於業務符合市場需求,數十家同業也一窩蜂陸續成立;全台22家地方法院,只要拍賣底價超低市價,晚到的投資人有時很難擠進投標室。

從少數人掌握的拍賣資訊,到投標室人手一冊的投資客,標購法拍屋不再是封閉的暴利行業;每件熱門搶手案件少說10多人競標,暴力圍標事件終於銷聲匿跡。您要五成利潤,當然敵不過只要三成的競爭對手,早期胃口養大的海蟑螂投資客,如果無法調整往昔投資心態,就接連退出法拍市場,取而代之是投資理財型的專業法拍客。

一件法拍投資,從得標、點交、整修、銷售,快者兩個月結案,慢者半年獲利了結;標法拍屋,少則百萬,高則千萬,以一張標單,在投標室一個小時內決定「輸贏」,標得到又標得漂亮,保證讓您一年內睡覺也會偷笑;沒標到或價錢標得太高,都會讓人幾個月黯然失魂,萬一得標後,交屋問題又一籮筐,搞得心力交瘁,更是悔不當初。

從選定法拍屋,到得標交屋結案,三、四個月處理過程,有很順手的案子,也有不少棘手,甚至隱藏陷阱的物件;但已砸下大筆資金,面對各種狀況都要能迎刃而解,平日法拍專業知識要用心鑽研,屆時才能過五關斬六將。

每件三成的利潤,一年結案三、四件,整年下來,往往有一倍以上的豐收,500萬的投入資金,一年變成一千萬以上並非難事。法拍資訊的透明化以及100%年投資報酬率,吸引一批批房地產業的菁英,如代書業者或仲介業者紛紛轉戰法拍市場,快速累積財富,市場名人如何麗玲、梁柏薰、永慶房屋多位原始股東及號稱「八國聯軍」的大余都是此時代的翹楚。

民國89年以後,代標自住時代


民國85年10月9日,強制執行法大翻修完成,法院公權力抬頭,不點交比例從8成降為一成以內,降幅大增原因,主要為銀行排除承租人租賃權後,修法前為不點交,得標人仍需透過訴訟才能點交房屋,新法則規定排除租賃後,一律由民事執行處直接點交。

從修法的精神與目的,可看出政府政策在鼓勵一般民眾進場標購,畢竟競標者多,標價自然提高,債權人債權回收跟著增加,金融機關貸放信心增強,更有利整個房地產景氣向上攀升。

所以,新法實施以來,不點交案件屈指可數,變成少數稀有個案,95%以上的點交狀態,吸引更多投資新手湧入,自住型民眾也蠢蠢欲動,在投標室找尋低價誘人的法拍屋。

由於點交程序,從寄發自動搬遷命令公文、法院現場履勘到法院強制執行交屋,整個交屋流程約三至四個月;私下與對方協商交屋,由第三人出面協調折衝,比本人站在第一線更容易達成交屋條件,再配合法院公權力點交同步進行,交屋搬遷家費也更能壓低。

因此,專為自住型民眾服務的代標業務趁勢而起,如同不動產仲介業一般,以法拍專業能力,協助客戶過濾案件、評估標價到包辦交屋,5%服務費讓客戶標法拍屋就像透過仲介買屋一樣;自住型民眾由代標公司協助,買到低於市價三成的法拍屋,再扣掉5%服務費,怎麼買都划算,尤其碰上夢寐以求的法拍屋,為了提高得標機率,只要略低於市價都勇於出手加價。

對法拍屋貸放市場有濃厚興趣的聯邦銀行,於民國89年與法拍屋資訊業者透明房訊合作,由透明房訊連帶擔保,開辦國內第一家提供法拍屋代墊尾款的業務,以銀行低利率的資金,解決得標七日內繳款的急迫性。

初期各銀行均不看好法拍屋代墊業務,兩年經營,聯邦銀行房貸業務突飛猛進,各家銀行終於陸續跟進;其中聯邦銀行、安泰商銀、新竹企銀及板信商銀推廣最為積極,不論利率或成數條件均十分優惠,除協助資金不甚豐裕的投資客,更引領自住型購屋大眾爭相搶標,使法拍市場產生結構性變化。從民國88年以前投資客包辦的法拍市場,在強制執行法大翻修後、代標公司崛起及銀行資金介入,最後進入代標自住的時代了。

 


 


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為使法院拍賣不動產之資訊能夠更加透明化,便利民眾查詢法院拍賣不動產之標的現況,吸引更多的購買者加入法拍競標,提昇拍定率,並促使法拍之拍定價格愈能趨近市價,進而保障債權人與債務人的合法權益,司法院已指定臺灣士林、苗栗、彰化、屏東、台東及宜蘭地方法院先行辦理拍賣不動產鑑定照片上網業務。將於4月間開發完成相關程式系統後,陸續於上述6所法院建置實施,以進一步實現司法為民的理念。

司法院向以提昇拍定率,並促使拍定價格愈能趨近市價,作為改革民事執行業務重要目標之一,在網路生活化的趨勢下,為貫徹司法為民的司法改革理念,於94年初即著手研議於各地方法院法拍屋資訊網站張貼法拍不動產現況之照片供民眾查詢之可行性,並擇定由臺灣彰化地方法院自9471起試辦。

彰化地院於947月至956月試辦期間,共計建置超過23000筆圖片檔案供民眾線上查詢,並在民眾滿意度調查中,有92%的民眾認為彰化地院的法拍屋圖片、說明及備註內容標示清楚,而覺得這項服務對民眾購買法拍標的有幫助者更高達100%

而就試辦成效來看,彰化地院93年度下半年之拍定率為32.43%94年下半年之拍定率提升為41.69%,可見該制度可使一般民眾經由網路瀏覽法院拍賣公告之際,一併瞭解各該法拍標的物現況,俾決定是否欲參與競標及願出之價格,對於彰化地院法拍拍定率之提升頗有助益。


有鑑於彰化地方法院試辦1年後所展現之成效良好,民眾對於該項服務之反應亦相當正面,司法院特於95911邀請彰院舉辦說明會,介紹完整之作業流程以供各地方法院觀摩及意見討論。

司法院於調查各法院意見後,認為適宜進一步擴大試辦範圍,並由明確表達辦理意願之士林、苗栗、彰化、屏東、台東及宜蘭地院等6所法院先行實施。於試辦6個月後,司法院將再行檢討實施經驗,繼續推動至全國各地方法院全面辦理。

資料來源:司法院


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法拍屋中+道路用地的問題


如果看上一件法拍屋,上面有一鐵皮屋,其面積為149平方公尺,三角窗 812路,不點交,不點交的問題好解決,但其鐵皮屋有蓋在道路用地上,道路用地為50平方公尺,不估算鐵皮屋價值,公告土地現值為每平方公尺36000元,附近行情為每坪15~18萬,以公告土地現值算為5364000 、三拍3432960
但若標下日後脫手只能賣其餘非道路用地 99平方公尺,以每平方公尺50000
市值4950000 若以二拍底價購得但其中有百餘萬為購買無用之道路用地 試問;


1、此投資值得嗎?若以標下賣出和標下出租的觀點看待(出租行情約三萬)


2、若標下道路用地有何處理方式


專業解答:


鐵皮屋若無照,該物件純屬土地物件,如不考慮道路用地在整塊土地上的位置
二拍價 4291200、三拍價 3432960,如標下後順利出售。
未開闢道路用地保守估計 50*36000*(10%~15%)=18 ~ 27
(因不知您的物件區域所在,地區不同,功能也不同,自然價格就有差異,若是在台北新莊已開闢者則在 30%~40%之間)


非道路用地可得 4950000 + 270000 = 5220000

5220000 - ( 5220000 * 4% ) = 5011200 =>
實收


若您在得標後 6 個月內順利出脫投資報酬率為

二拍價4291200若定存年利率 2% 孳息 42912

( 5011200 - 4291200 - 42912 ) / 4291200 = 677088 / 4291200 = 15 . 77 %


(未考慮風險係數)


二拍價3432960若定存年利率 2% 孳息 34330
( 5011200 - 3432960 - 34330 ) / 3432960 = 1543910 / 3432960 = 44 . 99 %


(未考慮風險係數)



1、三拍得標應有 30% ~ 35% 以上的利潤空間

二拍請您自行斟酌

出租還須考量閒置時間及承租方風險,數據不足無法分析;
2、一般的道路用地坊間有專門人士收購,行情如上述,但您的屬未開闢,且有佔用,要單獨出售比較會有問題,再者亦不知該道路用地在整筆土地所佔位置,無法給予最佳建議,不過依您所述之情形,應該也只能


 ()整筆出售,路地算便宜一點, ()整筆出租。


(取自網路文章分享)



 



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法拍屋課稅 投資客縮手觀望


200811起,投資法拍屋買賣規定更多了,如果個人年度出售超過6棟的話,就有可能要課徵營業稅,一旦有年度獲利,還要再課25%的營所稅。


對此,法拍業者及投資客都表示,這嚴重衝擊法拍屋市場,甚至可能造成銀行呆帳回收更不易。投資女強人何麗玲,過去在法拍屋市場獲利不少,但以後她如果想再投資的話,要特別注意了,因為從2008年的元旦開始,只要個人出售標得的法拍屋一年超過6棟的話,就會被列入警示系統,等待調查決定是否課5%的營業稅,如果年度有獲利,再課25%營所稅,對此,房地產業者及投資客,都很有意見。


以目前的法拍屋獲利來看,平均買賣一間可以淨賺5%~10%左右,利潤並沒有想像中的高,因此,投資客一定會將課稅成本轉嫁到消費者身上此外,業者也提醒,一旦真的開始實施後,真正會影響到的是乖乖報稅的老實人。還有一點要注意的是,一旦投資人進場觀望時間越久,二拍三拍的機會越大,銀行賣出的價格就越低,對於取消呆帳,勢必會有一定程度的影響。


(民視新聞姚怡萱、古高樹台北報導)


 


 


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斷頭戶多,法拍進場好時機


房市景氣反轉,越來越多人繳不起房貸被銀行斷頭,下半年法拍屋數量急速成長,根據《透明房訊》統計,今年第三季法拍屋總量比第一季增加25%。其中,台北市法拍屋今年多了一成,台北縣則多了兩成。


對此,104法拍屋總經理籃茂山表示,今年以來全國法拍屋總數從四萬三千多件成長到五萬四千件,增幅達百分之二十五,拍定額從二百多億元成長至三百多億元。以拍定案較多的台北縣市來說,台北市法拍屋今年多了一成,台北縣則多了兩成。


籃茂山分析,銀行房貸利率調高,部分房貸族過了寬限期後,就繳不起房貸,導致房子被拍賣,若民眾手上現金充足,可以進場選購法拍屋。        


專業代標收3%-5%服務費


法拍屋訊息都由各地法院公告,很多投資客圖方便,會交由仲介公司代標,一般民眾也可指定區域,要求仲介公司代標。代標服務費會依照區域和金額大小有區別,從百分之三到百分之五不等。


第一銀行資深專員房瑞森表示,通常法拍屋第一次拍賣底價已低於市價,如果流標就會打八折,再流標,就再打折,若到了第三或四拍,就會降到市價的一半左右。


他認為,都會區的房子如果需要三或四拍才賣出,表示景氣很差,但卻是好的投資時點,若出現第一和第二拍就被標走的市況,則代表房市景氣好。


籃茂山指出,法拍屋的件數成長,尋求代標的人數也增加,現在已出現三至五人組成的投資團,要求仲介公司在特定區域買屋,一買就是五、六戶,重新裝潢後,轉手套利。


不管是自住型或是投資型購屋者,中信房屋副總經理劉天仁建議,民眾可以從法拍屋「高拍定區」為優先,以法拍熱門地區為指標。


北市中山區拍定率最高


根據中信房屋統計發現,近十年台北市法拍屋平均月拍定件數為一百一十一件,各行政區均為九點三件,從二○○四至二○○七年的累計拍定率來看,中山區的拍定比排名第一(百分之六十六),大同區與松山區排名第二和三,皆有百分之六十的水準。


中信房屋指出,台北市以中山區歷年拍定率最為亮眼,近十年拍定件數達二千二百一十一件之多,居台北市各區之冠,今年該區與中正區表現相對平穩,主要是受到明星學區加持。


 


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如何標購法拍屋??


(1) 確實了解法拍屋資訊:


法院會於拍賣前十四天公布於法院公告欄內以外,並於報紙及不動產企管顧問公司都有提供相關情報。


(2) 選定物件:


在各拍賣物件中選定目標,依個人預算及需求選定區域、地段,以利進一步的實地瞭解。


(3) 現場勘察:


在確定物件後,可以到標的物附近做實地的瞭解,看物件所在處與住址是否相同,避免有看錯屋之疑慮,做實地調查外,同時也可和同類型的房子做比較,以評定是否值得標購。


(4) 投標:


法拍屋的拍價訂定大約低於市價二~三成,而依投標規定須繳納投標總底價的兩成保證金,保證金在新台幣壹萬元以內者,得以仟元大鈔放進封存袋內,將袋口密封,在封口處簽名或蓋章,未得標者由法院當庭退還。


(5) 開標:


投標當日由競標者中出價最高者得標,若無人投標,則於下次投標時按前拍總價再打八折作為拍賣總底價。


(6) 得標:


若是得標,應在七天內(含例假日)到法院民事執行處繳清拍賣金尾款,並依法院行政流程時間取得「權利移轉証明書」(14)


(7) 完稅:


到稅捐處辦理契稅及相關稅費。


(8) 過戶:


持稅單、權利移轉証明書、戶籍謄本到地政機關辦理過戶,即可完成移轉手續。


1.務必確認事項 :


身分證和印章是否帶齊。
確認正確的開標時間。

觀察投標人數。

台、銀支本票

確認投標室外的公佈欄上,是否有張貼本次拍賣案件停拍或撤回的公告


投標書的內容如何填寫?
案號-從法拍公告上找到案件字號,然後填入「案號」的地方。


2.投標人 :


投標人的姓名、年齡、職業、戶籍地址、身證字號;如由代理人投標時,則必須寫明代理人姓名並簽名蓋章。

3.土地標示及願出價額 :


所要投標的土地標示,按照法拍公告上所註明的土地座落的地段、小段及地號填寫,並寫上你願意出的投標價,必須要高於公告的底價。

4.建物標示及願出價額 :


標的物的建物部分,按照法拍公告上註明的建物座落地號及建物門牌填寫,並寫上願意出的投標價,必須要高於公告的底價。

5.價額 :


土地和建物出的價錢加起來的總金額。注意雖然得標與否是看投標的總價額,但土地與建物的價額卻是將來移轉時課稅的依據,最好是把土地的價錢寫比較高,建物的價錢則只要高過底價一點即可,這樣將來轉售時繳納土地增值稅的情況下,如果購入的價錢(也就是你得標的價錢)比你賣出時的土地公告現值高,就不須繳納土地增值稅。


投標書上的投標價最好等到投標前看當時投標的狀況再寫上去


 



 


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